آیا پایان یافتن قرارداد اجاره همیشه به معنای تخلیه است؟
در اجاره مسکن و محل کارِ دارای سقف، پایان یافتن مدت قرارداد بهتنهایی به موجر حق تخلیه مستقیم مستأجر را نمیدهد.
قانون تعهدات ترکیه، خاتمه دادن قرارداد توسط موجر را به شرایط معینی وابسته کرده است. بنابراین، باید مبنای حقوقی درخواست تخلیه بهدرستی تعیین شود.
تخلیه به دلیل نیاز
در صورت وجود نیاز مسکن یا محل کار برای خود موجر، همسر، فرزندان یا نوادگان، والدین یا نیاکان او، یا سایر اشخاص مقرر در قانون، دعوای تخلیه به دلیل نیاز میتواند مطرح شود.
با این حال، صرف بیان «به خانه نیاز دارم» کافی نیست. در عمل، واقعی، صادقانه و ضروری بودن نیاز یکی از نکات اصلی اختلاف را تشکیل میدهد. مقررات قانون تعهدات ترکیه درباره تخلیه به دلیل نیاز در این چارچوب اعمال میشود.
عدم پرداخت اجارهبها
عدم پرداخت بهموقع اجارهبها توسط مستأجر نیز در صورت تحقق شرایط معین میتواند به تخلیه منجر شود.
روش قابلاتخاذ در این زمینه، بسته به وضعیت مشخص، ممکن است شامل ارسال دستور پرداخت، تخلیه به دلیل تأخیر در پرداخت یا طرح دعوای مبتنی بر اخطار موجه باشد.
بنابراین، نهتنها وجود بدهی اجاره، بلکه تاریخهای پرداخت و اخطارها یا اقدامات اجرایی قبلی نیز اهمیت دارد.
تعهدنامه تخلیه
تعهد کتبی به تخلیه که مستأجر پس از تحویل مورد اجاره ارائه کرده است نیز در شرایط معین میتواند مبنای تخلیه باشد.
اما تاریخ، محتوا، شرایط تنظیم و مشخص بودن تاریخ تخلیه در تعهدنامه اهمیت دارد. در اختلافات مربوط به تعهدنامههای تخلیه، اعتبار سند بهطور جداگانه ارزیابی میشود.
میانجیگری در دعاوی اجاره
از 1 سپتامبر 2023، مراجعه به میانجی پیش از طرح دعوا در بسیاری از اختلافات ناشی از رابطه اجاره، به شرط اقامه دعوا تبدیل شده است. بااینحال، مقررات مربوط به تخلیه اموال غیرمنقول اجارهای از طریق اجرای اجباری بدون حکم دادگاه طبق مقررات قانون اجرا و ورشکستگی از استثنائات این مقرره است.
بنابراین، پیش از طرح مستقیم دعوا در اختلاف اجاره، باید بررسی شود که آیا اختلاف مشمول میانجیگری بهعنوان شرط اقامه دعوا هست یا خیر.
نتیجه
در اختلافات اجاره، یک واقعیت واحد مانند «قرارداد تمام شده»، «اجاره را پرداخت نکرده» یا «به خانه نیاز دارم» اغلب برای توضیح کل فرآیند کافی نیست.
دلیل تخلیه، محتوای قرارداد، اخطارهای انجامشده، تاریخهای پرداخت و اقدامات قبلی باید با یکدیگر ارزیابی شوند. همچنین، در صورت طرح دعوا، وجود شرط میانجیگری نیز باید از قبل بررسی شود.
حوزه فعالیت مرتبط: برای اطلاعات دقیقتر در این زمینه میتوانید صفحه حقوق اجاره و املاک ما را بررسی کنید.
این نوشته صرفاً جنبه اطلاعرسانی حقوقی عمومی دارد. مهلتها و راهکارهای حقوقی قابلاتخاذ در اختلافات اجاره ممکن است بسته به مورد مشخص متفاوت باشد.