Författare: Av. Merve Kartal · Publicerad: 04.11.2026

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi är ett avtal där fastighetsägaren åtar sig att överlåta vissa andelar av sin mark och entreprenören i gengäld åtar sig att uppföra en byggnad på marken. Eftersom avtalet innefattar överlåtelse av markandel ska det upprättas hos notarius publicus i bevittnad form; den rätt som uppkommer för entreprenören kan göras gällande även mot senare förvärvare om den antecknas i fastighetsregistret.

I avtalet föreligger två prestationer samtidigt: överlåtelse av fastighetsandel och framställande av ett verk. Byggnadsprestationen bedöms enligt reglerna om entreprenadavtal (Turkiets obligationslag art.470 ff.); vad gäller formen är avtalet en helhet.

Den allmänna ramen för fastighetstvister beskrivs på sidan Hyres- och fastighetsrätt och de allmänna reglerna om entreprenadavtal, dröjsmål och preskription på sidan Avtalsrätt. Denna artikel behandlar själva avtalet om byggande mot markandel.

Formkrav för avtal om byggande mot markandel: upprättande hos notarius publicus

Lagen innehåller ingen särskild bestämmelse som uttryckligen reglerar formen för detta avtal; resultatet följer av en sammanläsning av två bestämmelser:

För att avtal som syftar till överlåtelse av äganderätt till fast egendom ska vara giltiga krävs att de upprättats i officiell form (Turkiets civillag art.706/1). Avtal om byggande mot markandel som innefattar överlåtelse av markandel omfattas av detta.
Avtal som ingås utan iakttagande av föreskriven form har ingen verkan (Turkiets obligationslag art.12/2). Eftersom lagen knyter formen till avtalets giltighet omfattar formkravet inte bara bestämmelserna om andelsöverlåtelse utan även bestämmelserna om byggandet; i praxis anses hela avtalet vara underkastat officiell form.

Turkiets notarielag föreskriver att avtal som till sin natur kräver åtgärd i fastighetsregistret ska upprättas i bevittnad form (Turkiets notarielag art.89). Att enbart få namnteckningen bekräftad hos notarius publicus uppfyller inte denna form; namnteckningsbekräftelse intygar vems namnteckningen är men omfattar inte transaktionens innehåll (Turkiets notarielag art.82/3).

Formregeln gäller även vid senare ändringar av avtalet; undantag görs endast för kompletterande sidoavtal som inte strider mot avtalstexten (Turkiets obligationslag art.13). Vid ändringar genom tilläggsprotokoll ska denna regel iakttas.

Om avtalet även innehåller ett löfte om fastighetsöverlåtelse som ett särskilt löfte om försäljning av fast egendom, tillämpas även formregeln för försäljningslöfte (Turkiets obligationslag art.237/2). Formen, anteckningen och tidsfristerna för försäljningslöfte beskrivs i artikeln om försäljningslöfte.

Konsekvens av avtal som inte upprättats hos notarius publicus. På grundval av ett sådant avtal kan registrering i fastighetsregistret inte begäras. Parterna kan återkräva vad de gett varandra enligt bestämmelserna om obehörig vinst (TBK art. 77). I praktiken kan det i undantagsfall där entreprenören har färdigställt byggnaden eller i huvudsak färdigställt den anses att åberopande av formbrist utgör klart rättsmissbruk (TMK art. 2); detta bedöms särskilt i varje enskilt fall.

Hur antecknas byggavtal mot markandel i fastighetsregistret?

Avtalet ger entreprenören en personlig rättighet; så länge andelen inte överlåtits i fastighetsregistret uppstår ingen sakrätt för entreprenören (TMK art. 705/1). Lagen nämner denna rätt vid namn: byggnation mot markandel, rättigheter som uppkommer genom avtal om utfästelse att sälja fast egendom, hyra, köp, förköp och återköp kan antecknas i fastighetsregistret och genom anteckningen kan rättigheten göras gällande mot den som senare förvärvat rätt till fastigheten (TMK art. 1009).

Anteckningen är inte en giltighetsförutsättning utan ett skyddsmedel. Om anteckning saknas och markägaren har överlåtit andelen till tredje man kan entreprenörens rätt som regel inte göras gällande mot denne.

Anteckningen görs inte automatiskt. Ett byggavtal mot markandel som har upprättats hos notarius publicus antecknas i fastighetsregistret om någon av parterna begär det (Turkiets lag om fastighetsregister, art. 26); ett enkelt skriftligt avtal kan inte antecknas på detta sätt.

Samma artikel knyter också en tidsfrist till anteckningen: om försäljning inte sker eller ett servitut inte upprättas och registreras inom fem år från anteckningen, avförs anteckningen ex officio (Turkiets lag om fastighetsregister, art. 26). Eftersom bestämmelsens villkor är knutna till försäljning och servitut måste det bedömas utifrån den konkreta situationen hur tidsfristen ska tillämpas vid en anteckning avseende byggnation mot markandel. När byggnationen drar ut på tiden är det lämpligt att bevaka fastighetsregistret.

Kan entreprenören ensam upprätta kat irtifakı (servitut på en ännu inte färdigställd byggnad)?

Ägarlägenhetsrätt enligt turkisk rätt och kat irtifakı (servitut på en ännu inte färdigställd byggnad) uppkommer genom officiell handling och registrering i fastighetsregistret (Turkiets lag om ägarlägenheter, art. 10/1). Lagen öppnar också en särskild väg för detta: under förutsättning att de självständiga enheter som tillkommer rättighetshavarna har bestämts ska, om entreprenören begär det, den berörda myndigheten upprätta kat irtifakı (servitut på en ännu inte färdigställd byggnad) och ägarlägenhetsrätt enligt turkisk rätt för den byggnad som ska uppföras på grundval av ett byggavtal mot markandel, ett avtal om överlåtelse mot markandel eller ett notariellt avtal om fördelning av självständiga enheter, vilka har upprättats mellan markägaren och entreprenören. Vid registreringen läggs det av den berörda myndigheten godkända arkitekturprojektet samt förvaltningsplanen till grund, och ägarens underskrift krävs inte på dessa (Turkiets lag om ägarlägenheter, art. 10/5).

Två slutsatser följer. Att det i avtalet har bestämts vilken självständig enhet som ska tillfalla vem är en förutsättning för denna väg. Om förutsättningen är uppfylld kan entreprenören begära åtgärden ensam.

Om entreprenören inte slutför arbetet: frånträdande och uppsägning av avtalet

Frånträdande utan att vänta på leveransdagen. Om entreprenören inte påbörjar arbetet i tid eller i strid med avtalet försenar arbetet, eller om det på grund av en försening som inte kan läggas beställaren till last klart framgår enligt alla prognoser att arbetet inte kan slutföras inom avtalad tid, kan beställaren frånträda avtalet utan att vänta på leveransdagen (Turkiets obligationslag, art. 473/1).

Om fel upptäcks under byggandet. Om det klart framgår att verket på grund av entreprenörens vållande kommer att bli felaktigt eller avtalsstridigt, kan beställaren genom att själv ge eller låta ge en skälig tidsfrist anmoda om att felet avhjälps; i annat fall kan beställaren meddela att reparationen eller det fortsatta arbetet kommer att överlämnas till tredje man på entreprenörens risk och bekostnad (Turkiets obligationslag, art. 473/2).

Dröjsmål och anmaning. Om leveransdagen har bestämts gemensamt av parterna kommer entreprenören i dröjsmål när denna dag har passerat; om den inte har bestämts, genom beställarens anmaning (Turkiets obligationslag, art. 117). I avtal med ömsesidiga förpliktelser kan borgenären ge en skälig tidsfrist för fullgörelse eller begära att tidsfristen bestäms av domstolen (Turkiets obligationslag, art. 123). Om det framgår att en tidsfrist skulle vara verkningslös, om fullgörelse har blivit onyttig för borgenären eller om det framgår av avtalet att fullgörelse inte kommer att godtas efter ett visst datum, krävs ingen tidsfrist (Turkiets obligationslag, art. 124). Om fullgörelse inte heller sker inom den givna tidsfristen, kan beställaren kräva fullgörelse och dröjsmålsersättning; eller genom att omedelbart meddela att han eller hon avstår från dessa kräva ersättning för skada till följd av utebliven fullgörelse eller frånträda avtalet (Turkiets obligationslag, art. 125). Anmaning och tidsfrist ska lämnas på ett sätt som kan bevisas; anmaning kan skickas genom notarius publicus (Turkiets notarielag, art. 60).

Frånträdande eller uppsägning? Vid frånträdande befrias parterna ömsesidigt från fullgörelseplikten och kan kräva tillbaka vad de tidigare presterat (Turkiets obligationslag art.125/3); markägaren kan på detta sätt kräva tillbaka de andelar som överlåtits till entreprenören. Lagen reglerar uppsägning med verkan för framtiden för avtal om fortlöpande prestationer där fullgörelsen har påbörjats (Turkiets obligationslag art.126); att avtal om byggande mot markandel har denna karaktär framgår inte av lagen. I praxis anses att om byggandet nått ett långt framskridet stadium kan ett frånträdande med retroaktiv verkan strida mot tro och heder (Turkiets civillag art.2) och att avtalet då upphör med verkan för framtiden. Någon procentsats för vilket stadium som ska anses tillräckligt finns inte i lagen; det bestäms utifrån det konkreta fallet.

En godtroende tredje man som har förvärvat en andel i fastigheten genom en inskrivning i lagfartsbeviset (tapu) från entreprenören skyddas i sitt förvärv (Turkiets civillag art. 1023). För att förhindra att andelarna överlåts medan målet pågår kan det därför vara nödvändigt att begära ett interimistiskt säkerhetsbeslut och få detta antecknat i fastighetsregistret (Turkiets civilprocesslag art. 389; Turkiets civillag art. 1010).

Om vite vid försening finns: reservation vid övertagandet. Om vite vid försening har avtalats i avtalet kan markägaren kräva vitet tillsammans med huvudfordran, såvida han inte uttryckligen har avstått från sin rätt eller har tagit emot prestationen utan reservation (Turkiets obligationslag art. 179/2). När försenat levererade självständiga enheter tas emot ska det skriftligen och på ett sätt som kan bevisas anges att rätten till vite förbehålls. Om vite inte har avtalats är entreprenören, som är i dröjsmål, skyldig att ersätta den skada som uppkommit genom förseningen, såvida han inte kan visa att han inte är vållande (Turkiets obligationslag art. 118).

Kan entreprenören kräva en större andel om byggkostnaderna ökar?

Vid byggande mot andel i mark är vederlaget inte pengar utan en andel i marken. I vilken utsträckning regeln om fast pris ska tillämpas på detta avtal är därför omtvistat. Regeln i sig lyder: om priset har bestämts som ett fast pris är entreprenören skyldig att framställa verket för detta pris; även om verket har krävt mer arbete och större kostnader än förutsett kan han inte kräva att det bestämda priset höjs (Turkiets obligationslag art. 480/1).

Undantaget är snävt: om omständigheter som inte kunde förutses från början eller som kunde förutses men inte beaktades av parterna hindrar verkets utförande eller gör det synnerligen svårt, kan entreprenören begära att domstolen anpassar avtalet till de nya omständigheterna; om detta inte är möjligt eller inte kan förväntas av motparten, kan han begära att få frånträda avtalet; i fall som krävs av tro och heder kan han endast utöva sin rätt till uppsägning (Turkiets obligationslag art. 480/2). Även om verket kräver mindre arbete och lägre kostnader än förutsett betalar beställaren hela det bestämda priset (Turkiets obligationslag art. 480/3).

Lagens allmänna bestämmelse medger också anpassning vid extraordinära omständigheter; den förutsätter dock att gäldenären ännu inte har fullgjort sin prestation eller att han har fullgjort den med förbehåll för sina rättigheter som följer av att prestationen har blivit oskäligt betungande (Turkiets obligationslag art. 138).

Om byggnaden är behäftad med fel: vilka rättigheter, vilken tidsfrist?

Undersökning och meddelande. Beställaren är skyldig att undersöka verket så snart det är möjligt efter övertagandet och meddela entreprenören om brister inom skälig tid; var och en av parterna kan på egen bekostnad begära att verket undersöks av en sakkunnig (Turkiets obligationslag art. 474).

Underlåtenhet att meddela leder till rättighetsförlust. Om beställaren underlåter att undersöka och meddela, anses han ha godkänt verket; detsamma gäller om en brist som visar sig senare inte meddelas utan dröjsmål. Efter godkännandet blir entreprenören fri från ansvar, utom för brister som han uppsåtligen har dolt och som inte kan upptäckas vid en vederbörlig undersökning (Turkiets obligationslag art. 477). En brist kan dokumenteras genom att bevis säkras hos domstolen innan reparationen påbörjas (Turkiets civilprocesslag art. 400).

Valrättigheter. Vid en brist som entreprenören ansvarar för kan beställaren välja ett av följande (Turkiets obligationslag art. 475/1):

Om verket är så bristfälligt att det inte kan användas eller inte skäligen kan tvingas godtas, frånträda avtalet,
behålla verket och kräva prisavdrag motsvarande bristen,
om det inte medför överdrivna kostnader, kräva kostnadsfri reparation på entreprenörens bekostnad.

Rätten till skadestånd enligt allmänna bestämmelser är förbehållen (Turkiets obligationslag art. 475/2). Om verket har uppförts på beställarens fastighet och nedmontering och avlägsnande skulle medföra överdriven skada, kan rätten att frånträda avtalet dock inte utövas (Turkiets obligationslag art. 475/3). Vid byggande mot andel i mark ligger byggnaden redan på fastighetsägarens fastighet; huruvida nedmontering och avlägsnande skulle medföra överdriven skada bedöms separat i varje enskilt fall.

Preskription. Talan på grund av brist preskriberas vid byggnader på fast egendom fem år från övertagandet, eller tjugo år om entreprenören har gjort sig skyldig till grov vårdslöshet (Turkiets obligationslag art. 478); dessa frister upphäver inte underrättelseskyldigheten. För fordringar enligt entreprenadavtal som inte gäller brister föreskriver lagen en preskriptionstid på fem år, utom vid grov vårdslöshet från entreprenören (Turkiets obligationslag art. 147/6); vilka anspråk som uppkommer enligt avtalet om byggande mot andel i mark som denna frist tillämpas på anges inte särskilt i lagen. Övriga frister finns i tabellen på sidan Avtalsrätt.

Om fastighetsägaren inte överlåter andelen: att tvinga fram registrering

Om entreprenören har fullgjort sin prestation men fastighetsägaren inte överlåter andelen, är vägen att begära att äganderätten överförs genom dom: den som har rätt att kräva registrering kan, om ägaren vägrar, begära att domstolen förordnar att äganderätten överförs genom dom (Turkiets civillag art. 716/1). Entreprenören måste i denna talan visa att han har fullgjort sin egen prestation, det vill säga byggnationen, i enlighet med avtalet eller att han har erbjudit sin prestation (Turkiets obligationslag art. 97).

Entreprenören kan få registreringen genomförd direkt med stöd av den lagakraftvunna domen; utan registrering kan han inte förfoga över andelen (Turkiets civillag art. 705/2, art. 716/2). Om andelen redan har överlåtits till någon annan och överlåtelsens ogiltighet görs gällande är det en separat tvist; denna tvist och det interimistiska förbud som hindrar att fastigheten avyttras medan målet pågår behandlas i inlägget upphävande av lagfarten och ny registrering.

Situationen för den som köper lägenhet av entreprenören

Entreprenören kan sälja de självständiga enheter som ska tillfalla honom innan bygget är klart. Om andelen har registrerats i fastighetsregistret på entreprenörens namn skyddas förvärvet av den köpare som i god tro förlitat sig på fastighetsregistret (Turkiets civillag art. 1023). Saknas registrering har entreprenören endast en personlig rätt gentemot markägaren. Överlåtelse av denna rätt som fordran är bunden till skriftlig form (Turkiets obligationslag art. 183, art. 184) och markägaren kan mot köparen åberopa de invändningar han hade mot entreprenören när han fick kännedom om överlåtelsen (Turkiets obligationslag art. 188). I praxis godtas att den som förvärvat en självständig enhet av entreprenören kan väcka talan om registrering mot markägaren, men detta förutsätter att entreprenören fullgör sina egna förpliktelser. Före köp bör fastighetsregistret granskas.

Vid vilken domstol väcks talan, och är medling obligatorisk?

Behörighet i sak. Som regel är tvistemålsdomstol i första instans behörig (Turkiets civilprocesslag art. 2). Om tvisten hänför sig till båda parters kommersiella verksamhet är det en kommersiell tvist och prövas vid handelsdomstol i första instans (Turkiets handelslag art. 4/1, art. 5/1); om markägaren är en fysisk person som inte är näringsidkare öppnas inte denna väg. Huruvida markägaren ska anses vara konsument i förhållande till en entreprenör som agerar i kommersiellt syfte, och om konsumentdomstolen därför är behörig, är omdiskuterat i praxis. Behörighetsreglerna hör till den allmänna ordningen (Turkiets civilprocesslag art. 1); behörigheten ska fastställas utifrån omständigheterna i det enskilda fallet innan talan väcks.

Medling. Lagen föreskriver obligatorisk medling som processförutsättning i fyra typer av tvister som rör fast egendom: hyresförhållanden (utom avhysning genom summarisk utsökning), styckning och upplösning av samäganderätt genom domstol, lagen om ägarlägenheter och grannrätt (lag nr 6325 art. 18/B/1). Byggavtal mot markandel nämns inte vid namn i denna uppräkning. Om talan är en kommersiell tvist är det en processförutsättning att vända sig till medlare i mål om fordran, skadestånd, talan om upphävande av gäldenärens bestridande, fastställelse av att skuld inte föreligger och återkrav när föremålet är ett penningbelopp (TTK art. 5/A); krav som inte avser pengar, såsom att tvinga fram registrering, omfattas inte av denna bestämmelse. En talan som väcks utan att medlare har anlitats avvisas på processuell grund (lag nr 6325 art. 18/A).

Behörig domstol. I mål som kan leda till ändring i äganderätt till fast egendom, såsom tvingande registrering och upphävande av lagfarten och ny registrering, är domstolen på den ort där fastigheten är belägen exklusivt behörig (HMK art. 12/1); om marken ligger i Alanya prövas målet i Alanya och denna behörighet kan inte ändras genom avtal (HMK art. 18/1). För yrkanden som endast avser penningfordringar är domstolarna på svarandens hemvist och på den ort där avtalet ska fullgöras behöriga (HMK art. 6, art. 10).

Vanliga frågor

Kan byggavtal mot markandel upprättas som enkelt skriftligt avtal?
Som regel nej. Avtal som syftar till överlåtelse av äganderätt till fast egendom är ogiltiga om de inte upprättas i officiell form (TMK art. 706/1) och ett avtal som ingås utan iakttagande av formkravet får ingen rättsverkan (TBK art. 12/2). Det räcker inte heller att endast få underskriften bestyrkt hos notarius publicus (Turkiets notarielag art. 82/3); avtalet ska upprättas i notariatsform (art. 89).

Hindrar anteckningen i fastighetsregistret att marken säljs?
Anteckningen förbjuder inte försäljning; dess verkan är att entreprenörens rätt kan göras gällande även mot personer som förvärvat rätt till fastigheten efter anteckningen (TMK art. 1009). Anteckningen görs inte automatiskt utan på begäran av någon av parterna (Lag om fastighetsregistret art. 26).

Entreprenören lämnade bygget halvfärdigt, vad kan jag göra?
Om det klart framgår att arbetet inte kan slutföras i tid kan avtalet hävas utan att invänta leveransdagen (TBK art. 473/1). I annat fall ges entreprenören en skälig frist; om fristen också är resultatlös uppkommer möjlighet att kräva fullgörelse och ersättning för dröjsmål, ersättning för skada på grund av utebliven fullgörelse eller hävning (TBK art. 123–125). Om bygget nått ett långt framskridet stadium tillämpas i praktiken i stället för hävning med retroaktiv verkan en väg där avtalet bringas att upphöra med verkan endast för framtiden.

Det visade sig finnas fel i byggnaden, kan jag häva avtalet?
Två förutsättningar krävs tillsammans: felet måste vara så allvarligt att verket inte kan användas eller inte skäligen kan tvingas fram som fullgörelse (TBK art. 475/1) och nedmontering och borttagande av konstruktionen får inte medföra oproportionerlig skada (TBK art. 475/3). Om dessa förutsättningar inte föreligger kan avdrag på priset begäras i förhållande till felet eller, om det inte kräver oskäliga kostnader, kostnadsfri reparation; rätten till skadestånd består.

Hur lång är fristen för att väcka talan om fel?
Vid byggnader på fast egendom fem år från avlämnandet; vid grov vårdslöshet från entreprenörens sida tjugo år (TBK art. 478). Dessa frister förutsätter att felet har anmälts i tid: en beställare som försummar undersökning och anmälan anses ha godkänt verket (TBK art. 477).

Byggkostnaden har ökat kraftigt, kan entreprenören begära fler lägenheter?
I regel förändras inte det avtalade vederlaget. Anpassning är endast möjlig under lagens förutsättningar: i allmänhet vid orimligt försvårande av fullgörelsen (Turkiets civillag m.138), i entreprenadavtal med fast pris när oförutsedda omständigheter gör arbetet ytterst svårt (Turkiets civillag m.480/2); i vilken utsträckning denna regel tillämpas på vederlag i form av andel i marken är omtvistat.

Tillämplig lagstiftning

Turkiska civillagen nr 4721 — art.2, art.705–706 (registrering och officiell form), art.716 (rätt att begära registrering), art.1009–1010 (inskriptioner), art.1023 (godtroende tredje man) — mevzuat.gov.tr

Turkiets obligationslag nr 6098 — art.12–13 (form), art.77, art.97, art.117–118 och art.123–126 (dröjsmål, hävning, uppsägning), art.138 (oskäligt försvårande av fullgörelsen), art.147, art.179 (avtalsvite), art.183–184 och art.188 (överlåtelse av fordran), art.237, art.470–478 (entreprenadavtal, fel, godkännande, preskription), art.480 (klumpsumma) — mevzuat.gov.tr

Turkiets lag om ägarlägenhetsrätt enligt turkisk rätt nr 634 — art.10 (bildande av ägarlägenhetsrätt enligt turkisk rätt och kat irtifakı (servitut på en ännu inte färdigställd byggnad)) — mevzuat.gov.tr

Turkiets lag om lagfartsbevis nr 2644 — art.26 (anteckning och avregistrering av entreprenadavtal mot andel i marken) — mevzuat.gov.tr

Turkiets notarielag nr 1512 — art.60 (notarius publicus uppgifter), art.82 (verkningarna av handlingar som upprättats av notarius publicus), art.89 (ärenden som måste upprättas i fullständig notarieform) — mevzuat.gov.tr

Turkiets civilprocesslag nr 6100 — art.1–2 (saklig behörighet), art.6, 10, 12, 18 (territoriell behörighet), art.389 (interimistisk åtgärd), art.400 (bevissäkring) — mevzuat.gov.tr

Turkiets handelslag nr 6102 — art.4 (kommersiell tvist), art.5 (handelsdomstol i första instans), art.5/A (medling vid penningfordringar) — mevzuat.gov.tr

Turkiets lag om medling i rättsliga tvister nr 6325 — art.18/B (fastighetstvister som omfattas av obligatorisk medling som processförutsättning), art.18/A (avvisning på grund av processuella brister) — mevzuat.gov.tr

Relaterade sidor

Hyres- och fastighetsrätt — översiktssida
Avtalsrätt
Avtal om utfästelse att sälja
Talan om upphävande av lagfarten och ny registrering

Denna skrift är avsedd som allmän juridisk information och utgör inte juridisk rådgivning. Eftersom omständigheterna i varje fall skiljer sig åt rekommenderas att du söker juridisk hjälp från din advokat för din konkreta situation.