Autor: Av. Merve Kartal · Veröffentlichung: 05.11.2026

Der Bebauungsvertrag gegen Grundstücksanteile (kat karşılığı inşaat sözleşmesi) ist ein Vertrag, in dem sich der Grundstückseigentümer verpflichtet, bestimmte Miteigentumsanteile an seinem Grundstück zu übertragen, und der Unternehmer sich im Gegenzug verpflichtet, auf diesem Grundstück ein Gebäude zu errichten. Da er die Übertragung eines Grundstücksanteils beinhaltet, muss er in der Beurkundungsform beim Notar abgeschlossen werden; das zugunsten des Unternehmers entstehende Recht kann, wenn es im Grundbuch vermerkt wird, auch späteren Rechtserwerbern entgegengehalten werden.

In dem Vertrag stehen zwei Leistungen nebeneinander: die Übertragung des Grundstücksanteils und die Herstellung eines Werkes. Die Bauleistung wird nach den Regeln des Werkvertrags beurteilt (türkisches Obligationenrecht Art. 470 ff.); hinsichtlich der Form ist der Vertrag jedoch eine Einheit.

Der allgemeine Rahmen von Grundstücksstreitigkeiten wird auf der Seite Miet- und Immobilienrecht, die allgemeinen Regeln zu Werkvertrag, Verzug und Verjährung auf der Seite Vertragsrecht dargestellt. Dieser Beitrag behandelt den Bebauungsvertrag gegen Grundstücksanteile selbst.

Formvorschrift des Bebauungsvertrags gegen Grundstücksanteile: notarielle Beurkundung

Im Gesetz gibt es keine eigenständige Bestimmung, die die Form dieses Vertrags ausdrücklich regelt; das Ergebnis ergibt sich aus dem Zusammenspiel zweier Vorschriften:

Verträge, die auf die Übertragung des Eigentums an einer unbeweglichen Sache gerichtet sind, sind nur gültig, wenn sie in öffentlicher Form abgeschlossen wurden (türkisches Zivilgesetzbuch Art. 706/1). Der Bebauungsvertrag gegen Grundstücksanteile, der die Übertragung eines Grundstücksanteils umfasst, fällt hierunter.
Verträge, die ohne Einhaltung der vorgeschriebenen Form geschlossen werden, entfalten keine Wirkung (türkisches Obligationenrecht Art. 12/2). Da das Gesetz die Form für die Gültigkeit des Vertrags vorschreibt, erfasst die Form nicht nur die Bestimmungen über die Anteilsübertragung, sondern auch die Bestimmungen über den Bau; auch in der Praxis wird angenommen, dass der gesamte Vertrag der öffentlichen Form unterliegt.

Das türkische Notargesetz schreibt vor, dass Verträge, die ihrer Natur nach eine Eintragung im Grundbuch erfordern, in der Beurkundungsform geschlossen werden (türkisches Notargesetz Art. 89). Eine bloße Unterschriftsbeglaubigung beim Notar genügt dieser Form nicht; die Unterschriftsbeglaubigung bestätigt lediglich, von wem die Unterschrift stammt, und erfasst nicht den Inhalt des Rechtsgeschäfts (türkisches Notargesetz Art. 82/3).

Die Formvorschrift gilt auch für nachträgliche Änderungen des Vertrags; ausgenommen sind nur ergänzende Nebenbestimmungen, die dem Vertragstext nicht widersprechen (türkisches Obligationenrecht Art. 13). Bei Änderungen durch Zusatzprotokolle ist diese Regel zu beachten.

Enthält der Vertrag die Übertragung des Grundstücksanteils zugleich als ein separates Grundstückskaufversprechen, so findet auch die Formvorschrift für das Kaufversprechen Anwendung (türkisches Obligationenrecht Art. 237/2). Form, Vermerk und Fristen des Kaufversprechens werden im Beitrag Vertrag über ein Kaufversprechen erläutert.

Folge eines nicht vor dem Notar geschlossenen Vertrags. Aufgrund eines solchen Vertrags kann keine Eintragung im Grundbuch verlangt werden. Die Parteien können das, was sie einander gegeben haben, nach den Bestimmungen über die ungerechtfertigte Bereicherung zurückfordern (türkisches Obligationenrecht Art. 77). In der Praxis zeigt sich, dass in Ausnahmefällen, in denen der Unternehmer das Gebäude fertiggestellt oder weitgehend fertiggestellt hat, die Berufung auf den Formmangel als offensichtlicher Rechtsmissbrauch angesehen werden kann (türkisches Zivilgesetzbuch Art. 2); dies ist in jedem Einzelfall gesondert zu bewerten.

Wie wird der Bauvertrag gegen Grundstücksanteile im Grundbuch vermerkt?

Der Vertrag gibt dem Unternehmer ein persönliches Recht; solange der Anteil nicht im Grundbuch übertragen wird, entsteht für den Unternehmer kein dingliches Recht (türkisches Zivilgesetzbuch Art. 705/1). Das Gesetz nennt dieses Recht ausdrücklich: Bau gegen Grundstücksanteile, Rechte aus Verträgen über das Versprechen der Übereignung einer unbeweglichen Sache, Miete, Vorkauf und Rückkauf können im Grundbuch vermerkt werden, und durch den Vermerk kann das Recht später erworbenen Rechten Dritter an der unbeweglichen Sache entgegengehalten werden (türkisches Zivilgesetzbuch Art. 1009).

Der Vermerk ist keine Wirksamkeitsvoraussetzung, sondern ein Schutzinstrument. Fehlt der Vermerk und hat der Grundstückseigentümer den Anteil an einen Dritten übertragen, kann das Recht des Unternehmers diesem gegenüber grundsätzlich nicht geltend gemacht werden.

Der Grundbuchvermerk erfolgt nicht von Amts wegen. Ein notariell beurkundeter Bauvertrag gegen Grundstücksanteil wird auf Antrag einer der Parteien im Grundbuch vermerkt (türkisches Grundbuchgesetz Art. 26); ein einfacher schriftlicher Vertrag kann auf diesem Weg nicht vermerkt werden.

Derselbe Artikel knüpft den Grundbuchvermerk auch an eine Frist: Wird innerhalb von fünf Jahren nach dem Grundbuchvermerk kein Verkauf vorgenommen oder kein Dienstbarkeitsrecht begründet und eingetragen, wird der Grundbuchvermerk von Amts wegen gelöscht (türkisches Grundbuchgesetz Art. 26). Da die Voraussetzung der Vorschrift auf Verkauf und Dienstbarkeitsrecht beruht, ist bei einem Grundbuchvermerk im Zusammenhang mit einem Bauvertrag gegen Grundstücksanteil im Einzelfall zu bewerten, wie diese Frist anzuwenden ist; bei Verzögerungen des Baus ist es sinnvoll, den Grundbucheintrag zu überwachen.

Kann der Unternehmer das kat irtifakı (Anwartschaft auf Wohnungseigentum am noch nicht fertiggestellten Bau) allein begründen?

Wohnungseigentum nach türkischem Recht und kat irtifakı (Anwartschaft auf Wohnungseigentum am noch nicht fertiggestellten Bau) entstehen durch öffentliche Urkunde und Eintragung im Grundbuch (türkisches Wohnungseigentumsgesetz Art. 10/1). Das Gesetz hat für diesen Vertrag auch einen gesonderten Weg eröffnet: sofern die den Berechtigten zufallenden selbständigen Einheiten bestimmt sind, wird das Verfahren zur Begründung von kat irtifakı (Anwartschaft auf Wohnungseigentum am noch nicht fertiggestellten Bau) und Wohnungseigentum nach türkischem Recht an dem zu errichtenden Gebäude aufgrund des zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Unternehmer geschlossenen Bauvertrags gegen Grundstücksanteil, des Übertragungsvertrags gegen Grundstücksanteil oder des notariellen Vertrags über die Aufteilung der selbständigen Einheiten auf Antrag des Unternehmers von der zuständigen Verwaltung durchgeführt. Bei der Eintragung werden das von der zuständigen Verwaltung genehmigte Architekturprojekt und der Verwaltungsplan zugrunde gelegt, und die Unterschrift des Eigentümers ist dabei nicht erforderlich (türkisches Wohnungseigentumsgesetz Art. 10/5).

Daraus ergeben sich zwei Folgerungen. Voraussetzung dieses Weges ist, dass im Vertrag festgelegt ist, welche selbständige Einheit wem zufallen soll. Ist diese Voraussetzung erfüllt, kann der Unternehmer die Maßnahme allein verlangen.

Wenn der Unternehmer die Arbeit nicht fertigstellt: Rücktritt vom Vertrag und Kündigung

Rücktritt ohne Abwarten des Übergabetags. Beginnt der Unternehmer die Arbeit nicht rechtzeitig oder verzögert er sie vertragswidrig oder ist aufgrund einer dem Besteller nicht zurechenbaren Verzögerung nach allen Umständen eindeutig erkennbar, dass die Arbeit bis zum vereinbarten Zeitpunkt nicht fertiggestellt werden kann, so kann der Besteller vom Vertrag zurücktreten, ohne den Übergabetag abzuwarten (türkisches Obligationenrecht Art. 473/1).

Wenn während des Baus ein Mangel erkennbar ist. Ist eindeutig erkennbar, dass das Werk wegen eines Verschuldens des Unternehmers mangelhaft oder vertragswidrig hergestellt werden wird, kann der Besteller unter Setzung oder Veranlassung einer angemessenen Frist die Beseitigung des Mangels verlangen; andernfalls kann er androhen, dass die Nachbesserung oder die Fortsetzung der Arbeiten auf Kosten und Gefahr des Unternehmers einem Dritten übertragen wird (türkisches Obligationenrecht Art. 473/2).

Verzug und Fristsetzung. Ist der Übergabetag von den Parteien gemeinsam festgelegt, gerät der Unternehmer mit Ablauf dieses Tages in Verzug; andernfalls mit der Mahnung des Bestellers (türkisches Obligationenrecht Art. 117). Bei gegenseitigen Verträgen kann der Gläubiger eine angemessene Frist zur Leistung setzen oder die Frist durch das Gericht bestimmen lassen (türkisches Obligationenrecht Art. 123). Ist erkennbar, dass eine Fristsetzung wirkungslos bliebe, ist die Leistung für den Gläubiger nutzlos geworden oder ergibt sich aus dem Vertrag, dass die Leistung nach einem bestimmten Zeitpunkt nicht mehr angenommen wird, bedarf es keiner Frist (türkisches Obligationenrecht Art. 124). Wird auch innerhalb der gesetzten Frist nicht geleistet, kann der Besteller die Leistung und Verzugsschadensersatz verlangen; oder er kann unter sofortiger Mitteilung, dass er hierauf verzichte, Ersatz des durch die Nichtleistung entstandenen Schadens verlangen oder vom Vertrag zurücktreten (türkisches Obligationenrecht Art. 125). Mahnung und Fristsetzung müssen in beweisbarer Form erfolgen; durch den Notar kann eine Mahnung versandt werden (türkisches Notargesetz Art. 60).

Rücktritt oder Kündigung? Beim Rücktritt werden die Parteien gegenseitig von ihren Leistungspflichten frei und können das bereits Geleistete zurückfordern (türkisches Obligationenrecht Art. 125/3); der Grundstückseigentümer kann auf diesem Wege die dem Unternehmer übertragenen Anteile zurückverlangen. Das Gesetz regelt die Kündigung mit Wirkung für die Zukunft für Dauerschuldverhältnisse, mit deren Erfüllung bereits begonnen wurde (türkisches Obligationenrecht Art. 126); dass der Bauvertrag gegen Grundstücksanteile diese Natur hat, steht nicht im Gesetz. In der Praxis wird angenommen, dass bei weit fortgeschrittenem Bau ein rückwirkender Rücktritt gegen Treu und Glauben (türkisches Zivilgesetzbuch Art. 2) verstoßen und der Vertrag mit Wirkung für die Zukunft beendet wird. Eine gesetzliche Quote, ab welchem Fortschritt dies gilt, gibt es nicht; dies bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalls.

Der Erwerb eines gutgläubigen Dritten, der den Anteil vom Unternehmer im Grundbuch übertragen bekommen hat, ist geschützt (türkisches Zivilgesetzbuch Art. 1023). Daher kann es erforderlich sein, während des Rechtsstreits eine einstweilige Verfügung zu beantragen und einen Vermerk im Grundbuch eintragen zu lassen, um die Veräußerung der Anteile zu verhindern (türkische Zivilprozessordnung Art. 389; türkisches Zivilgesetzbuch Art. 1010).

Bei vereinbarter Vertragsstrafe: Vorbehalt bei der Abnahme. Ist im Vertrag eine Strafe für Verzug vereinbart, kann der Grundstückseigentümer neben der Hauptforderung auch die Strafe verlangen, sofern er nicht ausdrücklich auf sein Recht verzichtet oder die Erfüllung vorbehaltlos angenommen hat (türkisches Obligationenrecht Art. 179/2). Bei der Übernahme verspätet gelieferter selbständiger Einheiten sollte der Anspruch auf die Vertragsstrafe schriftlich und beweisbar vorbehalten werden. Ist keine Strafe vereinbart, ist der in Verzug geratene Unternehmer verpflichtet, den aus der Verzögerung entstandenen Schaden zu ersetzen, sofern er nicht beweist, dass ihn kein Verschulden trifft (türkisches Obligationenrecht Art. 118).

Kann der Unternehmer bei steigenden Baukosten einen höheren Anteil verlangen?

Beim Bau gegen Grundstücksanteil ist die Gegenleistung nicht Geld, sondern der Grundstücksanteil; daher ist umstritten, inwieweit die Regelung über den Pauschalpreis auf diesen Vertrag anwendbar ist. Die Regelung selbst lautet: Ist der Preis pauschal bestimmt, ist der Unternehmer verpflichtet, das Werk zu diesem Preis herzustellen; auch wenn das Werk mehr Arbeit und Aufwand erfordert als vorgesehen, kann er keine Erhöhung des bestimmten Preises verlangen (türkisches Obligationenrecht Art. 480/1).

Die Ausnahme ist eng: Umstände, die anfangs nicht vorhersehbar waren oder die vorhersehbar waren, aber von den Parteien nicht berücksichtigt wurden, hindern die Herstellung des Werks oder erschweren sie außerordentlich; dann kann der Unternehmer beim Richter die Anpassung des Vertrags an die neuen Umstände, oder wenn dies nicht möglich oder von der anderen Partei nicht zumutbar ist, den Rücktritt verlangen; in Fällen, in denen die Regeln von Treu und Glauben es erfordern, kann er nur das Kündigungsrecht ausüben (türkisches Obligationenrecht Art. 480/2). Auch wenn das Werk weniger Arbeit und Aufwand erfordert als vorgesehen, zahlt der Besteller den gesamten bestimmten Preis (türkisches Obligationenrecht Art. 480/3).

Auch die allgemeine gesetzliche Bestimmung ermöglicht die Anpassung in außergewöhnlichen Umständen; sie verlangt jedoch, dass der Schuldner seine Schuld noch nicht erfüllt hat oder die Erfüllung unter Vorbehalt seiner Rechte aus der übermäßigen Erschwerung der Leistung bewirkt hat (türkisches Obligationenrecht Art. 138).

Bei mangelhaftem Bauwerk: welche Rechte, welche Fristen?

Prüfung und Anzeige. Der Besteller muss das Werk nach der Ablieferung, sobald dies nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge möglich ist, prüfen und Mängel binnen angemessener Frist dem Unternehmer anzeigen; jede Partei kann auf eigene Kosten eine Begutachtung des Werks durch einen Sachverständigen verlangen (türkisches Obligationenrecht Art. 474).

Die Unterlassung der Anzeige führt zum Rechtsverlust. Versäumt der Besteller die Prüfung und Anzeige, so gilt das Werk als angenommen; wird ein später aufgetretener Mangel nicht unverzüglich angezeigt, gilt dasselbe. Nach der Annahme wird der Unternehmer von seiner Haftung frei, außer für Mängel, die er arglistig verschwiegen hat und die bei ordnungsgemäßer Prüfung nicht erkennbar waren (türkisches Obligationenrecht Art. 477). Der Mangel kann vor Beginn der Nachbesserung durch ein selbständiges Beweisverfahren beim Gericht dokumentiert werden (türkische Zivilprozessordnung Art. 400).

Wahlrechte. Bei einem vom Unternehmer zu vertretenden Mangel kann der Besteller eine der folgenden Möglichkeiten wählen (türkisches Obligationenrecht Art. 475/1):

Ist das Werk derart mangelhaft, dass es nicht benutzbar ist oder dem Besteller nach Treu und Glauben die Annahme nicht zugemutet werden kann, Rücktritt vom Vertrag,
Behalten des Werkes und Minderung der Vergütung im Verhältnis des Mangels,
Sofern dies keine übermäßigen Kosten verursacht, unentgeltliche Nachbesserung auf Kosten des Unternehmers.

Der Anspruch auf Schadensersatz nach den allgemeinen Vorschriften bleibt vorbehalten (türkisches Obligationenrecht Art. 475/2). Jedoch kann das Rücktrittsrecht nicht ausgeübt werden, wenn das Werk auf dem Grundstück des Bestellers errichtet wurde und seine Beseitigung einen unverhältnismäßigen Schaden verursachen würde (türkisches Obligationenrecht Art. 475/3). Beim Bebauungsvertrag gegen Grundstücksanteile befindet sich das Gebäude ohnehin auf dem Grundstück des Eigentümers; ob die Beseitigung einen unverhältnismäßigen Schaden verursachen würde, ist jeweils im Einzelfall zu beurteilen.

Verjährung. Klagen wegen Mängeln verjähren bei Bauwerken auf einem Grundstück, gerechnet ab der Übergabe, in fünf Jahren; bei schwerem Verschulden des Unternehmers in zwanzig Jahren (türkisches Obligationenrecht Art. 478); diese Fristen lassen die Anzeigepflicht unberührt. Für andere werkvertragliche Ansprüche außer Mängelansprüchen sieht das Gesetz, außer bei schwerem Verschulden des Unternehmers, eine fünfjährige Verjährung vor (türkisches Obligationenrecht Art. 147/6); auf welche Ansprüche aus dem Bebauungsvertrag gegen Grundstücksanteile diese Frist Anwendung findet, ist im Gesetz nicht besonders bestimmt. Weitere Fristen in der Tabelle auf der Seite Vertragsrecht.

Wenn der Grundstückseigentümer den Anteil nicht überträgt: Erzwingung der Eintragung

Hat der Unternehmer seine Leistung erbracht, der Grundstückseigentümer überträgt den Anteil jedoch nicht, so besteht der Weg darin, die gerichtliche Übertragung des Eigentums zu verlangen: Wer einen Anspruch auf Eintragung hat, kann, wenn der Eigentümer sich weigert, vom Richter die gerichtliche Übertragung des Eigentums verlangen (türkisches Zivilgesetzbuch Art. 716/1). Der Unternehmer muss in diesem Prozess seine eigene Leistung, also den Bau, vertragsgemäß erbracht oder angeboten haben (türkisches Obligationenrecht Art. 97).

Der Unternehmer kann die Eintragung unmittelbar aufgrund des rechtskräftigen Urteils vornehmen lassen; vor der Eintragung kann er über den Anteil nicht verfügen (türkisches Zivilgesetzbuch Art. 705/2, Art. 716/2). Wurde der Anteil bereits an einen Dritten übertragen und wird die Unwirksamkeit der Übertragung geltend gemacht, ist dies Gegenstand eines gesonderten Prozesses; dieser Prozess und die einstweilige Verfügung, die während des Verfahrens die Veräußerung der Immobilie verhindert, werden im Beitrag Löschung des Grundbucheintrags und Neueintragung erläutert.

Die Lage der Personen, die vom Unternehmer Wohnungen erwerben

Der Unternehmer kann die ihm zufallenden selbständigen Einheiten vor Fertigstellung des Baus verkaufen. Ist der Anteil in der Grundbuchurkunde auf den Namen des Unternehmers eingetragen, so wird der gutgläubige Erwerb des Käufers, der sich auf die Grundbuchurkunde verlässt, geschützt (türkisches Zivilgesetzbuch Art. 1023). Fehlt die Eintragung, so steht dem Unternehmer gegenüber dem Grundstückseigentümer lediglich ein persönliches Recht zu. Die Abtretung dieses Anspruchs bedarf der Schriftform (türkisches Obligationenrecht Art. 183, Art. 184), und der Grundstückseigentümer kann die Einwendungen, die er zur Zeit der Kenntnis der Abtretung gegenüber dem Unternehmer hatte, auch dem Käufer entgegenhalten (türkisches Obligationenrecht Art. 188). In der Praxis wird anerkannt, dass derjenige, der vom Unternehmer eine selbständige Einheit erwirbt, gegen den Grundstückseigentümer auf Eintragung klagen kann, dies jedoch davon abhängt, dass der Unternehmer seine eigenen Leistungen erfüllt. Vor dem Erwerb sollte die Grundbuchurkunde geprüft werden.

Vor welchem Gericht wird geklagt, ist eine Mediation zwingend?

Zuständigkeit. In der Regel ist das türkische Zivilgericht erster Instanz zuständig (Art. 2 türkische Zivilprozessordnung). Betrifft der Streit den Geschäftsbetrieb beider Parteien, so handelt es sich um eine Handelssache und wird vor dem Handelsgericht erster Instanz verhandelt (Art. 4/1, Art. 5/1); ist der Grundstückseigentümer eine natürliche Person, die kein Kaufmann ist, eröffnet sich dieser Weg nicht. Ob der Grundstückseigentümer gegenüber dem zu gewerblichen Zwecken handelnden Unternehmer als Verbraucher gilt und daher das Verbrauchergericht zuständig ist, ist in der Praxis umstritten. Die Zuständigkeitsvorschriften sind zwingendes Recht (Art. 1 türkische Zivilprozessordnung); die Zuständigkeit ist vor Klageerhebung anhand des konkreten Falls zu bestimmen.

Mediation. Das Gesetz sieht eine obligatorische Mediation bei vier Arten von Streitigkeiten über Immobilien vor: Mietverhältnis (außer Räumung im Verfahren ohne Urteil), Teilung und Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft, türkisches Wohnungseigentumsgesetz und Nachbarrecht (Gesetz Nr. 6325, Art. 18/B/1). Der Bauvertrag gegen Grundstücksanteil wird in dieser Liste nicht ausdrücklich genannt. Handelt es sich um eine Handelssache, so ist bei Klagen auf Forderung, Schadensersatz, Klage auf Aufhebung des Widerspruchs im Vollstreckungsverfahren, negative Feststellung und Rückforderung, deren Gegenstand ein Geldbetrag ist, die Anrufung eines Mediators Prozessvoraussetzung (türkisches Handelsgesetzbuch Art. 5/A); nicht auf Geld gerichtete Ansprüche wie die Erzwingung der Eintragung fallen nicht unter diese Vorschrift. Eine ohne Mediation erhobene Klage wird aus prozessualen Gründen abgewiesen (Gesetz Nr. 6325, Art. 18/A).

Örtliche Zuständigkeit. Für Klagen, die zu einer Änderung der dinglichen Rechtslage führen können, wie die Erzwingung der Eintragung und die Löschung des Grundbucheintrags, ist das Gericht am Ort der Immobilie ausschließlich zuständig (türkische Zivilprozessordnung Art. 12/1); liegt das Grundstück in Alanya, wird die Klage in Alanya verhandelt, und diese Zuständigkeit kann nicht durch Vereinbarung geändert werden (türkische Zivilprozessordnung Art. 18/1). Bei Ansprüchen, die sich nur auf eine Geldforderung beziehen, sind die Gerichte am Wohnsitz des Beklagten und am Erfüllungsort zuständig (türkische Zivilprozessordnung Art. 6, Art. 10).

Häufig gestellte Fragen

Kann ein Bauvertrag gegen Grundstücksanteil in einfacher Schriftform geschlossen werden?
Grundsätzlich nein. Verträge, die auf die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie gerichtet sind, bedürfen der öffentlichen Beurkundung (türkisches Zivilgesetzbuch Art. 706/1), und ein unter Verletzung der Formvorschrift geschlossener Vertrag entfaltet keine Rechtswirkungen (türkisches Obligationenrecht Art. 12/2). Es genügt auch nicht, beim Notar lediglich die Unterschrift beglaubigen zu lassen (türkisches Notargesetz Art. 82/3); der Vertrag muss in der Form der notariellen Beurkundung geschlossen werden (Art. 89).

Verhindert die Vormerkung im Grundbuch den Verkauf des Grundstücks?
Die Vormerkung verbietet den Verkauf nicht; ihre Wirkung besteht darin, dass das Recht des Unternehmers auch gegenüber Personen geltend gemacht werden kann, die nach der Vormerkung Rechte an der Immobilie erwerben (türkisches Zivilgesetzbuch Art. 1009). Die Vormerkung wird nicht von Amts wegen eingetragen, sondern auf Antrag einer Partei (türkisches Grundbuchgesetz Art. 26).

Der Unternehmer hat den Bau unvollendet gelassen, was kann ich tun?
Steht eindeutig fest, dass die Arbeit nicht rechtzeitig fertiggestellt werden kann, so kann ohne Abwarten des Übergabetermins vom Vertrag zurückgetreten werden (türkisches Obligationenrecht Art. 473/1). Andernfalls ist dem Unternehmer eine angemessene Frist zu setzen; bleibt auch diese erfolglos, so entstehen die Optionen Erfüllung nebst Verspätungsschaden, Ersatz des Nichterfüllungsschadens oder Rücktritt (türkisches Obligationenrecht Art. 123–125). Ist der Bau bereits weit fortgeschritten, wird in der Praxis anstelle eines rückwirkenden Rücktritts der Weg der Beendigung mit Wirkung für die Zukunft beschritten.

Am Gebäude ist ein Mangel aufgetreten, kann ich vom Vertrag zurücktreten?
Zwei Voraussetzungen müssen zusammen vorliegen: Der Mangel muss so schwerwiegend sein, dass das Werk nicht benutzt werden kann oder die Annahme nicht zugemutet werden kann (türkisches Obligationenrecht Art. 475/1), und die Beseitigung des Bauwerks darf keinen unverhältnismäßigen Nachteil verursachen (türkisches Obligationenrecht Art. 475/3). Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, kann eine verhältnismäßige Minderung des Werklohns oder, sofern dies keinen übermäßigen Aufwand erfordert, unentgeltliche Nachbesserung verlangt werden; der Anspruch auf Schadensersatz bleibt vorbehalten.

Wie lange beträgt die Frist für die Mängelklage?
Bei unbeweglichen Bauwerken fünf Jahre ab Übergabe; bei grober Fahrlässigkeit des Unternehmers zwanzig Jahre (türkisches Obligationenrecht Art. 478). Diese Fristen setzen voraus, dass der Mangel rechtzeitig angezeigt wurde: Wer die Prüfung und die Anzeige versäumt, gilt als das Werk genehmigend (türkisches Obligationenrecht Art. 477).

Die Baukosten sind stark gestiegen – kann der Unternehmer mehr Wohnungen verlangen?
Grundsätzlich bleibt die vereinbarte Gegenleistung unverändert. Eine Anpassung ist nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen möglich: allgemein bei übermäßiger Erschwerung der Leistung (türkisches Obligationenrecht Art. 138) und bei Werkverträgen mit Pauschalpreis, wenn unvorhersehbare Umstände die Arbeit außerordentlich erschweren (türkisches Obligationenrecht Art. 480/2); das Maß der Anwendung dieser Regel auf die Gegenleistung in Form von Grundstücksanteilen ist umstritten.

Rechtsgrundlagen

Türkisches Zivilgesetzbuch Nr. 4721 — Art. 2, Art. 705–706 (Eintragung und amtliche Form), Art. 716 (Anspruch auf Eintragung), Art. 1009–1010 (Vormerkungen), Art. 1023 (gutgläubiger Dritter) — mevzuat.gov.tr

Türkisches Obligationenrecht Nr. 6098 — Art. 12–13 (Form), Art. 77, Art. 97, Art. 117–118 und Art. 123–126 (Verzug, Rücktritt, Kündigung), Art. 138 (übermäßige Erschwerung der Leistung), Art. 147, Art. 179 (Vertragsstrafe), Art. 183–184 und Art. 188 (Abtretung der Forderung), Art. 237, Art. 470–478 (Werkvertrag, Mangel, Abnahme, Verjährung), Art. 480 (Pauschalpreis) — mevzuat.gov.tr

Gesetz über Wohnungseigentum nach türkischem Recht Nr. 634 — Art. 10 (Begründung von Wohnungseigentum nach türkischem Recht und kat irtifakı (Anwartschaft auf Wohnungseigentum am noch nicht fertiggestellten Bau)) — mevzuat.gov.tr

Grundbuchgesetz Nr. 2644 — Art. 26 (Eintragung und Löschung von Bauverträgen gegen Grundstücksanteil) — mevzuat.gov.tr

Türkisches Notargesetz Nr. 1512 — Art. 60 (Aufgaben der Notare), Art. 82 (Wirkungen notarieller Geschäfte), Art. 89 (Geschäfte, die in der Form der notariellen Beurkundung vorgenommen werden müssen) — mevzuat.gov.tr

Türkische Zivilprozessordnung Nr. 6100 — Art. 1–2 (sachliche Zuständigkeit), Art. 6, Art. 10, Art. 12, Art. 18 (örtliche Zuständigkeit), Art. 389 (einstweilige Verfügung), Art. 400 (Beweissicherung) — mevzuat.gov.tr

Türkisches Handelsgesetzbuch Nr. 6102 — Art. 4 (Handelssache), Art. 5 (Handelsgericht erster Instanz), Art. 5/A (Mediation bei Geldforderungen) — mevzuat.gov.tr

Türkisches Gesetz über Mediation in Rechtsstreitigkeiten Nr. 6325 — Art. 18/B (Immobilienstreitigkeiten, die der Mediation als Klagevoraussetzung unterliegen), Art. 18/A (Zurückweisung aus verfahrensrechtlichen Gründen) — mevzuat.gov.tr