Czy wygaśnięcie umowy najmu zawsze oznacza eksmisję?
W przypadku najmu lokali mieszkalnych oraz zadaszonych lokali użytkowych wygaśnięcie okresu obowiązywania umowy samo w sobie nie daje wynajmującemu prawa do bezpośredniego eksmitowania najemcy.
Turecki kodeks zobowiązań uzależnia możliwość rozwiązania umowy przez wynajmującego od określonych przesłanek. Dlatego należy prawidłowo ustalić podstawę prawną żądania eksmisji.
Eksmisja z powodu potrzeby
Jeżeli wynajmujący, jego małżonek, jego zstępni, jego wstępni lub inne osoby wskazane w ustawie mają potrzebę zamieszkania w lokalu mieszkalnym albo korzystania z lokalu użytkowego, może wchodzić w grę powództwo o eksmisję z powodu potrzeby.
Nie wystarczy jednak samo stwierdzenie: „potrzebuję domu”. W praktyce jedną z zasadniczych kwestii spornych jest to, czy potrzeba jest rzeczywista, szczera i konieczna. Przepisy tureckiego kodeksu zobowiązań dotyczące eksmisji z powodu potrzeby stosuje się w tym zakresie.
Nieuiszczenie czynszu
Także nieuiszczenie przez najemcę czynszu w terminie może, przy spełnieniu określonych przesłanek, prowadzić do eksmisji.
Tryb postępowania w tej kwestii może się różnić w zależności od konkretnej sytuacji, np. doręczenie nakazu zapłaty, eksmisja z powodu zwłoki lub powództwo oparte na prawidłowym wezwaniu do zapłaty.
Dlatego znaczenie mają nie tylko samo istnienie zaległości czynszowej, lecz także daty płatności oraz wcześniej dokonane wezwania lub czynności egzekucyjne.
Tahliye taahhütnamesi
Pisemne zobowiązanie do opróżnienia lokalu, złożone przez najemcę po wydaniu przedmiotu najmu, może również przy spełnieniu określonych przesłanek stanowić podstawę eksmisji.
Istotne są jednak data zobowiązania, jego treść, okoliczności, w których zostało sporządzone, oraz to, czy termin opróżnienia lokalu jest określony. W sporach dotyczących takich zobowiązań ważność dokumentu podlega odrębnej ocenie. Warunki ważności, termin jednomiesięczny oraz przebieg drogi egzekucyjnej opisano w artykule Tahliye taahhütnamesi.
Mediacja w sporach najmu
Od 1 września 2023 w wielu sporach wynikających ze stosunku najmu skierowanie sprawy do mediatora przed wniesieniem powództwa stało się warunkiem wszczęcia postępowania. Przepisy dotyczące eksmisji z wynajmowanych nieruchomości w drodze egzekucji bez wyroku na podstawie przepisów tureckiej ustawy o postępowaniu egzekucyjnym i upadłościowym należą natomiast do wyjątków od tego uregulowania.
W związku z tym przed bezpośrednim wniesieniem powództwa w sporze najmu należy sprawdzić, czy spór objęty jest obowiązkową mediacją stanowiącą warunek wszczęcia postępowania.
Wnioski
W sporach najmu pojedyncza okoliczność, taka jak „umowa się skończyła”, „nie zapłacił czynszu” lub „potrzebuję domu”, często nie wystarcza do wyjaśnienia całego procesu.
Podstawę eksmisji, treść umowy, dokonane zawiadomienia, daty płatności oraz wcześniej przeprowadzone czynności należy oceniać łącznie. Ponadto, jeżeli ma zostać wniesione powództwo, należy uprzednio sprawdzić, czy występuje warunek mediacji.
Powiązany obszar praktyki: W celu uzyskania bardziej szczegółowych informacji na ten temat zapraszamy do zapoznania się z naszą stroną Prawo najmu i nieruchomości.
Niniejszy artykuł ma charakter ogólnej informacji prawnej. W sporach najmu terminy oraz właściwa droga prawna mogą się różnić w zależności od konkretnego przypadku.