En utlending som har fast eiendom i Tyrkia, kan få kortsiktig oppholdstillatelse (lov nr. 6458 om utlendinger og internasjonal beskyttelse § 31/1-b). Oppholdstillatelse i Tyrkia er den tillatelsen en utlending som skal oppholde seg lenger enn den perioden visumet eller visumfritaket gir, eller lenger enn nitti dager, må ha (§ 19/1). Loven sier «kan gis»: Å oppfylle vilkårene gjør ikke tillatelsen til en rettighet. Det kreves også at eiendommen er en bolig og brukes som bolig.
Denne teksten forklarer søknaden, forhold som fører til at tillatelsen tapes, og fristene som løper etter vedtak om avslag eller tilbakekall. Reglene for selve ervervet av fast eiendom finnes på siden utlendingers erverv av fast eiendom i Tyrkia.
Oppholdstillatelse i Tyrkia: hvilken bokstav gjelder for eier av fast eiendom?
Loven har to forskjellige bokstaver:
| De som har fast eiendom | De som foretar investering | |
|---|---|---|
| Hjemmel | 6458 § 31/1-(b) | 6458 § 31/1-(j) |
| Tillatelsens varighet | Etter loven maksimalt to år per gang (§ 31/2); etter forskriften maksimalt ett år per gang (forskrift § 28/1) | Maksimalt fem år per gang (§ 31/5) |
| Kan denne tillatelsen knyttes til statsborgerskap via unntaksveien? | Nei | Ja (Tyrkias statsborgerlov § 12/1-b) |
Bokstav (j) ble tilføyd i 2016; presidenten fastsetter investeringens omfang og beløp.
«Nei» i tabellen gjelder bare selve tillatelsen. Kjøp av fast eiendom til de beløp og vilkår som er angitt i forskriften, er – uavhengig av oppholdstillatelsen – én av måtene å oppnå tyrkisk statsborgerskap på etter presidentens beslutning (forskrift om anvendelse av Tyrkias statsborgerlov § 20/2-b). Detaljer finnes på siden tyrkisk statsborgerskap gjennom investering. Perioden tilbrakt i Tyrkia med tillatelse basert på fast eiendom regnes med i det uavbrutte femårige oppholdet som kreves for statsborgerskap via den alminnelige veien (Tyrkias statsborgerlov § 11, § 15).
Hvilken fast eiendom anses som tilstrekkelig?
Loven forutsetter at innenriksdepartementet fastsetter arten og verdien av den faste eiendommen som skal danne grunnlag for kortsiktig oppholdstillatelse (6458 § 31/6). Dette leddet ble tilføyd ved lov nr. 7533 og trådte i kraft 30 november 2024. Verdien står ikke i loven, men i en administrativ regulering, og kan endres; derfor oppgis det ikke beløp på denne siden.
Forskriften skriver kvalifikasjonsvilkåret uttrykkelig: Ved søknader basert på fast eiendom må eiendommen være en bolig og brukes til dette formålet. Familiemedlemmer som har sameie med bestemte andeler eller elbirliği mülkiyeti (sameie uten bestemte andeler) i boligen, kan også søke under denne bokstaven. For familiemedlemmer uten andel kan eiendommen bare tas i betraktning ved vurderingen av økonomiske midler (forskrift § 28/3). Tomt eller forretningslokale oppfyller ikke dette vilkåret.
Dokumentene som kreves ved søknaden, publiseres på nettsiden til utlendingsforvaltningen (forskrift § 21/1). Utlendingsforvaltningen er organet som behandler utlendingers oppholdssaker og er underlagt innenriksdepartementet; en bestemmelse i loven, endret i 2025, omtaler den som utlendingsforvaltningens presidentskap (6458 § 121/A).
Hvilke vilkår gjelder?
Loven regner opp fem vilkår (6458 § 32/1):
- å anføre grunnen til søknaden og legge frem opplysninger og dokumenter om den,
- ikke å være en utlending som ikke får tillatelse til innreise til Tyrkia (§ 7),
- å ha boligforhold som oppfyller generelle helse- og sikkerhetsstandarder,
- om nødvendig å legge frem straffeattest fra det landet vedkommende er statsborger av eller lovlig oppholder seg i,
- å oppgi adressen der vedkommende skal bo i Tyrkia.
Boligvilkåret er et eget vilkår uavhengig av eierskapet til fast eiendom. Ved vurderingen legges utlendingens erklæring til grunn; ved behov foretas undersøkelse i adresseregisteret eller på stedet (forskrift § 22/7). Forskriften krever dessuten en gyldig helseforsikring som dekker tillatelsens varighet samt tilstrekkelige og regelmessige økonomiske midler. Søknaden fra den som ikke har betalt gjeld som følge av visumbrudd eller tidligere oppholdstillatelse samt visse offentlige gjeldsforpliktelser, avslås (forskrift § 22/6, § 22/10, § 22/13).
Hvor og hvordan søker man?
Loven legger til grunn at søknaden skal fremsettes for et tyrkisk konsulat i det landet utlendingen er statsborger av eller lovlig oppholder seg i; søknad til provinsguvernørens kontor fra innsiden av Tyrkia anerkjennes i bestemte tilfeller (6458 § 21/1, § 22/1). Søknader fra innsiden av Tyrkia fremsettes for provinsguvernørens kontor og kan også inngis elektronisk (forskrift § 19/4, § 21/1). Bestemmelsen om fast eiendom er ikke uttrykkelig nevnt i denne listen i loven; i praksis mottas slike søknader også fra innsiden av Tyrkia og behandles av provinsdirektoratene for utlendingsforvaltningen.
Søknaden fremsettes av utlendingen selv; den kan også fremsettes gjennom en lovlig representant eller en advokat med fullmakt (forskrift § 21/4). Passet må være gyldig minst seksti dager lenger enn den ønskede tillatelsesperioden (6458 § 21/2). Søknaden avgjøres senest innen nitti dager (§ 21/5). Søknadsbeviset som utstedes til den som har fullført søknaden, gir rett til å oppholde seg i Tyrkia inntil søknaden er avgjort (forskrift § 21/9).
En utlending som søker om forlengelse, kan oppholde seg i Tyrkia inntil vedtak er truffet, selv om tillatelsesperioden utløper (6458 § 24/2).
I hvilke tilfeller avslås, tilbakekalles eller forlenges ikke tillatelsen?
Kortsiktig oppholdstillatelse gis ikke, tilbakekalles hvis den allerede er gitt, og forlenges ikke ved utløp i følgende tilfeller (6458 § 33/1; forskrift § 29/1):
- at ett av vilkårene i § 32 ikke er oppfylt eller senere er falt bort,
- at det fastslås at tillatelsen brukes i strid med formålet den ble gitt for,
- at vedkommende i løpet av det siste året har oppholdt seg i utlandet i til sammen mer enn hundre og tjue dager (unntatt opphold på grunn av obligatorisk offentlig tjeneste, tjenesteoppdrag, utdanning eller helse),
- at det foreligger et gyldig vedtak om utvisning eller innreiseforbud til Tyrkia.
Regelen om hundre og tjue dager står ikke i loven, men i forskriften; loven overlater denne saken til forskriften (6458 § 33/2). Av denne grunn kreves det ikke en ny begrunnelse når en utlending hvis tillatelse er tilbakekalt, søker på nytt (forskrift § 21/11).
Salg av den faste eiendommen fjerner grunnlaget for tillatelsen. En utlending som skal fortsette å oppholde seg i Tyrkia, søker provinsguvernørens kontor om ny oppholdstillatelse som passer til det nye oppholdsformålet innen ti dager fra den datoen grunnlaget opphørte. Den eksisterende tillatelsen avsluttes fra den datoen grunnlaget falt bort (6458 § 29/1; forskrift § 26). Ved salg skifter eiendomsretten eier ved registrering i skjøtet (tapu) (Tyrkias sivillovbok § 705). Situasjonen for en person som selger og umiddelbart kjøper en annen bolig, er ikke særskilt regulert.
Frister: hvilken frist gjelder for hva, og når begynner de?
Alle frister unntatt de som er angitt som «virkedager», er kalenderdager. Forkynnelse er den offisielle måten vedtaket meddeles deg på; søksmålsfristene løper fra denne datoen. I søksmålsfrister regnes også helligdager; hvis siste dag faller på en helligdag, forlenges fristen til utgangen av den første påfølgende virkedagen (Tyrkias lov om forvaltningsprosess § 8).
| For hva | Frist | Når starter den | Hjemmel |
|---|---|---|---|
| Søknad fra innenfor Tyrkia | Skal gjøres før visumet eller det visumfrie oppholdet utløper; den godtas også hvis fristen er overskredet med maksimalt ti dager. Ved lengre overskridelse treffes vedtak om utvisning | Dagen visumet eller det visumfrie oppholdet utløper | forskrift art.21/2; 6458 art.54/1-e |
| Komplettering av manglende dokument | Tretti dager; hvis det ikke kompletteres, tas søknaden ut av behandlingen | Datoen da mangelen ble meddelt deg | forskrift art.22/1 |
| Begynne å bruke tillatelse mottatt fra konsulat | Seks måneder; hvis den ikke brukes, mister tillatelsen sin gyldighet | Ikke særskilt angitt i lovgivningen; datoene i tillatelsesdokumentet må kontrolleres | 6458 art.19/1; forskrift art.19/5 |
| Adresseregistrering og adresseendring | Tjue virkedager | Ved tillatelse mottatt fra konsulat: innreise til Tyrkia; ved tillatelse mottatt innenfor Tyrkia: overlevering av dokumentet; ved endring: endringsdatoen | 6458 art.26/2; forskrift art.22/12, art.23/2 |
| Søknad om forlengelse | Kan gjøres seksti dager før tillatelsen utløper; må gjøres før utløpet | Regnet bakover fra utløpsdatoen for tillatelsen | 6458 art.24/2 |
| Ny søknad om tillatelse dersom eiendommen selges | Ti dager | Datoen da grunnlaget bortfalt | forskrift art.26/1 |
| Opphold i utlandet | Skal ikke overstige totalt ett hundre og tjue dager i løpet av det siste året | Regnet bakover det siste året | forskrift art.29/1-c |
| Opphold i Tyrkia etter avslag eller avslag på forlengelse | Det utstedes et dokument som gir mulighet til å bli i maksimalt ti dager. Hvis forlengelse avslås og vedkommende ikke reiser ut innen ti dager, treffes vedtak om utvisning | Ikke særskilt angitt i lovgivningen; datoen i dokumentet må kontrolleres | forskrift art.22/11; 6458 art.54/1-j |
| Utreise fra Tyrkia dersom tillatelsen annulleres | For dem som får tillatelsen annullert, treffes vedtak om utvisning; i vedtaket gis det som regel en frist på mellom femten og tretti dager | Angis i vedtaket | 6458 art.54/1-f, art.56/1 |
| Søksmål mot vedtak om avslag, annullering eller avslag på forlengelse | Seksti dager | Dagen etter at vedtaket ble forkynt skriftlig | Tyrkias lov om forvaltningsprosess art.7, art.8 |
| Søksmål mot vedtak om utvisning | Sju dager; domstolens avgjørelse er endelig | Forkynnelse av vedtaket | 6458 art.53/3 |
| Hvis forkynnelse til adressen din ikke kan skje under saken | Saken tas ut av behandlingen. Hvis ny adresse ikke meldes innen to måneder, anses søksmålet som ikke reist | Datoen da saken ble tatt ut av behandlingen | Tyrkias lov om forvaltningsprosess art.26/3; 6458 art.31/7 |
| Anke til regional forvaltningsdomstol mot forvaltningsdomstolens avgjørelse (anke til regional ankedomstol) | Tretti dager | Forkynnelse av avgjørelsen | Tyrkias lov om forvaltningsprosess art.45 |
| Ny søknad etter avslag eller annullering | Hvis søknad gjøres innen seks måneder, kreves nytt grunnlag | Vedtaket om avslag eller annullering | forskrift art.21/10 |
Tomånedersfristen er ikke en søksmålsfrist. Det er fristen som gis for å melde ny adresse når domstolen ikke kan nå adressen din etter at søksmålet er reist.
Søksmål mot vedtak om avslag eller annullering
Forkynnelse og klagevei. Vedtak om avslag, annullering eller avslag på forlengelse forkynnes for utlendingen, dennes lovlige representant eller Advokat; i forkynnelsen angis også hvordan rettighetene mot vedtaket skal utøves (6458 art.25/2). Loven har ikke fastsatt noe eget administrativt klageorgan for oppholdstillatelsesvedtak; veien går til forvaltningsdomstolene. Før søksmål reises, innen søksmålsfristen, kan det anmodes om at vedtaket oppheves av overordnet myndighet, eller hvis det ikke finnes overordnet myndighet, av myndigheten som traff vedtaket. Denne anmodningen stanser søksmålsfristen. Hvis det ikke svares innen tretti dager, anses anmodningen som avslått og fristen fortsetter å løpe fra der den stanset (Tyrkias lov om forvaltningsprosess art.11). Loven har ikke gitt denne anmodningen virkning som forlenger oppholdstiden i Tyrkia.
Forkynnelse mens du er i utlandet. Forkynnelse kan skje til adressen din i adresseregistreringssystemet. Hvis ingen er på adressen, overlates dokumentet til muhtaren (lokal tillitsmann), og det festes en melding på døren; dagen meldingen festes, regnes som forkynnelsesdato. Selv om du ikke bor på den adressen, er resultatet det samme (Tyrkias lov om forkynnelse art.21). Hvis du har elektronisk forkynnelsesadresse, anses forkynnelse som skjedd ved utgangen av den femte dagen etter at dokumentet nådde denne adressen (Tyrkias lov om forkynnelse art.7/a). Det vil si at søksmålsfristen kan begynne å løpe og utløpe mens du er i utlandet. Skal du oppholde deg lenge i utlandet, bør du sørge for at offisielle brev som kommer til adressen din i Tyrkia, blir fulgt opp.
Domstol. Søksmålet reises ved forvaltningsdomstolen (6458 art.101). Forvaltningsdomstolen er førsteinstansdomstolen som behandler søksmål mot forvaltningens vedtak. Kompetent domstol er forvaltningsdomstolen på stedet der forvaltningen som traff vedtaket, holder til (Tyrkias lov om forvaltningsprosess art.32). For søknader som gjøres fra innenfor Tyrkia, treffes vedtaket av guvernørens kontor (6458 art.25/1); for en søknad som gjøres i Alanya, er dette guvernørens kontor i Antalya. Er du i utlandet, kan du også levere søksmålserklæringen til et tyrkisk konsulat; gebyr og porto betales, og søksmålet anses som reist den dagen erklæringen registreres (Tyrkias lov om forvaltningsprosess art.4, art.6). Søksmålet kan reises av utlendingen selv, dennes lovlige representant eller advokat; loven har nevnt alle tre sammen (6458 art.31/7).
Søksmålet stanser ikke vedtaket. Å reise søksmål stanser ikke automatisk gjennomføringen av vedtaket (Tyrkias lov om forvaltningsprosess art.27). At domstolen stanser gjennomføringen av vedtaket, kalles utsatt iverksettelse, og denne anmodningen fremsettes særskilt i søksmålserklæringen. Domstolen kan treffe slik avgjørelse dersom det både vil oppstå skader som er vanskelige eller umulige å reparere ved gjennomføring av forvaltningshandlingen, og handlingen er klart i strid med loven. Denne avgjørelsen treffes som regel mot sikkerhetsstillelse, men domstolen kan unnlate å kreve sikkerhet. Avslag på anmodningen kan påklages én gang innen sju dager regnet fra dagen etter forkynnelsen; det kan ikke fremsettes ny anmodning på samme grunnlag (samme bestemmelse).
Særregler som ble innført ved 2024. Lov nr. 7533 har innført tre regler for søksmål mot vedtak om avslag på søknad om korttidsoppholdstillatelse og tilbakekall av tillatelsen (6458 art.31/7):
- Saken ferdigbehandles tidlig. Saken anses klar for avgjørelse når saksøkte forvaltning har inngitt tilsvar, eller tilsvarsfristen er utløpt. Den andre prosesskrivfasen i den alminnelige prosessen gjelder ikke (Tyrkias lov om forvaltningsprosess art.16). Derfor er det viktig at anførslene skrives fullstendig i søksmålserklæringen.
- Hvis adresse ikke meldes, bortfaller søksmålet. Hvis forkynnelse til den oppgitte adressen under saken ikke kan skje, avvises saken fra behandling, og en eventuell avgjørelse om utsatt iverksettelse bortfaller automatisk. Den alminnelige fristen på ett år for å melde ny adresse er i disse sakene to måneder; hvis adresse ikke meldes innen denne fristen, anses søksmålet som ikke reist (art.26/3).
- Muntlig forhandling er fakultativ. Etter den alminnelige regelen holdes muntlig forhandling i opphevelsessaker på anmodning fra en av partene (art.17); i disse sakene avgjør domstolen om muntlig forhandling skal holdes.
Disse reglene får anvendelse på søksmål som reises etter 30 november 2024 (6458 midlertidig art.3). Bestemmelsen nevner ikke vedtak om avslag på forlengelse særskilt; det er omdiskutert om disse reglene også får anvendelse på søksmål om avslag på forlengelse.
Ofte stilte spørsmål
Jeg har bolig i Tyrkia, kan jeg få oppholdstillatelse?
Du kan søke, men tillatelse er ikke en rettighet. Loven regner personer som eier fast eiendom blant dem som kan innvilges korttidsoppholdstillatelse (6458 art.31/1-b). Det kreves at boligen brukes til dette formålet, samt at den har de egenskapene og den verdien som er fastsatt av Innenriksdepartementet (art.31/6; forskrift art.28/3).
Kan jeg leie ut leiligheten min?
Tillatelsen er avhengig av at boligen brukes til boligformål (forskrift art.28/3). Bruk av tillatelsen utenfor formålet er en tilbakekallsgrunn (6458 art.33/1-b). Virkningen av utleie på tillatelsen bør vurderes før utleie skjer.
Kan jeg søke på nytt umiddelbart etter avslag?
Hvis du søker på nytt innen seks måneder, kreves det en ny begrunnelse (forskrift §21/10). En ny søknad basert på samme eiendom trer ikke i stedet for å reise søksmål mot avslaget.
Jeg har blått kort, kreves det oppholdstillatelse?
Nei. Personer som omfattes av Tyrkias lov om tyrkisk statsborgerskap §28, er ikke forpliktet til å ha oppholdstillatelse (forskrift §20/1-b).
Hjemmelsgrunnlag
Lov nr. 6458 om utlendinger og internasjonal beskyttelse i Tyrkia — §7, §19, §21, §22, §24, §25, §26, §29, §31, §32, §33, §53, §54, §56, §101, §121/A, midlertidig §3 — mevzuat.gov.tr
Forskrift om gjennomføring av Tyrkias lov om utlendinger og internasjonal beskyttelse — §19, §20, §21, §22, §23, §26, §28, §29 — mevzuat.gov.tr
Lov nr. 2577 om administrativ rettssaksbehandling i Tyrkia — §3, §4, §6, §7, §8, §11, §16, §17, §26, §27, §32, §45 — mevzuat.gov.tr
Lov nr. 7201 om forkynning i Tyrkia — §7/a, §21 — mevzuat.gov.tr
Lov nr. 5901 om tyrkisk statsborgerskap — §11, §12, §15, §28 — mevzuat.gov.tr
Forskrift om gjennomføring av Tyrkias lov om tyrkisk statsborgerskap — §20 — mevzuat.gov.tr
Lov nr. 4721 om Tyrkias sivillovbok — §705 — mevzuat.gov.tr
Relaterte sider
- Husleie- og eiendomsrett — oversiktsside
- Utlendingers erverv av fast eiendom i Tyrkia
- Tyrkisk statsborgerskap gjennom investering
- Utenlandske arvinger: arv av fast eiendom i Tyrkia
Denne teksten er kun ment som generell juridisk informasjon og utgjør ikke en juridisk vurdering. Ettersom forholdene i hver enkelt sak er forskjellige, anbefales det at du søker juridisk bistand fra din advokat for din konkrete situasjon.