Forfatter: Av. Merve Kartal · Udgivelse: 04.11.2026

Vederlag for brug uden retligt grundlag er den erstatning, der kræves af en person, som bruger en fast ejendom uden rettighedshaverens samtykke. Kort sagt kaldes det også erstatning for uberettiget besættelse eller erstatning for uberettiget brug; den sag, hvor denne erstatning kræves ved domstolene, kaldes sag om vederlag for brug uden retligt grundlag.

Ordet “ecrimisil” forekommer ikke i Tyrkiets civillovbog eller den tyrkiske obligationslov. I tvister mellem private anvendes som grundlag bestemmelsen om den besidder, der ikke er i god tro: den besidder, der ikke er i god tro, skal betale erstatning til rettighedshaveren for de skader, han har forvoldt ved uretmæssigt at have tilbageholdt tingen, og for de frugter, han har opnået eller forsømt at opnå (TMK art. 995/1). Selve ordet forekommer med sit navn i andre love: i lov om retsafgifter, som regulerer sagsgebyret (art. 16/2), og i statens udbudslov om uberettiget besættelse af offentlige faste ejendomme (art. 75).

Erstatningen omfatter ikke kun den faktisk opnåede indtægt, men også den indtægt, hvis opnåelse er forsømt; det vil sige, at den person, der uberettiget bruger ejendommen, ikke slipper for ansvar, selv om han har holdt den faste ejendom ubenyttet.

Denne artikel beskriver vederlag for brug uden retligt grundlag mellem private; den særlige ordning for statens og fondsejede faste ejendomme findes i overskriften til sidst. Den generelle ramme for ejendomsret til fast ejendom findes på siden Leje- og ejendomsret.

Vederlag for brug uden retligt grundlag, ophør af uberettiget råden og vindikation: tre forskellige krav

En ejer har inden for retsordenens grænser beføjelse til at bruge, nyde og råde over tingen, som han vil; ejeren kan anlægge vindikationssag mod den, der uretmæssigt besidder tingen, og kan også kræve ophør af enhver form for uberettiget råden (TMK art. 683).

Krav	Hvad det giver	Grundlag
Vindikation	Tilbagegivelse af tingen	TMK art. 683/2
Ophør af uberettiget råden	Standsning af den uberettigede råden	TMK art. 683/2
Vederlag for brug uden retligt grundlag	Erstatning for tidligere brug	TMK art. 995

De to første vedrører tilbagegivelse eller standsning af den uberettigede råden, mens det tredje kræver betaling for fortiden. Loven nævner desuden særskilt det tilfælde, hvor der i en sag vedrørende rettigheder over en fast ejendom også kræves vederlag for brug uden retligt grundlag: i dette tilfælde opkræves gebyret på grundlag af den faste ejendoms værdi og det krævede beløb for vederlag for brug uden retligt grundlag (lov om retsafgifter art. 16/2). Flere krav mod samme person kan fremsættes i samme stævning, hvis der findes en fælles kompetent domstol for dem alle (retsplejeloven art. 110). Hvordan gebyret fastsættes, beskrives på siden om aflysning af adkomsten og ny tinglysning.

Besidder i god tro, besidder ikke i god tro

Loven inddeler den, der besidder en fast ejendom, i to grupper, og erstatningspligten udspringer af denne sondring.

Besidder i god tro betaler ikke erstatning. En besidder, der i god tro bruger eller nyder den ting, han besidder, på en måde, der svarer til hans formodede ret, er ikke forpligtet til at betale nogen erstatning af denne grund til den, til hvem han er forpligtet til at tilbagegive tingen (TMK art. 993/1). Han kan kræve de nødvendige og nyttige udgifter, han har afholdt for tingen, og kan tilbageholde tingen, indtil de betales. For andre udgifter kan han ikke kræve erstatning; hvis han dog ikke tilbydes erstatning for disse udgifter, kan han inden tilbagegivelsen adskille og tage de tilføjelser, han har foretaget på tingen, og som kan adskilles uden skade. De frugter, han har opnået, modregnes i hans fordringer hidrørende fra udgifterne (TMK art. 994).

Besidder ikke i god tro betaler erstatning (TMK art. 995/1). Han kan kun kræve erstatning for de af sine udgifter, som også er nødvendige for rettighedshaveren (art. 995/2). Sidste stykke i artiklen sætter en grænse: Besidderen, der ikke er i god tro, er, så længe han ikke ved, til hvem han skal tilbagegive tingen, kun ansvarlig for skader, han forvolder ved sin culpa (art. 995/3).

Bevis er derfor vigtigt. I de tilfælde, hvor loven knytter retsvirkninger til god tro, gælder der en formodning for god tro; men den, der ikke har udvist den omhu, som forholdene kræver af ham, kan ikke påberåbe sig god tro (TMK art. 3). For faste ejendomme, der er registreret i skødet (tapu), kan ingen desuden gøre gældende, at han ikke kendte en indførsel i tingbogen (TMK art. 1020/3). Den, der kræver erstatning, skal godtgøre, at modparten ikke var i god tro, eller på hvilket tidspunkt hans gode tro ophørte; dette spørgsmål kan være afgørende, før erstatningens størrelse fastsættes. En skriftlig meddelelse fra rettighedshaveren med angivelse af dato og indhold (påmindelse) er en af måderne at dokumentere dette tidspunkt på. En sådan påmindelse afbryder dog ikke forældelsen.

Vederlag for brug uden retligt grundlag mellem arvinger og medejere

Hvis der ved arv er tilfaldet flere personer en lejlighed eller en grund, og en af arvingerne bor i den faste ejendom eller har udlejet den, mens de andre intet modtager, opstår spørgsmålet om vederlag for brug uden retligt grundlag.

Først må man se på ejendomsrettens art. Er der flere arvinger, opstår der ved arvefaldet indtil deling et sameje mellem dem; arvingerne ejer dødsboet i elbirliği mülkiyeti (sameje uden bestemte andele) og råder i fællesskab over dødsboets rettigheder (TMK art. 640). Ved elbirliği mülkiyeti (sameje uden bestemte andele) findes der ikke bestemte andele; hver samejers ret omfatter hele tingen; medmindre andet følger af lov eller aftale, kræver forvaltnings- og rådighedshandlinger enstemmighed (TMK art. 701/2, art. 702/2). En arving kan begære, at elbirliği mülkiyeti (sameje uden bestemte andele) omdannes til sameje med bestemte andele (TMK art. 644). Derfor er den første oplysning, man skal se på, om den faste ejendom i skødet (tapu) er registreret som elbirliği (iştirak) eller som sameje med bestemte andele (hisseli). At man er arving, godtgøres ved arvebevis udstedt af fredsdommeren eller notaren (TMK art. 598/1; se hvordan man får arvebevis). Hele arvesystemet beskrives på siden Arveret.

Er der overgået til sameje med bestemte andele, kan hver medejer, i det omfang det er foreneligt med de andres rettigheder, nyde og bruge den fælles ting; ved uenighed fastsætter dommeren måden for nydelse og brug, og dette kan også ske i form af en opdeling af brugen efter tid eller sted (TMK art. 693). Forvaltningsudgifter, skatter og andre byrder bæres, medmindre andet er aftalt, i forhold til andelene; den medejer, der har betalt mere, kan søge regres hos de andre (TMK art. 694).

Betingelsen om “intifadan men”. For at kunne kræve vederlag for brug uden retligt grundlag af den, der alene bruger den fælles faste ejendom, kræves i Tyrkiets kassationsdomstols praksis betingelsen om “intifadan men”: at den medejer, der ikke bruger den faste ejendom, klart har meddelt den brugende medejer, at han også ønsker at nyde den faste ejendom, eller at han kræver vederlag for brugen. Denne betingelse står ikke i loven, men er udviklet i retspraksis. Den praktiske konsekvens er: vederlag for brug uden retligt grundlag kan som hovedregel kun kræves for perioden efter denne meddelelse. Meddelelsens dato og indhold skal kunne bevises; en påmindelse sendt via notar sikrer dette. I visse tilfælde, som når den faste ejendom er udlejet og lejeindtægten ikke er delt, antages betingelsen ikke at være krævet; hvad der gælder i den konkrete sag, vurderes særskilt.

At bringe samejet til ophør er en særskilt sag. Enhver arving kan til enhver tid kræve skifte af boet, medmindre vedkommende er forpligtet til at videreføre samejet (Tyrkiets civillovbog art.642/1); ved sameje med bestemte andele følger kravet om skifte Tyrkiets civillovbog art.698. Vederlag for brug uden retligt grundlag retter sig mod fortiden, ophævelse af sameje ved dom mod fremtiden; de kan overvejes sammen, men er særskilte sager. Ophævelse af sameje ved dom behandles ved tyrkisk civil fredsdomstol (Tyrkiets retsplejelov art.4/1-b), og for denne sag er det en procesforudsætning først at henvende sig til en mægler (lov nr. 6325 art.18/B/1-b); krav om vederlag for brug uden retligt grundlag behandles derimod som udgangspunkt ved civil domstol i første instans (Tyrkiets retsplejelov art.2). Detaljer findes på siden sag om ophævelse af sameje.

Kan der kræves vederlag for brug uden retligt grundlag, hvis lejeren ikke flytter?

Kort svar: Er lejeforholdet ophørt, kan der kræves erstatning for fortidig brug; om et sådant krav skal anses for en tvist, der “udspringer af lejeforholdet”, er imidlertid omstridt. Denne kvalificering afgør både, hvilken domstol der er kompetent, og om mægling er en procesforudsætning.

Så længe lejeaftalen består, foreligger der ikke en uberettiget besiddelse; lejerens forpligtelse er at betale lejen. Når aftalen ophører, er lejeren forpligtet til at tilbagelevere det lejede, og denne forpligtelse udspringer af aftalen (Tyrkiets obligationslov art.334/1); hvis ejendommen ikke fraflyttes, kan uberettiget tilbageholdelse også falde ind under Tyrkiets civillovbog art.995.

I lejetvister, herunder fordringssager, der udspringer af lejeforholdet, er tyrkisk civil fredsdomstol kompetent (Tyrkiets retsplejelov art.4/1-a), og i disse tvister er det en procesforudsætning at henvende sig til en mægler inden sagsanlæg (lov nr. 6325 art.18/B/1-a). Hvis det i en tvist, hvor mægling er en procesforudsætning, viser sig, at sagen er anlagt uden forudgående mægling, afvises sagen uden nogen sagsbehandling af formelle grunde (art.18/A/2). Derfor fjerner en forudgående henvendelse til en mægler denne risiko i forhold til en tidligere lejer; forældelsen suspenderes desuden fra henvendelsen til mæglingskontoret og indtil den sidste protokol (art.18/A/15).

Mulighederne for at sætte lejeren ud er beskrevet på særskilte sider: udsættelse på grund af behov og skriftlig fraflytningserklæring.

Ved hvilken domstol og hvor anlægges sag om vederlag for brug uden retligt grundlag?

Saglig kompetence. I sager om formuerettigheder er den kompetente domstol, medmindre andet er bestemt, civil domstol i første instans (Tyrkiets retsplejelov art.2). Undtagelser: hvis tvisten udspringer af et lejeforhold, er tyrkisk civil fredsdomstol kompetent (Tyrkiets retsplejelov art.4/1-a); sager om fast ejendom, der udelukkende angår beskyttelse af besiddelsen, behandles ligeledes ved tyrkisk civil fredsdomstol (Tyrkiets retsplejelov art.4/1-c). Hvis en tvist i en bygning under ejerlejlighedsret efter tyrkisk ret udspringer af anvendelsen af loven om ejerlejligheder, løses enhver tvist, der udspringer af anvendelsen af denne lov, ved tyrkisk civil fredsdomstol (lov nr. 634 tillægsart.1).

Stedlig kompetence. I sager om tinglige rettigheder over fast ejendom og sager om besiddelse af fast ejendom er retten på det sted, hvor ejendommen ligger, enekompetent (Tyrkiets retsplejelov art.12/1); krav om tilbagelevering af godet og om forebyggelse af indgreb falder ind under denne bestemmelse. Ved enekompetence kan sagen ikke anlægges andetsteds; retten efterprøver af egen drift sin kompetence indtil sagens afslutning (Tyrkiets retsplejelov art.19/1). Hvis der alene kræves erstatning for fortidig brug, er det omstridt, om denne enekompetenceregel finder anvendelse. I så fald gælder den almindelige regel om sagsøgtes hjemting (Tyrkiets retsplejelov art.6); hvis kravet støttes på reglerne om retsstridig handling, er retten på det sted, hvor handlingen er begået, også kompetent (Tyrkiets retsplejelov art.16), og ved uretmæssig besættelse er dette sted ejendommens beliggenhedssted.

Praktisk konsekvens: For en ejendom i Alanya kan forebyggelse af indgreb og vederlag for brug uden retligt grundlag kræves samlet i Alanya, selv om den, der besidder ejendommen, bor i en anden by (Tyrkiets retsplejelov art.12/1, art.110).

Hvordan beregnes vederlag for brug uden retligt grundlag?

Loven angiver ingen beregningsmetode; Tyrkiets civillovbog art.995 nævner alene tab og produkter, der er opnået eller ikke er blevet opnået som følge af forsømmelse. I praksis fastsættes erstatningen på grundlag af den sædvanlige leje i besættelsesperioden afhængigt af ejendommens karakter eller for landbrugsarealers vedkommende af afgrødeindtægten, og fastsættes ved besigtigelse og sagkyndig undersøgelse under sagen.

Hvis beløbet er ukendt ved sagsanlæg. Sager om ubestemt fordring er ophævet fra den 31. juli 2026 (Tyrkiets retsplejelov art.107, ophævet ved lov nr. 7589); for sager anlagt inden denne dato finder den tidligere bestemmelse fortsat anvendelse (lov nr. 7589 midlertidig art.1/10). I en sag, der anlægges i dag, kan en del af fordringen kræves; dette indebærer ikke afkald, medmindre der udtrykkeligt gives afkald på den resterende del (Tyrkiets retsplejelov art.109/1, art.109/3). Kravet kan i samme sag kun én gang forhøjes indtil bevisførelsens afslutning; forældelsen anses også for den forhøjede del afbrudt fra sagsanlægget (Tyrkiets retsplejelov art.109/4).

Hvor mange års forældelse gælder for vederlag for brug uden retligt grundlag?

Tyrkiets civillovbog og Tyrkiets obligationslov indeholder ingen særlig forældelsesregel for vederlag for brug uden retligt grundlag; to almindelige regler står over for hinanden. Medmindre andet er bestemt, forældes enhver fordring på ti år (Tyrkiets obligationslov art.146); “lejebeløb, hovedstolsrenter og andre periodiske ydelser såsom løn” forældes derimod på fem år (Tyrkiets obligationslov art.147/1).

I praksis anses vederlag for brug uden retligt grundlag mellem privatpersoner for en periodisk ydelse, der ligner leje, og underlægges fem års forældelse. Hvis sagsøgte påberåber sig forældelse, kan vederlag for brug uden retligt grundlag ikke kræves for perioden mere end fem år tilbage regnet fra sagsanlægget; for perioden efter sagsanlægget kræves i praksis en særskilt sag. Derfor kan udsættelse af sagsanlæg forkorte den periode, der kan kræves.

Retten tager ikke af egen drift hensyn til forældelse; sagsøgte skal påberåbe sig den (Tyrkiets obligationslov art.161). De omstændigheder, der afbryder forældelsen, er opregnet i loven: skyldnerens anerkendelse af gælden, sagsanlæg, iværksættelse af tvangsfuldbyrdelse mv. (Tyrkiets obligationslov art.154). Et påkrav sendt gennem notar er ikke blandt disse omstændigheder.

Hvis kravet støttes på reglerne om retsstridig handling, kommer to- og tiårsfristerne også på tale; hvis erstatningen udspringer af en handling, der kræver straf, og straffeloven foreskriver en længere forældelse, finder denne forældelse anvendelse (Tyrkiets obligationslov art.72/1). At besidde en andens faste ejendom uden ret som om man var ejer, er desuden reguleret som en lovovertrædelse, der forfølges på begæring (Tyrkiets straffelov art.154/1).

Er mægling obligatorisk for vederlag for brug uden retligt grundlag?

For fast ejendom anser loven det for en procesforudsætning i fire tvistegrupper at henvende sig til en mægler inden sagsanlæg: tvister, der udspringer af et lejeforhold, bortset fra bestemmelserne om udsættelse af lejede ejendomme gennem tvangsfuldbyrdelse uden dom; tvister om deling af løsøre og fast ejendom og om ophævelse af sameje ved dom; tvister, der udspringer af Tyrkiets lov om ejerlejlighedsret; tvister, der udspringer af naboret (lov nr. 6325 art.18/B/1).

Vederlag for brug uden retligt grundlag er ikke nævnt ved navn blandt disse fire overskrifter. Derimod kan et konkret krav afhængigt af det retsforhold, det udspringer af, falde ind under en af disse overskrifter: for eksempel hvis det udspringer af et ophørt lejeforhold eller af en brugstvist i en bygning under ejerlejlighedsret efter tyrkisk ret. Hvis der opnås forlig i en tvist, der falder ind under en af disse overskrifter, er det obligatorisk at få en eksigibilitetspåtegning på forligsdokumentet; for dokumenter vedrørende fast ejendom opnås denne påtegning fra tyrkisk civil fredsdomstol på det sted, hvor ejendommen ligger (art.18/B/3).

Vederlag for brug uden retligt grundlag (ecrimisil) ved statens og fondes ejendomme

Når der sker besættelse af fast ejendom i statens private ejendom eller under statens rådighed, fast ejendom tilhørende forvaltninger med særligt budget samt fast ejendom tilhørende Generaldirektoratet for Fonde og de under dets forvaltning stående mazbut-fonde, giver loven en særlig ordning. Vederlaget for brug uden retligt grundlag (ecrimisil) fastsættes af en kommission nedsat af forvaltningen for en periode på højst fem år regnet bagud fra konstateringstidspunktet; det er ikke en betingelse, at forvaltningen har lidt et tab, og der kræves ikke culpa hos besætteren. Betales det ikke frivilligt, inddrives det efter bestemmelserne i lov nr. 6183; den faste ejendom ryddes endvidere på forvaltningens anmodning af den lokale administrative myndighed (lov nr. 2886 om statens licitationer, art. 75). Hvis der er tale om fast ejendom tilhørende en offentlig institution, som ikke er nævnt i bestemmelsen, må det særskilt undersøges, hvilken regel der finder anvendelse.

Ofte stillede spørgsmål

Hvor i loven står vederlag for brug uden retligt grundlag (ecrimisil)?
Den tyrkiske civillovbog anvender ikke ordet; som grundlag mellem private peges der på ansvaret for en besidder i ond tro, jf. Tyrkiets civillovbog art. 995. Ordet forekommer i gebyrloven art. 16 og, for offentlig fast ejendom, i lov om statens licitationer art. 75 (“Ecrimisil og rydning”).

Besætteren lod den faste ejendom stå tom og opnåede ingen indtægt overhovedet. Betaler vedkommende alligevel?
Bestemmelsen siger “frugter, som vedkommende har opnået eller forsømt at opnå” (Tyrkiets civillovbog art. 995/1). Det kræves således ikke, at indtægten faktisk er opnået.

Min bror bor i huset efter arven og betaler ikke leje. Hvad kan jeg kræve?
Der er to forskellige veje, og de udelukker ikke hinanden: erstatning for tidligere brug (Tyrkiets civillovbog art. 995) og deling af arven (Tyrkiets civillovbog art. 642; sag om ophævelse af sameje ved dom). Der er tale om særskilte sager, som behandles ved forskellige domstole. Til erstatningskravet kræves det i praksis, at der forinden er givet en klar meddelelse, og vederlaget for brug uden retligt grundlag (ecrimisil) kan som udgangspunkt kun kræves for perioden efter denne meddelelse; denne betingelse fremgår ikke af loven.

Den person, der besætter huset, siger, at vedkommende har afholdt udgifter. Fradrages de?
En besidder i ond tro kan kun kræve erstatning for de udgifter, som også var nødvendige for den berettigede (Tyrkiets civillovbog art. 995/2). For en besidder i god tro gælder en anden regel: vedkommende kan kræve nødvendige og nyttige udgifter og kan tilbageholde tingen, indtil de betales (Tyrkiets civillovbog art. 994).

Hvor lang er forældelsesfristen for vederlag for brug uden retligt grundlag (ecrimisil)?
Loven fastsætter ikke en særlig frist for vederlag for brug uden retligt grundlag (ecrimisil): den almindelige regel er ti år (Tyrkiets obligationslov art. 146), for lejebeløb og “andre periodiske ydelser som vederlag” er den fem år (Tyrkiets obligationslov art. 147/1). I praksis er vederlag for brug uden retligt grundlag (ecrimisil) mellem private underlagt den femårige forældelse; gør sagsøgte forældelse gældende, kan perioden ud over fem år regnet bagud fra sagsanlægget ikke kræves. En notarial påkrav afbryder ikke forældelsen (Tyrkiets obligationslov art. 154).

Retsgrundlag

Lov nr. 4721 om Tyrkiets civillovbog — art. 3 (god tro), art. 598 (arvebevis), art. 640 (arvefællesskab), art. 642 (ret til at kræve deling), art. 644 (omdannelse af elbirliği mülkiyeti (sameje uden bestemte andele) til sameje med bestemte andele), art. 683 (ejendomsrettens indhold), art. 693 (benyttelse, brug og beskyttelse), art. 694 (udgifter og forpligtelser), art. 698 (krav om deling), art. 701 (kilderne til elbirliği mülkiyeti (sameje uden bestemte andele) og dets karakter), art. 702 (retsvirkninger), art. 993 (benyttelse foretaget af en besidder i god tro), art. 994 (erstatning ved besidder i god tro), art. 995 (ansvar for besidder i ond tro), art. 1020 (tingbogens offentlighed) — mevzuat.gov.tr

Lov nr. 6098 om Tyrkiets obligationslov — art. 72 (forældelse ved retsstridig handling), art. 146 (tiårig forældelse), art. 147 (femårig forældelse), art. 154 (afbrydelse af forældelse), art. 161 (påberåbelse af forældelse), art. 334 (tilbagelevering af det lejede) — mevzuat.gov.tr

Lov nr. 6100 om Tyrkiets retsplejelov — art. 2 (den civile domstol i første instans’ kompetence), art. 4 (den tyrkiske civile fredsdomstols kompetence), art. 6 (almindeligt værneting), art. 12 (værneting i sager, der udspringer af rettigheder over fast ejendom), art. 16 (værneting i sager, der udspringer af en retsstridig handling), art. 19 (fremsættelse af indsigelse mod værneting), art. 107 (sag om et ubestemt krav; ophævet ved lov nr. 7589), art. 109 (delvis sag), art. 110 (kumulation af krav) — mevzuat.gov.tr

Lov nr. 7589 om ændring af visse love med henblik på domstolenes effektive og virksomme funktion — midlertidig art. 1 (overgangsbestemmelser; sag om et ubestemt krav) — mevzuat.gov.tr

Lov nr. 6325 om mægling i retlige tvister — art. 18/A (mægling som processforudsætning), art. 18/B (mægling som processforudsætning i visse tvister) — mevzuat.gov.tr

Lov nr. 634 om ejerlejlighedsret efter tyrkisk ret — tillægsartikel 1 (kompetent domstol) — mevzuat.gov.tr

Lov nr. 492 om gebyrer — art. 16 (værdigrundlag) — mevzuat.gov.tr

Lov nr. 2886 om statens licitationer — art. 75 (vederlag for brug uden retligt grundlag og udsættelse) — mevzuat.gov.tr

Lov nr. 5237 om Tyrkiets straffelov — art. 154 (uberettiget indtrængen på en andens ejendom) — mevzuat.gov.tr

Relaterede sider

Denne tekst er en generel juridisk orientering og udgør ikke en juridisk vurdering. Da forholdene i hver enkelt sag varierer, anbefales det at søge juridisk bistand hos din advokat i den konkrete situation.