Avtale om løfte om salg av fast eiendom (gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi) er en avtale der partene påtar seg å inngå en kjøpsavtale for en fast eiendom på et senere tidspunkt. Det er en forhåndsavtale: Den overfører ikke eiendomsrett, men skaper en forpliktelse til å inngå avtalen som vil overføre eiendomsretten. For å være gyldig må den som hovedregel opprettes som et notarialdokument hos en notarius publicus.
Løftet om salg gir kjøperen en personlig rettighet, fordi erverv av eiendomsrett til fast eiendom skjer ved tinglysing (TMK art.705/1). Beskyttelse av denne rettigheten mot dem som senere får rettigheter i eiendommen, avhenger av at det gis en påtegning i grunnboken.
For den generelle rammen for fast eiendomsrett, se siden Husleie- og eiendomsrett; for de generelle reglene om form, mislighold og foreldelse, se siden Kontraktsrett. Her forklares reglene som er spesifikke for løfte om salg.
I hvilken form inngås en avtale om løfte om salg hos notarius publicus?
Loven er klar: For at et salg av fast eiendom skal være gyldig, må avtalen opprettes i offentlig form; løfte om salg av fast eiendom, tilbakekjøps- og kjøpsavtaler er ikke gyldige med mindre de er opprettet i offentlig form (TBK art.237/1-2). Samme resultat følger av forhåndsavtaleregelen: Med mindre annet er fastsatt i lov, avhenger gyldigheten av en forhåndsavtale av formen som kreves for den avtalen som senere skal inngås (TBK art.29/2).
Tyrkias notarlov regner «løfte om salg av fast eiendom» blant de transaksjonene som må opprettes som notarialdokument (art.89). Bekreftelse av underskrift oppfyller ikke dette formkravet: Notarius publicus sin bekreftelse av underskrift dokumenterer at den bekreftede underskriften tilhører vedkommende, og den omfatter ikke innholdet i den rettslige transaksjonen (Tyrkias notarlov art.82/3). Et dokument som bringes til notarius publicus og bare får bekreftet underskriften, blir ikke dermed en avtale om løfte om salg.
Særskilt regel for forbrukeren som kjøper bolig fra en entreprenør. Ved forhåndsbetalt boligsalg, der vederlaget betales på forhånd, er det obligatorisk at løftet om salg opprettes som et notarialdokument hos notarius publicus; hvis dette ikke er overholdt, kan selgeren ikke senere gjøre gjeldende at avtalen er ugyldig til skade for forbrukeren. Selgeren kan heller ikke kreve noen betaling under noe navn fra forbrukeren før en gyldig avtale er inngått (lov nr.6502 om forbrukerbeskyttelse art.41). Denne regelen beskytter forbrukeren; den opphever ikke kravet om å få avtalen opprettet hos notarius publicus.
Forhåndsbetalt bolig: når du kjøper bolig fra en entreprenør
Hvis selgeren selger boligen for kommersielle eller profesjonelle formål, kjøperen er forbruker, og vederlaget betales kontant eller i avdrag før levering, er avtalen et forhåndsbetalt boligsalg (lov nr.6502 art.40/1). Loven knytter følgende regler til slike salg:
- Minst én dag før avtalen skal forbrukeren få et forhåndsinformasjonsskjema; avtale kan ikke inngås før byggetillatelse er innhentet (art.40/2-3).
- Forbrukeren kan angre innen fjorten dager uten begrunnelse og uten å betale konvensjonalbot (art.43/1).
- Boligen skal leveres innen fristen som er avtalt; denne fristen kan ikke overstige førtiåtte måneder fra avtaledatoen (art.44/1).
- Forbrukeren kan gå fra avtalen uten begrunnelse inntil tjuefire måneder fra avtaledatoen; selgeren kan i så fall bare kreve lovbestemte kostnader og en erstatning som er begrenset i samsvar med perioden som er fastsatt i loven. En selger som ikke oppfyller sine egne forpliktelser, kan ikke kreve noe beløp fra forbrukeren (art.45).
- Selgerens ansvar for mangler ved boligen er underlagt en foreldelsesfrist på fem år fra levering, med mindre det er fastsatt en lengre frist (art.12/1).
Hva skjer med det betalte vederlaget ved et løfte om salg som ikke er opprettet hos notarius publicus?
En avtale som er inngått uten at formkravene er overholdt, får ikke rettsvirkninger (TBK art.12/2); tinglysing i grunnboken kan ikke kreves på grunnlag av en slik avtale. Det betalte vederlaget kan imidlertid kreves tilbake: en berikelse som skyldes en ugyldig grunn, skal tilbakeføres (TBK art.77). Dette kravet må gjøres gjeldende innen to år fra den datoen man fikk kunnskap om tilbakebetalingsretten, og i alle tilfeller innen ti år fra den datoen berikelsen fant sted (TBK art.82).
I praksis blir det ved tilbakebetaling av vederlaget tatt hensyn til tiden som har gått og endringen i pengenes verdi etter prinsippet om utjevnende rettferdighet. I unntakstilfeller der ytelsene er helt eller i det vesentlige oppfylt, ser man også at det å påberope seg formmangel kan anses som åpenbart misbruk av rettighet (TMK art.2); dette vurderes særskilt i hver sak.
Det er viktig å dokumentere kontantbetalinger; loven krever at rettslige transaksjoner over en viss verdi bevises med dokument (HMK art.200). For forbrukere som kjøper bolig fra en entreprenør, gjelder dessuten regelen i lov nr.6502 art.41 ovenfor.
Forskjellen mellom salgsløfte og kjøpsavtale
| Salgsløfte | Kjøpsavtale for fast eiendom | |
|---|---|---|
| Hvor inngås den | Hos notarius publicus, i opprettelsesform (Notarloven art.89) | Ved offisielt dokument hos tyrkisk grunnbokmyndighet; etter lovendringen i 2022 også hos notarius publicus (Notarloven art.61/A); tinglysingen foretas av tyrkisk grunnbokmyndighet |
| Hva skaper den | Personlig rett: plikt til å inngå kjøpsavtale | Eiendomsrett: erverves ved tinglysing (TMK art.705) |
| Overfor tredjepersoner | Bare hvis påtegning er gitt, mot senere rettighetshavere (TMK art.1009) | Tinglysing kan gjøres gjeldende mot enhver |
| Ved mislighold | Det kan kreves dom for tinglysing (TMK art.716) | Eiendomsretten er allerede overført ved tinglysing |
Salgsløftet er ikke en transaksjon som trer i stedet for kjøpsavtalen; det er et løfte avgitt på veien mot den.
Hva endres hvis salgsløftet påtegnes i grunnboken?
Påtegning er ikke et gyldighetsvilkår for avtalen, men et vilkår for beskyttelse overfor tredjepersoner. Loven nevner salgsløftet uttrykkelig blant de rettigheter som kan påtegnes, og fastsetter at disse rettighetene ved påtegning kan gjøres gjeldende mot eierne av rettigheter som senere erverves i eiendommen (TMK art.1009).
Påtegning settes bare på anmodning. Salgsløfter som er opprettet av notarius publicus, påtegnes i grunnboken hvis en av partene ber om det (Tyrkias grunnboklov art.26). Etter bestemmelsen i Tyrkias notarlov som ble endret i 2022, kan notarius publicus også påtegne salgsløftet i grunnboken via grunnbokens IT-system dersom en av partene ber om det og betaler gebyr og kostnader (Tyrkias notarlov art.60/3). En privatskriftlig avtale kan ikke påtegnes. Det bør kontrolleres i grunnboken at påtegningen er registrert; ingen kan påberope seg at de ikke kjenner til en registrering i grunnboken (TMK art.1020).
Påtegningen forbyr ikke salg av eiendommen; men den som erverver eiendommen etter påtegningen, blir bundet av kjøperens rettighet. Hvis det ikke finnes noen påtegning, og den som har avgitt løftet har overdratt eiendommen til en annen, kan kjøperen som hovedregel ikke kreve tinglysing fra denne personen; kjøperen kan kreve erstatning fra løftegiveren for tap som følge av at avtalen ikke er oppfylt (TBK art.112).
Hvor lenge er påtegningen gyldig, og hvor lang er foreldelsesfristen?
Tyrkias grunnboklov fastsetter en frist for påtegningen:
Hvis salg ikke er gjennomført eller en servitutt ikke er stiftet og tinglyst innen fem år fra påtegningen, slettes denne påtegningen av grunnbokføreren eller grunnbokpersonalet av eget tiltak (Tyrkias grunnboklov art.26).
Fem år er varigheten for påtegningen, ikke for den retten som følger av kontrakten. Når påtegningen slettes, opphører ikke kontrakten; det som opphører, er den beskyttelsen påtegningen ga: etter slettingen kan retten ikke lenger gjøres gjeldende mot dem som erverver rett til eiendommen i ettertid, med grunnlag i påtegningen.
For krav som følger av kontrakten finnes det ingen særskilt frist i loven; den alminnelige regelen gjelder: med mindre annet følger av loven, foreldes ethvert krav etter ti år (TBK art. 146). Fristen begynner å løpe når kravet forfaller, altså når den dagen som er avtalt i kontrakten for overdragelsen kommer; er oppfyllelsestid ikke avtalt, forfaller gjelden som hovedregel i det øyeblikket den oppstår (TBK art. 90, art. 149). Skyldnerens erkjennelse av gjelden eller delvise oppfyllelse, og kreditors søksmål, avbryter foreldelsen (TBK art. 154). Retten skal ikke av eget tiltak ta hensyn til foreldelse; skyldneren må påberope seg den (TBK art. 161). I praksis ser man at dersom besittelsen av eiendommen er overlevert til kjøperen, blir selgerens foreldelsesinnsigelse ansett for å stride mot redelighetsregelen (TMK art. 2) og derfor ikke tatt til følge; er eiendommen ikke overlevert, er tiårsfristen en reell fare for tap av retten.
| Frist | Starttidspunkt | Hjemmel | Ved utløp | |
|---|---|---|---|---|
| Påtegning i grunnboken | Fem år | Påtegningsdatoen | Tyrkias lov om grunnboken art. 26 | Påtegningen slettes av eget tiltak; etter slettingen bortfaller påtegningens beskyttelse overfor dem som erverver rett i ettertid |
| Krav som følger av kontrakten | Ti år | Den dagen kravet forfaller | TBK art. 146, art. 149 | Skyldneren kan påberope seg foreldelsesinnsigelse |
Må ikke forveksles med forkjøpsrett, kjøpsrett og gjenkjøpsrett. TBK art. 238 sier: «forkjøpsrett, gjenkjøpsrett og kjøpsrett kan avtales for en periode på høyst ti år og kan tinglyses i grunnboken for den perioden som er fastsatt i loven». Artikkelen nevner ikke løfte om salg av eiendom; selv om salgsløftet er nevnt sammen med kjøps- og gjenkjøpsavtaler i den foregående artikkelen, nevnes det ikke her. Hvorvidt denne grensen analogisk kan anvendes på løfter som bare gir den ene parten en kjøpsrett, er ikke løst i loven. Regelen om at disse tre rettene ikke kan overdras (TBK art. 239), nevner heller ikke salgsløftet; overdragelse av retten som følger av salgsløftet, bedømmes etter de alminnelige reglene om overdragelse av krav og kontrakter (TBK art. 183-184, art. 205).
Dersom løftegiveren ikke overdrar skjøtet (tapu): tvungen tinglysing
For denne situasjonen har loven en alminnelig fremgangsmåte: den som har et personlig krav overfor eieren om å kreve at eiendommen tinglyses i sitt navn på grunnlag av en rettslig grunn som gir grunnlag for erverv av eiendomsrett, kan, dersom eieren unndrar seg, kreve at domstolen overfører eiendomsretten ved dom (TMK art. 716/1). I praksis gjøres retten som følger av salgsløftet gjeldende ved et søksmål om tinglysing etter denne bestemmelsen.
Salgsløftet er en gjensidig bebyrdende kontrakt; kjøperen som krever tinglysing, må ha betalt eller tilbudt å betale den prisen som etter kontrakten skal betales først (TBK art. 97). I praksis kreves det at den resterende prisen deponeres på et sted som retten fastsetter under saken.
Avgjørelser om tinglige rettigheter til eiendom kan ikke fullbyrdes før de er rettskraftige (HMK art. 350/2, art. 367/2). Ved dom erverves eiendomsretten før tinglysingen; men for å kunne foreta disposisjoner over eiendommen, som salg, må avgjørelsen tinglyses i grunnboken, og tinglysing kan kreves direkte på grunnlag av avgjørelsen (TMK art. 705/2, art. 716/2).
Dersom man i stedet for tinglysing ønsker å frigjøre seg fra kontrakten, gjelder reglene om mislighold: løftegiveren gis en passende frist; dersom heller ikke denne fristen fører til noe, kan kreditor straks gi melding om at han gir avkall på oppfyllelse og kreve erstatning for sitt tap, eller heve kontrakten og kreve tilbake det han har betalt (TBK art. 123–125). Dersom skjøtet allerede er overdratt og det påberopes at overdragelsen er ugyldig, er temaet søksmål om sletting av tinglyst hjemmel og ny tinglysing.
Å forhindre salg av eiendommen mens saken pågår. Å anlegge søksmål hindrer ikke i seg selv at eieren overdrar eiendommen til en annen. For dette kreves det en midlertidig forføyning fra domstolen, og forføyningsavgjørelsen registreres som en anmerkning i grunnboken; begrensningen som er registrert som anmerkning, kan også gjøres gjeldende overfor dem som erverver rett i ettertid (HMK art. 389; TMK art. 1010). Dersom fullbyrdelse av forføyningsavgjørelsen ikke kreves innen én uke etter at avgjørelsen er meddelt den som har begjært forføyningen; eller dersom hovedsøksmålet ved en forføyning besluttet før søksmål ikke anlegges innen to uker fra fullbyrdelsesbegjæringen, bortfaller forføyningen automatisk (HMK art. 393/1, art. 397/1). Den som begjærer forføyning, må som hovedregel stille sikkerhet; dersom begjæringen grunner seg på et offentlig dokument som et notarialdokument, kan retten beslutte å ikke kreve sikkerhet (HMK art. 392/1). Ettersom Tyrkias lov om grunnboken ikke regner anleggelse av søksmål som en grunn som hindrer sletting etter fem år, er det viktig å få registrert en anmerkning om forføyningen før fristen for anmerkningen utløper. Hvordan forføyningen fungerer, er beskrevet i detalj i teksten om søksmål om sletting av tinglyst hjemmel og ny tinglysing.
Ved hvilken domstol og hvor anlegges søksmålet?
Den kompetente domstolen er som hovedregel sivil førsteinstansdomstol (HMK art. 2); i et salgsløfte mellom to personer behandles saken der. Salgsløftet er ikke regnet blant de fire tvistetypene der mekling er prosessforutsetning (husleie, deling og oppløsning av sameie ved dom, eierseksjon etter tyrkisk rett, naboers rettigheter) (lov nr. 6325 art. 18/B/1). Reglene om domstolens kompetanse er ufravikelige (HMK art. 1), og to unntak oppstår avhengig av hvem partene er:
- Dersom selgeren handler i kommersielt eller yrkesmessig øyemed og kjøperen er forbruker, oppstår tvisten fra en forbrukertransaksjon, og forbrukerdomstolen er kompetent (lov nr. 6502 art. 3, art. 73/1). For tvister som skal behandles ved denne domstolen, er det en prosessforutsetning å henvende seg til en mekler før søksmål; men tvister som er forbrukertransaksjoner og gjelder selve eiendommen, for eksempel tvungen tinglysing, faller utenfor dette kravet (art. 73/A). For tvister under den verdien som er fastsatt i loven og oppdateres hvert år, er det obligatorisk å henvende seg til forbrukerklagenemnda (art. 68).
- Dersom begge parter er næringsdrivende og saken gjelder begge parters kommersielle virksomhet, er søksmålet et handelssøksmål og behandles ved handelsdomstol i første instans; i søksmål som gjelder en pengefordring, erstatning, søksmål om opphevelse av skyldnerens innsigelse, negativ fastsettelse og tilbakekreving, er mekling en prosessforutsetning (TTK art. 4, art. 5, art. 5/A).
Et søksmål som anlegges uten at det er henvendt til mekling når dette er en prosessforutsetning, avvises på prosessuelt grunnlag; foreldelsen stanser under meklingen (lov nr. 6325 art. 18/A).
Stedlig verneting. Ettersom tvungen tinglysing er et søksmål som kan føre til endring av hvem som har en tinglig rett, er domstolen på det stedet der eiendommen befinner seg, eksklusivt stedlig kompetent (HMK art. 12/1): For en eiendom i Alanya behandles søksmålet i Alanya. For pengekrav som tilbakebetaling av den betalte prisen er domstolene på saksøktes bosted og oppfyllelsesstedet for kontrakten stedlig kompetente (HMK art. 6, art. 10), og i forbrukersaker er i tillegg forbrukerdomstolen på forbrukerens bosted stedlig kompetent (lov nr. 6502 art. 73/5).
Ofte stilte spørsmål
Kan vi inngå avtalen om løfte om salg av fast eiendom manuelt, som en alminnelig skriftlig avtale?
Som hovedregel nei: et løfte om salg av fast eiendom er ikke gyldig med mindre det er opprettet i offisiell form (TBK art. 237/2) og det er ikke tilstrekkelig bare å få signaturen bekreftet hos notarius publicus (Tyrkias notarlov art. 82/3). Unntak: Overfor en forbruker som kjøper en bolig fra en selger som selger boliger i næringsvirksomhet, og som betaler kjøpesummen på forhånd, kan selgeren ikke påberope seg at formkravene ikke er oppfylt (lov nr. 6502 art. 41/1).
Hva taper jeg hvis jeg ikke får avtalen om løfte om salg tinglyst i grunnboken?
Ikke gyldigheten, men beskyttelsen mot tredjepersoner. En rett som er tinglyst, kan også gjøres gjeldende overfor personer som senere erverver en rett (TMK art. 1009). Hvis retten ikke er tinglyst og eiendommen er overdratt til en annen, har man som hovedregel bare et erstatningskrav mot den som avga løftet (TBK art. 112).
Hvor mange år gjelder avtalen om løfte om salg, og faller retten min bort hvis tinglysingen slettes?
Det gjelder to forskjellige frister. Tinglysingen i grunnboken slettes av eget tiltak dersom salget ikke skjer innen fem år (Tapu Kanunu art. 26); dette innebærer at beskyttelsen som tinglysingen gir, opphører, ikke at selve retten opphører. Fordringen som følger av avtalen, foreldes etter hovedregelen etter ti år, og fristen begynner å løpe når fordringen forfaller (TBK art. 146, art. 149).
Kan avtalen om løfte om salg heves ensidig?
Avtalen opphører ikke automatisk fordi en av partene ønsker det. Dersom motparten ikke oppfyller sin forpliktelse, skal motparten gis en passende frist; dersom fristen utløper uten resultat, kan man gå fra avtalen, og partene kan kreve tilbake det de har ytt (TBK art. 123, art. 125). En forbruker som kjøper bolig av en entreprenør, har i tillegg rett til å angre og gå fra avtalen (6502 sayılı Kanun art. 43, art. 45).
Hvor skal søksmålet anlegges, og kan vi avtale en annen domstol i avtalen?
I søksmål om å tvinge frem tinglysing er domstolen på stedet der eiendommen ligger, eksklusivt kompetent (HMK art. 12/1), og ved eksklusivt verneting kan det ikke inngås en vernetingsavtale (HMK art. 18/1). Når det gjelder pengekrav, er adgangen til å avtale verneting bare gitt til næringsdrivende og offentlige juridiske personer (HMK art. 17).
Rettslig grunnlag
4721 Tyrkias sivillovbok — art. 2 (god tro og redelig opptreden), art. 705 (tinglysing), art. 716 (retten til å kreve tinglysing og tinglysing ved dom), art. 1009 (tinglysing av retten som følger av løftet om salg), art. 1010 (tinglysing av begrensninger i råderetten), art. 1020 (grunnbokens offentlighet) — mevzuat.gov.tr
6098 Tyrkias lov om forpliktelser — art. 12 (formkrav), art. 29 (foravtale), art. 77 og art. 82 (ugrunnet berikelse og foreldelse), art. 90 (forfall), art. 97 (rekkefølgen ved oppfyllelse), art. 112 (følgene av manglende oppfyllelse), art. 123–125 (frist og valgrettigheter), art. 146, art. 149, art. 154 og art. 161 (foreldelse), art. 183–184 (overdragelse av fordringer), art. 205 (overdragelse av avtalen), art. 237 (formkrav ved salg av fast eiendom og løfte om salg), art. 238–239 (forkjøps-, kjøps- og gjenkjøpsrettens varighet og overdragelse) — mevzuat.gov.tr
1512 Tyrkias notarlov — art. 60 (notarenes oppgaver; løfte om salg og tinglysing), art. 61/A (avtale om salg av fast eiendom), art. 82 (virkningene av notarialforretninger), art. 89 (forretninger som må opprettes i form av et offentlig dokument) — mevzuat.gov.tr
2644 Tapu Kanunu — art. 26 (tinglysing av løfte om salg og sletting etter fem år) — mevzuat.gov.tr
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun — m.3 (tanımlar), m.12 (ayıplı maldan sorumlulukta zamanaşımı), m.40–41 (ön ödemeli konut satışı ve şekil şartı), m.43–45 (cayma, teslim, dönme), m.68 (tüketici hakem heyeti), m.73 ve m.73/A (tüketici mahkemeleri ve dava şartı arabuluculuk) — mevzuat.gov.tr
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — m.1–2 (görev), m.6, m.10, m.12, m.17–18 (yetki ve yetki sözleşmesi), m.200 (senetle ispat), m.350 ve m.367 (kesinleşmeden yerine getirilememe), m.389, m.392–393, m.397 (ihtiyati tedbir) — mevzuat.gov.tr
6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu — m.4–5 (ticari davalar), m.5/A (dava şartı arabuluculuk) — mevzuat.gov.tr
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — m.18/A ve m.18/B (dava şartı arabuluculuk) — mevzuat.gov.tr
Relaterte sider
- Husleie- og eiendomsrett — oversiktsside
- Kontraktsrett
- Søksmål om sletting av tinglyst hjemmel og ny tinglysing
- Byggeavtale mot vederlag i andel av tomten
Denne teksten er kun generell juridisk informasjon og er ikke en juridisk vurdering. Siden forholdene varierer fra sak til sak, anbefales det at du søker juridisk bistand fra din advokat for din konkrete situasjon.