Al extranjero que posee un inmueble en Turquía se le puede conceder un permiso de residencia de corta duración (Ley de Extranjería y Protección Internacional nº 6458, art. 31/1-b). El permiso de residencia en Turquía es el permiso que debe obtener el extranjero que vaya a permanecer más tiempo del que le otorga el visado o la exención de visado, o más de noventa días (art. 19/1). La ley dice «se puede conceder»: reunir los requisitos no convierte el permiso en un derecho. También se exige que el inmueble sea una vivienda y que se utilice como tal.
Este artículo explica la solicitud, los supuestos que hacen perder el permiso y los plazos que corren tras una decisión denegatoria o de anulación. Las normas propias de la adquisición de inmuebles se encuentran en la página adquisición de inmuebles en Turquía por extranjeros.
Permiso de residencia en Turquía: ¿qué apartado se aplica al propietario de un inmueble?
La ley contiene dos apartados distintos:
| Quienes poseen un inmueble | Quienes realizan una inversión | |
|---|---|---|
| Fundamento | 6458 art. 31/1-(b) | 6458 art. 31/1-(j) |
| Duración del permiso | La ley establece un máximo de dos años por cada concesión (art. 31/2); el reglamento de aplicación establece un máximo de un año por cada concesión (Reglamento art. 28/1) | Un máximo de cinco años por cada concesión (art. 31/5) |
| ¿Este permiso conduce a la ciudadanía por vía excepcional? | No | Sí (Ley de Ciudadanía Turca art. 12/1-b) |
El apartado (j) fue añadido en 2016; el alcance y el importe de la inversión los determina el Presidente.
El «No» del cuadro se refiere únicamente al permiso en sí. La adquisición de un inmueble realizada con el importe y las condiciones señaladas en el reglamento es, con independencia del permiso de residencia, una de las vías para adquirir la ciudadanía turca mediante decisión del Presidente (Reglamento de aplicación de la Ley de Ciudadanía Turca art. 20/2-b). Los detalles se encuentran en la página ciudadanía turca por inversión. El tiempo pasado en Turquía con un permiso basado en un inmueble también se computa para la residencia ininterrumpida de cinco años exigida para la ciudadanía por vía general (Ley de Ciudadanía Turca art. 11, art. 15).
¿Qué inmueble se considera suficiente?
La ley prevé que el Ministerio del Interior determine la naturaleza y el valor del inmueble que servirá de base al permiso de residencia de corta duración (6458 art. 31/6). Este apartado fue añadido por la Ley nº 7533 y entró en vigor el 30 de noviembre de 2024. El valor no figura en la ley, sino en la norma administrativa, y puede cambiar; por ello en esta página no se indica cantidad alguna.
El reglamento de aplicación establece expresamente el requisito de naturaleza: en las solicitudes basadas en un inmueble, éste debe ser una vivienda y utilizarse con ese fin. Los miembros de la familia que sean titulares de una copropiedad por cuotas o de elbirliği mülkiyeti (propiedad en mano común, sin cuotas) también pueden solicitar el permiso por este apartado. En el caso de los miembros de la familia que no tengan participación, el inmueble solo puede tenerse en cuenta para determinar la solvencia económica (Reglamento art. 28/3). Un solar o un local comercial no cumple este requisito.
Los documentos exigidos en la solicitud se publican en el sitio web de la Dirección de Migración (Reglamento art. 21/1). La Dirección de Migración es el organismo que tramita los asuntos de residencia de los extranjeros y depende del Ministerio del Interior; un artículo de la Ley modificado en 2025 la denomina Presidencia de la Dirección de Migración (6458 art. 121/A).
¿Qué requisitos se exigen?
La ley enumera cinco requisitos (6458 art. 32/1):
- invocar el motivo de la solicitud y presentar la información y los documentos correspondientes,
- no ser uno de los extranjeros a los que no se permitirá la entrada en Turquía (art. 7),
- disponer de condiciones de alojamiento conformes a las normas generales de salud y seguridad,
- presentar, si se solicita, un certificado de antecedentes penales del país del que sea nacional o en el que se encuentre legalmente,
- declarar la dirección en la que permanecerá en Turquía.
El requisito de alojamiento es independiente de la propiedad del inmueble. Para su comprobación prevalece la declaración del extranjero; cuando sea necesario, se realiza una investigación a partir del registro de domicilio o en el lugar (Reglamento art. 22/7). El reglamento exige además un seguro de enfermedad válido que cubra la duración del permiso y medios económicos suficientes y regulares. Se denegará la solicitud de quienes no hayan pagado las deudas derivadas de una infracción del visado o de un permiso de residencia anterior, así como ciertas deudas públicas (Reglamento art. 22/6, art. 22/10, art. 22/13).
¿Dónde y cómo se presenta la solicitud?
La ley toma como base la presentación de la solicitud ante el consulado turco en el país del que el extranjero sea nacional o en el que se encuentre legalmente; reconoce la solicitud ante la gobernación provincial desde dentro de Turquía en supuestos tasados (6458 art. 21/1, art. 22/1). Las solicitudes desde dentro de Turquía se presentan ante la gobernación provincial y también pueden presentarse por vía electrónica (Reglamento art. 19/4, art. 21/1). El apartado del inmueble no figura expresamente en esa lista de la ley; en la práctica estas solicitudes también se admiten desde dentro de Turquía y son tramitadas por las direcciones provinciales de administración de inmigración.
La solicitud la presenta el propio extranjero; también puede presentarse a través de su representante legal o de una abogada con poder (Reglamento art. 21/4). El pasaporte debe tener una validez que supere en al menos sesenta días la duración del permiso solicitado (6458 art. 21/2). Las solicitudes se resuelven en un plazo máximo de noventa días (art. 21/5). El documento de solicitud que se entrega a quien completa la solicitud confiere el derecho a permanecer en Turquía hasta que se resuelva (Reglamento art. 21/9).
El extranjero que solicita una prórroga puede permanecer en Turquía hasta que se resuelva, aunque expire la duración del permiso (6458 art. 24/2).
¿En qué casos se deniega, anula o no se prorroga el permiso?
El permiso de residencia de corta duración no se concede, se anula si ya se ha concedido o no se prorroga a su vencimiento en los siguientes casos (6458 art. 33/1; Reglamento art. 29/1):
- el incumplimiento o la desaparición sobrevenida de uno de los requisitos del art. 32,
- la constatación de que el permiso se utiliza para un fin distinto de aquel para el que se concedió,
- la permanencia en el extranjero por un total superior a ciento veinte días en el último año (salvo las estancias por servicio público obligatorio, misión, educación o motivos de salud),
- la existencia de una decisión vigente de expulsión o de prohibición de entrada en Turquía.
La regla de los ciento veinte días no está en la ley, sino en el reglamento; la ley remite esta cuestión al reglamento (6458 art. 33/2). Por ello, al extranjero cuyo permiso ha sido anulado no se le exige un nuevo motivo cuando vuelve a solicitarlo (Reglamento art. 21/11).
La venta del inmueble hace desaparecer el fundamento del permiso. El extranjero que vaya a seguir permaneciendo en Turquía solicita ante la gobernación provincial, en el plazo de diez días desde la fecha en que cesó el motivo, un permiso de residencia adecuado al nuevo fin de su estancia. El permiso vigente se extingue desde la fecha en que desapareció el motivo (6458 art. 29/1; Reglamento art. 26). En la venta, la propiedad cambia de manos mediante la inscripción en el título de propiedad (Código Civil turco art. 705). La situación de quien vende y adquiere inmediatamente otra vivienda no está regulada expresamente.
Plazos: ¿cuál corresponde a cada cosa y cuándo empiezan?
Los plazos son de días naturales, salvo los que indican «día hábil». La notificación es la comunicación oficial de la decisión al interesado; los plazos procesales se computan desde esa fecha. En los plazos procesales se cuentan también los días festivos; si el último día es festivo, el plazo se prorroga hasta el final del primer día hábil siguiente (Ley de Procedimiento Contencioso-Administrativo art. 8).
| Para qué | Plazo | Cuándo comienza | Fundamento |
|---|---|---|---|
| Solicitud desde dentro de Turquía | Se presenta antes de que finalice el período de estancia con visado o sin visado; también se admite si se ha superado en un máximo de diez días. Si se supera más, se dicta una decisión de expulsión | El día en que finaliza el período de estancia con visado o sin visado | reglamento art. 21/2; 6458 art. 54/1-e |
| Completar el documento faltante | Treinta días; si no se completa, la solicitud se deja fuera de tramitación | La fecha en que se le notificó la falta | reglamento art. 22/1 |
| Comenzar a utilizar el permiso obtenido en el consulado | Seis meses; si no se utiliza, el permiso pierde su validez | No está previsto expresamente en la normativa; hay que atender a las fechas indicadas en el documento del permiso | 6458 art. 19/1; reglamento art. 19/5 |
| Registro de domicilio y cambio de domicilio | Veinte días hábiles | En el permiso obtenido en el consulado, la entrada en Turquía; en el permiso obtenido dentro de Turquía, la entrega del documento; en el cambio, la fecha del cambio | 6458 art. 26/2; reglamento art. 22/12, art. 23/2 |
| Solicitud de prórroga | Puede presentarse sesenta días antes de que expire el permiso; debe presentarse antes de que expire | Hacia atrás desde la fecha de expiración del permiso | 6458 art. 24/2 |
| Nueva solicitud de permiso si se vende el inmueble | Diez días | La fecha en que cesa la causa | reglamento art. 26/1 |
| Estancia en el extranjero | No debe superar en total ciento veinte días en el último año | El último año contado hacia atrás | reglamento art. 29/1-c |
| Permanencia en Turquía después de denegación o no prórroga | Se otorga un documento que permite permanecer un máximo de diez días. Si la prórroga se deniega y no se sale en diez días, se dicta una decisión de expulsión | No está previsto expresamente en la normativa; hay que atender a la fecha indicada en el documento | reglamento art. 22/11; 6458 art. 54/1-j |
| Salida de Turquía si se cancela el permiso | Contra los cancelados se dicta una decisión de expulsión; en la decisión se concede, por regla general, un plazo de entre quince y treinta días | Se indica en la decisión | 6458 art. 54/1-f, art. 56/1 |
| Demanda contra la decisión de denegación, cancelación o no prórroga | Sesenta días | El día siguiente a aquel en que la decisión se notificó por escrito | Ley de Procedimiento Contencioso-Administrativo art. 7, art. 8 |
| Demanda contra la decisión de expulsión | Siete días; la decisión del tribunal es firme | La notificación de la decisión | 6458 art. 53/3 |
| Si no puede notificarse en su domicilio durante el proceso | El expediente se deja fuera de tramitación. Si no se comunica un nuevo domicilio en dos meses, se considera que la demanda no se presentó | La fecha en que el expediente se dejó fuera de tramitación | Ley de Procedimiento Contencioso-Administrativo art. 26/3; 6458 art. 31/7 |
| Recurso contra la decisión del tribunal administrativo ante el tribunal regional de lo contencioso-administrativo (apelación ante el tribunal regional de apelación) | Treinta días | La notificación de la decisión | Ley de Procedimiento Contencioso-Administrativo art. 45 |
| Nueva solicitud después de denegación o cancelación | Si se solicita en seis meses, se exige una nueva causa | La decisión de denegación o cancelación | reglamento art. 21/10 |
El plazo de dos meses no es un plazo para presentar la demanda. Es el plazo que se concede para comunicar un nuevo domicilio cuando, después de presentada la demanda, el tribunal no puede localizarle en su domicilio.
Demanda contra la decisión de denegación o cancelación
Notificación y vía de impugnación. La decisión de denegación, cancelación o no prórroga se notifica al extranjero, a su representante legal o a su abogada; en la notificación se indica también cómo ejercer los derechos contra la decisión (6458 art. 25/2). La ley no ha previsto un órgano administrativo de recurso separado para las decisiones sobre permisos de residencia; la vía es la jurisdicción contencioso-administrativa. Antes de presentar la demanda, dentro del plazo para demandar, puede pedirse la revocación de la decisión al órgano superior o, si no existe órgano superior, al órgano que la dictó. Esta solicitud suspende el plazo para demandar. Si no se responde en treinta días, la solicitud se considera denegada y el plazo continúa desde donde se detuvo (Ley de Procedimiento Contencioso-Administrativo art. 11). La ley no reconoce a esta solicitud un efecto de prolongar la estancia en Turquía.
Notificación estando en el extranjero. La notificación puede hacerse en la dirección que figura en el sistema de registro de domicilios. Si no hay nadie en la dirección, el documento se deja al muhtar y se fija un aviso en la puerta; el día en que se fija el aviso se considera fecha de notificación. Aunque no viva en esa dirección, el resultado es el mismo (Ley turca de Notificaciones art. 21). Si tiene una dirección de notificación electrónica, la notificación se considera realizada al final del quinto día siguiente a aquel en que el documento llegó a esa dirección (Ley turca de Notificaciones art. 7/a). Es decir, el plazo para demandar puede comenzar y expirar mientras usted está en el extranjero. Si va a permanecer mucho tiempo en el extranjero, haga que alguien controle los escritos oficiales que lleguen a su dirección en Turquía.
Tribunal. La demanda se presenta ante el tribunal administrativo (6458 art. 101). El tribunal administrativo es el tribunal de primera instancia que conoce de las demandas contra las decisiones de la administración. El tribunal competente es el tribunal administrativo del lugar donde se encuentra la administración que dictó la decisión (Ley turca de Procedimiento Contencioso-Administrativo art. 32). En las solicitudes presentadas desde Turquía, la decisión la dicta la gobernación provincial (6458 art. 25/1); en una solicitud presentada en Alanya, esta es la Gobernación de Antalya. Si está en el extranjero, también puede presentar la demanda en el consulado turco; se cobran las tasas y los gastos de envío, y la demanda se considera presentada el día en que se registra (Ley turca de Procedimiento Contencioso-Administrativo art. 4, art. 6). La demanda puede presentarla el propio extranjero, su representante legal o su abogada; la ley menciona conjuntamente a los tres (6458 art. 31/7).
La demanda no suspende la decisión. Presentar la demanda no suspende automáticamente la ejecución de la decisión (Ley turca de Procedimiento Contencioso-Administrativo art. 27). La suspensión de la ejecución de la decisión por el tribunal se denomina suspensión de la ejecución, y esta petición se formula además en el escrito de demanda. El tribunal puede dictar esta decisión solo si concurren conjuntamente la producción de daños de difícil o imposible reparación si se ejecuta el acto y la clara ilegalidad del acto. Esta decisión se dicta, por regla general, previa caución, pero el tribunal puede no exigirla. Contra la denegación de la petición puede formularse una impugnación una sola vez en el plazo de siete días desde el día siguiente a la notificación; no puede solicitarse una segunda vez por los mismos motivos (mismo artículo).
Reglas especiales introducidas en 2024. La Ley nº 7533 ha establecido tres reglas para las demandas contra la denegación de la solicitud de permiso de residencia de corta duración y contra la cancelación del permiso (6458 art. 31/7):
- El expediente se completa pronto. Con la presentación de la contestación de la administración demandada o con el transcurso del plazo de contestación, el expediente se considera listo para sentencia. No opera la fase del segundo escrito del procedimiento general (Ley turca de Procedimiento Contencioso-Administrativo art. 16). Por eso es importante que las alegaciones se expongan completas en el escrito de demanda.
- Si no se comunica el domicilio, la demanda se considera no presentada. Si durante el proceso no puede notificarse en la dirección indicada, el expediente se retira del trámite y, si la hay, la decisión de suspensión de la ejecución queda sin efecto automáticamente. El plazo general de un año para comunicar un nuevo domicilio es de dos meses en estas demandas; si no se comunica el domicilio en ese plazo, se considera que la demanda no se presentó (art. 26/3).
- La vista es discrecional. Por regla general, en la demanda de anulación se celebra vista a petición de una de las partes (art. 17); en estas demandas, el tribunal decide si se celebra vista o no.
Estas reglas se aplican a las demandas presentadas después del 30 de noviembre de 2024 (6458 disp. transitoria art. 3). El párrafo no menciona expresamente la decisión de no prorrogar; es controvertido si estas reglas se aplican también a la demanda por no prórroga.
Preguntas frecuentes
Tengo una vivienda en Turquía, ¿puedo obtener un permiso de residencia?
Puede solicitarlo, pero el permiso no es un derecho. La ley enumera a quienes poseen un inmueble entre las personas a las que puede concederse un permiso de residencia de corta duración (6458 art. 31/1-b). Se exige que la vivienda se utilice para este fin y que cumpla las características y el valor determinados por el Ministerio del Interior (art. 31/6; reglamento art. 28/3).
¿Puedo alquilar mi piso?
El permiso depende de que la vivienda se utilice con fines de residencia (reglamento art. 28/3). La utilización del permiso fuera de la finalidad para la que se concedió es causa de cancelación (6458 art. 33/1-b). La repercusión del arrendamiento en el permiso debe evaluarse antes de arrendar.
¿Puedo volver a solicitar inmediatamente después de que se deniegue mi solicitud?
Si vuelve a solicitarlo dentro de seis meses, se le exigirá una nueva justificación (reglamento m.21/10). Una nueva solicitud basada en el mismo inmueble no sustituye a la interposición de una demanda contra la resolución denegatoria.
Soy titular de la Tarjeta Azul, ¿necesito permiso de residencia?
No. Las personas comprendidas en el ámbito del artículo 28 de la Ley de Ciudadanía Turca no están obligadas a obtener un permiso de residencia (reglamento m.20/1-b).
Normativa de referencia
Ley turca de Extranjería y Protección Internacional nº 6458 — m.7, m.19, m.21, m.22, m.24, m.25, m.26, m.29, m.31, m.32, m.33, m.53, m.54, m.56, m.101, m.121/A, disposición transitoria m.3 — mevzuat.gov.tr
Reglamento turco de aplicación de la Ley de Extranjería y Protección Internacional — m.19, m.20, m.21, m.22, m.23, m.26, m.28, m.29 — mevzuat.gov.tr
Ley turca de Procedimiento Contencioso-Administrativo nº 2577 — m.3, m.4, m.6, m.7, m.8, m.11, m.16, m.17, m.26, m.27, m.32, m.45 — mevzuat.gov.tr
Ley turca de Notificaciones nº 7201 — m.7/a, m.21 — mevzuat.gov.tr
Ley de Ciudadanía Turca nº 5901 — m.11, m.12, m.15, m.28 — mevzuat.gov.tr
Reglamento turco de aplicación de la Ley de Ciudadanía Turca — m.20 — mevzuat.gov.tr
Código Civil turco nº 4721 — m.705 — mevzuat.gov.tr
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Este texto tiene únicamente finalidad informativa general y no constituye una opinión jurídica. Dado que las circunstancias de cada caso son diferentes, se recomienda solicitar asistencia jurídica a su abogada para su situación concreta.