Договор строительства в обмен на долю земельного участка — это договор, по которому собственник земельного участка обязуется передать определённые доли своего участка, а подрядчик в обмен обязуется построить на этом участке здание. Поскольку договор предусматривает передачу доли земельного участка, он должен быть заключён у нотариуса в форме нотариального акта; возникшее у подрядчика право может быть противопоставлено лицам, впоследствии приобретающим права на участок, только если в отношении него внесена отметка в реестр недвижимости.
В договоре объединяются два встречных предоставления: передача доли в недвижимости и создание результата работ. Обязательство по строительству оценивается по правилам о договоре подряда (Обязательственный кодекс Турции, ст.470 и след.); с точки зрения формы договор является единым целым.
Общие рамки споров о недвижимости изложены на странице Право аренды и недвижимости, а общие правила о договоре подряда, просрочке и исковой давности — на странице Договорное право. Настоящая статья рассматривает сам договор строительства в обмен на долю земельного участка.
Требование к форме договора строительства в обмен на долю земельного участка: нотариальный акт
В законе нет отдельной нормы, прямо регулирующей форму этого договора; вывод следует из совместного применения двух положений:
- Действительность договоров, направленных на передачу права собственности на недвижимость, зависит от их заключения в официальной форме (Гражданский кодекс Турции, ст.706/1). Договор строительства в обмен на долю земельного участка, включающий передачу доли участка, подпадает под это правило.
- Договоры, заключённые без соблюдения предписанной формы, не порождают правовых последствий (Обязательственный кодекс Турции, ст.12/2). Поскольку закон связывает форму с действительностью договора, форма распространяется не только на положения о передаче доли, но и на положения о строительстве; на практике также признаётся, что весь договор подчинён официальной форме.
Закон Турции о нотариате предусматривает, что договоры, которые по своему характеру требуют совершения действий в реестре недвижимости, должны заключаться в форме нотариального акта (Закон Турции о нотариате, ст.89). Простое засвидетельствование подписи у нотариуса не удовлетворяет этому требованию; засвидетельствование подписи подтверждает лишь принадлежность подписи, но не охватывает содержание сделки (Закон Турции о нотариате, ст.82/3).
Правило о форме действует и при последующем изменении договора; исключение составляют лишь дополняющие побочные положения, не противоречащие тексту договора (Обязательственный кодекс Турции, ст.13). Это правило следует учитывать при изменениях, вносимых дополнительными протоколами.
Если договор также содержит передачу доли участка в качестве отдельного обещания продажи недвижимости, применяется и правило о форме обещания продажи (Обязательственный кодекс Турции, ст.237/2). Форма, отметка в реестре и сроки обещания продажи изложены в статье договор обещания продажи.
Последствия договора, не заключённого у нотариуса. На основании такого договора нельзя требовать регистрации в реестре недвижимости. Стороны могут потребовать возврата переданного друг другу по правилам о неосновательном обогащении (Обязательственный кодекс Турции, ст.77). На практике в исключительных случаях, когда подрядчик завершил или в значительной мере завершил строительство здания, ссылка на несоблюдение формы может рассматриваться как явное злоупотребление правом (Гражданский кодекс Турции, ст.2); это оценивается в каждом конкретном случае отдельно.
Как внести отметку о договоре строительства в обмен на долю земли в реестр недвижимости?
Договор предоставляет подрядчику обязательственное право; вещное право у подрядчика не возникает, пока доля не передана в реестре недвижимости (Гражданский кодекс Турции, ст.705/1). Закон прямо называет это право: строительство в обмен на долю земельного участка, обещание продажи недвижимости, аренда, покупка, преимущественная покупка и обратный выкуп — права, возникающие из таких договоров, могут быть отмечены в реестре недвижимости, и после внесения отметки они могут быть противопоставлены лицам, которые приобрели права на эту недвижимость впоследствии (Гражданский кодекс Турции, ст.1009).
Отметка не является условием действительности, а средством защиты. Если отметки нет и собственник участка передал долю третьему лицу, право подрядчика по общему правилу не может быть противопоставлено этому лицу.
Отметка не проставляется автоматически. Удостоверенный нотариусом договор строительства в обмен на долю в земельном участке вносится в реестр недвижимости по требованию одной из сторон (Закон Турции о земельном кадастре, ст. 26); договор в простой письменной форме таким способом отметить нельзя.
Та же статья устанавливает и срок действия отметки: если в течение пяти лет с момента внесения отметки не совершена продажа или не учреждён и не зарегистрирован сервитут, отметка погашается автоматически (Закон Турции о земельном кадастре, ст. 26). Поскольку условие нормы сформулировано применительно к продаже и сервитуту, порядок исчисления этого срока при внесении отметки в связи со строительством в обмен на долю должен оцениваться с учётом конкретных обстоятельств; при затягивании строительства целесообразно следить за записью в реестре недвижимости.
Может ли подрядчик самостоятельно учредить kat irtifakı (сервитут на строящийся объект до оформления этажной собственности)?
Этажная собственность и kat irtifakı (сервитут на строящийся объект до оформления этажной собственности) возникают на основании официального документа и регистрации в реестре недвижимости (Закон Турции об этажной собственности, ст. 10/1). Закон предусматривает для такого договора также особый порядок: при условии, что самостоятельные помещения, причитающиеся правообладателям, определены, договор строительства в обмен на долю, договор о передаче в обмен на долю или нотариальный договор о распределении самостоятельных помещений, заключённый между собственником участка и подрядчиком, — учреждение kat irtifakı (сервитута на строящийся объект до оформления этажной собственности) и этажной собственности на здание, которое будет построено, осуществляется по требованию подрядчика соответствующим органом. При регистрации за основу берутся утверждённые соответствующим органом архитектурный проект и план управления, и подпись собственника не требуется (Закон Турции об этажной собственности, ст. 10/5).
Отсюда следуют два вывода. Условием использования этого порядка является определение в договоре того, какое самостоятельное помещение кому достанется. Если условие выполнено, подрядчик может самостоятельно потребовать совершения этого действия.
Если подрядчик не завершает работу: отказ от договора и расторжение
Отказ от договора, не дожидаясь дня сдачи. Если подрядчик не приступает к работе своевременно или задерживает работу в нарушение договора либо если из-за задержки по обстоятельствам, которые не могут быть вменены заказчику, по всем прогнозам становится очевидным, что работа не будет завершена в согласованный срок, заказчик может, не дожидаясь дня сдачи, отказаться от договора (Гражданский кодекс Турции, ст. 473/1).
Если во время строительства обнаруживаются недостатки. Если очевидно, что результат работы будет выполнен с недостатками или в нарушение договора по вине подрядчика, заказчик может, установив разумный срок или поручив его установить, потребовать устранения недостатков или предупредить, что в противном случае ремонт или продолжение работы будут поручены третьему лицу за счёт и на риск подрядчика (Гражданский кодекс Турции, ст. 473/2).
Просрочка и установление срока. Если день сдачи определён сторонами совместно, подрядчик впадает в просрочку по истечении этого дня, а если не определён — после предупреждения заказчика (Гражданский кодекс Турции, ст. 117). Во взаимных договорах кредитор может установить разумный срок для исполнения или потребовать, чтобы срок был установлен судом (Гражданский кодекс Турции, ст. 123). Если очевидно, что установление срока не даст результата, если исполнение утратило для кредитора интерес или если из договора следует, что исполнение не будет принято после определённой даты, срок не требуется (Гражданский кодекс Турции, ст. 124). Если и в течение установленного срока исполнение не произведено, заказчик может требовать исполнения и возмещения убытков за просрочку либо, немедленно уведомив об отказе от исполнения и возмещения убытков за просрочку, может требовать возмещения убытков, возникших вследствие неисполнения, или отказаться от договора (Гражданский кодекс Турции, ст. 125). Предупреждение и установление срока должны быть совершены в доказуемой форме; уведомление может быть направлено через нотариуса (Закон Турции о нотариате, ст. 60).
Отказ от договора или расторжение? При отказе от договора стороны освобождаются от взаимных обязательств по исполнению и могут истребовать ранее переданное (Закон Турции об обязательствах, ст.125/3); таким образом, собственник участка может потребовать возврата долей, переданных подрядчику. Закон регулирует расторжение с действием на будущее для длящихся обязательств, исполнение которых начато (Закон Турции об обязательствах, ст.126); в законе не указано, что договор строительства в обмен на долю участка имеет такой характер. На практике признаётся, что если строительство достигло значительной степени, отказ с обратной силой может противоречить принципу добросовестности (Гражданский кодекс Турции, ст.2), и договор прекращается с действием на будущее. Какая степень достаточна, в законе не установлено; это определяется с учётом конкретного случая.
Приобретение добросовестного третьего лица, получившего долю в реестре недвижимости от подрядчика, защищается (Гражданский кодекс Турции, ст. 1023). Поэтому для предотвращения отчуждения долей во время судебного разбирательства может потребоваться заявление ходатайства об обеспечительных мерах и внесение отметки в реестр недвижимости (Гражданский процессуальный кодекс Турции, ст. 389; Гражданский кодекс Турции, ст. 1010).
Если предусмотрена неустойка за просрочку: оговорка при приёмке. Если в договоре установлена неустойка за просрочку, собственник участка может требовать её вместе с основным обязательством, если только он прямо не отказался от этого права или не принял исполнение без оговорок (Закон Турции об обязательствах, ст. 179/2). При приёмке самостоятельных помещений, переданных с опозданием, сохранение права на неустойку должно быть выражено в письменной форме и доказуемым образом. Если неустойка не предусмотрена, подрядчик, впавший в просрочку, обязан возместить убытки, возникшие вследствие просрочки, если не докажет отсутствие своей вины (Закон Турции об обязательствах, ст. 118).
Вправе ли подрядчик требовать увеличения своей доли, если стоимость строительства возросла?
При строительстве в обмен на долю встречным предоставлением являются не деньги, а доля в земельном участке; поэтому вопрос о том, в какой мере к этому договору применимо правило о твёрдой цене, остаётся дискуссионным. Само правило таково: если цена определена как твёрдая, подрядчик обязан создать произведение за эту цену; даже если произведение потребовало больше труда и расходов, чем предполагалось, он не вправе требовать увеличения установленной цены (Закон Турции об обязательствах, ст. 480/1).
Исключение узкое: обстоятельства, которые невозможно было предвидеть в начале или которые можно было предвидеть, но стороны не приняли их во внимание, препятствуют созданию произведения или чрезвычайно затрудняют его, подрядчик может просить суд о приспособлении договора к новым условиям, а если это невозможно или этого нельзя ожидать от другой стороны — о расторжении договора; в случаях, когда этого требуют правила добросовестности, он может воспользоваться только правом на расторжение (Закон Турции об обязательствах, ст. 480/2). Даже если произведение потребовало меньше труда и расходов, чем предполагалось, заказчик уплачивает установленную цену полностью (Закон Турции об обязательствах, ст. 480/3).
Общая норма закона также допускает приспособление договора при чрезвычайных обстоятельствах; однако она требует, чтобы должник ещё не исполнил обязательство либо исполнил его, сохранив за собой права, возникшие вследствие чрезвычайного затруднения исполнения (Закон Турции об обязательствах, ст. 138).
Если строение имеет недостатки: какие права и какие сроки?
Осмотр и уведомление. Заказчик обязан осмотреть произведение как только это станет возможным по обычному ходу дел после передачи и уведомить подрядчика о недостатках в разумный срок; каждая из сторон может потребовать проведения экспертизы произведения за свой счёт (Закон Турции об обязательствах, ст. 474).
Несоблюдение обязанности уведомить влечёт утрату прав. Если заказчик пренебрегает осмотром и уведомлением, произведение считается принятым; тот же результат наступает, если недостаток, выявленный впоследствии, не сообщён незамедлительно. После принятия подрядчик освобождается от ответственности, за исключением недостатков, которые он умышленно скрыл и которые не могли быть обнаружены при надлежащем осмотре (Закон Турции об обязательствах, ст. 477). Недостаток может быть задокументирован путём заявления в суд ходатайства об обеспечении доказательств до начала ремонтных работ (Гражданский процессуальный кодекс Турции, ст. 400).
Альтернативные права. При недостатке, за который отвечает подрядчик, заказчик может выбрать одно из следующих прав (Закон Турции об обязательствах, ст. 475/1):
- расторжение договора, если произведение имеет недостатки в такой степени, что оно не может быть использовано или заказчика нельзя по справедливости принудить к его принятию,
- соразмерное уменьшение цены с сохранением произведения за собой,
- безвозмездный ремонт за счёт подрядчика, если это не требует чрезмерных расходов.
Право на возмещение убытков по общим положениям сохраняется (Турецкий кодекс обязательств, ст. 475/2). Однако если произведение создано на недвижимости заказчика и его демонтаж повлёк бы чрезмерный ущерб, право на расторжение договора не может быть использовано (Турецкий кодекс обязательств, ст. 475/3). При строительстве в обмен на долю здание находится на недвижимости собственника участка; а повлечёт ли демонтаж чрезмерный ущерб, оценивается в каждом конкретном случае отдельно.
Исковая давность. Требования, связанные с недостатками, погашаются исковой давностью с момента передачи: для строений на недвижимости — через пять лет, а при грубой вине подрядчика — через двадцать лет (Турецкий кодекс обязательств, ст. 478); эти сроки не отменяют обязанность уведомления. Для требований из договора подряда, не связанных с недостатками, закон предусматривает пятилетний срок исковой давности, за исключением случаев грубой вины подрядчика (Турецкий кодекс обязательств, ст. 147/6); к каким именно требованиям, возникающим из договора строительства в обмен на долю, применяется этот срок, закон отдельно не уточняет. Остальные сроки приведены в таблице на странице Договорное право.
Если собственник участка не передаёт долю: принудительная регистрация
Если подрядчик исполнил своё обязательство, а собственник участка не передаёт долю, следует требовать перехода права собственности в судебном порядке: лицо, имеющее право требовать регистрации, при уклонении собственника может просить суд о переходе права собственности (ГК Турции, ст. 716/1). В таком иске подрядчик должен доказать, что он исполнил своё обязательство, то есть осуществил строительство в соответствии с договором, либо предложил исполнение (Турецкий кодекс обязательств, ст. 97).
Подрядчик может непосредственно осуществить регистрацию на основании вступившего в силу решения; до регистрации он не вправе распоряжаться долей (ГК Турции, ст. 705/2, ст. 716/2). Если доля уже передана другому лицу и оспаривается недействительность передачи, это предмет отдельного дела; данное дело и обеспечительная мера, предотвращающая отчуждение недвижимости во время процесса, рассматриваются в статье об аннулировании записи о праве собственности и новой регистрации.
Положение лиц, купивших квартиру у подрядчика
Подрядчик вправе продать причитающиеся ему самостоятельные помещения до завершения строительства. Если доля зарегистрирована в свидетельстве о праве собственности (тапу) на имя подрядчика, приобретение покупателя, добросовестно полагавшегося на запись в реестре недвижимости, защищается (ГК Турции, ст. 1023). Если регистрации нет, у подрядчика по отношению к собственнику земельного участка существует лишь обязательственное право. Уступка этого права как требования требует письменной формы (Турецкий кодекс обязательств, ст. 183, ст. 184), и собственник участка вправе выдвигать против покупателя те же возражения, которые он имел против подрядчика в момент, когда узнал об уступке (Турецкий кодекс обязательств, ст. 188). На практике признаётся, что лицо, купившее самостоятельное помещение у подрядчика, может предъявить к собственнику участка иск о регистрации, но это обусловлено выполнением подрядчиком собственных обязательств. Перед покупкой необходимо изучить запись в реестре недвижимости.
В каком суде рассматривается, обязательна ли медиация?
Подсудность. По общему правилу компетентным судом является гражданский суд первой инстанции (ГПК Турции, ст. 2). Если спор связан с коммерческой деятельностью обеих сторон, дело является коммерческим и рассматривается в коммерческом суде первой инстанции (ТК Турции, ст. 4/1, ст. 5/1); если собственник участка — физическое лицо, не являющееся коммерсантом, этот порядок не применяется. Вопрос о том, считается ли собственник участка потребителем по отношению к подрядчику, действующему в коммерческих целях, и, соответственно, компетентен ли потребительский суд, на практике спорен. Правила подсудности относятся к публичному порядку (ГПК Турции, ст. 1); подсудность должна определяться до подачи иска применительно к конкретному делу.
Медиация. Закон предусматривает обязательную досудебную медиацию для четырех категорий споров, связанных с недвижимостью: отношения аренды (кроме выселения по исполнительному производству без судебного решения), раздел и раздел общей собственности в судебном порядке, Закон об этажной собственности и право соседства (Закон № 6325 ст. 18/B/1). Договор строительства в обмен на долю земельного участка прямо не назван в этом перечне. Если дело является коммерческим, обращение к медиатору обязательно по искам о взыскании задолженности, возмещении ущерба, отмене возражения должника, установлении отсутствия задолженности и возврате взысканного, предметом которых является денежная сумма (ТК Турции ст. 5/A); требования неденежного характера, такие как понуждение к регистрации, не подпадают под эту норму. Иск, поданный без обращения к медиатору, подлежит отклонению по процессуальным основаниям (Закон № 6325 ст. 18/A).
Подсудность. По искам, которые могут привести к изменению вещного права, таким как понуждение к регистрации и аннулирование записи о праве собственности, исключительной подсудностью обладает суд по месту нахождения недвижимости (ГПК Турции ст. 12/1); если участок находится в Аланье, дело рассматривается в Аланье, и эта подсудность не может быть изменена соглашением (ГПК Турции ст. 18/1). По требованиям, касающимся только денежного обязательства, компетентны суды по месту жительства ответчика и по месту исполнения договора (ГПК Турции ст. 6, ст. 10).
Часто задаваемые вопросы
Можно ли заключить договор строительства в обмен на долю земельного участка в простой письменной форме?
По общему правилу нет. Договоры, направленные на передачу права собственности на недвижимость, недействительны, если они не совершены в официальной форме (ГК Турции ст. 706/1), и договор, заключенный без соблюдения формы, не порождает правовых последствий (КО Турции ст. 12/2). Только заверение подписи у нотариуса также недостаточно (Закон Турции о нотариате ст. 82/3); договор должен быть совершен в нотариальной форме (ст. 89).
Препятствует ли отметка в свидетельстве о праве собственности (тапу) продаже участка?
Отметка не запрещает продажу; ее действие заключается в том, что право подрядчика может быть противопоставлено лицам, приобретшим права на недвижимость после отметки (ГК Турции ст. 1009). Отметка не вносится автоматически, она производится по требованию одной из сторон (Закон о реестре недвижимости ст. 26).
Подрядчик бросил строительство незавершенным, что я могу сделать?
Если с очевидностью следует, что работа не будет завершена в срок, можно отказаться от договора, не дожидаясь дня передачи (КО Турции ст. 473/1). В иных случаях подрядчику предоставляется разумный срок; если срок истек безрезультатно, возникают альтернативы: исполнение с возмещением убытков за просрочку, возмещение убытков, вызванных неисполнением, либо отказ от договора (КО Турции ст. 123–125). Если строительство достигло значительной степени готовности, на практике вместо отказа с обратной силой используется прекращение договора на будущее.
В здании обнаружены недостатки, могу ли я отказаться от договора?
Требуются одновременно два условия: недостаток должен быть настолько существенным, что произведение непригодно для использования или его принятие невозможно (КО Турции ст. 475/1), и демонтаж строения не должен причинять чрезмерный ущерб (КО Турции ст. 475/3). Если эти условия отсутствуют, можно требовать соразмерного уменьшения цены либо, если это не требует чрезмерных расходов, безвозмездного устранения недостатков; право на возмещение убытков сохраняется.
Каков срок для иска по недостаткам?
Для недвижимых сооружений — пять лет с момента передачи; при грубой вине подрядчика — двадцать лет (КО Турции ст. 478). Эти сроки предполагают своевременное уведомление о недостатках: заказчик, пренебрегший осмотром и уведомлением, считается принявшим произведение (КО Турции ст. 477).
Стоимость строительства сильно возросла, может ли подрядчик требовать больше квартир?
По общему правилу согласованное встречное предоставление не изменяется. Адаптация договора возможна только при условиях, предусмотренных законом: в целом при чрезмерном затруднении исполнения (КО Турции ст. 138), а в договорах подряда с твердой ценой — если непредвиденные вначале обстоятельства делают работу крайне затруднительной (КО Турции ст. 480/2); масштаб применения этого правила к долевой части земельного участка является спорным.
Применимое законодательство
Гражданский кодекс Турции № 4721 — ст. 2, ст. 705–706 (регистрация и официальная форма), ст. 716 (право требовать регистрации), ст. 1009–1010 (отметки), ст. 1023 (добросовестное третье лицо) — mevzuat.gov.tr
Кодекс обязательственного права Турции № 6098 — ст. 12–13 (форма), ст. 77, ст. 97, ст. 117–118 и ст. 123–126 (просрочка, отказ от договора, расторжение), ст. 138 (чрезмерное затруднение исполнения), ст. 147, ст. 179 (неустойка), ст. 183–184 и ст. 188 (уступка требования), ст. 237, ст. 470–478 (договор подряда, недостатки, приемка, исковая давность), ст. 480 (твердая цена) — mevzuat.gov.tr
Закон об этажной собственности № 634 — ст. 10 (установление этажной собственности и kat irtifakı (сервитут на строящийся объект до оформления этажной собственности)) — mevzuat.gov.tr
Закон Турции о регистрации недвижимости № 2644 — ст. 26 (внесение и погашение отметки о договорах строительства в обмен на долю земельного участка) — mevzuat.gov.tr
Закон Турции о нотариате № 1512 — ст. 60 (обязанности нотариусов), ст. 82 (правовые последствия нотариальных действий), ст. 89 (сделки, требующие нотариальной формы) — mevzuat.gov.tr
Гражданский процессуальный кодекс Турции № 6100 — ст. 1–2 (подсудность), ст. 6, ст. 10, ст. 12, ст. 18 (территориальная подсудность), ст. 389 (обеспечительная мера), ст. 400 (обеспечение доказательств) — mevzuat.gov.tr
Торговый кодекс Турции № 6102 — ст. 4 (коммерческое дело), ст. 5 (коммерческий суд первой инстанции), ст. 5/A (медиация по денежным требованиям) — mevzuat.gov.tr
Закон Турции о медиации в правовых спорах № 6325 — ст. 18/B (споры о недвижимости, для которых медиация является обязательным условием обращения в суд), ст. 18/A (отказ в рассмотрении по процессуальным основаниям) — mevzuat.gov.tr
Связанные страницы
- Право аренды и недвижимости — родительская страница
- Договорное право
- Договор обещания продажи
- Иск об аннулировании записи о праве собственности и новой регистрации
Данный текст носит общий информационный характер и не является юридической консультацией. Поскольку обстоятельства каждого дела различны, для вашей конкретной ситуации рекомендуется получить правовую помощь от адвоката.