Författare: Av. Merve Kartal · Publicerad: 04.11.2026 · Senast uppdaterad: 05.11.2026

Talan om fastställande av hyra är en talan som väcks för att domstolen ska fastställa hyran för den nya hyresperioden (TBK art. 345). Talan kan alltid väckas, men för att den fastställda hyran ska tillämpas från början av den nya hyresperioden måste talan väckas senast trettio dagar före den nya perioden, eller så måste hyresvärden senast vid denna tidpunkt skriftligen meddela hyresgästen att denne kommer att begära en höjning och sedan väcka talan före periodens slut; om avtalet innehåller en höjningsklausul räcker det med att talan väcks före periodens slut (TBK art. 345).

Talan avser två skilda frågor: vilken hyra som ska gälla om parterna inte har kunnat enas om en höjningsnivå, och vad som ska tillämpas om höjningsklausulen i avtalet överstiger den lagstadgade gränsen. Lagen bygger på en trestegsordning:

Situation	Vad som bestämmer hyran
Parterna har avtalat om en höjning	Avtalet gäller, men får inte överstiga förändringstakten i konsumentprisindex enligt tolvmånadersgenomsnittet
Parterna har inte avtalat	Domaren fastställer hyran, med samma tak som ovan
Fem år har förflutit	Domaren fastställer hyran; här är förändringstakten i konsumentprisindex inte det enda kriteriet, jämförbara hyror beaktas också

Dessa regler gäller bostadshyror och hyror för lokaler med tak; de tillämpas inte vid uthyrning av fastigheter som på grund av sin beskaffenhet är avsedda för tillfälligt bruk och som hyrs ut för sex månader eller kortare tid (TBK art. 339). Hyresförhållandets allmänna ram beskrivs på sidan Hyres- och fastighetsrätt.

Vad är taket för hyreshöjning?

Lagen anger taket direkt: parternas överenskommelser om hyran för förnyade hyresperioder är giltiga endast om de inte överstiger förändringstakten i konsumentprisindex enligt tolvmånadersgenomsnittet under det föregående hyresåret. Denna regel gäller även för hyresavtal som löper på mer än ett år (TBK art. 344/1).

Tre detaljer är viktiga:

Måttstocken är inte den årliga inflationen, utan förändringstakten i konsumentprisindex enligt genomsnittet för de senaste tolv månaderna. Dessa två siffror är inte desamma. Förändringstakten publiceras av Turkiets statistiska institut.
Måttstocken avser det föregående hyresåret; man ser inte på kalenderåret utan på avtalets eget år.
Följden av en höjningsklausul som överstiger gränsen anges inte uttryckligen i paragrafen. I praktiken anses en sådan klausul ogiltig till den del den överstiger gränsen, och höjningen begränsas till den nivå lagen tillåter; resten av avtalet förblir i kraft (partiell ogiltighet, TBK art. 27/2).

På den här sidan anges inte det aktuella värdet på förändringstakten. Siffran ändras varje månad; det som är korrekt den dag det publiceras blir fel nästa månad.

Vad händer om avtalet inte anger någon höjningstakt?

Om parterna inte har träffat någon överenskommelse i frågan fastställs hyran av domaren, efter skälighet och med beaktande av den hyrda egendomens förhållanden, dock utan att förändringstakten överskrids (TBK art. 344/2).

Att avtalet saknar höjningsklausul innebär alltså varken att hyresvärden kan höja hyran hur mycket som helst eller att hyresgästen inte behöver betala någon höjning alls. Om parterna inte heller kan enas inför den nya perioden överlämnas bestämmandet till domstolen, och domstolens tak är detsamma.

Femårsregeln: varför ändras gränsen?

Oavsett om parterna har träffat någon överenskommelse i frågan, bestäms hyran för det nya hyresåret av domstolen i hyresavtal som löper längre än fem år eller förnyas efter fem år och i slutet av varje därpå följande femårsperiod, med beaktande av förändringstakten enligt genomsnittet för de senaste tolv månaderna i konsumentprisindex, den hyrda egendomens skick och jämförbara hyror och på ett skäligt sätt. Den hyra som bestäms på detta sätt för hyresåret efter varje femårsperiod får ändras enligt de principer som anges i föregående stycken (TBK art. 344/3).

Skillnaden mellan de två styckena ligger i paragrafens ordalydelse. I första och andra stycket säger lagen ”dock utan att överstiga”; där är indexet ett tak. I tredje stycket finns inte detta uttryck; där är indexet en av tre måttstockar och jämförbara hyror har lagts till.

Den praktiska konsekvensen är följande: när fem år har gått kan hyran justeras närmare jämförbara nivåer, även om den under många år har varit begränsad av indexet. För att kunna dra nytta av denna regel från och med början av det nya hyresåret när femårsperioden löper ut krävs dessutom att något av de villkor som anges i TBK art. 345 och som beskrivs nedan är uppfyllt.

Om hyran avtalats i utländsk valuta

Om hyran har avtalats i utländsk valuta prövas två frågor separat: är klausulen giltig, och om den är giltig, hur förändras hyran?

Är klausulen giltig? TBK art. 344/4 förbehåller bestämmelserna i lag nr 1567 om skydd för den turkiska valutans värde. Enligt de föreskrifter som meddelats med stöd av denna lag får personer bosatta i Turkiet inte i hyresavtal om fast egendom som de ingår sinsemellan, inbegripet bostäder och lokaler med tak, avtala hyran i utländsk valuta eller indexerad till utländsk valuta (beslut nr 32 art. 4/g; meddelande nr 2008-32/34 art. 8/2). Ett av undantagen gäller avtal där hyresgästen är en person som inte är turkisk medborgare och som är bosatt i Turkiet (meddelande art. 8/3). Att fastighetsägaren är utlänning skapar alltså inte i sig ett undantag; det avgörande är om parterna är bosatta i Turkiet och hyresgästens ställning. Närmare detaljer regleras i ministeriets meddelande och kan ändras; det måste bedömas särskilt om det aktuella avtalet uppfyller dessa regler.

Om klausulen är giltig föreskriver lagen följande: hyran får inte ändras förrän fem år har förflutit, dock med förbehåll för bestämmelserna om oskäligt betungande fullgörelse. När fem år har förflutit tillämpas tredje stycket vid fastställandet av hyran, varvid även förändringar i den utländska valutans värde beaktas (TBK art. 344/4). Hyran kan alltså inte ändras under fem år; en höjning enligt indexet ingår inte heller. När femårsperioden är slut inträder femårsregeln, och valutakursens förändring beaktas också.

Den bestämmelse som förbehålls är följande: om en extraordinär omständighet som inte kunde förutses vid avtalets ingående och inte heller rimligen kunde förutses uppstår av ett skäl som inte kan hänföras till gäldenären, och om den förändrar gäldenärens ställning till dennes nackdel i sådan grad att det skulle strida mot god sed att kräva fullgörelse, och om gäldenären ännu inte har fullgjort prestationen eller har fullgjort den med förbehåll för sina rättigheter på grund av att fullgörelsen blivit oskäligt betungande, kan gäldenären begära att domstolen anpassar avtalet till de nya förhållandena eller, om det inte är möjligt, att få frånträda avtalet; vid avtal om fortlöpande prestationer utövar gäldenären som huvudregel rätten att säga upp avtalet i stället för att frånträda det. Denna bestämmelse tillämpas även på skulder i utländsk valuta (TBK art. 138).

Bestämmelsen ger denna rätt åt gäldenären. I ett hyresavtal är båda parter gäldenärer för varsin prestation: hyresvärden åtar sig att låta hyresgästen nyttja det hyrda, medan hyresgästen åtar sig att betala hyran (TBK art.299). Vilken part som kan begära jämkning och huruvida en valutakursförändring ensam uppfyller dessa förutsättningar bedöms utifrån omständigheterna i det enskilda fallet; närmare information finns i avsnittet om jämkning på sidan Avtalsrätt. En hyresgäst som fortsätter att betala hyra bestämd i utländsk valuta utan att framställa någon reservation kan ha underlåtit att uppfylla detta villkor för de perioder då hyran betalats.

När kan talan om fastställande av hyran väckas och från vilken tidpunkt får domen verkan?

Lagen lämnar tidpunkten för att väcka talan fri, men knyter från vilken period domen ska vara bindande till en viss tidpunkt.

Talan om fastställande av hyran kan väckas när som helst (TBK art.345/1). För att den hyra som domstolen fastställer ska binda hyresgästen från början av den nya hyresperioden krävs dock något av följande (TBK art.345/2):

Talan ska ha väckts senast trettio dagar före den nya periodens början, eller
hyresvärden ska senast samma dag, det vill säga senast trettio dagar före den nya perioden, ha lämnat hyresgästen ett skriftligt meddelande om att hyran kommer att höjas, och talan ska väckas senast vid utgången av den följande nya hyresperioden.

Dessutom gäller följande: om avtalet innehåller en bestämmelse om att hyran ska höjas under den nya hyresperioden, gäller den hyra som domstolen fastställer i en talan som väcks senast vid utgången av den nya hyresperioden också från början av denna nya period (TBK art.345/3).

Den praktiska konsekvensen är följande: ett skriftligt meddelande som lämnas senast trettio dagar före den nya periodens början medför att domen, även om talan väcks under den nya perioden, tillämpas retroaktivt från periodens början. För att kunna bevisa att meddelandet nått hyresgästen senast denna dag bör man välja ett sätt vars mottagande kan dokumenteras (till exempel en formell underrättelse genom notarius publicus). Trettiodagarsfristen är inte ett villkor för att talan ska få väckas, utan för att domen ska tillämpas från periodens början; även om fristen missas kan talan väckas. Om inget av villkoren är uppfyllt gäller i praktiken den fastställda hyran från den första hyresperiod som börjar efter det att talan väckts.

Innan talan väcks är det obligatoriskt att vända sig till en medlare, och medlingen kan pågå i några veckor (lag nr 6325 art.18/A/9). Huruvida en ansökan till medlare, vid beräkningen av trettiodagarsfristen, träder i stället för datumet för talans väckande är inte uttryckligen reglerat i lag; vägen med skriftligt meddelande påverkas inte av denna oklarhet.

Gäller fortfarande ”taket på 25 procent”?

Nej. Det övre taket på tjugofem procent för bostadshyror infördes genom övergångsbestämmelser och endast för vissa tidsperioder:

Bestämmelse	Omfattad förnyelseperiod
TBK övergångsbestämmelse art.1 (införd genom lag nr 7409 av den 8/6/2022)	11/6/2022 (dagen då bestämmelsen trädde i kraft) – 1/7/2023 (denna dag inräknad)
TBK övergångsbestämmelse art.2 (införd genom lag nr 7456 av den 14/7/2023)	2/7/2023 – 1/7/2024 (dessa dagar inräknade)

Båda bestämmelserna begränsade, för bostadshyresperioder som förnyades mellan dessa datum, höjningen till tjugofem procent av hyran för det föregående hyresåret; om indexförändringen låg under detta gällde förändringsgraden. Regeln tillämpades även på avgöranden som domaren meddelade enligt TBK art.344/2. Avtal som översteg dessa procentsatser var ogiltiga inte i sin helhet, utan endast såvitt avser det överskjutande beloppet.

Den sista dag som den andra övergångsbestämmelsen omfattar är 1/7/2024. För hyresperioder som förnyas efter denna dag gäller inte övergångsbestämmelserna utan TBK art.344 i sig.

Två bestämmelser i lagen som skyddar hyresgästen

Lagen föreskriver att det i hyresavtal med undantag för fastställande av hyran inte får göras ändringar till hyresgästens nackdel (TBK art.343).

Det kan inte införas betalningsskyldigheter utöver hyran och sidokostnaderna. Lagen nämner här två exempel vid namn: avtal om att avtalsvite ska utgå om hyran inte betalas i tid eller om att senare hyror ska förfalla till betalning är ogiltiga (TBK art.346). En klausul som förekommer i avtal, ”om en månad inte betalas förfaller hela återstående hyran för året till betalning”, omfattas av denna bestämmelse.

Förutsättningar för talan om fastställande av hyra och hur den väcks

Tillämpningsområde: reglerna avser bostads- och lokalhyra i byggnader med tak (TBK art.339).
Medling: att en medlare har anlitats innan talan väcks är en processförutsättning; lagens enda undantag är avhysning genom verkställighet utan dom, och talan om fastställande av hyra omfattas inte av detta undantag (lag nr 6325 art.18/B/1-a).
Behörig domstol: turkisk tvistemålsdomstol i fredsinstans; den prövar alla tvister som härrör från hyresförhållandet oavsett tvisteföremålets värde eller belopp (HMK art.4/1-a).
Tidsfrist: talan kan väckas när som helst; för att domen ska tillämpas från hyresperiodens början krävs något av villkoren i TBK art.345.
Fem år: vid avtal som löper längre än fem år eller förnyas efter fem år ska domaren även beakta jämförbara hyror (TBK art.344/3).

Konsekvensen av att hoppa över medlingsstadiet är allvarlig. Om det visar sig att talan väckts utan att någon medlare alls anlitats, avvisas talan utan någon åtgärd. Om en medlare anlitats men slutprotokollet om att överenskommelse inte kunnat nås inte bifogats stämningsansökan, ger domstolen en slutlig frist om en vecka; om även denna frist löper ut avvisas talan (art.18/A/2). Närmare om förfarandet finns i inlägget avhysning och medling vid hyrestvister.

Behörighet. Allmänt behörig domstol är domstolen på svarandens hemvistort (HMK art.6); talan som grundar sig på avtal kan även väckas vid domstolen på den ort där avtalet ska fullgöras (HMK art.10). I en talan mot hyresgästen i en bostad i Alanya kan hyresgästens hemvist vara den ort där det hyrda är beläget; men hemvisten för en hyresgäst i en affärslokal eller för en svarande fastighetsägare kan vara en annan ort. Talan mot en svarande som inte har hemvist i Turkiet kan väckas där vederbörande har sin stadigvarande bostad i Turkiet, och i mål som rör förmögenhetsrättigheter även där den omtvistade förmögenhetstillgången finns (HMK art.9). Eftersom fastställande av hyra inte är upptaget bland de exklusiva behörighetsgrunderna i HMK art.12, blir den domstol där talan väckts behörig om svaranden inte framställer behörighetsinvändning i sitt svaromål (HMK art.19). En behörighetsklausul i hyresavtalet utgör inte ett giltigt behörighetsavtal om parterna inte är näringsidkare eller offentligrättsliga juridiska personer (HMK art.17).

Förfarandet. Förenklat förfarande tillämpas; parterna måste ange all sin bevisning, såsom jämförbara hyresavtal, i sina inlagor (HMK art.316, art.318).

Verkställs domen innan den vunnit laga kraft? Rättsmedel

Ett avgörande från den turkiska tvistemålsdomstolen i fredsinstans kan överklagas till regional appellationsdomstol inom två veckor från delgivningen, utom när avgörandet är slutgiltigt eftersom tvistevärdet understiger beloppsgränsen (civilprocesslagen art. 341, art. 345). Möjligheten att överklaga den regionala appellationsdomstolens avgörande genom kassationsöverklagande är begränsad i mål som härrör från hyresförhållanden; lagen ser till om tre månaders hyra överstiger beloppsgränsen för kassationsöverklagande (civilprocesslagen art. 362/1-b). Eftersom gränserna fastställs på nytt varje år och det belopp som gäller vid tidpunkten för talans väckande är avgörande, anges inga siffror här (tillägg till civilprocesslagen art. 1).

I praktiken kan ett avgörande om fastställande av hyran inte verkställas innan det har vunnit laga kraft; skillnaden mellan den fastställda hyran och den betalda hyran kan krävas först efter att avgörandet har vunnit laga kraft. Medan målet pågår ska hyresgästen fortsätta att betala den befintliga hyran; för obetald hyra tillämpas lagens bestämmelser om dröjsmål separat (TBK art. 315).

Vanliga frågor

Hur mycket får hyran höjas som mest?
Vid förnyade hyresperioder för bostäder och lokaler med tak får parternas överenskommelse inte överstiga förändringstakten enligt genomsnittet för de senaste tolv månaderna i konsumentprisindex under det föregående hyresåret (TBK art. 344/1). Siffran publiceras av Turkiets statistiska institut och ändras varje månad; därför anges inga siffror på den här sidan.

Hur mycket höjs hyran när fem år har gått?
I avtal som löper längre än fem år eller förnyas efter fem år, och i slutet av varje därpå följande femårsperiod, bestäms hyran av domaren; vid denna bedömning beaktas förutom indexförändringstakten även den hyrda egendomens skick och jämförbara hyror (TBK art. 344/3). I tredje stycket finns inte uttrycket ”dock utan att överstiga” från första och andra stycket.

Kan jag höja hyran varje år om den är avtalad i dollar?
Först prövas om det överhuvudtaget är möjligt att avtala om hyra i utländsk valuta i ert avtal: personer bosatta i Turkiet kan som regel inte avtala om hyra i utländsk valuta för bostäder och lokaler med tak mellan dem (kommuniké nr 2008-32/34, art. 8). Om klausulen är giltig kan hyran inte ändras förrän fem år har gått; efter fem år tillämpas tredje stycket med beaktande även av förändringar i den utländska valutans värde (TBK art. 344/4). Bestämmelsen om oskäligt betungande fullgörelse förbehålls (TBK art. 138).

När får talan om fastställande av hyran väckas?
Talan får väckas när som helst (TBK art. 345/1). För att den fastställda hyran ska tillämpas från början av den nya hyresperioden krävs något av följande tre alternativ: talan ska ha väckts senast trettio dagar före den nya periodens början; eller hyresvärden ska före detta datum skriftligen ha meddelat hyresgästen att denne kommer att begära höjning och ha väckt talan före den nya periodens utgång; eller avtalet ska innehålla en bestämmelse om att hyran ska höjas under den nya perioden och talan ska väckas före den nya periodens utgång (TBK art. 345/2, art. 345/3).

Krävs ett formellt krav för att väcka talan om fastställande av hyran?
Nej, ett formellt krav är inget villkor för att väcka talan; talan får väckas när som helst (TBK art. 345/1). Ett skriftligt meddelande är ett av de sätt som gör att avgörandet tillämpas från den nya periodens början (TBK art. 345/2).

Kan även hyresgästen väcka talan om fastställande av hyran?
Lagen talar om ”talan om fastställande av hyran” och begränsar inte vem som får väcka talan (TBK art. 345/1); exempelvis kan även hyresgästen begära att hyran fastställs när fem år har gått. Det skriftliga meddelande som gör att avgörandet gäller från periodens början är däremot i lagen förbehållet hyresvärden (TBK art. 345/2); från vilken period ett avgörande ska tillämpas när talan väcks av hyresgästen är omdiskuterat i praktiken. Även i detta mål måste en ansökan göras hos en medlare först.

Hur lång tid tar en talan om fastställande av hyran?
Lagen föreskriver ingen tidsfrist för avgörandet. Målet handläggs enligt förenklat förfarande (Turkiets civilprocesslag art. 316). Domstolen avgör om möjligt målet på handlingarna; om det inte är möjligt avslutar den handläggningen inom två förhandlingar utöver den första, och tiden mellan förhandlingarna får inte överstiga en månad. Vid nödvändiga fall, såsom en förlängd sakkunnigutredning, får domaren bestämma en längre tid (Turkiets civilprocesslag art. 320). Medlingsskedet och rättsmedlen tillkommer.

Tillämplig lagstiftning

Turkiets obligationslag nr 6098 — art. 27 (partiell ogiltighet), art. 138 (oskäligt betungande fullgörelse), art. 299 (definition av hyresavtal), art. 315 (hyresgästens dröjsmål), art. 339 (tillämpningsområde för bostäder och lokaler med tak), art. 343 (förbud mot ändringar till hyresgästens nackdel utöver hyran), art. 344 (fastställande av hyran), art. 345 (tidsfrist för att väcka talan och avgörandets verkan), art. 346 (förbud mot avtalsvillkor till hyresgästens nackdel), övergångsbestämmelse art. 1 och övergångsbestämmelse art. 2 (tjugofemprocentsgränsen för bostadshyror) — mevzuat.gov.tr

Turkiets civilprocesslag nr 6100 — art. 4 (turkisk tvistemålsdomstol i fredsinstans behörighet), art. 6, art. 9, art. 10, art. 12, art. 17 och art. 19 (behörighet), art. 316, art. 318 och art. 320 (förenklat förfarande), art. 341, art. 345, art. 362 och tilläggsart. 1 (rättsmedel) — mevzuat.gov.tr

Lag nr 6325 om medling i rättstvister — art. 18/A (medling som processförutsättning), art. 18/B (hyrestvister) — mevzuat.gov.tr

Lag nr 1567 om skydd av den turkiska valutans värde — mevzuat.gov.tr

Beslut nr 32 om skydd av den turkiska valutans värde — art. 4/g — mevzuat.gov.tr

Föreskrift om beslut nr 32 (föreskriftsnr: 2008-32/34) — art. 8 (avtal i utländsk valuta och valutaindexerade avtal) — mevzuat.gov.tr

Relaterade sidor

Denna text har endast allmänt informationssyfte och utgör inte juridisk rådgivning. Eftersom omständigheterna i varje fall skiljer sig åt rekommenderas att du söker juridiskt stöd från din advokat för din konkreta situation.