El desalojo por necesidad es la terminación del contrato de arrendamiento por vía judicial cuando el arrendador tiene la obligación de destinar el bien arrendado a vivienda o local de negocio para sí mismo o para las personas próximas enumeradas en la ley (Código turco de las Obligaciones, art. 350/1).
La carta enviada al arrendatario diciendo «necesito mi casa, desaloja el inmueble» no pone fin por sí sola al contrato. La demanda se interpone en el plazo de un mes desde el fin del plazo arrendaticio en los contratos de duración determinada; en los contratos de duración indeterminada y para el nuevo propietario que adquiere posteriormente el bien arrendado, el plazo opera de manera distinta (Código turco de las Obligaciones, arts. 350, 351). Antes de la demanda es obligatorio acudir a la mediación, y esa solicitud debe computarse junto con el plazo de un mes (Ley núm. 6325, art. 18/B). Estas reglas se aplican a los arrendamientos de vivienda y de local comercial cubierto (Código turco de las Obligaciones, art. 339).
El marco general de la relación arrendaticia se expone en la página Derecho de arrendamientos e inmobiliario.
Requisitos de la demanda de desalojo por necesidad: ¿qué necesidad se tiene en cuenta?
La ley determina las personas necesitadas enumerándolas. El arrendador puede poner fin al contrato mediante demanda si tiene la obligación de usar el bien arrendado por necesidad de vivienda o de local de negocio para sí mismo, su cónyuge, sus descendientes, sus ascendientes u otras personas a las que esté legalmente obligado a prestar alimentos (Código turco de las Obligaciones, art. 350/1).
En el desalojo por necesidad, los tres detalles que exige la ley están contenidos en esta frase:
- Los descendientes y ascendientes están enumerados: hijos, nietos, madre, padre, abuela, abuelo.
- El hermano no aparece mencionado expresamente en el precepto. El hermano puede quedar incluido en la medida en que el arrendador esté legalmente obligado a prestarle alimentos. Según el Código Civil turco, toda persona está obligada a prestar alimentos a sus ascendientes y descendientes y a sus hermanos cuando, de no prestárselos, caerían en la pobreza; la obligación alimenticia de los hermanos depende además de que se hallen en situación de bienestar (Código Civil turco, art. 364). Es decir, se exigen conjuntamente dos condiciones: el hermano debe hallarse en situación de caer en la pobreza si no recibe ayuda, y el arrendador obligado a prestar alimentos debe encontrarse en situación de bienestar. Por eso el desalojo por causa del hermano no es automático.
- La ley no habla únicamente de una necesidad; exige la obligación de usar el bien arrendado por causa de esa necesidad. Lo que el precepto exige no es una preferencia, sino una obligación.
En la práctica, el tribunal investiga si la necesidad alegada es real, sincera y obligatoria. No basta decir «necesito mi casa»; la necesidad debe acreditarse con hechos concretos. La carga de la prueba corresponde al arrendador demandante (Código de Procedimiento Civil turco, art. 190).
La reconstrucción y la rehabilitación urbanística se hallan en el mismo precepto. Si fueran necesarias reparaciones esenciales, ampliación o modificación del bien arrendado con fines de reconstrucción o rehabilitación urbanística, y durante esas obras el uso del bien arrendado resultara imposible, el arrendador puede poner fin al contrato mediante demanda por el mismo procedimiento (Código turco de las Obligaciones, art. 350/2). Se exigen conjuntamente dos requisitos: no basta que la obra sea necesaria; se exige además que el uso resulte imposible mientras dure la obra.
Si el bien arrendado pertenece a varias personas, en la copropiedad por cuotas la resolución del contrato de arrendamiento es un acto de administración importante que requiere decisión por mayoría de cuotas y de copropietarios (Código Civil turco, art. 691); antes de interponer la demanda debe evaluarse cómo obtener esa mayoría.
¿En qué plazo se interpone la demanda de desalojo por necesidad?
El plazo es de un mes, pero el inicio del mes varía según el tipo de contrato (Código turco de las Obligaciones, art. 350):
| Contrato | Cuándo comienza el plazo de un mes |
|---|---|
| De duración determinada | Al final del plazo. Salvo que el arrendatario notifique al menos quince días antes del vencimiento, el contrato se prorroga por un año en las mismas condiciones (Código turco de las Obligaciones, art. 347). En la práctica, el final de cada año arrendaticio prorrogado se considera también, a estos efectos, «fin del plazo». |
| De duración indeterminada | A partir de la fecha que se determine conforme a las disposiciones generales sobre el arrendamiento relativas al período de resolución y al plazo de preaviso de resolución. En los arrendamientos de inmuebles, es el final del período arrendaticio determinado por la costumbre local y, si no existe tal costumbre, del período arrendaticio de seis meses; el plazo de preaviso de resolución es de tres meses (Código turco de las Obligaciones, art. 329), y los períodos se computan a partir de la fecha de comienzo del contrato (Código turco de las Obligaciones, art. 328). |
El plazo puede prorrogarse por un año. Si el arrendador ha comunicado por escrito al arrendatario, a más tardar dentro del plazo previsto para interponer la demanda, que interpondrá la demanda, el plazo para interponerla se considera prorrogado por un año arrendaticio (Código turco de las Obligaciones, art. 353). Si la demanda no puede interponerse dentro del plazo, esta es la vía prevista por la ley para proteger el derecho.
La mediación debe computarse conjuntamente con este plazo. La primera actuación que debe realizarse dentro del mes es acudir a la mediación. Durante el tiempo transcurrido desde la solicitud ante la oficina de mediación hasta la fecha del acta final, no corre el plazo de caducidad (Ley núm. 6325, art. 18/A/15). En la práctica, como estos plazos de un mes se consideran plazos de caducidad, la solicitud preserva el plazo; pero después del acta final solo corre la parte restante del plazo. Por eso es necesario acudir a la mediación sin dejarlo para los últimos días del plazo.
¿Qué puede hacer el nuevo propietario que adquiere posteriormente el bien arrendado?
En Alanya, los pisos vendidos junto con su inquilino son el objeto de este apartado. La venta del bien arrendado no extingue el contrato de arrendamiento: si, tras la celebración del contrato, el bien arrendado cambia de manos por cualquier causa, el nuevo propietario pasa a ser parte del contrato de arrendamiento (Código de Obligaciones turco, art. 310). La ley concede además al nuevo propietario su propia vía de desalojo (Código de Obligaciones turco, art. 351):
- Si el nuevo propietario tiene la obligación de usar el bien arrendado por necesidad de vivienda o de local de negocio para las mismas personas antes mencionadas, puede extinguir el contrato de arrendamiento mediante una demanda que interpondrá seis meses después, a condición de notificarlo por escrito al inquilino dentro del mes siguiente a la fecha de adquisición.
- Si lo desea, el nuevo propietario puede ejercer el mismo derecho mediante una demanda que interponga dentro del mes siguiente al vencimiento del plazo contractual.
En la primera vía la notificación es un requisito; en la segunda no se exige notificación, pero se espera al vencimiento del contrato. En la práctica, como fecha de adquisición se toma la fecha de inscripción registral del título de propiedad; además, la propiedad de un inmueble se adquiere, por regla general, mediante la inscripción (Código Civil turco, art. 705). No se toma como referencia la fecha del contrato de promesa de venta ni la del pago. La ley no indica por separado desde qué fecha comienza a correr el plazo de seis meses ni dentro de qué plazo debe interponerse la demanda una vez transcurridos los seis meses; por ello no debe demorarse. En ambas vías es obligatorio acudir al mediador antes de interponer la demanda.
¿Es obligatoria la mediación antes de interponer la demanda?
Sí. En las controversias derivadas de la relación de arrendamiento, haber acudido al mediador antes de interponer la demanda es un presupuesto procesal. La ley solo excluye de esta regla las disposiciones relativas al desalojo de inmuebles arrendados por la vía de ejecución sin título conforme a la Ley turca de Ejecución y Quiebra (Ley n.º 6325, art. 18/B/1-a).
La consecuencia de ser un presupuesto procesal es grave. Si se comprueba que la demanda se interpuso sin haber acudido en absoluto al mediador, la demanda se rechaza por motivos procesales sin realizar actuación alguna. Si se acudió al mediador, pero el acta final que acredita la falta de acuerdo no se adjuntó a la demanda, el tribunal concede un plazo perentorio de una semana; si también transcurre este plazo, la demanda se rechaza por motivos procesales (art. 18/A/2). El mediador concluye el procedimiento dentro de las tres semanas siguientes a la fecha en que se le encomendó; este plazo puede prorrogarse como máximo una semana en circunstancias necesarias (art. 18/A/9).
La parte que no asista a la primera reunión sin una excusa válida queda sujeta, aunque gane el pleito, a la responsabilidad por la mitad de las costas procesales que la parte contraria está obligada a pagar (art. 18/A/11).
Si se llega a un acuerdo en la mediación, es obligatorio obtener la anotación sobre la ejecutoriedad del acta de acuerdo; tratándose de actas de acuerdo relativas a un inmueble, esta anotación se obtiene del juzgado civil de paz turco del lugar donde se encuentra el inmueble (art. 18/B/3). Para una vivienda en Alanya, la anotación se obtiene del juzgado civil de paz turco de ese lugar. El acta de acuerdo anotada se considera un documento con naturaleza de título judicial (art. 18/2); sobre las cuestiones acordadas, las partes ya no pueden entablar una demanda (art. 18/5). Los detalles del procedimiento se explican en el artículo proceso de desalojo y mediación en los conflictos de arrendamiento.
¿Ante qué tribunal y dónde se tramita?
Competencia material. Los juzgados civiles de paz turcos conocen, sin atender al valor o importe del objeto del litigio, de las demandas que versan sobre todas las controversias derivadas de la relación arrendaticia, incluidas las demandas de reclamación de cantidad, con excepción de las disposiciones relativas al desalojo por vía ejecutiva sin título respecto de inmuebles arrendados conforme a la Ley turca de Ejecución y Quiebra (Código de Procedimiento Civil turco, art. 4/1-a).
Competencia territorial. El tribunal territorialmente competente con carácter general es el del domicilio del demandado en la fecha de interposición de la demanda (Código de Procedimiento Civil turco, art. 6). Las demandas derivadas de contrato también pueden interponerse ante el tribunal del lugar de cumplimiento del contrato (Código de Procedimiento Civil turco, art. 10); la obligación de restituir el inmueble arrendado es una obligación de entrega de cosa determinada y, salvo pacto en contrario, se cumple en el lugar donde se encuentra el inmueble (Código Civil turco, art. 89). La ley, además, atribuye competencia exclusiva al tribunal del lugar donde se encuentra el inmueble en las demandas relativas a la posesión sobre inmuebles (Código de Procedimiento Civil turco, art. 12). Se discute si la demanda de desalojo entra dentro de esta competencia exclusiva; cualquiera que sea la opinión que se adopte, interponer la demanda ante el tribunal del lugar donde se encuentra el inmueble evita desde un principio la controversia sobre competencia. La cláusula «son competentes los tribunales de…» que se incluya en el contrato de arrendamiento no constituye un pacto válido de sumisión expresa si las partes no son comerciantes o personas jurídicas de derecho público (Código de Procedimiento Civil turco, art. 17).
Procedimiento. Se aplica el procedimiento simplificado; las partes deben indicar todas sus pruebas en sus escritos (Código de Procedimiento Civil turco, art. 316, art. 318). El plazo de contestación del arrendatario es de dos semanas desde la notificación de la demanda (Código de Procedimiento Civil turco, art. 317).
La vía ejecutiva es distinta. En algunos casos, como el impago de la renta, puede solicitarse el desalojo por la vía ejecutiva sin título; el arrendador que se base en un compromiso escrito de desalojo puede también acudir a la ejecución (Código Civil turco, art. 352/1). Esta vía está regulada en un capítulo separado de la Ley turca de Ejecución y Quiebra relativo a los arrendamientos (Ley turca de Ejecución y Quiebra, art. 269 y siguientes; los detalles se encuentran en la página de Ejecución forzosa y concursos) y queda fuera del requisito de mediación. En cambio, el arrendador que opte por interponer una demanda por el mismo motivo debe acudir previamente a la mediación. Para el desalojo por necesidad no existe vía ejecutiva; la ley únicamente ha vinculado este motivo a la demanda (Código Civil turco, art. 350).
¿Se ejecuta la resolución antes de que sea firme? Vías de recurso
Contra la resolución del juzgado civil de paz turco, salvo las resoluciones que sean definitivas por quedar por debajo del límite económico, puede interponerse recurso de apelación ante el tribunal regional de apelación en el plazo de dos semanas desde la notificación de la resolución (Código de Procedimiento Civil turco, art. 341, art. 345). Contra la resolución del tribunal regional de apelación, el recurso de casación en las demandas derivadas de la relación arrendaticia es limitado; la ley atiende a si la renta de tres meses supera el límite del recurso de casación (Código de Procedimiento Civil turco, art. 362/1-b). Dado que los límites se determinan de nuevo cada año y se atiende al importe vigente en la fecha de interposición de la demanda, aquí no se indican cifras (Código de Procedimiento Civil turco, disposición adicional, art. 1).
La interposición de un recurso no suspende la ejecución de la resolución; las resoluciones que no pueden ejecutarse antes de ser firmes son las relativas al derecho de las personas, al Derecho de familia y a los derechos reales sobre inmuebles (Código de Procedimiento Civil turco, art. 350, art. 367). En la práctica, la resolución de desalojo basada en un contrato de arrendamiento no se considera incluida entre ellas, por lo que puede someterse a ejecución antes de ser firme. La oficina de ejecución ordena al arrendatario que entregue el inmueble en un plazo de siete días (Ley turca de Ejecución y Quiebra, art. 26). Al arrendatario que recurra se le concede un plazo para obtener la suspensión de la ejecución si presta la caución que acepte el juzgado de ejecución (Ley turca de Ejecución y Quiebra, art. 36).
La regla de los tres años tras el desalojo y la indemnización
Con la resolución de desalojo por necesidad no termina todo: la ley impone al arrendador una obligación específica durante los tres años posteriores al desalojo, y esta regla afecta a ambas partes.
Cuando el arrendador consigue la desocupación del inmueble arrendado por motivo de necesidad, no puede, sin causa justificada, arrendarlo a otra persona distinta del antiguo arrendatario antes de que transcurran tres años (Código de Obligaciones turco, art. 355/1).
Los inmuebles cuya desocupación se haya efectuado con fines de reconstrucción y urbanización tampoco pueden arrendarse a terceros en su estado anterior durante tres años sin causa justificada. El antiguo arrendatario tiene derecho de preferencia para arrendar los inmuebles reconstruidos y urbanizados en su nuevo estado y por la nueva renta; este derecho debe ejercitarse dentro del mes siguiente a la notificación escrita que realice el arrendador. Mientras no se extinga este derecho de preferencia, el inmueble no puede arrendarse a terceros antes de que transcurran tres años (Código de Obligaciones turco, art. 355/2).
La sanción por infracción está prevista en el artículo: si el arrendador contraviene estas disposiciones, queda obligado a pagar a su antiguo arrendatario una indemnización no inferior a la renta anual abonada en el último año de arrendamiento (Código de Obligaciones turco, art. 355/3).
¿Sirve de algo incluir en el contrato la cláusula “se desalojará en caso de necesidad”?
La ley dice que no: las disposiciones sobre la extinción del contrato de arrendamiento por vía judicial no pueden modificarse en perjuicio del inquilino (Código de Obligaciones turco, art. 354). Todos los plazos y condiciones de este apartado están comprendidos en esta regla. Una cláusula contractual que conceda una facultad de desalojo más amplia que la prevista por la ley no sustituye a los requisitos que la ley exige.
¿En qué contratos de arrendamiento se aplica?
Todas las reglas de esta página se refieren a los arrendamientos de vivienda y de local de negocio techado; sin embargo, estas disposiciones no se aplican a los arrendamientos de inmuebles destinados por su naturaleza a un uso temporal por un plazo de seis meses o menos (Código de Obligaciones turco, art. 339).
Esta excepción es importante para los arrendamientos de veraneo y de corta duración en Alanya. Para la excepción se exigen conjuntamente dos requisitos: el inmueble debe estar destinado por su naturaleza a un uso temporal y el arrendamiento debe durar seis meses o menos.
No debe confundirse con otras causas de desalojo
El mero vencimiento del plazo no es por sí solo una causa. El arrendador no puede extinguir el contrato basándose únicamente en el vencimiento del plazo contractual. La extinción sin invocar causa solo es posible en los siguientes supuestos: en un contrato de duración determinada, al final del período de prórroga de diez años, mediante notificación realizada como mínimo tres meses antes del vencimiento de cada año de prórroga siguiente; en un contrato de duración indeterminada, una vez transcurridos diez años desde el inicio del arriendo, mediante notificación de resolución conforme a las disposiciones generales. Quedan a salvo también las situaciones que, conforme a las disposiciones generales, dan derecho a resolver (Código de Obligaciones turco, art. 347). En los arrendamientos de vivienda y de local de negocio techado, la validez de la notificación de resolución depende de que se haga por escrito (Código de Obligaciones turco, art. 348).
La ley reúne en un artículo aparte las causas derivadas del inquilino que operan por vía judicial (Código de Obligaciones turco, art. 352):
| Causa | Qué dice la ley |
|---|---|
| Compromiso de desalojo | Si el inquilino, después de la entrega del bien arrendado, se obligó por escrito a desalojarlo en una fecha determinada y no lo desalojó, el arrendador puede extinguir el contrato dentro del mes siguiente a dicha fecha, acudiendo a la ejecución o interponiendo una demanda |
| Dos requerimientos justificados | Si el inquilino, por no pagar la renta dentro del plazo de arrendamiento en los contratos de duración inferior a un año, o dentro de un año de arrendamiento o de un período superior a un año de arrendamiento en los contratos de duración de un año o más, ha dado lugar a dos requerimientos justificados por escrito, el arrendador puede extinguir el contrato por vía judicial dentro del mes siguiente al vencimiento del plazo de arrendamiento o, en los arrendamientos de duración superior a un año, al vencimiento del año de arrendamiento en que se realizaron los requerimientos |
| Otra vivienda del inquilino | Si el inquilino o su cónyuge con quien convive dispone de una vivienda apta para habitar dentro de los límites municipales del mismo distrito o localidad, y el arrendador lo desconocía al celebrarse el contrato, puede extinguirlo por vía judicial dentro del mes siguiente al vencimiento del contrato |
Los detalles de la vía del compromiso se encuentran en la página del compromiso escrito de desalojo.
Aparte de estos supuestos, en caso de impago de la renta y de uso negligente del bien arrendado, la ley reconoce la facultad de resolución previo requerimiento escrito con un plazo de al menos treinta días (Código de Obligaciones turco, art. 315, art. 316).
Preguntas frecuentes
Envié un requerimiento al inquilino y no se va. ¿Puedo desalojarlo directamente?
No. La extinción por necesidad está regulada en la ley como una demanda (Código de Obligaciones turco, art. 350); el requerimiento por sí solo no extingue el contrato. Son distintos los dos supuestos en los que la ley atribuye consecuencias a la notificación escrita: la notificación que el propietario que adquiere posteriormente el bien arrendado realiza dentro del mes siguiente a la fecha de adquisición es un presupuesto de la demanda que se interpondrá seis meses después (Código de Obligaciones turco, art. 351); en cambio, la notificación por escrito, dentro del plazo, de que se interpondrá la demanda prorroga en un año de arrendamiento el plazo para interponer la demanda (Código de Obligaciones turco, art. 353). Ninguna de ellas produce por sí sola el desalojo.
Si el arrendatario no se marcha, ¿puedo cambiar la cerradura o sacar sus enseres?
No. El arrendatario es poseedor del inmueble arrendado. Quien despoja a otro de una cosa que este posee está obligado a restituirla, aunque alegue tener sobre ella un derecho preferente (CC turco, art. 982). El desalojo solo puede lograrse mediante resolución judicial o por la vía de ejecución prevista en la ley.
He comprado la vivienda con su arrendatario dentro. ¿Cuánto debo esperar?
Existen dos vías. Si desde la fecha de adquisición (en la práctica, desde la fecha de inscripción en el título de propiedad) notifica por escrito al arrendatario dentro de un mes, podrá interponer la demanda una vez transcurrido el plazo de seis meses. Si no efectuó la notificación, queda abierta la vía de interponer la demanda dentro del mes siguiente a la finalización del plazo contractual (CO turco, art. 351). En ambas vías es obligatorio acudir a la mediación antes de interponer la demanda.
¿Puedo interponer la demanda de desalojo por mi hermano?
La ley no menciona expresamente al hermano; se refiere a «las demás personas a las que se debe prestar alimentos por disposición legal» (CO turco, art. 350/1). Un hermano solo puede entrar en esta definición en la medida en que exista la obligación de alimentos prevista en el Código Civil turco: se requiere que el hermano, de no recibir ayuda, cayera en la pobreza, y que usted se encuentre en situación de holgura económica (CC turco, art. 364). Es preciso examinar el caso concreto.
¿Puede solicitarse el desalojo por necesidad antes de que el contrato de arrendamiento cumpla diez años?
Sí. El plazo de prórroga de diez años se refiere a la terminación sin causa por parte del arrendador (CO turco, art. 347). El desalojo por necesidad constituye una causa de demanda distinta y está sujeto a sus propios plazos (CO turco, art. 350).
Legislación aplicable
Código de Obligaciones turco n.º 6098 — art. 89 (lugar de cumplimiento), art. 310 (cambio de titularidad del inmueble arrendado), arts. 315–316 (mora y deber de diligencia), arts. 328–329 (terminación en arrendamientos de duración indeterminada), art. 339 (ámbito de aplicación), arts. 347–348 (terminación mediante notificación), art. 350 (necesidad, reconstrucción y desarrollo urbanístico), art. 351 (necesidad del nuevo propietario), art. 352 (causas imputables al arrendatario), art. 353 (prórroga del plazo para demandar), art. 354 (carácter taxativo de las causas de la demanda), art. 355 (prohibición de volver a arrendar) — mevzuat.gov.tr
Código Civil turco n.º 4721 — art. 364 (obligados a prestar alimentos), art. 691 (actos de administración importantes), art. 705 (adquisición de la propiedad inmueble mediante inscripción), art. 982 (acción en caso de despojo de la posesión) — mevzuat.gov.tr
Código de Procedimiento Civil turco n.º 6100 — art. 4 (competencia de los juzgados civiles de paz turcos), arts. 6, 10, 12 y 17 (competencia territorial), art. 190 (carga de la prueba), arts. 316–318 (procedimiento simplificado), arts. 341, 345, 350, 362, 367 y art. adicional 1 (vías de recurso) — mevzuat.gov.tr
Ley turca de Mediación en Conflictos Jurídicos n.º 6325 — art. 18 (acta de acuerdo), art. 18/A (mediación como requisito de procedibilidad), art. 18/B (controversias de arrendamiento) — mevzuat.gov.tr
Ley turca de Ejecución y Quiebra n.º 2004 — art. 26 (ejecución de la sentencia de desalojo), art. 36 (suspensión de la ejecución), art. 269 y siguientes (disposiciones especiales sobre rentas) — mevzuat.gov.tr
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Este texto tiene carácter meramente informativo y no constituye opinión jurídica. Dado que las circunstancias de cada caso difieren, se recomienda obtener asistencia jurídica de su abogada para su situación concreta.