涉及外国人在土耳其的遗产时，第一个答案就写在法律条文中：无论死者是哪国公民，其在土耳其的不动产原则上依据土耳其法律转移给继承人。
“继承适用死者本国法。土耳其境内的不动产适用土耳其法律。”（《关于国际私法和国际诉讼法的法律》第20/1条）
MÖHUK即第5718号《关于国际私法和国际诉讼法的法律》。“本国法”指死者具有其国籍的国家的法律。
本文介绍外国继承人在土耳其需要采取的步骤和期限。适用法律的详细内容见继承法页面。
外国人在土耳其的遗产：适用什么法律？
- 对于土耳其境内的不动产（如公寓、土地、农田），适用土耳其法律（MÖHUK第20/1条）。阿拉尼亚的一套公寓也受此规则约束。
- 对于遗产的其他部分，一般规则是适用死者的本国法。但是，继承的开始原因、遗产的取得和分配，适用财产所在地国家的法律（MÖHUK第20/2条）。对于土耳其境内的一处不动产，两种规则得出相同结论，即土耳其法律。对于土耳其境内的银行账户等动产，两种规则之间的关系存在争议。
- 如果死者拥有多个国籍，其中一个是土耳其国籍，则其本国法为土耳其法律。如果不是土耳其公民，则以与之有更密切联系国家的法律为准（MÖHUK第4条）。
- 土耳其作为缔约方的国际条约的规定予以保留（MÖHUK第1/2条）。还需另行审查死者国籍国与土耳其之间是否存在同时规范继承事项的条约。
遗嘱。遗嘱的形式，如果符合立遗嘱地国家的法律、适用于实质问题的法律或死者的本国法，则可能有效（MÖHUK第20/4条、第7条）。订立遗嘱的能力，根据立遗嘱时的本国法确定（MÖHUK第20/5条）。内容则是另一个问题：就土耳其境内的不动产而言，土耳其法律中的特留份（遗产中的保留份额）规则也同样适用。特留份（遗产中的保留份额）是法律为特定近亲属保留的、不能通过遗嘱取消的份额。未获得其特留份（遗产中的保留份额）对应价值的继承人，可以提起扣减处分之诉（《土耳其民法典》第560条）。计算和扣减处分之诉在如何计算特留份页面中有说明。
外国继承人做什么、在哪里做、何时之前做？
| 步骤 | 向哪里申请？ | 期限 | 法律依据 |
|---|---|---|---|
| 抛弃继承（如愿意） | 土耳其民事治安法院 | 自知道死亡之日起三个月 | 《土耳其民法典》第606条、第609条 |
| 取得继承权证明书 | 土耳其民事治安法院；公证人和领事馆不能出具 | 法律未设定期限 | 《土耳其民法典》第598条；《土耳其公证法》第71/B条 |
| 使用在国外取得的文件 | 向土耳其法院申请认证 | 法律未设定期限 | 《土耳其土地登记法》第37条 |
| 遗产与转移税申报表 | 税务所；对于在国外的继承人，向土耳其领事馆提交 | 自死亡之日起四、六或八个月 | 《遗产与转移税法》第8条、第9条 |
| 办理不动产权证转移 | 不动产所在地的土耳其不动产登记局 | 未在两年内办理的，土耳其不动产登记局可自行向法院申请 | 《土耳其民法典》第705条；《土耳其土地登记法》附加第1条 |
| 出售不动产 | 土耳其不动产登记局 | 未全额缴纳该不动产应缴税款前，不得办理转移 | 《遗产与转移税法》第19条 |
| 不满足取得条件时处分不动产 | — | 由财政部给予的、不超过一年的期限 | 《土耳其土地登记法》第35条 |
继承权证明书：不是公证人，而是土耳其民事治安法院
在土耳其证明哪些人是继承人及其份额的官方文件，法律上称为继承权证明书（《土耳其民法典》第598条）。该文件在土耳其也称为继承权证明书。
法律规定继承权证明书可以由土耳其民事治安法院或公证人出具（《土耳其民法典》第598条）。但是，如果由外国人申请该文件，公证人不能出具（《土耳其公证法》第71/B条）。有关公证人的条例将申请具有涉外因素的情形也纳入此禁止范围（《条例》第5条）。死者为外国人这一事实也使申请具有涉外因素；在这种情况下，即使继承人是土耳其公民，也应向法院申请该文件。
在国外，公证事务由土耳其领事馆办理（《土耳其公证法》第191条）。但有关继承权证明书的规定不适用于领事馆（《土耳其公证法》第193条）。因此，该文件也不能从领事馆取得。
应向土耳其的土耳其民事治安法院提出申请。土耳其民事治安法院是审理继承权证明书和抛弃继承等事务的法院（《土耳其民事诉讼法》第383条）。有管辖权的法院，原则上为申请人或相关利害关系人之一的住所地法院（《土耳其民事诉讼法》第384条）。如果所有继承人都不在土耳其居住，应向何地法院申请存在争议。程序细节见如何取得继承权证明书页面。
接受还是拒绝遗产？三个月的期限
根据土耳其法律，继承人无需另行作出接受声明，即在死亡时取得遗产（《土耳其民法典》第599条）。不希望继承遗产的继承人可在三个月内抛弃继承（《土耳其民法典》第606条）。就土耳其境内的不动产而言，抛弃继承也依据土耳其法律进行。
对于法定继承人，期限原则上从知道死亡之日起算。对于遗嘱指定继承人，期限自遗嘱正式通知其本人之日起算（《土耳其民法典》第606条）。抛弃继承应以口头或书面形式向土耳其民事治安法院作出声明，并须无条件（《土耳其民法典》第609条）。
错过期限会产生后果：
- 未在期限内抛弃继承的继承人，即无条件取得遗产（《土耳其民法典》第610条），并对死者的债务承担个人责任（《土耳其民法典》第599条）。
- 在期限届满前，以超出通常管理范围的方式介入遗产事务、隐匿遗产财产或将其据为己有的继承人，也不能抛弃继承（《土耳其民法典》第610条）。遗产是死者遗留的财产、权利和债务的总体。例如，出售不动产可能导致这一后果。
- 如有重要理由，土耳其民事治安法院法官可以延长抛弃继承的期限，或给予新的期限（《土耳其民法典》第615条）。
对于居住在外国的继承人，有两个问题存在争议：在其本国作出的抛弃继承声明对于土耳其境内的财产是否足够，以及应向哪一个土耳其民事治安法院申请。谨慎的做法是，对于土耳其境内的财产，同样在三个月内向土耳其民事治安法院作出声明。抛弃继承的一般规则见如何办理抛弃继承页面。
在国外取得的文件能在土耳其使用吗？
不能直接使用。《土耳其不动产登记法》规定，外国人在不动产登记中的过户手续必须以两份文件之一为依据：土耳其法院出具的证明文件，或者由外国人本国主管机关出具并经土耳其法院确认符合土耳其法律继承程序的文件（《土耳其不动产登记法》第37条）。基于国外作出的法院判决在土耳其办理不动产登记这类行政手续，也取决于该判决得到土耳其法院的承认（《土耳其国际私法与民事诉讼法》第58条）。
如果外国文件中载明的继承人或份额与适用于土耳其境内不动产的土耳其法律不一致，认证工作可能变得困难。在这种情况下，可能需要另行在土耳其取得继承权证明书。
死亡证明、出生证明或结婚证明等外国官方文件在土耳其被视为官方文件，取决于文件出具国主管机关或土耳其领事馆的认证；国际条约另有规定的除外（《土耳其民事诉讼法》第224条）。
不动产登记过户：不动产如何转入继承人名下？
不动产权证（tapu）是土耳其表明不动产所有权的官方登记簿。继承人在死亡时即取得不动产所有权，无须先行登记。但是，出售不动产等行为要求所有权已在不动产登记簿上登记（《土耳其民法典》第705条）。将不动产在登记簿上登记到继承人名下，称为过户。
办理过户，须向不动产所在地的土耳其不动产登记局提交继承权证明书（《不动产登记条例》第20条）。对于外国继承人，该文件可以是土耳其法院出具的证明文件，也可以是经土耳其法院确认的外国文件（《土耳其不动产登记法》第37条）。
如果有多名继承人，在不动产分割之前，不动产保持elbirliği mülkiyeti（不分份额的共同共有）：继承人只能共同处分不动产（《土耳其民法典》第640条）。无法达成一致时，应遵循的路径在经法院分割共有物页面中说明。
如果自死亡之日起两年内未办理过户，土耳其不动产登记局可以自行向法院申请继承权证明书，并将登记更新为继承人名下的elbirliği mülkiyeti（不分份额的共同共有）（《土耳其不动产登记法》附加第1条）。
遗产与过户税：申报期限
即使被继承人是外国人，位于土耳其的财产也应缴纳遗产与过户税（《遗产与过户税法》第1条）。申报期限根据死亡地点和继承人所在地而有所不同（第9条）：
| 死亡发生在哪里？ | 继承人在哪里？ | 期限（自死亡之日起） |
|---|---|---|
| 土耳其 | 土耳其 | 四个月 |
| 土耳其 | 外国 | 六个月 |
| 外国 | 土耳其 | 六个月 |
| 外国 | 死者所在国 | 四个月 |
| 外国 | 另一外国 | 八个月 |
居住在外国的继承人应向土耳其领事馆提交申报表（第8条）。税款由死者土耳其住所所在地的税务机关核定；如果死者住所位于国外，则由其在土耳其最后住所所在地的税务机关核定；如果从未在土耳其居住，则由财政部确定税务机关（第6条）。
过户无须等待税款核定即可在不动产登记簿上登记。但是，在不动产应缴税款全部缴清之前，不动产不得转让，也不得在其上设立抵押等权利（第19条）。
继承人能否继续持有不动产？
成为继承人与能否继续持有不动产是两个不同的问题。外国自然人如果遵守法定限制，并且是总统确定国家的公民，可以在土耳其取得不动产。外国人取得的不动产总面积不得超过该县可成为私人所有的土地面积的百分之十，且个人在全国范围内不得超过三十公顷。总统可以将个人限额提高至两倍（《土耳其不动产登记法》第35条）。
除上述限制外，对于通过继承取得的不动产，法律规定如下：在财政部规定的不超过一年的期限内，如果所有权人未将不动产处分（未将其出售），该不动产将被处分变现，价款支付给权利持有人（《土耳其不动产登记法》第35条）。该期限不因死亡而自动起算；期限由财政部确定。
因出生取得土耳其国籍，后经批准退出土耳其国籍的人及其三代以内的卑亲属（蓝色证件持有者），除法律规定的例外情况外，与土耳其公民享有同等权利；取得不动产不在此例外之列（《土耳其国籍法》第28条）。
关于国家和面积限制的详细信息，见外国人取得不动产页面。
在土耳其应向哪个法院提起诉讼？
法律对继承纠纷规定了专门规则：
“有关继承的诉讼，由被继承人在土耳其的最后住所地法院管辖；如果被继承人在土耳其没有最后住所地，则由遗产所含财产所在地法院管辖。”（《土耳其国际私法与国际民事诉讼法》第43条）
居住在国外、在土耳其的唯一财产是阿拉尼亚一套公寓的人，其继承纠纷根据该规则应在阿拉尼亚提起诉讼。如果财产分布在土耳其多个地点，这些地点的法院也可能有管辖权。如果被继承人在土耳其有住所，涉及遗产分割、遗嘱撤销、扣减处分之诉以及直到分割为止对继承人提起的诉讼，仅由被继承人最后住所地法院专属管辖（《土耳其民事诉讼法》第11条）。
涉及不动产所有权以及不动产登记簿上其他权利的诉讼，例如请求撤销不动产登记时，仅由不动产所在地法院专属管辖（《土耳其民事诉讼法》第12条）——撤销不动产登记并重新登记。
外国作出的法院判决要在土耳其产生效力，必须经土耳其法院承认或执行。对于涉及土耳其境内不动产所有权的判决，这在实践中可能产生困难（《土耳其国际私法与国际民事诉讼法》第50条及以下，第54条）。
常见问题
我是外国人。我在土耳其的公寓是否按照我自己国家的法律分割？
原则上不可以。土耳其境内的不动产适用土耳其法律（《土耳其国际私法与国际民事诉讼法》第20/1条）。土耳其缔结的国际条约另有规定的除外（《土耳其国际私法与国际民事诉讼法》第1/2条）。
我在自己国家订立的遗嘱在土耳其是否有效？
在形式方面可能有效（《土耳其国际私法与国际民事诉讼法》第20/4条）。至于遗嘱内容，对于土耳其境内的不动产，应依照土耳其法律进行评价。在土耳其法律中，遗嘱应提交民事治安法官，由民事治安法官启封并向相关人宣读（《土耳其民法典》第595条、第596条）；对于曾在国外生活的人，这一程序在哪里进行，应根据案卷确定。
我可以用在国外取得的继承权证明书办理不动产登记吗？
不可以直接办理。该文件须经土耳其法院确认符合土耳其法律（《土耳其不动产登记法》第37条）。
我可以不来土耳其而委托办理手续吗？
可以，通过代理人办理。不动产登记所需授权委托书应在公证人处制作，或在国外由土耳其领事馆以公证形式制作（《土耳其公证法》第89条、第191条）。土耳其不动产登记局会审查代理人是否具有办理所涉事务的权限（《土耳其不动产登记条例》第18条）；因此，领取文件、拒绝、过户和出售应在授权委托书中分别写明。在国外制作的授权委托书在继承法页面中说明。
如果没有继承人，土耳其境内的财产会怎样?
位于土耳其的无继承人遗产归国家所有（《土耳其国际私法与国际民事诉讼法》第20/3条）。
依据法规
第5718号土耳其《国际私法与国际民事诉讼法》 —— 第1条、第4条、第7条、第20条（适用法律）、第43条（继承诉讼）、第50条、第54条、第58条（执行与承认）—— mevzuat.gov.tr
第4721号土耳其民法典 —— 第560条（扣减处分）、第595–596条（遗嘱）、第598条（继承权证明书）、第599条及第606–615条（继承的取得与抛弃）、第640条（继承共同体）、第705条（登记）—— mevzuat.gov.tr
第1512号土耳其公证法 —— 第71/B条（继承权证明书）、第89条（以正式文书形式办理的事务）、第191条及第193条（领事馆）—— mevzuat.gov.tr
《关于由公证人办理继承权证明书发放及邀请离弃配偶返回共同住所事项的程序与原则的土耳其条例》 —— 第5条（不得发证的情形）—— mevzuat.gov.tr
第2644号土耳其不动产登记法 —— 第35条（外国人取得不动产及清算）、第37条（外国人的继承过户事宜）、附加第1条（两年内未办理的过户）—— mevzuat.gov.tr
不动产登记簿条例 —— 第18条（授权委托书）、第20条（凭继承权证明书办理登记）—— mevzuat.gov.tr
第7338号遗产与转让税法 —— 第1条、第6条、第8条、第9条（税收、税务机关与申报表）、第19条（禁止转让）—— mevzuat.gov.tr
第6100号土耳其民事诉讼法 —— 第11条及第12条（管辖）、第224条（外国公文书）、第383–384条（土耳其民事治安法院及管辖）—— mevzuat.gov.tr
第5901号土耳其国籍法 —— 第28条（经许可退出国籍者丧失国籍后的权利）—— mevzuat.gov.tr
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