Aftale om løfte om salg af fast ejendom (løfte om salg af fast ejendom) er den aftale, hvorved parterne forpligter sig til senere at indgå en aftale om salg af fast ejendom. Det er en foraftale: Den overfører ikke ejendomsretten, men skaber en forpligtelse til at indgå den aftale, der skal overføre ejendomsretten. For at være gyldig skal den som hovedregel oprettes i notarial form hos en notar.
Salgsløftet giver køberen en personlig ret, fordi erhvervelse af ejendomsret til fast ejendom sker ved tinglysning (TMK art. 705/1). Beskyttelsen af denne ret over for senere rettighedshavere over ejendommen afhænger af, at der foretages en anmærkning i tingbogen (tapu).
For den generelle ramme for fast ejendomsret henvises til Leje- og ejendomsret, og for de almindelige regler om form, misligholdelse og forældelse henvises til siden Aftaleret. Her beskrives de regler, der er specifikke for salgsløftet.
I hvilken form skal en aftale om salgsløfte oprettes hos notar?
Loven er klar: For at salg af fast ejendom er gyldigt, kræves det, at aftalen oprettes i officiel form; løfte om salg af fast ejendom, tilbagekøbs- og købsaftaler bliver ikke gyldige, medmindre de oprettes i officiel form (TBK art. 237/1-2). Samme resultat følger af reglen om foraftaler: bortset fra lovbestemte undtagelser afhænger en foraftales gyldighed af formen for den aftale, der senere skal indgås (TBK art. 29/2).
Tyrkiets notarlov regner “løfte om salg af fast ejendom” blandt de transaktioner, der skal oprettes i notarial form (art. 89). Bekræftelse af underskrift opfylder ikke denne form: notarens bekræftelse af underskrift dokumenterer, at den bekræftede underskrift tilhører den pågældende, og omfatter ikke retshandlens indhold (Tyrkiets notarlov art. 82/3). Et dokument, der blot indleveres til notaren, hvor underskriften bekræftes, bliver ikke til en aftale om salgsløfte.
Særlig regel for forbrugeren, der køber bolig af en entreprenør. Ved boligsalg med forudbetaling, hvor prisen betales forud, skal salgsløftet oprettes i notarial form hos en notar; hvis dette ikke overholdes, kan sælgeren ikke senere gøre aftalens ugyldighed gældende til skade for forbrugeren. Sælgeren kan heller ikke kræve nogen betaling af forbrugeren under nogen betegnelse, før der er indgået en gyldig aftale (Tyrkiets lov nr. 6502 om forbrugerbeskyttelse art. 41). Denne regel beskytter forbrugeren; den ophæver ikke kravet om at oprette aftalen hos notar.
Bolig med forudbetaling: ved køb af bolig af en entreprenør
Hvis sælgeren sælger boligen i erhvervs- eller professionelt øjemed, køberen er forbruger, og prisen betales kontant eller i rater før levering, er aftalen et boligsalg med forudbetaling (Tyrkiets lov nr. 6502 om forbrugerbeskyttelse art. 40/1). Loven knytter følgende regler til sådanne salg:
- Mindst én dag før aftalen skal forbrugeren have en forudgående informationsformular; aftalen kan ikke indgås, før byggetilladelsen er opnået (art. 40/2-3).
- Forbrugeren kan fortryde inden fjorten dage uden begrundelse og uden bod (art. 43/1).
- Boligen skal leveres inden for den i aftalen lovede frist; denne frist kan ikke overstige otteogfyrre måneder fra aftalens indgåelse (art. 44/1).
- Forbrugeren kan inden fireogtyve måneder fra aftalens indgåelse træde tilbage fra aftalen uden begrundelse; sælgeren kan i så fald kun kræve de lovbestemte omkostninger og en erstatning begrænset efter lovens fristregler. En sælger, der ikke opfylder sine egne forpligtelser, kan ikke kræve noget beløb af forbrugeren (art. 45).
- Sælgerens ansvar for mangler ved boligen forældes efter fem år fra levering, medmindre en længere frist er fastsat (art. 12/1).
Hvad sker der med det betalte beløb ved et salgsløfte, der ikke er oprettet hos notar?
En aftale, der er indgået uden iagttagelse af formkravet, har ingen retsvirkning (Tyrkiets obligationslov art. 12/2); der kan ikke kræves tinglysning i tingbogen på grundlag af en sådan aftale. Det betalte beløb kan dog kræves tilbage: en berigelse, der hviler på et ugyldigt grundlag, skal tilbagebetales (Tyrkiets obligationslov art. 77). Dette krav skal fremsættes inden to år fra det tidspunkt, hvor retten til at kræve tilbagebetaling blev kendt, og under alle omstændigheder inden ti år fra berigelsens indtræden (Tyrkiets obligationslov art. 82).
I praksis tages der ved tilbagebetalingen hensyn til den forløbne tid og ændringen i pengenes værdi ud fra princippet om udlignende retfærdighed. I undtagelsestilfælde, hvor ydelserne helt eller i det væsentlige er opfyldt, kan påberåbelse af formmanglen anses for klart retsmisbrug (Tyrkiets civillovbog art. 2); dette vurderes særskilt i hvert enkelt tilfælde.
Dokumentation af betalinger foretaget kontant er vigtig; loven kræver skriftligt bevis for retshandler over en vis værdi (Tyrkiets retsplejelov art. 200). For en forbruger, der køber boligen af en entreprenør, gælder desuden reglen i lov nr. 6502 art. 41 ovenfor.
Forskellen mellem salgsløfteaftalen og aftalen om salg af fast ejendom
| Salgsløfteaftale | Aftale om salg af fast ejendom | |
|---|---|---|
| Hvor indgås den | Hos en notar i notarialdokumentform (Tyrkiets notarlov art. 89) | Hos den tyrkiske tingbogsmyndighed ved officielt dokument; efter ændringen i 2022 også hos en notar (Tyrkiets notarlov art. 61/A); tinglysningen foretages af den tyrkiske tingbogsmyndighed |
| Hvad skaber den | En personlig ret: forpligtelse til at indgå aftalen om salg | Ejendomsret: erhverves ved tinglysning (Tyrkiets civillovbog art. 705) |
| Over for tredjemand | Kun hvis den registreres i tingbogen, over for senere rettighedshavere (Tyrkiets civillovbog art. 1009) | Tinglysningen kan gøres gældende over for enhver |
| Hvis den ikke opfyldes | Der anmodes om domstolsfastsat tinglysning (Tyrkiets civillovbog art. 716) | Ejendomsretten er allerede overgået ved tinglysningen |
Salgsløfteaftalen er ikke en transaktion, der træder i stedet for aftalen om salg af fast ejendom; den er et tilsagn, der er givet på vejen dertil.
Hvad ændrer sig, hvis salgsløftet registreres i tingbogen?
Registreringen er ikke en gyldighedsbetingelse for aftalen, men en betingelse for beskyttelse over for tredjemand. Loven nævner salgsløftet ved navn blandt de rettigheder, der kan registreres i tingbogen, og bestemmer, at disse rettigheder ved registrering kan gøres gældende over for senere erhververe af rettigheder over ejendommen (Tyrkiets civillovbog art. 1009).
Registreringen foretages kun på begæring. Salgsløfteaftaler oprettet af notarer registreres i tingbogen, hvis en af parterne anmoder om det (Tyrkiets skødelov art. 26). Efter bestemmelsen i Tyrkiets notarlov, som blev ændret i 2022, kan notaren også, hvis en af parterne begærer det og betaler afgift og omkostninger, registrere salgsløftet i tingbogen via ejendomsinformationssystemet (Tyrkiets notarlov art. 60/3). En simpel skriftlig aftale kan ikke registreres i tingbogen. Det skal kontrolleres i tingbogsudskriften, at registreringen er foretaget; ingen kan påberåbe sig uvidenhed om en registrering i tingbogen (Tyrkiets civillovbog art. 1020).
Registreringen forbyder ikke salg af ejendommen; den, der erhverver ejendommen efter registreringen, er dog bundet af køberens rettighed. Hvis der ikke er foretaget registrering, og løfteafgiveren har overdraget ejendommen til en anden, kan køberen som hovedregel ikke kræve tinglysning af ejendommen til sin fordel; men køberen kan kræve erstatning af løfteafgiveren for tab som følge af manglende opfyldelse af aftalen (Tyrkiets obligationslov art. 112).
Hvor længe gælder registreringen, og hvad er forældelsesfristen?
Tyrkiets skødelov fastsætter en frist for registreringen:
Hvis der ikke sker salg eller stiftes og tinglyses servitut inden fem år efter registreringen, slettes registreringen af den tyrkiske tingbogsmyndigheds leder eller tingbogsmedarbejdere ex officio (Tyrkiets skødelov art. 26).
Fem år er fristen for noteringen, ikke for den rettighed, der følger af aftalen. Når noteringen slettes, ophører aftalen ikke; det, der ophører, er den beskyttelse, som noteringen giver: efter sletningen kan rettigheden ikke længere gøres gældende over for senere erhververe af rettigheder over ejendommen på grundlag af noteringen.
For fordringen i henhold til aftalen er der ikke foreskrevet nogen særlig frist i loven; den almindelige regel finder anvendelse: medmindre andet er bestemt i loven, forældes enhver fordring efter ti år (TBK art. 146). Fristen begynder at løbe, når fordringen forfalder, dvs. når den dag, der er aftalt for overdragelsen, indtræder; hvis der ikke er aftalt et opfyldelsestidspunkt, forfalder forpligtelsen som hovedregel ved stiftelsen (TBK art. 90, art. 149). Skyldnerens anerkendelse af gælden eller delvise opfyldelse samt sagsanlæg fra kreditors side afbryder forældelsen (TBK art. 154). Retten tager ikke forældelse i betragtning af egen drift; skyldneren skal påberåbe sig den (TBK art. 161). I praksis ses det, at hvis besiddelsen af ejendommen er overgivet til køberen, afvises sælgerens forældelsesindsigelse som stridende mod redelighedsprincippet (TMK art. 2); hvis ejendommen ikke er overgivet, udgør tiårsfristen en reel risiko for rettighedsfortabelse.
| Frist | Start | Grundlag | Ved udløb | |
|---|---|---|---|---|
| Notering i tingbogen | Fem år | Dato for noteringen | Tapu K. art. 26 | Noteringen slettes ex officio; efter sletningen bortfalder noteringens beskyttelse over for senere erhververe af rettigheder |
| Fordring i henhold til aftalen | Ti år | Den dag, fordringen forfalder | TBK art. 146, art. 149 | Skyldneren kan fremsætte forældelsesindsigelse |
Må ikke forveksles med forkøbsret, køberet og tilbagekøbsret. Tyrkiets obligationslov (TBK) m.238 siger: “forkøbsret, tilbagekøbsret og køberet kan aftales for en periode på højst ti år og kan noteres i tingbogen for den i loven fastsatte periode”. Bestemmelsen nævner ikke løfte om salg af fast ejendom; selv om salgsløftet i den foregående bestemmelse nævnes sammen med købe- og tilbagekøbsaftaler, nævnes det ikke her. Hvorvidt denne grænse analogt kan anvendes på løfter, der kun giver den ene part en køberet, er ikke afklaret i loven. Reglen om, at disse tre rettigheder ikke kan overdrages (TBK m.239), nævner heller ikke salgsløftet; overdragelse af retten i henhold til et salgsløfte bedømmes efter de almindelige regler om overdragelse af fordringer og kontrakter (TBK m.183-184, m.205).
Hvis løftegiveren ikke overdrager skødet (tapu): krav om registrering
Loven har en generel løsning i denne situation: den, der har en personlig ret til at kræve, at ejendomsretten registreres i sit navn på grundlag af et retsgrundlag, der danner grundlag for erhvervelse af ejendomsretten, kan, hvis ejeren undlader at medvirke, anmode retten om, at ejendomsretten overføres ved dom (Tyrkiets civillovbog m.716/1). I praksis gøres retten i henhold til salgsløftet gældende ved et søgsmål om registrering på grundlag af denne bestemmelse.
Salgsløftet er en gensidigt bebyrdende aftale; køberen, der kræver registrering, skal have betalt eller tilbudt at betale den købesum, der i henhold til aftalen skal betales først (TBK m.97). I praksis kræves det, at den resterende købesum deponeres på et sted, retten fastsætter under sagen.
Afgørelser om tinglige rettigheder vedrørende fast ejendom kan ikke fuldbyrdes, før de er endelige (Tyrkiets retsplejelov m.350/2, m.367/2). Ejendomsretten erhverves ved dommen, før registrering finder sted; men for at kunne foretage dispositionshandlinger som salg over den faste ejendom skal dommen registreres i tingbogen, og registrering kan kræves direkte på grundlag af dommen (Tyrkiets civillovbog m.705/2, m.716/2).
Hvis man i stedet for tinglysning ønsker at frigøre sig fra aftalen, finder reglerne om forsinkelse (mora) anvendelse: løftegiveren gives en passende frist; hvis denne frist også udløber resultatløst, kan fordringshaveren straks meddele, at han giver afkald på opfyldelse, og kræve erstatning for sit tab, eller han kan hæve aftalen og kræve det betalte tilbage (TBK m.123–125). Hvis skødet (tapu) allerede er overdraget, og overdragelsens ugyldighed gøres gældende, er emnet et søgsmål om aflysning af adkomsten og ny tinglysning.
Forhindre salg af den faste ejendom under sagen. Anlæggelse af sag forhindrer ikke automatisk, at ejeren overdrager den faste ejendom til en anden. Hertil anmodes retten om foreløbigt retsmiddel, og afgørelsen om det foreløbige retsmiddel tinglyses i tingbogen; den tinglyste begrænsning kan også gøres gældende over for senere rettighedshavere (Tyrkiets retsplejelov m.389; Tyrkiets civillovbog m.1010). Hvis fuldbyrdelse af afgørelsen om det foreløbige retsmiddel ikke begæres inden en uge efter, at afgørelsen er meddelt den, der har anmodet om retsmidlet; eller hvis hovedsagen, når det foreløbige retsmiddel er opnået før sagsanlæg, ikke anlægges inden to uger fra fuldbyrdelsesbegæringen, bortfalder det foreløbige retsmiddel automatisk (Tyrkiets retsplejelov m.393/1, m.397/1). Den, der anmoder om et foreløbigt retsmiddel, stiller som udgangspunkt sikkerhed; hvis anmodningen støttes på et officielt dokument som et notardokument, kan retten beslutte, at der ikke skal stilles sikkerhed (Tyrkiets retsplejelov m.392/1). Da Tyrkiets skødelov ikke nævner sagsanlæg som en grund, der forhindrer sletning efter fem år, er det vigtigt at få tinglyst et foreløbigt retsmiddel, inden fristen for tinglysningen udløber. Funktionen af det foreløbige retsmiddel er beskrevet nærmere i artiklen om aflysning af adkomsten og ny tinglysning.
Ved hvilken domstol og hvor anlægges sagen?
Den kompetente domstol er som udgangspunkt civil domstol i første instans (Tyrkiets retsplejelov m.2); et salgsløfte mellem to personer behandles dér. Salgsløftet er ikke opregnet blandt de fire tvisttyper, for hvilke mægling som procesforudsætning er foreskrevet (leje, deling og ophævelse af sameje, ejerlejlighedsret efter tyrkisk ret, naboret) (lov nr. 6325 m.18/B/1). Kompetencereglerne er præceptive (Tyrkiets retsplejelov m.1), og der opstår to undtagelser afhængigt af, hvem parterne er:
- Hvis sælgeren handler i erhvervs- eller professionelt øjemed, og køberen er forbruger, opstår tvisten som følge af en forbrugerhandel, og forbrugerdomstolen er kompetent (lov nr. 6502, § 3, § 73/1). Ved tvister, der skal behandles ved denne domstol, er det en procesforudsætning at anvende mægling, før der anlægges sag; dog er tvister, der udgør en forbrugerhandel, og som udspringer af den faste ejendoms tinglige karakter, f.eks. søgsmål om tvangsfuldbyrdelse af tinglysning, undtaget fra dette krav (§ 73/A). Ved tvister, hvis værdi ligger under den værdi, der er fastsat i loven og opdateres hvert år, er det obligatorisk at henvende sig til forbrugernævnet (§ 68).
- Hvis begge parter er erhvervsdrivende, og forretningen vedrører begge parters erhvervsvirksomhed, er sagen en handelssag og behandles ved handelsdomstolen i første instans; i sager om pengekrav, erstatning, sag om ophævelse af skyldnerens indsigelse, negativ anerkendelse og tilbagesøgning er mægling en procesforudsætning (Tyrkiets handelslov, § 4, § 5, § 5/A).
En sag, der anlægges uden at have anvendt den mægling, der er en procesforudsætning, afvises af processuelle grunde; forældelsen suspenderes under mæglingen (lov nr. 6325, § 18/A).
Værneting. Da søgsmål om tvangsfuldbyrdelse af tinglysning kan medføre en ændring i ejendomsretten til en tinglig rettighed, er retten på det sted, hvor den faste ejendom er beliggende, eksklusivt kompetent (Tyrkiets retsplejelov, § 12/1): For en fast ejendom i Alanya anlægges sagen i Alanya. Ved pengekrav, såsom tilbagebetaling af den betalte købesum, er retterne på sagsøgtes bopæl og på opfyldelsesstedet for aftalen kompetente (Tyrkiets retsplejelov, § 6, § 10), og i forbrugersager er desuden forbrugerdomstolen på forbrugerens bopæl kompetent (lov nr. 6502, § 73/5).
Ofte stillede spørgsmål
Kan vi indgå en aftale om løfte om salg ved håndkraft eller som et almindeligt privat skriftligt dokument?
Som udgangspunkt nej: Et løfte om salg af fast ejendom er kun gyldigt, hvis det er indgået i officiel form (Tyrkiets obligationslov, § 237/2), og det er ikke tilstrækkeligt blot at få en underskrift bekræftet hos en notar (Tyrkiets notarlov, § 82/3). Undtagelse: Sælgeren, der sælger en bolig i erhvervsøjemed, kan ikke over for den forbruger, der har betalt købesummen forud, påberåbe sig, at formkravet ikke er opfyldt (lov nr. 6502, § 41/1).
Hvad mister jeg, hvis jeg ikke lader aftalen tinglyse i tingbogen?
Ikke gyldigheden, men beskyttelsen over for tredjemand. Den ret, der er tinglyst, kan gøres gældende over for senere erhververe (Tyrkiets civillovbog, § 1009). Hvis der ikke er tinglyst, og den faste ejendom er overdraget til en anden, har man som udgangspunkt kun et erstatningskrav mod løftegiveren (Tyrkiets obligationslov, § 112).
Hvor mange år er en aftale om løfte om salg gyldig? Hvis tinglysningen bortfalder, ophører min ret så?
Der er to forskellige frister. Tinglysningen i tingbogen slettes automatisk, hvis salget ikke er gennemført inden fem år (Tyrkiets lov om tingbogen, § 26); dette indebærer, at beskyttelsen ved tinglysningen ophører, ikke selve rettigheden. Kravet i henhold til aftalen er derimod undergivet den almindelige forældelsesfrist på ti år, og fristen begynder, når kravet forfalder (Tyrkiets obligationslov, § 146, § 149).
Kan en aftale om løfte om salg ophæves ensidigt?
Aftalen bortfalder ikke automatisk, blot fordi en af parterne ønsker det. Hvis modparten ikke opfylder sin forpligtelse, gives vedkommende en passende frist; hvis fristen udløber uden resultat, kan aftalen hæves, og parterne kan kræve det, de har ydet, tilbage (Tyrkiets obligationslov, § 123, § 125). Forbrugeren, der køber en bolig af en bygherre, har desuden fortrydelses- og hæverettigheder (lov nr. 6502, § 43, § 45).
Hvor anlægges sagen, kan vi i kontrakten anføre en anden domstol?
I en sag om tvungen tinglysning er domstolen på det sted, hvor den faste ejendom er beliggende, enekompetent (Tyrkiets retsplejelov, §12/1), og i tilfælde af enekompetence kan der ikke indgås værnetingsaftale (Tyrkiets retsplejelov, §18/1). Også for pengekrav er muligheden for ved kontrakt at bestemme domstolen kun indrømmet erhvervsdrivende og offentlige juridiske personer (Tyrkiets retsplejelov, §17).
Relevant lovgivning
Lov nr. 4721 (Tyrkiets civillovbog) — §2 (redelig handlemåde), §705 (tinglysning), §716 (ret til at kræve tinglysning og domsoverførsel), §1009 (notering af ret stammende fra salgsløfte), §1010 (notering af rådighedsindskrænkninger), §1020 (tingbogens offentlighed) — mevzuat.gov.tr
Lov nr. 6098 (Tyrkiets obligationslov) — §12 (form), §29 (foraftale), §77 og §82 (ugrundet berigelse og forældelse), §90 (fordringers forfald), §97 (opfyldelsesrækkefølge), §112 (følger af manglende opfyldelse), §123–125 (frist og alternative beføjelser), §146, §149, §154 og §161 (forældelse), §183–184 (fordringsoverdragelse), §205 (kontraktoverdragelse), §237 (salg af fast ejendom og formkrav ved salgsløfte), §238–239 (forkøbs-, købs- og tilbagekøbsrettigheders frist og overdragelse) — mevzuat.gov.tr
Lov nr. 1512 (Tyrkiets notarlov) — §60 (notarers opgaver; salgsløfte og notering), §61/A (købsaftale om fast ejendom), §82 (virkningerne af notarielle handlinger), §89 (handlinger, der skal udfærdiges i notarbekræftet form) — mevzuat.gov.tr
Lov nr. 2644 (Tyrkiets lov om skøde (tapu)) — §26 (notering af salgsløfte og sletning efter fem år) — mevzuat.gov.tr
Lov nr. 6502 (Tyrkiets lov om forbrugerbeskyttelse) — §3 (definitioner), §12 (forældelse ved ansvar for mangelfulde varer), §40–41 (salg af bolig med forudbetaling og formkrav), §43–45 (fortrydelse, levering, ophævelse), §68 (forbrugerklagenævn), §73 og §73/A (forbrugerdomstole og obligatorisk mægling som procesforudsætning) — mevzuat.gov.tr
Lov nr. 6100 (Tyrkiets retsplejelov) — §1–2 (saglig kompetence), §6, §10, §12, §17–18 (værneting og værnetingsaftale), §200 (bevis ved dokument), §350 og §367 (krav om endelighed før fuldbyrdelse), §389, §392–393, §397 (foreløbigt retsmiddel) — mevzuat.gov.tr
Lov nr. 6102 (Tyrkiets handelslov) — §4–5 (handelssager), §5/A (obligatorisk mægling som procesforudsætning) — mevzuat.gov.tr
Lov nr. 6325 (Tyrkiets lov om mægling i civile retstvister) — §18/A og §18/B (obligatorisk mægling som procesforudsætning) — mevzuat.gov.tr
Relaterede sider
- Leje- og ejendomsret — overordnet side
- Aftaleret
- Sag om aflysning af adkomsten og ny tinglysning
- Byggeaftale mod ejerlejligheder
Denne artikel tjener alene generel juridisk information og udgør ikke juridisk rådgivning. Da omstændighederne i hver sag er forskellige, anbefales det at søge juridisk bistand hos din advokat i den konkrete situation.