Udsættelse på grund af behov er, at udlejeren ved dom får lejeren udsat, når der består en forpligtelse til at benytte det lejede som bolig eller erhvervslokale for udlejeren selv eller dennes nærtstående, som er opregnet i loven (TBK art. 350/1).
En skrivelse til lejeren om, at “jeg har brug for min bolig, fraflyt”, bringer ikke i sig selv aftalen til ophør. Udsættelsessagen skal anlægges inden en måned fra lejeperiodens udløb ved tidsbestemte aftaler; ved tidsubestemte aftaler og for en ny ejer, der har købt det lejede efterfølgende, løber fristen anderledes (TBK art. 350, art. 351). Forud for sagen er det obligatorisk at henvende sig til en mediator, og denne henvendelse skal indregnes sammen med enmånedsfristen (lov nr. 6325 art. 18/B). Disse regler gælder for leje af boliger og erhvervslokaler (TBK art. 339).
Den overordnede ramme for lejeforholdet beskrives på siden Leje- og ejendomsret.
Betingelser for udsættelse på grund af behov: hvis behov tæller?
Loven opregner behovshaverne udtømmende. Udlejeren kan få lejeren udsat, hvis der består en forpligtelse til at benytte det lejede som bolig eller erhvervslokale på grund af behov for udlejeren selv, dennes ægtefælle, efterkommere, forfædre eller andre personer, som udlejeren efter loven har forsørgelsespligt over for (TBK art. 350/1).
De tre lovbestemte krav ved udsættelse på grund af behov ligger i denne sætning:
- Efterkommere og forfædre er opregnet: børn, børnebørn, mor, far, bedstemor, bedstefar.
- En søskende er ikke nævnt ved navn i bestemmelsen. En søskende kan være omfattet, i det omfang udlejeren efter loven har forsørgelsespligt over for vedkommende. Efter Tyrkiets civillovbog er enhver forpligtet til at yde underholdsbidrag til forfædre, efterkommere og søskende, som ville synke ned i fattigdom, hvis de ikke fik hjælp; søskendes underholdspligt er dog betinget af, at de selv lever i velstand (TMK art. 364). Der kræves således to betingelser opfyldt samtidig: søskenden skal være i en situation, hvor vedkommende ville synke ned i fattigdom uden hjælp, og udlejeren, som er underholdspligtig, skal selv leve i velstand. Udsættelse af en søskende er derfor ikke automatisk.
- Loven taler ikke blot om et behov; den kræver en forpligtelse til at benytte det lejede på grund af dette behov. Det, bestemmelsen kræver, er ikke en præference, men en nødvendighed.
I praksis undersøger retten, om det påberåbte behov er reelt, oprigtigt og tvingende. “Jeg har brug for min bolig” er ikke nok; behovet skal godtgøres ved konkrete omstændigheder. Bevisbyrden påhviler udlejeren, der har anlagt sagen (HMK art. 190).
Genopførelse og byudvikling er omfattet af samme bestemmelse. Hvis væsentlig reparation, udvidelse eller ændring af det lejede med henblik på genopførelse eller byudvikling er nødvendig, og benyttelsen af det lejede er umulig under disse arbejder, kan udlejeren få lejeren udsat på samme måde ved dom (TBK art. 350/2). De to betingelser gælder samtidig: det er ikke nok, at arbejdet er nødvendigt; det kræves også, at benyttelsen er umulig, mens arbejdet pågår.
Hvis det lejede tilhører flere personer er opsigelse af lejeaftalen i sameje med bestemte andele en vigtig forvaltningshandling, som kræver beslutning ved flertal af andele og samejere (TMK art. 691); inden sagsanlæg bør det vurderes, hvordan dette flertal kan opnås.
Inden for hvilken frist anlægges udsættelsessag på grund af behov?
Fristen er en måned, men månedens begyndelse afhænger af aftaletypen (TBK art. 350):
| Aftale | Hvornår begynder den en måneds frist |
|---|---|
| Tidsbestemt | Ved periodens udløb. Medmindre lejeren senest femten dage før periodens udløb har givet meddelelse, forlænges aftalen et år på samme vilkår (Tyrkiets obligationslov art. 347). I praksis anses udløbet af hvert forlænget lejeår også i denne henseende for “periodens udløb”. |
| Tidsubestemt | Fra den dato, der fastlægges under iagttagelse af opsigelsesperioden og opsigelsesvarslet efter de almindelige regler om leje. Ved leje af fast ejendom er dette udløbet af den lejeperiode, der følger af lokal sædvane, eller, hvis en sådan sædvane ikke findes, af en seks måneders lejeperiode; opsigelsesvarslet er tre måneder (Tyrkiets obligationslov art. 329) og perioderne beregnes fra aftalens begyndelsesdato (Tyrkiets obligationslov art. 328). |
Fristen kan forlænges med et år. Hvis udlejeren senest inden for den frist, der er fastsat for sagsanlæg, skriftligt har meddelt lejeren, at sagen vil blive anlagt, anses fristen for sagsanlæg forlænget med et lejeår (Tyrkiets obligationslov art. 353). Hvis sagen ikke kan anlægges inden for fristen, er dette den lovbestemte måde at bevare retten på.
Mægling skal beregnes sammen med denne frist. Den første handling, der skal foretages inden en måned, er at indbringe sagen for en mediator. I perioden fra indbringelsen for mediationskontoret til datoen for den sidste protokol løber den præklusive frist ikke (lov nr. 6325 art. 18/A/15). I praksis anses disse en måneds frister for præklusive, og indbringelsen bevarer fristen; men efter den sidste protokol løber kun den resterende del af fristen. Derfor bør man indbringe sagen for en mediator uden at vente til de sidste dage af fristen.
Hvad kan den nye ejer, der senere har købt det lejede, gøre?
Lejligheder i Alanya, der sælges med lejer, er genstanden for dette afsnit. Salg af det lejede bringer ikke lejeaftalen til ophør: hvis det lejede efter aftalens indgåelse skifter ejer af en hvilken som helst grund, indtræder den nye ejer i lejeaftalen (Tyrkiets obligationslov art. 310). Loven giver desuden den nye ejer en egen mulighed for udsættelse (Tyrkiets obligationslov art. 351):
- Hvis den nye ejer har behov for at bruge det lejede som bolig eller erhvervslokale for de samme personer, der er nævnt ovenfor, kan denne inden en måned fra erhvervelsesdatoen og på betingelse af skriftlig meddelelse til lejeren bringe lejeaftalen til ophør ved en sag, der anlægges seks måneder senere.
- Den nye ejer kan, hvis denne ønsker det, udøve samme ret ved en sag, der anlægges inden en måned fra aftaleperiodens udløb.
I den første mulighed er en meddelelse obligatorisk; i den anden mulighed kræves ingen meddelelse, men kontraktens udløb afventes. I praksis lægges datoen for registreringen i tingbogen på skøde (tapu) til grund som erhvervelsestidspunkt; ejendomsret til fast ejendom erhverves som hovedregel ved registrering (Tyrkiets civillovbog art. 705). Datoen for en købsaftale eller betalingen lægges ikke til grund. Loven angiver ikke særskilt, fra hvilken dato fristen på seks måneder løber, eller hvor lang tid efter udløbet af de seks måneder sagen skal anlægges; derfor bør man ikke vente. I begge muligheder er det obligatorisk at henvende sig til en mediator inden sagens anlæg.
Er mægling obligatorisk, før der anlægges sag?
Ja. Ved tvister, der udspringer af lejeforholdet, er det en procesforudsætning, at der er indledt mægling, før der anlægges sag. Loven undtager alene bestemmelserne om udsættelse af lejede faste ejendomme ved tvangsfuldbyrdelse uden forudgående dom i henhold til Tyrkiets lov om tvangsfuldbyrdelse og konkurs (lov nr. 6325 art. 18/B/1-a).
Konsekvensen af en procesforudsætning er alvorlig. Hvis det viser sig, at der er anlagt sag uden nogen henvendelse til en mægler, afvises sagen uden nogen sagsbehandling. Er der henvendt sig til en mægler, men slutprotokollen om manglende enighed ikke vedlagt stævningen, fastsætter retten en frist på en uge; overskrides også denne frist, afvises sagen (art. 18/A/2). Mægleren afslutter sagen inden tre uger fra udpegelsen; denne frist kan i tvingende tilfælde forlænges med højst en uge (art. 18/A/9).
En part, der uden gyldig grund udebliver fra det første møde, hæfter, selv om parten får medhold i sagen, for halvdelen af de sagsomkostninger, som modparten ellers skal betale (art. 18/A/11).
Opnås der enighed i mægling, er det obligatorisk at få en påtegning om, at aftaledokumentet kan tvangsfuldbyrdes; for så vidt angår aftaledokumenter om fast ejendom hentes denne påtegning hos den tyrkiske civil fredsdomstol på det sted, hvor ejendommen ligger (art. 18/B/3). For en bolig i Alanya hentes påtegningen ligeledes hos den tyrkiske civil fredsdomstol dér. Et aftaledokument med påtegning anses for et dokument med domstilsvarende retsvirkning (art. 18/2); i de spørgsmål, der er opnået enighed om, kan parterne ikke længere anlægge sag (art. 18/5). Nærmere om processen findes i artiklen fraflytning og mægling i lejetvister.
Ved hvilken domstol og hvor behandles sagen?
Saglig kompetence. De tyrkiske civil fredsdomstole behandler, uanset sagens værdi eller beløb, og med undtagelse af bestemmelserne om fraflytning af lejede faste ejendomme ad rettens vej uden forudgående dom i henhold til Tyrkiets lov om tvangsfuldbyrdelse og konkurs, alle tvister, der udspringer af lejeforholdet, herunder også fordringssager (Tyrkiets retsplejelov art. 4/1-a).
Værneting. Den almindeligt kompetente domstol er domstolen på sagsøgtes bopæl på tidspunktet for sagens anlæggelse (HMK art.6). Sager, der udspringer af en aftale, kan også anlægges ved domstolen på stedet, hvor aftalen skal opfyldes (HMK art.10); pligten til at tilbagelevere det lejede er en partsydelse, og medmindre andet er aftalt, opfyldes den på stedet, hvor det lejede befinder sig (TBK art.89). Loven gør desuden domstolen på stedet, hvor den faste ejendom befinder sig, ene kompetent i sager om besiddelse af fast ejendom (HMK art.12). Det er omtvistet, om en fraflytningssag er omfattet af denne enekompetence; uanset hvilket synspunkt der lægges til grund, undgår en sag anlagt ved domstolen på stedet, hvor det lejede befinder sig, enhver værnetingsstrid. En bestemmelse i lejeaftalen om, at »… retter er kompetente«, er ikke en gyldig værnetingsaftale, medmindre parterne er erhvervsdrivende eller offentlige juridiske personer (HMK art.17).
Retsforhandling. Den simple retsplejeform anvendes; parterne skal fremlægge alle deres beviser sammen med deres processkrifter (HMK art.316, art.318). Lejerens svarskriftfrist er to uger fra forkyndelsen af stævningen (HMK art.317).
Tvangsfuldbyrdelsesvejen er separat. I visse tilfælde, såsom manglende betaling af leje, kan fraflytning kræves gennem almindelig tvangsfuldbyrdelse uden dom; udlejeren kan også indgive begæring til fogedretten baseret på en skriftlig fraflytningserklæring (TBK art.352/1). Denne vej er reguleret i et særskilt kapitel om lejemål i Tyrkiets lov om tvangsfuldbyrdelse og konkurs (İİK art.269 ff.; nærmere på siden Tvangsfuldbyrdelse og konkurs) og falder uden for mæglingskravet. Den udlejer, der vælger at anlægge sag af samme grund, skal derimod først indbringe sagen for en mægler. Fraflytning på grund af behov har ingen tvangsfuldbyrdelsesvej; loven knytter denne grund alene til et søgsmål (TBK art.350).
Kan en dom fuldbyrdes, før den er endelig? Retsmidler
Med undtagelse af afgørelser, der er endelige, fordi de ligger under den beløbsmæssige grænse, kan der indgives anke til den regionale appeldomstol over en afgørelse truffet af en tyrkisk civil fredsdomstol inden to uger fra afgørelsens forkyndelse (HMK art.341, art.345). Kassationsanke over den regionale appeldomstols afgørelse er begrænset i sager, der udspringer af lejeforholdet; loven ser på, om tre måneders leje overstiger grænsen for kassationsanke (HMK art.362/1-b). Da grænserne fastsættes på ny hvert år, og beløbet på tidspunktet for sagens anlæggelse lægges til grund, angives der ikke beløb her (HMK Ekstra art.1).
Anvendelse af et retsmiddel udsætter ikke afgørelsens fuldbyrdelse; de afgørelser, der ikke kan fuldbyrdes, før de er endelige, er afgørelser om personret, Familieret og tinglige rettigheder over fast ejendom (HMK art.350, art.367). I praksis betragtes en fraflytningsafgørelse baseret på en lejeaftale ikke som en af disse, og den kan derfor fuldbyrdes, før den er endelig. Fogedkontoret pålægger lejeren at fraflytte ejendommen inden syv dage (İİK art.26). Den lejer, der har indgivet anke, får en frist til at opnå en afgørelse om udsættelse af fuldbyrdelsen, hvis lejeren stiller den sikkerhed, som fogedretten antager (İİK art.36).
Treårsreglen efter fraflytning og erstatning
Sagen slutter ikke med en fraflytningsafgørelse begrundet i behov: Loven pålægger udlejeren en særlig forpligtelse i tre år efter fraflytningen, og denne regel berører begge parter.
Når udlejeren har fået det lejede fraflyttet med henblik på eget behov, kan udlejeren ikke uden en berettiget grund udleje det til andre end den tidligere lejer, før der er gået tre år (TBK art.355/1).
Ejendomme, der er fraflyttet med henblik på genopførelse og byudvikling, kan heller ikke uden en berettiget grund udlejes til andre i deres tidligere stand, før der er gået tre år. Den tidligere lejer har fortrinsret til at leje de genopførte og byudviklede ejendomme i deres nye stand og til den nye leje; denne ret skal udnyttes inden en måned efter udlejerens skriftlige meddelelse. Så længe denne fortrinsret ikke er bragt til ophør, kan ejendommen ikke udlejes til andre, før der er gået tre år (TBK art.355/2).
Sanktionen for overtrædelse er fastsat i bestemmelsen: Hvis udlejeren handler i strid med disse regler, er udlejeren forpligtet til at betale den tidligere lejer en erstatning, der ikke er mindre end den årlige leje, der blev betalt i det seneste lejeår (TBK art.355/3).
Er det nyttigt at skrive “fraflytning ved behov” i kontrakten?
Loven siger nej: bestemmelserne om ophør af lejeaftalen ved søgsmål kan ikke ændres til skade for lejeren (TBK art.354). Alle frister og betingelser under denne overskrift er omfattet af denne regel. En kontraktbestemmelse, der giver en videre adgang til fraflytning end loven, træder ikke i stedet for de lovbestemte betingelser.
I hvilke lejeaftaler finder bestemmelserne anvendelse?
Alle reglerne på denne side vedrører boliglejemål og lejemål om overdækkede erhvervslokaler; men bestemmelserne finder ikke anvendelse på ejendomme, der efter deres art er bestemt til midlertidig brug, når de udlejes i seks måneder eller derunder (TBK art.339).
Denne undtagelse er vigtig for sommerhus- og korttidsudlejning i Alanya. For undtagelsen kræves to betingelser opfyldt samtidig: ejendommen skal efter sin art være bestemt til midlertidig brug, og udlejningen skal vare seks måneder eller derunder.
Må ikke forveksles med andre fraflytningsgrunde
Udløbet af lejeperioden er ikke i sig selv en grund til at bringe lejeaftalen til ophør. Udlejeren kan ikke bringe aftalen til ophør alene under henvisning til lejeperiodens udløb. Opsigelse uden angivelse af grund er kun mulig i følgende tilfælde: ved en tidsbestemt aftale ved udløbet af den tiårige forlængelsesperiode, hvis udlejeren giver meddelelse mindst tre måneder før udløbet af hvert efterfølgende forlængelsesår; ved en tidsubestemt aftale når der er gået ti år fra lejeperiodens begyndelse, ved opsigelse efter de almindelige regler. Tilfælde, hvor opsigelse efter de almindelige regler er berettiget, berøres ikke heraf (TBK art. 347). Ved bolig- og erhvervslejemål i bygninger er gyldigheden af en opsigelse betinget af, at den sker skriftligt (TBK art. 348).
Loven samler de grunde, der hidrører fra lejeren, og som gøres gældende ad rettens vej, i en særskilt bestemmelse (TBK art. 352):
| Grund | Hvad loven siger |
|---|---|
| Skriftlig fraflytningserklæring | Hvis lejeren efter overleveringen af det lejede skriftligt har forpligtet sig til at fraflytte det lejede på en bestemt dato, men ikke er fraflyttet, kan udlejeren bringe aftalen til ophør ved inden en måned fra denne dato at indlede tvangsfuldbyrdelse eller anlægge sag. |
| To berettigede påkrav | Hvis lejeren ved aftaler med en varighed under et år inden for lejeperioden, eller ved aftaler med en varighed på et år eller derover inden for et lejeår eller en periode, der overstiger et lejeår, har givet anledning til to skriftlige berettigede påkrav på grund af manglende betaling af lejen, kan udlejeren bringe aftalen til ophør ved at anlægge sag inden en måned regnet fra udløbet af lejeperioden eller, ved lejemål med en varighed over et år, fra udløbet af det lejeår, hvori påkravene blev afgivet. |
| Lejerens anden bolig | Hvis lejeren eller dennes ægtefælle, som vedkommende bor sammen med, har en beboelig bolig inden for grænserne af samme distrikt eller bykommune, og udlejeren ikke kendte til dette ved aftalens indgåelse, kan udlejeren bringe aftalen til ophør ved at anlægge sag inden en måned regnet fra aftalens udløb. |
Nærmere om den skriftlige fraflytningserklæring findes på siden skriftlig fraflytningserklæring.
Herudover giver loven mulighed for at bringe aftalen til ophør efter en skriftlig påmindelse med en frist på mindst tredive dage, når lejen ikke betales, eller det lejede ikke benyttes med fornøden omhu (Tyrkiets obligationslov art. 315, art. 316).
Ofte stillede spørgsmål
Jeg har sendt lejeren et påkrav, men vedkommende flytter ikke. Kan jeg sætte lejeren ud med det samme?
Nej. Ophør på grund af behov er reguleret i loven som en sag, der skal anlægges ved domstolene (Tyrkiets obligationslov art. 350); et påkrav alene bringer ikke aftalen til ophør. Loven tillægger skriftlig meddelelse retsvirkning i to særskilte tilfælde: den meddelelse, som en erhverver af det lejede afgiver inden en måned regnet fra erhvervelsen, er en betingelse for en sag, der skal anlægges seks måneder senere (Tyrkiets obligationslov art. 351); og en rettidig skriftlig meddelelse om, at der vil blive anlagt sag, forlænger søgsmålsfristen med ét lejeår (Tyrkiets obligationslov art. 353). Ingen af disse medfører i sig selv udsættelse.
Hvis lejeren ikke flytter, kan jeg så skifte låsen eller fjerne vedkommendes ejendele?
Nej. Lejeren er besidder af det lejede. Den, der fratager en anden besiddelsen af en ting, er forpligtet til at levere tingen tilbage, selv om vedkommende hævder at have en bedre ret til tingen (Tyrkiets civillovbog art. 982). Udsættelse kan kun ske ved dom eller ved den i loven foreskrevne tvangsfuldbyrdelse.
Jeg har købt huset sammen med lejeren. Hvor længe skal jeg vente?
Der er to muligheder. Hvis du giver lejeren skriftlig meddelelse inden en måned regnet fra erhvervelsen (i praksis fra tinglysningsdatoen i tingbogen), kan du anlægge sag, når fristen på seks måneder er udløbet. Har du ikke givet meddelelse, kan du stadig anlægge sag inden en måned regnet fra lejeaftalens udløb (TBK art. 351). I begge tilfælde skal du benytte mediation, før du anlægger sag.
Kan jeg anlægge en fraflytningssag for min bror?
Loven nævner ikke en bror specifikt; den siger “andre personer, som man efter loven er forpligtet til at forsørge” (Tyrkiets obligationsretslov art. 350/1). En bror kan kun falde ind under denne definition i det omfang, forsørgelsespligten efter Tyrkiets civillovbog gælder: det kræves, at broderen ville synke ned i fattigdom uden hjælp, og at De selv lever i velstand (Tyrkiets civillovbog art. 364). Det konkrete forhold skal vurderes.
Kan der kræves fraflytning på grund af behov, før lejeaftalen har nået ti år?
Ja. Tiårs-forlængelsesperioden vedrører udlejers ret til at bringe aftalen til ophør uden grund (Tyrkiets obligationsretslov art. 347). Fraflytning på grund af behov er en selvstændig søgsmålsgrund og er underlagt sine egne frister (Tyrkiets obligationsretslov art. 350).
Retsgrundlag
Tyrkiets obligationsretslov nr. 6098 — art. 89 (opfyldelsessted), art. 310 (ejerskifte af det lejede), art. 315–316 (misligholdelse og omsorgspligt), art. 328–329 (opsigelse ved lejeaftale uden bestemt varighed), art. 339 (anvendelsesområde), art. 347–348 (ophør ved opsigelse), art. 350 (behov, genopførelse og byfornyelse), art. 351 (den nye ejers behov), art. 352 (grunde, der hidrører fra lejeren), art. 353 (forlængelse af søgsmålsfristen), art. 354 (begrænsning af søgsmålsgrunde), art. 355 (forbud mod genudlejning) — mevzuat.gov.tr
Tyrkiets civillovbog nr. 4721 — art. 364 (forsørgelsespligtige), art. 691 (væsentlige forvaltningshandlinger), art. 705 (erhvervelse af ejendomsret til fast ejendom ved tinglysning), art. 982 (søgsmålsret ved besiddelseskrænkelse) — mevzuat.gov.tr
Tyrkiets retsplejelov nr. 6100 — art. 4 (den tyrkiske civil fredsdomstols kompetence), art. 6, art. 10, art. 12 og art. 17 (værneting), art. 190 (bevisbyrde), art. 316–318 (forenklet rettergang), art. 341, art. 345, art. 350, art. 362, art. 367 og tillægsbestemmelse art. 1 (retsmidler) — mevzuat.gov.tr
Lov nr. 6325 om mægling i civile tvister — art. 18 (forligsaftale), art. 18/A (mægling som procesforudsætning), art. 18/B (lejetvister) — mevzuat.gov.tr
Tyrkiets lov om tvangsfuldbyrdelse og konkurs nr. 2004 — art. 26 (fuldbyrdelse af fraflytningsdom), art. 36 (udsættelse af fuldbyrdelse), art. 269 ff. (særlige bestemmelser om husleje) — mevzuat.gov.tr
Relaterede sider
- Leje- og ejendomsret — oversigtsside
- Fraflytning og mæglingsproces ved lejetvister
- Hvad er en skriftlig fraflytningserklæring, og hvornår er den gyldig?
- Sag om fastsættelse af leje og lejeforhøjelsesloft
- Sag om vederlag for brug uden retligt grundlag (hæftelse for uretmæssig besiddelse)
Denne tekst har til formål at give generel juridisk information og udgør ikke juridisk rådgivning. Da omstændighederne i hver sag er forskellige, anbefales det at søge juridisk bistand hos Deres advokat for Deres konkrete situation.