Forfatter: Av. Merve Kartal · Publisert: 04.11.2026

Arvelaterens proformaavtale er når arvelateren, for å unndra eiendeler fra arvingene, i grunnboken fremstiller en eiendom som faktisk er en gave som et salg eller en annen transaksjon, for eksempel en avtale om pleie til døden. På folkemunne kalles det også å unndra eiendeler fra arven; men ikke enhver unndragelse er en proformaavtale: dersom overføringen i grunnboken åpent er foretatt som gave, finnes det ingen skjult transaksjon, og dersom vilkårene er til stede, er veien et søksmål om avkortning av disposisjoner (tyrkisk sivillovbok art.565).

Det foreligger to transaksjoner: salget som fremgår av grunnboken, og gaven som partene faktisk ønsket. Arvingenes påstand er at den tilsynelatende transaksjonen ikke er reell.

Arvefølgen og pliktdelsandelene etter tyrkisk rett (andel i boet) er beskrevet på siden Arverett, og den generelle rammen for sletting av tinglyst hjemmel og ny tinglysing er beskrevet på siden sletting av tinglyst hjemmel og ny tinglysing.

Finnes det en bestemmelse i loven som heter «arvelaterens proformaavtale»?

Nei. Uttrykket «arvelaterens proformaavtale» forekommer ikke i Tyrkias sivillovbok, den tyrkiske obligasjonsloven, Tyrkias tvistelov eller den tyrkiske grunnbokloven. Betegnelsen «arvelater» brukes heller ikke i Tyrkias sivillovbok; loven omtaler denne personen som «arvelater». Begrepet er et uttrykk fra praksis.

Det finnes bare én bestemmelse som generelt regulerer proformaavtaler:

«Ved fastsettelsen av en avtales type og innhold og ved tolkningen av den, skal partenes virkelige og felles vilje legges til grunn, uten hensyn til ord de har brukt ved en feiltakelse eller for å skjule sine virkelige hensikter.» (tyrkisk obligasjonslov art.19/1)

Overskriften i margen sier det samme: «Tolkning av avtaler, proformatransaksjoner.» Det som, med utgangspunkt i denne generelle regelen, oppstiller vilkårene som er spesifikke for arvesammenheng, er Tyrkias kassasjonsdomstols avgjørelse om rettsenhet og den påfølgende praksisen. Nedenfor angis den delen som står i loven og den delen som stammer fra praksis, hver for seg.

To transaksjoner: det tilsynelatende salget og den skjulte gaven

Når lovens tolkningsregel anvendes, fremkommer to atskilte transaksjoner, og ingen av dem står seg, av ulike grunner.

Det tilsynelatende salget gjenspeiler ikke partenes virkelige vilje. Salget i grunnboken er foretatt i den formelle formen som loven krever (tyrkisk obligasjonslov art.237/1); problemet ligger ikke i formen, men i viljen. Det sees ikke hen til ordene, men til den virkelige og felles viljen, og partene ønsket ikke et salg.

Den skjulte gaven er derimot problematisk med hensyn til formen. En gave er en vederlagsfri berikelse (tyrkisk obligasjonslov art.285/1). For at avtaler som tar sikte på å overføre eiendomsretten til fast eiendom skal være gyldige, må de være opprettet i formell form (tyrkisk sivillovbok art.706/1); om gave sier loven dessuten: «Gyldigheten av et løfte om å gi en fast eiendom eller en begrenset rettighet i fast eiendom som gave, avhenger av at det er avgitt i formell form» (tyrkisk obligasjonslov art.288/2). Et gaveløfte som er ugyldig fordi formkravet ikke er oppfylt, anses, når det er oppfylt, som en håndgave; «denne bestemmelsen får likevel ikke anvendelse på gaver hvis gyldighet er betinget av formell form» (tyrkisk obligasjonslov art.288/3). Håndgave er dessuten bare forutsatt for løsøre (tyrkisk obligasjonslov art.289). Det at skjøtet (tapu) faktisk er overført, gjør altså ikke en gave av fast eiendom som er foretatt uten formell form, gyldig.

Derfor er tinglysingen urettmessig. En tinglysing som bygger på en ikke-bindende rettshandling, eller som mangler rettslig grunnlag, er urettmessig (tyrkisk sivillovbok art.1024/2); den hvis tinglige rett dermed er krenket, kan derfor kreve retting av grunnboken ved søksmål (tyrkisk sivillovbok art.1025/1). Søksmålet anlegges med krav om sletting av tinglyst hjemmel og ny tinglysing.

Hvem kan anlegge søksmålet, og mot hvem rettes det?

Søksmålet anlegges av den arvingen hvis arverett er krenket ved arvelaterens transaksjon som tilsynelatende er et salg. Reglene som må være kjent, er følgende:

Det kreves ikke pliktdel etter tyrkisk rett (andel i boet). I praksis kreves det ikke at saksøkeren har pliktdel.
Hver arving kan anlegge søksmålet alene. I praksis kan hver arving anlegge søksmålet i samsvar med sin egen arvelodd; de andre arvingene behøver ikke delta i søksmålet. Dersom det kreves at hele eiendommen føres tilbake på vegne av alle arvingene, vurderes det særskilt hvordan søksmålet skal utformes; utnevnelse av en representant for arvefellesskapet ved en tyrkisk sivil forliksdomstol er en av måtene (Tyrkias sivillovbok art.640/3).
Søksmålet anlegges etter dødsfallet. Arvingene erverver arven ved arvelaterens død (Tyrkias sivillovbok art.599/1); i praksis aksepteres det ikke at det anlegges søksmål med denne påstanden mens arvelateren lever.
Den som har gitt avkall på arven, kan ikke anlegge søksmålet. Den som har gitt avkall på arven, får sin andel overført til de berettigede som om vedkommende ikke levde da arven falt (Tyrkias sivillovbok art.611/1; jf. hvordan gir man avkall på arv).
Arvingstatus dokumenteres. Arvebevis utstedes av en tyrkisk sivil forliksdomstol eller notarius publicus (Tyrkias sivillovbok art.598/1; jf. hvordan får man arvebevis).
Saksøkte er den som har overtatt eiendommen; hvis vedkommende er død, er det dennes arvinger. Hvis eiendommen senere er overført til en annen, se avsnittet om midlertidige forføyninger nedenfor.

I hvilke tilfeller godtas arvelaterens proformaavtale, og i hvilke tilfeller ikke?

Loven fastsetter ingen kriterier på dette området. Hovedspørsmålet er om arvelaterens egentlige hensikt var å unndra eiendeler fra arvingene. I Tyrkias kassasjonsdomstols praksis fastslås denne hensikten ved en samlet vurdering av omstendigheter som om kjøpesummen faktisk ble betalt og kjøperens betalingsevne, forskjellen mellom prisen oppgitt i skjøtet (tapu) og eiendommens virkelige verdi på avtaletidspunktet, om arvelateren hadde en berettiget og rimelig grunn til salget, forholdet mellom partene og arvelateren, den overførte eiendelens plass i arvelaterens formue og stedets sedvaner. Dersom arvelateren i levende live har foretatt en rimelig fordeling som ivaretar alle arvingene, kan det derimot vurderes slik at hensikten om å unndra eiendeler ikke forelå.

Disse omstendighetene bevises gjennom bank- og grunnboksregistre, åstedsbefaring og sakkyndig undersøkelse samt vitneforklaringer. I stevningen angis det hvilket bevis som skal føres for hvert faktisk forhold (Tyrkias tvistelov art.119/1-f); som hovedregel kan det ikke senere påberopes bevis som ikke er angitt i tide (Tyrkias tvistelov art.145).

Bevis: kan arvingen føre vitner?

Hovedregelen er at hver av partene, med mindre loven bestemmer noe annet, har bevisbyrden for de faktiske forhold hen påberoper seg som grunnlag for sin rett (Tyrkias sivillovbok art.6; Tyrkias tvistelov art.190/1). Det vil si at arvingen som fremsetter en påstand om proformaavtale, har bevisbyrden. Svaret på vitnespørsmålet ligger i tvistelovens regler om skriftlig bevis og unntakene fra disse.

Som utgangspunkt kreves skriftlig bevis. Rettslige disposisjoner som inngås for å stifte, bringe til opphør, overdra, endre, fornye, utsette, erkjenne eller gjøre opp en rett, må bevises med skriftlig bevis dersom beløpet eller verdien på disposisjonstidspunktet overstiger lovens pengegrense (Tyrkias tvistelov art.200/1). Vitner kan som hovedregel heller ikke føres mot et skriftlig dokument: rettslige disposisjoner som opphever eller reduserer dokumentets rettsvirkning og beviskraft, kan ikke bevises med vitner, selv om verdien ligger under pengegrensen (Tyrkias tvistelov art.201). Det offisielle skjøtet (tapu) er også et skriftlig dokument.

Men loven har et uttrykkelig unntak:

«d) Tredjepersoners påstander om proformaavtaler mot rettslige disposisjoner og skriftlige dokumenter.» (Tyrkias tvistelov art.203/1-d)

I praksis regnes en arving som anlegger søksmål med påstand om unndragelse av formue fra boet og påberoper seg egen rett, som tredjepart etter dette leddet, og kan føre ethvert bevis, herunder vitner. Denne kvalifiseringen står ikke ordrett i loven, men følger av rettspraksis. Dersom arvingen, ved å tre inn i arvelaterens sted, hevder at en disposisjon arvelateren selv har foretatt, er proforma, kan vedkommende ikke nyte godt av denne forenklingen.

Ledd (a) i samme bestemmelse sier at vitner også kan føres i saker om «disposisjoner mellom etterkommere og forfedre, søsken, ektefeller, svigerfar, svigermor samt svigerdatter og svigersønn». Dette leddet retter seg mot disposisjonens parter: en disposisjon mellom arvelateren og dennes barn eller søsken faller etter ordlyden inn under bestemmelsen, men ikke dersom erververen er utenfor familien. Loven åpner også for vitneførsel når motparten gir uttrykkelig samtykke (HMK m.200/2) og når det foreligger begynnende bevis (HMK m.202).

Pengegrensen forhøyes hvert år med omvurderingssatsen, og det tas utgangspunkt i beløpet på tidspunktet da den rettslige disposisjonen ble foretatt (HMK Ek m.1, med endringer ved lov av 4/6/2025, nr. 7550). Derfor oppgis det ikke noe beløp på siden.

Arvelaterens proformaavtale eller søksmål om avkortning av disposisjoner?

Dette er to forskjellige søksmål, og dersom de blandes sammen, kan det føre til tap av rettigheter. Det som er uttrykkelig regulert i loven, er søksmålet om avkortning av disposisjoner; proforma bygger derimot på en alminnelig bestemmelse.

	Påstand om arvelaterens proformaavtale	Søksmål om avkortning av disposisjoner
Grunnlag	TBK m.19 (den alminnelige proformaregelen) + rettspraksis	TMK m.560 og følgende; for disposisjoner mellom levende personer TMK m.565
Påstand	Disposisjonen er ikke reell, den har form av salg	Disposisjonen er reell, men krenker pliktdelen etter tyrkisk rett (andelen i boet)
Hvem kan anlegge	Arvinger; i praksis stilles det ikke krav om pliktdel	Arvinger som ikke har fått sin pliktdel etter tyrkisk rett (andel i boet) (TMK m.560/1)
Resultat	Sletting av tinglyst hjemmel og ny tinglysing	Reduksjon av arvelaterens disposisjon utover den delen arvelateren fritt kunne råde over (TMK m.560/1)
Frist	Ingen frist i loven; i praksis anses kravet ikke å være bortfalt på grunn av tidsforløp	Ett år fra kunnskap om krenkelsen, og i alle tilfeller ti år fra arvefallet (ved testament fra tidspunktet testamentet ble åpnet) (TMK m.571/1)

Loven regner uttømmende opp de vederlagsfrie disposisjonene mellom levende personer som kan avkortes; blant dem er «disposisjoner som arvelateren klart har foretatt for å sette reglene om pliktdel etter tyrkisk rett ut av kraft» (TMK m.565, 4. ledd). Selv om retten til å anlegge søksmål om avkortning av disposisjoner faller bort på grunn av fristoversittelse, kan innsigelsen om avkortning alltid gjøres gjeldende som innsigelse (TMK m.571/3). Den som har mottatt en disposisjon som kan avkortes, plikter, dersom vedkommende er i god tro, bare å tilbakeføre det som er i behold på tidspunktet da arven faller (TMK m.566/1). Pliktdelssatsene fremgår av siden hvordan beregnes pliktdelen etter tyrkisk rett.

Foreldes arvelaterens proformaavtale?

Loven har ingen særskilt frist for denne innsigelsen: TBK m.19 fastsetter ingen frist, og heller ikke Tyrkias sivillovbok inneholder noen preklusiv frist for proformainnsigelsen. I praksis anses søksmål om sletting av tinglyst hjemmel og ny tinglysing som bygger på arvelaterens proformaavtale, ikke å være underlagt foreldelse eller preklusiv frist; begrunnelsen er at en proformadisposisjon anses ugyldig fra begynnelsen av, og at den ikke blir gyldig ved at tiden går.

Men fristen for søksmål om avkortning av disposisjoner løper. Dersom proformainnsigelsen ikke kan bevises, for eksempel fordi det viser seg at salgssummen faktisk ble betalt, kan søksmål om avkortning av disposisjoner fortsatt være mulig; retten til å anlegge søksmål om avkortning av disposisjoner faller imidlertid bort når det har gått ett år fra den dagen det ble kjent at pliktdelen etter tyrkisk rett (andelen i boet) var krenket, og under enhver omstendighet når det har gått ti år (TMK m.571/1). Derfor fremsettes de to kravene i praksis i samme stevning, med et forhold mellom hovedkrav og subsidiært krav: Hovedkravet er sletting av tinglyst hjemmel og ny tinglysing på grunn av proforma, og dersom dette forkastes, er det subsidiære kravet søksmål om avkortning av disposisjoner. Loven betegner dette som et subsidiært krav; retten kan ikke behandle det subsidiære kravet før hovedkravet er realitetsbehandlet og forkastet (HMK m.111). Dersom avkortning ikke er krevd, prøver retten ikke dette av eget tiltak (HMK m.26/1). Dersom kravet om avkortning senere tilføyes ved prosesskrivets endring, er det omtvistet hvordan ettårsfristen skal beregnes; en slik endring kan i samme sak bare foretas én gang og frem til avslutningen av saksforberedelsen (HMK m.176/2, m.177/1). Derfor er det tryggere å fremsette kravet om avkortning sammen med hovedkravet fra begynnelsen av.

Selv om fristen ikke løper, kan tiden likevel virke til ugunst: vitner og dokumenter fra perioden kan gå tapt, og eiendommen kan skifte eier.

Dersom eiendommen selges mens saken verserer: midlertidig forføyning og anmerkning i grunnboken

Avgjørelsen om sletting av tinglyst hjemmel og ny tinglysing tinglyses ikke før den er rettskraftig (HMK m.350/2, m.367/2). Dersom eiendommen i mellomtiden selges til en annen, beskyttes den tredjepersonen som i god tro har ervervet eiendomsretten i tillit til tinglysingen i grunnboken (TMK m.1023). En tredjeperson som kjenner til eller burde kjenne til at tinglysingen er uriktig, kan derimot ikke påberope seg denne tinglysingen (TMK m.1024/1).

Måten å forhindre dette på, er midlertidig forføyning: retten kan beslutte midlertidig forføyning i tilfeller der det er grunn til å frykte at det vil bli vesentlig vanskeligere eller umulig å gjøre retten gjeldende på grunn av en endring som kan inntre i den nåværende situasjonen (HMK m.389/1). Rettens avgjørelser om beskyttelse av omtvistede rettigheter kan anmerkes i grunnboken, og anmerkningen kan gjøres gjeldende overfor dem som erverver rettigheter i eiendommen etter anmerkningen (TMK m.1010). Dersom gjennomføring av den midlertidige forføyningen ikke begjæres innen én uke etter at avgjørelsen er avsagt eller forkynt, faller forføyningen bort av seg selv (HMK m.393/1); dersom forføyningen ble besluttet før søksmål ble anlagt, faller den også bort dersom søksmål ikke anlegges innen to uker fra begjæringen om gjennomføring (HMK m.397/1). Sikkerhetsstillelse og øvrige detaljer fremgår av siden søksmål om sletting av tinglyst hjemmel og ny tinglysing.

Dersom eiendommen likevel overføres etter at søksmålet er anlagt, kan saksøkeren enten fortsette saken mot erververen eller omgjøre saken til et erstatningssøksmål mot overdrageren (HMK m.125/1).

Ved hvilken domstol og hvor anlegges søksmålet?

Saklig kompetanse. Saken behandles ved sivil førsteinstansdomstol (Tyrkias tvistelov art. 2). Sletting av tinglyst hjemmel og ny tinglysing er ikke regnet blant tvister hvor mekling er et prosessvilkår før søksmål (lov nr. 6325 art. 18/B/1).

Stedlig kompetanse. I saker om en tinglig rett i fast eiendom eller som kan føre til endring i eierforholdet, er domstolen på det stedet hvor eiendommen ligger, eksklusivt kompetent (Tyrkias tvistelov art. 12/1). Krav om sletting av tinglyst hjemmel og ny tinglysing omfattes av dette. Gjelder saken flere eiendommer, kan den også anlegges ved domstolen på stedet hvor én av eiendommene ligger, også for de øvrige eiendommene (Tyrkias tvistelov art. 12/3).

For søksmål som springer ut av arv gjelder en særskilt regel om eksklusivt verneting: i saker om fordeling av dødsboet, ugyldighet og avkortning av dødsdisposisjoner og alle søksmål mot arvinger frem til boets endelige fordeling er retten på avdødes siste bosted eksklusivt kompetent (Tyrkias tvistelov art. 11/1). Dersom den som overtok eiendommen også er arving, kan de to reglene om eksklusivt verneting etter ordlyden kollidere; i praksis behandles søksmål om sletting av tinglyst hjemmel og ny tinglysing basert på arvelaterens proformaavtale ved retten på eiendommens sted. Ligger eiendommen i Alanya, behandles saken i Alanya selv om arvelateren bodde i en annen provins. Hvis påstanden om proformaavtale fremmes sammen med et krav om avkortning, må vernetinget vurderes særskilt.

Vanlige spørsmål

Faren min solgte huset til broren min, men prisen ble ikke betalt. Hva kan jeg gjøre?
Påstanden er at salget slik det fremgår av skjøtet ikke gjenspeiler den reelle viljen; loven påbyr at det ved tolking av avtaler ses hen til den reelle og felles vilje, ikke ordene (Tyrkias lov om forpliktelser art. 19/1). Manglende betaling av prisen er ett av de forholdene som i praksis vurderes ved vurderingen av om hensikten var å unndra verdier. Påstanden fremmes med krav om sletting av tinglyst hjemmel og ny tinglysing, og bevisbyrden ligger hos den som fremmer påstanden (Tyrkias sivillovbok art. 6, Tyrkias tvistelov art. 190/1).

Det står salg i skjøtet – kan jeg føre vitnebevis for det motsatte?
Som hovedregel føres ikke vitner mot et skriftlig dokument (Tyrkias tvistelov art. 201). Loven sier imidlertid uttrykkelig at det ved tredjepersoners påstand om proformaavtale kan føres vitner (Tyrkias tvistelov art. 203/1-d); i praksis regnes en arving som saksøker i eget navn som tredjeperson i denne sammenhengen.

Foreldes søksmål om arvelaterens proformaavtale?
Loven har ingen særskilt frist for denne påstanden, og i praksis er søksmålet ikke underlagt noen frist. Derimot faller retten til å reise søksmål om avkortning av disposisjoner bort ett år etter at man fikk kunnskap, og i alle tilfeller etter ti år (Tyrkias sivillovbok art. 571/1); derfor fremmes kravet om avkortning sammen med påstanden om proformaavtale, som subsidiært krav (Tyrkias tvistelov art. 111).

Jeg har ingen pliktdel etter tyrkisk rett (andel i boet) – kan jeg likevel reise søksmål?
Ja. I praksis kan enhver arving, uansett om vedkommende har pliktdel eller ikke, fremme påstanden om proformaavtale i samsvar med sin arveandel. Søksmål om avkortning av disposisjoner tilkommer derimot etter loven bare arvinger som ikke har fått sin pliktdel dekket (Tyrkias sivillovbok art. 560/1).

Er unndragelse av verdier fra boet det samme som utelukkelse fra arv?
Nei. Utelukkelse fra arv er en dødsdisposisjon arvelateren foretar på grunnlag av lovbestemte grunner; nærmere om dette finnes på siden utelukkelse fra arv. Proformaavtale er derimot en påstand om at en overdragelse foretatt i arvelaterens levetid ikke er reell.

Hva skjer hvis den som kjøpte huset har solgt det videre til en annen?
Den som i god tro stolte på grunnboken og ervervet eiendommen, beskyttes i sitt erverv (Tyrkias sivillovbok art. 1023); den som kjente eller burde kjenne til at tinglysingen var ugyldig, kan ikke påberope seg den (Tyrkias sivillovbok art. 1024/1). Søksmålet rettes derfor også mot nåværende eier, og det må særskilt bevises at denne ikke var i god tro. Er nåværende eier i god tro, går man i praksis veien om å kreve eiendommens verdi fra den første erververen.

Relevant lovgivning

Tyrkias lov om forpliktelser nr. 6098 — art. 19 (tolking av avtaler, proformaavtaler), art. 237 (formkrav ved salg av fast eiendom), art. 285 (definisjon av gave), art. 288 (gaveløfte), art. 289 (håndgave) — mevzuat.gov.tr

Tyrkias sivillovbok nr. 4721 — art. 6 (bevisbyrde), art. 560 (vilkår for søksmål om avkortning av disposisjoner), art. 565 (fordeler som kan avkortes), art. 566 (tilbakeføringsplikt), art. 571 (preklusive frister), art. 598 (arvebevis), art. 599 (erverv av arv), art. 611 (avkall fra én av arvingene), art. 640 (sameie i boet), art. 706 (rettshandel ved erverv av eiendomsrett til fast eiendom), art. 1010 (merknad ved innskrenkning av disposisjonsrett), art. 1023 (overfor godtroende tredjepersoner), art. 1024 (overfor tredjepersoner som ikke er i god tro), art. 1025 (sletting og endring ved ugyldig tinglysing) — mevzuat.gov.tr

Tyrkias tvistelov nr. 6100 — art. 2 (kompetansen til sivile førsteinstansdomstoler), art. 11 (verneting i arvesaker), art. 12 (verneting i saker om fast eiendom), art. 26 (disposisjonsprinsippet), art. 111 (subsidiært krav), art. 119 (stevningens innhold), art. 125 (overdragelse av tvistegjenstanden), art. 145 (senere bevisfremleggelse), art. 176–177 (endring av påstand), art. 190 (bevisbyrde), art. 200 (krav om skriftlig bevis), art. 201 (forbud mot vitnebevis mot dokument), art. 202 (begynnende bevis), art. 203 (unntak fra kravet om skriftlig bevis), art. 350 og art. 367 (virkning av rettsmiddel på tvangsfullbyrdelse), art. 389 (vilkår for midlertidig forføyning), art. 393 (gjennomføring av midlertidig forføyning), art. 397 (oppfølging etter midlertidig forføyning), tilleggsart. 1 (økning av beløpsgrenser) — mevzuat.gov.tr

Tyrkias lov om mekling i sivile tvister nr. 6325 — art. 18/B (mekling som prosessvilkår i visse tvister) — mevzuat.gov.tr

Relaterte sider

Denne teksten er kun ment som generell juridisk informasjon og utgjør ikke juridisk rådgivning. Ettersom forholdene varierer fra sak til sak, anbefales det å søke juridisk bistand fra din advokat for din konkrete situasjon.