Forfatter: Av. Merve Kartal · Publisert: 03.11.2026

Søksmål om oppløsning av sameie ved dom — tidligere kalt izale-i şuyu — er et søksmål som bringer sameiet mellom andelseierne i en eiendom til opphør, og som enten deler eiendommen i naturalier eller selger den og fordeler kjøpesummen. Hver enkelt av andelseierne kan reise søksmålet alene; samtykke fra de øvrige kreves ikke (TMK m.698). Saken behandles i tyrkisk sivil forliksdomstol, og før søksmål reises, er henvendelse til mekler en prosessforutsetning.

Skifte av arvefellesskapet, elbirliği mülkiyeti (sameie uten bestemte andeler) og skifteavtale er beskrevet på siden Arverett. Denne artikkelen behandler selve søksmålet.

Hvem kan reise søksmål, og mot hvem reises det?

Ved sameie med bestemte andeler kan hver enkelt av andelseierne kreve at eiendommen blir delt (TMK m.698). Søksmålet reises av den saksøkende andelseieren mot samtlige øvrige andelseiere; det foreligger obligatorisk partsfellesskap mellom andelseierne, og det skal avsies én dom som gjelder dem alle (HMK m.59–60).

Dersom en andelseier ikke er part i saken, avviser ikke retten søksmålet direkte. Korrekt partsforhold er en prosessforutsetning, og mangelen kan rettes, så retten setter en bindende frist og sørger for at den manglende andelseieren trekkes inn i saken, og går deretter inn i sakens realitet (HMK m.115).

Dersom en av andelseierne dør under saksbehandlingen, sørges det for at arvingene hans trer inn i saken i henhold til arvebeviset; dersom arvingene ikke har akseptert eller avkalt arven, utsettes saken til de lovbestemte fristene er utløpt (HMK m.55).

Når kan deling ikke kreves?

Loven setter tre grenser (TMK m.698):

Avtalefestet plikt til å fortsette. Retten til å kreve deling kan begrenses ved rettshandel for høyst ti år. Avtaler om at sameie med bestemte andeler i fast eiendom skal fortsette er bundet til offentlig form og kan tinglyses i grunnboken.
Binding til et varig formål. Dersom den sameide eiendommen er bundet til et varig formål, er andelseierne forpliktet til å opprettholde sameiet med bestemte andeler.
Uhensiktsmessig tidspunkt. Loven sier at deling ikke kan kreves på et uhensiktsmessig tidspunkt; den definerer ikke begrepet, og vurderingen gjøres ut fra det konkrete tilfellet.

Det finnes ett forbud til som kommer i tillegg: på en fast eiendom som er underlagt eierseksjon etter tyrkisk rett eller kat irtifakı (servitutt på en bygning som ennå ikke er ferdigstilt) kan oppløsning av sameie ved dom ikke kreves for eiendommen som sådan. Selvstendige enheter kan derimot være gjenstand for søksmål som en selvstendig fast eiendom, og sameiet i dem kan oppløses (Kat Mülkiyeti Kanunu m.7).

Deling i naturalier eller salg?

Loven anerkjenner to former for deling: deling av eiendommen i naturalier eller salg ved forhandling eller auksjon og fordeling av kjøpesummen (TMK m.699).

Dersom andelseierne ikke blir enige om formen, følger dommeren, på begjæring fra en av andelseierne, denne rekkefølgen:

Først deling i naturalier. Dersom verdiene på de utdelte delene ikke er like, oppnås utjevning ved at det legges til penger på den delen som har lavere verdi.
Salg dersom deling ikke er hensiktsmessig. Dersom delingskravet ikke anses hensiktsmessig ut fra situasjon og vilkår — særlig dersom eiendommen ikke kan deles uten at den lider et vesentlig verditap — besluttes salg på auksjon.

Den saksøkte har de samme rettighetene som den saksøkende i saken: at den saksøkende krever salg, er ikke til hinder for at den saksøkte krever deling i naturalier.

Det finnes også en tredje vei. I en bygning som egner seg for eierseksjon etter tyrkisk rett, kan dommeren, dersom en av medeierne eller arvingene krever det, beslutte at delingen skal skje ved at det etableres eierseksjon etter tyrkisk rett og de selvstendige enhetene fordeles (Kat Mülkiyeti Kanunu m.10).

For landbrukseiendommer gjelder en egen ordning: slike eiendommer kan ikke fradeles eller deles i andeler under størrelser fastsatt av departementet; overdragelse av andel, deling og omdanning av elbirliği mülkiyeti (sameie uten bestemte andeler) til sameie med bestemte andeler er underlagt tillatelse fra departementet (lov nr. 5403 m.8 og m.8/B).

Hvem skjer salget til?

Her er det lovens ene setning som i praksis avgjør mye (TMK m.699):

«Beslutning om at salget skal skje ved auksjon mellom andelseierne er avhengig av samtykke fra alle andelseierne.»

Regelen er altså at auksjonen skal være åpen for alle. For at salget bare skal kunne skje mellom andelseierne, kreves det at alle andelseierne samtykker; dersom én motsetter seg, kan den faste eiendommen også selges til tredjemenn. Andelseierne kan naturligvis delta i denne auksjonen.

Siden 31. juli 2026 har det vært et viktig unntak. For faste eiendommer som samtlige eiere har ervervet ved arv, og der tredjemenn utenfor arvingkretsen ikke har eiendomsrett, gjelder følgende: dersom det besluttes at sameiet skal oppløses ved salg, skal første auksjon, uten at noens samtykke kreves, etter loven bare holdes mellom de arvingene som er eiere. Denne fremgangsmåten anvendes én gang, og i denne auksjonen må budene overstige hele den anslåtte verdien (Tyrkias lov om tvangsfullbyrdelse og konkurs m.114; lov nr. 7589, RG 31.7.2026-33326).

Dersom første auksjon ikke gir resultat, holdes andre auksjon åpen for alle, og terskelen synker til femti prosent av den anslåtte verdien. Regelen gjelder ikke for auksjoner der kunngjøringen ble gjort før den trådte i kraft.

Denne regelen er ikke en forkjøpsrett eller prioritetsrett; den er en lovbestemt begrensning av hvem som kan delta i første auksjon. Bestemmelsen er ny, og det har ennå ikke dannet seg fast rettspraksis om anvendelsen.

Hvordan forløper prosessen dersom retten beslutter salg?

Salgsbeslutningen fullbyrdes ikke av retten, men av den salgsfunksjonæren dommeren har utpekt til dette; salg av løsøre og fast eiendom skjer etter bestemmelsene i Tyrkias lov om tvangsfullbyrdelse og konkurs (HMK m.322). Avgjørelser om realrettigheter knyttet til fast eiendom kan ikke fullbyrdes før de er rettskraftige (HMK m.350); salgsfasen begynner derfor etter at avgjørelsen er rettskraftig.

Salget skjer ved auksjon via Elektronisk salgsportal integrert i UYAP, og fristen for å gi bud er syv dager (İİK m.111/b). Den som vil delta i auksjonen, betaler sikkerhet på ti prosent av den anslåtte verdien; ved oppløsning av sameie tas det ikke sikkerhet fra en andelseier for et beløp som tilsvarer hans andel. Kjøperen ved auksjonen må betale kjøpesummen kontant innen syv dager fra kunngjøringen av auksjonsprotokollen (İİK m.130). Kjøpesummen fordeles på andelseierne i forhold til deres andeler.

Er mekling obligatorisk?

Ja. I tvister om fordeling av løsøre og fast eiendom og om oppløsning av sameie ved dom er det et prosessvilkår at det før søksmål reises er søkt megling (lov nr. 6325 art. 18/B). Denne regelen trådte i kraft 1. september 2023.

Anmodningen sendes til meglerkontoret på stedet der den kompetente domstolen ligger, avhengig av hva tvisten gjelder. Megleren avslutter prosessen innen tre uker fra oppnevningen; i særlige tilfeller kan fristen forlenges med høyst én uke.

Oppnås ingen enighet, må originalen eller en bekreftet kopi av sluttprotokollen legges ved stevningen. Dersom det viser seg at søksmål er reist uten at megling er forsøkt i det hele tatt, avvises stevningen av prosessuelle grunner på grunn av manglende prosessvilkår, uten at den blir forkynt for motparten.

Blir partene enige, er det obligatorisk å innhente påtegning om tvangskraft for avtaledokumentet. For dokumenter som gjelder fast eiendom, innhentes påtegningen fra den tyrkiske sivil forliksdomstolen på stedet der eiendommen ligger; etter påtegningen kan en av partene kreve tinglysing hos den tyrkiske grunnbokmyndigheten uten at det opprettes offentlig skjøte.

Ved hvilken domstol reises saken?

Stedlig kompetanse. Saker om fordeling av løsøre eller fast eiendom eller rettighet og om oppløsning av sameie ved dom behandles ved tyrkisk sivil forliksdomstol uavhengig av tvistegjenstandens verdi eller beløp (HMK art. 4). Forenklet prosess anvendes; svarfristen er to uker, og partene kan ikke inngi replikk og duplikk (HMK art. 316–317).

Kompetanse for fast eiendom. I saker som gjelder en realrettighet over fast eiendom eller som kan føre til endring i innehavet av realrettigheter, er domstolen på stedet der eiendommen ligger enerådende kompetent (HMK art. 12). Siden oppløsning av sameie ved dom endrer eierforholdet, omfattes den av dette. Gjelder saken flere eiendommer, kan den reises på stedet der en av eiendommene ligger, også for de øvriges vedkommende.

Den praktiske konsekvensen er denne: En sameier som har en eiendom med ideell andel i Alanya, reiser saken i Alanya uansett hvor han eller hun bor; den kompetente domstolen endres ikke selv om sameierne befinner seg i utlandet.

Kompetanse for løsøre. Ved oppløsning av sameie som bare gjelder løsøre, finnes ingen særlig kompetanseregel; den alminnelige regelen anvendes, og saken reises ved domstolen på saksøktes bosted, eller dersom det er flere saksøkte, ved domstolen på bostedet til en av dem (HMK art. 6–7). Denne kompetansen er ikke enerådende; dersom det ikke fremsettes en forskriftsmessig kompetanseinnsigelse, blir domstolen der saken er reist, kompetent.

Hvor lang tid tar saken?

Ifølge Justisstatistikk 2025, utgitt av Justisdepartementets generaldirektorat for domstolsregister og statistikk, var den gjennomsnittlige behandlingstiden for en sak ved de tyrkiske sivile forliksdomstolene, som behandler disse sakene, 120 dager i 2025.

Dette tallet er gjennomsnittet for alle sakstyper ved de tyrkiske sivile forliksdomstolene; departementet publiserer ikke en egen varighet for oppløsning av sameie ved dom fordelt på sakstype. Varigheten omfatter ikke anketrinnet og salgsfasen etter at avgjørelsen er rettskraftig. I samme statistikk er den gjennomsnittlige behandlingstiden for en sak ved de regionale ankedomstolenes sivilavdelinger oppgitt til 371 dager.

Antall sameiere, mangler i skjøte (tapu)-registrene og sakkyndig undersøkelse kan forlenge varigheten betydelig.

Når sameiet stammer fra arv

Sameiet mellom arvinger er elbirliği mülkiyeti (sameie uten bestemte andeler), og reglene er delvis annerledes. Hver av arvingene kan når som helst kreve at arven deles, med mindre han eller hun er forpliktet til å opprettholde sameiet etter avtale eller lov (TMK art. 642). Dersom umiddelbar deling i betydelig grad vil redusere verdien av formuesgodet eller dødsboet, kan forliksdommeren beslutte at delingen utsettes; dersom det finnes et ufødt barn som vil bli arving, utsettes delingen til fødselen (TMK art. 642–643).

En arving kan også kreve at elbirliği mülkiyeti (sameie uten bestemte andeler) over hele eller deler av formuesgodene som inngår i dødsboet, omdannes til sameie med bestemte andeler (TMK art. 644).

Fordeling av dødsboet, delingsavtale og overdragelse av arvelodd er beskrevet på siden Arverett.

Ofte stilte spørsmål

Er izale-i şuyu og oppløsning av sameie ved dom det samme?
Ja. «İzale-i şuyu» er et eldre begrep; i dagens lovspråk kalles det «oppløsning av sameie ved dom».

Kan søksmål reises selv om de øvrige sameierne ikke ønsker det?
Ja. Hver av sameierne kan alene kreve deling; samtykke fra de øvrige kreves ikke (TMK art. 698).

Jeg ønsker ikke at eiendommen selges, hva kan jeg gjøre?
Dommeren vurderer først deling i naturalia; dersom deling er mulig, besluttes ikke salg (TMK art. 699). I en bygning som egner seg for eierseksjon etter tyrkisk rett, kan det også kreves at det etableres eierseksjon etter tyrkisk rett og at de selvstendige enhetene fordeles (KMK art. 10).

Oppstår de øvrige sameiernes forkjøpsrett dersom jeg selger min andel?
Ved sameie med bestemte andeler kan de øvrige sameierne bruke forkjøpsretten dersom en sameier selger sin andel til en tredjemann (TMK art. 732). Denne retten faller bort etter tre måneder fra den dato salget ble meddelt rettighetshaveren, og under enhver omstendighet etter ett år fra salget. Derimot kan forkjøpsrett ikke brukes ved salg på tvangsauksjon — det vil si at det ikke er tale om forkjøpsrett ved salget som skjer ved slutten av saken om oppløsning av sameie ved dom (TMK art. 733, endret ved lov nr. 7571).

Kan jeg selge min andel ved elbirliği mülkiyeti (sameie uten bestemte andeler)?
Ved elbirliği mülkiyeti (sameie uten bestemte andeler) har deltakerne ingen fastsatte andeler, og disposisjoner krever enstemmighet; derfor kan en «andel» i en enkelt eiendom ikke overdras alene. Arvingen kan overdra sin arvelodd i dødsboet: mellom arvinger er skriftlig form et gyldighetsvilkår, og overfor tredjemann er opprettelse hos notarius publicus et gyldighetsvilkår. Overdragelse til tredjemann gir ikke denne rett til å delta i delingen; den gir bare rett til å kreve at den andelen som blir tildelt arvingen ved delingen, blir overført til ham eller henne (TMK art. 677).

Rettsgrunnlag

Tyrkias sivillovbok nr. 4721 — art. 642–644 (deling av arv, utsettelse, omdanning av elbirliği mülkiyeti (sameie uten bestemte andeler) til sameie med bestemte andeler), art. 677 (overdragelse av arvelodd), art. 688 (sameierens rettigheter), art. 698 (krav om deling og dets grenser), art. 699 (delingsmåte), art. 732–734 (lovbestemt forkjøpsrett) — mevzuat.gov.tr

Tyrkias tvistelov nr. 6100 — art. 4 (kompetanse), art. 6–7 og art. 12 (kompetanse), art. 55 (utsettelse ved dødsfall), art. 59–60 (obligatorisk partsfellesskap), art. 115 (prosessvilkår), art. 316–317 (forenklet prosess), art. 322 (salgsfullmektig), art. 350 (rettskraft) — mevzuat.gov.tr

Lov nr. 2004 om tvangsfullbyrdelse og konkurs — § 111/b (elektronisk salg), § 114 (auksjon og første auksjon mellom arvinger), § 130 (betaling av auksjonssummen) — mevzuat.gov.tr

Lov nr. 6325 om mekling i sivile tvister — § 18/A og § 18/B (mekling som prosessforutsetning) — mevzuat.gov.tr

Lov nr. 634 om eierseksjon etter tyrkisk rett — § 7, § 10 — mevzuat.gov.tr · Lov nr. 5403 om jordvern og arealbruk — § 8, § 8/B — mevzuat.gov.tr

Relevante sider

Denne artikkelen har som formål å gi generell juridisk informasjon. Siden vilkårene i hver sak, sameiernes sammensetning og eiendommens art varierer, anbefales det at du innhenter juridisk bistand fra advokaten din for din konkrete situasjon.