Выселение в связи с потребностью — это прекращение договора аренды в судебном порядке арендодателем, когда у него возникает необходимость использовать арендованное имущество в качестве жилья или коммерческого помещения для себя или близких, указанных в законе (ст. 350/1 ТКО).
Письмо арендатору «мне нужно жильё, освободите» само по себе не прекращает договор. Иск подаётся в течение одного месяца с момента окончания срока аренды по срочному договору; для договора с неопределённым сроком и для нового собственника, купившего арендованное имущество, срок исчисляется иначе (ст. 350, ст. 351 ТКО). До подачи иска обязательно обращение к медиатору, и это обращение должно учитываться вместе с месячным сроком (Закон № 6325, ст. 18/B). Эти правила применяются к аренде жилья и крытых коммерческих помещений (ст. 339 ТКО).
Общие рамки арендных отношений описаны на странице Право аренды и недвижимости.
Условия иска о выселении в связи с потребностью: чья потребность учитывается?
Закон перечисляет лиц, чья потребность учитывается. Арендодатель может прекратить договор в судебном порядке, если возникла необходимость использовать арендованное имущество в качестве жилья или коммерческого помещения для себя, супруга, нисходящих, восходящих или иных лиц, которых он по закону обязан содержать (ст. 350/1 ТКО).
Три детали, требуемые законом при выселении в связи с потребностью, следуют из этой фразы:
- Нисходящие и восходящие перечислены: дети, внуки, мать, отец, бабушка, дедушка.
- Брат или сестра прямо в статье не названы. Они могут подпадать под действие нормы в той мере, в какой арендодатель по закону обязан их содержать. Согласно Гражданскому кодексу Турции, каждый обязан выплачивать алименты восходящим, нисходящим и братьям и сёстрам, которые без такой помощи окажутся в бедности; обязанность братьев и сестёр по выплате алиментов зависит от их благосостояния (ст. 364 ГКТ). То есть должно быть выполнено два условия одновременно: брат или сестра без помощи окажется в бедности, а арендодатель, обязанный платить алименты, должен быть состоятельным. Поэтому выселение для брата или сестры не является автоматическим.
- Закон говорит не просто о потребности; он требует необходимости использовать арендованное имущество именно в связи с этой потребностью. Статья требует не предпочтения, а необходимости.
На практике суд проверяет, является ли заявленная потребность реальной, искренней и необходимой. Заявления «мне нужно жильё» недостаточно; потребность должна быть подтверждена конкретными фактами. Бремя доказывания лежит на арендодателе, подавшем иск (ст. 190 ГПК Турции).
Реконструкция и застройка — в той же статье. Если для реконструкции или застройки арендованного имущества необходимы существенный ремонт, расширение или перестройка и во время этих работ использование арендованного имущества невозможно, арендодатель может прекратить договор тем же способом — через суд (ст. 350/2 ТКО). Оба условия действуют одновременно: недостаточно, чтобы работы были необходимы; требуется также невозможность использования во время работ.
Если арендованное имущество принадлежит нескольким лицам, при долевой собственности расторжение договора аренды относится к важным управленческим решениям, для которых требуется решение большинством долей и большинством сособственников (ст. 691 ГКТ); до подачи иска следует оценить, как обеспечить такое большинство.
В какой срок подаётся иск о выселении в связи с потребностью?
Срок — один месяц, но начало этого месяца зависит от вида договора (ст. 350 ТКО):
| Договор | Когда начинается месячный срок |
|---|---|
| Срочный | По окончании срока. Если арендатор не уведомит не менее чем за пятнадцать дней до окончания срока, договор продлевается на один год на тех же условиях (ст. 347 ТКО). На практике окончание каждого продлённого года аренды в этом отношении также считается «окончанием срока». |
| Бессрочный | С даты, определяемой с соблюдением периода расторжения и срока уведомления о расторжении по общим положениям об аренде. При аренде недвижимости это окончание арендного периода, определяемого местным обычаем, а при отсутствии такого обычая — окончание шестимесячного арендного периода; срок уведомления о расторжении — три месяца (ст. 329 ТКО), а периоды исчисляются с даты начала договора (ст. 328 ТКО). |
Срок может продлиться на один год. Если арендодатель не позднее срока, предусмотренного для подачи иска, письменно уведомил арендатора о намерении подать иск, срок подачи иска считается продлённым на один арендный год (ст. 353 ТКО). Если иск не может быть подан в срок, это предусмотренный законом способ сохранить право.
Период медиации должен учитываться при исчислении этого срока. Первое действие, которое необходимо совершить в течение месяца, — обращение к медиатору. В период с момента обращения в бюро медиации до даты составления итогового протокола пресекательный срок не течёт (Закон № 6325, ст. 18/A/15). На практике, поскольку эти месячные сроки считаются пресекательными, обращение сохраняет срок; но после итогового протокола течёт только оставшаяся часть срока. Поэтому к медиатору следует обращаться, не откладывая на последние дни срока.
Что может сделать новый собственник, купивший арендованное имущество?
Квартиры в Аланье, проданные вместе с арендатором, являются предметом этого раздела. Продажа арендованного имущества не прекращает договор аренды: если после заключения договора арендованное имущество по какой-либо причине переходит к другому лицу, новый собственник становится стороной договора аренды (ст. 310 ТКО). Закон предоставляет новому собственнику и собственный способ выселения (ст. 351 ТКО):
- Новый собственник, если возникла необходимость использовать арендованное имущество в качестве жилья или нежилого помещения для тех же лиц, что перечислены выше, может прекратить договор путём подачи иска через шесть месяцев, при условии письменного уведомления арендатора в течение одного месяца с даты приобретения.
- По своему выбору новый собственник может воспользоваться тем же правом путём иска, подаваемого в течение одного месяца с окончания срока договора.
В первом случае уведомление обязательно; во втором — уведомление не требуется, но необходимо дождаться окончания договора. На практике в качестве даты приобретения принимается дата регистрации в свидетельстве о праве собственности (тапу); право собственности на недвижимость также по общему правилу приобретается с регистрацией (ст. 705 Гражданского кодекса Турции). Дата договора о намерении продажи или дата платежа не принимаются во внимание. Закон отдельно не указывает, с какой даты начинается течение шестимесячного срока и в течение какого срока после истечения шести месяцев может быть подан иск; поэтому не следует медлить. В обоих случаях до подачи иска обязательно обращение к медиатору.
Обязательна ли медиация до подачи иска?
Да. По спорам, вытекающим из арендных отношений, обращение к медиатору до подачи иска является условием допустимости иска. Закон делает исключение лишь для положений о выселении арендованной недвижимости в порядке исполнительного производства без судебного решения в соответствии с Законом Турции об исполнительном производстве и банкротстве (Закон № 6325, ст. 18/B/1-a).
Последствия несоблюдения этого условия серьёзны. Если выясняется, что иск подан без обращения к медиатору, иск отклоняется по процессуальным основаниям без проведения каких-либо действий. Если обращение было, но итоговый протокол о недостижении соглашения не приложен к исковому заявлению, суд предоставляет недельный окончательный срок; если и этот срок пропущен, иск отклоняется по процессуальным основаниям (ст. 18/A/2). Медиатор завершает процедуру в течение трёх недель с момента назначения; этот срок может быть продлён не более чем на одну неделю в необходимых случаях (ст. 18/A/9).
Сторона, не явившаяся на первую встречу без уважительной причины, даже если она выиграет дело, несёт ответственность за половину судебных расходов, которые обязана оплатить другая сторона (ст. 18/A/11).
Если в рамках медиации достигнуто соглашение, получение отметки об исполнительной силе соглашения является обязательным; в отношении соглашений, касающихся недвижимости, эта отметка получается в турецком суде гражданского правосудия по месту нахождения недвижимости (ст.18/B/3). Для жилья в Аланье отметка также получается в местном турецком суде гражданского правосудия. Соглашение с отметкой считается документом, имеющим силу судебного решения (ст.18/2); по вопросам, по которым достигнуто соглашение, стороны больше не могут предъявлять иск (ст.18/5). Подробнее о процессе — в статье выселение и процесс медиации по спорам об аренде.
В каком суде и где рассматривается дело?
Подсудность по роду дела. Суды гражданского правосудия рассматривают, независимо от цены или суммы иска, все споры, вытекающие из арендных отношений, включая иски о взыскании арендной платы, за исключением положений о выселении из арендованной недвижимости без судебного решения в порядке, предусмотренном Законом Турции об исполнительном производстве и банкротстве (ГПК Турции ст.4/1-a).
Территориальная подсудность. Судом общей подсудности является суд по месту жительства ответчика на момент предъявления иска (ГПК Турции ст.6). Иски, вытекающие из договора, могут быть предъявлены также в суде места исполнения договора (ГПК Турции ст.10); обязанность возвратить арендованную вещь является обязательством по передаче индивидуально-определённой вещи и при отсутствии иного соглашения исполняется в месте нахождения арендованного имущества (ТК Турции ст.89). Закон также устанавливает исключительную подсудность суда по месту нахождения недвижимости для исков о владении недвижимостью (ГПК Турции ст.12). Входит ли иск о выселении в сферу этой исключительной подсудности — вопрос спорный; какой бы позиции ни придерживаться, иск, предъявленный в суде по месту нахождения арендованного имущества, изначально исключает спор о подсудности. Включенное в договор аренды условие «компетентны суды…» не является действительным соглашением о подсудности, если стороны не являются коммерсантами или публичными юридическими лицами (ГПК Турции ст.17).
Судебное разбирательство. Применяется упрощенный порядок; стороны обязаны представить все свои доказательства вместе со своими процессуальными документами (ГПК Турции ст.316, ст.318). Срок для ответа арендатора составляет две недели с момента вручения искового заявления (ГПК Турции ст.317).
Исполнительный путь — отдельный. В некоторых случаях, например при неуплате арендной платы, можно требовать выселения без судебного решения в рамках исполнительного производства; арендодатель, опирающийся на письменное обязательство освободить помещение, также может обратиться к исполнительному органу (ТК Турции ст.352/1). Этот путь урегулирован в отдельной главе Закона Турции об исполнительном производстве и банкротстве, посвященной аренде (ЗТИБ ст.269 и далее; подробнее на странице Исполнительное производство и банкротство) и не подпадает под требование обязательной медиации. Если же арендодатель выбирает путь судебного иска по тому же основанию, он обязан сначала обратиться к медиатору. Для выселения в связи с потребностью арендодателя исполнительного пути не существует; закон связывает это основание исключительно с судебным иском (ТК Турции ст.350).
Приводится ли решение в исполнение до вступления в силу? Способы обжалования
Решение турецкого суда гражданского правосудия, за исключением решений, которые являются окончательными ввиду того, что сумма ниже денежного предела, может быть обжаловано в апелляционном порядке в региональный апелляционный суд в течение двух недель с момента вручения решения (ГПК Турции ст.341, ст.345). Кассационное обжалование решения регионального апелляционного суда по спорам, вытекающим из арендных отношений, ограничено; закон исходит из того, превышает ли трехмесячная сумма арендной платы порог кассационного обжалования (ГПК Турции ст.362/1-b). Поскольку пределы пересматриваются каждый год и во внимание принимается сумма на дату предъявления иска, конкретные цифры здесь не приводятся (Доп. ст. ГПК Турции 1).
Обжалование не приостанавливает исполнение решения; решения, которые не могут быть исполнены до вступления в силу, — это решения, касающиеся личного статуса, семейного права и вещных прав на недвижимость (ГПК Турции ст.350, ст.367). На практике решение о выселении на основании договора аренды к таким не относится, поэтому может быть передано на принудительное исполнение до вступления в силу. Отдел принудительного исполнения предписывает арендатору передать недвижимость в течение семи дней (ЗТИБ ст.26). Арендатору, обжаловавшему решение, предоставляется срок для получения решения о приостановлении исполнения при условии внесения обеспечения, которое сочтет приемлемым суд принудительного исполнения (ЗТИБ ст.36).
Правило трех лет после выселения и возмещение убытков
Выселение по основанию потребности не завершает дело: закон возлагает на арендодателя отдельное обязательство на три года после выселения, и это правило затрагивает обе стороны.
Если арендодатель добился освобождения арендованного имущества в целях удовлетворения потребности, он без уважительной причины не вправе сдавать это имущество в аренду другому лицу, кроме прежнего арендатора, до истечения трех лет (ТК Турции ст.355/1).
Недвижимость, освобожденная для реконструкции и благоустройства, также в прежнем состоянии не может быть сдана в аренду другому лицу без уважительной причины до истечения трех лет. Прежний арендатор имеет преимущественное право аренды реконструированной или благоустроенной недвижимости на новых условиях и по новой арендной плате; это право должно быть реализовано в течение одного месяца после письменного уведомления арендодателя. Пока это преимущественное право не прекращено, недвижимость не может быть сдана в аренду другому лицу до истечения трех лет (ТК Турции ст.355/2).
Санкция за нарушение указана в самой статье: если арендодатель нарушает эти положения, он обязан выплатить прежнему арендатору не менее суммы годовой арендной платы, уплаченной за последний год аренды (ТК Турции ст.355/3).
Имеет ли смысл включать в договор условие «при возникновении потребности помещение освобождается»?
Закон отвечает отрицательно: положения о прекращении договора аренды в судебном порядке не могут быть изменены в ущерб арендатору (ТК Турции ст.354). Все сроки и условия, указанные в этом разделе, подпадают под действие этого правила. Условие договора, предоставляющее более широкие возможности выселения, чем предусмотрено законом, не заменяет установленных законом условий.
К каким договорам аренды применяются эти правила?
Все правила на этой странице относятся к аренде жилых помещений и крытых коммерческих помещений; однако эти положения не применяются к аренде недвижимости, которая по своему характеру предназначена для временного использования, на срок шесть месяцев и менее (ТК Турции ст.339).
Это исключение важно для летних домов и краткосрочной аренды в Аланье. Для применения исключения необходимы одновременно два условия: недвижимость должна быть по своему характеру предназначена для временного использования, и срок аренды должен составлять шесть месяцев или менее.
Не следует путать с другими основаниями выселения
Истечение срока само по себе не является основанием. Арендодатель не может прекратить договор, ссылаясь лишь на истечение срока. Прекращение без указания причины возможно только в следующих случаях: при срочном договоре — по истечении десятилетнего периода продления, с уведомлением не менее чем за три месяца до окончания каждого последующего года продления; при бессрочном договоре — по истечении десяти лет с начала аренды, путем уведомления о расторжении в соответствии с общими положениями. Сохраняются также случаи, дающие право на расторжение в соответствии с общими положениями (Турецкий кодекс обязательственного права, ст.347). Для аренды жилых помещений и крытых коммерческих помещений действительность уведомления о расторжении зависит от соблюдения письменной формы (Турецкий кодекс обязательственного права, ст.348).
Закон объединяет в отдельной статье основания, возникающие по вине арендатора и реализуемые в судебном порядке (Турецкий кодекс обязательственного права, ст.352):
| Основание | Что говорит закон |
|---|---|
| Письменное обязательство освободить помещение | Если арендатор после передачи арендованного имущества в письменной форме обязался освободить его к определённой дате, но не освободил, арендодатель может прекратить договор, обратившись в исполнительное производство или подав иск в течение одного месяца с этой даты |
| Два обоснованных предупреждения | Если арендатор в течение срока аренды по договорам на срок менее года, а по договорам на один год и более — в течение одного арендного года или периода, превышающего один арендный год, не уплатил арендную плату, что послужило основанием для двух письменных обоснованных предупреждений, арендодатель может прекратить договор в судебном порядке в течение одного месяца после окончания срока аренды, а при аренде на срок более одного года — после окончания арендного года, в котором были сделаны предупреждения |
| Наличие у арендатора другого жилья | Если у арендатора или его супруга (с которым он проживает совместно) имеется пригодное для проживания жилое помещение в границах муниципалитета того же района или поселка, и арендодатель не знал об этом при заключении договора, он может прекратить договор в судебном порядке в течение одного месяца после окончания срока договора |
Подробнее о способе с письменным обязательством — на странице письменное обязательство освободить помещение.
Отдельно от этого при неуплате арендной платы и ненадлежащем использовании арендованного имущества закон предоставляет возможность расторжения договора после письменного предупреждения с предоставлением срока не менее тридцати дней (Турецкий кодекс обязательственного права, ст.315, ст.316).
Часто задаваемые вопросы
Я направил арендатору предупреждение, но он не выезжает. Могу ли я выселить его напрямую?
Нет. Прекращение договора по причине необходимости урегулировано в законе путем предъявления иска (Турецкий кодекс обязательственного права, ст.350); предупреждение само по себе не прекращает договор. Отдельно существуют два случая, когда закон связывает последствия с письменным уведомлением: уведомление, сделанное новым собственником арендованного имущества в течение одного месяца с даты приобретения, является условием для иска, который будет подан через шесть месяцев (Турецкий кодекс обязательственного права, ст.351); а письменное уведомление о намерении подать иск, сделанное в установленный срок, продлевает срок подачи иска на один арендный год (Турецкий кодекс обязательственного права, ст.353). Ни одно из них само по себе не обеспечивает выселение.
Могу ли я сменить замок или вынести вещи, если арендатор не выезжает?
Нет. Арендатор является владельцем арендованного имущества. Лицо, захватившее вещь, находящуюся во владении другого лица, обязано вернуть её, даже если оно утверждает, что имеет на неё преимущественное право (ГК Турции ст.982). Выселение возможно только на основании судебного решения или в порядке исполнительного производства, предусмотренного законом.
Я купил дом, в котором живёт арендатор. Сколько мне нужно ждать?
Есть два пути. Если вы в течение одного месяца с даты приобретения (на практике — с даты регистрации в свидетельстве о праве собственности (тапу)) направите арендатору письменное уведомление, вы сможете предъявить иск по истечении шести месяцев. Если уведомление не было сделано, остаётся возможность предъявить иск в течение одного месяца с момента окончания срока договора (Турецкий кодекс обязательств, ст.351). В обоих случаях перед подачей иска необходимо обратиться к медиатору.
Могу ли я подать иск о выселении для моего брата?
Закон прямо не называет брата; в нём сказано: «иные лица, которых он обязан содержать по закону» (Турецкий кодекс обязательств, ст.350/1). Брат подпадает под это определение лишь в той мере, в какой это соответствует алиментной обязанности по Гражданскому кодексу Турции: необходимо, чтобы брат без получения помощи оказался бы в нужде, а вы находились бы в достатке (Гражданский кодекс Турции, ст.364). Требуется оценка конкретных обстоятельств.
Можно ли требовать выселения в связи с потребностью до истечения десяти лет аренды?
Да. Десятилетний срок удлинения касается прекращения договора арендодателем без указания причины (Турецкий кодекс обязательств, ст.347). Выселение в связи с потребностью является отдельным основанием для иска и подчиняется собственным срокам (Турецкий кодекс обязательств, ст.350).
Применимое законодательство
6098 Турецкого кодекса обязательств — ст.89 (место исполнения), ст.310 (переход права собственности на арендованное имущество), ст.315–316 (просрочка и обязанность заботливости), ст.328–329 (расторжение договора аренды, заключённого на неопределённый срок), ст.339 (сфера применения), ст.347–348 (прекращение договора путём уведомления), ст.350 (потребность, перестройка и строительство), ст.351 (потребность нового собственника), ст.352 (основания, исходящие от арендатора), ст.353 (продление срока для предъявления иска), ст.354 (исчерпывающий характер оснований для иска), ст.355 (запрет повторной сдачи внаём) — mevzuat.gov.tr
4721 Гражданского кодекса Турции — ст.364 (лица, обязанные уплачивать алименты), ст.691 (важные управленческие действия), ст.705 (приобретение права собственности на недвижимость путём регистрации), ст.982 (право на иск при захвате владения) — mevzuat.gov.tr
6100 Гражданского процессуального кодекса Турции — ст.4 (подсудность турецких судов гражданского правосудия), ст.6, ст.10, ст.12 и ст.17 (подсудность по территориальному признаку), ст.190 (бремя доказывания), ст.316–318 (упрощённое производство), ст.341, ст.345, ст.350, ст.362, ст.367 и дополнительная статья 1 (способы обжалования) — mevzuat.gov.tr
Закон Турции о медиации в гражданско-правовых спорах №6325 — ст.18 (соглашение об урегулировании), ст.18/A (медиация как условие предъявления иска), ст.18/B (споры об аренде) — mevzuat.gov.tr
Закон Турции об исполнительном производстве и банкротстве №2004 — ст.26 (исполнение судебного решения о выселении), ст.36 (приостановление исполнительного производства), ст.269 и последующие (специальные положения об арендной плате) — mevzuat.gov.tr
Связанные страницы
- Право аренды и недвижимости — родительская страница
- Процедура выселения и медиации в арендных спорах
- Что такое письменное обязательство освободить помещение и когда оно действительно?
- Иск об установлении арендной платы и предел повышения арендной платы
- Иск о возмещении за пользование без правового основания (незаконное занятие)
Данная статья носит общий информационный характер и не является юридическим заключением. Поскольку обстоятельства каждого дела различны, рекомендуется обратиться за юридической помощью к вашему адвокату.