Författare: Av. Merve Kartal · Publicerad: 05.11.2026

Ersättning för nyttjande utan rätt är den ersättning som krävs av den som använder en fastighet utan rättsinnehavarens samtycke. Den kallas kort även ersättning för olovligt nyttjande eller ersättning för otillåtet nyttjande; den talan där denna ersättning begärs kallas talan om ersättning för nyttjande utan rätt.

Ordet ”ersättning för nyttjande utan rätt” förekommer inte i Turkiets civillag eller i Turkiets obligationslag. I tvister mellan enskilda åberopas som rättslig grund bestämmelserna om ansvar för en besittare som inte är i god tro: en besittare som inte är i god tro är skyldig att betala ersättning till rättsinnehavaren för den skada som uppkommit genom att han orättmätigt har hållit kvar det som han är skyldig att återlämna samt för de produkter han har erhållit eller underlåtit att erhålla (TMK art.995/1). Själva ordet förekommer med denna benämning i andra lagar: i lagen om domstolsavgifter (art.16/2) och i lagen om statlig upphandling beträffande nyttjande av statliga fastigheter (art.75).

Ersättningen omfattar inte bara faktiskt erhållen inkomst utan även inkomst som underlåtits att erhållas; det innebär att den som innehar fastigheten inte undgår ansvar även om han har låtit den stå outnyttjad.

Denna artikel behandlar ersättning för nyttjande utan rätt mellan enskilda; den särskilda regleringen av statens och stiftelsers fastigheter behandlas under den avslutande rubriken. Den allmänna ramen för fastighetsägande finns på sidan Hyres- och fastighetsrätt.

Ersättning för nyttjande utan rätt, talan om förbud mot olovligt intrång och talan om bättre rätt: tre skilda anspråk

Den som äger något har, inom rättsordningens gränser, befogenhet att använda, dra nytta av och förfoga över saken efter eget önskemål; ägaren kan väcka talan om bättre rätt mot den som orättmätigt innehar hans egendom och kan även väcka talan om förbud mot varje form av olovligt intrång (TMK art.683).

Anspråk	Vad det ger	Grund
Talan om bättre rätt	Återlämnande av saken	TMK art.683/2
Talan om förbud mot olovligt intrång	Förhindrande av det olovliga intrånget	TMK art.683/2
Ersättning för nyttjande utan rätt	Ersättning för tidigare nyttjande	TMK art.995

De två första syftar till att egendomen återlämnas respektive att intrånget förhindras, medan den tredje avser ersättning för tidigare nyttjande. Lagen anger särskilt att om ersättning för nyttjande utan rätt också begärs i en talan som rör fastighetens sakrättsliga förhållanden, ska avgiften beräknas på fastighetens värde och det begärda ersättningsbeloppet (lagen om domstolsavgifter art.16/2). Flera anspråk mot samma person kan framställas i samma stämningsansökan om det finns en domstol som är behörig för samtliga anspråk (HMK art.110). Hur avgiften bestäms redogörs för på sidan upphävande av lagfarten och ny registrering.

Besittare i god tro och besittare som inte är i god tro

Lagen skiljer mellan två kategorier av personer som innehar fastigheten, och ersättningsskyldigheten beror på denna åtskillnad.

En besittare i god tro betalar ingen ersättning. Den besittare som i god tro innehar en sak och, med stöd av presumtionen, använder eller drar nytta av den på ett sätt som överensstämmer med sin befintliga rätt är inte skyldig att betala någon ersättning på denna grund till den som saken ska återlämnas till (TMK art.993/1). Han kan kräva ersättning för nödvändiga och nyttiga kostnader som han haft för saken och kan vägra att återlämna saken tills dessa kostnader har betalats. För övriga kostnader kan han inte kräva ersättning; om han emellertid inte erbjuds ersättning för dessa kostnader, kan han före återlämnandet avskilja och ta med sig sådana tillägg som han har gjort på saken och som kan avlägsnas utan skada. De produkter han har erhållit avräknas från hans fordringar avseende kostnaderna (TMK art.994).

En besittare som inte är i god tro betalar ersättning (TMK art.995/1). Av sina kostnader kan han endast kräva ersättning för sådana som även är nödvändiga för rättsinnehavaren (art.995/2). Sista stycket i paragrafen sätter en gräns: en besittare som inte är i god tro ansvarar så länge han inte vet till vem han ska återlämna saken endast för skada som han orsakat genom vållande (art.995/3).

Bevisning är därför viktig. När lagen knyter en rättslig följd till god tro, är huvudregeln att god tro föreligger; den som dock inte iakttar den omsorg som kan förväntas av honom med hänsyn till omständigheterna kan inte åberopa god tro (TMK art.3). För fastigheter som är registrerade i fastighetsregistret kan ingen dessutom åberopa att han inte kände till en anteckning i fastighetsregistret (TMK art.1020/3). Den som begär ersättning måste visa att motparten inte är i god tro eller vid vilken tidpunkt hans goda tro upphörde; denna fråga kan vara avgörande före ersättningens belopp. Ett skriftligt meddelande (varning) från rättsinnehavaren med datum och innehåll är ett sätt att dokumentera denna tidpunkt. En sådan varning avbryter dock inte preskriptionen.

Ersättning för nyttjande utan rätt mellan arvingar och delägare

Om en lägenhet eller tomt som tillfallit flera personer genom arv, och en av arvingarna bor i fastigheten eller har hyrt ut den medan de andra inte får någonting, uppkommer frågan om ersättning för nyttjande utan rätt.

Först måste man se på äganderättens form. Om det finns flera arvingar, uppstår vid arvets övergång ett samägande mellan dem fram till skiftet; arvingarna innehar kvarlåtenskapen med elbirliği mülkiyeti (samäganderätt utan bestämda andelar) och förfogar gemensamt över rättigheterna i kvarlåtenskapen (TMK art.640). Vid samäganderätt utan bestämda andelar finns inga fastställda andelar; varje delägares rätt omfattar hela egendomen; om inte annat följer av lag eller avtal kräver förvaltnings- och förfogandeåtgärder enhällighet (TMK art.701/2, art.702/2). En arvinge kan begära att fredsdomaren omvandlar samäganderätten utan bestämda andelar till samäganderätt med bestämda andelar (TMK art.644). Därför är det första man ska kontrollera om fastigheten i lagfartsbeviset (tapu) är registrerad som samäganderätt utan bestämda andelar (iştirak) eller med bestämda andelar (hisseli). Att någon är arvinge visas med arvsintyg som erhålls från fredsdomstolen eller notarius publicus (TMK art.598/1; se hur man får arvsintyg). Hela arvsordningen behandlas på sidan Arvsrätt.

Om man övergått till samäganderätt med bestämda andelar kan varje delägare, i den mån det är förenligt med övrigas rättigheter, dra nytta av och använda den samägda egendomen; vid tvist bestämmer domaren sättet för nyttjande och användning, och detta kan även ske genom uppdelning av användningen i tid eller rum (TMK art.693). Förvaltningskostnader, skatter och andra förpliktelser bärs, om inte annat föreskrivits, i förhållande till andelarna; den delägare som betalat för mycket kan regressvis kräva de andra (TMK art.694).

Villkoret om förbud mot nyttjande. För att ersättning för nyttjande utan rätt ska kunna krävas av den som ensam använder den gemensamma fastigheten, krävs i Turkiets kassationsdomstols praxis villkoret ”intifadan men” (förbud mot nyttjande): att den delägare som inte använder fastigheten tydligt har meddelat den användande delägaren att han själv också vill nyttja fastigheten eller att han kräver ersättning för användningen. Detta villkor står inte i lagen, det har etablerats genom rättspraxis. Dess praktiska konsekvens är att ersättning för nyttjande utan rätt i regel kan krävas för tiden efter detta meddelande. Meddelandets datum och innehåll måste kunna bevisas; ett formellt kravbrev skickat genom notarius publicus säkerställer detta. I vissa fall, såsom när fastigheten har hyrts ut och hyresinkomsten inte delas, anses detta villkor inte krävas; vilket som gäller i det konkreta målet bedöms särskilt.

Att avsluta samägandet är en separat talan. Varje arvinge kan när som helst begära delning av arvet, såvida han eller hon inte är skyldig att fortsätta samägandet (TMK art. 642/1); vid samäganderätt med bestämda andelar gäller begäran om delning enligt TMK art. 698. Ersättning för nyttjande utan rätt avser förfluten tid, upplösning av samäganderätt genom domstol avser framtiden; de kan övervägas tillsammans men utgör skilda mål. Upplösning av samäganderätt genom domstol handläggs vid turkisk tvistemålsdomstol i fredsinstans (HMK art. 4/1-b) och för detta mål är det en förutsättning för att väcka talan att först vända sig till en medlare (lag nr 6325 art. 18/B/1-b); ett krav på ersättning för nyttjande utan rätt handläggs däremot i regel vid tvistemålsdomstol i första instans (HMK art. 2). Detaljer finns på sidan upplösning av samäganderätt genom domstol.

Kan ersättning för nyttjande utan rätt begäras om hyresgästen inte flyttar?

Kort svar: om hyresförhållandet har upphört kan ersättning begäras för tidigare nyttjande; men om ett sådant krav ska anses utgöra en tvist som ”härrör från hyresförhållandet” är omdiskuterat. Denna kvalificering avgör både vilken domstol som är behörig och om medling är en förutsättning för att väcka talan.

Så länge hyresavtalet består föreligger ingen rättsstridig besittning; hyresgästens skyldighet är att betala hyran. När avtalet upphör är hyresgästen skyldig att lämna tillbaka det hyrda och denna skyldighet härrör från avtalet (TBK art. 334/1); om fastigheten inte utryms kan rättsstridigt innehållande även falla inom tillämpningsområdet för TMK art. 995.

I hyrestvister, inbegripet fordran som härrör från hyresförhållandet, är turkisk tvistemålsdomstol i fredsinstans behörig (HMK art. 4/1-a) och i dessa tvister är det en förutsättning för att väcka talan att vända sig till en medlare innan talan väcks (lag nr 6325 art. 18/B/1-a). Om det visar sig att talan väckts utan att medling inletts i en tvist där medling är en förutsättning för att väcka talan, avvisas talan utan vidare åtgärd av processuella skäl (art. 18/A/2). Att därför först vända sig till en medlare mot en tidigare hyresgäst undanröjer denna risk; preskriptionstiden löper inte från ansökan till medlingskontoret fram till det slutliga protokollet (art. 18/A/15).

Åtgärder för att avhysa en hyresgäst behandlas på separata sidor: avhysning på grund av behov och skriftligt åtagande att avflytta.

Vilken domstol är behörig i mål om ersättning för nyttjande utan rätt och var väcks talan?

Behörighet i sak. I mål om förmögenhetsrättigheter är behörig domstol, om inte annat föreskrivs, tvistemålsdomstol i första instans (HMK art. 2). Undantag: om tvisten härrör från hyresförhållandet är turkisk tvistemålsdomstol i fredsinstans behörig (HMK art. 4/1-a); mål som endast avser skydd av besittning av fast egendom handläggs också vid turkisk tvistemålsdomstol i fredsinstans (HMK art. 4/1-c). Om tvisten i en byggnad som omfattas av ägarlägenhetsrätt enligt turkisk rätt härrör från tillämpningen av lagen om ägarlägenheter, avgörs varje tvist som härrör från tillämpningen av denna lag vid turkisk tvistemålsdomstol i fredsinstans (lag nr 634 tilläggsartikel 1).

Territoriell behörighet. I mål om sakrätt i fast egendom och mål om besittning av fast egendom är domstolen på den ort där fastigheten är belägen exklusivt behörig (HMK art. 12/1); yrkanden om återlämnande av egendom och förhindrande av besittningsintrång omfattas av detta. Vid exklusiv behörighet får talan inte väckas på annan ort; domstolen prövar sin behörighet ex officio fram till målets slut (HMK art. 19/1). Om endast ersättning för tidigare nyttjande begärs råder delade meningar om huruvida denna exklusiva behörighetsregel är tillämplig. I så fall gäller som huvudregel svarandens hemvistdomstol (HMK art. 6); om kravet grundas på reglerna om utomobligatoriskt skadestånd är domstolen på den ort där den skadegörande handlingen företogs också behörig (HMK art. 16), och vid rättsstridig besittning är denna ort platsen för fastigheten.

Praktisk konsekvens: för en fastighet i Alanya kan förhindrande av besittningsintrång och ersättning för nyttjande utan rätt begäras gemensamt i Alanya även om den som besitter fastigheten bor i en annan stad (HMK art. 12/1, art. 110).

Hur beräknas ersättning för nyttjande utan rätt?

Lagen anger ingen beräkningsmetod; TMK art. 995 nämner endast skador samt avkastning som erhållits eller som försummats att erhållas. I praktiken fastställs ersättningen utifrån fastighetens beskaffenhet med jämförbar hyra under nyttjandeperioden eller, för jordbruksmark, produktionsinkomster, genom syn och sakkunnigutlåtande under förfarandet.

Om beloppet är okänt när talan väcks. Talan om obestämd fordran har avskaffats från och med 31 juli 2026 (HMK art. 107, upphävd genom lag nr 7589); i mål som väckts före detta datum fortsätter äldre bestämmelser att tillämpas (lag nr 7589 övergångsbestämmelse 1/10). I ett mål som väcks i dag kan en del av fordran göras gällande; detta innebär inte avstående om man inte uttryckligen avstår från resten (HMK art. 109/1, art. 109/3). Yrkandet kan i samma mål utökas endast en gång fram till dess att bevisupptagningen avslutas; preskriptionen anses avbruten även för den utökade delen från målets anhängiggörande (HMK art. 109/4).

Hur lång preskriptionstid gäller för ersättning för nyttjande utan rätt?

I Turkiets civillag och Turkiets obligationslag finns ingen särskild preskriptionsbestämmelse för ersättning för nyttjande utan rätt; två allmänna regler ställs mot varandra. Om inte annat föreskrivs i lag preskriberas varje fordran efter tio år (TBK art. 146); ”hyresbelopp, kapitalräntor och andra periodiska prestationer såsom lön” preskriberas däremot efter fem år (TBK art. 147/1).

I praktiken anses ersättning för nyttjande utan rätt mellan enskilda utgöra en periodisk prestation som liknar hyra och preskriberas därför efter fem år. Om svaranden åberopar preskription kan ersättning för nyttjande utan rätt inte begäras för period som ligger mer än fem år före målets anhängiggörande; för period efter målets anhängiggörande krävs i praktiken en separat talan. Att skjuta upp talans väckande kan därför förkorta den period som kan göras gällande.

Preskription beaktas inte ex officio av domaren; svaranden måste åberopa den (TBK art. 161). De omständigheter som avbryter preskription anges i lagen: gäldenärens erkännande av skulden, väckande av talan, vidtagande av verkställighetsåtgärd och liknande (TBK art. 154). En anmaning som skickas genom notarius publicus räknas inte upp bland dessa omständigheter.

Om kravet grundas på reglerna om utomobligatoriskt skadestånd aktualiseras även två- och tioårsfristerna; om ersättningen härrör från en handling som är straffbar och där strafflagen föreskriver en längre preskriptionstid tillämpas den preskriptionstiden (TBK art. 72/1). Att utan rätt besitta annans fast egendom som om man vore ägare regleras också som ett brott som förutsätter angivelse (TCK art. 154/1).

Är medling obligatorisk för ersättning för nyttjande utan rätt?

För fast egendom föreskriver lagen ett processuellt krav på att medling först ska ha begärts i fyra grupper av tvister innan talan väcks: tvister som härrör från hyresförhållandet, med undantag för bestämmelser om avhysning av hyrd fast egendom genom verkställighet utan exekutionstitel; tvister om delning av lös och fast egendom samt upplösning av samäganderätt genom domstol; tvister som härrör från Turkiets lag om ägarlägenhetsrätt; tvister som härrör från grannrätt (lag nr 6325 art. 18/B/1).

Ersättning för nyttjande utan rätt nämns inte uttryckligen under dessa fyra rubriker. Däremot kan ett konkret krav, beroende på den relation det härrör från, falla under en av dessa rubriker: till exempel om det härrör från ett upphört hyresförhållande eller från en nyttjandetvist i en byggnad som omfattas av ägarlägenhetsrätt enligt turkisk rätt. Om överenskommelse nås i en tvist som faller under en av dessa rubriker, är det obligatoriskt att inhämta verkställbarhetsintyg för överenskommelsen; för handlingar avseende fast egendom inhämtas detta intyg från turkisk tvistemålsdomstol i fredsinstans på den ort där fastigheten är belägen (art. 18/B/3).

Ersättning för nyttjande utan rätt av statskassans och stiftelsers fastigheter

När fastigheter som tillhör statens privategendom eller står under statens bestämmande och förfogande, fastigheter som tillhör förvaltningar med egen budget samt fastigheter som tillhör Generaldirektoratet för stiftelser och de underlydande stiftelser som det förvaltar ockuperas, gäller en särskild ordning enligt lag. Ersättning för nyttjande utan rätt fastställs av den kommission som förvaltningen inrättat, dock för högst fem år bakåt räknat från dagen för fastställelsen; det krävs inte att förvaltningen har lidit skada och det görs ingen prövning av den ockuperandes vållande. Om ersättningen inte betalas frivilligt, drivs den in enligt bestämmelserna i lag nr 6183; fastigheten avhyses dessutom av den lokala administrativa chefen på förvaltningens begäran (Turkiets lag om statliga upphandlingar nr 2886, art. 75). Om fastigheten tillhör en offentlig institution som inte nämns i paragrafen, ska det utredas separat vilken regel som är tillämplig.

Vanliga frågor

Var i lagen regleras ersättning för nyttjande utan rätt?
Turkiets civillag använder inte ordet; som grund mellan enskilda anges ansvaret för en innehavare som inte är i god tro enligt TMK art. 995. Ordet förekommer i lagen om avgifter art. 16 och, för offentliga fastigheter, i Turkiets lag om statliga upphandlingar art. 75 (”Ersättning för nyttjande utan rätt och avhysning”).

Den ockuperande personen höll fastigheten oanvänd och fick ingen avkastning. Måste den ändå betala?
Paragrafen anger ”avkastning som den erhållit eller underlåtit att erhålla” (TMK art. 995/1). Det krävs alltså inte att avkastningen faktiskt erhållits.

Min bror bor i huset som vi ärvt och betalar ingen hyra. Vad kan jag kräva?
Det finns två skilda vägar som inte utesluter varandra: ersättning för tidigare nyttjande (TMK art. 995) och delning av arvet (TMK art. 642; talan om upplösning av samäganderätt genom domstol). Det är skilda mål som prövas i skilda domstolar. För ersättning krävs i praktiken att det dessförinnan lämnats ett uttryckligt meddelande, och ersättning för nyttjande utan rätt kan som regel endast krävas för tiden efter detta meddelande; detta villkor framgår inte av lagen.

Den som ockuperar huset säger att den haft utgifter. Ska de räknas av?
En innehavare som inte är i god tro kan endast kräva ersättning för sådana utgifter som även var nödvändiga för rättighetshavaren (TMK art. 995/2). För en innehavare i god tro gäller en annan regel: den kan kräva nödvändiga och nyttiga utgifter och får vägra att återlämna egendomen tills dessa betalats (TMK art. 994).

Vilken preskriptionstid gäller för ersättning för nyttjande utan rätt?
Lagen anger ingen särskild tid för ersättning för nyttjande utan rätt: den allmänna regeln är tio år (TBK art. 146), och för hyresbelopp och ”andra periodiska prestationer som lön” är den fem år (TBK art. 147/1). I praktiken omfattas ersättning för nyttjande utan rätt mellan enskilda av en femårig preskriptionstid; gör svaranden gällande preskription, kan ersättning inte krävas för tid som ligger mer än fem år före talans väckande. En notariell underrättelse avbryter inte preskriptionen (TBK art. 154).

Tillämplig lagstiftning

Turkiets civillag nr 4721 — art. 3 (god tro), art. 598 (arvsintyg), art. 640 (arvsgemenskap), art. 642 (rätt att begära delning), art. 644 (omvandling av elbirliği mülkiyeti (samäganderätt utan bestämda andelar) till samäganderätt med bestämda andelar), art. 683 (äganderättens innehåll), art. 693 (avkastning, nyttjande och skydd), art. 694 (utgifter och skyldigheter), art. 698 (delningsyrkande), art. 701 (elbirliği mülkiyeti (samäganderätt utan bestämda andelar): källor och beskaffenhet), art. 702 (bestämmelser), art. 993 (nyttjande för innehavare i god tro), art. 994 (ersättning till innehavare i god tro), art. 995 (ansvar för innehavare som inte är i god tro), art. 1020 (fastighetsregistrets offentlighet) — mevzuat.gov.tr

Turkiets obligationslag nr 6098 — art. 72 (preskription vid utomobligatoriskt skadestånd), art. 146 (tioårig preskriptionstid), art. 147 (femårig preskriptionstid), art. 154 (preskriptionsavbrott), art. 161 (åberopande av preskription), art. 334 (återlämnande av hyrd egendom) — mevzuat.gov.tr

Turkiets civilprocesslag nr 6100 — art. 2 (behörighet för tvistemålsdomstolar i första instans), art. 4 (behörighet för turkiska tvistemålsdomstolar i fredsinstans), art. 6 (allmänt behörig domstol), art. 12 (behörighet i mål som rör sakrätter i fast egendom), art. 16 (behörighet i mål om utomobligatoriskt skadestånd), art. 19 (framställande av behörighetsinvändning), art. 107 (talan om obestämt fordringsbelopp; upphävd genom lag nr 7589), art. 109 (partiell talan), art. 110 (kumulation av käromål) — mevzuat.gov.tr

Turkiets lag nr 7589 om ändringar i vissa lagar för att säkerställa en effektiv och ändamålsenlig domstolsverksamhet — övergångsbestämmelse art. 1 (övergångsbestämmelser; talan om obestämt fordringsbelopp) — mevzuat.gov.tr

Turkiets lag nr 6325 om medling i rättstvister — art. 18/A (medling som processförutsättning), art. 18/B (medling som processförutsättning i vissa tvister) — mevzuat.gov.tr

Turkiets lag nr 634 om ägarlägenhetsrätt enligt turkisk rätt — tilläggsbestämmelse art. 1 (behörig domstol) — mevzuat.gov.tr

Turkiets lag nr 492 om avgifter — art. 16 (värdebaserad avgift) — mevzuat.gov.tr

Turkiets lag nr 2886 om statliga upphandlingar — art. 75 (ersättning för nyttjande utan rätt och avflyttning) — mevzuat.gov.tr

Turkiets strafflag nr 5237 — art. 154 (olovligt intrång på annans mark) — mevzuat.gov.tr

Relaterade sidor

Denna text är avsedd som allmän juridisk information och utgör inte juridisk rådgivning. Eftersom omständigheterna i varje enskilt fall skiljer sig åt rekommenderas att du söker juridiskt stöd av din advokat för din specifika situation.