Договір обіцянки продажу нерухомого майна (договір обіцянки продажу нерухомості) — це договір, за яким сторони зобов’язуються в майбутньому укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна. Це попередній договір: він не переносить право власності, а породжує зобов’язання укласти договір, який перенесе право власності. Для його дійсності, за загальним правилом, він має бути оформлений нотаріусом у формі нотаріального акта.
Обіцянка продажу надає покупцеві особисте право, оскільки набуття права власності на нерухоме майно відбувається шляхом реєстрації (Цивільний кодекс Туреччини ст.705/1). Захист цього права проти осіб, які згодом набули права на це нерухоме майно, залежить від внесення відмітки до реєстру нерухомості.
Для загальних засад права нерухомості див. сторінку Право оренди та нерухомості, а для загальних правил щодо форми, прострочення та позовної давності — сторінку Договірне право. Тут викладено правила, специфічні для обіцянки продажу.
У якій формі договір обіцянки продажу укладається у нотаріуса?
Закон є чітким: для дійсності продажу нерухомого майна договір має бути оформлений в офіційній формі; обіцянка продажу нерухомого майна, договори зворотного викупу та купівлі не є дійсними, якщо їх не оформлено в офіційній формі (Кодекс зобов’язань Туреччини ст.237/1-2). Той самий висновок випливає з правила про попередній договір: за винятками, передбаченими законами, дійсність попереднього договору залежить від форми майбутнього договору (Кодекс зобов’язань Туреччини ст.29/2).
Закон Туреччини про нотаріат відносить «обіцянку продажу нерухомості» до правочинів, які мають оформлятися в формі нотаріального акта (ст.89). Засвідчення підпису не відповідає цій формі: засвідчення підпису нотаріусом підтверджує, що засвідчений підпис належить відповідній особі, і не охоплює змісту правочину (Закон Туреччини про нотаріат ст.82/3). Папір, принесений до нотаріуса, на якому лише засвідчено підпис, не стає договором обіцянки продажу.
Окреме правило для споживача, який купує житло у забудовника. При продажу житла з попередньою оплатою, коли ціна сплачується заздалегідь, обіцянку продажу необхідно оформити нотаріусом у формі нотаріального акта; якщо цього не дотримано, продавець не може згодом посилатися на недійсність договору на шкоду споживачу. Продавець також не може вимагати від споживача жодної оплати під будь-якою назвою, доки не укладено дійсний договір (Закон Туреччини про захист прав споживачів № 6502, ст.41). Це правило захищає споживача; воно не скасовує необхідності оформляти договір у нотаріуса.
Житло з попередньою оплатою: купівля житла у забудовника
Якщо продавець продає житло з комерційною або професійною метою, покупець є споживачем, а ціна сплачується до передачі — одноразово або частинами, — договір є продажем житла з попередньою оплатою (Закон Туреччини № 6502, ст.40/1). Закон пов’язує з такими продажами такі правила:
- Не пізніше ніж за один день до укладення договору споживачу має бути надано форму попередньої інформації; договір не може бути укладено до отримання дозволу на будівництво (ст.40/2-3).
- Споживач може відмовитися протягом чотирнадцяти днів без зазначення причин і без сплати неустойки (ст.43/1).
- Житло має бути передане у строк, обумовлений у договорі; цей строк не може перевищувати сорока восьми місяців з дати укладення договору (ст.44/1).
- Споживач може до двадцяти чотирьох місяців з дати укладення договору відмовитися від договору без зазначення причин; у такому разі продавець може вимагати лише законні витрати та обмежену компенсацію відповідно до строку, передбаченого законом. Продавець, який не виконує власні зобов’язання, не може вимагати від споживача жодної плати (ст.45).
- Відповідальність продавця за недоліки житла, якщо не передбачено довшого строку, підлягає позовній давності у п’ять років з моменту передачі (ст.12/1).
Що відбувається зі сплаченою ціною, якщо обіцянку продажу не укладено у нотаріуса?
Договір, укладений без дотримання форми, не породжує правових наслідків (Закон Туреччини про зобов’язання ст.12/2); на підставі такого договору не можна вимагати реєстрації в реєстрі нерухомості. Сплачену ціну можна вимагати назад: збагачення, що ґрунтується на недійсній підставі, підлягає поверненню (Закон Туреччини про зобов’язання ст.77). Цю вимогу слід заявити протягом двох років з моменту, коли особі стало відомо про право на повернення, і в будь-якому разі протягом десяти років з моменту настання збагачення (Закон Туреччини про зобов’язання ст.82).
На практиці при поверненні ціни враховуються час, що минув, і зміна вартості грошей, відповідно до принципу компенсаційної справедливості. У виняткових випадках, коли виконання було повністю або значною мірою здійснене, посилання на недотримання форми може бути визнане явним зловживанням правом (Цивільний кодекс Туреччини ст.2); це оцінюється в кожному конкретному випадку окремо.
Важливо документально фіксувати платежі, здійснені готівкою; закон вимагає доказів у письмовій формі для правочинів, що перевищують певну вартість (Цивільний процесуальний кодекс Туреччини ст.200). Для споживача, який купує житло у забудовника, додатково застосовується правило ст.41 Закону № 6502, зазначене вище.
Різниця між договором про обіцянку продажу та договором купівлі-продажу
| Договір про обіцянку продажу | Договір купівлі-продажу нерухомого майна | |
|---|---|---|
| Де укладається | У нотаріуса, у формі нотаріального акта (Закон Туреччини про нотаріат ст.89) | У турецькому управлінні реєстрації нерухомості на підставі офіційного документа; після змін 2022 також у нотаріуса (Закон Туреччини про нотаріат ст.61/A); реєстрацію здійснює турецьке управління реєстрації нерухомості |
| Що породжує | Особисте право: зобов’язання укласти договір купівлі-продажу | Право власності: набувається шляхом реєстрації (Цивільний кодекс Туреччини ст.705) |
| Щодо третіх осіб | Лише якщо внесено відмітку, — проти осіб, які згодом набули права (Цивільний кодекс Туреччини ст.1009) | Реєстрація може бути протиставлена будь-кому |
| Якщо не виконано | Вимога до суду про реєстрацію на підставі судового рішення (Цивільний кодекс Туреччини ст.716) | Право власності перейшло шляхом реєстрації |
Обіцянка продажу — це не правочин, що замінює договір купівлі-продажу; це зобов’язання, взяте на шляху до нього.
Що змінюється, якщо обіцянку продажу внесено як відмітку до реєстру нерухомості?
Відмітка є не умовою дійсності договору, а умовою захисту проти третіх осіб. Закон прямо називає обіцянку продажу серед прав, які можуть бути внесені як відмітка, і передбачає, що ці права після внесення відмітки можуть бути протиставлені власникам прав, набутих на це нерухоме майно згодом (Цивільний кодекс Туреччини ст.1009).
Відмітка вноситься лише на вимогу. Договори про обіцянку продажу, посвідчені нотаріусами, на вимогу однієї зі сторін вносяться як відмітка до реєстру нерухомості (Закон Туреччини про реєстр нерухомості ст.26). Згідно з положенням Закону Туреччини про нотаріат, зміненим у 2022, нотаріус також може, якщо одна зі сторін вимагає цього і сплачує збір та витрати, внести обіцянку продажу до реєстру нерухомості через інформаційну систему реєстру нерухомості (Закон Туреччини про нотаріат ст.60/3). Договір у простій письмовій формі не може бути внесений як відмітка. Слід перевірити запис у реєстрі нерухомості, до якого внесено відмітку; ніхто не може стверджувати, що не знав про запис у реєстрі нерухомості (Цивільний кодекс Туреччини ст.1020).
Відмітка не забороняє продаж нерухомого майна; однак особа, яка набула нерухоме майно після внесення відмітки, пов’язана правом покупця. Якщо відмітки немає і особа, яка дала обіцянку, передала нерухоме майно іншій особі, покупець, за загальним правилом, не може вимагати реєстрації від цієї особи; він може вимагати від особи, яка дала обіцянку, відшкодування шкоди, спричиненої невиконанням договору (Закон Туреччини про зобов’язання ст.112).
Скільки років діє відмітка і яка позовна давність?
Закон Туреччини про реєстр нерухомості встановлює строк для відмітки:
Якщо протягом п’яти років з моменту внесення відмітки продаж не здійснено або сервітут не встановлено і не зареєстровано в реєстрі нерухомості, ця відмітка анулюється керівником реєстру нерухомості або посадовими особами реєстру нерухомості за власною ініціативою (Закон Туреччини про реєстр нерухомості ст.26).
П’ять років — це строк запису, а не договірного права. Коли запис виключається, договір не припиняється; припиняється лише захист, який надавав запис: після виключення право більше не може бути заявлене на підставі запису проти осіб, які набули прав на нерухомість.
Для договірної вимоги закон не встановлює спеціального строку; застосовується загальне правило: якщо законом не передбачено інше, кожна вимога підлягає десятирічній позовній давності (Турецький кодекс зобов’язань ст. 146). Строк починає спливати з моменту, коли вимога стала належною до виконання, тобто коли настав день, узгоджений у договорі для передачі; якщо строк виконання не було погоджено, борг за загальним правилом стає належним до виконання в момент його виникнення (Турецький кодекс зобов’язань ст. 90, ст. 149). Визнання боржником боргу або часткове виконання ним зобов’язання, а також пред’явлення кредитором позову переривають позовну давність (Турецький кодекс зобов’язань ст. 154). Суд не застосовує позовну давність за власною ініціативою; на неї має послатися боржник (Турецький кодекс зобов’язань ст. 161). На практиці, якщо володіння нерухомістю було передане покупцеві, заперечення продавця про позовну давність не береться до уваги як таке, що суперечить правилу добросовісності (Цивільний кодекс Туреччини ст. 2); якщо ж нерухомість не була передана, десятирічний строк становить реальну небезпеку втрати права.
| Строк | Початок перебігу | Підстава | У разі закінчення | |
|---|---|---|---|---|
| Запис у реєстрі нерухомості | П’ять років | Дата внесення запису | Закон про реєстр нерухомості ст. 26 | Запис виключається в установленому порядку; після виключення захист запису не діє проти осіб, які набули прав після цього |
| Договірна вимога | Десять років | День, коли вимога стала належною до виконання | Турецький кодекс зобов’язань ст. 146, ст. 149 | Боржник може заявити заперечення про позовну давність |
Не слід плутати з правом переважної купівлі, правом купівлі та правом зворотного викупу. Турецький кодекс зобов’язань ст. 238 передбачає: «права переважної купівлі, зворотного викупу та купівлі можуть бути встановлені щонайбільше на десять років і можуть бути внесені до реєстру нерухомості на строк, визначений законами». Ця стаття не згадує обіцянку продажу нерухомості; хоча в попередній статті обіцянка продажу згадується разом із договорами купівлі та зворотного викупу, тут вона не зазначена. Питання про те, чи може це обмеження за аналогією застосовуватися до обіцянок, які надають право купівлі лише одній стороні, законом не вирішене. Правило про невідчужуваність цих трьох прав (Турецький кодекс зобов’язань ст. 239) також не згадує обіцянку продажу; відступлення права, що виникає з обіцянки продажу, оцінюється за загальними положеннями про відступлення вимоги та договору (Турецький кодекс зобов’язань ст. 183–184, ст. 205).
Якщо той, хто обіцяв, не передає свідоцтво про право власності: примус до реєстрації
Для цього випадку закон передбачає загальний шлях: особа, яка на підставі правової причини, що є підставою набуття права власності, має особисте право вимагати від власника реєстрації права власності на своє ім’я, у разі ухилення власника може просити суд присудити перехід права власності (Цивільний кодекс Туреччини ст. 716/1). На практиці право, що виникає з обіцянки продажу, реалізується позовом про реєстрацію на підставі цієї норми.
Обіцянка продажу є двосторонньо зобов’язуючим договором; покупець, який вимагає реєстрації, повинен або сплатити ціну, яку за договором мав сплатити першим, або запропонувати її сплату (Турецький кодекс зобов’язань ст. 97). На практиці вимагається внести залишок ціни на рахунок, визначений судом під час розгляду справи.
Рішення щодо речових прав на нерухомість не можуть бути виконані до набрання законної сили (Цивільний процесуальний кодекс Туреччини ст. 350/2, ст. 367/2). На підставі судового рішення право власності набувається ще до реєстрації; однак для вчинення розпорядчих дій щодо нерухомості, таких як продаж, право власності має бути зареєстроване в реєстрі нерухомості, і таку реєстрацію можна вимагати безпосередньо на підставі рішення (Цивільний кодекс Туреччини ст. 705/2, ст. 716/2).
Якщо замість реєстрації сторона бажає звільнитися від договору, застосовуються положення про прострочення: тому, хто обіцяв, надається розумний строк; якщо цей строк спливає безрезультатно, кредитор може, негайно повідомивши про відмову від виконання, вимагати відшкодування своїх збитків або відмовитися від договору та вимагати повернення сплаченого (Турецький кодекс зобов’язань ст. 123–125). Якщо свідоцтво про право власності вже було передано і стверджується недійсність передачі, йдеться про справу про скасування запису про право власності та нову реєстрацію.
Запобігання продажу нерухомості під час розгляду справи. Пред’явлення позову саме по собі не перешкоджає власнику передати нерухомість іншій особі. Для цього суд просять вжити забезпечувальний захід, і ухвала про забезпечувальний захід вноситься до реєстру нерухомості як відмітка; встановлене відміткою обмеження може бути заявлене і проти осіб, які набули прав пізніше (Цивільний процесуальний кодекс Туреччини ст. 389; Цивільний кодекс Туреччини ст. 1010). Якщо виконання ухвали про забезпечувальний захід не вимагається протягом одного тижня після повідомлення про ухвалу особі, яка просить захід, або якщо у разі забезпечувального заходу, вжитого до пред’явлення позову, основний позов не пред’явлено протягом двох тижнів з моменту звернення про виконання, забезпечувальний захід припиняється автоматично (Цивільний процесуальний кодекс Туреччини ст. 393/1, ст. 397/1). Особа, яка просить забезпечувальний захід, за загальним правилом надає забезпечення; якщо вимога ґрунтується на офіційному документі, такому як нотаріальний акт, суд може ухвалити не вимагати забезпечення (Цивільний процесуальний кодекс Туреччини ст. 392/1). Оскільки Закон про реєстр нерухомості не відносить пред’явлення позову до обставин, що перешкоджають виключенню відмітки через п’ять років, важливо отримати відмітку про забезпечувальний захід до закінчення строку відмітки. Дія забезпечувального заходу детально описана у статті про справу про скасування запису про право власності та нову реєстрацію.
У якому суді та за якою територіальною підсудністю пред’являється позов?
Компетентним судом за загальним правилом є цивільний суд першої інстанції (Цивільний процесуальний кодекс Туреччини ст. 2); спір за обіцянкою продажу між двома особами розглядається в цьому суді. Обіцянка продажу не належить до чотирьох видів спорів, для яких медіація є умовою прийнятності позову (оренда, поділ та поділ спільної власності в судовому порядку, поверхова власність, сусідське право) (Закон № 6325, ст. 18/B/1). Норми про предметну підсудність мають публічно-правовий характер (Цивільний процесуальний кодекс Туреччини ст. 1), і залежно від того, ким є сторони, виникають два винятки:
- Якщо продавець діє з комерційною або професійною метою, а покупець є споживачем, спір виникає зі споживчого правочину, і компетентним є споживчий суд (Закон № 6502, ст. 3, ст. 73/1). Для спорів, що розглядаються в цьому суді, звернення до медіатора до пред’явлення позову є умовою прийнятності; проте спори, які мають характер споживчого правочину і виникають із речового права на нерухомість, наприклад примус до реєстрації, не підпадають під цю умову (ст. 73/A). У спорах нижче визначеної законом вартості, яка щорічно оновлюється, звернення до споживчої арбітражної комісії є обов’язковим (ст. 68).
- Якщо обидві сторони є комерсантами і правочин стосується комерційного підприємства обох, позов є комерційним і розглядається в комерційному суді першої інстанції; у справах про стягнення грошової суми, відшкодування шкоди, позов про скасування заперечення боржника, встановлення відсутності боргу та повернення майна медіація є умовою прийнятності позову (Турецький торговельний кодекс ст. 4, ст. 5, ст. 5/A).
Позов, пред’явлений без звернення до обов’язкової медіації, повертається з процесуальних підстав; протягом медіації позовна давність зупиняється (Закон № 6325, ст. 18/A).
Територіальна підсудність. Оскільки примус до реєстрації є позовом, який може призвести до зміни суб’єкта речового права, суд за місцезнаходженням нерухомості має виключну територіальну підсудність (Цивільний процесуальний кодекс Туреччини ст. 12/1): позов щодо нерухомості в Аланії розглядається в Аланії. У вимогах про повернення сплаченої ціни компетентними є суди за місцем проживання відповідача та місцем виконання договору (Цивільний процесуальний кодекс Туреччини ст. 6, ст. 10), а у споживчих спорах — також споживчий суд за місцем проживання споживача (Закон № 6502, ст. 73/5).
Питання, що часто ставляться
Чи можемо ми укласти договір про обіцянку продажу приватно, у простій письмовій формі?
За загальним правилом ні: договір про обіцянку продажу нерухомості є недійсним, якщо його не укладено в офіційній формі (Закон Туреччини про зобов’язання ст. 237/2), а засвідчення лише підпису у нотаріуса недостатньо (Закон Туреччини про нотаріат ст. 82/3). Виняток: продавець, який продає житло з комерційною метою, не може посилатися на недотримання форми проти споживача, який придбав житло, попередньо сплативши ціну (Закон № 6502, ст. 41/1).
Якщо я не внесу запис про договір до реєстру нерухомості, що я втрачу?
Не дійсність, а захист щодо третіх осіб. Право, щодо якого внесено запис, може бути протиставлене й особам, які набули права пізніше (Цивільний кодекс Туреччини ст.1009). Якщо запису немає і нерухомість було передано іншій особі, у вас, як правило, залишається вимога про відшкодування збитків до того, хто надав обіцянку (Закон Туреччини про зобов’язання ст.112).
Скільки років діє договір про обіцянку продажу, чи втрачу я право, якщо запис буде знято?
Існують два окремі строки. Запис у реєстрі нерухомості знімається автоматично, якщо продаж не буде здійснено протягом п’яти років (Закон Туреччини про земельний кадастр ст.26); це припинення захисту, який надає запис, а не самого права. Вимога, що виникає з договору, згідно із загальним правилом підлягає десятирічному строку позовної давності, і строк починається з моменту, коли вимога стала належною до виконання (Закон Туреччини про зобов’язання ст.146, ст.149).
Чи можна в односторонньому порядку розірвати договір про обіцянку продажу?
За бажанням однієї зі сторін договір не припиняється автоматично. Якщо інша сторона не виконує свого зобов’язання, їй надається відповідний строк; якщо строк минув безрезультатно, можна відмовитися від договору, і сторони можуть вимагати повернення того, що вони надали (Закон Туреччини про зобов’язання ст.123, ст.125). Споживач, який придбав житло у забудовника, додатково має право на відмову від договору та право розірвати договір (Закон №6502 ст.43, ст.45).
Де подається позов, чи можемо ми в договорі визначити інший суд?
У позові про примусову реєстрацію виключну компетенцію має суд за місцезнаходженням нерухомості (Цивільний процесуальний кодекс Туреччини ст.12/1), а у випадках виключної компетенції угода про підсудність не допускається (Цивільний процесуальний кодекс Туреччини ст.18/1). Щодо грошових вимог можливість визначення суду договором надається лише комерсантам і публічним юридичним особам (Цивільний процесуальний кодекс Туреччини ст.17).
Законодавча база
Цивільний кодекс Туреччини №4721 — ст.2 (добросовісна поведінка), ст.705 (реєстрація), ст.716 (право вимагати реєстрації та перехід права за судовим рішенням), ст.1009 (внесення запису про право, що виникає з договору про обіцянку продажу), ст.1010 (внесення записів про обмеження права розпорядження), ст.1020 (відкритість реєстру нерухомості) — mevzuat.gov.tr
Закон Туреччини про зобов’язання №6098 — ст.12 (форма), ст.29 (попередній договір), ст.77 і ст.82 (безпідставне збагачення та позовна давність), ст.90 (настання строку виконання), ст.97 (черговість виконання), ст.112 (наслідки невиконання), ст.123–125 (надання строку та альтернативні права), ст.146, ст.149, ст.154 і ст.161 (позовна давність), ст.183–184 (відступлення вимоги), ст.205 (переведення договору), ст.237 (форма при продажу нерухомості та укладенні договору про обіцянку продажу), ст.238–239 (строки та перехід права переважної купівлі, права купівлі та права зворотного викупу) — mevzuat.gov.tr
Закон Туреччини про нотаріат №1512 — ст.60 (обов’язки нотаріусів; договір про обіцянку продажу та запис), ст.61/A (договір купівлі-продажу нерухомості), ст.82 (правові наслідки нотаріальних дій), ст.89 (дії, які обов’язково вчиняються у формі посвідчення) — mevzuat.gov.tr
Закон Туреччини про земельний кадастр №2644 — ст.26 (внесення запису про договір про обіцянку продажу та зняття запису після п’яти років) — mevzuat.gov.tr
Закон Туреччини про захист прав споживачів №6502 — ст.3 (визначення), ст.12 (позовна давність щодо відповідальності за недоліки товару), ст.40–41 (попередньо оплачуваний продаж житла та вимога щодо форми), ст.43–45 (відмова від договору, передання, розірвання), ст.68 (комісія з розгляду споживчих спорів), ст.73 і ст.73/A (споживчі суди та обов’язкова медіація) — mevzuat.gov.tr
Цивільний процесуальний кодекс Туреччини №6100 — ст.1–2 (юрисдикція), ст.6, ст.10, ст.12, ст.17–18 (підсудність та угода про підсудність), ст.200 (доказування документом), ст.350 і ст.367 (неможливість виконання до набрання законної сили), ст.389, ст.392–393, ст.397 (забезпечувальні заходи) — mevzuat.gov.tr
Комерційний кодекс Туреччини №6102 — ст.4–5 (комерційні справи), ст.5/A (обов’язкова медіація) — mevzuat.gov.tr
Закон Туреччини про медіацію у цивільних спорах №6325 — ст.18/A і ст.18/B (обов’язкова медіація) — mevzuat.gov.tr
Пов’язані сторінки
- Право оренди та нерухомості — головна сторінка
- Договірне право
- Позов про скасування запису про право власності та нову реєстрацію
- Договір будівництва в обмін на частку земельної ділянки
Ця стаття має загальний інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Оскільки обставини кожної справи різняться, для вашої конкретної ситуації рекомендується отримати правову допомогу від вашого адвоката.