Forfatter: Av. Merve Kartal · Publisert: 05.11.2026

Søksmål om fastsettelse av husleie er et søksmål som reises for at retten skal fastsette husleien som skal gjelde i den nye leieperioden (TBK m.345). Søksmålet kan reises når som helst; men for at den fastsatte leien skal gjelde fra begynnelsen av den nye leieperioden, må søksmålet reises senest tretti dager før den nye perioden begynner, eller utleieren må innen samme frist skriftlig varsle leietakeren om at leieøkning vil bli krevd og deretter reise søksmålet innen utgangen av den nye perioden; hvis avtalen har en bestemmelse om økning, er det tilstrekkelig å reise søksmålet innen periodens utløp (TBK m.345).

Søksmålet svarer på to spørsmål: hva blir leien dersom partene ikke ble enige om en økningssats, og hva skal gjelde dersom økningsklausulen i avtalen overstiger den lovbestemte grensen. Lovens ordning er tretrinns:

Situasjon	Hva bestemmer leien
Partene har avtalt en økning	Avtalen er gyldig, men kan ikke overstige endringen i KPI etter tolvmånedersgjennomsnitt
Partene har ikke avtalt noe	Retten fastsetter leien, også her uten å overskride samme sats
Fem år har gått	Retten fastsetter leien; denne gangen er ikke KPI-satsen det eneste kriteriet, sammenlignbare leiepriser tas også i betraktning

Disse reglene gjelder boligleie og leie av lokaler med tak; de gjelder ikke ved utleie av fast eiendom som etter sin art er bestemt til midlertidig bruk og leies ut for seks måneder eller kortere (TBK m.339). Den generelle rammen for leieforholdet er beskrevet på siden Husleie- og eiendomsrett.

Hva er øvre grense for husleieøkning?

Loven setter grensen direkte: partenes avtaler om leiebeløp som skal gjelde i fornyede leieperioder, er gyldige under forutsetning av at de ikke overstiger endringsraten etter tolv måneders gjennomsnitt i konsumprisindeksen i det foregående leieåret. Denne regelen gjelder også for leieavtaler med varighet på mer enn ett år (TBK m.344/1).

Tre detaljer er viktige:

Målestokken er ikke årlig inflasjon, men endringsraten etter tolv måneders gjennomsnitt i konsumprisindeksen. Disse to tallene er ikke det samme. Raten offentliggjøres av Tyrkias statistiske institutt.
Målestokken gjelder det foregående leieåret; det ses på avtalens eget år, ikke kalenderåret.
Konsekvensen av en økningsklausul som overstiger grensen er ikke angitt særskilt i bestemmelsen. I praksis anses en slik klausul ugyldig for den overskytende delens vedkommende, og økningen begrenses til den raten loven tillater; resten av avtalen består (delvis ugyldighet, TBK m.27/2).

På denne siden skrives ikke ratens aktuelle verdi. Raten endres hver måned; et tall som er riktig den dagen det skrives, blir feil måneden etter.

Hva skjer hvis økningssatsen ikke står i avtalen?

Hvis partene ikke har inngått noen avtale om dette, fastsettes leiebeløpet av retten, under forutsetning av at samme rate ikke overskrides, ut fra leieobjektets tilstand og etter rimelighetens skjønn (TBK m.344/2).

At fravær av en økningsklausul i avtalen ikke betyr at utleier kan foreta en hvilken som helst økning, betyr heller ikke at leietaker ikke betaler noen økning i det hele tatt. Dersom partene heller ikke blir enige for den nye perioden, overlates fastsettelsen til domstolen, og taket domstolen har for hånden er det samme.

Femårsregelen: hvorfor endres grensen?

Uavhengig av om partene har inngått en avtale om dette, fastsettes leiebeløpet som skal gjelde i det nye leieåret i leieavtaler som varer lenger enn fem år eller som fornyes etter fem år, og ved utløpet av hvert påfølgende femår, av dommeren på rimelig måte under hensyn til endringsraten i konsumprisindeksens tolvmåneders gjennomsnitt, den leide tingenes tilstand og sammenlignbare leiebeløp. Leiebeløpet som fastsettes på denne måten i leieåret etter hvert femår, kan endres etter prinsippene i de foregående ledd (tyrkisk obligasjonsrett § 344/3).

Forskjellen mellom de to leddene ligger i ordlyden. I første og annet ledd sier loven «forutsatt at den ikke overstiger»; der er indeksen et tak. I tredje ledd finnes ikke denne formuleringen; der er indeksen ett av tre kriterier, og sammenlignbare leiebeløp er lagt til.

Den praktiske konsekvensen er denne: når fem år er utløpt, kan leiebeløpet bringes nærmere sammenlignbare leiebeløp selv om det i mange år har vært begrenset av indeksen. Å dra nytte av denne regelen fra begynnelsen av perioden i det nye leieåret hvor fem år er utløpt, avhenger også av ett av vilkårene i tyrkisk obligasjonsrett § 345, som er beskrevet nedenfor.

Når leiebeløpet er i utenlandsk valuta

Dersom leiebeløpet er avtalt i utenlandsk valuta, undersøkes to spørsmål hver for seg: er klausulen gyldig, og hvordan endres beløpet dersom den er gyldig?

Er klausulen gyldig? Tyrkisk obligasjonsrett § 344/4 forbeholder bestemmelsene i lov nr. 1567 om beskyttelse av den tyrkiske liras verdi. I henhold til forskrifter med hjemmel i denne loven kan personer med bosted i Tyrkia ikke i leieavtaler om fast eiendom, herunder bolig og overbygget arbeidslokale, som de inngår seg imellom, avtale leiebeløpet i utenlandsk valuta eller indeksert til utenlandsk valuta (dekret nr. 32 § 4/g; kunngjøring nr. 2008-32/34 § 8/2). Ett av unntakene er avtaler der leietakeren er en person som ikke er tyrkisk statsborger og ikke har bosted i Tyrkia (kunngjøring § 8/3). Det vil si at det alene forhold at eiendomseieren er utlending, ikke skaper et unntak; det ses på om partene har bosted i Tyrkia og på leietakerens situasjon. Nærmere bestemmelser fastsettes ved departementets kunngjøring og kan endres; om den konkrete avtalen er i samsvar med disse reglene, må vurderes særskilt.

Dersom klausulen er gyldig, fastsetter loven følgende: leiebeløpet kan ikke endres før det har gått fem år; bestemmelsene om ekstrem oppfyllelsesvanskelighet er imidlertid forbeholdt. Etter at det har gått fem år, anvendes bestemmelsen i tredje ledd ved fastsettelsen av leiebeløpet, idet endringer i den utenlandske valutaens verdi også tas i betraktning (tyrkisk obligasjonsrett § 344/4). Det vil si at beløpet ikke kan endres i fem år; en økning i indeksens størrelse er også omfattet av dette. Når fem år er utløpt, kommer femårsregelen til anvendelse, og endringen i valutakursen tas også med i beregningen.

Den forbeholdte bestemmelsen er denne: Dersom en ekstraordinær situasjon som ikke var forutsett og heller ikke kunne forventes forutsett på avtaletidspunktet, oppstår av en grunn som ikke skyldes skyldneren, og endrer forholdene i skyldnerens disfavør i en slik grad at det vil stride mot redelighetsreglene å kreve oppfyllelse, og skyldneren ennå ikke har oppfylt, eller har oppfylt med forbehold om sine rettigheter som følge av at oppfyllelsen er blitt urimelig tyngende, kan skyldneren kreve at retten tilpasser avtalen til de nye forholdene, eller, dersom det ikke er mulig, heve avtalen; i avtaler med løpende ytelser benytter skyldneren som hovedregel retten til oppsigelse i stedet for heving. Denne bestemmelsen får også anvendelse på gjeld i utenlandsk valuta (TBK m.138).

Bestemmelsen gir denne retten til skyldneren. I en husleieavtale er begge parter skyldnere av hver sin ytelse: utleier forplikter seg til å stille leieobjektet til rådighet, og leietaker forplikter seg til å betale husleien (TBK m.299). Hvilken part som kan kreve tilpasning, og om en valutakursendring alene oppfyller disse vilkårene, vurderes ut fra den konkrete saken; nærmere detaljer finnes i tilpasningsavsnittet på siden Kontraktsrett. En leietaker som fortsetter å betale valutabestemt husleie uten å gi melding om forbehold, kan ha unnlatt å oppfylle dette vilkåret i bestemmelsen for de periodene som er betalt.

Når kan det reises sak om fastsettelse av husleie, og fra hvilket tidspunkt får avgjørelsen virkning?

Loven stiller ikke krav til når søksmålet reises, men den knytter fra hvilken periode avgjørelsen skal være bindende til tidsfrister.

Søksmål om fastsettelse av husleien kan alltid reises (TBK m.345/1). Men for at den leien retten fastsetter skal binde leietakeren fra begynnelsen av den nye leieperioden, kreves ett av følgende vilkår (TBK m.345/2):

Søksmålet må være reist senest tretti dager før begynnelsen av den nye perioden; eller
Utleieren må innen samme frist, det vil si senest tretti dager før den nye perioden, ha gitt leietakeren skriftlig melding om at husleien vil bli forhøyet, og søksmålet må reises innen utløpet av den påfølgende nye leieperioden.

I tillegg: Dersom avtalen inneholder en bestemmelse om at husleien skal økes i den nye leieperioden, blir den leien retten fastsetter i et søksmål som reises innen utløpet av den nye leieperioden, også gjeldende fra begynnelsen av denne nye perioden (TBK m.345/3).

Den praktiske konsekvensen er denne: En skriftlig melding gitt senest tretti dager før den nye perioden begynner, sikrer at avgjørelsen anvendes tilbakevirkende fra periodens begynnelse, selv om søksmålet reises innenfor den nye perioden. For å kunne bevise at meldingen har nådd leietakeren innen denne fristen, bør man velge en kommunikasjonsmåte som kan dokumenteres (for eksempel et formelt varsel via notarius publicus). Tretti dager er ikke et vilkår for å kunne reise søksmål, men et vilkår for at avgjørelsen skal anvendes fra periodens begynnelse; søksmål kan reises selv om fristen er oversittet. Dersom ingen av vilkårene er oppfylt, blir den fastsatte leien i praksis gjeldende fra den første leieperioden som begynner etter at søksmålet er reist.

Før søksmål er det obligatorisk å henvende seg til mekler, og meklingen kan ta noen uker (lov nr. 6325 m.18/A/9). Loven regulerer ikke uttrykkelig om henvendelsen til mekler trer i stedet for søksmålsdatoen ved beregningen av trettidagersfristen; skriftlig varsel påvirkes ikke av denne usikkerheten.

Gjelder «taket på 25 prosent» fortsatt?

Nei. Den øvre grensen på tjuefem prosent for boligleie ble innført ved midlertidige bestemmelser og bare for bestemte tidsrom:

Bestemmelse	Fornyelsesperiode som omfattes
TBK midlertidig m.1 (tilføyd ved lov nr. 7409 av 8/6/2022)	11/6/2022 (datoen bestemmelsen trådte i kraft) – 1/7/2023 (inkludert denne datoen)
TBK midlertidig m.2 (tilføyd ved lov nr. 7456 av 14/7/2023)	2/7/2023 – 1/7/2024 (disse datoene inkludert)

Begge bestemmelsene begrenset økningen til tjuefem prosent av forrige leieårs leie for boligleieperioder som ble fornyet i disse tidsrommene; hvis endringsraten i indeksen lå lavere, ble endringsraten ansett som gyldig. Regelen gjaldt også for avgjørelser dommeren skulle treffe etter TBK m.344/2. Avtaler som oversteg disse satsene, var ugyldige for det overskytende beløpet.

Den siste datoen som omfattes av den andre midlertidige bestemmelsen, er 1/7/2024. For leieperioder som fornyes etter denne datoen, er det ikke de midlertidige bestemmelsene som gjelder, men selve TBK m.344.

Lovens to bestemmelser som beskytter leietakeren

Loven fastsetter at det i leieavtaler ikke kan gjøres endringer til skade for leietakeren unntatt ved fastsettelsen av leiebeløpet (TBK art. 343).

Det kan ikke pålegges betalingsforpliktelser utover leiebeløpet og tilleggskostnadene. Loven nevner her to eksempler ved navn: avtaler om at det skal betales konvensjonalbot hvis leiebeløpet ikke betales i tide, eller at etterfølgende leiebeløp skal forfalle, er ugyldige (TBK art. 346). En klausul man kan se i avtaler om at «hele resten av årets leie forfaller dersom én måned ikke betales», rammes av denne bestemmelsen.

Vilkårene for søksmål om fastsettelse av leiebeløpet og hvordan det anlegges

Omfang: reglene gjelder leie av boliger og lokaler med tak som brukes som forretningslokaler (TBK art. 339).
Mekling: det er et søksmålsvilkår at mekling er forsøkt før søksmålet; lovens eneste unntak er tvangsfravikelse gjennom tvangsfullbyrdelse uten dom, og fastsettelse av leiebeløpet faller ikke inn under dette unntaket (lov nr. 6325 art. 18/B/1-a).
Kompetent domstol: tyrkisk sivil forliksdomstol; den behandler alle tvister som oppstår fra leieforholdet, uavhengig av tvistegjenstandens verdi eller beløp (HMK art. 4/1-a).
Frist: søksmålet kan anlegges når som helst; for at avgjørelsen skal få virkning fra periodens begynnelse, kreves ett av vilkårene i TBK art. 345.
Fem år: i avtaler som varer lenger enn fem år eller som fornyes etter fem år, skal dommeren også se hen til sammenlignbare leiebeløp (TBK art. 344/3).

Konsekvensen av å hoppe over meklingsfasen er alvorlig. Dersom det avdekkes at søksmålet er anlagt uten at mekling overhodet er forsøkt, avvises søksmålet av prosessuelle grunner uten at noen behandling foretas. Dersom mekling er forsøkt, men sluttprotokollen om at enighet ikke ble oppnådd, ikke er vedlagt stevningen, gir domstolen en absolutt frist på én uke; oversittes også denne fristen, avvises søksmålet av prosessuelle grunner (art. 18/A/2). Nærmere om prosessen i artikkelen om tvangsfravikelse og mekling i leietvister.

Verneting. Den alminnelige vernetingsdomstolen er domstolen på saksøktes bosted (HMK art. 6); søksmål som springer ut av avtale, kan også anlegges ved domstolen på oppfyllelsesstedet (HMK art. 10). I et søksmål mot leietakeren av en bolig i Alanya kan leietakerens bosted være stedet der det leide ligger; men bostedet til en leietaker av forretningslokale eller til den saksøkte eieren kan være et annet sted. Mot en saksøkt som ikke har bosted i Tyrkia, kan søksmålet anlegges der vedkommendes vanlige oppholdssted i Tyrkia ligger, og i søksmål om formuesrettigheter i tillegg der den omtvistede formuesgjenstanden befinner seg (HMK art. 9). Ettersom fastsettelse av leiebeløp ikke er regnet blant de eksklusive vernetingsreglene i HMK art. 12, blir domstolen der søksmålet er anlagt, kompetent dersom den saksøkte ikke fremsetter vernetingsinnsigelse i tilsvaret (HMK art. 19). En vernetingsklausul skrevet inn i leieavtalen er ikke en gyldig vernetingsavtale dersom partene ikke er næringsdrivende eller offentlige juridiske personer (HMK art. 17).

Behandling. Forenklet rettergang anvendes; partene må oppgi alle sine bevis, for eksempel sammenlignbare leieavtaler, sammen med prosesskrivene sine (HMK art. 316, art. 318).

Kan avgjørelsen anvendes før den er rettskraftig? Rettsmidler

Avgjørelser fra den tyrkiske sivile forliksdomstolen kan, med unntak av avgjørelser som er endelige fordi de ligger under beløpsgrensen, ankes til regional ankedomstol innen to uker fra forkynnelsen (Tyrkias tvistelov §341, §345). Kassasjonsanke over avgjørelser fra den regionale ankedomstolen er begrenset i saker som oppstår fra leieforhold; loven vurderer om tre måneders leie overstiger kassasjonsankegrensen (Tyrkias tvistelov §362/1-b). Ettersom grensene fastsettes på nytt hvert år og beløpet på tidspunktet for saksanlegg er avgjørende, oppgis ingen beløp her (Tyrkias tvistelov tilleggsbestemmelse §1).

I praksis kan en avgjørelse om fastsettelse av leie ikke tvangsfullbyrdes før den er rettskraftig; differansen mellom den fastsatte leien og den betalte leien kan kreves etter at avgjørelsen er rettskraftig. Mens saken pågår, må leietakeren fortsette å betale gjeldende leie; for ubetalt leie gjelder lovens forsinkelsesbestemmelser i tillegg (Tyrkias obligasjonslov §315).

Ofte stilte spørsmål

Hvor mye kan husleien maksimalt øke?
Ved fornyelse av leieperioden for boliger og lokaler med tak kan partenes avtale ikke overstige endringsraten basert på gjennomsnittet av konsumprisindeksen de siste tolv månedene i foregående leieår (Tyrkias obligasjonslov §344/1). Ratene publiseres av Türkiye İstatistik Kurumu og endres hver måned; derfor oppgis ingen tall på denne siden.

Hvor mye øker leien etter fem år?
Ved leieavtaler som varer over fem år, eller som fornyes etter fem år, og deretter ved utløpet av hver påfølgende femårsperiode, fastsettes leien av dommeren; ved denne fastsettelsen tas det i tillegg til indeksraten hensyn til leieobjektets tilstand og sammenlignbare leiepriser (Tyrkias obligasjonslov §344/3). I tredje ledd finnes ikke formuleringen «forutsatt at det ikke overstiger» fra første og andre ledd.

Kan jeg øke dollarleien hvert år?
Først vurderes det om avtale om leie i utenlandsk valuta er tillatt i deres kontrakt: Personer bosatt i Tyrkia kan som hovedregel ikke avtale leie i utenlandsk valuta for boliger og lokaler med tak seg imellom (kunngjøring nr. 2008-32/34 §8). Dersom klausulen er gyldig, kan leien ikke endres før det har gått fem år; etter fem år anvendes tredje ledd, idet det også tas hensyn til endringer i valutakursen (Tyrkias obligasjonslov §344/4). Bestemmelsen om uforholdsmessige oppfyllelsesvanskeligheter er forbeholdt (Tyrkias obligasjonslov §138).

Når kan man anlegge søksmål om fastsettelse av leie?
Søksmålet kan anlegges når som helst (Tyrkias obligasjonslov §345/1). For at den fastsatte leien skal gjelde fra begynnelsen av den nye leieperioden, kreves ett av følgende tre alternativer: søksmålet må være anlagt senest tretti dager før den nye perioden begynner; eller utleieren må ha skriftlig varslet leietakeren om at leien vil bli krevd økt innen denne datoen, og ha anlagt søksmål innen utløpet av den nye perioden; eller avtalen må inneholde en bestemmelse om at leien skal øke i den nye perioden, og søksmålet må anlegges innen utløpet av den nye perioden (Tyrkias obligasjonslov §345/2, §345/3).

Er det nødvendig med varsel før søksmål om fastsettelse av leie?
Det er ikke nødvendig med varsel for å anlegge søksmål; søksmålet kan anlegges når som helst (Tyrkias obligasjonslov §345/1). Skriftlig varsel er ett av alternativene som sikrer at avgjørelsen gjelder fra begynnelsen av den nye perioden (Tyrkias obligasjonslov §345/2).

Kan leietaker også reise søksmål om fastsettelse av husleie?
Loven kaller det «søksmål om fastsettelse av husleien» og begrenser ikke hvem som kan reise søksmålet (Tyrkias obligasjonslov §345/1); for eksempel kan også leietaker kreve at husleien fastsettes når fem år er gått. Den skriftlige underretningen som gjør at avgjørelsen får virkning fra begynnelsen av perioden, er derimot forbeholdt utleier i loven (Tyrkias obligasjonslov §345/2); i søksmål reist av leietaker er det i praksis omtvistet fra hvilken periode avgjørelsen skal gjelde. Også i dette søksmålet må man først gå til mekling.

Hvor lang tid tar et søksmål om fastsettelse av husleie?
Loven fastsetter ingen frist for avgjørelsen. Søksmålet behandles etter reglene for forenklet behandling (Tyrkias tvistelov art. 316). Retten avgjør om mulig saken på grunnlag av dokumentene; hvis ikke, avslutter den bevisopptaket i to rettsmøter utenom det første rettsmøtet, og tiden mellom rettsmøtene kan ikke overstige én måned; dommeren kan fastsette en lengre frist i nødvendige tilfeller, som når den sakkyndige undersøkelsen trekker ut (Tyrkias tvistelov art. 320). Meklingsfasen og rettsmidlene kommer i tillegg til denne tiden.

Relevant lovgivning

Tyrkisk obligasjonsrettslov nr. 6098 — art. 27 (delvis ugyldighet), art. 138 (uforholdsmessig vanskelig oppfyllelse), art. 299 (definisjonen av husleiekontrakt), art. 315 (leietakers mislighold), art. 339 (virkeområde for boligleie og leie av lokaler med tak), art. 343 (forbud mot endringer til skade for leietaker utover leien), art. 344 (fastsettelse av husleien), art. 345 (søksmålsfrist og avgjørelsens virkning), art. 346 (forbud mot bestemmelser til skade for leietaker), midlertidig art. 1 og midlertidig art. 2 (grense på tjuefem prosent for boligleie) — mevzuat.gov.tr

Tyrkias tvistelov nr. 6100 — art. 4 (sivil forliksdomstols saklige myndighet), art. 6, art. 9, art. 10, art. 12, art. 17 og art. 19 (verneting), art. 316, art. 318 og art. 320 (forenklet behandling), art. 341, art. 345, art. 362 og tilleggsart. 1 (rettsmidler) — mevzuat.gov.tr

Lov om mekling i sivile tvister nr. 6325 — art. 18/A (mekling som prosessforutsetning), art. 18/B (leietvister) — mevzuat.gov.tr

Lov om beskyttelse av den tyrkiske valutaens verdi nr. 1567 — mevzuat.gov.tr

Beslutning nr. 32 om beskyttelse av den tyrkiske valutaens verdi — art. 4/g — mevzuat.gov.tr

Kommuniké om beslutning nr. 32 (kommuniké nr.: 2008-32/34) — art. 8 (kontrakter i utenlandsk valuta og indeksert mot utenlandsk valuta) — mevzuat.gov.tr

Relaterte sider

Denne teksten har kun informasjonsformål og er ikke juridisk rådgivning. Ettersom omstendighetene varierer fra sak til sak, anbefales det å søke juridisk bistand fra en advokat for din konkrete situasjon.