قرارداد ساخت‌وساز در برابر انتقال سهم از زمین قراردادی است که به موجب آن مالک زمین تعهد می‌کند سهم‌های معینی از زمین خود را واگذار کند و پیمانکار نیز در برابر آن، ساخت ساختمان در آن زمین را بر عهده می‌گیرد. از آنجا که این قرارداد شامل انتقال سهم از زمین است، باید در دفتر اسناد رسمی به صورت سند رسمی تنظیمی منعقد شود؛ حقی که برای پیمانکار ایجاد می‌شود نیز در صورت درج حاشیه در سند مالکیت (تاپو)، در برابر اشخاصی که پس از آن حقوقی نسبت به ملک به دست می‌آورند، قابل استناد خواهد بود.
در این قرارداد دو تعهد در کنار هم قرار دارد: انتقال سهم از ملک غیرمنقول و ایجاد اثر. تعهد ساخت بر اساس قواعد قرارداد انجام کار ارزیابی می‌شود (قانون تعهدات ترکیه، ماده 470 و مواد بعدی)؛ اما از نظر شکلی، قرارداد یک کل واحد است.
چارچوب کلی اختلافات مربوط به املاک غیرمنقول در صفحه حقوق اجاره و املاک و قواعد کلی مربوط به قرارداد انجام کار، عدم ایفای تعهد و مرور زمان در صفحه حقوق قراردادها توضیح داده شده است. این نوشته خود قرارداد ساخت‌وساز در برابر انتقال سهم از زمین را بررسی می‌کند.
شرط شکلی قرارداد ساخت‌وساز در برابر انتقال سهم از زمین: تنظیم به صورت سند رسمی
در قانون، حکم مستقلی که شکل این قرارداد را با همین عنوان تنظیم کرده باشد وجود ندارد؛ نتیجه از قرائت هم‌زمان دو حکم به دست می‌آید:
- اعتبار قراردادهایی که هدف آنها انتقال مالکیت ملک غیرمنقول است، مشروط به آن است که به صورت رسمی تنظیم شده باشند (قانون مدنی ترکیه، ماده 706/1). قرارداد ساخت‌وساز در برابر انتقال سهم از زمین که شامل انتقال سهم از زمین است، مشمول این حکم می‌شود.
- قراردادهایی که بدون رعایت شکل مقرر منعقد شوند، اثر حقوقی ندارند (قانون تعهدات ترکیه، ماده 12/2). از آنجا که قانون، شکل را شرط اعتبار قرارداد قرار داده است، این شرط شکلی نه‌تنها مقررات مربوط به انتقال سهم، بلکه مقررات مربوط به ساخت را نیز دربرمی‌گیرد؛ در رویه نیز پذیرفته شده است که کل قرارداد تابع شکل رسمی است.
قانون دفاتر اسناد رسمی ترکیه مقرر می‌دارد که قراردادهایی که به اقتضای ماهیت خود مستلزم انجام معامله در اداره ثبت اسناد و املاک هستند، باید به صورت سند رسمی تنظیمی منعقد شوند (قانون دفاتر اسناد رسمی ترکیه، ماده 89). صرفاً گواهی امضا در دفتر اسناد رسمی این شرط شکلی را تأمین نمی‌کند؛ گواهی امضا فقط تعلق امضا به شخص را اثبات می‌کند و شامل محتوای معامله نمی‌شود (قانون دفاتر اسناد رسمی ترکیه، ماده 82/3).
این شرط شکلی برای تغییر بعدی قرارداد نیز اعمال می‌شود؛ تنها شروط فرعی تکمیلی که با متن قرارداد مغایرت ندارند از این قاعده مستثنا هستند (قانون تعهدات ترکیه، ماده 13). در تغییراتی که از طریق پروتکل‌های الحاقی انجام می‌شوند، باید این قاعده رعایت شود.
اگر قرارداد، انتقال سهم از زمین را جداگانه در قالب وعده فروش ملک غیرمنقول نیز دربرگیرد، شرط شکلی مربوط به وعده فروش نیز اعمال می‌شود (قانون تعهدات ترکیه، ماده 237/2). شکل، درج حاشیه و مهلت‌های مربوط به وعده فروش در نوشته قرارداد وعده فروش توضیح داده شده است.
نتیجه قراردادی که در دفتر اسناد رسمی تنظیم نشده باشد. بر اساس چنین قراردادی نمی‌توان درخواست ثبت در دفتر املاک را مطرح کرد. طرفین می‌توانند آنچه را به یکدیگر داده‌اند، بر اساس مقررات دارا شدن بلاجهت بازپس بگیرند (قانون تعهدات ترکیه، ماده 77). در رویه، در موارد استثنایی که پیمانکار ساختمان را تکمیل کرده یا تا حد زیادی تکمیل کرده باشد، ممکن است استناد به نقص شکلی، سوءاستفاده آشکار از حق تلقی شود (قانون مدنی ترکیه، ماده 2)؛ این موضوع در هر مورد جداگانه ارزیابی می‌شود.
قرارداد ساخت‌وساز در برابر انتقال سهم از زمین چگونه در سند مالکیت (تاپو) درج حاشیه می‌شود؟
قرارداد به پیمانکار حق شخصی می‌دهد؛ تا زمانی که سهم در سند مالکیت (تاپو) منتقل نشده باشد، برای پیمانکار حق عینی ایجاد نمی‌شود (قانون مدنی ترکیه، ماده 705/1). قانون این حق را صراحتاً برمی‌شمارد: ساخت‌وساز در برابر سهم از زمین، حقوق ناشی از قراردادهای وعده فروش ملک غیرمنقول، اجاره، خرید، پیش‌خرید و بازخرید را می‌توان در دفتر املاک درج حاشیه کرد و با درج حاشیه، می‌توان آنها را در برابر صاحبان حقوقی که پس از آن نسبت به آن ملک غیرمنقول حقوقی به دست می‌آورند، مطرح کرد (قانون مدنی ترکیه، ماده 1009).
درج حاشیه شرط اعتبار نیست، بلکه ابزار حمایت است. اگر حاشیه درج نشده باشد و مالک زمین سهم را به شخص ثالثی منتقل کرده باشد، حق پیمانکار اصولاً در برابر آن شخص قابل استناد نیست.
قید خودبه‌خود درج نمی‌شود. قرارداد ساخت در برابر سهم از زمین که در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، به درخواست یکی از طرفین در دفتر املاک درج می‌شود (قانون سند مالکیت ترکیه، ماده 26)؛ قرارداد عادی کتبی را نمی‌توان از این طریق در دفتر املاک درج کرد.
همان ماده برای این قید نیز مهلتی تعیین می‌کند: اگر ظرف پنج سال از تاریخ درج قید، فروش انجام نشود یا حق ارتفاق ایجاد و ثبت نشود، قید به‌صورت خودکار از دفتر املاک حذف می‌شود (قانون سند مالکیت ترکیه، ماده 26). از آنجا که حکم مذکور بر فروش و حق ارتفاق مبتنی است، نحوه اجرای این مهلت درباره قید قرارداد ساخت در برابر سهم از زمین باید با توجه به وضعیت مشخص ارزیابی شود؛ در صورت طولانی شدن عملیات ساخت، پیگیری سابقه ثبتی مناسب است.
آیا پیمانکار می‌تواند به‌تنهایی kat irtifakı (حق ارتفاق ساخت بر ملک ناتمام) را برقرار کند؟
مالکیت آپارتمان در حقوق ترکیه و kat irtifakı (حق ارتفاق ساخت بر ملک ناتمام) با سند رسمی و ثبت در دفتر املاک ایجاد می‌شوند (قانون مالکیت آپارتمان در حقوق ترکیه، ماده 10/1). قانون برای این قرارداد راه جداگانه‌ای نیز پیش‌بینی کرده است: به شرط مشخص بودن واحدهای مستقل متعلق به صاحبان حق، عملیات تأسیس kat irtifakı (حق ارتفاق ساخت بر ملک ناتمام) و مالکیت آپارتمان در حقوق ترکیه برای ساختمانی که بر اساس قرارداد ساخت در برابر واگذاری سهم از زمین، قرارداد واگذاری در برابر سهم از زمین یا قرارداد تنظیم‌شده در دفتر اسناد رسمی درباره تقسیم واحدهای مستقل، منعقدشده میان مالک زمین و پیمانکار، احداث خواهد شد، در صورت درخواست پیمانکار توسط اداره مربوط انجام می‌شود. در ثبت، طرح معماری تأییدشده توسط اداره مربوط و برنامه مدیریت مبنا قرار می‌گیرد و در آنها امضای مالک لازم نیست (قانون مالکیت آپارتمان در حقوق ترکیه، ماده 10/5).
دو نتیجه به دست می‌آید. شرط استفاده از این مسیر آن است که در قرارداد مشخص شده باشد هر واحد مستقل به چه کسی تعلق خواهد گرفت. اگر این شرط محقق شده باشد، پیمانکار می‌تواند به‌تنهایی درخواست انجام عملیات را مطرح کند.
اگر پیمانکار کار را تمام نکند: برهم‌زدن قرارداد و فسخ
برهم‌زدن قرارداد بدون انتظار روز تحویل. اگر پیمانکار کار را به‌موقع شروع نکند یا برخلاف قرارداد، اجرای کار را به تأخیر بیندازد، یا اگر به دلیل تأخیری که قابل انتساب به کارفرما نیست، بر اساس همه برآوردها به‌وضوح معلوم شود که کار در زمان تعیین‌شده به پایان نخواهد رسید، کارفرما می‌تواند بدون انتظار روز تحویل قرارداد را برهم بزند (قانون تعهدات ترکیه، ماده 473/1).
اگر در حین ساخت عیب مشاهده شود. اگر به‌وضوح معلوم باشد که اثر به دلیل تقصیر پیمانکار معیوب یا برخلاف قرارداد ساخته خواهد شد، کارفرما می‌تواند با تعیین مهلتی مناسب، رفع عیب را درخواست کند؛ در غیر این صورت، اخطار دهد که تعمیر یا ادامه کار، با تحمل خطر و هزینه از سوی پیمانکار، به شخص ثالثی واگذار خواهد شد (قانون تعهدات ترکیه، ماده 473/2).
تأخیر در ایفای تعهد و تعیین مهلت. اگر روز تحویل توسط طرفین به‌طور مشترک تعیین شده باشد، پیمانکار با گذشتن آن روز، و اگر روز تحویل تعیین نشده باشد، با اخطار کارفرما، در تأخیر قرار می‌گیرد (قانون تعهدات ترکیه، ماده 117). در قراردادهایی که برای هر دو طرف تعهد ایجاد می‌کنند، طلبکار می‌تواند برای اجرای تعهد مهلتی مناسب تعیین کند یا از دادگاه بخواهد این مهلت را تعیین کند (قانون تعهدات ترکیه، ماده 123). اگر معلوم باشد که تعیین مهلت بی‌اثر خواهد بود، اجرای تعهد برای طلبکار بی‌فایده شده باشد یا از قرارداد استنباط شود که اجرای تعهد پس از تاریخ معینی پذیرفته نخواهد شد، تعیین مهلت لازم نیست (قانون تعهدات ترکیه، ماده 124). اگر در مهلت تعیین‌شده نیز تعهد اجرا نشود، کارفرما می‌تواند اجرای تعهد و خسارت تأخیر را مطالبه کند؛ یا با اعلام فوری صرف‌نظر کردن از این دو، جبران زیان ناشی از عدم اجرا را بخواهد یا قرارداد را برهم بزند (قانون تعهدات ترکیه، ماده 125). اخطار و تعیین مهلت باید به‌گونه‌ای انجام شود که قابل اثبات باشد؛ می‌توان از طریق دفتر اسناد رسمی اخطاریه فرستاد (قانون دفاتر اسناد رسمی ترکیه، ماده 60).
برهم‌زدن قرارداد یا فسخ؟ در برهم‌زدن قرارداد، طرفین متقابلاً از تعهد به اجرا رها می‌شوند و می‌توانند آنچه را پیش‌تر داده‌اند بازپس بگیرند (قانون تعهدات ترکیه ماده 125/3)؛ مالک زمین نیز از این طریق می‌تواند استرداد سهم‌هایی را که به پیمانکار منتقل کرده است بخواهد. قانون، فسخ با اثر نسبت به آینده را برای قراردادهای با تعهد مستمر که اجرای آنها آغاز شده است، پیش‌بینی کرده است (قانون تعهدات ترکیه ماده 126)؛ قانون مقرر نکرده است که قرارداد ساخت‌وساز در ازای سهم زمین چنین ماهیتی دارد. در رویه پذیرفته شده است که اگر ساخت‌وساز به مرحله پیشرفته‌ای رسیده باشد، برهم‌زدن قرارداد با اثر نسبت به گذشته ممکن است با قاعده حسن نیت (قانون مدنی ترکیه ماده 2) مغایر باشد و قرارداد با اثر نسبت به آینده خاتمه یابد. در قانون، نسبتی برای کافی دانستن یک مرحله معین نشده است؛ این موضوع بر اساس اوضاع‌واحوال هر مورد تعیین می‌شود.
تحصیل حق از سوی شخص ثالث با حسن نیتی که سهم را از پیمانکار در سند مالکیت (تاپو) منتقل کرده است، محفوظ می‌ماند (قانون مدنی ترکیه ماده 1023). بنابراین، برای جلوگیری از انتقال سهم‌ها در جریان دادرسی، ممکن است درخواست دستور موقت و درج آن در سند مالکیت (تاپو) ضروری باشد (قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه ماده 389; قانون مدنی ترکیه ماده 1010).
اگر وجه التزام تأخیر وجود دارد: هنگام تحویل، حق خود را محفوظ نگه دارید. اگر در قرارداد برای تأخیر وجه التزام تعیین شده باشد، مالک زمین می‌تواند، مگر آنکه صراحتاً از حق خود صرف‌نظر کرده یا اجرا را بدون تحفظ پذیرفته باشد، وجه التزام را همراه با تعهد اصلی مطالبه کند (قانون تعهدات ترکیه ماده 179/2). هنگام تحویل گرفتن واحدهای مستقلی که با تأخیر تحویل داده شده‌اند، باید به‌صورت کتبی و قابل اثبات اعلام شود که حق مطالبه وجه التزام محفوظ است. اگر وجه التزام تعیین نشده باشد، پیمانکاری که در تأخیر است، مکلف است خسارت ناشی از تأخیر را جبران کند، مگر آنکه بی‌تقصیری خود را ثابت کند (قانون تعهدات ترکیه ماده 118).
اگر هزینه ساخت‌وساز افزایش یابد، آیا پیمانکار می‌تواند سهم بیشتری مطالبه کند؟
در قرارداد ساخت‌وساز در ازای سهم، عوض قرارداد پول نیست، بلکه سهم زمین است؛ بنابراین، میزان اعمال قاعده مربوط به بهای مقطوع بر این قرارداد محل بحث است. خود قاعده چنین است: اگر بها به‌صورت مقطوع تعیین شده باشد، پیمانکار مکلف است اثر را با همان بها ایجاد کند؛ حتی اگر ایجاد اثر مستلزم کار و هزینه‌ای بیش از میزان پیش‌بینی‌شده باشد، نمی‌تواند افزایش بهای تعیین‌شده را مطالبه کند (قانون تعهدات ترکیه ماده 480/1).
استثنا محدود است: اگر اوضاع‌واحوالی که در ابتدا قابل پیش‌بینی نبودند یا قابل پیش‌بینی بودند ولی طرفین آنها را در نظر نگرفته بودند مانع ایجاد اثر شوند یا آن را به‌طور فوق‌العاده دشوار کنند، پیمانکار می‌تواند از دادگاه درخواست تعدیل قرارداد بر اساس شرایط جدید را بکند و اگر این امر ممکن نباشد یا انتظار آن از طرف مقابل معقول نباشد، برهم‌زدن قرارداد را بخواهد؛ در مواردی که قواعد حسن نیت اقتضا کند، فقط می‌تواند حق فسخ را اعمال کند (قانون تعهدات ترکیه ماده 480/2). حتی اگر ایجاد اثر مستلزم کار و هزینه‌ای کمتر از میزان پیش‌بینی‌شده باشد، کارفرما تمام بهای تعیین‌شده را می‌پردازد (قانون تعهدات ترکیه ماده 480/3).
حکم کلی قانون نیز در شرایط فوق‌العاده امکان تعدیل را فراهم می‌کند؛ اما مستلزم آن است که مدیون هنوز تعهد خود را اجرا نکرده باشد یا آن را با محفوظ نگه‌داشتن حقوق خود ناشی از دشواری بیش از حد اجرا کرده باشد (قانون تعهدات ترکیه ماده 138).
اگر ساخت‌وساز معیوب باشد: چه حقوقی و در چه مدتی؟
بازبینی و اعلام عیب. کارفرما مکلف است پس از تحویل، به محض آنکه طبق روال عادی امور امکان آن را پیدا کند، اثر را بازبینی و عیوب را در مهلتی مناسب به پیمانکار اعلام کند؛ هر یک از طرفین می‌تواند با پرداخت هزینه، درخواست کند که کارشناس اثر را بررسی کند (قانون تعهدات ترکیه ماده 474).
خودداری از اعلام عیب موجب از دست رفتن حق می‌شود. اگر کارفرما از بازبینی و اعلام عیب خودداری کند، پذیرفته است که اثر را قبول کرده؛ اگر عیبی که بعداً ظاهر شده است نیز بی‌درنگ اعلام نشود، نتیجه همین خواهد بود. پس از قبول، پیمانکار، جز در مورد عیوبی که عمداً پنهان کرده و در بازبینی متعارف قابل تشخیص نبوده‌اند، از مسئولیت رها می‌شود (قانون تعهدات ترکیه ماده 477). عیب را می‌توان پیش از آغاز تعمیرات، با درخواست تأمین دلیل از دادگاه مستند کرد (قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه ماده 400).
حقوق انتخابی. در صورت وجود عیبی که پیمانکار مسئول آن است، کارفرما می‌تواند یکی از موارد زیر را انتخاب کند (قانون تعهدات ترکیه ماده 475/1):
- اگر اثر به اندازه‌ای معیوب باشد که قابل استفاده نباشد یا طبق انصاف نتوان او را به قبول آن مجبور کرد، انحلال قرارداد،
- نگه‌داشتن اثر و کاهش قیمت به نسبت عیب،
- اگر مستلزم هزینه گزاف نباشد، تعمیر رایگان با هزینه پیمانکار.
حق مطالبه خسارت طبق مقررات عمومی محفوظ است (ق.ت. م.475/2). اما اگر اثر بر ملک کارفرما ساخته شده و کندن و برداشتن آن خسارت گزافی به بار آورد، حق انحلال قابل استفاده نیست (ق.ت. م.475/3). در ساخت‌وساز در ازای سهم، ساختمان بر ملک مالک زمین قرار دارد؛ اینکه کندن و برداشتن آن خسارت گزافی به بار می‌آورد یا نه، در هر مورد جداگانه ارزیابی می‌شود.
مرور زمان. دعاوی ناشی از عیب از تاریخ تحویل، در مورد ساختمان‌های غیرمنقول، پس از پنج سال و اگر تقصیر سنگین پیمانکار وجود داشته باشد پس از بیست سال مشمول مرور زمان می‌شود (ق.ت. م.478); این مدت‌ها تکلیف اطلاع‌رسانی را از بین نمی‌برند. برای مطالبات ناشی از قرارداد اثر، به‌جز مطالبات ناشی از عیب، قانون، به‌استثنای مورد تقصیر سنگین پیمانکار، مرور زمان پنج‌ساله مقرر می‌کند (ق.ت. م.147/6); اینکه این مدت برای کدام مطالبات ناشی از قرارداد سهم در ازای ساخت‌وساز اعمال می‌شود، در قانون جداگانه بیان نشده است. سایر مدت‌ها در جدول صفحه حقوق قراردادها آمده است.
اگر مالک زمین سهم را منتقل نکند: اجبار به ثبت
هرگاه پیمانکار تعهد خود را انجام داده ولی مالک زمین سهم را منتقل نکند، راه، درخواست انتقال مالکیت به موجب حکم است: شخصی که حق درخواست ثبت را دارد، در صورت امتناع مالک، می‌تواند از قاضی درخواست انتقال مالکیت به موجب حکم را بکند (ق.م.ت. م.716/1). پیمانکار در این دعوا باید تعهد خود، یعنی ساخت‌وساز را طبق قرارداد انجام داده یا اجرای آن را پیشنهاد کرده باشد (ق.ت. م.97).
پیمانکار می‌تواند بر اساس حکم قطعی، ثبت را مستقیماً به انجام برساند؛ پیش از انجام ثبت نمی‌تواند نسبت به سهم، معامله یا تصرف حقوقی کند (ق.م.ت. م.705/2, م.716/2). اگر سهم قبلاً به دیگری منتقل شده و ادعای بی‌اعتباری انتقال مطرح باشد، موضوع دعوای جداگانه‌ای است؛ این دعوا و اقدام احتیاطی برای جلوگیری از انتقال ملک در جریان دادرسی در نوشتار ابطال سند مالکیت و ثبت مجدد توضیح داده شده است.
وضعیت کسانی که از پیمانکار واحد مسکونی خریده‌اند
پیمانکار می‌تواند واحدهای مستقلی را که به او تعلق می‌گیرد، پیش از پایان ساخت‌وساز بفروشد. اگر سهم به نام پیمانکار در دفتر املاک ثبت شده باشد، حقِ خریداری که با حسن نیت بر سابقه دفتر املاک اتکا کرده و حق به دست آورده است، محفوظ می‌ماند (ق.م.ت. م.1023). اگر ثبت وجود نداشته باشد، پیمانکار در برابر مالک زمین فقط حق شخصی دارد. انتقال این حق به عنوان طلب، تابع شکل کتبی است (ق.ت. م.183, م.184) و مالک زمین می‌تواند دفاعیات خود در برابر پیمانکار را که هنگام اطلاع از انتقال در اختیار داشته است، در برابر خریدار نیز مطرح کند (ق.ت. م.188). در رویه قضایی پذیرفته شده است که شخصی که از پیمانکار واحد مستقل خریده است، می‌تواند علیه مالک زمین دعوای ثبت اقامه کند، اما این امر منوط به انجام تعهدات خود پیمانکار است. پیش از خرید، سابقه دفتر املاک باید بررسی شود.
در کدام دادگاه مطرح می‌شود، آیا میانجیگری اجباری است؟
صلاحیت. قاعده این است که دادگاه صالح دادگاه حقوقی بدوی است (ق.آ.د.م.ت. م.2). اگر اختلاف به فعالیت تجاری هر دو طرف مربوط باشد، دعوا تجاری است و در دادگاه تجاری بدوی رسیدگی می‌شود (ق.ت.ت. م.4/1, م.5/1); اگر مالک زمین شخص حقیقی غیرتاجر باشد، این مسیر قابل طرح نیست. اینکه مالک زمین در برابر پیمانکاری که با هدف تجاری عمل می‌کند مصرف‌کننده محسوب شود یا نه و بنابراین دادگاه مصرف‌کننده صالح باشد یا نه، در رویه قضایی محل بحث است. قواعد صلاحیت از نظم عمومی است (ق.آ.د.م.ت. م.1); صلاحیت باید پیش از اقامه دعوا، بر اساس مورد مشخص تعیین شود.
میانجیگری. قانون میانجیگری اجباری به‌عنوان شرط اقامه دعوا را در چهار نوع اختلاف مربوط به املاک غیرمنقول مقرر کرده است: رابطه اجاره (به‌جز تخلیه از طریق اجرای بدون صدور حکم)، تقسیم و افراز و فروش مال مشاع، قانون مالکیت آپارتمان در حقوق ترکیه و حق همسایگی (قانون شماره 6325، م.18/B/1). قرارداد ساخت‌وساز در برابر سهم زمین به‌طور صریح در این فهرست ذکر نشده است. اگر دعوا تجاری باشد، در دعاوی طلب، خسارت، دعوای ابطال اعتراض مدیون، اثبات عدم دین و استرداد که موضوع آن مبلغی پول است، مراجعه به میانجی شرط اقامه دعواست (ق.ت.ت.، م.5/A)؛ خواسته‌های غیرمالی مانند الزام به ثبت، مشمول این حکم نیستند. دعوایی که بدون مراجعه به میانجی اقامه شود، به دلیل نقص شکلی رد می‌شود (قانون شماره 6325، م.18/A).
صلاحیت. در دعاوی‌ای که می‌توانند به تغییر مالکیت حق عینی، مانند الزام به ثبت و ابطال سند مالکیت (تاپو)، منجر شوند، دادگاه محل وقوع ملک دارای صلاحیت انحصاری است (ق.آ.د.م.، م.12/1)؛ اگر زمین در آلانیا باشد، دعوا در آلانیا رسیدگی می‌شود و این صلاحیت با قرارداد قابل تغییر نیست (ق.آ.د.م.، م.18/1). تنها در خواسته‌های مربوط به مطالبه وجه، دادگاه‌های محل اقامت خوانده و محل اجرای قرارداد صلاحیت دارند (ق.آ.د.م.، م.6، م.10).
پرسش‌های متداول
آیا قرارداد ساخت‌وساز در برابر سهم زمین می‌تواند به‌صورت نوشته عادی تنظیم شود؟
به‌عنوان قاعده، خیر. قراردادهایی که هدف آنها انتقال مالکیت ملک است، تا زمانی که به شکل رسمی تنظیم نشوند معتبر نیستند (قانون مدنی ترکیه، م.706/1) و قراردادی که بدون رعایت شکل قانونی منعقد شود، اثری ندارد (ق.ت.ت.، م.12/2). صرفاً تأیید امضا در دفتر اسناد رسمی نیز کافی نیست (قانون دفاتر اسناد رسمی ترکیه، م.82/3)؛ قرارداد باید به‌صورت تنظیم سند رسمی منعقد شود (م.89).
آیا قید در سند مالکیت (تاپو) مانع فروش زمین می‌شود؟
قید مانع فروش نمی‌شود؛ اثر آن این است که حق پیمانکار می‌تواند در برابر اشخاصی که پس از قید، بر روی ملک حقی به‌دست آورده‌اند نیز قابل استناد باشد (قانون مدنی ترکیه، م.1009). قید خودبه‌خود درج نمی‌شود، بلکه با درخواست یکی از طرفین درج می‌شود (قانون ثبت اسناد و املاک، م.26).
پیمانکار ساخت‌وساز را نیمه‌کاره رها کرد، چه کاری می‌توانم انجام دهم؟
اگر به‌طور روشن معلوم باشد که کار در موعد مقرر به پایان نمی‌رسد، می‌توان بدون انتظار برای روز تحویل از قرارداد عدول کرد (ق.ت.ت.، م.473/1). در غیر این صورت، مهلت مناسبی به پیمانکار داده می‌شود؛ اگر این مهلت نیز بدون نتیجه سپری شود، حق مطالبه اجرای تعهد و خسارت تأخیر، خسارت ناشی از عدم اجرا یا عدول از قرارداد ایجاد می‌شود (ق.ت.ت.، م.123–125). اگر ساخت‌وساز به مرحله پیشرفته‌ای رسیده باشد، در رویه قضایی به‌جای عدول با اثر قهقرایی، به پایان‌دادن قرارداد با اثر نسبت به آینده گرایش وجود دارد.
در ساختمان عیب ظاهر شد، آیا می‌توانم از قرارداد عدول کنم؟
دو شرط با هم لازم است: عیب باید چنان شدید باشد که بنا را غیرقابل استفاده کند یا پذیرش آن را برای کارفرما غیرممکن سازد (ق.ت.ت.، م.475/1) و برچیدن و برداشتن بنا نباید زیان بیش‌ازحد ایجاد کند (ق.ت.ت.، م.475/3). اگر این شرایط وجود نداشته باشند، می‌توان به میزان عیب از بها کسر کرد یا، اگر مستلزم هزینه بیش‌ازحد نباشد، تعمیر رایگان را خواست؛ حق مطالبه خسارت محفوظ است.
مهلت طرح دعوای عیب چقدر است؟
در ساختمان‌های غیرمنقول از زمان تحویل پنج سال است؛ اگر پیمانکار تقصیر سنگین داشته باشد، بیست سال (ق.ت.ت.، م.478). این مهلت‌ها بر این فرض استوارند که عیب به‌موقع اطلاع داده شده باشد: کارفرمایی که در بازرسی و اطلاع‌رسانی کوتاهی کند، اثر را پذیرفته تلقی می‌شود (ق.ت.ت.، م.477).
هزینه ساخت‌وساز بسیار افزایش یافت، آیا پیمانکار می‌تواند واحدهای بیشتری بخواهد؟
به‌عنوان قاعده، عوض تعیین‌شده تغییر نمی‌کند. تعدیل قرارداد تنها با شرایط قانونی امکان‌پذیر است: به‌طور کلی در صورت دشواری بیش‌ازحد اجرای تعهد (ق.ت.ت.، م.138) و در قراردادهای ساخت با مبلغ مقطوع، در صورت ایجاد دشواری فوق‌العاده برای کار به‌واسطه شرایطی که در ابتدا قابل پیش‌بینی نبوده‌اند (ق.ت.ت.، م.480/2)؛ میزان اعمال این قاعده در قراردادهای ساخت در برابر سهم زمین محل بحث است.
مقررات مبنایی
قانون مدنی ترکیه به شماره 4721 — م.2، م.705–706 (ثبت و شکل رسمی)، م.716 (حق درخواست ثبت)، م.1009–1010 (قیدها)، م.1023 (شخص ثالث با حسن نیت) — mevzuat.gov.tr
قانون تعهدات ترکیه به شماره 6098 — م.12–13 (شکل)، م.77، م.97، م.117–118 و م.123–126 (تأخیر، عدول، فسخ)، م.138 (دشواری بیش از حد اجرا)، م.147، م.179 (وجه التزام)، م.183–184 و م.188 (انتقال طلب)، م.237، م.470–478 (قرارداد پیمانکاری، عیب، قبول، مرور زمان)، م.480 (مبلغ مقطوع) — mevzuat.gov.tr
قانون مالکیت آپارتمان در حقوق ترکیه به شماره 634 — م.10 (ایجاد مالکیت آپارتمان در حقوق ترکیه و kat irtifakı (حق ارتفاق ساخت بر ملک ناتمام)) — mevzuat.gov.tr
قانون سند مالکیت (تاپو) ترکیه به شماره 2644 — م.26 (ثبت و حذف قراردادهای ساخت‌وساز در برابر سهم زمین) — mevzuat.gov.tr
قانون دفاتر اسناد رسمی ترکیه به شماره 1512 — م.60 (وظایف دفاتر اسناد رسمی)، م.82 (آثار اقدامات دفاتر اسناد رسمی)، م.89 (اقداماتی که انجام آنها به شکل تنظیم رسمی الزامی است) — mevzuat.gov.tr
قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه به شماره 6100 — م.1–2 (صلاحیت ذاتی)، م.6، م.10، م.12، م.18 (صلاحیت)، م.389 (قرار تأمین موقت)، م.400 (تأمین دلیل) — mevzuat.gov.tr
قانون تجارت ترکیه به شماره 6102 — م.4 (دعوای تجاری)، م.5 (دادگاه تجاری بدوی)، م.5/A (میانجیگری در دعاوی مطالبه وجه) — mevzuat.gov.tr
قانون میانجیگری در دعاوی حقوقی به شماره 6325 — م.18/B (اختلافات املاک مشمول میانجیگری اجباری پیش از دعوا)، م.18/A (رد شکلی) — mevzuat.gov.tr
صفحات مرتبط
این نوشته صرفاً برای اطلاع‌رسانی عمومی حقوقی است و ماهیت نظر حقوقی ندارد. از آنجا که شرایط هر واقعه متفاوت است، توصیه می‌شود برای وضعیت مشخص خود از وکیل خود حمایت حقوقی دریافت کنید.