Müəllif: Av. Merve Kartal · Nəşr: 05.11.2026

Torpaq payı qarşılığında tikinti müqaviləsi, torpaq sahibinin torpağından müəyyən payları verməyi, podratçının isə bunun müqabilində həmin torpaq üzərində bina tikməyi öhdəsinə götürdüyü müqavilədir. Torpaq payının verilməsini ehtiva etdiyi üçün notariusda tərtib formasında bağlanması tələb olunur; podratçıya yaranan hüquq isə mülkiyyət şəhadətnaməsinə (tapu) şərh verildikdə sonradan hüquq qazananlara qarşı da irəli sürülə bilər.

Müqavilədə iki öhdəlik birlikdə mövcuddur: daşınmaz əmlak payının verilməsi və əsər meydana gətirmə. Tikinti öhdəliyi əsər müqaviləsinin qaydaları ilə qiymətləndirilir (TBK m.470 vd.); forma baxımından isə müqavilə bütövdür.

Daşınmaz əmlak mübahisələrinin ümumi çərçivəsi İcarə və daşınmaz əmlak hüququ, əsər müqaviləsi, gecikmə və iddia müddətinə dair ümumi qaydalar isə Müqavilə hüququ səhifəsində izah edilir. Bu yazıda torpaq payı qarşılığında tikinti müqaviləsinin özü nəzərdən keçirilir.

Torpaq payı qarşılığında tikinti müqaviləsinin forma şərti: notariusda tərtib

Qanunda bu müqavilənin formasını adı ilə tənzimləyən ayrıca müddəa yoxdur; nəticə iki müddəanın birlikdə oxunmasından çıxır:

Daşınmaz əmlak mülkiyyətinin verilməsini nəzərdə tutan müqavilələrin etibarlı olması onların rəsmi formada tərtib edilməsindən asılıdır (TMK m.706/1). Torpaq payının verilməsini ehtiva edən torpaq payı qarşılığında tikinti müqaviləsi bu əhatəyə daxildir.
Nəzərdə tutulmuş formaya əməl edilmədən bağlanmış müqavilələr hüquqi nəticə doğurmur (TBK m.12/2). Qanun formanı müqavilənin etibarlılığına bağladığı üçün forma yalnız payın verilməsinə dair müddəaları deyil, tikintiyə dair müddəaları da əhatə edir; təcrübədə də müqavilənin bütünlüklə rəsmi formaya tabe olduğu qəbul edilir.

Türkiyənin Notariat haqqında Qanunu mahiyyəti etibarilə mülkiyyət şəhadətnaməsində (tapu) əməliyyat aparılmasını tələb edən müqavilələrin tərtib formasında bağlanmasını nəzərdə tutur (Türkiyənin Notariat haqqında Qanunu m.89). Notariusda yalnız imzanı təsdiqlətmək bu formanı qarşılamır; imzanın təsdiqi imzanın kimə aid olduğunu sənədləşdirir, əməliyyatın məzmununu əhatə etmir (Türkiyənin Notariat haqqında Qanunu m.82/3).

Forma qaydası müqavilənin sonradan dəyişdirilməsi üçün də tətbiq olunur; yalnız müqavilə mətni ilə ziddiyyət təşkil etməyən tamamlayıcı yan müddəalar bunun xaricindədir (TBK m.13). Əlavə protokollarla edilən dəyişikliklərdə bu qaydaya əməl edilməlidir.

Müqavilə torpaq payının verilməsini ayrıca daşınmaz əmlakın satış vədi kimi də ehtiva edirsə, satış vədinə dair forma qaydası da tətbiq olunur (TBK m.237/2). Satış vədinin forması, şərhi və müddətləri satış vədi müqaviləsi yazısında izah edilir.

Notariusda bağlanmamış müqavilənin nəticəsi. Belə müqaviləyə əsaslanaraq daşınmaz əmlak reyestrində qeydiyyat tələb edilə bilməz. Tərəflər bir-birlərinə verdiklərini əsassız varlanma müddəalarına əsasən geri tələb edə bilərlər (TBK m.77). Təcrübədə podratçının binanı tamamladığı və ya xeyli dərəcədə tamamladığı müstəsna hallarda forma çatışmazlığına əsaslanmağın hüquqdan açıq-aşkar sui-istifadə (TMK m.2) sayıla bildiyi müşahidə olunur; bu, hər bir hadisədə ayrıca qiymətləndirilir.

Torpaq payı qarşılığında tikinti müqaviləsinə daşınmaz əmlak reyestrində necə şərh verilir?

Müqavilə podratçıya şəxsi hüquq verir; pay daşınmaz əmlak reyestrində keçirilmədikcə podratçı üçün əşya hüququ yaranmır (TMK m.705/1). Qanun bu hüquqları adı ilə sadalayır: torpaq payı qarşılığında tikinti, daşınmaz əmlakın satış vədi, icarə, alqı, önalım və geri alqı müqavilələrindən irəli gələn hüquqlar daşınmaz əmlak reyestrinə şərh verilə bilər və şərh verildikdə həmin daşınmaz əmlak üzərində sonradan əldə edilmiş hüquqların sahiblərinə qarşı irəli sürülə bilər (TMK m.1009).

Şərh etibarlılıq şərti deyil, qoruma vasitəsidir. Şərh yoxdursa və torpaq sahibi payı üçüncü şəxsə keçiribsə, podratçının hüququ, bir qayda olaraq, həmin şəxsə qarşı irəli sürülə bilməz.

Qeyd özbaşına qoyulmur. Notariusda tərtib edilmiş torpaq payı qarşılığında tikinti müqaviləsi, tərəflərdən biri istəsə daşınmaz əmlak reyestrinə qeyd edilir (Türkiyənin Torpaq Reyestri haqqında Qanunu m.26); adi yazılı müqavilə bu yolla qeyd etdirilə bilməz.

Həmin maddə qeydə bir müddət də bağlayır: qeyddən etibarən beş il ərzində satış edilməzsə və ya servitut hüququ qurulub qeydiyyata alınmazsa, qeyd vəzifə üzrə silinir (Türkiyənin Torpaq Reyestri haqqında Qanunu m.26). Müddəanın şərti satış və servitut hüququ üzərində qurulduğundan torpaq payı qarşılığında tikinti müqaviləsinə dair qeyddə bu müddətin necə tətbiq ediləcəyi konkret vəziyyətə görə qiymətləndirilməlidir; tikinti uzandıqda daşınmaz əmlak reyestrindəki qeydi izləmək yerinə düşər.

Kat irtifakını (tamamlanmamış tikiliyə dair servitutu) podratçı təkbaşına qurdura bilərmi?

Türkiyə hüququnda mənzil mülkiyyəti və kat irtifakı (tamamlanmamış tikiliyə dair servitut) rəsmi sənədlə və daşınmaz əmlak reyestrinə qeydiyyatla yaranır (Türkiyənin Mənzil Mülkiyyəti haqqında Qanunu m.10/1). Qanun bu müqavilə üçün ayrıca yol da açmışdır: haqq sahiblərinə düşən müstəqil bölmələrin müəyyən edilmiş olması şərti ilə, torpaq mülkiyyətçisi ilə podratçı arasında bağlanmış torpaq payı qarşılığında tikinti müqaviləsi, torpaq payının verilməsi müqaviləsi və ya müstəqil bölmələrin bölgüsünə dair notariat müqaviləsinə əsasən inşa ediləcək binaya dair kat irtifakının (tamamlanmamış tikiliyə dair servitutun) və Türkiyə hüququnda mənzil mülkiyyətinin təsis edilməsi əməliyyatı, podratçı tərəfindən tələb edildikdə müvafiq idarə tərəfindən həyata keçirilir. Qeydiyyatda müvafiq idarənin təsdiq etdiyi memarlıq layihəsi və idarəetmə planı əsas götürülür və bunlarda mülkiyyətçinin imzası tələb olunmur (Türkiyənin Mənzil Mülkiyyəti haqqında Qanunu m.10/5).

İki nəticə çıxır. Hansı müstəqil bölmənin kimə düşəcəyinin müqavilədə müəyyən edilmiş olması bu yolun şərtidir. Şərt yerinə yetibsə, podratçı əməliyyatı təkbaşına tələb edə bilər.

Podratçı işi bitirməzsə: müqavilədən dönmə və xitam

Təhvil gününü gözləmədən müqavilədən dönmə. Podratçının işə vaxtında başlamaması və ya müqaviləyə zidd olaraq işi gecikdirməsi, yaxud iş sahibinə aid edilə bilməyəcək səbəbdən yaranan gecikmə üzündən bütün ehtimallara görə işin razılaşdırılmış vaxtda bitirilə bilməyəcəyi aydın başa düşülürsə, iş sahibi təhvil gününü gözləmədən müqavilədən dönə bilər (TBK m.473/1).

Tikinti zamanı qüsur görülürsə. Əsərin podratçının təqsiri üzündən qüsurlu və ya müqaviləyə zidd şəkildə hazırlanacağı açıq görülürsə, iş sahibi münasib müddət verərək və ya verilməsini təmin edərək qüsurun aradan qaldırılmasını; əks halda təmirin və ya işin davamının, zərər və xərcləri podratçıya aid olmaqla üçüncü şəxsə veriləcəyini xəbərdar edə bilər (TBK m.473/2).

Gecikmə və müddət verilməsi. Təhvil günü tərəflər tərəfindən birlikdə müəyyən edilmişdirsə, podratçı bu günün keçməsi ilə, müəyyən edilməmişdirsə iş sahibinin xəbərdarlığı ilə gecikməyə düşür (TBK m.117). Qarşılıqlı borc yükləyən müqavilələrdə kreditor icra üçün münasib müddət verə bilər, ya da müddətin hakim tərəfindən verilməsini istəyə bilər (TBK m.123). Müddət vermənin təsirsiz qalacağı başa düşülürsə, icra kreditor üçün faydasız qalmışsa və ya müqavilədən müəyyən tarixdən sonra icranın qəbul edilməyəcəyi anlaşılırsa, müddət tələb olunmur (TBK m.124). Verilən müddət ərzində də icra edilməzsə, iş sahibi icranı və gecikmə nəticəsində dəymiş zərərin ödənilməsini istəyə bilər; ya da bunlardan imtina etdiyini dərhal bildirərək icra edilməməsindən doğan zərərinin ödənilməsini istəyə bilər və ya müqavilədən dönə bilər (TBK m.125). Xəbərdarlıq və müddət verilməsi sübut edilə bilən şəkildə aparılmalıdır; notarius vasitəsilə xəbərdarlıq məktubu göndərilə bilər (Türkiyənin Notariat haqqında Qanunu m.60).

Dönmə, yoxsa xitam? Dönmə zamanı tərəflər qarşılıqlı icra öhdəliyindən azad olur və əvvəllər verdiklərini geri tələb edə bilərlər (TBK m.125/3); torpaq sahəsinin sahibi bu yolla podratçıya keçirdiyi payların geri qaytarılmasını tələb edə bilər. Qanun gələcəyə təsirli xitamı icrasına başlanmış fasiləsiz icra tələb edən müqavilələr üçün nəzərdə tutur (TBK m.126); mənzil qarşılığında tikinti müqaviləsinin bu xüsusiyyətdə olduğu qanunda göstərilmir. Təcrübədə tikinti irəliləmiş səviyyəyə çatmışsa, geriyə təsirli dönmənin vicdanlılıq qaydasına (TMK m.2) zidd ola biləcəyi və müqaviləyə gələcəyə təsirli xitam veriləcəyi qəbul edilir. Hansı səviyyənin kifayət sayılacağına dair qanunda nisbət yoxdur; bu, konkret hadisəyə görə müəyyən edilir.

Podratçıdan mülkiyyət şəhadətnaməsi (tapu) əsasında pay əldə etmiş vicdanlı üçüncü şəxsin əldə etdiyi hüquq qorunur (TMK m.1023). Buna görə payların məhkəmə prosesi davam edərkən özgəninkiləşdirilməsinin qarşısını almaq üçün ehtiyat tədbiri tələb edilərək daşınmaz əmlak reyestrinə qeyd qoyulması lazım gələ bilər (HMK m.389; TMK m.1010).

Gecikmə cəzası varsa: təhvil alarkən qeyd-şərt. Müqavilədə gecikmə üçün cəza razılaşdırılmışsa, torpaq sahəsinin sahibi hüququndan açıq şəkildə imtina etmədikcə və ya icranı qeyd-şərtsiz qəbul etmədikcə, əsas borcla birlikdə cəzanı da tələb edə bilər (TBK m.179/2). Gec təhvil verilən müstəqil bölmələr təhvil alınarkən cəza tələb etmək hüququnun saxlanıldığı yazılı və sübut edilə bilən şəkildə bildirilməlidir. Cəza razılaşdırılmamışsa, öhdəliyin icrasında gecikən podratçı təqsirsizliyini sübut etmədikcə gecikmədən doğan zərəri ödəməyə borcludur (TBK m.118).

Tikinti dəyəri artarsa, podratçı daha çox pay tələb edə bilərmi?

Kat qarşılığı tikintidə qarşılıq pul deyil, torpaq payıdır; sabit qiymətə dair qaydanın bu müqaviləyə nə dərəcədə tətbiq olunacağı buna görə mübahisəlidir. Qaydanın özü belədir: qiymət sabit müəyyən edilmişsə, podratçı əsəri həmin qiymətlə meydana gətirməyə borcludur; əsər əvvəlcədən nəzərdə tutulandan daha çox əmək və xərc tələb etmiş olsa belə, müəyyən edilmiş qiymətin artırılmasını tələb edə bilməz (TBK m.480/1).

İstisna dardır: başlanğıcda əvvəlcədən görülə bilməyən və ya əvvəlcədən görülə bilən, lakin tərəflərin nəzərə almadığı hallar əsərin hazırlanmasına mane olur və ya onu son dərəcə çətinləşdirirsə, podratçı hakimdən müqavilənin yeni şərtlərə uyğunlaşdırılmasını, bu mümkün olmazsa və ya qarşı tərəfdən gözlənilə bilməzsə, müqavilədən dönməyi tələb edə bilər; vicdanlılıq qaydalarının tələb etdiyi hallarda yalnız xitam hüququndan istifadə edə bilər (TBK m.480/2). Əsər əvvəlcədən nəzərdə tutulandan az əmək və xərc tələb etsə belə, iş sahibi müəyyən edilmiş qiymətin tamamını ödəyir (TBK m.480/3).

Qanunun ümumi müddəası da qeyri-adi hallarda uyğunlaşdırmaya imkan verir; lakin borclunun borcunu hələ icra etməmiş və ya icranın hədsiz dərəcədə çətinləşməsindən doğan hüquqlarını qoruyub saxlayaraq icra etmiş olmasını tələb edir (TBK m.138).

Tikili qüsurludursa: hansı hüquqlar, hansı müddət?

Nəzərdən keçirmə və bildiriş. İş sahibi təhvil verildikdən sonra işlərin adi axarına uyğun olaraq imkan tapan kimi əsəri nəzərdən keçirməli və qüsurları münasib müddət ərzində podratçıya bildirməlidir; tərəflərdən hər biri xərci öz üzərinə götürərək əsərin ekspert tərəfindən yoxlanılmasını tələb edə bilər (TBK m.474).

Bildirişi etinasız buraxmaq hüququn itirilməsinə səbəb olur. İş sahibi nəzərdən keçirməni və bildirişi etinasız buraxarsa, əsəri qəbul etmiş sayılır; sonradan ortaya çıxan qüsur gecikmədən bildirilməzsə, nəticə eynidir. Qəbuldan sonra podratçı qəsdən gizlətdiyi və lazımi qaydada nəzərdən keçirilərkən aşkar edilə bilməyəcək qüsurlar istisna olmaqla, məsuliyyətdən azad olur (TBK m.477). Qüsur təmirə başlanmazdan əvvəl məhkəmədən sübutların təsbiti tələb edilərək sənədləşdirilə bilər (HMK m.400).

Seçimlik hüquqlar. Podratçının məsul olduğu qüsur halında iş sahibi aşağıdakılardan birini seçə bilər (TBK m.475/1):

Əsər istifadə edilə bilməyəcək və ya ədalət baxımından qəbul edilməsi məcbur edilə bilməyəcək dərəcədə qüsurludursa, müqavilədən dönmə,
Əsəri saxlayaraq qüsurun dərəcəsinə uyğun qiymətdən endirim,
Həddindən artıq xərc tələb etmirsə, xərci podratçıya aid olmaqla pulsuz təmir.

Ümumi müddəalara əsasən zərərin ödənilməsi hüququ qorunur (TBK m.475/2). Lakin əsər iş sahibinin daşınmaz əmlakı üzərində tikilmiş olub sökülüb götürülməsi həddindən artıq zərərə səbəb olacaqsa, dönmə hüququndan istifadə edilə bilməz (TBK m.475/3). Mənzil müqabilində tikilən bina onsuz da torpaq sahibinin daşınmaz əmlakı üzərindədir; sökülüb götürülmənin həddindən artıq zərərə səbəb olub-olmayacağı isə hər bir halda ayrıca qiymətləndirilir.

Zamanaşımı. Qüsur səbəbi ilə açılacaq iddialar təhvil verildiyi gündən başlayaraq daşınmaz tikililərdə beş il ərzində, podratçının ağır təqsiri varsa, iyirmi il ərzində zamanaşımına uğrayır (TBK m.478); bu müddətlər bildiriş öhdəliyini aradan qaldırmır. Qüsurla bağlı olmayan podrat müqaviləsindən irəli gələn alacaqlar üçün qanun podratçının ağır təqsiri halları istisna olmaqla beşillik zamanaşımı müddəti nəzərdə tutur (TBK m.147/6); bu müddətin mənzil müqabilində bağlanmış müqavilədən irəli gələn hansı tələblərə tətbiq ediləcəyi qanunda ayrıca göstərilməyib. Digər müddətlər Müqavilə hüququ səhifəsindəki cədvəldə göstərilib.

Torpaq sahibi payı devr etməzsə: qeydiyyata məcburetmə

Podratçı öz öhdəliyini yerinə yetirdiyi halda torpaq sahibi payı devr etmirsə, görülməli iş mülkiyyətin məhkəmə qərarı ilə keçirilməsini tələb etməkdir: qeydiyyat tələb etmək hüququna malik şəxs mülkiyyətçinin bundan yayınması halında hakimdən mülkiyyətin məhkəmə qərarı ilə keçirilməsini tələb edə bilər (TMK m.716/1). Podratçı bu iddiada öz öhdəliyini, yəni tikintini müqaviləyə uyğun şəkildə yerinə yetirmiş və ya icrasını təklif etmiş olmalıdır (TBK m.97).

Podratçı qeydiyyatı qanuni qüvvəyə minmiş qərara əsasən birbaşa həyata keçirə bilər; qeydiyyat aparılmadan pay üzərində sərəncam verə bilməz (TMK m.705/2, m.716/2). Pay artıq başqa şəxsə devr edilibsə və devrin etibarsızlığı irəli sürülürsə, məsələ ayrıca iddianın predmetidir; bu iddia və məhkəmə prosesi zamanı daşınmaz əmlakın özgəninkiləşdirilməsinin qarşısını alan müvəqqəti təminat tədbiri mülkiyyət qeydinin ləğvi və yenidən qeydiyyat yazısında izah olunur.

Podratçıdan mənzil alanların vəziyyəti

Podratçı tikinti başa çatmamış özünə düşəcək müstəqil bölmələri sata bilər. Pay podratçının adına mülkiyyət şəhadətnaməsində (tapu) qeydiyyata alınıbsa, mülkiyyət şəhadətnaməsinə (tapu) vicdanla əsaslanaraq hüquq əldə edən alıcının əldə etdiyi hüquq qorunur (TMK m.1023). Qeydiyyat yoxdursa, podratçının əlində torpaq sahibinə qarşı yalnız şəxsi hüquq vardır. Bu hüququn alacaq kimi devri yazılı formaya tabedir (TBK m.183, m.184) və torpaq sahibi devr haqqında məlumat əldə etdiyi vaxt podratçıya qarşı malik olduğu etirazları alıcıya qarşı da irəli sürə bilər (TBK m.188). Təcrübədə podratçıdan müstəqil bölmə alan şəxsin torpaq sahibinə qarşı qeydiyyat iddiası qaldıra bildiyi, lakin bunun podratçının öz öhdəliklərini yerinə yetirməsindən asılı olduğu qəbul edilir. Alışdan əvvəl mülkiyyət şəhadətnaməsi (tapu) qeydi araşdırılmalıdır.

Hansı məhkəmədə qaldırılır, mediasiya şərtdirmi?

Məhkəmə aidiyyəti. Bir qayda olaraq, işə baxılması üzrə səlahiyyətli məhkəmə birinci instansiya mülki məhkəməsidir (HMK m.2). Mübahisə hər iki tərəfin kommersiya fəaliyyəti ilə əlaqədardırsa, iş kommersiya işidir və birinci instansiya kommersiya məhkəməsində baxılır (TTK m.4/1, m.5/1); torpaq sahibi tacir olmayan fiziki şəxsdirsə, bu qayda tətbiq olunmur. Torpaq sahibinin kommersiya məqsədi ilə fəaliyyət göstərən podratçıya münasibətdə istehlakçı hesab edilib-edilməyəcəyi və buna görə istehlakçı məhkəməsinin səlahiyyətli olub-olmayacağı təcrübədə mübahisəlidir. Məhkəmə aidiyyəti qaydaları ictimai qaydalarla bağlıdır (HMK m.1); aidiyyət iddia qaldırılmazdan əvvəl konkret iş üzrə müəyyən edilməlidir.

Mediasiya. Qanun daşınmaz əmlakla bağlı dörd mübahisə növündə məhkəməyə müraciət etməzdən əvvəl mediasiyanı məcburi şərt kimi nəzərdə tutur: icarə münasibəti (məhkəmə qərarı olmadan icra qaydasında boşaldılma istisna olmaqla), paylaşdırma və ümumi mülkiyyətin məhkəmə qaydasında bölünməsi, Türkiyənin Mənzil Mülkiyyəti haqqında Qanunu və qonşuluq hüququ (6325 sayılı Qanunun m.18/B/1 maddəsi). Tikinti müqabilində mənzil verilməsi müqaviləsi bu siyahıda adı ilə qeyd edilmir. Əgər iş kommersiya xarakterli işdirsə, məbləği pul olan alacaq, zərərin ödənilməsi, borclunun etirazının ləğvi haqqında iddia, mənfi müəyyən etmə və geri qaytarma işlərində mediasiyaya müraciət məcburi şərtdir (TTK m.5/A); qeydiyyata məcbur etmə kimi puldan başqa tələblər bu müddəanın əhatə dairəsində deyil. Mediasiyaya müraciət etmədən açılan iş prosessual əsasda rədd edilir (6325 sayılı Qanunun m.18/A maddəsi).

Səlahiyyət. Qeydiyyata məcbur etmə və mülkiyyət qeydinin ləğvi kimi əşya hüququnun sahibliyində dəyişikliyə səbəb ola biləcək işlərdə daşınmaz əmlakın yerləşdiyi yerin məhkəməsi müstəsna səlahiyyətə malikdir (HMK m.12/1); torpaq sahəsi Alanya-dadırsa, iş Alanya-da baxılır və bu səlahiyyət müqavilə ilə dəyişdirilə bilməz (HMK m.18/1). Yalnız pul alacağına aid tələblərdə cavabdehin yaşayış yeri və müqavilənin icra ediləcəyi yerin məhkəmələri səlahiyyətlidir (HMK m.6, m.10).

Tez-tez verilən suallar

Tikinti müqabilində mənzil verilməsi müqaviləsi adi yazılı formada bağlana bilərmi?
Bir qayda olaraq xeyr. Daşınmaz əmlak mülkiyyətinin ötürülməsini hədəfləyən müqavilələr rəsmi formada tərtib edilmədikcə etibarlı deyil (TMK m.706/1) və formaya riayət edilmədən bağlanan müqavilə hüquqi nəticə doğurmur (TBK m.12/2). Notariusda yalnız imzanın təsdiq edilməsi də kifayət deyil (Türkiyənin Notariat haqqında Qanunu m.82/3); müqavilə notariat qaydasında tərtib edilməlidir (m.89).

Mülkiyyət şəhadətnaməsindəki (tapu) qeyd torpaq sahəsinin satılmasına mane olurmu?
Qeyd satışı qadağan etmir; onun təsiri odur ki, podratçının hüququ qeyddən sonra daşınmaz əmlak üzərində hüquq qazanan şəxslərə qarşı da irəli sürülə bilər (TMK m.1009). Qeyd öz-özünə qoyulmur, tərəflərdən birinin tələbi ilə verilir (Tapu haqqında Qanun m.26).

Podratçı tikintini yarımçıq qoydu, nə edə bilərəm?
Əgər işin vaxtında başa çatdırılmayacağı açıq şəkildə aydındırsa, təhvil gününü gözləmədən müqavilədən imtina etmək olar (TBK m.473/1). Bundan başqa, podratçıya müvafiq müddət verilir; müddət də nəticəsiz qalarsa, icra və gecikmə təzminatı, icra edilməməkdən yaranan zərər və ya müqavilədən imtina variantları yaranır (TBK m.123–125). Tikinti xeyli irəliləmişsə, təcrübədə geriyə təsirli imtina əvəzinə irəliyə təsirli xitam yoluna gedilir.

Binada qüsur aşkar edildi, müqavilədən imtina edə bilərəmmi?
İki şərt birlikdə tələb olunur: qüsur əsəri istifadəyə yararsız və ya qəbula məcbur edilə bilməyəcək dərəcədə ağır olmalıdır (TBK m.475/1) və tikilinin sökülüb aradan qaldırılması həddindən artıq zərər doğurmamalıdır (TBK m.475/3). Bu şərtlər mövcud deyilsə, qüsur nisbətində qiymətdən endirim və ya, həddindən artıq xərc tələb etmirsə, pulsuz təmir istənilə bilər; təzminat hüququ qorunur.

Qüsur iddiası üçün müddət nə qədərdir?
Daşınmaz əmlak tikililərində təhvil tarixindən başlayaraq beş il; podratçının ağır təqsiri varsa iyirmi il (TBK m.478). Bu müddətlər qüsurun vaxtında bildirildiyini fərz edir: yoxlamanı və bildirişi laqeyd qoyan iş sahibi əsəri qəbul etmiş sayılır (TBK m.477).

Tikinti dəyəri çox artdı, podratçı daha çox mənzil istəyə bilərmi?
Bir qayda olaraq razılaşdırılmış əvəz dəyişmir. Uyğunlaşdırma yalnız qanundakı şərtlərlə mümkündür: ümumiyyətlə həddindən artıq ifa çətinliyində (TBK m.138), birdəfəlik qiymətli podrat müqavilələrində isə başlanğıcda öngörülməyən halların işi son dərəcə çətinləşdirməsi halında (TBK m.480/2); bu qaydanın torpaq payı müqabilində tikintiyə tətbiq olunma ölçüsü müzakirəyə açıqdır.

Əsas qanunvericilik

4721 saylı Türkiyə Mülki Məcəlləsi — m.2, m.705–706 (qeydiyyat və rəsmi forma), m.716 (qeydiyyatı tələb etmə hüququ), m.1009–1010 (şərhlər), m.1023 (vicdanlı üçüncü şəxs) — mevzuat.gov.tr

6098 saylı Türkiyə Borclar Məcəlləsi — m.12–13 (forma), m.77, m.97, m.117–118 və m.123–126 (gecikmə, müqavilədən dönmə, müqaviləyə xitam), m.138 (həddindən artıq icra çətinliyi), m.147, m.179 (cərimə şərti), m.183–184 və m.188 (alacağın ötürülməsi), m.237, m.470–478 (podrat müqaviləsi, qüsur, qəbul, iddia müddəti), m.480 (birdəfəlik qiymət) — mevzuat.gov.tr

634 saylı Türkiyənin Mənzil mülkiyyəti haqqında Qanunu — m.10 (mənzil mülkiyyətinin və kat irtifakı (tamamlanmamış tikiliyə dair servitut) hüququnun yaradılması) — mevzuat.gov.tr

2644 saylı Türkiyənin Mülkiyyət şəhadətnaməsi haqqında Qanunu — m.26 (torpaq payı müqabilində tikinti müqavilələrinin qeyd edilməsi və silinməsi) — mevzuat.gov.tr

1512 saylı Türkiyənin Notariat haqqında Qanunu — m.60 (notariusların vəzifələri), m.82 (notariat əməliyyatlarının hüquqi nəticələri), m.89 (rəsmi sənəd formasında tərtib edilməsi məcburi olan əməliyyatlar) — mevzuat.gov.tr

6100 saylı Türkiyə Mülki Prosessual Məcəlləsi — m.1–2 (məhkəmənin səlahiyyəti), m.6, m.10, m.12, m.18 (ərazi yurisdiksiyası), m.389 (təminat tədbiri), m.400 (sübutların təmin edilməsi) — mevzuat.gov.tr

6102 saylı Türk Kommersiya Məcəlləsi — m.4 (kommersiya mübahisəsi), m.5 (birinci instansiya kommersiya məhkəməsi), m.5/A (pul tələbləri üzrə vasitəçilik) — mevzuat.gov.tr

6325 saylı Hüquq mübahisələrində vasitəçilik haqqında Qanun — m.18/B (iddia şərti olaraq vasitəçiliyə tabe olan daşınmaz əmlak mübahisələri), m.18/A (prosessual əsaslarla rədd etmə) — mevzuat.gov.tr

Əlaqəli səhifələr

Bu yazı ümumi hüquqi məlumatlandırma məqsədi daşıyır, hüquqi rəy xarakteri daşımır. Hər hadisənin şərtləri fərqli olduğundan, konkret vəziyyətiniz üçün vəkilinizdən hüquqi dəstək almağınız tövsiyə olunur.