Författare: Av. Merve Kartal · Publicerad: 05.11.2026

Avhysning på grund av behov innebär att hyresvärden genom talan i domstol avslutar hyresavtalet när det är nödvändigt att använda det hyrda objektet som bostad eller verksamhetslokal för hyresvärden själv eller för personer som anges i lagen (TBK art.350/1).

Ett brev till hyresgästen med ”jag behöver mitt hem, flytta ut” avslutar inte avtalet i sig. Talan ska i fråga om ett tidsbestämt avtal väckas inom en månad från hyrestidens slut; för ett obestämt avtal och för en ny ägare som senare förvärvat det hyrda objektet gäller andra tidsfrister (TBK art.350, art.351). Före talan är det obligatoriskt att ansöka om medling, och denna ansökan ska räknas tillsammans med enmånadsfristen (lag nr 6325 art.18/B). Dessa regler gäller hyra av bostäder och verksamhetslokaler med tak (TBK art.339).

Den allmänna ramen för hyresförhållandet beskrivs på sidan Hyres- och fastighetsrätt.

Förutsättningar för talan om avhysning på grund av behov: vems behov räknas?

Lagen anger behovspersonerna genom en uppräkning. Hyresvärden kan genom talan avsluta avtalet om det är nödvändigt att använda det hyrda objektet som bostad eller verksamhetslokal för hyresvärden själv, dennes make eller maka, avkomlingar, anförvanter i uppåtstigande led eller andra personer som hyresvärden enligt lag är skyldig att försörja (TBK art.350/1).

De tre detaljer som lagen kräver vid avhysning på grund av behov finns i denna mening:

Avkomlingar och anförvanter i uppåtstigande led räknas upp: barn, barnbarn, mor, far, mormor/farmor, morfar/farfar.
Syskon nämns inte uttryckligen i paragrafen. Ett syskon kan omfattas i den mån hyresvärden enligt lag är skyldig att försörja syskonet. Enligt Turkiets civillag är var och en skyldig att betala underhåll till sina anförvanter i uppåtstigande och nedåtstigande led samt till sina syskon, om dessa annars skulle drabbas av fattigdom; syskonens underhållsskyldighet är dock beroende av deras goda ekonomiska ställning (TMK art.364). Det krävs alltså två förutsättningar tillsammans: syskonet måste hamna i fattigdom utan hjälp, och hyresvärden som är underhållsskyldig måste ha god ekonomisk ställning. Avhysning på grund av ett syskons behov är därför inte automatisk.
Lagen talar inte bara om ett behov; den kräver att det på grund av detta behov är nödvändigt att använda det hyrda objektet. Det som efterfrågas i paragrafen är inte en preferens utan en nödvändighet.

I praktiken prövar domstolen om det åberopade behovet är verkligt, uppriktigt och nödvändigt. Det räcker inte att säga ”jag behöver mitt hem”; behovet måste styrkas med konkreta omständigheter. Bevisbördan ligger på den hyresvärd som väcker talan (HMK art.190).

Återuppförande och ombyggnad regleras i samma paragraf. Om det är nödvändigt med väsentlig reparation, utvidgning eller ändring av det hyrda objektet för återuppförande eller ombyggnad och användningen av objektet är omöjlig under dessa arbeten, kan hyresvärden avsluta avtalet genom talan på samma sätt (TBK art.350/2). Två förutsättningar gäller tillsammans: det räcker inte att arbetet är nödvändigt, det krävs även att användningen är omöjlig medan arbetet pågår.

Om det hyrda objektet tillhör flera personer är uppsägning av hyresavtalet vid samäganderätt med bestämda andelar en av de viktiga förvaltningsåtgärder som kräver beslut med majoritet av andelarna och delägarna (TMK art.691); före talan måste man bedöma hur denna majoritet ska uppnås.

Inom vilken tid ska talan om avhysning på grund av behov väckas?

Fristen är en månad, men en månads startpunkt varierar beroende på avtalstyp (TBK art.350):

Avtal	När börjar enmånadsfristen
Tidsbestämt	Vid hyrestidens slut. Om hyresgästen inte säger upp avtalet minst femton dagar före hyrestidens slut, förlängs avtalet med ett år på samma villkor (TBK art.347). I praktiken räknas slutet av varje förlängt hyresår även som ”hyrestidens slut” i detta avseende.
Obestämt	Från det datum som bestäms i enlighet med de allmänna bestämmelserna om uppsägningsperiod och uppsägningstid för hyra. Vid hyra av fastighet är detta slutet av den hyresperiod som bestäms av lokal sed, eller om sådan sed saknas slutet av sexmånadersperioden; uppsägningsfristen är tre månader (TBK art.329) och perioderna beräknas från avtalets startdatum (TBK art.328).

Fristen kan förlängas med ett år. Om hyresvärden senast inom den tid som föreskrivs för att väcka talan skriftligen meddelar hyresgästen att talan kommer att väckas, anses fristen för att väcka talan förlängd med ett hyresår (TBK art.353). Detta är den väg lagen anvisar för att skydda rättigheten om talan inte kan väckas inom fristen.

Medlingen måste beräknas tillsammans med denna frist. Den första åtgärden inom en månad är att ansöka om medling. Preklusionsfristen löper inte under tiden från ansökan till medlingsbyrån till den dag då slutprotokollet upprättas (lag nr 6325 art.18/A/15). I praktiken räknas dessa enmånadsfrister som preklusionsfrister, varför ansökan bevarar fristen; men efter slutprotokollet löper endast den återstående delen av fristen. Därför ska man inte vänta till de sista dagarna med att ansöka om medling.

Vad kan en ny ägare som senare förvärvat det hyrda objektet göra?

Lägenheter i Alanya som säljs med hyresgäst är ämnet för denna rubrik. Försäljning av det hyrda objektet avslutar inte hyresavtalet: om det hyrda objektet byter ägare av någon anledning efter avtalets ingående, inträder den nya ägaren som part i hyresavtalet (TBK art.310). Lagen ger dessutom den nya ägaren en egen väg till avhysning (TBK art.351):

Om den nya ägaren har behov av att använda det hyrda objektet som bostad eller verksamhetslokal för samma personer som anges ovan, kan han eller hon avsluta hyresavtalet genom en talan som väcks sex månader senare, under förutsättning att hyresgästen skriftligen underrättas om situationen inom en månad från förvärvsdagen.
Den nya ägaren kan om han eller hon vill utnyttja samma rätt genom en talan som väcks inom en månad från avtalstidens slut.

På den första vägen är underrättelse ett krav; på den andra krävs ingen underrättelse men man måste vänta på avtalets slut. I praktiken används registreringsdagen i fastighetsregistret som förvärvsdag; äganderätt till fast egendom förvärvas som huvudregel genom registrering (TMK art.705). Datum för utfästelse om försäljning eller betalning beaktas inte. Lagen anger inte särskilt från vilket datum sexmånadersperioden börjar löpa eller inom vilken tid talan ska väckas efter dessa sex månader; därför får man inte dröja. På båda vägarna är det obligatoriskt att ansöka om medling före talan.

Är medling obligatorisk innan talan väcks?

Ja. I tvister som härrör från hyresförhållanden är det en processförutsättning att medling har sökts innan talan väcks. Lagen undantar från denna regel endast bestämmelser om avhysning av hyrd fast egendom genom verkställighet utan exekutionstitel enligt Turkiets lag om verkställighet och konkurs (lag nr 6325 art.18/B/1-a).

Konsekvensen av att detta är ett processförutsättningskrav är sträng. Om det visar sig att talan väckts utan att medling sökts alls, avvisas talan utan någon åtgärd. Om ansökan gjorts men slutprotokollet om att överenskommelse inte kunnat nås inte bifogats inlagan, ger domstolen en veckas slutlig frist; om även denna frist överskrids avvisas talan (art.18/A/2). Medlaren ska slutföra medlingsförfarandet inom tre veckor från dagen för förordnandet; denna frist kan vid tvingande omständigheter förlängas med högst en vecka (art.18/A/9).

En part som utan giltigt skäl uteblir från det första mötet är, även om parten vinner målet, ansvarig för hälften av de rättegångskostnader som motparten är skyldig att betala (art.18/A/11).

Om en uppgörelse nås i medling är det obligatoriskt att inhämta ett intyg om verkställbarhet för uppgörelsedokumentet; för uppgörelsedokument som rör fast egendom inhämtas detta intyg från den turkiska tvistemålsdomstolen i fredsinstans där fastigheten är belägen (m.18/B/3). För en bostad i Alanya inhämtas intyget från den turkiska tvistemålsdomstolen i fredsinstans där. Ett uppgörelsedokument med intyg anses vara ett dokument med domsverkan (m.18/2); parterna kan inte längre väcka talan i de frågor som omfattas av uppgörelsen (m.18/5). Detaljer om processen finns i texten avhysning och medling vid hyrestvister.

Vilken domstol är behörig och var handläggs målet?

Saklig behörighet. Turkiska tvistemålsdomstolar i fredsinstans handlägger, oavsett tvisteföremålets värde eller belopp, alla tvister som rör hyresförhållanden, inklusive fordringsmål som härrör från hyresförhållandet, med undantag för bestämmelserna om avhysning av hyrd egendom genom summarisk verkställighet enligt Turkiets lag om verkställighet och konkurs (HMK m.4/1-a).

Geografisk behörighet. Den allmänt behöriga domstolen är domstolen på den ort där svaranden har hemvist vid tidpunkten då talan väcks (HMK m.6). Tvister som grundar sig på avtal kan även väckas vid domstolen på uppfyllelseorten (HMK m.10); skyldigheten att återlämna hyresobjektet är en skyldighet att leverera en bestämd sak och ska, om inget annat avtalats, fullgöras på den ort där hyresobjektet är beläget (TBK m.89). Lagen gör dessutom domstolen på den ort där fastigheten är belägen exklusivt behörig i mål som rör besittning av fast egendom (HMK m.12). Huruvida ett avhysningsmål omfattas av denna exklusiva behörighet är omtvistat; oavsett vilken uppfattning som läggs till grund undviker man behörighetsfrågan genom att väcka talan vid domstolen på den ort där hyresobjektet är beläget. En klausul i hyresavtalet som anger att en viss domstol är behörig är inte ett giltigt prorogationsavtal om parterna inte är näringsidkare eller offentligrättsliga juridiska personer (HMK m.17).

Handläggning. Förenklat rättegångsförfarande tillämpas; parterna måste åberopa all bevisning i sina inlagor (HMK m.316, m.318). Fristen för hyresgästen att svara är två veckor från delgivningen av stämningsansökan (HMK m.317).

Verkställighet är en separat väg. I vissa fall, såsom utebliven hyresbetalning, kan avhysning begäras genom verkställighet utan dom; en hyresvärd som stöder sig på ett skriftligt åtagande att avflytta kan också vända sig till verkställighetsmyndigheten (TBK art.352/1). Denna väg regleras i ett särskilt kapitel om hyra i Turkiets lag om verkställighet och konkurs (İİK art.269 och följande; närmare på sidan Utsöknings- och konkursrätt) och ligger utanför kravet på medling. En hyresvärd som av samma skäl väljer att väcka talan måste däremot först ansöka hos en medlare. Avhysning på grund av behov har ingen verkställighetsväg; lagen har knutit detta skäl uteslutande till talan (TBK art.350).

Verkställs avgörandet innan det vunnit laga kraft? Rättsmedel

Mot ett avgörande av en turkisk tvistemålsdomstol i fredsinstans kan, med undantag för avgöranden som är slutliga eftersom de ligger under beloppsgränsen, överklagande till regional appellationsdomstol ske inom två veckor från delgivningen av avgörandet (HMK art.341, art.345). Mot avgörandet av en regional appellationsdomstol är kassationsöverklagande i mål som härrör från hyresförhållanden begränsat; lagen ser till om tre månaders hyra överstiger kassationsgränsen (HMK art.362/1-b). Eftersom gränserna fastställs på nytt varje år och det belopp som gällde vid tidpunkten för talans väckande är avgörande, anges inga belopp här (HMK tilläggsart.1).

Att använda ett rättsmedel stoppar inte verkställigheten av avgörandet; avgöranden som inte får verkställas innan de vunnit laga kraft gäller personrätt, Familjerätt och sakrätter i fast egendom (HMK art.350, art.367). Eftersom ett avhysningsbeslut grundat på ett hyresavtal i praktiken inte räknas dit, kan det tas ut i verkställighet innan det vunnit laga kraft. Verkställighetsmyndigheten förelägger hyresgästen att lämna fastigheten inom sju dagar (İİK art.26). En hyresgäst som använder ett rättsmedel får, om denne ställer säkerhet som verkställighetsdomstolen godtar, en frist för att få ett beslut om uppskov med verkställigheten (İİK art.36).

Treårsregeln efter avhysning och skadestånd

Saken är inte avslutad med ett avhysningsbeslut på grund av behov: lagen ålägger hyresvärden en särskild skyldighet under tre år efter avhysningen, och denna regel berör båda parter.

När hyresvärden har fått den hyrda egendomen utrymd för eget behov, får denne utan godtagbart skäl inte hyra ut den hyrda egendomen till någon annan än den tidigare hyresgästen förrän tre år har förflutit (TBK art.355/1).

Fastigheter som utryms för återuppbyggnad och bebyggelse får inte heller hyras ut till någon annan i oförändrat skick utan saklig grund förrän tre år har förflutit. Den tidigare hyresgästen har företrädesrätt att hyra den återuppbyggda eller bebyggda fastigheten i dess nya skick och till den nya hyran; denna rätt måste utnyttjas inom en månad från hyresvärdens skriftliga underrättelse. Så länge företrädesrätten inte har upphört får fastigheten inte hyras ut till någon annan förrän tre år har förflutit (TBK art.355/2).

Påföljden för överträdelse anges i paragrafen: om hyresvärden handlar i strid med dessa bestämmelser är hyresvärden skyldig att till den tidigare hyresgästen betala skadestånd som inte understiger ett års hyra enligt den hyra som betalats under det sista hyresåret (TBK art.355/3).

Är det verkningsfullt att skriva in i avtalet att avhysning sker vid behov?

Lagen säger nej: bestämmelserna om att hyresavtalet kan bringas att upphöra genom talan får inte ändras till nackdel för hyresgästen (TBK art.354). Alla frister och villkor under denna rubrik omfattas av regeln. En avtalsklausul som ger en mer omfattande avhysningsmöjlighet än lagen ersätter inte de villkor som lagen kräver.

Vilka hyresavtal omfattas?

Alla regler på denna sida avser hyra av bostäder och täckta affärslokaler; dessa bestämmelser gäller dock inte när fastigheter som till sin beskaffenhet är avsedda för tillfällig användning hyrs ut för sex månader eller kortare tid (TBK art.339).

Detta undantag är viktigt för sommarhus och korttidsuthyrning i Alanya. För undantaget krävs två förutsättningar tillsammans: fastigheten måste till sin beskaffenhet vara avsedd för tillfällig användning och uthyrningen får vara sex månader eller kortare.

Får inte blandas ihop med andra avhysningsgrunder

Att avtalstiden löper ut är inte i sig en grund. Hyresvärden kan inte avsluta avtalet enbart med hänvisning till att avtalstiden löpt ut. Uppsägning utan angiven grund är möjlig endast i följande fall: vid avtal för bestämd tid, efter att förlängningstiden har löpt i tio år, genom att säga upp avtalet minst tre månader före utgången av varje därpå följande förlängningsår; vid avtal för obestämd tid, efter tio år från hyresförhållandets början, genom uppsägning enligt allmänna bestämmelser. Fall där uppsägningsrätt följer av allmänna bestämmelser är också förbehållna (TBK m.347). Vid hyra av bostäder och lokaler avsedda för verksamhet krävs skriftlig form för att en uppsägning ska vara giltig (TBK m.348).

Lagen samlar skäl som härrör från hyresgästen och som aktualiseras genom domstolsförfarande i en särskild bestämmelse (TBK art. 352):

Skäl	Vad lagen säger
Skriftligt åtagande att avflytta	Om hyresgästen efter att hyresobjektet överlämnats skriftligen åtagit sig att lämna hyresobjektet ett visst datum men inte gjort det, kan hyresvärden få avtalet att upphöra genom att inom en månad från detta datum ansöka om verkställighet eller väcka talan
Två berättigade skriftliga varningar	Om hyresgästen under hyrestiden vid avtal som löper kortare tid än ett år, eller under ett hyresår eller en period som överstiger ett hyresår vid avtal som löper ett år eller längre, har föranlett två berättigade skriftliga varningar på grund av utebliven hyresbetalning, kan hyresvärden genom domstolsförfarande få avtalet att upphöra inom en månad från hyrestidens utgång, eller vid avtal som löper längre än ett år från utgången av det hyresår då varningarna gjordes
Hyresgästens andra bostad	Om hyresgästen eller den make eller maka som hyresgästen bor tillsammans med har en bostad som är lämplig att bo i inom samma distrikt eller kommuns gränser, och hyresvärden inte kände till detta när avtalet ingicks, kan hyresvärden inom en månad från avtalets utgång få avtalet att upphöra genom domstolsförfarande

Detaljer om åtagandeförfarandet finns på sidan skriftligt åtagande att avflytta.

Därutöver ger lagen vid utebliven hyresbetalning och vid bristande aktsamhet om hyresobjektet en möjlighet till uppsägning efter en skriftlig anmärkning med minst trettio dagars frist (TBK art. 315, art. 316).

Vanliga frågor

Jag har skickat en anmaning till hyresgästen, men han flyttar inte ut. Kan jag avhysa honom direkt?
Nej. Upphörande på grund av behov är i lagen utformat som en talan (TBK art. 350); en anmaning ensam avslutar inte avtalet. Lagen tillmäter skriftligt meddelande rättsverkan i två särskilda fall: ett meddelande som en ny ägare som förvärvat hyresobjektet senare lämnar inom en månad från förvärvsdagen utgör en förutsättning för en talan som väcks sex månader senare (TBK art. 351); ett skriftligt meddelande inom fristen om att talan kommer att väckas förlänger tiden för att väcka talan med ett hyresår (TBK art. 353). Inget av dessa medför ensamt avhysning.

Kan jag byta lås eller flytta ut hyresgästens saker om denne inte flyttar?
Nej. Hyresgästen är besittare av lokalen. Den som egenmäktigt tar en sak som någon annan besitter är skyldig att lämna tillbaka den, även om denne påstår sig ha bättre rätt till saken (TMK art.982). Avhysning kan endast ske genom domstolsavgörande eller genom den verkställighetsväg som lagen föreskriver.

Jag köpte bostaden tillsammans med hyresgästen som bodde där. Hur länge måste jag vänta?
Det finns två vägar. Om du inom en månad från förvärvet (i praktiken registreringsdagen enligt lagfartsbeviset) skriftligen meddelar hyresgästen, kan du väcka talan efter sex månader. Har du inte meddelat detta, är talan möjlig inom en månad från avtalstidens utgång (TBK art.351). På båda vägarna måste du ansöka hos en medlare innan du väcker talan.

Kan jag väcka avhysningstalan för min bror?
Lagen nämner inte syskon uttryckligen; den talar om ”andra personer som man enligt lag är skyldig att försörja” (TBK art.350/1). Ett syskon kan omfattas av denna definition endast i den mån underhållsskyldighet enligt Turkiets civillag föreligger: syskonet måste råka i nöd om det inte får hjälp, och du måste ha ekonomiskt välstånd (TMK art.364). En bedömning av det konkreta fallet krävs.

Kan avhysning på grund av behov begäras innan hyresavtalet har fyllt tio år?
Ja. Tioårsperioden för förlängning avser hyresvärdens möjlighet att avsluta avtalet utan att ange skäl (TBK art.347). Avhysning på grund av behov är en särskild grund för talan och följer sina egna tidsfrister (TBK art.350).

Tillämpliga författningar

Turkiets obligationslag nr 6098 — art.89 (uppfyllelseort), art.310 (överlåtelse av lokalen), art.315–316 (dröjsmål och vårdplikt), art.328–329 (uppsägning vid hyresavtal utan bestämd löptid), art.339 (tillämpningsområde), art.347–348 (upphörande genom underrättelse), art.350 (behov, ombyggnad och stadsplanering), art.351 (ny ägares behov), art.352 (skäl som härrör från hyresgästen), art.353 (förlängning av talefristen), art.354 (begränsning av talegrundskäl), art.355 (förbud mot ny uthyrning) — mevzuat.gov.tr

Turkiets civillag nr 4721 — art.364 (underhållsskyldiga), art.691 (viktiga förvaltningsåtgärder), art.705 (förvärv av äganderätt till fast egendom genom registrering), art.982 (talerätt vid egenmäktigt besittningstagande) — mevzuat.gov.tr

Turkiets civilprocesslag nr 6100 — art.4 (behörigheten för turkiska tvistemålsdomstolar i fredsinstans), art.6, art.10, art.12 och art.17 (behörighet), art.190 (bevisbörda), art.316–318 (enkelt förfarande), art.341, art.345, art.350, art.362, art.367 och tilläggsart.1 (rättsmedel) — mevzuat.gov.tr

Lag nr 6325 om medling i tvistemål — art.18 (avtal som bekräftar överenskommelse), art.18/A (medling som processförutsättning), art.18/B (hyrestvister) — mevzuat.gov.tr

Turkiets lag om verkställighet och konkurs nr 2004 — art.26 (verkställighet av dom om avhysning), art.36 (uppskov med verkställighet), art.269 och följande (särskilda bestämmelser om hyror) — mevzuat.gov.tr

Relaterade sidor

Denna text är avsedd som allmän juridisk information och utgör inte ett juridiskt utlåtande. Eftersom förhållandena i varje fall skiljer sig åt rekommenderas att du söker juridiskt stöd av din advokat för din konkreta situation.