Eksmisja z powodu potrzeby własnej to zakończenie umowy najmu w drodze powództwa przez wynajmującego, gdy zachodzi konieczność korzystania z przedmiotu najmu jako lokalu mieszkalnego lub użytkowego dla niego samego lub jego bliskich wymienionych w ustawie (turecki kodeks zobowiązań art. 350/1).
Pismo wysłane najemcy: „potrzebuję mojego mieszkania, opróżnij je” samo w sobie nie kończy umowy. Powództwo w przypadku umowy na czas oznaczony wytacza się w ciągu miesiąca od zakończenia okresu najmu; w przypadku umowy na czas nieoznaczony oraz dla nowego właściciela, który nabył przedmiot najmu później, termin biegnie inaczej (turecki kodeks zobowiązań art. 350, art. 351). Przed wniesieniem powództwa obowiązkowe jest skorzystanie z mediacji, a wniosek ten należy uwzględnić przy obliczaniu terminu miesięcznego (ustawa nr 6325 art. 18/B). Zasady te dotyczą najmu lokali mieszkalnych i lokali użytkowych w budynkach (turecki kodeks zobowiązań art. 339).
Ogólne ramy stosunku najmu zostały opisane na stronie Prawo najmu i nieruchomości.
Przesłanki powództwa o eksmisję z powodu potrzeby własnej: czyja potrzeba się liczy?
Ustawa określa osoby uprawnione przez ich wyliczenie. Wynajmujący może zakończyć umowę w drodze powództwa, jeżeli zachodzi konieczność korzystania z przedmiotu najmu jako lokalu mieszkalnego lub użytkowego dla niego samego, jego małżonka, zstępnych, wstępnych lub innych osób, które z mocy ustawy ma obowiązek utrzymywać (turecki kodeks zobowiązań art. 350/1).
W eksmisji z powodu potrzeby własnej trzy szczegóły wymagane przez ustawę zawierają się w tym zdaniu:
- Zstępni i wstępni są wymienieni: dziecko, wnuk, matka, ojciec, babcia, dziadek.
- Rodzeństwo nie jest wymienione z nazwy w przepisie. Rodzeństwo może być objęte zakresem wyłącznie w takim stopniu, w jakim wynajmujący ma wobec niego ustawowy obowiązek utrzymania. Zgodnie z tureckim kodeksem cywilnym każdy ma obowiązek alimentacyjny względem wstępnych i zstępnych oraz rodzeństwa, którzy bez pomocy popadliby w ubóstwo; obowiązek alimentacyjny rodzeństwa jest jednak uzależniony od ich dobrej sytuacji majątkowej (turecki kodeks cywilny art. 364). Oznacza to, że wymagane są łącznie dwie przesłanki: rodzeństwo bez pomocy popadłoby w ubóstwo, a wynajmujący zobowiązany do alimentów sam znajduje się w dobrej sytuacji majątkowej. Eksmisja dla rodzeństwa nie jest zatem automatyczna.
- Ustawa nie mówi jedynie o potrzebie; wymaga konieczności korzystania z przedmiotu najmu z powodu tej potrzeby. Przedmiotem przepisu nie jest preferencja, lecz konieczność.
W praktyce sąd bada, czy podnoszona potrzeba jest rzeczywista, szczera i konieczna. Nie wystarczy powiedzieć „potrzebuję mojego mieszkania”; potrzeba musi zostać wykazana konkretnymi okolicznościami. Ciężar dowodu spoczywa na wynajmującym wnoszącym powództwo (turecki kodeks postępowania cywilnego art. 190).
Ponowna budowa i zagospodarowanie znajdują się w tym samym przepisie. Jeżeli w celu ponownej budowy lub zagospodarowania przedmiotu najmu konieczne są zasadnicze remonty, rozbudowa lub zmiana oraz w czasie tych prac korzystanie z przedmiotu najmu jest niemożliwe, wynajmujący może zakończyć umowę w drodze powództwa w tym samym trybie (turecki kodeks zobowiązań art. 350/2). Dwie przesłanki występują łącznie: nie wystarczy, że prace są konieczne, wymagane jest również, aby korzystanie było niemożliwe w czasie ich trwania.
Jeżeli przedmiot najmu należy do więcej niż jednej osoby, w przypadku współwłasności w częściach ułamkowych wypowiedzenie umowy najmu należy do istotnych czynności zarządu, o których decyduje się większością udziałów i współwłaścicieli (turecki kodeks cywilny art. 691); przed wniesieniem powództwa należy rozważyć, w jaki sposób uzyskać tę większość.
W jakim terminie wytacza się powództwo o eksmisję z powodu potrzeby własnej?
Termin wynosi miesiąc, ale początek miesiąca zależy od rodzaju umowy (turecki kodeks zobowiązań art. 350):
| Umowa | Kiedy zaczyna biec termin miesięczny |
|---|---|
| Na czas oznaczony | Z końcem okresu. Jeżeli najemca nie wypowie umowy co najmniej piętnaście dni przed końcem okresu, umowa ulega przedłużeniu o rok na tych samych warunkach (turecki kodeks zobowiązań art. 347). W praktyce koniec każdego przedłużonego roku najmu również uznaje się pod tym względem za „koniec okresu”. |
| Na czas nieoznaczony | Od daty ustalonej zgodnie z ogólnymi przepisami dotyczącymi okresu wypowiedzenia i terminu wypowiedzenia w stosunku najmu. W przypadku najmu nieruchomości jest to koniec okresu najmu ustalonego miejscowym zwyczajem, a jeżeli takiego zwyczaju nie ma – koniec okresu najmu wynoszącego sześć miesięcy; termin wypowiedzenia wynosi trzy miesiące (turecki kodeks zobowiązań art. 329), a okresy liczy się od daty rozpoczęcia obowiązywania umowy (turecki kodeks zobowiązań art. 328). |
Termin może ulec przedłużeniu o rok. Jeżeli wynajmujący najpóźniej w terminie przewidzianym do wytoczenia powództwa zawiadomi najemcę na piśmie, że wytoczy powództwo, termin do wytoczenia powództwa uważa się za przedłużony o jeden rok najmu (turecki kodeks zobowiązań art. 353). Jest to przewidziana ustawą droga ochrony prawa, jeżeli powództwo nie może zostać wytoczone w terminie.
Mediację należy uwzględnić łącznie z tym terminem. Pierwszą czynnością, jaką należy wykonać w ciągu miesiąca, jest złożenie wniosku do mediatora. W okresie od złożenia wniosku w biurze mediacji do dnia sporządzenia końcowego protokołu termin zawity nie biegnie (ustawa nr 6325 art. 18/A/15). W praktyce, ponieważ te terminy miesięczne uznaje się za terminy zawite, złożenie wniosku chroni termin; jednak po sporządzeniu końcowego protokołu biegnie wyłącznie pozostała część terminu. Dlatego wniosek do mediatora należy złożyć bez odkładania na ostatnie dni terminu.
Co może zrobić nowy właściciel, który później nabył przedmiot najmu?
Mieszkania sprzedawane w Alanyi wraz z najemcą są przedmiotem tego rozdziału. Sprzedaż przedmiotu najmu nie kończy umowy najmu: jeżeli po zawarciu umowy przedmiot najmu z jakiejkolwiek przyczyny zmieni właściciela, nowy właściciel staje się stroną umowy najmu (turecki kodeks zobowiązań art. 310). Ustawa przyznaje nowemu właścicielowi odrębną drogę eksmisji (turecki kodeks zobowiązań art. 351):
- Jeżeli zachodzi konieczność korzystania z przedmiotu najmu jako lokalu mieszkalnego lub użytkowego dla tych samych osób wymienionych powyżej, nowy właściciel może zakończyć umowę najmu powództwem wytoczonym po upływie sześciu miesięcy, pod warunkiem pisemnego zawiadomienia najemcy o tej okoliczności w ciągu miesiąca od daty nabycia.
- Nowy właściciel może, jeżeli woli, skorzystać z tego samego uprawnienia w drodze powództwa wytoczonego w ciągu miesiąca od zakończenia okresu obowiązywania umowy.
W pierwszym wariancie zawiadomienie jest obowiązkowe; w drugim zawiadomienie nie jest wymagane, ale oczekuje się zakończenia umowy. W praktyce za datę nabycia przyjmuje się datę wpisu w akcie własności (tapu); własność nieruchomości co do zasady nabywa się również z chwilą wpisu (turecki kodeks cywilny art. 705). Nie bierze się pod uwagę daty umowy przedwstępnej sprzedaży ani zapłaty. Ustawa nie określa odrębnie, od jakiej daty biegnie okres sześciu miesięcy i w jakim terminie po upływie sześciu miesięcy należy wytoczyć powództwo; dlatego nie należy zwlekać. W obu wariantach przed wniesieniem powództwa obowiązkowe jest skorzystanie z mediacji.
Czy mediacja przed wniesieniem powództwa jest obowiązkowa?
Tak. W sporach wynikających ze stosunku najmu warunkiem dopuszczalności powództwa jest wcześniejsze skorzystanie z mediacji. Ustawa wyłącza z tej zasady jedynie przepisy dotyczące eksmisji wynajmowanych nieruchomości w drodze egzekucji bez tytułu egzekucyjnego zgodnie z turecką ustawą o postępowaniu egzekucyjnym i upadłościowym (ustawa nr 6325 art. 18/B/1-a).
Konsekwencje uznania tego za warunek dopuszczalności powództwa są poważne. Jeżeli okaże się, że powództwo zostało wniesione bez uprzedniego skorzystania z mediacji, powództwo zostaje odrzucone z przyczyn formalnych bez podejmowania żadnych czynności. Jeżeli skorzystano z mediacji, ale końcowy protokół o braku porozumienia nie został dołączony do pozwu, sąd wyznacza tygodniowy termin zawity; jeżeli i ten termin upłynie, powództwo zostaje odrzucone z przyczyn formalnych (art. 18/A/2). Mediator kończy postępowanie w ciągu trzech tygodni od daty wyznaczenia; termin ten można przedłużyć maksymalnie o tydzień w uzasadnionych przypadkach (art. 18/A/9).
Strona, która bez ważnego usprawiedliwienia nie stawi się na pierwszym posiedzeniu, ponosi odpowiedzialność za połowę kosztów postępowania, które zobowiązana jest ponieść strona przeciwna, nawet jeżeli sprawę wygra (art. 18/A/11).
Jeżeli w mediacji zostanie osiągnięte porozumienie, konieczne jest uzyskanie adnotacji o wykonalności dokumentu porozumienia; w przypadku dokumentów porozumienia dotyczących nieruchomości adnotację tę wydaje turecki sąd pokoju w sprawach cywilnych miejsca położenia nieruchomości (art. 18/B/3). Dla mieszkania w Alanyi adnotację wydaje tamtejszy turecki sąd pokoju w sprawach cywilnych. Dokument porozumienia z adnotacją uznaje się za dokument mający moc orzeczenia (art. 18/2); w kwestiach objętych porozumieniem strony nie mogą już wszczynać postępowania sądowego (art. 18/5). Szczegóły procedury w artykule postępowanie w sprawie opróżnienia lokalu i mediacja w sporach najmu.
Przed jakim sądem i gdzie rozpoznaje się sprawę?
Właściwość rzeczowa. Tureckie sądy pokoju w sprawach cywilnych rozpoznają, bez względu na wartość przedmiotu sporu, wszystkie spory wynikające ze stosunku najmu, w tym powództwa o zapłatę, z wyjątkiem przepisów o opróżnieniu najętych nieruchomości w trybie egzekucji bez orzeczenia sądowego na podstawie tureckiej ustawy o postępowaniu egzekucyjnym i upadłościowym (turecki kodeks postępowania cywilnego, art. 4/1-a).
Właściwość miejscowa. Sądem ogólnie właściwym jest sąd miejsca zamieszkania pozwanego w dniu wniesienia pozwu (turecki kodeks postępowania cywilnego, art. 6). Powództwa wynikające z umowy można wytoczyć także przed sądem miejsca wykonania umowy (turecki kodeks postępowania cywilnego, art. 10); obowiązek zwrotu przedmiotu najmu jest zobowiązaniem oddawczym i, jeżeli nie umówiono się inaczej, wykonuje się go w miejscu położenia przedmiotu najmu (turecki kodeks zobowiązań, art. 89). Ustawa ponadto ustanawia wyłączną właściwość miejscową sądu miejsca położenia nieruchomości w sprawach dotyczących posiadania nieruchomości (turecki kodeks postępowania cywilnego, art. 12). Kwestia, czy powództwo o opróżnienie lokalu objęte jest tą wyłączną właściwością, jest sporna; niezależnie od przyjętego poglądu, wniesienie powództwa do sądu miejsca położenia przedmiotu najmu od razu eliminuje spór o właściwość. Zapis w umowie najmu: „właściwe są sądy …”, nie stanowi ważnej umowy prorogacyjnej, jeżeli strony nie są przedsiębiorcami ani podmiotami prawa publicznego (turecki kodeks postępowania cywilnego, art. 17).
Postępowanie. Stosuje się postępowanie uproszczone; strony obowiązane są przedstawić wszystkie dowody w pismach procesowych (turecki kodeks postępowania cywilnego, art. 316, art. 318). Termin na odpowiedź najemcy wynosi dwa tygodnie od doręczenia pozwu (turecki kodeks postępowania cywilnego, art. 317).
Postępowanie egzekucyjne stanowi odrębną drogę. W niektórych przypadkach, takich jak niepłacenie czynszu, opróżnienia lokalu można żądać w trybie egzekucji bez orzeczenia sądowego; wynajmujący, opierając się na pisemnym zobowiązaniu do opróżnienia lokalu, może również wszcząć egzekucję (turecki kodeks zobowiązań, art. 352/1). Droga ta uregulowana jest w odrębnym rozdziale tureckiej ustawy o postępowaniu egzekucyjnym i upadłościowym dotyczącym najmu (turecka ustawa o postępowaniu egzekucyjnym i upadłościowym, art. 269 i nast.; szczegóły na stronie Postępowanie egzekucyjne i upadłościowe) i pozostaje poza wymogiem mediacji. Wynajmujący, który z tego samego powodu decyduje się na wytoczenie powództwa, musi natomiast najpierw zgłosić się do mediatora. Opróżnienie lokalu z powodu potrzeb własnych nie ma trybu egzekucyjnego; ustawa powiązała tę przyczynę wyłącznie z powództwem (turecki kodeks zobowiązań, art. 350).
Czy orzeczenie podlega wykonaniu przed uprawomocnieniem? Środki zaskarżenia
Od orzeczenia tureckiego sądu pokoju w sprawach cywilnych, z wyjątkiem orzeczeń, które ze względu na nieprzekroczenie progu wartości przedmiotu sporu są prawomocne, można wnieść apelację do regionalnego sądu apelacyjnego w terminie dwóch tygodni od doręczenia orzeczenia (turecki kodeks postępowania cywilnego, art. 341, art. 345). Skarga kasacyjna od orzeczenia regionalnego sądu apelacyjnego w sprawach wynikających ze stosunku najmu jest ograniczona; ustawa uzależnia jej dopuszczalność od tego, czy trzymiesięczny czynsz najmu przekracza próg kasacyjny (turecki kodeks postępowania cywilnego, art. 362/1-b). Ponieważ progi są ustalane ponownie co roku, a podstawę stanowi kwota z dnia wniesienia powództwa, w tym miejscu nie podaje się konkretnych kwot (turecki kodeks postępowania cywilnego, art. dodatkowy 1).
Wniesienie środka zaskarżenia nie wstrzymuje wykonania orzeczenia; przed uprawomocnieniem nie można wykonać orzeczeń dotyczących prawa osobowego, prawa rodzinnego i praw rzeczowych na nieruchomości (turecki kodeks postępowania cywilnego, art. 350, art. 367). W praktyce orzeczenie o opróżnieniu lokalu wydane na podstawie umowy najmu nie jest zaliczane do tej kategorii, dlatego może być egzekwowane przed uprawomocnieniem. Urząd egzekucyjny nakazuje najemcy wydanie nieruchomości w terminie siedmiu dni (turecka ustawa o postępowaniu egzekucyjnym i upadłościowym, art. 26). Najemcy, który wniósł środek zaskarżenia, wyznacza się termin na uzyskanie postanowienia o wstrzymaniu egzekucji, jeżeli złoży zabezpieczenie zaakceptowane przez sąd egzekucyjny (turecka ustawa o postępowaniu egzekucyjnym i upadłościowym, art. 36).
Zasada trzech lat po opróżnieniu lokalu i odszkodowanie
Postępowanie nie kończy się wraz z orzeczeniem o opróżnieniu lokalu z powodu potrzeb własnych: ustawa nakłada na wynajmującego odrębny obowiązek na trzy lata po opróżnieniu, a zasada ta dotyczy obu stron.
Gdy wynajmujący doprowadzi do opróżnienia lokalu z powodu potrzeby własnej, nie może bez uzasadnionej przyczyny wynająć go przed upływem trzech lat osobie innej niż dotychczasowy najemca (turecki kodeks zobowiązań, art. 355/1).
Nieruchomości opróżnione w celu odbudowy i zagospodarowania również nie mogą być bez uzasadnionej przyczyny przed upływem trzech lat wynajęte innej osobie w dotychczasowym stanie. Byłemu najemcy przysługuje pierwszeństwo najmu nieruchomości po odbudowie i zagospodarowaniu, w nowym stanie i za nowy czynsz; z prawa tego należy skorzystać w ciągu miesiąca od pisemnego zawiadomienia dokonanego przez wynajmującego. Dopóki prawo pierwszeństwa nie wygaśnie, nieruchomości nie można wynająć innej osobie przed upływem trzech lat (turecki kodeks zobowiązań, art. 355/2).
Sankcja za naruszenie została określona w przepisie: jeżeli wynajmujący postąpi wbrew tym postanowieniom, jest zobowiązany zapłacić byłemu najemcy odszkodowanie w wysokości nie niższej niż roczny czynsz zapłacony w ostatnim roku najmu (turecki kodeks zobowiązań, art. 355/3).
Czy zapis w umowie „w razie potrzeby lokal zostanie opróżniony” jest skuteczny?
Ustawa odpowiada: nie — przepisy dotyczące rozwiązania umowy najmu w drodze powództwa nie mogą być zmieniane na niekorzyść najemcy (turecki kodeks zobowiązań, art. 354). Wszystkie terminy i warunki opisane pod tym tytułem objęte są tą zasadą. Postanowienie umowne przyznające szerszą możliwość opróżnienia lokalu niż wynika to z ustawy nie zastępuje warunków wymaganych przez ustawę.
Do jakich umów najmu ma zastosowanie?
Wszystkie zasady na tej stronie dotyczą najmu lokali mieszkalnych i zadaszonych lokali użytkowych; przepisy te nie mają jednak zastosowania do najmu nieruchomości przeznaczonych ze swej natury do użytku tymczasowego na okres sześciu miesięcy lub krótszy (turecki kodeks zobowiązań, art. 339).
Wyjątek ten ma istotne znaczenie dla wynajmu domów letniskowych i najmu krótkoterminowego w Alanya. Do zastosowania wyjątku wymagane jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: nieruchomość musi być ze swej natury przeznaczona do użytku tymczasowego, a najem musi trwać sześć miesięcy lub krócej.
Nie należy mylić z innymi przyczynami opróżnienia
Sam upływ terminu nie jest przyczyną. Wynajmujący nie może rozwiązać umowy, powołując się na upływ terminu umownego. Rozwiązanie bez podania przyczyny jest możliwe tylko w następujących przypadkach: w umowie zawartej na czas oznaczony po upływie dziesięcioletniego okresu przedłużenia, za wypowiedzeniem złożonym co najmniej trzy miesiące przed końcem każdego kolejnego roku przedłużenia; w umowie zawartej na czas nieoznaczony po upływie dziesięciu lat od rozpoczęcia najmu, w drodze wypowiedzenia na zasadach ogólnych. Zastrzega się również przypadki, w których prawo wypowiedzenia powstaje na zasadach ogólnych (TBK art. 347). W najmie lokali mieszkalnych i zadaszonych lokali użytkowych skuteczność wypowiedzenia zależy od zachowania formy pisemnej (TBK art. 348).
Ustawa gromadzi przesłanki pochodzące od najemcy, które działają drogą powództwa, w odrębnym przepisie (TBK art. 352):
| Przesłanka | Co mówi ustawa |
|---|---|
| Pisemne zobowiązanie do opróżnienia lokalu | Jeżeli najemca po wydaniu przedmiotu najmu zobowiązał się na piśmie do opróżnienia przedmiotu najmu w oznaczonym terminie, a go nie opróżnił, wynajmujący może rozwiązać umowę, występując w ciągu miesiąca od tej daty do egzekucji lub wytaczając powództwo |
| Dwa uzasadnione wezwania | Jeżeli najemca w umowach zawartych na czas krótszy niż rok w trakcie trwania najmu, a w umowach zawartych na rok lub dłużej w ciągu roku najmu lub okresu przekraczającego rok najmu, nie zapłacił czynszu i spowodował dwa uzasadnione pisemne wezwania, wynajmujący może rozwiązać umowę drogą powództwa w ciągu miesiąca od zakończenia okresu najmu, a w najmie trwającym ponad rok od zakończenia roku najmu, w którym dokonano wezwań |
| Inne mieszkanie najemcy | Jeżeli najemca lub małżonek, z którym wspólnie zamieszkuje, posiada w granicach tego samego powiatu lub gminy miejskiej mieszkanie nadające się do zamieszkania, a wynajmujący nie wiedział o tym przy zawarciu umowy, może rozwiązać umowę w ciągu miesiąca od zakończenia umowy drogą powództwa |
Szczegóły dotyczące pisemnego zobowiązania znajdują się na stronie pisemne zobowiązanie do opróżnienia lokalu.
Niezależnie od tego, w razie niezapłacenia czynszu i niezachowania staranności przy korzystaniu z przedmiotu najmu, ustawa dopuszcza wypowiedzenie po pisemnym wezwaniu z zachowaniem co najmniej trzydziestu dni (TBK art. 315, art. 316).
Często zadawane pytania
Wysłałem najemcy wezwanie, ale nie wychodzi. Czy mogę bezpośrednio doprowadzić do opróżnienia?
Nie. Zakończenie najmu z powodu potrzeby uregulowane jest w ustawie jako powództwo (TBK art. 350); samo wezwanie nie kończy umowy. Dwa przypadki, w których ustawa wiąże skutek z pisemnym zawiadomieniem, są odmienne: zawiadomienie dokonane przez właściciela, który nabył przedmiot najmu później, w ciągu miesiąca od daty nabycia, jest warunkiem powództwa wytaczanego po upływie sześciu miesięcy (TBK art. 351); zaś zawiadomienie na piśmie we właściwym czasie o zamiarze wytoczenia powództwa przedłuża termin do wytoczenia powództwa o jeden rok najmu (TBK art. 353). Żadne z nich samo w sobie nie prowadzi do opróżnienia.
Jeżeli najemca nie opuszcza lokalu, czy mogę wymienić zamek lub usunąć jego rzeczy?
Nie. Najemca jest posiadaczem przedmiotu najmu. Osoba, która przywłaszcza rzecz znajdującą się w cudzym posiadaniu, obowiązana jest do jej zwrotu, choćby twierdziła, że ma do niej prawo lepsze (TMK art. 982). Opróżnienie lokalu może nastąpić wyłącznie na podstawie orzeczenia sądu albo w drodze egzekucji przewidzianej w ustawie.
Kupiłem dom, który był wynajmowany. Jak długo muszę czekać?
Są dwie drogi. Jeżeli w ciągu miesiąca od daty nabycia (w praktyce od daty wpisu do aktu własności (tapu)) złożysz najemcy pisemne zawiadomienie, powództwo możesz wytoczyć po upływie sześciu miesięcy. Jeżeli zawiadomienia nie złożono, droga do wytoczenia powództwa pozostaje otwarta w ciągu miesiąca od zakończenia okresu obowiązywania umowy (TBK art. 351). W obu przypadkach przed wytoczeniem powództwa należy wystąpić do mediatora.
Czy mogę wytoczyć powództwo o opróżnienie lokalu na rzecz mojego rodzeństwa?
Ustawa nie wymienia rodzeństwa z nazwy; mówi o „innych osobach, wobec których z mocy ustawy ciąży obowiązek utrzymania” (TBK art. 350/1). Rodzeństwo może zostać objęte tą definicją tylko w zakresie obowiązku alimentacyjnego wynikającego z tureckiego kodeksu cywilnego: konieczne jest, aby bez pomocy rodzeństwo popadło w ubóstwo, a Państwo znajdowali się w dobrobycie (turecki kodeks cywilny, art. 364). Należy zbadać konkretny stan faktyczny.
Czy przed upływem dziesięciu lat najmu można żądać opróżnienia lokalu z powodu potrzeby?
Tak. Okres przedłużenia o dziesięć lat dotyczy zakończenia przez wynajmującego bez wskazania przyczyny (TBK art. 347). Opróżnienie lokalu z powodu potrzeby stanowi odrębną podstawę powództwa i podlega własnym terminom (TBK art. 350).
Przepisy podstawowe
Turecki kodeks zobowiązań nr 6098 — art. 89 (miejsce spełnienia świadczenia), art. 310 (zmiana właściciela przedmiotu najmu), art. 315–316 (zwłoka i obowiązek staranności), art. 328–329 (wypowiedzenie najmu na czas nieoznaczony), art. 339 (zakres zastosowania), art. 347–348 (zakończenie przez wypowiedzenie), art. 350 (potrzeba, odbudowa i zagospodarowanie), art. 351 (potrzeba nowego właściciela), art. 352 (przyczyny pochodzące od najemcy), art. 353 (przedłużenie terminu do wytoczenia powództwa), art. 354 (ograniczenie podstaw powództwa), art. 355 (zakaz ponownego wynajmu) — mevzuat.gov.tr
Turecki kodeks cywilny nr 4721 — art. 364 (osoby zobowiązane do alimentów), art. 691 (istotne czynności zarządu), art. 705 (nabycie własności nieruchomości przez wpis), art. 982 (prawo powództwa przy naruszeniu posiadania) — mevzuat.gov.tr
Turecki kodeks postępowania cywilnego nr 6100 — art. 4 (właściwość tureckiego sądu pokoju w sprawach cywilnych), art. 6, art. 10, art. 12 i art. 17 (właściwość), art. 190 (ciężar dowodu), art. 316–318 (postępowanie uproszczone), art. 341, art. 345, art. 350, art. 362, art. 367 i art. dodatkowy 1 (środki zaskarżenia) — mevzuat.gov.tr
Ustawa nr 6325 o mediacji w sporach prawnych — art. 18 (dokument ugody), art. 18/A (mediacja jako przesłanka procesowa), art. 18/B (spory dotyczące najmu) — mevzuat.gov.tr
Turecka ustawa o postępowaniu egzekucyjnym i upadłościowym nr 2004 — art. 26 (egzekucja orzeczenia o opróżnieniu lokalu), art. 36 (wstrzymanie egzekucji), art. 269 i nast. (przepisy szczególne o czynszach) — mevzuat.gov.tr
Powiązane strony
- Prawo najmu i nieruchomości — strona nadrzędna
- Opróżnienie lokalu w sporach najmu i postępowanie mediacyjne
- Czym jest pisemne zobowiązanie do opróżnienia lokalu i kiedy jest ważne?
- Powództwo o ustalenie czynszu i granica podwyżki czynszu
- Powództwo o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie (haksız işgal tazminatı)
Niniejszy tekst ma charakter ogólnej informacji prawnej i nie stanowi opinii prawnej. Ponieważ okoliczności każdej sprawy są odmienne, zaleca się uzyskanie pomocy prawnej od adwokata w konkretnej sytuacji.