Eski bir evin kapı tokmağı

وراث خارجی: ارثِ ملک در ترکیه گام‌به‌گام

وقتی صحبت از ارث خارجی‌ها در ترکیه می‌شود، اولین پاسخ در قانون نوشته شده است: صرف‌نظر از اینکه متوفی شهروند کدام کشور باشد، املاک وی در ترکیه اصولاً طبق حقوق ترکیه به ورثه منتقل می‌شود.

“ارث تابع قانون ملی متوفی است. در مورد املاک واقع در ترکیه، حقوق ترکیه اعمال می‌شود.” (MÖHUK م. 20/1)

MÖHUK، قانون شماره 5718 در مورد حقوق بین‌الملل خصوصی و آیین دادرسی است. «قانون ملی» به قانون دولتی گفته می‌شود که متوفی شهروند آن بوده است.

این نوشته، گام‌ها و مهلت‌هایی را که یک وارث خارجی در ترکیه باید طی کند، توضیح می‌دهد. جزئیات قانون قابل‌اجرا در صفحه حقوق ارث آمده است.

ارث خارجی‌ها در ترکیه: کدام قانون اعمال می‌شود؟

  • برای املاک واقع در ترکیه (مانند آپارتمان، زمین و مزرعه) حقوق ترکیه اعمال می‌شود (MÖHUK م. 20/1). یک آپارتمان در آلانیا نیز مشمول همین قاعده است.
  • برای بقیه ارث، قاعده، قانون ملی متوفی است. اما اسباب افتتاح ارث، تحصیل و تقسیم آن تابع قانون کشوری است که اموال در آن قرار دارند (MÖHUK م. 20/2). برای املاک واقع در ترکیه، هر دو قاعده به نتیجه یکسانی، یعنی اعمال حقوق ترکیه، می‌رسند. در مورد اموال منقول مانند حساب بانکی در ترکیه، رابطه این دو قاعده مورد بحث است.
  • اگر متوفی دارای چند تابعیت باشد و یکی از آن‌ها تابعیت ترکیه باشد، قانون ملی او حقوق ترکیه است. اگر شهروند ترکیه نباشد، قانون دولتی که با آن پیوند نزدیک‌تری دارد مبنا قرار می‌گیرد (MÖHUK م. 4).
  • مقررات معاهدات بین‌المللی که ترکیه طرف آن است محفوظ است (MÖHUK م. 1/2). باید جداگانه بررسی شود که آیا میان کشور متوفی و ترکیه معاهده‌ای وجود دارد که ارث را نیز تنظیم کند.

وصیت‌نامه. شکل وصیت‌نامه، در صورتی که با حقوق کشوری که در آن تنظیم شده، حقوق حاکم بر ماهیت یا قانون ملی متوفی مطابقت داشته باشد، می‌تواند معتبر باشد (MÖHUK م. 20/4, م. 7). اهلیت وصیت‌کردن بر اساس قانون ملی در زمان تنظیم وصیت‌نامه تعیین می‌شود (MÖHUK م. 20/5). محتوا پرسش جداگانه‌ای است: در مورد املاک واقع در ترکیه، قواعد سهم محفوظ از ترکه در حقوق ترکیه نیز اعمال می‌شود. سهم محفوظ از ترکه، سهمی است که قانون برای نزدیکان معین در نظر گرفته و با وصیت از بین نمی‌رود. ورثه‌ای که معادل سهم محفوظ از ترکه خود را دریافت نکنند، می‌توانند برای تعدیل تصرفات فراتر از حد، دعوای تعدیل وصایا اقامه کنند (TMK م. 560). دعوای محاسبه و تعدیل در صفحه سهم محفوظ از ترکه چگونه محاسبه می‌شود شرح داده شده است.

وارث خارجی چه کاری را، کجا و تا چه زمانی انجام می‌دهد؟

گامبه کجا مراجعه می‌شود؟مهلتمبنا
رد ترکه (در صورت تمایل)دادگاه صلح حقوقی ترکیه در ترکیهسه ماه از تاریخ اطلاع از فوتTMK م. 606, م. 609
اخذ گواهی انحصار وراثتدادگاه صلح حقوقی ترکیه؛ دفتر اسناد رسمی و کنسولگری نمی‌توانند آن را صادر کننددر قانون مهلتی وجود نداردTMK م. 598; قانون دفاتر اسناد رسمی ترکیه م. 71/B
استفاده از سند صادرشده در خارجتصدیق در دادگاه ترکیهدر قانون مهلتی وجود نداردقانون سند مالکیت (تاپو) ترکیه م. 37
اظهارنامه مالیات بر ارث و انتقالاداره مالیات؛ برای وارث خارج از کشور، کنسولگری ترکیهچهار، شش یا هشت ماه از تاریخ فوتقانون مالیات ارث و انتقال م. 8, م. 9
انتقال در سند مالکیت (تاپو)اداره ثبت اسناد و املاک ترکیه محل وقوع ملکاگر ظرف دو سال انجام نشود، اداره ثبت اسناد و املاک ترکیه می‌تواند خود به دادگاه مراجعه کندTMK م. 705; قانون سند مالکیت (تاپو) ترکیه الحاقی م. 1
فروش ملکاداره ثبت اسناد و املاک ترکیهتا پرداخت کامل مالیات مربوط به ملک، انتقال انجام نمی‌شودقانون مالیات ارث و انتقال م. 19
در صورت نبود شرایط تملک، واگذاری ملک—مدت تعیین‌شده از سوی وزارت دارایی، نباید بیش از یک سال باشدقانون سند مالکیت (تاپو) ترکیه م. 35

گواهی انحصار وراثت: دفتر اسناد رسمی نه، دادگاه صلح حقوقی ترکیه

نام قانونی سند رسمی که نشان می‌دهد چه کسانی در ترکیه وارث هستند و سهم آنان چقدر است، گواهی انحصار وراثت است (TMK م.598). این سند در ترکیه به نام گواهی انحصار وراثت نیز شناخته می‌شود.

قانون مقرر کرده است که گواهی انحصار وراثت توسط دادگاه صلح حقوقی ترکیه یا دفتر اسناد رسمی صادر شود (TMK م.598). اما اگر سند توسط خارجی‌ها درخواست شود، دفتر اسناد رسمی نمی‌تواند این سند را صادر کند (قانون دفاتر اسناد رسمی ترکیه م.71/B). آیین‌نامه مربوط به دفاتر اسناد رسمی، مواردی را که درخواست دارای عنصر خارجی است نیز مشمول این ممنوعیت می‌داند (آیین‌نامه م.5). خارجی بودن متوفی نیز به درخواست عنصر خارجی می‌بخشد؛ در این صورت حتی اگر ورثه شهروند ترکیه باشند، سند از دادگاه درخواست می‌شود.

در کشورهای خارجی، امور دفتر اسناد رسمی را کنسولگری‌های ترکیه انجام می‌دهند (قانون دفاتر اسناد رسمی ترکیه م.191). اما مقررات مربوط به گواهی انحصار وراثت در مورد کنسولگری‌ها اعمال نمی‌شود (قانون دفاتر اسناد رسمی ترکیه م.193). بنابراین سند از کنسولگری هم قابل دریافت نیست.

درخواست به دادگاه صلح حقوقی ترکیه در ترکیه داده می‌شود. دادگاه صلح حقوقی ترکیه، دادگاهی است که به اموری مانند گواهی انحصار وراثت و رد ترکه رسیدگی می‌کند (HMK م.383). دادگاه صالح اصولاً دادگاه محل اقامت درخواست‌کننده یا یکی از ذی‌نفعان است (HMK م.384). اگر هیچ‌یک از ورثه در ترکیه اقامت نداشته باشد، این‌که به دادگاه کدام محل باید مراجعه شود مورد بحث است. جزئیات آیین دادرسی در صفحه گواهی انحصار وراثت چگونه گرفته می‌شود آمده است.

قبول ارث یا رد؟ مهلت سه‌ماهه

در حقوق ترکیه، وارث بدون نیاز به اعلام قبول، ارث را در لحظه فوت کسب می‌کند (TMK م.599). وارثی که ارث را نمی‌خواهد می‌تواند ظرف سه ماه آن را رد کند (TMK م.606). در مورد املاک ترکیه، رد نیز طبق حقوق ترکیه انجام می‌شود.

مهلت برای وارث قانونی اصولاً از تاریخ اطلاع از فوت آغاز می‌شود. برای کسی که با وصیت‌نامه به عنوان وارث تعیین شده، مهلت از تاریخ ابلاغ رسمی وصیت‌نامه به او آغاز می‌شود (TMK م.606). رد با اعلام شفاهی یا کتبی به دادگاه صلح حقوقی ترکیه انجام می‌شود و باید بدون قید و شرط باشد (TMK م.609).

گذشتن از مهلت نتیجه دارد:

  • وارثی که در مهلت رد نکند، ارث را بدون قید و شرط کسب کرده است (TMK م.610) و شخصاً مسئول دیون متوفی می‌شود (TMK م.599).
  • وارثی که پیش از پایان مهلت در امور ترکه به نحوی فراتر از اداره عادی مداخله کند، اموال ترکه را پنهان کند یا آن را به خود اختصاص دهد نیز نمی‌تواند ارث را رد کند (TMK م.610). ترکه مجموعه اموال، حقوق و دیونی است که متوفی به جا گذاشته است. برای مثال فروش ملک می‌تواند این نتیجه را داشته باشد.
  • در صورت وجود دلایل مهم، قاضی دادگاه صلح حقوقی ترکیه می‌تواند مهلت رد را تمدید کند یا مهلت جدیدی تعیین کند (TMK م.615).

برای وارث مقیم خارج دو نکته محل بحث است: آیا اعلام رد انجام‌شده در کشور خودش برای اموال ترکیه کافی است و به کدام دادگاه صلح حقوقی ترکیه باید مراجعه شود. راه محتاطانه این است که برای اموال ترکیه نیز ظرف مهلت سه‌ماهه به دادگاه صلح حقوقی ترکیه اعلام شود. قواعد عمومی رد در صفحه رد ترکه چگونه انجام می‌شود آمده است.

آیا سند صادرشده در خارج در ترکیه قابل استفاده است؟

قابل استفاده مستقیم نیست. قانون اسناد مالکیت مقرر کرده است که عملیات انتقال در دفتر املاک برای خارجی‌ها باید بر اساس یکی از دو سند انجام شود: سندی که دادگاه‌های ترکیه صادر کرده باشند یا سندی که مقامات صلاحیت‌دار کشور خود خارجی صادر کرده و دادگاه‌های ترکیه تأیید کرده باشند که با شیوه وراثت در قوانین ترکیه سازگار است (قانون اسناد مالکیت م.37). انجام یک عملیات اداری مانند عملیات دفتر املاک در ترکیه بر اساس رأی دادگاهی که در خارج صادر شده است نیز منوط به شناسایی آن رأی توسط دادگاه ترکیه است (قانون بین‌الملل خصوصی و آیین دادرسی مدنی م.58).

اگر وراث یا سهام مندرج در سند خارجی با حقوق ترکیه که بر ملک غیرمنقول در ترکیه اعمال می‌شود متفاوت باشد، تأیید ممکن است دشوار شود. در این صورت ممکن است لازم باشد در ترکیه گواهی انحصار وراثت جداگانه‌ای نیز گرفته شود.

تلقی اسناد رسمی خارجی مانند گواهی فوت، تولد یا ازدواج به عنوان سند رسمی در ترکیه منوط به تأیید مقام صلاحیت‌دار کشور صادرکننده یا کنسولگری ترکیه است؛ مقررات معاهدات بین‌المللی محفوظ است (قانون آیین دادرسی مدنی ماده 224).

انتقال در دفتر املاک: ملک غیرمنقول چگونه به نام وراث منتقل می‌شود؟

سند مالکیت (تاپو) دفتر رسمی است که مالکیت ملک غیرمنقول در ترکیه را نشان می‌دهد. وراث مالکیت ملک غیرمنقول را در لحظه فوت، پیش از ثبت در دفتر املاک، به دست می‌آورند. اما برای عملیاتی مانند فروش ملک غیرمنقول، مالکیت باید در دفتر املاک ثبت شده باشد (قانون مدنی ترکیه ماده 705). ثبت ملک غیرمنقول به نام وراث در دفتر املاک انتقال نامیده می‌شود.

برای انتقال، با گواهی انحصار وراثت به اداره ثبت اسناد و املاک ترکیه محل وقوع ملک غیرمنقول مراجعه می‌شود (آیین‌نامه دفتر املاک ماده 20). برای وراث خارجی این سند، سندی است که دادگاه ترکیه صادر کرده یا سند خارجی است که توسط دادگاه ترکیه تأیید شده است (قانون اسناد مالکیت ماده 37).

اگر بیش از یک وارث وجود داشته باشد، ملک غیرمنقول تا تقسیم آن در مالکیت elbirliği mülkiyeti (مالکیت مشترک بدون تعیین سهم) باقی می‌ماند: وراث فقط می‌توانند به‌صورت مشترک درباره ملک غیرمنقول تصمیم‌گیری و در آن تصرف حقوقی کنند (قانون مدنی ترکیه ماده 640). اگر توافق حاصل نشود، راه‌حل در صفحه افراز و فروش مال مشاع از طریق دادگاه توضیح داده شده است.

اگر ظرف دو سال از تاریخ فوت انتقال انجام نشود، اداره ثبت اسناد و املاک ترکیه می‌تواند برای دریافت گواهی انحصار وراثت خود به دادگاه مراجعه کند و ثبت را به عنوان مالکیت مشترک بدون تعیین سهم به نام وراث به‌روز کند (قانون اسناد مالکیت ماده الحاقی 1).

مالیات بر ارث و انتقال: مهلت‌های اظهارنامه

اموال موجود در ترکیه حتی اگر مورث خارجی باشد مشمول مالیات بر ارث و انتقال است (قانون مالیات بر ارث و انتقال ماده 1). مهلت اظهارنامه بسته به محل فوت و محل حضور وارث متفاوت است (ماده 9):

فوت در کجا رخ داده است؟وارث کجاست؟مهلت (از تاریخ فوت)
در ترکیهدر ترکیهچهار ماه
در ترکیهدر یک کشور خارجیشش ماه
در یک کشور خارجیدر ترکیهشش ماه
در یک کشور خارجیدر کشوری که متوفی در آن حضور داشته استچهار ماه
در یک کشور خارجیدر یک کشور خارجی دیگرهشت ماه

وارثان واقع در کشورهای خارجی اظهارنامه‌های خود را به کنسولگری‌های ترکیه ارائه می‌کنند (ماده 8). مالیات توسط اداره مالیاتی محل اقامتگاه متوفی در ترکیه و اگر اقامتگاه او در خارج است توسط اداره مالیاتی آخرین اقامتگاه او در ترکیه و اگر هرگز در ترکیه اقامت نداشته است توسط اداره مالیاتی که وزارت دارایی تعیین می‌کند، تعیین می‌شود (ماده 6).

انتقال بدون انتظار برای قطعی شدن مالیات در دفتر املاک ثبت می‌شود. اما تا زمانی که مالیات متعلق به ملک غیرمنقول به طور کامل پرداخت نشده باشد، ملک غیرمنقول قابل انتقال نیست و حقی مانند رهن نیز نمی‌توان بر آن ایجاد کرد (ماده 19).

آیا وارث می‌تواند ملک غیرمنقول را نزد خود نگه دارد؟

وارث بودن و امکان نگه‌داشتن ملک غیرمنقول دو مسئله جداگانه است. اشخاص حقیقی خارجی می‌توانند در ترکیه ملک غیرمنقول را در صورت رعایت محدودیت‌های قانونی و در صورتی که شهروند کشورهایی باشند که توسط رئیس‌جمهور تعیین می‌شود، تحصیل کنند. مجموع مساحت املاک غیرمنقول تحصیل شده توسط خارجی‌ها نمی‌تواند از ده درصد مساحت شهرستان که موضوع مالکیت خصوصی است و سی هکتار برای هر شخص در کل کشور تجاوز کند. رئیس‌جمهور می‌تواند سقف هر شخص را تا دو برابر افزایش دهد (قانون اسناد مالکیت ماده 35).

علاوه بر این محدودیت‌ها، برای املاک غیرمنقول تحصیل شده از طریق ارث قانون چنین مقرر کرده است: اگر ملک توسط مالک آن ظرف مدتی که بیش از یک سال نباشد و توسط وزارت دارایی تعیین می‌شود، تصفیه نشود (واگذار نشود)، ملک تصفیه و به وجه نقد تبدیل شده و مبلغ آن به ذی‌نفع پرداخت می‌شود (قانون اسناد مالکیت ماده 35). مهلت با فوت خودبه‌خود آغاز نمی‌شود؛ مهلت توسط وزارت تعیین می‌شود.

کسانی که با تولد شهروند ترکیه بوده و با مجوز ترک تابعیت، تابعیت ترکیه را از دست داده‌اند و نوادگان درجه سوم آن‌ها (دارندگان کارت آبی)، به جز استثناهای قانونی، از حقوقی که به شهروندان ترکیه اعطا شده است به همان ترتیب بهره‌مند می‌شوند؛ تحصیل ملک غیرمنقول از جمله این استثناها نیست (قانون تابعیت ترکیه ماده 28).

جزئیات محدودیت‌های کشور و مساحت در صفحه تحصیل ملک غیرمنقول توسط خارجی‌ها آمده است.

دعوا در ترکیه در کدام دادگاه اقامه می‌شود؟

قانون برای دعاوی مربوط به ارث قاعده جداگانه‌ای مقرر کرده است:

“دعاوی مربوط به ارث در دادگاه آخرین محل اقامت متوفی در ترکیه و اگر آخرین محل اقامت او در ترکیه نباشد در دادگاه محل وقوع اموال موجود در ترکه رسیدگی می‌شود.” (قانون بین‌الملل خصوصی و آیین دادرسی مدنی ماده 43)

دعوای مربوط به ارث شخصی که در خارج زندگی می‌کند و تنها مال او در ترکیه یک آپارتمان در آلانیاست، طبق این قاعده در آلانیا اقامه می‌شود. اگر اموال در چند نقطه ترکیه باشند، دادگاه‌های آن محل‌ها نیز ممکن است صالح باشند. اگر متوفی در ترکیه اقامت داشته باشد، در دعاوی تقسیم ترکه، ابطال وصیت‌نامه، تعدیل وصایا و دعاوی که تا تقسیم علیه وراث اقامه می‌شود، فقط دادگاه آخرین محل اقامت متوفی صالح است (قانون آیین دادرسی مدنی ماده 11).

در دعاوی مربوط به مالکیت ملک غیرمنقول و سایر حقوق مندرج در دفتر املاک، مثلاً هنگام درخواست ابطال ثبت سند مالکیت، فقط دادگاه محل وقوع ملک غیرمنقول صالح است (قانون آیین دادرسی مدنی ماده 12) — ابطال سند مالکیت و ثبت مجدد.

برای این که رأی دادگاهی که در خارج صادر شده در ترکیه اثر داشته باشد، باید توسط دادگاه ترکیه شناسایی یا اجرا شود. در آرای مربوط به مالکیت ملک غیرمنقول در ترکیه، این موضوع در عمل ممکن است دشواری ایجاد کند (قانون بین‌الملل خصوصی و آیین دادرسی مدنی ماده 50 و بعد، ماده 54).

پرسش‌های متداول

من خارجی هستم. آیا آپارتمان من در ترکیه مطابق حقوق کشور خودم تقسیم می‌شود؟
به عنوان قاعده، خیر. برای ملک غیرمنقول در ترکیه حقوق ترکیه اعمال می‌شود (قانون بین‌الملل خصوصی و آیین دادرسی مدنی ماده 20/1). مقررات معاهدات بین‌المللی که ترکیه طرف آن است محفوظ است (قانون بین‌الملل خصوصی و آیین دادرسی مدنی ماده 1/2).

وصیت‌نامه‌ای که در کشور خودم تنظیم کرده‌ام در ترکیه معتبر است؟
از نظر شکل ممکن است معتبر باشد (قانون بین‌الملل خصوصی و آیین دادرسی مدنی ماده 20/4). محتوای آن در خصوص ملک غیرمنقول در ترکیه طبق حقوق ترکیه ارزیابی می‌شود. در حقوق ترکیه وصیت‌نامه به قاضی صلح تحویل داده می‌شود، توسط قاضی صلح گشوده و برای ذی‌نفعان خوانده می‌شود (قانون مدنی ترکیه ماده 595، ماده 596)؛ در مورد شخصی که در خارج زندگی کرده است، محل انجام این کار بر اساس پرونده تعیین می‌شود.

آیا می‌توانم با گواهی انحصار وراثتی که در خارج گرفته‌ام در دفتر املاک معامله کنم؟
نمی‌توانید مستقیم معامله کنید. باید دادگاه ترکیه تأیید کند که سند با قوانین ترکیه سازگار است (قانون اسناد مالکیت ماده 37).

آیا می‌توانم بدون آمدن به ترکیه عملیات را پیگیری کنم؟
بله، از طریق وکیل. وکالت‌نامه‌ای که نیاز به عملیات در دفتر املاک دارد، در دفتر اسناد رسمی یا در خارج در کنسولگری ترکیه به صورت سند رسمی تنظیم می‌شود (قانون دفاتر اسناد رسمی ترکیه ماده 89، ماده 191). اداره ثبت اسناد و املاک ترکیه بررسی می‌کند که وکیل برای عملیات درخواستی اختیار دارد (آیین‌نامه دفتر املاک ماده 18)؛ به همین دلیل اخذ سند، رد، انتقال و فروش باید جداگانه در وکالت‌نامه نوشته شود. وکالت‌نامه تنظیم شده در کشور خارجی در صفحه حقوق ارث توضیح داده شده است.

اگر وارثی نباشد، تکلیف اموال در ترکیه چه می‌شود؟
ترکه بدون وارث واقع در ترکیه به دولت می‌ماند (MÖHUK م.20/3).

قوانین مرجع

قانون شماره 5718 درباره حقوق بین‌الملل خصوصی و آیین دادرسی (MÖHUK) — م.1، م.4، م.7، م.20 (قانون قابل اعمال)، م.43 (دعاوی ارث)، م.50، م.54، م.58 (اجرای حکم و شناسایی) — mevzuat.gov.tr

قانون مدنی ترکیه شماره 4721 — م.560 (دعوای تعدیل وصایا)، م.595–596 (وصیت‌نامه)، م.598 (گواهی انحصار وراثت)، م.599 و م.606–615 (اکتساب و رد ترکه)، م.640 (اجتماع وراث)، م.705 (ثبت) — mevzuat.gov.tr

قانون دفاتر اسناد رسمی ترکیه شماره 1512 — م.71/B (گواهی انحصار وراثت)، م.89 (معاملات به شکل تنظیمی)، م.191 و م.193 (کنسولگری‌ها) — mevzuat.gov.tr

آیین‌نامه مربوط به اصول و ضوابط انجام فرایندهای صدور گواهی انحصار وراثت و دعوت همسر ترک‌کننده منزل مشترک به آن منزل توسط دفاتر اسناد رسمی — م.5 (موارد عدم صدور سند) — mevzuat.gov.tr

قانون سند مالکیت (تاپو) شماره 2644 — م.35 (تملک املاک توسط خارجیان و تصفیه)، م.37 (امور انتقال اموال خارجیان)، م. الحاقی 1 (انتقال انجام‌نشده طی دو سال) — mevzuat.gov.tr

آیین‌نامه دفتر املاک — م.18 (وکالت‌نامه)، م.20 (ثبت با گواهی انحصار وراثت) — mevzuat.gov.tr

قانون مالیات بر ارث و انتقال شماره 7338 — م.1، م.6، م.8، م.9 (مالیات، اداره مالیات و اظهارنامه)، م.19 (ممنوعیت انتقال) — mevzuat.gov.tr

قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه شماره 6100 — م.11 و م.12 (صلاحیت)، م.224 (اسناد رسمی خارجی)، م.383–384 (دادگاه صلح حقوقی ترکیه و صلاحیت) — mevzuat.gov.tr

قانون تابعیت ترکیه شماره 5901 — م.28 (حقوق افرادی که با اجازه خروج تابعیت را از دست می‌دهند) — mevzuat.gov.tr

صفحات مرتبط

این نوشته صرفاً جهت اطلاع‌رسانی عمومی حقوقی است و جنبه نظر حقوقی ندارد. نظر به متفاوت بودن شرایط هر پرونده، توصیه می‌شود برای وضعیت مشخص خود از وکیل‌تان کمک حقوقی دریافت کنید.

WhatsApp تماس