La acción de fijación de la renta es la demanda que se interpone para que el tribunal determine la renta aplicable en el nuevo período de arrendamiento (Código de Obligaciones turco, art. 345). La acción puede interponerse en cualquier momento; sin embargo, para que la renta que se determine se aplique desde el inicio del nuevo período de arrendamiento, la demanda debe presentarse a más tardar treinta días antes de que comience el nuevo período, o el arrendador debe notificar por escrito al arrendatario, antes de esa fecha, que solicitará un incremento e interponer la acción antes del final del nuevo período; si existe una cláusula de incremento en el contrato, basta con interponer la acción hasta el final del período (Código de Obligaciones turco, art. 345).
La acción responde a dos preguntas distintas: si las partes no se pusieron de acuerdo sobre una tasa de incremento, cuál será la renta, y si la cláusula de incremento del contrato supera el límite legal, qué se aplicará. El régimen legal tiene tres niveles:
| Situación | Qué determina la renta |
|---|---|
| Las partes acordaron un incremento | El acuerdo es válido, pero no puede superar la tasa de variación según los promedios de doce meses del IPC |
| Las partes no acordaron | Lo determina el juez, también con la condición de no superar esa misma tasa |
| Han transcurrido cinco años | Lo determina el juez; en este caso la tasa del IPC no es el único criterio, también se toman en cuenta las rentas de referencia |
Estas reglas se refieren a los arrendamientos de vivienda y de locales comerciales techados; no se aplican a los arrendamientos de bienes inmuebles destinados por su naturaleza a un uso temporal por un período de seis meses o menos (Código de Obligaciones turco, art. 339). El marco general de la relación arrendaticia se explica en la página Derecho de arrendamientos e inmobiliario.
¿Cuál es el límite máximo del incremento de la renta?
La ley establece el límite directamente: los acuerdos de las partes sobre la renta aplicable en los períodos de arrendamiento renovados son válidos con la condición de no superar la tasa de variación según los promedios de doce meses del índice de precios al consumo del año arrendaticio anterior. Esta regla se aplica también a los contratos de arrendamiento de duración superior a un año (Código de Obligaciones turco, art. 344/1).
Tres detalles son importantes:
- El criterio no es la inflación anual, sino la tasa de variación según los promedios de doce meses del índice de precios al consumo. Estos dos números no son lo mismo. La tasa la publica el Instituto Turco de Estadística.
- El criterio se refiere al año arrendaticio anterior; no al año natural, sino al año propio del contrato.
- La consecuencia de una cláusula de incremento que supera el límite no está prevista expresamente en el artículo. En la práctica, dicha cláusula se considera inválida en la parte que excede el límite y el incremento queda limitado a la tasa permitida por la ley; el resto del contrato permanece en vigor (nulidad parcial, Código de Obligaciones turco, art. 27/2).
En esta página no se escribe el valor actual de la tasa. La tasa cambia cada mes; la cifra que es correcta el día en que se escribe será incorrecta al mes siguiente.
¿Qué sucede si en el contrato no se ha escrito una tasa de incremento?
Si las partes no han hecho un acuerdo sobre esta cuestión, la renta se determina por el juez, con la condición de no superar la misma tasa, teniendo en cuenta el estado del bien arrendado y conforme a la equidad (Código de Obligaciones turco, art. 344/2).
Es decir, la ausencia de una cláusula de incremento en el contrato no significa que el arrendador pueda incrementar la renta a su antojo, ni tampoco que el arrendatario no tenga que pagar ningún incremento. Si las partes tampoco llegan a un acuerdo para el nuevo período, la determinación queda en manos del tribunal y el tope del que dispone el tribunal es el mismo.
La regla de los cinco años: ¿por qué cambia el límite?
Independientemente de si las partes han hecho un acuerdo sobre esta cuestión, en los contratos de arrendamiento de duración superior a cinco años o renovados después de cinco años, y al final de cada período sucesivo de cinco años, la renta aplicable en el nuevo año arrendaticio la determina el juez teniendo en cuenta la tasa de variación según los promedios de doce meses del índice de precios al consumo, el estado del bien arrendado y las rentas de referencia, de manera conforme a la equidad. La renta así determinada para el año arrendaticio siguiente a cada cinco años puede modificarse según los principios establecidos en los párrafos anteriores (Código de Obligaciones turco, art. 344/3).
La diferencia entre los dos párrafos está en la letra del artículo. En los párrafos primero y segundo, la ley dice «con la condición de no superar»; allí el índice es un tope. En el tercer párrafo no aparece esta expresión; allí el índice es uno de tres criterios y se añaden las rentas de referencia.
La consecuencia práctica es la siguiente: al cumplirse cinco años, la renta puede acercarse a las rentas de referencia incluso si durante muchos años ha estado limitada por el índice. Para beneficiarse de esta regla desde el inicio del nuevo año arrendaticio en el que se cumplen los cinco años, también se depende de una de las condiciones del art. 345 del Código de Obligaciones turco, que se explican más abajo.
Si la renta está pactada en moneda extranjera
Si la renta se ha pactado en divisa, se examinan dos cuestiones por separado: ¿es válida la cláusula y, si lo es, cómo cambia la renta?
¿Es válida la cláusula? El art. 344/4 del Código de Obligaciones turco reserva las disposiciones de la Ley n.º 1567 sobre la Protección del Valor de la Moneda Turca. Según las regulaciones dictadas con base en esta Ley, las personas residentes en Turquía no pueden pactar la renta en moneda extranjera ni indexada a una divisa en los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, incluidos los de vivienda y locales comerciales techados, celebrados entre ellas (Decisión n.º 32, art. 4/g; Comunicado n.º 2008-32/34, art. 8/2). Una de las excepciones son los contratos en los que son parte como arrendatarios personas que no son ciudadanos turcos y que no residen en Turquía (Comunicado, art. 8/3). Es decir, el hecho de que el propietario sea extranjero no crea por sí solo una excepción; se atiende a si las partes residen en Turquía y a la situación del arrendatario. Los detalles se regulan mediante comunicado ministerial y pueden cambiar; si el contrato concreto cumple estas reglas debe valorarse por separado.
Si la cláusula es válida, la ley prevé lo siguiente: no se puede modificar la renta antes de que transcurran cinco años; sin embargo, se reservan las disposiciones sobre la excesiva onerosidad de la prestación. Después de transcurridos cinco años, en la determinación de la renta se aplica la disposición del tercer párrafo, teniendo en cuenta también los cambios en el valor de la moneda extranjera (Código de Obligaciones turco, art. 344/4). Es decir, durante cinco años la renta no puede modificarse; el incremento según la tasa del índice también está incluido. Al cumplirse cinco años, opera la regla de los cinco años y se toma en cuenta también la variación del tipo de cambio.
La disposición reservada es la siguiente: si una situación extraordinaria, no prevista en el momento de la celebración del contrato y que tampoco se esperaba prever, surge por una causa no imputable al deudor y altera la prestación en perjuicio del deudor hasta tal punto que exigir el cumplimiento sería contrario a las reglas de la buena fe, y si el deudor aún no ha cumplido su obligación o la ha cumplido reservándose los derechos derivados de la excesiva onerosidad de la prestación, el deudor puede solicitar al juez la adaptación del contrato a las nuevas condiciones y, si ello no es posible, la resolución del contrato; en los contratos de prestación continuada, el deudor ejerce por regla general el derecho de resolución en lugar del de rescisión. Esta disposición se aplica también a las obligaciones en moneda extranjera (Código de Obligaciones turco, art. 138).
Este artículo concede este derecho al deudor. En el contrato de arrendamiento ambas partes son deudoras de una prestación: el arrendador se obliga a permitir el uso del bien arrendado y el arrendatario a pagar la renta (TBK m.299). La parte que puede solicitar la adaptación y si la variación del tipo de cambio cumple por sí sola estas condiciones se determina según el caso concreto; los detalles se encuentran en el apartado de adaptación de la página de Derecho de contratos. El arrendatario que sigue pagando la renta fijada en moneda extranjera sin formular reserva alguna puede no haber cumplido esta condición del artículo respecto de los períodos pagados.
¿Cuándo se interpone la demanda de determinación de la renta y desde cuándo surte efecto la resolución?
La ley no limita el momento de interposición de la demanda, pero establece desde qué período vinculará la resolución al transcurso del tiempo.
La demanda de determinación de la renta puede interponerse en cualquier momento (TBK m.345/1). Sin embargo, para que la renta que fije el tribunal vincule al arrendatario desde el inicio del nuevo período de arrendamiento, se requiere una de las siguientes condiciones (TBK m.345/2):
- La demanda debe haberse interpuesto como muy tarde treinta días antes del inicio del nuevo período; o
- El arrendador debe haber notificado por escrito al arrendatario, hasta la misma fecha, es decir, como muy tarde treinta días antes del nuevo período, que la renta será aumentada, y la demanda debe interponerse hasta el final del período de arrendamiento siguiente.
Además: si el contrato contiene una cláusula según la cual la renta se incrementará en el nuevo período, la renta que determine el tribunal en la demanda interpuesta hasta el final del nuevo período también será válida desde el inicio de ese nuevo período (TBK m.345/3).
La consecuencia práctica es la siguiente: la notificación escrita realizada como muy tarde treinta días antes del inicio del nuevo período garantiza que la resolución se aplique retroactivamente desde el inicio del período, aunque la demanda se interponga dentro del nuevo período. Para poder probar que la notificación llegó al arrendatario antes de esa fecha, debe elegirse una vía que permita documentar su recepción (por ejemplo, un requerimiento a través de notario). Los treinta días no son condición para poder interponer la demanda, sino para que la resolución se aplique desde el inicio del período; aunque se pierda esa fecha, la demanda puede interponerse. Si no concurre ninguna de las condiciones, en la práctica la renta determinada será válida desde el primer período de arrendamiento que comience después de la interposición de la demanda.
Antes de la demanda es obligatorio acudir a la mediación, y la mediación puede durar varias semanas (Ley núm. 6325, art. 18/A/9). La ley no regula expresamente si la solicitud de mediación sustituye a la fecha de la demanda a efectos del cómputo del plazo de treinta días; la vía de la notificación escrita no se ve afectada por esta incertidumbre.
¿Sigue vigente el «tope del 25»?
No. El límite máximo del veinticinco por ciento establecido para los arrendamientos de vivienda se introdujo mediante disposiciones transitorias y para intervalos de fechas determinados:
| Disposición | Período de renovación comprendido |
|---|---|
| Disposición transitoria del Código de Obligaciones turco, art. 1 (añadida por la Ley núm. 7409, de 8/6/2022) | 11/6/2022 (fecha de entrada en vigor del artículo) – 1/7/2023 (incluida esta fecha) |
| Disposición transitoria del Código de Obligaciones turco, art. 2 (añadida por la Ley núm. 7456, de 14/7/2023) | 2/7/2023 – 1/7/2024 (estas fechas incluidas) |
Ambos artículos limitaban el aumento, en los períodos de arrendamiento de vivienda renovados entre esas fechas, al veinticinco por ciento de la renta del año de arrendamiento anterior; si el índice de variación quedaba por debajo de ese porcentaje, consideraban válida la tasa de variación. La regla se aplicaba también a las decisiones que el juez debía adoptar conforme al art. 344/2 del Código de Obligaciones turco. Los contratos que superaban estos porcentajes no son nulos en su totalidad, sino en cuanto al exceso.
La última fecha comprendida en la segunda disposición transitoria es el 1/7/2024. Para los períodos de arrendamiento renovados después de esta fecha, la regla aplicable no son las disposiciones transitorias, sino el propio art. 344 del Código de Obligaciones turco.
Dos disposiciones legales que protegen al arrendatario
La ley prevé que, en los contratos de arrendamiento, no pueden introducirse modificaciones en perjuicio del arrendatario salvo en lo relativo a la determinación de la renta (Código de Obligaciones turco, art. 343).
No pueden imponerse obligaciones de pago distintas de la renta y de los gastos accesorios. La ley menciona aquí expresamente dos ejemplos: los pactos que prevean el pago de una cláusula penal en caso de impago de la renta en plazo o el vencimiento anticipado de las rentas posteriores son nulos (Código de Obligaciones turco, art. 346). La estipulación que a veces aparece en los contratos —»si no se paga un mes, vence la totalidad de las rentas restantes del año»— tropieza con este artículo.
Requisitos de la demanda de fijación de la renta y cómo se interpone
- Ámbito: las reglas se refieren a los arrendamientos de vivienda y de locales de trabajo techados (Código de Obligaciones turco, art. 339).
- Mediación: haber acudido a la mediación antes de la demanda es un requisito procesal; la única excepción legal es el desalojo por la vía de ejecución sin título ejecutivo, y la determinación de la renta no entra en esa excepción (Ley núm. 6325, art. 18/B/1-a).
- Juzgado competente: el juzgado civil de paz turco; conoce de todas las controversias derivadas de la relación de arrendamiento, con independencia del valor o cuantía del objeto del litigio (Código de Procedimiento Civil turco, art. 4/1-a).
- Plazo: la demanda puede interponerse en cualquier momento; para que la sentencia se aplique desde el inicio del período es necesaria una de las condiciones del art. 345 del Código de Obligaciones turco.
- Cinco años: en contratos de duración superior a cinco años o renovados después de cinco años, el juez atiende también a las rentas comparables (Código de Obligaciones turco, art. 344/3).
La consecuencia de omitir la fase de mediación es grave. Si se comprueba que la demanda se interpuso sin haber acudido en absoluto a la mediación, la demanda se rechaza por motivos procesales sin realizar actuación alguna. Si se acudió a la mediación, pero no se adjuntó a la demanda el acta final que acredite la falta de acuerdo, el juzgado concede un plazo perentorio de una semana; si este plazo transcurre también sin cumplimentarse, la demanda se rechaza por motivos procesales (art. 18/A/2). Los detalles del proceso se encuentran en el artículo sobre desalojo y mediación en controversias de arrendamiento.
Competencia territorial. El juzgado competente con carácter general es el del domicilio del demandado (Código de Procedimiento Civil turco, art. 6); las demandas derivadas de un contrato también pueden interponerse ante el juzgado del lugar de cumplimiento del contrato (Código de Procedimiento Civil turco, art. 10). En una demanda interpuesta contra el arrendatario de una vivienda en Alanya, el domicilio del arrendatario puede ser el lugar donde se encuentra la cosa arrendada; pero el domicilio del arrendatario de un local de trabajo o del propietario demandado puede estar en otro lugar. La demanda contra un demandado que no tenga domicilio en Turquía puede interponerse en el lugar de su residencia habitual en Turquía y, en las demandas relativas a derechos patrimoniales, además en el lugar donde se encuentre el elemento patrimonial objeto de la controversia (Código de Procedimiento Civil turco, art. 9). Dado que la determinación de la renta no figura entre los supuestos de competencia territorial exclusiva del art. 12 del Código de Procedimiento Civil turco, si el demandado no opone la declinatoria en el escrito de contestación, el juzgado ante el que se interpuso la demanda pasa a ser competente (Código de Procedimiento Civil turco, art. 19). La cláusula de competencia territorial escrita en el contrato de arrendamiento no constituye un acuerdo válido de elección de fuero si las partes no son comerciantes o personas jurídicas de derecho público (Código de Procedimiento Civil turco, art. 17).
Procedimiento. Se aplica el procedimiento simplificado; las partes están obligadas a aportar junto con sus escritos todas las pruebas, como los contratos de arrendamiento comparables (Código de Procedimiento Civil turco, arts. 316 y 318).
¿Se ejecuta la sentencia antes de que sea firme? Vías de recurso
Contra la resolución del juzgado civil de paz turco cabe interponer apelación ante el tribunal regional de apelación dentro de dos semanas desde la notificación de la resolución, salvo las resoluciones firmes por quedar por debajo del límite económico (HMK m.341, m.345). El recurso de casación contra la resolución del tribunal regional de apelación es limitado en los litigios derivados de la relación arrendaticia; la ley atiende a si el importe de tres meses de renta supera el límite de casación (HMK m.362/1-b). Como los límites se fijan de nuevo cada año y se toma como base el importe vigente en la fecha de interposición de la demanda, aquí no se indican cifras (HMK Ek m.1).
En la práctica, la resolución de fijación de renta no puede ejecutarse forzosamente antes de que sea firme; las diferencias entre la renta determinada y la pagada pueden reclamarse después de que la resolución sea firme. Mientras dura el litigio, el arrendatario debe seguir pagando la renta vigente; para la renta impagada se aplican además las disposiciones legales sobre la mora (TBK m.315).
Preguntas frecuentes
¿Cuánto puede aumentar como máximo la renta?
En los arrendamientos de vivienda y de locales comerciales techados, el acuerdo de las partes en los períodos de arrendamiento renovados no puede superar la tasa de variación del índice de precios al consumo según las medias de doce meses del año anterior (TBK m.344/1). La tasa la publica el Instituto de Estadística de Turquía y cambia cada mes; por eso no se indican cifras en esta página.
¿Cuánto aumenta la renta al cumplirse cinco años?
En los contratos de duración superior a cinco años o renovados después de cinco años, y al final de cada período de cinco años posterior, la renta la determina el juez; en esta determinación se tienen en cuenta, junto con la tasa del índice, el estado del bien arrendado y las rentas comparables (TBK m.344/3). En el tercer párrafo no existe la expresión «sin superar» contenida en los párrafos primero y segundo.
¿Puedo aumentar cada año mi renta fijada en dólares?
Primero se examina si en su contrato es posible pactar la renta en moneda extranjera: las personas residentes en Turquía, por regla general, no pueden pactar en moneda extranjera la renta de viviendas y locales comerciales techados entre ellas (Tebliğ nº 2008-32/34 m.8). Si la cláusula es válida, la renta no puede modificarse hasta transcurridos cinco años; después de transcurridos cinco años, se aplica el tercer párrafo teniendo en cuenta también las variaciones del valor de la moneda extranjera (TBK m.344/4). Queda a salvo la disposición sobre la excesiva onerosidad sobrevenida de la prestación (TBK m.138).
¿Cuándo se puede interponer la demanda de fijación de la renta?
La demanda puede interponerse en cualquier momento (Código de Obligaciones turco, art. 345/1). Para que la renta que se determine se aplique desde el inicio del nuevo período de arrendamiento, se requiere una de estas tres vías: la demanda debe interponerse a más tardar treinta días antes del inicio del nuevo período; o el arrendador debe haber notificado por escrito al arrendatario, antes de esa fecha, que solicitará el incremento, y debe haber interpuesto la demanda antes del final del nuevo período; o el contrato debe contener una cláusula según la cual la renta se incrementará en el nuevo período, y la demanda debe interponerse antes del final del nuevo período (Código de Obligaciones turco, art. 345/2, art. 345/3).
¿Es obligatorio el requerimiento previo para la demanda de fijación de la renta?
El requerimiento no es obligatorio para interponer la demanda; la demanda puede interponerse en cualquier momento (Código de Obligaciones turco, art. 345/1). La notificación escrita es una de las vías que permite que la resolución se aplique desde el inicio del nuevo período (Código de Obligaciones turco, art. 345/2).
¿Puede también el arrendatario interponer la demanda de fijación de la renta?
La ley dice «demanda relativa a la fijación de la renta» y no limita quién puede interponerla (Código de Obligaciones turco, art. 345/1); por ejemplo, al cumplirse cinco años, también el arrendatario puede solicitar la fijación de la renta. En cambio, la notificación escrita que permite que la resolución se aplique desde el inicio del período está prevista en la ley para el arrendador (Código de Obligaciones turco, art. 345/2); en la práctica es controvertido desde qué período se aplicará la resolución en la demanda interpuesta por el arrendatario. También en esta demanda es necesario acudir previamente a la mediación.
¿Cuánto dura la demanda de determinación de la renta?
La ley no prevé un plazo para la sentencia. La demanda se sustancia por el procedimiento simplificado (Código de Procedimiento Civil turco, art. 316). El tribunal resuelve, si es posible, sobre la documentación del expediente; si no puede hacerlo, completa la fase de instrucción en dos vistas, además de la primera, y el plazo entre vistas no puede superar un mes; en casos necesarios, como la prolongación del dictamen pericial, el juez puede fijar un plazo más largo (Código de Procedimiento Civil turco, art. 320). A este plazo se añaden la fase de mediación y los recursos.
Normativa aplicable
Código de Obligaciones turco n.º 6098 — art. 27 (nulidad parcial), art. 138 (excesiva onerosidad sobrevenida de la prestación), art. 299 (definición del contrato de arrendamiento), art. 315 (mora del arrendatario), art. 339 (ámbito de aplicación en arrendamientos de vivienda y de local de trabajo con techo), art. 343 (prohibición de modificaciones en perjuicio del arrendatario distintas de la renta), art. 344 (determinación de la renta), art. 345 (plazo para interponer la demanda y efecto de la sentencia), art. 346 (prohibición de pactos en perjuicio del arrendatario), art. transitorio 1 y art. transitorio 2 (límite del veinticinco por ciento en arrendamientos de vivienda) — mevzuat.gov.tr
Código de Procedimiento Civil turco n.º 6100 — art. 4 (competencia de los juzgados civiles de paz turcos), arts. 6, 9, 10, 12, 17 y 19 (competencia territorial), arts. 316, 318 y 320 (procedimiento simplificado), arts. 341, 345, 362 y art. adicional 1 (recursos) — mevzuat.gov.tr
Ley de Mediación en Controversias Jurídicas n.º 6325 — art. 18/A (mediación como requisito de procedibilidad), art. 18/B (controversias de arrendamiento) — mevzuat.gov.tr
Ley n.º 1567 sobre la Protección del Valor de la Moneda Turca — mevzuat.gov.tr
Decisión n.º 32 sobre la Protección del Valor de la Moneda Turca — art. 4/g — mevzuat.gov.tr
Comunicado relativo a la Decisión n.º 32 (Comunicado n.º: 2008-32/34) — art. 8 (contratos en moneda extranjera e indexados a moneda extranjera) — mevzuat.gov.tr
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Este texto tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Dado que las circunstancias de cada caso difieren, se recomienda obtener asistencia jurídica de su abogada para su situación concreta.