Vad är en talan om ogiltigförklaring av lagfart och registrering, och hur väcks den?

Författare: Av. Merve Kartal · Publicerad: 04.11.2026

Upphävande av lagfarten och ny registrering är en talan som väcks med påstående om att en registrering i fastighetsregistret inte motsvarar den verkliga rättsliga situationen och som begär att registreringen rättas och fastigheten registreras i kärandens namn. I dagligt tal kallas den också kort för talan om upphävande av lagfarten.

Anledningen till att talan är nödvändig anges i lagen: utan skriftligt samtycke från de berörda kan en tjänsteman vid fastighetsregistret rätta en felaktighet i fastighetsregistret endast genom domstolsbeslut (Turkiets civillag art. 1027/1). Det innebär att om motparten inte samtycker kan man inte få en lösning genom att ansöka hos den turkiska fastighetsregistermyndigheten.

Den allmänna ramen för fastighetstvister beskrivs på sidan Hyres- och fastighetsrätt. Denna artikel behandlar själva talan.

Hur väcks talan om upphävande av lagfarten och ny registrering? Kort svar

1. Bestäm först grunden. Anledningen till att registreringen är oriktig – skenavtal, bristande rättshandlingsförmåga, ogiltig viljeförklaring, formfel, fel i fastighetsregistreringen – avgör talans frist, bevisbördan och mot vem den ska väckas.
2. Kontrollera vem som innehar fastigheten och överväg vid behov en säkerhetsåtgärd med anteckning i fastighetsregistret innan talan väcks. Om detta steg hoppas över kan det senare vara omöjligt att reparera.
3. Kontrollera om fristen har löpt ut. Fristen är olika för olika grunder; i vissa fall föreskriver lagen ingen frist, i andra ogillas talan direkt.
4. Talan väcks som huvudregel vid den tvistemålsdomstol i första instans där fastigheten är belägen och domstolsavgiften beräknas på fastighetens värde.

Mot vem väcks talan?

Talan väcks mot den som framstår som ägare i den registrering som begärs upphävd. Om fastigheten har överlåtits vidare kan den oriktiga registreringen göras gällande direkt mot tredje man som inte är i god tro (Turkiets civillag art. 1024/3); i så fall blir det aktuellt att inkludera mellanleden i kedjan i målet.

Om fastigheten överlåts efter att talan har väckts, förfaller inte talan. Lagen ger käranden en valrätt: käranden kan antingen avstå från talan mot den överlåtande parten och fortsätta mot den som har förvärvat tvisteföremålet, eller omvandla talan mot den överlåtande parten till en skadeståndstalan (Turkiets civilprocesslag art. 125/1).

Om fastigheten ingår i en kvarlåtenskap är äganderätten elbirliği mülkiyeti (samäganderätt utan bestämda andelar) och delägarna måste, om inte annat följer av lag eller avtal, fatta beslut enhälligt för förfogandeåtgärder; däremot kan var och en av delägarna vidta åtgärder för att skydda de rättigheter som tillkommer gemenskapen, och detta skydd kommer alla delägare till godo (Turkiets civillag art. 701–702). I mål mellan arvingar bedöms därför partsförhållandena särskilt; arvsrättsaspekten behandlas på sidan Arvsrätt. För att dokumentera vilka som är arvingar krävs ett arvsintyg.

I vilka situationer kan talan om upphävande av lagfarten och ny registrering inte väckas?

Här måste man skilja på två saker: fall där lagen hindrar att talan väcks och fall där talan kan väckas men yrkandet ogillas i sak. Skillnaden har praktisk betydelse, eftersom rättegångskostnader och ersättning för motpartens rättegångsombud uppkommer om målet i den andra gruppen prövas och ogillas.

Fall som hindrar att talan väcks

Om tio år har förflutit sedan fastighetsregistrets förrättning vann laga kraft. När tio år har förflutit från den dag då protokollen om gränsbestämning och fastställelse vann laga kraft får inga invändningar göras och ingen talan väckas på grundval av rättsliga grunder som hänför sig till tiden före fastighetsregistrets förrättning (Turkiets fastighetsregisterlag art. 12/3). Detta är en preklusionsfrist och avskär endast grunder som hänför sig till tiden före fastighetsregistrets förrättning.

Om samma sak har avgjorts genom lagakraftvunnen dom. Om en talan med samma parter, samma grund och samma yrkande har avgjorts genom lagakraftvunnen dom hindras en andra talan av rättskraft (Turkiets civilprocesslag art. 303/1). Rättskraften gäller även mot den som har förvärvat tvisteföremålet efter att domen vunnit laga kraft; dock ska bestämmelserna i Turkiets civillag om förvärv i god tro tillämpas (Turkiets civilprocesslag art. 303/4).

Fall där talan kan väckas men kan ogillas i sak

Om fastigheten har övergått till tredje man i god tro. En tredje man som i god tro har förvärvat äganderätt eller annan sakrätt på grundval av registreringen i fastighetsregistret skyddas i sitt förvärv (Turkiets civillag art. 1023). God tro presumeras men kan motbevisas: den som inte har visat den omsorg som kan förväntas av honom eller henne med hänsyn till omständigheterna kan inte åberopa god tro (Turkiets civillag art. 3/2). Detta avgörs alltså inte vid ansökan utan först i slutet av rättegången. Om en anteckning om tvistiga rättigheter har gjorts i fastighetsregistret är detta försvar redan uteslutet.

Om motparten har förvärvat genom ordinär hävd. Den som utan giltig rättslig grund har registrerats som ägare i fastighetsregistret och i god tro har innehaft fastigheten ostört och oavbrutet i tio år kan inte mötas med invändningar mot den äganderätt som han eller hon har förvärvat på detta sätt (Turkiets civillag art. 712).

Om ett år har förflutit vid viljefel. Den part som ingått avtal på grund av misstag eller svek eller till följd av tvång ska inom ett år från det att han eller hon fick kännedom om misstaget eller sveket eller från det att tvångets verkan upphörde meddela att han eller hon inte är bunden av avtalet eller begära åter vad som har lämnats; annars anses avtalet ha bekräftats (Turkiets obligationslag art. 39/1). Däremot upphör rätten till skadestånd inte genom att ett avtal som inte är bindande på grund av svek eller tvång anses ha bekräftats (Turkiets obligationslag art. 39/2).

Denna lista visar vad som anges i lagen; i ett konkret mål kan det finnas även andra hinder.

På vilka grunder vilar talan?

Skenavtal. Vid bestämmande av ett avtals art och innehåll samt vid tolkning ska parternas verkliga och gemensamma vilja beaktas utan hänsyn till de ord som de har använt av misstag eller för att dölja sina verkliga avsikter (Turkiets obligationslag art. 19/1).

Överlåtelser som arvlåtaren har gjort i syfte att undanhålla egendom från sina arvingar utgör ett specialfall under denna rubrik och kallas i praxis för arvlåtarens skenavtal. Vilka omständigheter Turkiets kassationsdomstol beaktar sammantaget i dessa mål, vilka som kan väcka talan och varför fristen inte löper behandlas på sidan Arvsrätt.

Bristande rättshandlingsförmåga. Utom i de undantagsfall som anges i lagen har en persons handlingar som saknar förmåga att urskilja ingen rättsverkan (Turkiets civillag art. 15). Påståendet att förmåga att urskilja saknades vid överlåtelsen är en av de främsta grunderna för talan om upphävande av lagfarten och ny registrering.

Oriktig registrering. En registrering som grundar sig på en icke-bindande rättshandling eller saknar rättslig grund är oriktig (Turkiets civillag art. 1024/2). Om en sakrätt har registrerats oriktigt eller en registrering har avförts eller ändrats oriktigt, får den vars sakrätt därigenom har kränkts föra talan om rättelse av fastighetsregistret (Turkiets civillag art. 1025/1).

Formbrist. För att avtal som syftar till överlåtelse av äganderätten till fast egendom ska vara giltiga krävs att de har upprättats i föreskriven form (Turkiets civillag art. 706). Denna formella form kan åstadkommas vid turkisk fastighetsregistermyndighet och sedan 2022 även hos notarius publicus: köpeavtal avseende fast egendom kan även ingås av notarius publicus (Turkiets notarielag art. 61/A). Utöver dessa övergår inte äganderätten genom ett köp som exempelvis ingåtts genom ett enkelt skriftligt avtal.

Preklusionsfrister och tidsfrister vid talan om upphävande av lagfarten och ny registrering

Det finns inte en enda tidsfrist; fristen varierar beroende på grunden. Två begrepp måste särskiljas: när en preklusionsfrist löper ut upphör rättigheten och domstolen beaktar detta ex officio; preskription är däremot en invändning som måste göras gällande av motparten.

Raden ”ingen frist föreskriven i lag” i tabellen innebär inte att talan alltid kommer att bifallas: om fastigheten byter ägare, om besittningen under lång tid finns hos motparten och om bevisningen försvagas kan detta påverka utgången även om ingen frist löpt ut. Om däremot ett protokoll som inte vunnit laga kraft registreras, åtnjuter de som från registreringstidpunkten under tjugo år innehaft fastigheten i egenskap av ägare skydd enligt principen om tillit till fastighetsregistret (Turkiets fastighetsregisterlag art. 12/sista).

De egna tidsfristerna för interimistiska säkerhetsåtgärder är åtskilda från dessa och är betydligt kortare.

Hur förhindrar du att fastigheten säljs? Interimistisk säkerhetsåtgärd och anteckning i fastighetsregistret

Om fastigheten under pågående rättegång överlåts till en tredje man i god tro, omvandlas yrkandet från upphävande av lagfarten till skadestånd. Det medel som förhindrar detta är en interimistisk säkerhetsåtgärd och en anteckning i fastighetsregistret grundad på säkerhetsåtgärden.

Om det finns anledning att befara att rättighetens förvärvande väsentligen försvåras eller helt omöjliggörs på grund av en förändring i det nuvarande tillståndet, eller att dröjsmål medför olägenhet eller allvarlig skada, kan en interimistisk säkerhetsåtgärd beslutas beträffande tvisteföremålet (Turkiets civilprocesslag art. 389/1). Säkerhetsåtgärden begärs före talans väckande från den domstol som är behörig i sak och lokalt behörig; efter det att talan väckts begärs den från den domstol där huvudmålet handläggs, och den som begär åtgärden måste göra sin rätt sannolik i fråga om målets sak (Turkiets civilprocesslag art. 390).

Anteckningens rättsverkan är lagreglerad: domstolsbeslut om skydd för omtvistade rättigheter kan antecknas i fastighetsregistret, och inskränkningar i förfoganderätten kan genom anteckningen göras gällande mot förvärvare av rättigheter som uppkommer efter anteckningen (Turkiets civillag art. 1010). Den som efter anteckningen förvärvar fastigheten kan således inte åberopa det ovan angivna godtrosskyddet.

Tre tidsfrister måste beaktas:

• Verkställighet av beslutet om säkerhetsåtgärd måste begäras inom en vecka från det att beslutet meddelats eller delgivits den part som begärt säkerhetsåtgärden; i annat fall upphör säkerhetsåtgärden automatiskt, även om talan väckts inom den lagstadgade fristen (HMK m.393/1).
• Om säkerhetsåtgärden beslutats innan talan väckts, måste talan i huvudfrågan väckas inom två veckor från den dag då verkställighet begärts; i annat fall upphör säkerhetsåtgärden automatiskt (HMK m.397/1).
• Säkerhetsåtgärdens verkan fortsätter, om inte annat anges, till dess att det slutliga avgörandet vunnit laga kraft (HMK m.397/2).

I vilka fall förloras en talan om upphävande av lagfarten?

Bevisbördan ligger på käranden. Om inte annat är särskilt föreskrivet, ligger bevisbördan på den part som till förmån för sig härleder en rättsföljd av den åberopade omständigheten (HMK m.190/1). I fall där lagen knyter en rättsföljd till god tro presumeras god tro (TMK m.3/1); det åligger käranden att visa att motparten inte var i god tro.

Överlåtelse under rättegången. Den ovan beskrivna förvärvsmöjligheten genom HMK m.125 står öppen, men om någon säkerhetsåtgärd inte beslutats blir förvärvarens goda tro föremål för tvist.

Andrahandsyrkande. Käranden kan i samma inlaga framställa flera yrkanden mot samma svarande genom att upprätta ett förhållande av över- och underordning mellan dem; domstolen får inte pröva det underordnade yrkandet förrän den avgjort det överordnade yrkandet i sak genom att ogilla det (HMK m.111). Upphävande av lagfarten och ny registrering kan som överordnat yrkande kombineras med skadestånd som underordnat yrkande.

Om talan ogillas åläggs käranden rättegångskostnaderna och motpartens ombudsarvode; denna risk får inte underskattas eftersom avgiften beräknas på fastighetens värde.

Vid vilken domstol väcks talan?

Saklig behörighet. Oavsett tvisteföremålets värde och belopp är den behöriga domstolen i mål om förmögenhetsrättsliga rättigheter, om inte annat är föreskrivet, tvistemålsdomstolen i första instans (HMK m.2/1). Två fall där annat är föreskrivet:

• Fastighetsregisterdomstolen. Fastighetsregisterdomstolen prövar mål om äganderätt till fast egendom och begränsade sakrätter, om rättigheter som ska registreras eller antecknas i fastighetsregistret, om gräns- och måttvister samt liknande mål som rör fastighetsregistreringen och fastighetsregistret (Kadastro K. m.25/1).
• Turkisk tvistemålsdomstol i fredsinstans. Mot rättelse som härrör från mätning, gränsdragning, kartläggning och beräkningar kan talan väckas vid turkisk tvistemålsdomstol i fredsinstans inom trettio dagar från delgivningen (Kadastro K. m.41).

Lokal behörighet. I mål som rör sakrätt till fast egendom eller som kan leda till förändring i sakrättsinnehavet är domstolen på den ort där fastigheten är belägen exklusivt behörig (HMK m.12/1). Om talan rör flera fastigheter kan den väckas vid domstolen på en av fastigheternas belägenhetsort även beträffande de andra (HMK m.12/3).

Den praktiska konsekvensen blir att en talan om upphävande av lagfarten och ny registrering avseende en fastighet i Alanya prövas i Alanya, oavsett var parterna är bosatta.

Medling är inte en processförutsättning. När lagen räknar upp de tvister som är underkastade medling som processförutsättning har den angett tvister som härrör från hyresförhållanden, tvister om delning av lös och fast egendom och om upplösning av samäganderätt samt tvister som härrör från ägarlägenhetsrätt enligt turkisk rätt och från grannars rättigheter (HUAK m.18/B). Talan om upphävande av lagfarten och ny registrering finns inte med i denna uppräkning. Däremot omfattas talan om upplösning av samäganderätt genom domstol av uppräkningen.

Statens ansvar prövas i en separat talan. Staten ansvarar för alla skador som uppstår vid förandet av fastighetsregistret; staten har regressrätt mot de tjänstemän som orsakat skadan, och dessa mål handläggs vid domstolen på den ort där registret förs (turkiska civillagen art.1007). Denna väg är en separat talan med egna förutsättningar och egen bevisbörda.

Hur bestäms kostnaderna?

Målet omfattas av proportionell avgift och grunden anges uttryckligen i lagen: i mål som rör fast egendom, såsom förbud mot intrång, registrering och upphävande av lagfarten och ny registrering, beaktas fastighetens värde (lagen om avgifter art.16/1). Om samma talan även avser ersättning för nyttjande utan rätt eller skadestånd, beräknas avgiften på fastighetens värde jämte begärd ersättning och ersättning för nyttjande utan rätt (art.16/2). När värdet kan fastställas är det obligatoriskt att ange det i stämningsansökan; om det inte anges låter domstolen käranden fastställa värdet, och om sådan fastställelse underlåts behandlas inte ansökan (art.16/3).

Av avgifterna för domar och beslut betalas en fjärdedel i förskott och återstoden inom en månad från delgivningen av avgörandet (lagen om avgifter art.28/a). Om det under rättegången visar sig att det fastställda värdet överstiger det som angetts i ansökan, får målet inte fortsätta förrän den saknade avgiften har betalats (art.30).

Eftersom avgiftstaxorna och taxan för advokaters minimitarvoden förnyas varje år anges inget aktuellt belopp på denna sida; för aktuella belopp hänvisas till gällande taxa.

Vanliga frågor

Hur väcks talan om upphävande av lagfarten och ny registrering mellan syskon?
I processuellt hänseende finns ingen skillnad: talan väcks mot det syskon som är registrerat som ägare i lagfartsbeviset vid tvistemålsdomstolen i första instans på den ort där fastigheten är belägen, och avgiften beräknas på fastighetens värde. Vilka arvingar som finns styrks genom arvsintyg. Den materiella sidan – hur påståendet om undandragande av egendom styrks och varför tidsfristen inte löpt – förklaras på sidan Arvsrätt.

Kan jag rätta uppgiften genom att ansöka hos den turkiska fastighetsregistermyndigheten?
Utan skriftligt samtycke från berörda parter nej; registertjänstemannen kan endast rätta en felaktighet i registret genom domstolsbeslut. Enkla skrivfel rättas dock ex officio enligt förordning utfärdad av presidenten (turkiska civillagen art.1027).

Om jag vinner målet, överförs lagfartsbeviset då direkt till mig?
Äganderätten förvärvas före registrering i fall som anges i domstolsavgöranden; för att ägaren ska kunna företa dispositioner krävs dock att äganderätten har registrerats i fastighetsregistret (turkiska civillagen art.705/2). Avgöranden om sakrätter till fast egendom kan däremot inte verkställas förrän de vunnit laga kraft (Turkiets civilprocesslag art.350/2); man kan alltså inte vända sig till fastighetsregistret med enbart ett avgörande i första instans.

Måste jag anlita medling?
För en talan om upphävande av lagfarten och ny registrering föreskrivs medling inte som processförutsättning (lagen om medling i tvistemål art.18/B). Parterna kan alltid frivilligt anlita medling.

Hur lång tid tar målet?
Ingen tidsangivelse lämnas på denna sida. Justitieministeriet publicerar inga genomsnittstider uppdelade på måltyp för talan om upphävande av lagfarten och ny registrering. Tidsåtgången bestäms av syn på plats, sakkunnigutredning och antalet vittnen, men också av kravet på att avvakta att avgörandet vinner laga kraft (Turkiets civilprocesslag art.350/2).

Relevant lagstiftning

Turkiets civillag nr 4721 — art.3 (god tro), art.15 (urskillningsförmåga), art.701–702 (elbirliği mülkiyeti (samäganderätt utan bestämda andelar)), art.705 (registrering), art.706 (formkrav), art.712 (förvärv genom hävd enligt turkisk rätt), art.1007 (statens ansvar), art.1010 (anteckning), art.1023 (godtroende tredje man), art.1024 (felaktig registrering), art.1025 (rättelse av fastighetsregistret), art.1027 (rättelse) — mevzuat.gov.tr

Turkiets obligationslag nr 6098 — art.19 (skenavtal), art.39 (ettårig frist vid ogiltiga viljeförklaringar) — mevzuat.gov.tr

Turkiets civilprocesslag nr 6100 — art.2 (saklig behörighet), art.12 (exklusiv lokal behörighet), art.111 (andrahandsyrkande), art.125 (överlåtelse av tvisteföremålet), art.190 (bevisbörda), art.303 (rättskraft), art.350 (förbud mot verkställighet före laga kraft), art.389–397 (interimistisk åtgärd) — mevzuat.gov.tr

Turkiets kadasterlag nr 3402 — art.12 (laga kraft och tioårig preklusionsfrist), art.25 (fastighetsregisterdomstolens behörighet), art.41 (talan mot rättelse) — mevzuat.gov.tr

Turkiets notarielag nr 1512 — art.60 och art.61/A (avtal om försäljning av fast egendom) — mevzuat.gov.tr

Turkiets lag om avgifter nr 492 — art.16 (värde i mål som rör sakrätten till fast egendom), art.28 (betalningstid för proportionella avgifter), art.30 (värdeökning) — mevzuat.gov.tr

Turkiets lag om medling i tvistemål nr 6325 — art.18/B (medling som processförutsättning) — mevzuat.gov.tr

Relaterade sidor

• Hyres- och fastighetsrätt — översiktssida
• Arvsrätt — arvlåtarens skenavtal och undandragande av arvsegendom
• Hur får man arvsintyg?
• Talan om upplösning av samäganderätt genom domstol

Denna text är avsedd som allmän juridisk information. Eftersom omständigheterna i varje ärende och uppgifterna i lagfartsbeviset och fastighetsregistret varierar, rekommenderas att du inhämtar juridisk rådgivning från din advokat för din konkreta situation.