Bedeutet das Ende des Mietvertrags immer auch eine Räumung?
Bei Wohnraummietverhältnissen und Mietverhältnissen über überdachte Geschäftsräume führt das bloße Ende der Vertragslaufzeit nicht dazu, dass der Vermieter unmittelbar das Recht hat, den Mieter zu räumen.
Das türkische Obligationenrecht knüpft die Möglichkeit des Vermieters, den Vertrag zu beenden, an bestimmte Voraussetzungen. Daher muss die rechtliche Grundlage eines Räumungsverlangens zutreffend bestimmt werden.
Räumung wegen Eigenbedarfs
Besteht beim Vermieter selbst, bei seinem Ehegatten, seinen Abkömmlingen, seinen Vorfahren oder bei anderen im Gesetz genannten Personen ein Wohnraum- oder Geschäftsraumbedarf, kann eine Räumungsklage wegen Eigenbedarfs in Betracht kommen.
Es genügt jedoch nicht, lediglich zu erklären, man benötige die Wohnung. In der Praxis ist eine der zentralen Streitfragen, ob der Bedarf tatsächlich, ernsthaft und zwingend ist. Die Vorschriften des türkischen Obligationenrechts zur Räumung wegen Bedarfs werden in diesem Rahmen angewandt.
Nichtzahlung des Mietzinses
Zahlt der Mieter die Mieten nicht rechtzeitig, kann dies bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen ebenfalls zur Räumung führen.
Das dabei einzuschlagende Verfahren kann je nach konkreter Situation variieren, etwa durch die Übersendung eines Zahlungsbefehls, eine Räumung wegen Verzugs oder eine Klage aufgrund einer berechtigten Mahnung.
Daher kommt es nicht nur darauf an, dass eine Mietforderung besteht, sondern auch auf die Zahlungstermine und frühere Mahnungen oder Zwangsvollstreckungsmaßnahmen.
Schriftliche Räumungsverpflichtung
Eine vom Mieter nach Übergabe der Mietsache abgegebene schriftliche Räumungsverpflichtung kann unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls Grundlage einer Räumung sein.
Dabei sind jedoch das Datum der Verpflichtung, ihr Inhalt, die Umstände ihrer Errichtung und die Bestimmtheit des Räumungstermins von Bedeutung. In Streitigkeiten über schriftliche Räumungsverpflichtungen wird die Wirksamkeit der Urkunde gesondert geprüft. Zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen, der einmonatigen Frist und der Funktionsweise des Vollstreckungswegs können Sie den Beitrag zur schriftlichen Räumungsverpflichtung ansehen.
Mediation in Mietrechtsstreitigkeiten
Seit dem 1. September 2023 ist in vielen Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis die Anrufung eines Mediators vor Klageerhebung zur Klagevoraussetzung geworden. Die Vorschriften über die Räumung von Mietobjekten im Wege der Zwangsvollstreckung ohne Vollstreckungstitel nach den Bestimmungen des Zwangsvollstreckungs- und Insolvenzgesetzes gehören jedoch zu den Ausnahmen von dieser Regelung.
Dementsprechend ist vor der unmittelbaren Erhebung einer Klage in einer Mietstreitigkeit zu prüfen, ob der Streit unter die obligatorische Mediation fällt.
Ergebnis
In Mietstreitigkeiten reicht ein einzelner Umstand wie „der Vertrag ist abgelaufen“, „er hat die Miete nicht gezahlt“ oder „ich brauche die Wohnung“ häufig nicht aus, um den gesamten Vorgang zu erklären.
Der Räumungsgrund, der Inhalt des Vertrags, die erfolgten Mitteilungen, die Zahlungstermine und die bisher durchgeführten Maßnahmen sind gemeinsam zu bewerten. Sofern eine Klage erhoben werden soll, ist zudem vorab zu prüfen, ob das Erfordernis der Mediation besteht.
Betreffender Tätigkeitsbereich: Für ausführlichere Informationen zu diesem Thema können Sie unsere Seite Miet- und Immobilienrecht besuchen.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen rechtlichen Information. In Mietstreitigkeiten können Fristen und der einzuschlagende rechtliche Weg je nach dem konkreten Fall unterschiedlich sein.