什么是不动产登记撤销及重新登记之诉，如何提起？

作者： Av. Merve Kartal · 发布： 04.11.2026

撤销不动产登记并重新登记之诉，是以不动产登记簿中的某项登记与真实法律状态不符为由提起、请求更正该项登记并将不动产登记至原告名下的诉讼。民间也简称为撤销不动产登记之诉。

该诉讼之所以必要，原因已由法律规定：除利害关系人书面同意外，不动产登记官员只能依据法院裁判更正不动产登记簿中的错误（土耳其民法典第1027/1条）。也就是说，如果对方不同意，向土耳其不动产登记局申请无法取得结果。

不动产纠纷的整体框架在租赁与房地产法页面中说明。本文讨论该诉讼本身。

撤销不动产登记之诉如何提起？简要回答

1. 首先确定依据。登记为何不正，——通谋虚伪、无行为能力、意思表示瑕疵、形式欠缺、地籍错误——决定诉讼的期限、证明责任以及向谁提起。
2. 查明不动产现由何人持有，如有必要，在起诉前考虑申请临时保全措施并在登记簿上作登记附注。若跳过这一步骤，日后可能无法补救。
3. 审查期限是否届满。各项依据的期限不同；有的法律未规定期限，有的则会导致诉讼被直接驳回。
4. 诉讼原则上向不动产所在地的民事初审法院提起，法院收费按不动产价值计算。

诉讼向谁提起？

诉讼向在请求撤销的登记中显示为所有权人的人提起。如果不动产已经转手，登记不正可以直接向非善意的第三人主张（土耳其民法典第1024/3条）；此时需要考虑将流转链条中的各环节纳入诉讼。

起诉后不动产被转让的，诉讼并不消灭。法律赋予原告选择权：原告可以放弃与转让方之间的诉讼，转而向受让诉讼标的的人继续诉讼；也可以将诉讼转为针对转让方的损害赔偿之诉（土耳其民事诉讼法第125/1条）。

如果不动产属于遗产，其所有权为elbirliği mülkiyeti（不分份额的共同共有），除法律或合同另有规定外，处分行为须经共有人一致决定；但各共有人均可以保全属于共同体的权利，此种保全惠及全体共有人（土耳其民法典第701–702条）。因此在继承人之间的案件中，当事人适格问题需另行评估；该问题的继承法方面在继承法页面中说明。为证明继承人为何人，需要继承权证明书（mirasçılık belgesi）。

在哪些情况下不能提起撤销不动产登记之诉？

这里需要区分两种不同的情形：法律阻止提起诉讼的情形，以及即使提起诉讼也会导致请求被实体驳回的情形。这一区分具有实际后果，因为在后一种情形中诉讼会进行审理，若被驳回，将产生诉讼费用和对方代理费。

阻止提起诉讼的情形

地籍记录确定已满十年。划定与确定记录自确定之日起经过十年后，不得再以地籍之前的法律原因为依据提出异议或提起诉讼（土耳其地籍法第12/3条）。这是权利失效期限，且仅排除地籍之前的原因。

同一事项已有终局裁判的。当事人、诉讼原因和请求结果相同的诉讼已经确定的，第二个诉讼将遇到终局裁判的障碍（土耳其民事诉讼法第303/1条）。终局裁判对裁判确定后受让诉讼标的人同样有效；但土耳其民法典关于善意取得的规定予以保留（土耳其民事诉讼法第303/4条）。

可以提起诉讼但可能被实体驳回的情形

不动产已转让给善意的第三人。第三人基于不动产登记簿中的登记善意取得所有权或其他物权的，其取得受保护（土耳其民法典第1023条）。善意是推定，且可以被推翻：根据情况的要求未尽应有注意的人不能主张善意（土耳其民法典第3/2条）。也就是说，这一结果并非在申请时、而是在审理终结时确定。若已在登记簿上作出有争议权利的登记附注，这一抗辩本就无从成立。

对方已因普通取得时效而取得。无有效法律原因而被登记为不动产登记簿上所有权人的人，如以善意、无争议且不间断地十年持续占有该不动产，则不得对其以此方式取得的所有权提出异议（土耳其民法典第712条）。

意思表示瑕疵情形下已满一年。因错误或欺诈、或因受胁迫而订立合同的当事人，自知道错误或欺诈、或胁迫影响消失之时起一年内未表示不受合同约束或未请求返还已给付之物的，视为认可合同（土耳其债法典第39/1条）。但是，因欺诈或胁迫而不具约束力的合同被视为认可的，并不消灭赔偿请求权（土耳其债法典第39/2条）。

本清单所列的是法律明文规定的情形；具体案件中也可能存在其他障碍。

诉讼依据哪些原因？

通谋虚伪。在确定和解释合同类型与内容时，不考虑当事人因错误或为隐瞒真实目的而使用的词句，而以真实且共同的意思为准（土耳其债法典第19/1条）。

被继承人为使其继承人无法取得财产而进行的转让，属于该类情形中的特殊情况，实务中称为被继承人的通谋虚伪行为。土耳其最高上诉法院在此类案件中综合考量哪些事实、何人可以提起诉讼以及期限为何不运行，在继承法页面中说明。

无行为能力。除法律规定的例外情形外，不具有辨别能力的人的行为不产生法律后果（土耳其民法典第15条）。主张转让时不具有辨别能力，是撤销不动产登记之诉的主要依据之一。

登记不正。基于不具约束力的法律行为、或缺乏法律原因的登记，为登记不正（土耳其民法典第1024/2条）。某项物权被不正登记，或某项登记被不正涂销或变更的，因此受损的人可以诉请更正不动产登记簿（土耳其民法典第1025/1条）。

形式欠缺。以转让不动产所有权为目的的合同有效，取决于是否以官方形式订立（《土耳其民法典》第706条）。该官方形式既可在土耳其不动产登记局办理，自2022年起也可在公证人处办理：不动产买卖合同亦可由公证人订立（《土耳其公证法》第61/A条）。除此之外，例如以普通书面合同进行的买卖不转移所有权。

撤销不动产登记并重新登记之诉中的时效与期间

并不存在单一的期间；期间因请求依据而异。须区分两个概念：权利消灭期间届满后权利即消灭，法院依职权予以考虑；而时效则须由对方当事人提出抗辩。

表中的“法律未规定期间”一行，并不意味着该诉讼总能胜诉：不动产易手、占有长期留在对方当事人手中以及证据减弱，即使期间未届满，也可能影响结果。若登记的是尚未确定的笔录，则自登记之日起以所有人身份占有该不动产二十年者，受不动产登记信赖原则的保护（《土耳其地籍法》第12条末款）。

临时保全措施的期间与上述期间相互独立，且短得多。

如何防止不动产被出售？保全措施与登记附注

若诉讼进行中不动产被转让给善意的第三人，请求便由撤销不动产登记转为损害赔偿。防止此情形的工具是临时保全措施以及以该措施为依据的登记附注。

因现状可能发生的变化，致使权利的取得受到显著困难或完全不能，或因迟延将产生危险或严重损害的疑虑时，可对争议标的作出临时保全措施裁定（《土耳其民事诉讼法》第389/1条）。保全措施在起诉前向对本案有管辖权的法院、起诉后向审理本诉的法院提出申请，申请人须大致证明其在本诉实体方面有理由（《土耳其民事诉讼法》第390条）。

登记附注的效力为法律所明定：关于保护争议权利的法院裁判可登记于不动产登记簿，且处分权限的限制经登记附注后，可对不动产上其后取得权利的权利人主张（《土耳其民法典》第1010条）。也就是说，在存在登记附注的情况下，其后取得该不动产的人不能援引上述善意保护。

须注意三个期间：

• 保全措施裁定的执行，须自裁定向申请保全措施一方宣示或送达之日起一周内提出请求；否则，即使在法定期间内已提起诉讼，保全措施裁定也自行失效（《土耳其民事诉讼法》第393/1条）。
• 保全措施如在起诉前取得，须自请求执行之日起两周内提起本诉；否则保全措施自行失效（《土耳其民事诉讼法》第397/1条）。
• 除另有规定外，保全措施的效力持续至终局裁判确定（《土耳其民事诉讼法》第397/2条）。

撤销不动产登记之诉在哪些情形下会败诉？

举证责任在原告。除法律另有规定外，举证责任由从所主张事实的法律后果中为自己取得权利的一方承担（《土耳其民事诉讼法》第190/1条）。在法律将善意与法律后果相联系的情形下，以善意的存在为原则（《土耳其民法典》第3/1条）；证明对方当事人非善意，由原告承担。

诉讼期间的转让。上述《土耳其民事诉讼法》第125条规定的途径是开放的，但若未采取保全措施，受让人的善意便成为争点。

预备请求。原告可对同一被告提出多项请求，并在其间建立主位—备位关系，在同一诉状中主张；法院未就主位请求作出实体驳回裁判前，不得审理备位请求（《土耳其民事诉讼法》第111条）。撤销不动产登记可作为主位请求、损害赔偿可作为备位请求一并提出。

若诉讼被驳回，诉讼费用及对方当事人代理费由原告负担；由于诉讼费按不动产价值计算，这一风险不容低估。

应向哪个法院提起？

级别管辖。无论诉讼标的的价值和数额如何，除另有规定外，财产权诉讼的管辖法院为民事初审法院（《土耳其民事诉讼法》第2/1条）。存在两种另有规定的情形：

• 地籍法院。地籍法院审理涉及不动产所有权和限定物权、将登记或附注于不动产登记簿的权利、边界与测量争议、地籍以及涉及不动产登记簿的类似诉讼（《土耳其地籍法》第25/1条）。
• 土耳其民事治安法院。对因测量、划界、绘图和计算而产生的更正，可自送达之日起三十日内向土耳其民事治安法院提起诉讼（《土耳其地籍法》第41条）。

地域管辖。涉及不动产上的物权或可能导致物权归属变更的诉讼，不动产所在地法院具有专属管辖权（《土耳其民事诉讼法》第12/1条）。诉讼涉及多项不动产的，可在其中一项不动产所在地就其他不动产一并提起（《土耳其民事诉讼法》第12/3条）。

实际结果是：就位于Alanya的一处不动产提起的撤销不动产登记并重新登记之诉，无论当事人居住何处，均在Alanya审理。

调解并非诉讼要件。法律在列举以调解为诉讼要件的争议时，列明了因租赁关系产生的争议、涉及动产和不动产的分割及共有关系消灭的争议、因土耳其法上的区分所有权和相邻权产生的争议（《土耳其调解法》第18/B条）。撤销不动产登记并重新登记不在此列。相反，经法院分割共有物之诉则在此列。

国家责任属于另一项诉讼。因保管不动产登记簿而产生的全部损害，由国家负责；国家向在损害发生中有过错的公务人员行使追偿权，此类诉讼由不动产登记簿所在地法院审理（土耳其民法典第1007条）。这一途径是一项具有自身条件和举证责任的独立诉讼。

费用依据什么确定？

诉讼须缴纳按比例收取的法院费用，计算标准在法律中有明确规定：在排除妨害、登记以及撤销不动产登记等涉及不动产物权的诉讼中，以不动产的价值为计算依据（土耳其法院收费法第16/1条）。同一诉讼中如还请求无权占有使用的补偿或损害赔偿，则法院费用按不动产价值与所请求的赔偿及无权占有使用的补偿金额合并计算（第16/2条）。在价值可以确定的情形下，起诉状中必须载明价值；未载明的，由原告申请确定，回避确定的，起诉状不予受理（第16/3条）。

判决和裁定的法院费用四分之一须预付，其余部分自判决送达之日起一个月内缴纳（土耳其法院收费法第28/a条）。审理过程中如查明所确定的价值高于起诉状中申报的价值，在补足欠缺的法院费用之前，诉讼不予继续（第30条）。

由于法院收费标准和律师最低收费标准每年更新，本页未列明现行具体金额；具体数额应查阅现行有效的收费标准。

常见问题

兄弟姐妹之间如何提起撤销不动产登记之诉？
程序上没有区别：该诉讼针对在不动产登记簿上登记为所有权人的兄弟姐妹，向不动产所在地的民事初审法院提起，法院费用按不动产价值计算。继承人范围以继承权证明书证明。实体法方面——转移财产的主张如何证明以及时效期间为何未经过——见继承法页面。

我能否通过向土耳其不动产登记局申请来更正登记？
如无相关权利人的书面同意，则不可以；不动产登记官员只能依据法院判决更正登记簿中的错误。对于简单的书写错误，则依总统制定的条例依职权予以更正（土耳其民法典第1027条）。

如果我胜诉，不动产权证是否直接登记到我名下？
在法院判决的情形下，所有权在登记之前即取得；但所有权人实施处分行为，须以所有权已登记于不动产登记簿为前提（土耳其民法典第705/2条）。反之，涉及不动产上物权的判决在生效之前不得执行（土耳其民事诉讼法第350/2条）；也就是说，不能凭一审判决前往不动产登记机关办理。

我是否需要申请调解？
撤销不动产登记并重新登记的诉讼未被规定以调解作为起诉条件（土耳其调解法第18/B条）。当事人始终可以自愿申请调解。

诉讼要持续多久？
本页未给出期限。司法部并不按案件类型公布撤销不动产登记并重新登记诉讼的平均期限。期限还取决于现场勘验、鉴定人审查和证人人数，以及必须等待判决生效这一要求（土耳其民事诉讼法第350/2条）。

依据法规

第4721号土耳其民法典——第3条（善意）、第15条（辨别能力）、第701–702条（elbirliği mülkiyeti（不分份额的共同共有））、第705条（登记）、第706条（正式形式）、第712条（普通时效）、第1007条（国家责任）、第1010条（登记附注）、第1023条（善意第三人）、第1024条（不实登记）、第1025条（不动产登记簿的更正）、第1027条（更正）——mevzuat.gov.tr

第6098号土耳其债务法典——第19条（通谋虚伪行为）、第39条（意思表示瑕疵情形下的一年期间）——mevzuat.gov.tr

第6100号土耳其民事诉讼法——第2条（职务管辖）、第12条（专属管辖）、第111条（预备请求之诉）、第125条（诉讼标的的移转）、第190条（举证责任）、第303条（既判力）、第350条（未经生效不得执行）、第389–397条（临时保全措施）——mevzuat.gov.tr

第3402号地籍法——第12条（生效与十年权利失效期间）、第25条（地籍法院的职权）、第41条（对更正提起的诉讼）——mevzuat.gov.tr

第1512号土耳其公证法——第60条和第61/A条（不动产买卖合同）——mevzuat.gov.tr

第492号土耳其法院收费法——第16条（涉及不动产物权的诉讼中的价值）、第28条（按比例收取的法院费用的缴纳时间）、第30条（价值增加）——mevzuat.gov.tr

第6325号土耳其民事纠纷调解法——第18/B条（以调解作为起诉条件）——mevzuat.gov.tr

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本文仅供一般法律信息参考。每一事件的具体情形、不动产登记和地籍登记的状况均有所不同，建议您就自身具体情况向您的律师寻求法律支持。