以土地换取建设工程合同，是土地所有权人承诺转让其土地中的特定份额，而承建商承诺在该土地上建造建筑物的合同。由于包含土地份额的转让，该合同须在公证人处以做成公证书（düzenleme şeklinde）的形式订立；承建商取得的权利若在不动产登记簿上作附注登记，则可对抗此后取得权利的人。
合同中同时存在两项给付：不动产份额的转让和完成工作成果。建造义务依照承揽合同的规则予以评价（土耳其债法典（TBK）第470条以下）；就形式而言，合同则是一个整体。
不动产纠纷的一般框架见租赁与房地产法页面；承揽合同、迟延履行和时效的一般规则见合同法页面。本文讨论以土地换取建设工程合同本身。
以土地换取建设工程合同的形式要件：公证人做成公证书
法律中没有以该名称单独规定此合同形式的专门条款；其结论由两个条款共同得出：
- 旨在转让不动产所有权的合同，其有效以采用法定形式（resmî şekilde）订立为前提（土耳其民法典（TMK）第706/1条）。包含土地份额转让的以土地换取建设工程合同即属此类。
- 未遵守规定形式而订立的合同不产生效力（TBK第12/2条）。由于法律将形式与合同的有效性相连，形式要件不仅涵盖与份额转让有关的条款，也涵盖与建造有关的条款；实践中也公认整个合同须遵守法定形式。
土耳其公证法规定，依其性质需要在不动产登记簿上办理手续的合同，应以做成公证书的形式订立（土耳其公证法第89条）。仅在公证人处认证签名不能满足这一形式要求；签名认证仅证明签名属于何人，不涵盖行为的实质内容（土耳其公证法第82/3条）。
形式规则同样适用于合同的事后变更；只有与合同文本不矛盾的补充性附带条款除外（TBK第13条）。通过补充协议所作的变更应遵守这一规则。
如果合同还以不动产买卖预约的形式包含土地份额的转让，则关于买卖预约的形式规则也予适用（TBK第237/2条）。买卖预约的形式、附注登记和期限见买卖预约合同一文。
未在公证人处订立的合同的后果。基于这种合同，不能请求在不动产登记簿上办理登记。当事人可以依据不当得利的规定请求返还彼此已经给付的内容（TBK第77条）。实践中，在承揽人已经完成或者基本完成建筑物的例外情况下，可以看到主张形式瑕疵有时会被认定为明显滥用权利（土耳其民法典第2条）；这需要在每个具体案件中另行评价。
以土地换取建设工程合同如何在不动产登记簿上作附注登记？
合同赋予承揽人的是债权性权利；在不动产登记簿上将份额转让给承揽人之前，承揽人不取得物权（土耳其民法典第705/1条）。法律明确列举了这种权利：以土地份额为对价的建筑、不动产买卖预约、租赁、买回、优先购买和回赎合同产生的权利，可以在不动产登记簿上作附注登记，并且一经作出附注登记，即可对抗此后在该不动产上取得权利的人（土耳其民法典第1009条）。
附注登记不是有效性要件，而是一种保护手段。如果没有作附注登记，且土地所有权人已将份额转让给第三人，承揽人的权利原则上不能向该第三人主张。
预告登记不会自动办理。在公证人处订立的以土地份额为对价的建筑合同，经一方当事人请求，可以在不动产登记簿上办理预告登记（《土地登记法》第 26 条）；普通书面合同不能以此方式办理预告登记。
同一条文还对预告登记设定了期限：自预告登记之日起五年内未进行出售，或者未设立并登记地役权的，预告登记依职权注销（《土地登记法》第 26 条）。由于该规定的条件建立在出售和地役权之上，在以楼面面积换取房屋的预告登记中，这一期限如何适用应根据具体情况评价；建筑工程延长时，宜关注不动产登记记录。
承揽人能否单独申请设立建筑地役权？
土耳其法上的区分所有权和建筑地役权依正式文书并在不动产登记簿上登记而设立（《土耳其区分所有权法》第 10/1 条）。法律也为这种合同开辟了一条特殊途径：在权利人应得的独立单元已经确定的前提下，土地所有权人与承揽人之间订立的按楼面面积换取房屋建筑合同、按楼面面积换取房屋的转让合同，或者关于独立单元分配的公证合同，据此拟建建筑物的建筑地役权和区分所有权的设立手续，经承揽人请求的，由主管机关办理。登记以主管机关批准的建筑设计图和管理规约为依据，并且在这些文书中不要求所有权人签名（《土耳其区分所有权法》第 10/5 条）。
可以得出两点结论。合同中对哪个独立单元归谁作出确定，是适用这一途径的条件。条件具备的，承揽人可以单独请求办理手续。
承揽人不完工时：解除合同和终止
无须等待交付日即可解除。承揽人未按时开工，或者违反合同迟延施工，或者因不能归责于定作人的原因发生迟延，而根据一切情况可以明显看出，工作不能在约定时间完成的，定作人可以无须等待交付日而解除合同（《土耳其债法典》第 473/1 条）。
施工期间发现瑕疵的。如果明显可以看出，工作成果将因承揽人的过错而有瑕疵或者不符合合同约定，定作人可以设定适当期限，由自己或者让他人消除瑕疵；否则可以催告，修理或者继续施工将交由第三人完成，损失和费用由承揽人承担（《土耳其债法典》第 473/2 条）。
迟延和设定期限。交付日由当事人共同确定的，承揽人因该日届满而陷入迟延；未确定的，因定作人的催告而陷入迟延（《土耳其债法典》第 117 条）。在双务合同中，债权人可以为履行设定适当期限，或者请求由法院设定该期限（《土耳其债法典》第 123 条）。如果可以看出设定期限将不起作用，履行对债权人已无利益，或者从合同中可以得知某一日期之后将不再接受履行的，无须设定期限（《土耳其债法典》第 124 条）。在所设定期限内仍未履行的，定作人可以请求履行并请求迟延损害赔偿；或者立即通知放弃这些请求，转而请求赔偿因不履行所产生的损失，也可以解除合同（《土耳其债法典》第 125 条）。催告和设定期限应当以可以证明的方式进行；可以通过公证人发送催告函（《土耳其公证法》第 60 条）。
解除还是终止？解除时，双方当事人相互免除履行义务，并可以请求返还此前已经给付的内容（《土耳其债法典》第 125/3 条）；土地所有权人可以通过这种方式请求返还已经转让给承揽人的份额。法律将仅向将来发生效力的终止规定用于已经开始履行的持续性给付合同（《土耳其债法典》第 126 条）；法律中没有写明以土地份额作为对价的建筑合同具有这种性质。实践中认为，如果工程已经达到较高阶段，具有溯及力的解除可能违反诚实信用原则（《土耳其民法典》第 2 条），合同应仅向将来发生效力而终止。法律中没有规定何种阶段才算充分；应根据具体案件确定。
从承揽人处通过不动产权证（tapu）受让份额的善意第三人的取得受保护（《土耳其民法典》第1023条）。因此，为防止诉讼进行中份额被处分，可能需要申请临时禁令并在不动产权证（tapu）上作附注登记（土耳其民事诉讼法第389条；《土耳其民法典》第1010条）。
如约定了迟延罚金：受领时须保留权利。合同中如就迟延约定了罚金，除非土地所有权人明确放弃其权利，或者无保留地受领给付，否则可以在主张主债务的同时主张罚金（《土耳其债法典》第179/2条）。受领迟延交付的独立单元时，应以书面且可证明的方式表明保留罚金请求权。如未约定罚金，陷入迟延的承揽人除非证明自己无过错，否则有义务赔偿因迟延造成的损害（《土耳其债法典》第118条）。
如果建筑成本上涨，承揽人能否要求更多份额？
在以土地份额作为对价的建筑合同中，对价不是金钱而是土地份额；因此，关于一次性总价的规则在多大程度上适用于此类合同，存在争议。该规则本身如下：如果报酬以一次性总价确定，承揽人有义务以该报酬完成工作成果；即使工作成果所需的人工和费用超过预期，也不得要求增加已确定的报酬（《土耳其债法典》第480/1条）。
例外范围很窄：起初无法预见，或者虽可预见但未被当事人考虑在内的情况妨碍工作成果的完成，或者使其极度困难的，承揽人可以请求法官将合同调整以适应新的情况；如果无法调整或者不能期待对方当事人接受调整，则可以请求解除；在诚实信用规则要求的场合，只能行使终止权（《土耳其债法典》第480/2条）。即使工作成果所需的人工和费用少于预期，定作人仍应支付全部已确定的报酬（《土耳其债法典》第480/3条）。
法律的一般规定也允许在异常情况下进行调整；但要求债务人尚未履行债务，或者在保留因履行变得极度困难而产生的权利的情况下履行了债务（《土耳其债法典》第138条）。
如果建筑物有瑕疵：有哪些权利，期限如何？
检验与通知。定作人必须在交付后按照事务的通常进程一有可能即检验工作成果，并在适当期限内将瑕疵通知承揽人；任何一方均可负担费用，请求由鉴定人对工作成果进行检验（《土耳其债法典》第474条）。
怠于通知将导致权利丧失。定作人怠于检验和通知的，视为接受工作成果；嗣后发现的瑕疵未及时通知的，后果相同。接受后，除承揽人故意隐瞒且经适当检验无法发现的瑕疵外，承揽人免除责任（《土耳其债法典》第477条）。在开始修理前，可通过请求法院进行证据保全来固定瑕疵证据（《土耳其民事诉讼法》第400条）。
选择性权利。对于承揽人应负责的瑕疵，定作人可以选择以下之一（《土耳其债法典》第475/1条）：
- 工作成果因瑕疵而无法使用，或者根据公平原则不能强令接受的，解除合同，
- 保留工作成果并要求按瑕疵比例减少对价，
- 不需要过高费用的，由承揽人承担费用的无偿修理。
根据一般规定请求损害赔偿的权利不受影响（《土耳其债法典》第475/2条）。但是，工作成果建造于定作人的不动产之上，拆除将造成过高损害的，不得行使解除权（《土耳其债法典》第475/3条）。在土地份额换建筑承包中，建筑物本来就位于土地所有权人的不动产上；拆除是否造成过高损害，则需要根据个案判断。
消灭时效。因瑕疵提起的诉讼，自交付起算，不动产建筑物为五年，承揽人存在重大过错的为二十年（《土耳其债法典》第478条）；该期限并不免除通知义务。对于瑕疵以外的承揽合同债权，法律规定了除承揽人重大过错外五年的消灭时效（《土耳其债法典》第147/6条）；该期限适用于土地份额换建筑承包合同产生的哪些请求，法律未作进一步规定。其他期限见合同法页面的表格。
土地所有权人不转让份额时：请求强制登记
承揽人已履行自己的给付，而土地所有权人不转让份额的，救济途径是请求以判决转移所有权：享有登记请求权的人，在所有权人拒绝的，可以请求法官以判决转移所有权（《土耳其民法典》第716/1条）。承揽人在该诉讼中必须已经按合同约定履行自己的给付，即完成建造，或者已提出履行（《土耳其债法典》第97条）。
承揽人可以依据已确定的判决直接办理登记；在登记完成前，不能处分该份额（TMK第705/2条、第716/2条）。如果份额已被转让给他人，并主张转让无效，则属于另一诉讼的问题；该诉讼以及在诉讼期间防止不动产被处分的临时禁令，见撤销不动产登记并重新登记之诉一文。
从承揽人处购买独立单元者的情况
承揽人可以在工程完工前出售将归属于其的独立单元。如果份额已以承揽人名义登记于不动产登记簿，善意信赖不动产登记簿而取得权利的买受人，其取得受保护（TMK第1023条）。如果尚未登记，承揽人对土地所有权人仅享有债权性质的个人权利。该权利作为债权转让须采用书面形式（TBK第183条、第184条），且土地所有权人在知悉转让时对承揽人享有的抗辩，也可向买受人主张（TBK第188条）。实践中公认，从承揽人处取得独立单元的人可以对土地所有权人提起登记之诉，但该权利以承揽人已履行自己的给付为前提。购买前应审查不动产登记簿。
应在哪个法院起诉？是否必须调解？
管辖。原则上，负责审理案件的法院是民事初审法院（HMK第2条）。如果争议与双方当事人的商业企业均有关，则该诉讼是商事诉讼，由商事初审法院审理（土耳其商法典（TTK）第4/1条、第5/1条）；如果土地所有权人是不从事商行为的自然人，则不适用这一途径。土地所有权人针对以商业目的行事的承揽人是否被视为消费者，从而是否由消费者法院管辖，实践中存在争议。管辖规则属于公共秩序（HMK第1条）；应在起诉前根据具体案情确定管辖法院。
调解。法律就与不动产有关的四类争议规定了起诉前置调解：租赁关系（通过无判决执行途径驱逐的除外）、分割及经法院分割共有物、土耳其区分所有权法及相邻权（第6325号法律第18/B/1条）。以土地份额为对价的建设工程合同未被明确列入该清单。如果诉讼是商事诉讼，则在标的为一定数额金钱的债权、损害赔偿、撤销债务人异议之诉、确认债务不存在和返还之诉中，向调解员提出申请是起诉条件（TTK第5/A条）；要求强制办理登记等金钱以外的请求不在此规定范围内。未申请调解而提起的诉讼，将以程序为由被驳回（第6325号法律第18/A条）。
管辖权。在强制办理登记和撤销不动产登记等可能导致物权归属发生变化的诉讼中，不动产所在地法院具有专属管辖权（《土耳其民事诉讼法》第12/1条）；如果土地位于阿拉尼亚，则案件在阿拉尼亚审理，且该管辖权不得通过协议变更（《土耳其民事诉讼法》第18/1条）。对于仅涉及金钱债权的请求，被告住所地和合同履行地法院具有管辖权（《土耳其民事诉讼法》第6条、第10条）。
常见问题
以土地份额为对价的建设工程合同能否以普通书面形式订立？
原则上不可以。旨在转移不动产所有权的合同，除非以要式方式订立，否则无效（《土耳其民法典》第706/1条），未遵守形式要求而订立的合同不产生效力（《土耳其债法典》第12/2条）。仅在公证人处认证签名也不足够（《土耳其公证法》第82/3条）；合同必须以公证人制作文书的方式订立（第89条）。
不动产权证（tapu）上的备注会妨碍土地出售吗？
备注并不禁止出售；其效力在于，承包人的权利可以对抗在备注之后取得不动产权利的人（《土耳其民法典》第1009条）。备注不会自动添加，而是经一方当事人请求后作出（《土耳其不动产登记法》第26条）。
承包人中途停工，我该怎么办？
如果明显无法按期完成工程，则无需等待交付日即可解除合同（《土耳其债法典》第473/1条）。除此之外，应给予承包人一个合理期限；如果该期限届满仍无结果，则产生请求履行及迟延损害赔偿、因不履行而产生的损失或者解除合同等选择权（《土耳其债法典》第123至125条）。如果工程已进展到较深阶段，实践中通常不采用具有溯及力的解除，而采用仅向将来发生效力的终止方式。
房屋出现瑕疵，我可以解除合同吗？
需要同时具备两个条件：瑕疵必须严重到使工作成果无法使用或者无法要求定作人接受的程度（《土耳其债法典》第475/1条），并且拆除该建筑物不得造成过大的损失（《土耳其债法典》第475/3条）。如果不具备这些条件，则可以请求按瑕疵比例减价，或者在不要求过高费用的情况下请求免费修复；损害赔偿请求权不受影响。
瑕疵诉讼的时效期间是多长？
不动产建筑物的瑕疵，自交付之日起为五年；如果承包人有重大过失，则为二十年（《土耳其债法典》第478条）。这些期间以瑕疵已被及时通知为前提：怠于检查和通知的定作人视为已接受工作成果（《土耳其债法典》第477条）。
建筑成本大幅上涨，承包人可以要求更多房屋吗？
原则上，约定的对价不变。只有在法律规定的条件下才可能进行调整：一般而言是在履行极度困难的情况下（《土耳其债法典》第138条），在总价承包合同中，则是在起初无法预见的情况使工作变得极度困难时（《土耳其债法典》第480/2条）；该规则适用于土地份额对价合同的范围尚有争议。
法律依据
第4721号《土耳其民法典》 — 第2条、第705至706条（登记和要式），第716条（请求登记的权利），第1009至1010条（备注），第1023条（善意第三人） — mevzuat.gov.tr
第6098号《土耳其债法典》 — 第12至13条（形式），第77条、第97条、第117至118条和第123至126条（迟延、解除、终止），第138条（履行极度困难），第147条、第179条（违约金），第183至184条和第188条（债权让与），第237条、第470至478条（承揽合同、瑕疵、验收、诉讼时效），第480条（总价承包） — mevzuat.gov.tr
第634号《土耳其区分所有权法》 — 第10条（土耳其法上的区分所有权和kat irtifakı（对尚未竣工建筑设定的建筑地役权）的设立） — mevzuat.gov.tr
第2644号《土耳其不动产登记法》 — 第26条（以土地份额换取建筑工程合同的备注和注销） — mevzuat.gov.tr
第1512号《土耳其公证法》 — 第60条（公证人的职责），第82条（公证行为的效力），第89条（必须以制作文书方式进行的公证行为） — mevzuat.gov.tr
第6100号《土耳其民事诉讼法》 — 第1至2条（事物管辖），第6条、第10条、第12条、第18条（地域管辖），第389条（临时保全措施），第400条（证据保全） — mevzuat.gov.tr
第6102号《土耳其商法典》 — 第4条（商事诉讼），第5条（商事初审法院），第5/A条（金钱债权中的调解） — mevzuat.gov.tr
第6325号《土耳其民事争议调解法》 — 第18/B条（适用诉讼前置调解的不动产争议），第18/A条（因程序问题驳回） — mevzuat.gov.tr
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