Auteur : Av. Merve Kartal · Publication : 04.11.2026

Le contrat de construction en contrepartie de quote-parts de terrain est le contrat par lequel le propriétaire du terrain s’engage à céder certaines parts de son terrain et, en contrepartie, l’entrepreneur s’engage à construire un bâtiment sur ce terrain. Parce qu’il comporte la cession d’une quote-part du terrain, il doit être établi par acte authentique devant notaire ; le droit né au profit de l’entrepreneur peut, s’il est mentionné au registre foncier, être opposé aux ayants cause ultérieurs.

Le contrat réunit deux prestations : la cession d’une quote-part de l’immeuble et la réalisation d’un ouvrage. La prestation de construction s’apprécie selon les règles du contrat d’entreprise (art. 470 s. Code des obligations turc) ; quant à la forme, le contrat forme un tout.

Le cadre général des litiges immobiliers est exposé sur la page Droit des baux et de l’immobilier et les règles générales relatives au contrat d’entreprise, à la demeure et à la prescription sur la page Droit des contrats. Cet article traite du contrat de construction en contrepartie de quote-parts de terrain lui-même.

Exigence de forme du contrat de construction en contrepartie de quote-parts de terrain : l’acte authentique

La loi ne comporte pas de disposition spécifique régissant expressément la forme de ce contrat ; le résultat découle de la lecture combinée de deux dispositions :

La validité des contrats ayant pour objet le transfert de la propriété d’un immeuble est subordonnée à leur établissement en la forme authentique (art. 706/1 Code civil turc). Le contrat de construction en contrepartie de quote-parts de terrain, qui comporte la cession d’une quote-part du terrain, entre dans ce champ.
Les contrats conclus sans respecter la forme prescrite ne produisent aucun effet (art. 12/2 Code des obligations turc). Comme la loi lie la forme à la validité du contrat, la forme ne couvre pas seulement les clauses relatives à la cession de la quote-part, mais aussi celles relatives à la construction ; en pratique, il est admis que l’ensemble du contrat est soumis à la forme authentique.

La loi turque sur le notariat prévoit que les contrats qui, de par leur nature, requièrent une opération au registre foncier, doivent être établis par acte authentique (art. 89 de la loi turque sur le notariat). Faire simplement légaliser la signature par le notaire ne satisfait pas à cette forme ; la légalisation de signature atteste de l’auteur de la signature, mais ne couvre pas le contenu de l’opération (art. 82/3 de la loi turque sur le notariat).

La règle de forme vaut également pour la modification ultérieure du contrat ; seules les clauses accessoires complémentaires ne contredisant pas le texte du contrat y échappent (art. 13 Code des obligations turc). Cette règle doit être observée lors des modifications par avenants.

Si le contrat comporte en outre la cession de la quote-part du terrain sous la forme d’une promesse de vente d’immeuble, la règle de forme propre à la promesse de vente s’applique également (art. 237/2 Code des obligations turc). La forme, l’inscription et les délais de la promesse de vente sont exposés dans l’article consacré au contrat de promesse de vente.

Conséquence d’un contrat non passé devant notaire. Sur la base d’un tel contrat, aucune inscription au registre foncier ne peut être demandée. Les parties peuvent réclamer la restitution de ce qu’elles se sont mutuellement remis selon les règles de l’enrichissement sans cause (art. 77 Code des obligations turc). En pratique, dans des situations exceptionnelles où l’entrepreneur a achevé le bâtiment ou l’a achevé en grande partie, il a été jugé que se prévaloir de l’inobservation de la forme pouvait constituer un abus manifeste du droit (art. 2 Code civil turc) ; cela s’apprécie au cas par cas.

Comment faire inscrire le contrat de construction en contrepartie de quote-parts de terrain au registre foncier ?

Le contrat confère à l’entrepreneur un droit personnel ; tant que la quote-part n’a pas été cédée au registre foncier, aucun droit réel ne naît au profit de l’entrepreneur (art. 705/1 Code civil turc). La loi énumère expressément les droits susceptibles d’être inscrits au registre foncier : les droits nés du contrat de construction en contrepartie de quote-part de terrain, de la promesse de vente d’immeuble, du bail, de l’achat, du droit de préemption et du pacte de rachat peuvent être inscrits au registre foncier et l’inscription permet de les opposer aux titulaires de droits acquis postérieurement sur cet immeuble (art. 1009 Code civil turc).

L’inscription n’est pas une condition de validité, mais un instrument de protection. Sans inscription, si le propriétaire du terrain a cédé la quote-part à un tiers, le droit de l’entrepreneur ne peut en principe pas être opposé à ce tiers.

L’inscription n’est pas faite d’office. Le contrat de construction en contrepartie de quote-part de terrain établi par notaire est inscrit au registre foncier si l’une des parties le demande (art. 26 de la loi turque sur le registre foncier) ; un contrat sous seing privé ne peut pas être inscrit de cette manière.

Le même article attache également un délai à l’inscription : si aucune vente n’est réalisée dans les cinq ans suivant l’inscription ou si une servitude n’est pas constituée et inscrite, l’inscription est radiée d’office (art. 26 de la loi turque sur le registre foncier). La condition posée par le texte portant sur la vente et la servitude, la manière d’appliquer ce délai à l’inscription en contrepartie de quote-part doit être évaluée selon les circonstances concrètes ; lorsque la construction dure, il est opportun de suivre le registre foncier.

L’entrepreneur peut-il faire établir seul une kat irtifakı (servitude de construction sur un immeuble non encore achevé) ?

La propriété par étages et la kat irtifakı (servitude de construction sur un immeuble non encore achevé) naissent par acte authentique et inscription au registre foncier (art. 10/1 de la loi turque sur la propriété par étages). La loi a également ouvert une voie particulière pour ce contrat : à condition que les unités indépendantes revenant aux ayants droit aient été déterminées, l’opération de constitution de kat irtifakı (servitude de construction sur un immeuble non encore achevé) et de propriété par étages relative au bâtiment à construire est accomplie par l’administration compétente sur la demande de l’entrepreneur, sur le fondement du contrat de construction en contrepartie de quote-parts de terrain conclu entre le propriétaire du terrain et l’entrepreneur, du contrat de cession en contrepartie de quote-parts ou d’un contrat notarié relatif au partage des unités indépendantes. Lors de l’inscription, le projet architectural approuvé par l’administration compétente et le règlement de copropriété sont pris comme base et la signature du propriétaire n’y est pas requise (art. 10/5 de la loi turque sur la propriété par étages).

Deux conséquences s’ensuivent. La détermination dans le contrat des unités indépendantes revenant à chacun des ayants droit est une condition de cette voie. Si la condition est remplie, l’entrepreneur peut demander l’opération seul.

Si l’entrepreneur n’achève pas les travaux : résolution et résiliation du contrat

Résolution sans attendre le jour de la livraison. Si l’entrepreneur ne commence pas les travaux à temps ou les retarde en violation du contrat, ou si, en raison d’un retard non imputable au maître de l’ouvrage, il devient manifeste, selon toutes les prévisions, que l’ouvrage ne pourra pas être achevé au moment convenu, le maître de l’ouvrage peut résoudre le contrat sans attendre le jour de la livraison (art. 473/1 Code des obligations turc).

Si des défauts apparaissent pendant la construction. S’il est manifeste que l’ouvrage sera affecté de défauts ou ne sera pas conforme au contrat par la faute de l’entrepreneur, le maître de l’ouvrage peut, en fixant un délai approprié, mettre en demeure l’entrepreneur de remédier au défaut ; à défaut, il peut l’avertir que la réparation ou la poursuite des travaux sera confiée à un tiers, aux frais et aux risques de l’entrepreneur (art. 473/2 Code des obligations turc).

Demeure et fixation d’un délai. Si le jour de la livraison a été fixé conjointement par les parties, l’entrepreneur est en demeure dès l’expiration de ce jour ; s’il ne l’a pas été, il y est mis par l’avertissement du maître de l’ouvrage (art. 117 Code des obligations turc). Dans les contrats synallagmatiques, le créancier peut fixer un délai approprié pour l’exécution ou demander qu’un délai soit fixé par le juge (art. 123 Code des obligations turc). Si l’on comprend que la fixation d’un délai restera sans effet, si l’exécution est devenue sans intérêt pour le créancier ou s’il ressort du contrat que l’exécution ne sera plus acceptée après une certaine date, aucun délai n’est nécessaire (art. 124 Code des obligations turc). Si l’exécution n’intervient pas dans le délai fixé, le maître de l’ouvrage peut exiger l’exécution et des dommages-intérêts pour retard ; ou bien, en notifiant immédiatement qu’il y renonce, demander la réparation du préjudice résultant de l’inexécution ou résoudre le contrat (art. 125 Code des obligations turc). La mise en demeure et la fixation du délai doivent être faites de manière probante ; une mise en demeure peut être adressée par l’intermédiaire d’un notaire (art. 60 de la loi turque sur le notariat).

Résolution ou résiliation ? En cas de résolution, les parties sont libérées de leurs obligations réciproques et peuvent réclamer la restitution de ce qu’elles ont précédemment fourni (art. 125/3 du Code des obligations turc) ; le propriétaire du terrain peut ainsi demander la restitution des quotes-parts qu’il a cédées à l’entrepreneur. La loi règle la résiliation avec effet pour l’avenir pour les contrats à exécution successive dont l’exécution a commencé (art. 126 du Code des obligations turc) ; le texte ne dit pas que le contrat de construction en contrepartie de quotes-parts de terrain a ce caractère. En pratique, si la construction a atteint un stade avancé, il est admis que la résolution avec effet rétroactif peut être contraire à la règle de la bonne foi (art. 2 du Code civil turc) et que le contrat sera résilié avec effet pour l’avenir. La loi ne fixe aucun pourcentage pour déterminer le stade suffisant ; cela s’apprécie selon les circonstances concrètes.

L’acquisition du tiers de bonne foi qui a reçu du constructeur une quote-part inscrite au titre de propriété est protégée (TMK art. 1023). C’est pourquoi, pour empêcher que les quotes-parts ne soient aliénées pendant le procès, il peut être nécessaire de demander une mesure conservatoire et d’en faire porter mention au registre foncier (HMK art. 389 ; TMK art. 1010).

Si une pénalité de retard est prévue : réserve lors de la réception. Si une pénalité de retard a été convenue, le propriétaire du terrain peut, à moins qu’il n’ait expressément renoncé à ce droit ou accepté l’exécution sans réserve, réclamer la pénalité en même temps que l’obligation principale (TBK art. 179/2). Lors de la réception des unités indépendantes livrées en retard, il convient de consigner par écrit, de manière susceptible d’être prouvée, la réserve du droit à pénalité. Si aucune pénalité n’a été convenue, le constructeur en demeure est tenu de réparer le préjudice résultant du retard, à moins de prouver son absence de faute (TBK art. 118).

Le constructeur peut-il demander une part plus importante si le coût de la construction augmente ?

Dans la construction en contrepartie de parts, la contrepartie n’est pas une somme d’argent mais une part du terrain ; la mesure dans laquelle la règle relative au prix forfaitaire s’applique à ce contrat est donc sujette à discussion. La règle elle-même est la suivante : si le prix a été fixé à forfait, le constructeur est tenu de réaliser l’ouvrage à ce prix ; il ne peut en demander l’augmentation, même si l’ouvrage a exigé plus de travail et de dépenses que prévu (TBK art. 480/1).

L’exception est étroite : des circonstances imprévisibles au départ, ou qui, bien que prévisibles, n’ont pas été prises en considération par les parties, si elles empêchent l’exécution de l’ouvrage ou la rendent extrêmement difficile, permettent au constructeur de demander au juge l’adaptation du contrat aux nouvelles conditions, ou, si cela n’est pas possible ou ne peut être attendu de l’autre partie, la résolution ; dans les cas où les règles de la bonne foi l’exigent, il ne peut exercer que le droit de résiliation (TBK art. 480/2). Même si l’ouvrage exige moins de travail et de dépenses que prévu, le maître de l’ouvrage paie la totalité du prix fixé (TBK art. 480/3).

La disposition générale de la loi permet également l’adaptation en cas de circonstances extraordinaires ; mais elle exige que le débiteur n’ait pas encore exécuté son obligation, ou qu’il l’ait exécutée en réservant ses droits nés de la difficulté excessive de l’exécution (TBK art. 138).

Si la construction est défectueuse : quels droits, quels délais ?

Examen et notification. Le maître de l’ouvrage est tenu, après la remise, d’examiner l’ouvrage dès que les circonstances le permettent et de notifier les défauts au constructeur dans un délai convenable ; chacune des parties peut, à ses frais, faire examiner l’ouvrage par un expert (TBK art. 474).

Négliger la notification fait perdre les droits. Si le maître de l’ouvrage néglige l’examen et la notification, il est réputé avoir accepté l’ouvrage ; il en va de même si un défaut apparaît ultérieurement et n’est pas notifié sans retard. Après acceptation, le constructeur est libéré de toute responsabilité, sauf pour les défauts qu’il a dissimulés intentionnellement et qui ne pouvaient être découverts lors d’un examen régulier (TBK art. 477). Avant d’entamer la réparation, le défaut peut être documenté en demandant au tribunal l’établissement d’une preuve (HMK art. 400).

Droits alternatifs. En cas de défaut dont le constructeur est responsable, le maître de l’ouvrage peut choisir l’un des droits suivants (TBK art. 475/1) :

la résolution du contrat, si l’ouvrage est défectueux au point d’être inutilisable ou si l’équité ne permet pas d’en exiger l’acceptation,
la réduction du prix proportionnelle au défaut, tout en conservant l’ouvrage,
la réparation gratuite, si elle n’entraîne pas des frais excessifs, aux frais du constructeur.

Le droit à des dommages-intérêts selon les règles générales est réservé (TBK art. 475/2). Toutefois, si l’ouvrage a été construit sur l’immeuble du maître de l’ouvrage et que son démontage et son enlèvement causeraient un préjudice excessif, le droit de résolution ne peut être exercé (TBK art. 475/3). En cas de construction en contrepartie de parts, le bâtiment se trouve déjà sur l’immeuble du propriétaire du terrain ; la question de savoir si son démontage et son enlèvement causeraient un préjudice excessif s’apprécie au cas par cas.

Prescription. Les actions fondées sur un défaut se prescrivent à compter de la remise par cinq ans pour les ouvrages immobiliers, et par vingt ans en cas de faute grave du constructeur (TBK art. 478) ; ces délais ne suppriment pas l’obligation de notification. Pour les créances nées du contrat d’entreprise autres que celles fondées sur un défaut, la loi prévoit, sauf en cas de faute grave du constructeur, une prescription de cinq ans (TBK art. 147/6) ; la loi ne précise pas quelles demandes nées du contrat de construction en contrepartie de parts sont soumises à ce délai. Les autres délais figurent dans le tableau de la page Droit des contrats.

Si le propriétaire du terrain ne transfère pas la part : contrainte à l’inscription

Si le constructeur a exécuté son obligation et que le propriétaire du terrain ne transfère pas la part, la voie est de demander le transfert judiciaire de la propriété : le titulaire du droit à l’inscription peut, en cas de refus du propriétaire, demander au juge le transfert judiciaire de la propriété (TMK art. 716/1). Dans cette action, le constructeur doit avoir exécuté sa propre obligation, c’est-à-dire réalisé la construction conformément au contrat, ou avoir proposé son exécution (TBK art. 97).

Le constructeur peut faire procéder directement à l’inscription sur la base d’un jugement passé en force de chose jugée ; il ne peut disposer de la part avant l’inscription (TMK art. 705/2, art. 716/2). Si la part a déjà été transférée à un tiers et que l’invalidité de ce transfert est invoquée, il s’agit d’une action distincte ; cette action et la mesure conservatoire empêchant l’aliénation de l’immeuble pendant le procès sont expliquées dans l’article sur l’action en annulation du titre de propriété et nouvelle inscription.

Situation des personnes qui achètent un appartement au constructeur

Le constructeur peut vendre les unités indépendantes qui lui reviendront avant l’achèvement de la construction. Si la part est inscrite au registre foncier au nom du constructeur, l’acquisition de l’acheteur qui s’est fondé de bonne foi sur le registre est protégée (TMK art. 1023). En l’absence d’inscription, le constructeur n’a qu’un droit personnel à l’égard du propriétaire du terrain. La cession de ce droit en tant que créance est soumise à la forme écrite (TBK art. 183, art. 184) et le propriétaire du terrain peut opposer à l’acheteur les moyens qu’il avait contre le constructeur au moment où il a eu connaissance de la cession (TBK art. 188). En pratique, il est admis que la personne qui a acquis du constructeur une unité indépendante peut intenter une action en inscription contre le propriétaire du terrain, mais que cela dépend de l’exécution par le constructeur de ses propres obligations. Avant l’achat, le registre foncier doit être examiné.

Devant quel tribunal agir, la médiation est-elle obligatoire ?

Compétence. En règle générale, le tribunal compétent est le tribunal civil de première instance (HMK art. 2). Si le litige concerne les entreprises commerciales des deux parties, l’action est commerciale et est portée devant le tribunal de commerce de première instance (TTK art. 4/1, art. 5/1) ; cette voie n’est pas ouverte si le propriétaire du terrain est une personne physique non commerçante. La question de savoir si le propriétaire du terrain est considéré comme consommateur à l’égard du constructeur agissant à des fins commerciales, et donc si le tribunal de consommation est compétent, est discutée en pratique. Les règles de compétence sont d’ordre public (HMK art. 1) ; la compétence doit être déterminée avant l’introduction de l’action en fonction du cas concret.

Médiation. La loi institue la médiation comme condition de recevabilité de l’action dans quatre types de litiges relatifs aux immeubles : les rapports locatifs (à l’exception de l’expulsion par voie d’exécution forcée sans titre), le partage judiciaire de la copropriété, la loi sur la propriété par étages et le droit de voisinage (loi n° 6325, art. 18/B/1). Le contrat de construction en contrepartie de parts de terrain n’est pas nommément visé dans cette liste. Si l’action est commerciale, le recours à la médiation est une condition de recevabilité pour les actions en paiement, dommages-intérêts, action en annulation de l’opposition, constatation négative et répétition portant sur une somme d’argent (TTK art. 5/A) ; les demandes non pécuniaires, telles que l’action visant à contraindre à l’inscription, ne relèvent pas de cette disposition. L’action introduite sans recours à la médiation est rejetée pour irrecevabilité (loi n° 6325, art. 18/A).

Compétence. Dans les actions susceptibles d’entraîner une modification de la titularité d’un droit réel, telles que l’action visant à contraindre à l’inscription ou l’action en annulation du titre de propriété, le tribunal du lieu de situation de l’immeuble est exclusivement compétent (HMK art. 12/1) ; si le terrain se trouve à Alanya, l’action est portée à Alanya et cette compétence ne peut être modifiée par convention (HMK art. 18/1). Pour les demandes portant uniquement sur des créances pécuniaires, le tribunal du domicile du défendeur et celui du lieu d’exécution du contrat sont compétents (HMK art. 6, art. 10).

Questions fréquentes

Le contrat de construction contre remise d’un terrain peut-il être conclu par simple écrit ?
En règle générale, non. Les contrats ayant pour objet le transfert de la propriété immobilière ne sont valables que s’ils sont conclus en la forme officielle (Code civil turc art. 706/1) et le contrat conclu sans respecter la forme ne produit aucun effet (CO turc art. 12/2). Faire seulement certifier la signature chez le notaire ne suffit pas (loi turque sur le notariat art. 82/3) ; le contrat doit être établi par acte notarié (art. 89).

L’annotation au registre foncier empêche-t-elle la vente du terrain ?
L’annotation n’interdit pas la vente ; son effet est que le droit de l’entrepreneur peut être opposé aux personnes qui acquièrent des droits sur l’immeuble après l’annotation (Code civil turc art. 1009). L’annotation n’est pas portée d’office ; elle est apposée à la demande de l’une des parties (loi turque sur le registre foncier art. 26).

L’entrepreneur a laissé la construction inachevée, que puis-je faire ?
S’il apparaît clairement que l’ouvrage ne pourra être achevé dans les délais, le contrat peut être résolu sans attendre la date de livraison (CO turc art. 473/1). En dehors de cela, un délai convenable est accordé à l’entrepreneur ; si le délai reste sans résultat, naissent les options de l’exécution et des dommages-intérêts de retard, du préjudice résultant de l’inexécution ou de la résolution (CO turc art. 123–125). Si la construction a atteint un stade avancé, la pratique recourt à la résiliation pour l’avenir plutôt qu’à la résolution rétroactive.

Un défaut est apparu dans le bâtiment, puis-je résoudre le contrat ?
Deux conditions sont requises cumulativement : le défaut doit être d’une gravité telle qu’il rende l’ouvrage inutilisable ou inacceptable (CO turc art. 475/1) et la démolition de la construction ne doit pas causer un préjudice excessif (CO turc art. 475/3). À défaut de ces conditions, une réduction du prix proportionnelle au défaut ou, si cela n’entraîne pas de frais excessifs, une réparation gratuite peut être demandée ; le droit à des dommages-intérêts est réservé.

Quel est le délai pour agir en raison d’un défaut ?
Pour les constructions immobilières, cinq ans à compter de la livraison ; en cas de faute grave de l’entrepreneur, vingt ans (CO turc art. 478). Ces délais supposent que le défaut a été signalé en temps utile : le maître d’ouvrage qui néglige l’examen et la notification est réputé avoir accepté l’ouvrage (CO turc art. 477).

Le coût de la construction a fortement augmenté, l’entrepreneur peut-il exiger davantage d’appartements ?
En règle générale, la contrepartie convenue ne change pas. L’adaptation n’est possible que dans les conditions prévues par la loi : de manière générale en cas de difficulté excessive d’exécution (CO turc art. 138), et dans les contrats d’entreprise à forfait lorsque des circonstances imprévisibles au départ rendent l’exécution extrêmement difficile (CO turc art. 480/2) ; l’application de cette règle à la construction en contrepartie de parts de terrain est sujette à discussion.

Réglementation de référence

Code civil turc n° 4721 — art. 2, art. 705–706 (inscription et forme officielle), art. 716 (droit de demander l’inscription), art. 1009–1010 (annotations), art. 1023 (tiers de bonne foi) — mevzuat.gov.tr

Code des obligations turc n° 6098 — art. 12–13 (forme), art. 77, art. 97, art. 117–118 et art. 123–126 (demeure, résolution, résiliation), art. 138 (difficulté excessive d’exécution), art. 147, art. 179 (clause pénale), art. 183–184 et art. 188 (cession de créance), art. 237, art. 470–478 (contrat d’entreprise, défauts, acceptation, prescription), art. 480 (prix forfaitaire) — mevzuat.gov.tr

Loi turque n° 634 sur la propriété par étages — art. 10 (constitution de la propriété par étages et de la kat irtifakı (servitude de construction sur un immeuble non encore achevé)) — mevzuat.gov.tr

Loi turque sur le registre foncier n° 2644 — art. 26 (annotation et radiation des contrats de construction contre remise de parts de terrain) — mevzuat.gov.tr

Loi turque sur le notariat n° 1512 — art. 60 (fonctions des notaires), art. 82 (effets des actes notariés), art. 89 (actes devant obligatoirement être établis en la forme authentique) — mevzuat.gov.tr

Code de procédure civile turc n° 6100 — art. 1–2 (compétence d’attribution), art. 6, art. 10, art. 12, art. 18 (compétence territoriale), art. 389 (mesures conservatoires), art. 400 (constatation des preuves) — mevzuat.gov.tr

Code de commerce turc n° 6102 — art. 4 (litige commercial), art. 5 (tribunal de commerce de première instance), art. 5/A (médiation pour les créances pécuniaires) — mevzuat.gov.tr

Loi n° 6325 sur la médiation dans les litiges civils — art. 18/B (litiges immobiliers soumis à la médiation obligatoire), art. 18/A (rejet pour vice de procédure) — mevzuat.gov.tr

Pages connexes

Cet article a pour but de fournir une information juridique générale et ne constitue pas un avis juridique. Les circonstances de chaque affaire étant différentes, il est recommandé de solliciter l’assistance d’une avocate pour votre situation concrète.