Utkastelse på grunn av behov innebærer at utleieren avslutter leieavtalen ved søksmål når det foreligger en nødvendighet for å bruke det leide som bolig eller forretningslokale for seg selv eller nærstående som er angitt i loven (TBK art. 350/1).
En skriftlig henvendelse til leietakeren om at «jeg trenger boligen min, fraflytt» avslutter ikke avtalen alene. Søksmålet må reises innen én måned etter leieperiodens utløp ved tidsbestemte avtaler; ved tidsubestemte avtaler og for den nye eieren som senere har kjøpt det leide, løper fristen på en annen måte (TBK art. 350, art. 351). Før søksmål er det obligatorisk å henvende seg til en mekler, og denne henvendelsen må beregnes sammen med én-månedsfristen (lov nr. 6325 art. 18/B). Disse reglene gjelder for leie av bolig og lokaler med tak som brukes til næringsvirksomhet (TBK art. 339).
Den generelle rammen for leieforholdet er beskrevet på siden Husleie- og eiendomsrett.
Vilkårene for utkastelse på grunn av behov: Hvem regnes som behovshaver?
Loven fastsetter hvem som kan ha behov, ved å regne dem opp. Utleieren kan avslutte avtalen ved søksmål dersom det foreligger en nødvendighet for å bruke det leide som bolig eller forretningslokale for seg selv, ektefellen, etterkommere, forfedre eller andre personer som utleieren etter loven er pliktig til å forsørge (TBK art. 350/1).
Tre detaljer som loven krever ved utkastelse på grunn av behov, fremgår av denne setningen:
- Etterkommere og forfedre er omfattet: barn, barnebarn, mor, far, bestemor og bestefar.
- Søsken er ikke nevnt med navn i bestemmelsen. En bror eller søster kan omfattes i den grad utleieren etter loven er pliktig til å forsørge vedkommende. Etter Tyrkias sivillovbok er enhver pliktig til å yte underholdsbidrag til forfedre, etterkommere og søsken som vil falle i fattigdom dersom vedkommende ikke hjelper dem; søskens underholdsplikt er imidlertid avhengig av at de lever i velstand (TMK art. 364). Det vil si at to vilkår må være oppfylt samtidig: søskenet må være i en situasjon der det vil falle i fattigdom uten hjelp, og utleieren, som er underholdspliktig, må leve i velstand. Utkastelse på grunn av behov for en bror eller søster er derfor ikke automatisk.
- Loven taler ikke bare om et behov; den krever en nødvendighet for å bruke det leide på grunn av dette behovet. Det bestemmelsen krever, er ikke en preferanse, men en nødvendighet.
I praksis undersøker retten om det påberopte behovet er reelt, oppriktig og nødvendig. Det er ikke nok å si «jeg trenger boligen min»; behovet må påvises gjennom konkrete omstendigheter. Bevisbyrden påhviler utleieren som har reist søksmålet (HMK art. 190).
Gjenoppbygging og ombygging er regulert i samme bestemmelse. Hvis det er nødvendig med vesentlig reparasjon, utvidelse eller endring av det leide med sikte på gjenoppbygging eller ombygging, og bruken av det leide er umulig mens arbeidene pågår, kan utleieren avslutte avtalen ved søksmål etter samme fremgangsmåte (TBK art. 350/2). To vilkår gjelder samtidig: Det er ikke nok at arbeidet er nødvendig; det kreves også at bruken er umulig mens arbeidene pågår.
Hvis det leide tilhører flere personer, er avslutning av leieavtalen ved sameie med bestemte andeler et viktig forvaltningstiltak som krever beslutning med flertall av andelene og sameierne (TMK art. 691); før søksmål må det vurderes hvordan dette flertallet skal oppnås.
Innen hvilken frist må søksmål om utkastelse på grunn av behov reises?
Fristen er én måned, men utgangspunktet for én-månedsfristen avhenger av avtaletypen (TBK art. 350):
| Avtale | Når begynner fristen på én måned |
|---|---|
| Tidsbestemt | Ved periodens utløp. Med mindre leietakeren sier opp minst femten dager før periodens utløp, forlenges avtalen ett år på samme vilkår (TBK m.347). I praksis regnes også slutten av hvert forlengede leieår i denne sammenheng som «periodens utløp». |
| Tidsubestemt | Fra den datoen som fastsettes etter de alminnelige bestemmelsene om oppsigelsesfrist og oppsigelsestid for leieforhold. Ved leie av fast eiendom er dette slutten av den leieperioden som følger av lokal sedvane, eller hvis det ikke finnes slik sedvane, slutten av en leieperiode på seks måneder; oppsigelsesfristen er tre måneder (TBK m.329), og periodene regnes fra avtalens inngåelsesdato (TBK m.328). |
Fristen kan forlenges med ett år. Hvis utleieren senest innen fristen for å reise søksmål skriftlig har meddelt leietakeren at søksmål vil bli reist, anses fristen for å reise søksmål som forlenget for ett leieår (TBK m.353). Dette er lovens fremgangsmåte for å bevare retten hvis søksmålet ikke kan reises innen fristen.
Mekling må regnes sammen med denne fristen. Det første som må gjøres innen én måned er å henvende seg til en mekler. Tiden fra henvendelsen til meklingskontoret til datoen for den endelige protokollen løper ikke preklusjonsfristen (lov nr. 6325 m.18/A/15). I praksis regnes disse fristene på én måned som preklusive, slik at henvendelsen bevarer fristen; men etter den endelige protokollen løper bare den gjenstående delen av fristen. Derfor må en mekler kontaktes uten å utsette det til de siste dagene av fristen.
Hva kan den nye eieren som senere kjøper det leide, gjøre?
Leiligheter i Alanya som selges med leietaker er temaet for dette avsnittet. Salg av det leide bringer ikke leieavtalen til opphør: Hvis det leide etter inngåelsen av avtalen skifter eier av en eller annen grunn, blir den nye eieren part i leieavtalen (TBK m.310). Loven gir den nye eieren dessuten en egen mulighet til å kreve fraflytting (TBK m.351):
- Den nye eieren kan bringe leieavtalen til opphør ved søksmål som reises seks måneder senere, forutsatt at vedkommende skriftlig har meddelt leietakeren forholdet innen én måned fra ervervsdatoen, dersom det foreligger et behov for å bruke det leide som bolig eller arbeidslokale for de samme personene som er nevnt ovenfor.
- Hvis den nye eieren ønsker det, kan samme rett også gjøres gjeldende ved søksmål som reises innen én måned etter avtaleperiodens utløp.
På den første måten er melding et vilkår; på den andre måten kreves ingen melding, men avtalens utløp må avventes. I praksis legges tinglysingsdatoen i skjøte (tapu) til grunn som ervervsdato; eiendomsrett til fast eiendom erverves som hovedregel ved tinglysing (TMK m.705). Datoen for kjøpekontrakten eller betalingen legges ikke til grunn. Loven angir ikke særskilt fra hvilken dato de seks månedene løper, eller hvor lang fristen for å reise søksmål etter utløpet av de seks månedene er; derfor bør man ikke vente. På begge måter er det obligatorisk å kontakte en mekler før søksmål.
Er mekling obligatorisk før søksmål?
Ja. Ved tvister som springer ut av leieforhold er det et prosessvilkår at mekler er oppsøkt før søksmål reises. Loven unntar fra denne regelen bare bestemmelsene om utkastelse av leide faste eiendommer uten tvangsgrunnlag etter Tyrkias lov om tvangsfullbyrdelse og konkurs (lov nr. 6325 m.18/B/1-a).
Konsekvensen av at det er et prosessvilkår er alvorlig. Hvis det viser seg at søksmål er reist uten at mekler overhodet er oppsøkt, avvises søksmålet av prosessuelle grunner uten ytterligere behandling. Hvis mekler er oppsøkt, men sluttprotokollen om at enighet ikke ble oppnådd ikke er vedlagt stevningen, gir retten en absolutt frist på én uke; oversittes også denne fristen, avvises søksmålet av prosessuelle grunner (m.18/A/2). Megleren avslutter saken innen tre uker fra oppdraget ble gitt; denne fristen kan i påkrevde tilfeller forlenges med høyst én uke (m.18/A/9).
En part som uten gyldig grunn unnlater å møte til første møte, blir ansvarlig for halvparten av sakskostnadene som motparten er forpliktet til å betale, selv om vedkommende vinner saken (m.18/A/11).
Dersom partene kommer til enighet i mekling, er det obligatorisk å innhente påtegning om tvangskraft på avtaledokumentet; for avtaledokumenter som gjelder fast eiendom, hentes denne påtegningen fra den tyrkiske sivile forliksdomstolen på stedet der eiendommen ligger (m.18/B/3). For en bolig i Alanya hentes påtegningen også fra den sivile forliksdomstolen der. Avtaledokumentet med påtegning anses som et dokument med domsvirkning (m.18/2); partene kan ikke lenger reise søksmål om spørsmål som er løst ved avtalen (m.18/5). Prosessens detaljer er beskrevet i artikkelen om fravikelse og mekling i leietvister.
Ved hvilken domstol og hvor behandles saken?
Kompetanse. De tyrkiske sivile forliksdomstolene behandler, uten hensyn til tvistegjenstandens verdi eller beløp, alle tvister som oppstår av leieforholdet, herunder krav om betaling av leie, med unntak av bestemmelsene om utkastelse av leide eiendommer uten dom i henhold til Tyrkias lov om tvangsfullbyrdelse og konkurs (tvisteloven m.4/1-a).
Verneting. Alminnelig verneting er domstolen på saksøktes bosted på tidspunktet da søksmålet reises (tvisteloven m.6). Søksmål som oppstår av kontrakt, kan også reises ved domstolen på oppfyllelsesstedet (tvisteloven m.10); plikten til å tilbakelevere det leide er en stedlig ytelse, og med mindre noe annet er avtalt, oppfylles den på stedet der det leide ligger (Tyrkias lov om forpliktelser m.89). Loven har dessuten gjort domstolen på stedet der eiendommen ligger eksklusivt kompetent i søksmål om besittelse av fast eiendom (tvisteloven m.12). Hvorvidt fravikelsessøksmålet faller inn under dette eksklusive vernetinget, er omdiskutert; uansett hvilket syn man legger til grunn, unngår et søksmål reist ved domstolen på stedet der det leide ligger kompetansetvisten fra starten. En klausul i leiekontrakten som sier at «… domstoler er kompetente», er ikke en gyldig vernetingsavtale dersom partene ikke er næringsdrivende eller offentligrettslige juridiske personer (tvisteloven m.17).
Behandling. Forenklet rettergang anvendes; partene må fremlegge alle bevis sammen med prosessdokumentene (tvisteloven m.316, m.318). Leietakerens frist for tilsvar er to uker etter forkynnelsen av stevningen (tvisteloven m.317).
Tvangsfullbyrdelsessporet er et annet. I visse tilfeller, som når leien ikke betales, kan det kreves fravikelse ved tvangsfullbyrdelse uten dom; en utleier som støtter seg på en skriftlig fraflyttingserklæring, kan også gå til tvangsfullbyrdelse (TBK art. 352/1). Dette sporet er regulert i et eget kapittel om husleie i Tyrkias lov om tvangsfullbyrdelse og konkurs (İİK art. 269 og følgende; detaljer på siden Tvangsfullbyrdelse og konkurs) og faller utenfor meklingskravet. En utleier som velger å reise søksmål av samme grunn, må derimot først henvende seg til mekler. Fravikelse på grunn av behov har ikke noe tvangsfullbyrdelsesspor; loven har knyttet denne grunnen bare til søksmål (TBK art. 350).
Kan avgjørelsen fullbyrdes før den er rettskraftig? Rettsmidler
Mot den tyrkiske sivile forliksdomstolens avgjørelse kan det, med unntak for avgjørelser som er endelige fordi de ligger under den beløpsmessige grensen, ankes til regional ankedomstol innen to uker etter forkynnelsen av avgjørelsen (HMK art. 341, art. 345). Mot den regionale ankedomstolens avgjørelse er kassasjonsanken begrenset i søksmål som springer ut av leieforhold; loven ser på om tre måneders leie overstiger kassasjonsankegrensen (HMK art. 362/1-b). Ettersom grensene fastsettes på nytt hvert år og beløpet på tidspunktet for saksanlegg legges til grunn, oppgis det ingen tall her (HMK tilleggsart. 1).
Å bruke et rettsmiddel stanser ikke fullbyrdelsen av avgjørelsen; avgjørelser som ikke kan fullbyrdes før de er rettskraftige, er avgjørelser i personrett, familierett og om tinglige rettigheter i fast eiendom (HMK art. 350, art. 367). I praksis regnes en fravikelsesavgjørelse som bygger på en leieavtale ikke blant disse, og kan derfor gjøres til gjenstand for tvangsfullbyrdelse før rettskraft. Namsmyndigheten pålegger leietakeren å overlevere eiendommen innen syv dager (İİK art. 26). En leietaker som bruker et rettsmiddel, gis en frist til å få en avgjørelse om utsettelse av tvangsfullbyrdelsen dersom han stiller den sikkerheten som tvangsfullbyrdelsesdomstolen godtar (İİK art. 36).
Treårsregelen etter fravikelse og erstatning
Saken er ikke avsluttet med en fravikelsesavgjørelse på grunn av behov: loven pålegger utleier en særskilt plikt i tre år etter fravikelsen, og denne regelen angår begge parter.
Når utleier har fått det leide fraveket på grunn av behov, kan han uten saklig grunn ikke leie ut det leide til andre enn den tidligere leietakeren før det har gått tre år (TBK art. 355/1).
Eiendommer som er fraveket med henblikk på gjenoppbygging og byfornyelse, kan heller ikke leies ut til andre i sin opprinnelige stand før det har gått tre år uten saklig grunn. Den tidligere leietakeren har fortrinnsrett til å leie eiendommen i ny stand og til ny leie etter gjenoppbygging og byfornyelse; denne retten må utøves innen én måned etter skriftlig varsel fra utleieren. Før denne fortrinnsretten er avsluttet, kan eiendommen ikke leies ut til andre før det har gått tre år (Tyrkias lov om forpliktelser art. 355/2).
Sanksjonen ved overtredelse er fastsatt i bestemmelsen: dersom utleieren handler i strid med disse bestemmelsene, er han forpliktet til å betale erstatning til den tidligere leietakeren med minst ett års leie betalt i det siste leieåret (Tyrkias lov om forpliktelser art. 355/3).
Hjelper det å skrive i kontrakten at «ved behov skal leietakeren fravike»?
Loven sier nei: bestemmelsene om opphør av leieforholdet ved søksmål kan ikke endres til skade for leietakeren (Tyrkias lov om forpliktelser art. 354). Alle frister og vilkår under dette punktet er omfattet av denne regelen. En klausul i kontrakten som gir utleieren større mulighet til fravikelse enn det loven hjemler, trer ikke i stedet for lovens vilkår.
For hvilke leieforhold gjelder dette?
Alle reglene på denne siden gjelder leie av bolig og forretningslokaler med tak; bestemmelsene gjelder imidlertid ikke for utleie av eiendommer som etter sin art er bestemt til midlertidig bruk, for seks måneder eller kortere (Tyrkias lov om forpliktelser art. 339).
Dette unntaket er viktig for sommerboliger og korttidsutleie i Alanya. For unntaket må to vilkår være oppfylt samtidig: eiendommen må etter sin art være bestemt til midlertidig bruk, og leieforholdet må vare i seks måneder eller kortere.
Må ikke forveksles med andre fravikelsesgrunner
Leieperiodens utløp alene er ikke en fravikelsesgrunn. Utleieren kan ikke si opp kontrakten alene under henvisning til at leieperioden er utløpt. Opphør uten grunn er bare mulig i følgende tilfeller: ved tidsbestemt kontrakt etter utløpet av ti års forlengelsesperiode, med varsel minst tre måneder før utløpet av hvert påfølgende forlengelsesår; ved tidsubestemt kontrakt etter ti år fra leieforholdets begynnelse, ved oppsigelse etter de alminnelige reglene. Tilfeller som etter de alminnelige reglene gir rett til oppsigelse, er i behold (Tyrkias lov om forpliktelser §347). Ved leie av bolig og forretningslokaler med tak er oppsigelsens gyldighet betinget av skriftlig form (Tyrkias lov om forpliktelser §348).
Loven samler grunner som skyldes leietakeren og som virker ved søksmål, i en egen bestemmelse (Tyrkias lov om forpliktelser §352):
| Grunn | Hva loven sier |
|---|---|
| Skriftlig fraflyttingserklæring | Hvis leietakeren skriftlig har forpliktet seg til å fraflytte det leide på en bestemt dato etter at det leide er overlevert, men ikke fraflytter, kan utleieren bringe avtalen til opphør innen en måned fra denne datoen ved å begjære tvangsfullbyrdelse eller reise søksmål |
| To gyldige varsler | Hvis leietakeren i kontrakter med kortere varighet enn ett år i løpet av leieperioden, og i kontrakter med ett år eller lengre varighet i løpet av ett leieår eller en periode som overstiger ett leieår, har forårsaket to skriftlige gyldige varsler fordi leien ikke er betalt, kan utleieren bringe avtalen til opphør ved søksmål innen en måned regnet fra utløpet av leieperioden, og ved leieforhold med varighet over ett år, fra utløpet av det leieåret varslene ble gitt |
| Leietakerens annen bolig | Hvis leietakeren eller dennes ektefelle som vedkommende bor sammen med, har en bolig egnet til beboelse innenfor grensene til samme distrikt eller bykommune, og utleieren ikke kjente til dette da avtalen ble inngått, kan utleieren bringe avtalen til opphør innen en måned regnet fra avtalens utløp, ved søksmål |
Detaljene om erklæringsveien finnes på siden skriftlig fraflyttingserklæring.
Uavhengig av disse gir loven utleieren rett til å si opp avtalen etter skriftlig varsel med en frist på minst tretti dager når leien ikke betales eller det leide ikke brukes med tilbørlig aktsomhet (Tyrkias lov om forpliktelser §315, §316).
Vanlige spørsmål
Jeg har sendt leietakeren et varsel, men vedkommende flytter ikke ut. Kan jeg kaste ut vedkommende direkte?
Nei. Opphør på grunn av behov er regulert i loven som et søksmål (Tyrkias lov om forpliktelser §350); et varsel alene bringer ikke avtalen til opphør. Loven knytter rettsvirkning til skriftlig varsel i to særskilte tilfeller: varsel fra en eier som har ervervet det leide senere, gitt innen en måned fra ervervsdatoen, er et vilkår for søksmål som reises seks måneder senere (Tyrkias lov om forpliktelser §351); skriftlig varsel innen fristen om at søksmål vil bli reist, forlenger søksmålsfristen med ett leieår (Tyrkias lov om forpliktelser §353). Ingen av disse gir fraflytting alene.
Hvis leietakeren ikke flytter ut, kan jeg bytte lås eller fjerne eiendelene deres?
Nei. Leietakeren er besitter av det leide. Den som fratar en annen besittelsen av en ting, er forpliktet til å gi den tilbake selv om vedkommende hevder å ha en bedre rett til tingen (Tyrkias sivillovbok §982). Fravikelse kan bare skje ved domstolsavgjørelse eller ved tvangsfullbyrdelse som loven åpner for.
Jeg kjøpte boligen med leietakeren boende. Hvor lenge må jeg vente?
Det finnes to veier. Hvis du innen en måned regnet fra ervervsdatoen (i praksis tinglysingsdatoen i skjøtet (tapu)) gir leietakeren skriftlig varsel, kan du reise søksmål etter at seksmånedersfristen har løpt ut. Hvis du ikke har gitt varsel, står veien åpen for å reise søksmål innen en måned regnet fra avtaleperiodens utløp (TBK art.351). På begge veier må du henvende deg til mekler før du reiser søksmål.
Kan jeg reise fravikelsessøksmål for søskenet mitt?
Loven nevner ikke søsken ved navn; den sier «andre personer man etter loven er forpliktet til å forsørge» (TBK art.350/1). Et søsken kan bare falle inn under denne definisjonen i den utstrekning underholdsplikten etter Tyrkias sivillovbok gjelder: søskenet må komme i fattigdom uten hjelp, og du må ha økonomisk velstand (TMK art.364). Den konkrete situasjonen må vurderes.
Kan man kreve fravikelse på grunn av behov før leieavtalen har fylt ti år?
Ja. Tiårsforlengelsen gjelder utleierens rett til å bringe avtalen til opphør uten å angi grunn (TBK art.347). Fravikelse på grunn av behov er en egen søksmålsgrunn og følger sine egne frister (TBK art.350).
Relevant lovgivning
Tyrkias lov om forpliktelser nr. 6098 — art.89 (oppfyllelsessted), art.310 (skifte av eier av det leide), art.315–316 (mislighold og aktsomhetsplikt), art.328–329 (oppsigelse ved leieforhold på ubestemt tid), art.339 (anvendelsesområde), art.347–348 (opphør ved varsel), art.350 (behov, gjenoppbygging og regulering), art.351 (ny eiers behov), art.352 (grunner som skyldes leietakeren), art.353 (forlengelse av søksmålsfrist), art.354 (begrensning av søksmålsgrunner), art.355 (forbud mot ny utleie) — mevzuat.gov.tr
Tyrkias sivillovbok nr. 4721 — art.364 (underholdspliktige), art.691 (viktige forvaltningshandlinger), art.705 (erverv av eiendomsrett til fast eiendom ved tinglysing), art.982 (søksmålsrett ved besittelsesforstyrrelse) — mevzuat.gov.tr
Tyrkias tvistelov nr. 6100 — art.4 (den tyrkiske sivile forliksdomstolens kompetanse), art.6, art.10, art.12 og art.17 (verneting), art.190 (bevisbyrde), art.316–318 (forenklet rettergang), art.341, art.345, art.350, art.362, art.367 og tillegg art.1 (rettsmidler) — mevzuat.gov.tr
Lov om mekling i rettslige tvister nr. 6325 — art.18 (avtaledokument), art.18/A (mekling som prosessforutsetning), art.18/B (leietvister) — mevzuat.gov.tr
Tyrkias lov om tvangsfullbyrdelse og konkurs nr. 2004 — art.26 (tvangsfullbyrdelse av fravikelsesdom), art.36 (utsatt fullbyrdelse), art.269 og følgende bestemmelser (særregler om leie) — mevzuat.gov.tr
Relaterte sider
- Husleie- og eiendomsrett — overside
- Utkastelses- og meklingsprosessen i leietvister
- Hva er en fraflyttingserklæring, og når er den gyldig?
- Leiefastsettelsessak og grensen for leieøkning
- Sak om vederlag for bruk uten rettslig grunnlag (ecrimisil)
Denne teksten er kun for generell juridisk informasjon og utgjør ikke juridisk rådgivning. Siden forholdene i hver sak varierer, anbefales det å søke juridisk bistand hos en advokat for din konkrete situasjon.