Kann ich meine Wohnung kurzfristig zu touristischen Zwecken vermieten?

Die Vermietung von Wohnungen für höchstens einhundert Tage gilt als Vermietung zu touristischen Zwecken; Vermietungen von mehr als einhundert Tagen auf einmal fallen nicht in den Anwendungsbereich des Gesetzes über die Vermietung zu touristischen Zwecken. Um eine in den Anwendungsbereich fallende Vermietung vornehmen zu können, ist vor Abschluss des Vertrags die Einholung einer Genehmigungsurkunde zwingend erforderlich, und dem Antrag ist der Beschluss beizufügen, der von allen Wohnungseigentümern des Gebäudes, in dem sich die selbstständige Teileinheit befindet, einstimmig gefasst wurde. In Gebäuden, die aus mehr als drei selbstständigen Teileinheiten bestehen, kann eine Genehmigungsurkunde für höchstens fünfundzwanzig Prozent der selbstständigen Teileinheiten auf den Namen desselben Vermieters ausgestellt werden. Die Pflicht zur Einholung der Genehmigungsurkunde obliegt dem Vermieter. Hinsichtlich des Mieters hat das Gesetz ein ausdrückliches Verbot vorgesehen: Es ist verboten, dass der Mieter eine zu Wohnzwecken gemietete Wohnung im eigenen Namen und für eigene Rechnung zu touristischen Zwecken an Dritte vermietet. Aus diesem Grund sind vor einer kurzfristigen Vermietung sowohl das Grundbuch als auch der Verwaltungsplan sowie der Beschluss der Wohnungseigentümer zu prüfen.

Ich lebe im Ausland; wie kann ich die Angelegenheiten im Zusammenhang mit meiner Immobilie in der Türkei abwickeln?

Das Verfahren kann über eine Bevollmächtigung geführt werden. Die Vollmacht wird entweder von einem türkischen Konsulat ausgestellt oder in Staaten, die dem Apostilleübereinkommen angehören, von einem Notar errichtet und mit einer Apostille versehen; in Staaten, die diesem Übereinkommen nicht angehören, muss die Unterschrift des Notars zunächst von der für ihn zuständigen Behörde und anschließend die Unterschrift und das Siegel dieser Behörde vom türkischen Konsulat beglaubigt werden. Für Rechtsgeschäfte wie die Übertragung eines Grundstücks oder dessen Belastung mit einem Recht sowie für die Erhebung einer Klage müssen besondere Befugnisse in der Vollmacht ausdrücklich aufgeführt sein; Vollmachten für Rechtsgeschäfte, die eine Eintragung im Grundbuch erfordern, müssen mit einem Lichtbild versehen sein. Auch hinsichtlich des anzuwendenden Rechts besteht kein Zweifel: Der Mietvertrag über ein in der Türkei belegenes Grundstück unterliegt türkischem Recht, selbst wenn die Parteien ausländische Staatsangehörige sind und im Vertrag das Recht eines anderen Staates vereinbart wurde. Eine Zustellung ins Ausland erfolgt über die zuständige Behörde des Staates, in dem sich der Adressat befindet, und kann die Verfahrensdauer erheblich verlängern. Außerdem müssen ausländische natürliche und juristische Personen, die vor einem türkischen Gericht Klage erheben, einem Verfahren beitreten oder ein Zwangsvollstreckungsverfahren betreiben, grundsätzlich Sicherheit leisten; das Gericht kann sie nach dem Grundsatz der Gegenseitigkeit von der Sicherheitsleistung befreien.

Immobilienrechtsanwältin in Alanya und Immobilienrecht

Miet- und Immobilienrechtsstreitigkeiten beschränken sich häufig nicht auf einen einzigen Gegenstand. Fragen wie die Bestimmung der Miethöhe, die Beendigung des Vertrags, die Rückgabe der Mietsache und die Rückzahlung der Kaution können miteinander verbunden auftreten; Streitigkeiten über den Grundbucheintrag, das Eigentum oder die Miteigentumsgemeinschaft bilden zudem einen technischen Bereich, der gesondert zu beurteilen ist.

Die hohe Aktivität des Immobilienmarkts in Alanya und der Immobilienerwerb durch Personen aus verschiedenen Ländern führen dazu, dass das Auslandselement bei Streitigkeiten in diesem Bereich häufig eine Rolle spielt. Ausländische Eigentümer, im Ausland lebende Berechtigte, im Wege der Vollmacht abgewickelte Geschäfte und die besonderen Regeln für den Immobilienerwerb durch Ausländer sind in diesem Zusammenhang gesondert zu behandelnde Themen.

Auf dieser Seite werden die wesentlichen Streitigkeiten aus Mietverhältnissen, die Räumungsgründe, die Bestimmung der Miethöhe und die grundlegenden Regelungen zum Immobilienerwerb durch Ausländer in ihren Grundzügen dargestellt. Da die Voraussetzungen jedes Streitfalls unterschiedlich sind, ist die rechtliche Beurteilung anhand des konkreten Sachverhalts vorzunehmen.

Alanya'da avukatlık bürosunda hukuki danışmanlık görüşmesi

Zentrale Tätigkeitsbereiche

Wesentliche Streitigkeiten im Miet- und Immobilienrecht

Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis und Streitigkeiten im Zusammenhang mit dem Eigentum unterliegen unterschiedlichen rechtlichen Regelungen. Während ein Räumungsantrag und die Feststellung der Miethöhe im selben Verfahren geltend gemacht werden können, bilden Ansprüche wie die Berichtigung des Grundbucheintrags einen gesonderten Streitgegenstand.

Miethöhe und Mieterhöhung

Der bei erneuerten Mietperioden anzuwendende Erhöhungssatz und die Bestimmung der Miete nach den aktuellen Gegebenheiten gehören zu den in der Praxis am häufigsten auftretenden Streitpunkten. Das Bestehen eines schriftlichen Vertrags zwischen den Parteien, der Maßstab, nach dem die Erhöhung vorzunehmen ist, und die Frage, ob der im Vertrag vereinbarte Satz die gesetzliche Grenze überschreitet, sind für diese Beurteilung von Bedeutung.

Der Antrag auf Festsetzung der Miete unterliegt je nach Art und Laufzeit des Mietvertrags unterschiedlichen Voraussetzungen. Ab welcher Mietperiode der Antrag Wirkung entfaltet, kann davon abhängen, zu welchem Zeitpunkt die Klage erhoben wurde, welche Mitteilung der Gegenpartei gemacht wurde und ob der Vertrag eine Bestimmung über die Erhöhung enthält.

Das Gesetz verbietet neben der Bestimmung der Miete auch Vertragsänderungen zum Nachteil des Mieters. Ist der Abschluss oder die Fortsetzung des Vertrags daran geknüpft, dass der Mieter ohne Vorteil für ihn und ohne unmittelbaren Zusammenhang mit der Nutzung der Mietsache eine Verpflichtung eingeht, so ist dieser mit dem Mietverhältnis zusammenhängende Vertrag unwirksam. Hinsichtlich der Nutzungskosten gilt der Grundsatz, dass der Mieter, sofern im Vertrag nichts anderes vorgesehen ist oder keine entgegenstehende örtliche Übung besteht, die Kosten für Heizung, Beleuchtung und Wasser trägt; die Partei, die die Kosten trägt, ist auf Verlangen verpflichtet, der anderen Partei jeweils eine Kopie der diese Kosten belegenden Unterlagen auszuhändigen. Bei Verträgen, in denen die Miete in ausländischer Währung vereinbart wurde, gilt eine gesonderte Regelung, und die Änderung der Miete ist an den Ablauf eines bestimmten Zeitraums gebunden.

Räumung und Beendigung des Mietvertrags

Die Beendigung von Mietverträgen über Wohnraum und überdachte Geschäftsräume setzt Gründe voraus, die im Gesetz abschließend aufgeführt sind. Gründe, die aus der Sphäre des Vermieters stammen, und Gründe, die aus der Sphäre des Mieters stammen, unterliegen unterschiedlichen Voraussetzungen und Fristen.

Welcher Grund herangezogen wird, welche Mitteilungen erfolgen müssen und innerhalb welcher Frist die Klage erhoben werden muss, kann den Ausgang des Verfahrens unmittelbar beeinflussen. Eine nicht fristgerecht abgegebene Mitteilung oder eine nicht innerhalb der Frist erhobene Klage kann dazu führen, dass der Anspruch erst in der nächsten Mietperiode geltend gemacht werden kann.

Die kurzfristige Vermietung von Wohnraum zu Tourismuszwecken unterliegt einem gesonderten Gesetz und hat sowohl für den Eigentümer als auch für den Mieter rechtliche Folgen. Die Vermietung von Wohnraum für höchstens einhundert Tage gilt als Vermietung zu Tourismuszwecken; einmalige Vermietungen mit einer Dauer von mehr als einhundert Tagen fallen nicht in den Anwendungsbereich dieses Gesetzes. Für eine Vermietung zu Tourismuszwecken muss vor Abschluss des Mietvertrags eine Genehmigungsurkunde eingeholt werden. Dem Antrag ist außerdem der Beschluss beizufügen, der von sämtlichen Wohnungseigentümern des Gebäudes, in dem sich die selbständige Einheit befindet, einstimmig gefasst wurde. Bei Gebäuden mit mehr als drei selbständigen Einheiten kann für höchstens fünfundzwanzig Prozent der selbständigen Einheiten eine Genehmigungsurkunde auf den Namen desselben Vermieters ausgestellt werden.

Für den Mieter ist die Rechtsfolge eindeutiger: Es ist gesetzlich verboten, dass der Mieter einer Wohnung, die zu Wohnzwecken angemietet wurde, diese im eigenen Namen und für eigene Rechnung zu Tourismuszwecken an Dritte weitervermietet. Eine diesem Verbot zuwiderlaufende Nutzung kann auch eine Beendigung des Mietvertrags wegen Vertragsverletzung in Betracht kommen lassen. Darüber hinaus finden die Schutzbestimmungen für Mietverhältnisse über Wohnraum und überdachte Geschäftsräume auf Mietverhältnisse über Immobilien, die ihrer Beschaffenheit nach ausschließlich zur vorübergehenden Nutzung bestimmt sind und für höchstens sechs Monate vermietet werden, keine Anwendung.

Zustand der Mietsache, Kaution und Übergabe

Die nicht vertragsgemäße Übergabe der Mietsache, während der Nutzung auftretende Mängel, notwendige Reparaturen sowie der Zustand der Mietsache bei der Räumung können zwischen den Parteien zu Streitigkeiten führen.

Das Gesetz setzt für die Sicherheitsleistung eine zahlenmäßige Obergrenze fest: Wurde bei Wohnraum- oder Mietverhältnissen über Geschäftsräume mit überdachtem Raum vertraglich eine Verpflichtung des Mieters zur Sicherheitsleistung vereinbart, darf diese drei Monatsmieten nicht übersteigen. Wurde vereinbart, dass die Sicherheitsleistung in Geld oder Wertpapieren zu leisten ist, legt der Mieter das Geld auf ein verzinsliches Konto ein, das ohne Zustimmung des Vermieters nicht abgehoben werden darf, und hinterlegt die Wertpapiere bei einer Bank; die Bank darf die Sicherheitsleistung nur mit Zustimmung beider Parteien, nach Bestandskraft des Vollstreckungsverfahrens oder aufgrund eines rechtskräftigen Gerichtsurteils zurückgeben.

Auch der Zeitpunkt der Rückgabe ist gesetzlich geregelt. Hat der Vermieter der Bank nicht innerhalb von drei Monaten nach Beendigung des Mietvertrags schriftlich mitgeteilt, dass er gegen den Mieter eine Klage im Zusammenhang mit dem Mietvertrag erhoben oder ein Vollstreckungs- oder Insolvenzverfahren eingeleitet hat, ist die Bank verpflichtet, die Sicherheitsleistung auf Verlangen des Mieters zurückzugeben.

Für die Rückzahlung der Kaution, die Frage, ob die im Mietobjekt behaupteten Schäden auf den gewöhnlichen Gebrauch zurückzuführen sind, und den Nachweis dieser Schäden können Unterlagen wie das Übergabeprotokoll, Fotografien und Korrespondenz von Bedeutung sein.

Grundbuch- und Eigentumsstreitigkeiten

Die Anpassung des Grundbucheintrags an die tatsächliche Rechtslage, die Wirksamkeit von Rechtsgeschäften über die Übertragung des Eigentums, die Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft, das Vorkaufsrecht sowie Ansprüche auf Nutzungsentschädigung wegen unbefugter Nutzung (ecrimisil), weil das Grundstück von Personen genutzt wird, die nicht Inhaber des betreffenden Rechts sind, werden in diesem Rahmen geprüft.

Bei derartigen Streitigkeiten können Grundbuchaufzeichnungen, Katasterprotokolle, Zahlungsbelege und, falls vorhanden, Vertragstexte maßgeblich sein. Da die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück grundsätzlich durch die Eintragung im Grundbuch erfolgt und die Wirksamkeit von Verträgen, die auf die Übertragung gerichtet sind an die förmliche Form gebunden ist, überträgt ein Vertrag, der nicht in dieser Form geschlossen wurde, für sich genommen kein Eigentum.

Wurde eine Immobilie aufgrund einer unrechtmäßigen Eintragung an einen gutgläubigen Dritten übertragen, kann dessen Erwerb gesetzlich geschützt sein; in einem solchen Fall kann sich der Anspruch statt auf Löschung der Grundbucheintragung auf Schadensersatz richten. Da das Gesetz für bestimmte Ansprüche besondere Fristen vorsieht und einige dieser Fristen kürzlich geändert wurden, ist der einzuschlagende rechtliche Weg jeweils im Einzelfall und nach der aktuellen Rechtslage zu beurteilen.

Für das Vorkaufsrecht sieht das Gesetz konkrete Fristen vor. Der erfolgte Verkauf wird vom Käufer oder Verkäufer den übrigen Miteigentümern durch einen Notar mitgeteilt; das Vorkaufsrecht erlischt, wenn seit dem Datum der Mitteilung des Verkaufs an den Berechtigten drei Monate und in jedem Fall seit dem Verkauf ein Jahr verstrichen sind. Diese in jedem Fall geltende Frist wurde durch die Änderung vom 24 Dezember 2025 von zwei Jahren auf ein Jahr herabgesetzt; aus diesem Grund ist die in älteren Quellen genannte Zweijahresfrist nicht heranzuziehen. Mit derselben Änderung wurde auch ausdrücklich geregelt, dass bei Verkäufen im Rahmen des Gesetzes über staatliche Ausschreibungen sowie bei Zwangsversteigerungen das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden kann. Der Verzicht auf das Vorkaufsrecht muss in Form einer öffentlich beglaubigten Erklärung erfolgen, und im Grundbuch muss ein entsprechender Vermerk eingetragen werden; der Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts bei einem bestimmten Verkauf unterliegt hingegen der Schriftform.

Schritt für Schritt

Wie läuft das Verfahren bei Mietstreitigkeiten ab?

Erstbewertung und Sammlung der Unterlagen

Zu Beginn des Verfahrens werden der Mietvertrag, die Zahlungsbelege, der Grundbuchauszug, die Korrespondenz zwischen den Parteien und, falls vorhanden, das Übergabeprotokoll gemeinsam geprüft. Ob die Streitigkeit aus dem Mietverhältnis oder aus dem Eigentum herrührt, wirkt sich auf die geltend zu machenden Ansprüche sowie auf die Bestimmung des sachlich und örtlich zuständigen Gerichts aus.

Die Entsprechung dieser Unterscheidung ist im Gesetz eindeutig geregelt. Mit Ausnahme der Vorschriften über die Räumung gemieteter Immobilien im Wege der Zwangsvollstreckung ohne Urteil ist für alle Klagen, die Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis zum Gegenstand haben, einschließlich der Klagen auf Forderungen aus dem Mietverhältnis, unabhängig vom Wert des Streitgegenstands das Sulh-Hukuk-Gericht zuständig; auch Klagen betreffend die Teilung beweglicher und unbeweglicher Sachen oder Rechte sowie die Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft fallen in die Zuständigkeit desselben Gerichts. Demgegenüber ist bei Klagen, die dingliche Rechte an einer Immobilie betreffen oder zu einer Änderung der Inhaberschaft dinglicher Rechte führen können, sowie bei Klagen betreffend den Besitz an der Immobilie oder das Zurückbehaltungsrecht das Gericht des Ortes, an dem sich die Immobilie befindet, ausschließlich örtlich zuständig.

Diese Regeln führen konkret zu folgendem Ergebnis: Befindet sich die Immobilie innerhalb der Grenzen von Alanya, werden Klagen auf Aufhebung und Eintragung im Grundbuch, wie etwa Klagen auf Aufhebung und Eintragung des Eigentums sowie auf Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft, vor den Gerichten von Alanya verhandelt; bei Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis ist hingegen das Sulh-Hukuk-Gericht zuständig, unabhängig von der Höhe des geltend gemachten Betrags.

Aufforderung und Mediation

Für die Geltendmachung bestimmter Ansprüche ist zuvor eine schriftliche Aufforderung oder Mitteilung erforderlich. Bei Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis ist dagegen die Anrufung der Mediation vor Erhebung der Klage eine Klagevoraussetzung. Die Aufteilung beweglicher und unbeweglicher Sachen sowie die Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft, Streitigkeiten aus dem türkischen Wohnungseigentumsgesetz und Streitigkeiten über das Nachbarrecht fallen ebenfalls in denselben Anwendungsbereich.

Die Vorschriften über die Räumung gemieteter Immobilien im Wege der Zwangsvollstreckung ohne vollstreckbaren Titel sind von diesem Anwendungsbereich ausgenommen. Diese Ausnahme wird jedoch eng ausgelegt: Während das über die Vollstreckungsstelle betriebene Räumungsverfahren sowie die beim Vollstreckungsgericht nach einem Widerspruch geltend gemachten Ansprüche aus dem Anwendungsbereich herausfallen, unterliegt die vor dem allgemeinen Gericht auf Grundlage desselben Vollstreckungsverfahrens erhobene Klage auf Aufhebung des Widerspruchs im Vollstreckungsverfahren und auf Räumung der Mediationsvoraussetzung, da sie aus dem Mietverhältnis stammt. Die bloße Einleitung des Vollstreckungsverfahrens beseitigt die Mediationspflicht nicht.

Das Mediationsverfahren wird innerhalb von drei Wochen ab der Bestellung der Mediatorin oder des Mediators abgeschlossen; diese Frist kann in zwingenden Fällen um höchstens eine Woche verlängert werden. Von der Antragstellung bei der Mediationsstelle bis zum Datum der Errichtung des Abschlussprotokolls ruht die Verjährung, und Ausschlussfristen laufen nicht; dies ist für die Wahrung der für Räumungsklagen vorgesehenen Monatsfrist von Bedeutung. Hingegen ist auch der Zeitpunkt der Antragstellung maßgeblich: Nach der Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs wird für Räumungsklagen verlangt, dass der Mediationsantrag nach Entstehung des Klagerechts gestellt wird; ein vorzeitig gestellter Antrag erfüllt die Klagevoraussetzung nicht.

Kommt eine Einigung zustande, ist für die in diesen Streitigkeiten erstellte Einigungsurkunde zwingend ein Vollstreckbarkeitsvermerk einzuholen; die allgemeine Regel, wonach eine von den Parteien, ihren Rechtsanwälten und dem Mediator gemeinsam unterzeichnete Urkunde ohne einen solchen Vermerk die Wirkung eines Urteils hat, findet hier keine Anwendung. Der Vermerk ist bei Einigungsurkunden über Grundstücke beim Sulh-Hukuk-Gericht am Ort des Grundstücks einzuholen. Stellt sich heraus, dass eine Klage ohne vorherige Einschaltung eines Mediators erhoben wurde, weist das Gericht die Klage ohne weitere Verfahrenshandlung wegen Fehlens einer Prozessvoraussetzung als unzulässig ab.

Klageverfahren

In der Klageschrift werden der rechtliche Grund und die Grundlage des Anspruchs klar dargelegt. Ansprüche auf Feststellung der Miethöhe, Räumung, Zahlung und Schadensersatz können unterschiedlichen Verfahrensregeln unterliegen. Im Verfahren können Beweismittel wie Zeugenaussagen, Sachverständigengutachten, Vergleichsmieten und ein Augenschein berücksichtigt werden.

Für Klagen und Angelegenheiten, die in die Zuständigkeit des Sulh-Hukuk-Gerichts fallen, gilt das vereinfachte Verfahren, das sich in einigen Punkten vom schriftlichen Verfahren unterscheidet. Die Antwortfrist beträgt zwei Wochen ab Zustellung der Klageschrift an den Beklagten; das Gericht kann in Fällen, in denen die Vorbereitung innerhalb dieser Frist sehr schwierig oder unmöglich ist, einmalig eine zusätzliche Frist von höchstens zwei Wochen gewähren. Die Parteien können weder eine Replik noch eine Duplik einreichen. Die Beweismittel müssen zusammen mit den Schriftsätzen unter Angabe der Tatsache, zu deren Beweis sie dienen, benannt werden.

Auch die Gestaltung der Verhandlungen ist anders. Das Gericht entscheidet, soweit möglich, nach Aktenlage, ohne die Parteien zur Verhandlung zu laden. Kann keine Entscheidung ergehen, wird die Sachaufklärung – mit Ausnahme der ersten Verhandlung – in zwei Verhandlungen abgeschlossen; der Zeitraum zwischen den Verhandlungen darf einen Monat nicht überschreiten. In zwingenden Fällen, etwa bei einer Verzögerung der Sachverständigenbegutachtung oder bei einer Rechtshilfe, kann der Richter einen längeren Zeitraum bestimmen. Bei Klagen auf Festsetzung des Mietzinses hängt die Wirkung der Entscheidung ab Beginn des neuen Zeitraums davon ab, dass die Klage spätestens dreißig Tage vor Beginn des neuen Zeitraums erhoben oder dem Mieter innerhalb dieser Frist eine schriftliche Mitteilung gemacht wurde.

Entscheidungs- und Vollstreckungsphase

Nach der Entscheidung ist die Einlegung von Rechtsmitteln innerhalb der im Gesetz vorgesehenen finanziellen Grenzen möglich. Bei Klagen aus dem Mietverhältnis ist das Rechtsmittel der Berufung in der Regel zulässig, während die Revision grundsätzlich ausgeschlossen ist; eine Revision kommt nur in Betracht, wenn der Betrag der Mietforderung oder bei anderen Mietstreitigkeiten der Betrag von drei Monatsmieten die gesetzliche Grenze überschreitet. Da diese Grenzen jährlich aktualisiert werden, muss im jeweiligen Einzelfall geprüft werden, ob ein Rechtsmittel zulässig ist.

Die Vollstreckung von Räumungsentscheidungen und die Beitreibung von Geldforderungen erfolgen über die Vollstreckungsbehörde. Ob die Rechtskraft der Entscheidung abgewartet werden muss, hängt von der Art des Anspruchs ab: Räumungsentscheidungen, die auf dem Mietvertrag beruhen, sowie Entscheidungen über Mietforderungen können ohne Eintritt der Rechtskraft vollstreckt werden, während Entscheidungen über dingliche Rechte an unbeweglichen Sachen – etwa über die Löschung und Eintragung im Grundbuch sowie die Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft – vor Eintritt der Rechtskraft nicht vollstreckt werden können. Auch Urteile über die Festsetzung des Mietzinses können nach gefestigter Rechtsprechung erst nach Eintritt der Rechtskraft vollstreckt werden. Der Schuldner kann, sofern die Voraussetzungen vorliegen, gegen Sicherheitsleistung die Aussetzung der Vollstreckung beantragen.

Zwei verschiedene Quellen

Räumungsgründe

Vom Vermieter ausgehende Gründe

Eigenbedarf, Wiederaufbau und neuer Eigentümer

Der Vermieter kann unter den im Gesetz vorgesehenen Voraussetzungen eine Räumungsklage erheben, wenn für ihn selbst, seinen Ehegatten, seine Abkömmlinge, seine Vorfahren oder andere Personen, denen er kraft Gesetzes zum Unterhalt verpflichtet ist, ein Wohn- oder Geschäftsraumbedarf besteht. Ein weiterer Räumungsgrund liegt vor, wenn zum Zweck des Wiederaufbaus oder der baulichen Umgestaltung der Mietsache eine grundlegende Instandsetzung, Erweiterung oder Änderung erforderlich ist und die Nutzung der Mietsache während dieser Arbeiten unmöglich wird. Die Klage ist bei befristeten Verträgen innerhalb eines Monats ab dem Ende der Vertragslaufzeit zu erheben; bei unbefristeten Verträgen innerhalb eines Monats ab dem Zeitpunkt, der nach den allgemeinen Vorschriften unter Beachtung der Kündigungsperiode und der für die Kündigungserklärung vorgesehenen Fristen zu bestimmen ist.

Erwirbt der neue Eigentümer die Mietsache nachträglich und besteht für ihn selbst oder die im Gesetz genannten Angehörigen ein Wohn- oder Geschäftsraumbedarf, kann er dem Mieter innerhalb eines Monats ab dem Erwerbsdatum schriftlich Mitteilung machen und nach Ablauf von sechs Monaten seit dem Erwerb Klage erheben. Diese einmonatige Mitteilung ist eine Wirksamkeitsvoraussetzung. Wird die Mitteilung nicht gemacht, kann der neue Eigentümer nur innerhalb eines Monats ab dem Ende der Vertragslaufzeit Klage erheben.

Der bloße Ablauf der Laufzeit eines befristeten Mietvertrags verleiht dem Vermieter kein eigenständiges Räumungsrecht. Bei Mietverhältnissen über Wohnräume und überdachte Geschäftsräume kann der Vermieter den Vertrag nicht allein unter Berufung auf den Ablauf der Vertragslaufzeit beenden; der Vertrag verlängert sich zu denselben Bedingungen jeweils um ein Jahr, sofern der Mieter nicht mindestens fünfzehn Tage vor Ablauf der Vertragslaufzeit eine entsprechende Mitteilung macht. Nach Ablauf der zehnjährigen Verlängerungsfrist kann der Vermieter den Vertrag jedoch durch eine schriftliche Mitteilung, die mindestens drei Monate vor dem Ende jedes folgenden Verlängerungsjahres zu erfolgen hat, ohne Angabe eines Grundes beenden. Diese Frist betrifft eine Verlängerungszeit, die zur ursprünglichen Vertragslaufzeit hinzutritt; der Ablauf von zehn Jahren seit Vertragsschluss allein genügt nicht.

Eine wegen Eigenbedarfs geräumte Immobilie darf ohne berechtigten Grund vor Ablauf von drei Jahren nicht an jemand anderen als den früheren Mieter vermietet werden. Bei Immobilien, die zum Zweck des Wiederaufbaus oder der baulichen Umgestaltung geräumt wurden, hat der frühere Mieter ein Vorrangrecht, die Immobilie in ihrem neuen Zustand und zu dem neuen Mietzins anzumieten. Ein Vermieter, der gegen diese Regeln verstößt, ist verpflichtet, dem früheren Mieter eine Entschädigung zu zahlen, die mindestens der im letzten Mietjahr gezahlten Jahresmiete entspricht.

Vom Mieter verursacht

Räumungsverpflichtung, zwei berechtigte Mahnungen und Zahlungsverzug

Die vom Mieter nach der Übergabe der Mietsache schriftlich erklärte Räumungsverpflichtung kann einen Anspruch auf Räumung begründen, wenn die Mietsache zum zugesagten Zeitpunkt nicht geräumt wird. Die Verpflichtung muss schriftlich erklärt und nach der Übergabe abgegeben worden sein. Der Vermieter muss innerhalb eines Monats ab dem zugesagten Räumungsdatum ein Vollstreckungsverfahren einleiten oder Klage erheben; diese Frist beginnt nicht mit dem Datum der Unterzeichnung der Räumungsverpflichtung, sondern mit dem zugesagten Räumungsdatum.

Auch dass der Mieter wegen der Nichtzahlung der Miete Anlass zu zwei berechtigten schriftlichen Mahnungen gibt, kann unter bestimmten Voraussetzungen einen Räumungsgrund darstellen. Bei Verträgen mit einer Laufzeit von weniger als einem Jahr müssen zwei berechtigte Mahnungen innerhalb der Mietzeit ergangen sein; bei Verträgen mit einer Laufzeit von einem Jahr oder länger innerhalb eines Mietjahres oder innerhalb eines Zeitraums von mehr als einem Mietjahr. Außerdem muss die gesetzlich vorgesehene Klagefrist eingehalten werden.

Verfügt der Mieter oder sein mit ihm zusammenlebender Ehegatte innerhalb derselben Landkreis- oder Kleinstadtgemeinde über eine zum Wohnen geeignete Wohnung und wusste der Vermieter bei Vertragsschluss hiervon nichts, kann unter den gesetzlich vorgesehenen Voraussetzungen ebenfalls eine Räumungsklage in Betracht kommen. Auf diesen Grund kann nur bei Wohnraummietverhältnissen zurückgegriffen werden; bei Geschäftsraummietverhältnissen findet er keine Anwendung.

Zahlt der Mieter die fällige Miete oder die Nebenkosten nicht, kann der Vermieter ihm schriftlich eine Zahlungsfrist setzen. Bei Mietverhältnissen über Wohnräume und überdachte Geschäftsräume beträgt diese Frist mindestens dreißig Tage und beginnt am Tag nach dem Datum der schriftlichen Mitteilung zu laufen. Wird innerhalb der Frist keine Zahlung geleistet, können die Kündigung des Vertrags und das Räumungsverfahren in Betracht kommen.

Es ist wichtig, die für Räumungsklagen vorgesehenen einmonatigen Fristen nicht zu versäumen. Hat der Vermieter dem Mieter spätestens innerhalb der Klagefrist schriftlich mitgeteilt, dass er Klage erheben wird, gilt die Klagefrist als um ein Mietjahr verlängert. Bei Mietverhältnissen über Wohnräume und überdachte Geschäftsräume setzt die Wirksamkeit der Kündigungserklärung zudem voraus, dass sie schriftlich erfolgt.

Entgelt und Aktualisierung

Bestimmung und Erhöhung des Mietzinses

Für Wohnraum- und überdachte Geschäftsraummieten besteht hinsichtlich der in erneuerten Mietperioden anzuwendenden Erhöhung eine gesetzliche Obergrenze. Vereinbarungen der Parteien über die Mieterhöhung sind gültig, sofern sie die Veränderungsrate des Verbraucherpreisindex, berechnet nach dem Zwölfmonatsdurchschnitt des vorangegangenen Mietjahres, nicht überschreiten. Diese Regel gilt auch für Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr.

Diese Rate ist eine Obergrenze; sie ist keine feste, automatisch anzuwendende Erhöhungsrate. Ist im Vertrag eine niedrigere Rate vereinbart, gilt diese. Ist eine über der gesetzlichen Grenze liegende Rate vereinbart, wird die Vertragsbestimmung nicht insgesamt als ungültig angesehen; sie gilt nur hinsichtlich des überschießenden Teils als ungültig, und die Erhöhung wird bis zur gesetzlichen Grenze angewendet. Enthält der Vertrag keine Bestimmung über die Erhöhung, wandelt sich die Rate nicht von selbst in die Indexrate um; der Mietzins wird unter Berücksichtigung der Umstände der Mietsache vom Richter nach Billigkeit festgesetzt, ohne diese Rate zu überschreiten.

Die bei Wohnraummieten vorübergehend geltende Erhöhungsgrenze von 25 Prozent galt aufgrund zweier gesonderter vorübergehender Regelungen für Mietperioden, die zwischen 11 Juni 2022 und 1 Juli 2024 erneuert wurden. Diese Regelung umfasste nur Wohnraummieten und fand auf Geschäftsraummieten keine Anwendung. Da die Obergrenze nicht an das Kalenderdatum, sondern an das Datum der Erneuerung der Mietperiode anknüpft, blieb sie für eine am 1 Juli 2024 oder davor erneuerte Periode während des betreffenden Mietjahres weiter anwendbar. Für ab dem 2 Juli 2024 erneuerte Perioden gilt dagegen wieder die allgemeine Regel; die Geltungsdauer der Regelung wurde nicht verlängert.

Eine Klage auf Festsetzung des Mietzinses kann jederzeit erhoben werden. Im Hinblick darauf, ab welchem Beginn des Mietzeitraums der vom Gericht festzusetzende Betrag gelten soll, sind jedoch das Datum der Klageerhebung, die dem Mieter zugegangene schriftliche Mitteilung sowie die Frage von Bedeutung, ob der Vertrag eine Bestimmung enthält, nach der im neuen Mietzeitraum eine Erhöhung vorgenommen wird. Die hier genannte Frist ist keine Klagefrist, sondern eine Voraussetzung dafür, dass die Entscheidung ab Beginn des neuen Zeitraums Wirkung entfaltet.

Bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als fünf Jahren oder bei Mietverträgen, die nach Ablauf von fünf Jahren verlängert werden, sowie am Ende jedes darauf folgenden fünfjährigen Zeitraums setzt der Richter den nach billigem Ermessen angemessenen Mietzins fest, wobei er die Veränderungsrate des Verbraucherpreisindexes auf Grundlage der Zwölfmonatsdurchschnitte, den Zustand der Mietsache und die Vergleichsmieten gemeinsam berücksichtigt. Bei dieser Bewertung stellt die Indexrate keine Obergrenze, sondern lediglich eines von mehreren Kriterien dar; der festzusetzende Betrag kann daher über der Indexrate liegen.

Dem Mieter darf außer dem Mietzins und den Nebenkosten keine weitere Zahlungspflicht auferlegt werden. Vertragsbestimmungen, wonach bei nicht rechtzeitiger Zahlung des Mietzinses eine Vertragsstrafe zu zahlen ist oder die später fällig werdenden Mietzinse vorzeitig fällig werden, sind unwirksam.

Bei Verträgen, in denen der Mietzins in ausländischer Währung vereinbart wurde, gilt eine besondere Regelung: Vorbehaltlich der Vorschriften des Gesetzes zum Schutz des Wertes der türkischen Währung kann der Mietzins vor Ablauf von fünf Jahren nicht geändert werden. Nach Ablauf von fünf Jahren werden bei der Festsetzung des Mietzinses auch Veränderungen des Wertes der ausländischen Währung berücksichtigt. Die allgemeine Vorschrift über die übermäßige Erschwerung der Erfüllung ist von dieser Beschränkung ausgenommen.

Wenn außergewöhnliche Umstände, die nach Vertragsschluss entstanden und für die Parteien nicht vorhersehbar waren, das vertragliche Gleichgewicht übermäßig beeinträchtigen, kann im Rahmen der gesetzlich vorgesehenen Voraussetzungen auch eine Anpassung des Mietvertrags gesondert geprüft werden. Da die Voraussetzungen dieses Weges eng ausgelegt werden, begründet nicht jede Inflationssteigerung allein einen Anpassungsgrund.

Internationale Fälle

Immobilienerwerb durch Ausländer

Der Erwerb von Immobilien in der Türkei durch ausländische natürliche Personen hängt von der Staatsangehörigkeit der betreffenden Person und den gesetzlichen Beschränkungen ab. Die Beschaffenheit der Immobilie, die Region, in der sie sich befindet, und die im Grundbuch eingetragenen Beschränkungen sind vor dem Erwerb gesondert zu prüfen.

Erwerbsvoraussetzungen und Beschränkungen

Nicht jeder Ausländer kann in der Türkei ein Grundstück erwerben. Nach dem Grundbuchgesetz können ausländische natürliche Personen, die Staatsangehörige der vom Präsidenten bestimmten Staaten sind, in der Türkei Grundstücke und beschränkte dingliche Rechte erwerben, sofern die gesetzlichen Beschränkungen eingehalten werden. Das Gesetz beschränkt sich auf die Feststellung, dass der Präsident diese Liste festlegt, und geht nicht darauf ein, ob sie veröffentlicht wird; in der Praxis wird die Liste nicht öffentlich bekannt gemacht, und ob eine Person aufgrund ihrer Staatsangehörigkeit zum Erwerb berechtigt ist, kann jeweils einzeln bei den Grundbuchämtern in Erfahrung gebracht werden. Auch ist im Gesetz nicht geregelt, welche Staatsangehörigkeit bei Personen mit mehreren Staatsangehörigkeiten zugrunde zu legen ist; in der Praxis wird angenommen, dass für den Erwerb die Staatsangehörigkeit zugrunde gelegt wird, die die geringsten Rechte gewährt.

Die Gesamtfläche der Grundstücke sowie der selbstständigen und dauerhaften beschränkten dinglichen Rechte, die eine ausländische natürliche Person erwerben kann, darf landesweit dreißig Hektar und zehn Prozent der für Privateigentum geeigneten Fläche des jeweiligen Landkreises nicht überschreiten. Ist diese Quote auf Landkreisebene ausgeschöpft, kann in diesem Landkreis kein neuer Erwerb erfolgen; da dies in Landkreisen mit hoher Nachfrage in der Praxis ein Hindernis darstellen kann, ist es wichtig, vor dem Geschäft beim zuständigen Grundbuchamt eine Bestätigung einzuholen.

Diese Grenzen werden im Rahmen des Grundbuchverfahrens geprüft. Rechtswidrig erworbene Grundstücke werden, wenn sie nicht innerhalb einer vom Finanzministerium festzusetzenden Frist von höchstens einem Jahr vom Eigentümer veräußert werden, verwertet und in einen Geldbetrag umgewandelt; dieser Betrag wird dem Berechtigten ausgezahlt. Daher ist es wichtig, die Situation vor dem Erwerb zu überprüfen.

Es ist zu beachten, dass diese Beschränkungen nicht für alle ausländischen Staatsangehörigen gelten. Personen, die durch Geburt türkische Staatsangehörige waren und die türkische Staatsangehörigkeit aufgrund einer Austrittsgenehmigung verloren haben, sowie deren Abkömmlinge bis zum dritten Grad genießen weiterhin dieselben Rechte wie türkische Staatsangehörige, mit Ausnahme der gesetzlich vorgesehenen Ausnahmen; der Erwerb von Immobilien gehört nicht zu diesen Ausnahmen. Für diese Personen, die in der Praxis als Inhaber einer Blauen Karte bezeichnet werden, kommen weder die Länderliste noch die Beschränkungen auf dreißig Hektar und zehn Prozent der Fläche eines Landkreises oder die damit verbundene Pflicht zur Veräußerung zur Anwendung. Auch das Grundbuchgesetz nimmt diese Personen in seiner Bestimmung über Gesellschaften mit ausländischem Kapital ausdrücklich vom Anwendungsbereich aus.

Militärische Sperrgebiete und Sicherheitsgebiete

Die Lage einer Immobilie innerhalb eines militärischen Sperrgebiets oder Sicherheitsgebiets hat sowohl für den Erwerb als auch für die Vermietung Folgen; die Regelung unterscheidet sich jedoch je nach Gebietsart, und nicht in jedem Gebiet besteht ein kategorisches Verbot. In militärischen Sperrgebieten zweiten Grades zu Lande können ausländische natürliche und juristische Personen Immobilien nicht erwerben; dieses Verbot ist nicht an ein Genehmigungsverfahren geknüpft. Für die Vermietung gilt hingegen eine gesonderte Regelung: Im selben Gebiet können Ausländer Immobilien nicht ohne Genehmigung mieten – die Vermietung ist also nicht absolut verboten, sondern genehmigungspflichtig. Dienstlich eingesetzten ausländischen Zivilpersonen wird die Genehmigung von den Gouverneursämtern unter Einholung der Stellungnahme des Garnisonskommandos erteilt; dienstlich eingesetzten ausländischen Militärpersonen wird sie vom Generalstab erteilt.

In militärischen Sperrgebieten ersten Grades zu Lande und zu Wasser gilt eine andere Regelung: Grundsätzlich werden die innerhalb des Gebiets gelegenen Immobilien enteignet; dies ist kein spezifisches Erwerbsverbot für Ausländer, sondern die allgemeine Beendigung des Eigentums. Der Gesetzgeber hat diese Regel jedoch nicht absolut ausgestaltet: In militärischen Sperrgebieten ersten Grades zu Lande, die entlang der Landgrenzlinie und an Küsten eingerichtet werden, ist eine Enteignung nicht zwingend. Das Gesetz sieht ferner vor, dass die Grundsätze für die Nutzung der auf diese Weise nicht enteigneten Immobilien durch die lokale Bevölkerung durch eine Verordnung festgelegt werden. Da diese Ausnahme für Immobilien im Küstenbereich maßgeblich sein kann, ist gesondert zu prüfen, welcher Gebietsart die Immobilie zuzuordnen ist und ob eine Enteignung erfolgt ist. Hinsichtlich militärischer Sicherheitsgebiete enthält das einschlägige Gesetz kein spezifisches Erwerbs- oder Mietverbot für Ausländer. Ferner kann der Präsident entscheiden, dass Ausländer in Gebieten, die wegen ihrer Nähe zu militärischen Sperrgebieten oder aus anderen strategischen Gründen festgelegt werden, keine Immobilien erwerben und ohne Genehmigung nicht mieten können; die Beschränkung in diesen Gebieten gilt, soweit eine entsprechende Entscheidung vorliegt.

Für Unternehmen mit ausländischem Kapital, die in der Türkei gegründet wurden, gilt kein Verbots-, sondern ein Genehmigungsregime: Der Erwerb von Immobilieneigentum durch diese Unternehmen in militärischen Sperrzonen, militärischen Sicherheitszonen und den oben genannten strategischen Zonen unterliegt der Genehmigung des Generalstabs oder der von ihm bevollmächtigten Kommandostellen; der Erwerb in besonderen Sicherheitszonen hingegen der Genehmigung des Gouverneursamts am Ort, an dem sich die Immobilie befindet. Maßgeblich für die Beurteilung ist die Vereinbarkeit des Erwerbs mit der Sicherheit des Landes. Dieses Genehmigungsregime betrifft den Eigentumserwerb – für die Anmietung oder Übertragung ist keine gesonderte Genehmigung des Gouverneursamts vorgesehen.

Die Karten- und Koordinatendaten für militärische Sperrzonen, militärische Sicherheitszonen und strategische Zonen werden vom Ministerium für Nationale Verteidigung und diejenigen für besondere Sicherheitszonen vom Innenministerium an das Generaldirektorat für Grundbuch- und Katasterwesen übermittelt; die Grundbuchverfahren werden anhand dieser Informationen durchgeführt. Daher lässt sich grundsätzlich beim Grundbuchamt feststellen, ob eine Immobilie in einem dieser Gebiete liegt. Dennoch muss vor Abschluss eines Vertrags über ein Verkaufsversprechen oder vor einer Vorauszahlung geprüft werden, ob im Grundbuch eine Beschränkung eingetragen ist, die den Erwerb durch Ausländer verhindert oder eine Genehmigung erfordert.

Grundbuchverfahren und erforderliche Unterlagen

Dass bei gewöhnlichen Grundstückskäufen durch ausländische natürliche Personen kein Grundstücksbewertungsbericht verlangt wird, ist nicht auf Gesetzesebene, sondern durch die einschlägige Verwaltungsvorschrift geregelt; daher muss die aktuelle Praxis vor der Transaktion beim Grundbuchamt bestätigt werden. Erwerbe zum Zweck des Erwerbs der Staatsbürgerschaft unterliegen hingegen einem gesonderten Verfahren und fallen nicht in den Anwendungsbereich dieser Seite.

Für den Erwerb eines unbebauten Grundstücks sieht das Gesetz zusätzlich eine Verpflichtung vor: Ausländische natürliche Personen und Handelsgesellschaften mit eigener Rechtspersönlichkeit, die nach dem Recht ausländischer Staaten gegründet wurden, müssen das Projekt, das sie auf dem erworbenen unbebauten Grundstück entwickeln werden, binnen zwei Jahren dem zuständigen Ministerium zur Genehmigung vorlegen. Das vom zuständigen Ministerium unter Festlegung der Frist für Beginn und Fertigstellung genehmigte Projekt wird an das Grundbuchamt am Belegenheitsort des Grundstücks übermittelt, damit es in der Erklärungsrubrik des Grundbuchs eingetragen wird; das zuständige Ministerium überwacht, ob das Projekt fristgerecht verwirklicht wird. Die nicht fristgerechte Antragstellung beim zuständigen Ministerium oder die nicht fristgerechte Verwirklichung des Projekts zählt zu den Fällen, an die das Gesetz die Rechtsfolge der Abwicklung knüpft.

Demgegenüber sind bei Grundstückserwerben durch Personen, die keine Staatsangehörigkeit der Republik Türkei besitzen, die Zahlungsverpflichtungen in Fremdwährung zu erfüllen; diese Fremdwährung ist vor dem Grundbuchvorgang über eine Bank an die Zentralbank zu verkaufen. Die von der Bank ausgestellte Devisenkaufbescheinigung wird dem Grundbuchamt übermittelt, und der für die Gebühr maßgebliche Wert in der amtlichen Urkunde wird auf Grundlage des in dieser Bescheinigung ausgewiesenen Betrags in türkischer Lira bestimmt. Barzahlungen und bei Wechselstuben vorgenommene Geschäfte werden in diesem Rahmen nicht anerkannt.

Beim Grundbuchvorgang werden ferner ein Ausweis oder Pass (sofern nicht in lateinischer Schrift, mit Übersetzung), das Formular zur Erklärung der Identitätsdaten, ein Lichtbild, die Bescheinigung der Gemeinde über den Verkehrswert des Grundstücks, die Police der Pflichtversicherung gegen Erdbeben und die Ausländeridentifikationsnummer benötigt. Ist eine Partei anwesend, die kein Türkisch spricht, so ist ein von der Justizkommission ermächtigter beeidigter Übersetzer hinzuzuziehen. Wird das Geschäft im Wege der Vertretung vorgenommen, ist eine ordnungsgemäß ausgestellte Vollmacht erforderlich.

Fernabgewickelte Vorgänge

Im Ausland lebende Eigentümer

Eigentümer, deren Immobilie sich in der Türkei befindet, die jedoch im Ausland leben, können die Verwaltung des Mietverhältnisses, die Bearbeitung des Verfahrens im Streitfall und gegebenenfalls die Erhebung einer Klage im Rahmen eines Vollmachtsverhältnisses durchführen lassen.

Ein Mietvertrag über eine in der Türkei gelegene Immobilie unterliegt dem türkischen Recht, selbst wenn die Parteien ausländische Staatsangehörige sind und im Vertrag das Recht eines anderen Staates vereinbart wurde; Verträge über Immobilien oder deren Nutzung unterliegen dem Recht des Staates, in dem die Immobilie belegen ist. Daher gelten die zwingenden Vorschriften zur Mieterhöhungsgrenze, zu den Räumungsgründen und zur Kaution auch im Verhältnis zwischen einem ausländischen Eigentümer und einem ausländischen Mieter. Bei Klagen, die dingliche Rechte an der Immobilie betreffen, ist das Gericht am Belegenheitsort der Immobilie ausschließlich zuständig; die Entscheidung eines ausländischen Gerichts in dieser Angelegenheit entfaltet in der Türkei weder durch Vollstreckbarerklärung noch durch Anerkennung Rechtswirkungen.

Die Form der im Ausland zu errichtenden Vollmacht richtet sich nach dem Staat, in dem sie errichtet wird, und nach dem vorzunehmenden Rechtsgeschäft. Die Vollmacht wird entweder von türkischen Konsulaten errichtet oder in den Vertragsstaaten des Apostille-Übereinkommens von einem Notar errichtet und mit einer Apostille versehen; in Staaten, die nicht Vertragspartei des Übereinkommens sind, muss die Unterschrift des Notars von der zuständigen Behörde und die Unterschrift und das Siegel dieser Behörde vom türkischen Konsulat am Ort bestätigt werden. Für Rechtsgeschäfte wie die Übertragung der Immobilie oder die Belastung mit einem Recht sowie die Erhebung einer Klage ist erforderlich, dass die besonderen Befugnisse in der Vollmacht ausdrücklich enthalten sind; Vollmachten, die ein Grundbuchgeschäft erfordern, müssen ein Lichtbild enthalten. Eine unvollständig errichtete Vollmacht kann vom Grundbuchamt nicht angenommen werden.

Zustellungen unterliegen für Parteien, die im Ausland leben, einer anderen Regelung als die gewöhnliche Zustellung nach innerstaatlichem Recht. Die Zustellung erfolgt in der Regel über die zuständige Behörde des Landes, in dem sich der Adressat befindet; ist der Adressat türkischer Staatsangehöriger, kann sie auch über die Botschaft oder das Konsulat der Republik Türkei erfolgen. Da Schriftstücke, die einen Verhandlungstermin enthalten, so an die ausländische Behörde versandt werden müssen, dass sie diese eine bestimmte Zeit vor der Verhandlung erreicht, kann dies die Dauer des Verfahrens erheblich beeinflussen. Die Bestellung eines Vertreters in der Türkei kann diese Verzögerungen verhindern, soweit dadurch eine Zustellung ins Ausland entbehrlich wird.

Ferner müssen ausländische natürliche und juristische Personen, die vor einem türkischen Gericht klagen, sich an einem Verfahren beteiligen oder eine Zwangsvollstreckung betreiben, die vom Gericht festgelegte Sicherheit leisten, um die Verfahrens- und Vollstreckungskosten sowie den Schaden und sonstige Nachteile der Gegenseite zu decken. Das Gericht befreit auf der Grundlage des Gegenseitigkeitsprinzips von der Sicherheitsleistung. Die Regel ist also die Leistung einer Sicherheit; die Ausnahme ist die auf Gegenseitigkeit beruhende Befreiung.

Beurteilungskriterien

Bewertungskriterien bei Verfahren im Miet- und Immobilienrecht

Der bei Miet- und Immobilienstreitigkeiten einzuschlagende Weg richtet sich nach dem Inhalt des Vertrags, der rechtlichen Situation der Liegenschaft und den Ansprüchen der Parteien. In der ersten Beurteilung können die vorhandenen Unterlagen, die Fristen und der Auslandsbezug der Streitigkeit gemeinsam betrachtet werden.

Auf welchen Grund der Räumungsantrag gestützt wird, ab welchem Zeitraum der Antrag auf Festsetzung des Mietzinses Wirkung entfaltet und wie das Mediationsverfahren durchgeführt wird, ist im Einzelfall zu beurteilen.

In Fällen mit Eigentümern oder Mietern ausländischer Staatsangehörigkeit kommt den Erwerbsbeschränkungen, der Verwendung ausländischer Urkunden, der internationalen Zustellung und dem Vollmachtsverhältnis besondere Bedeutung zu.

Zu den Tätigkeitsbereichen der Kanzlei gehören Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis und dem Immobilieneigentum. Für eine Anfrage auf ein Beratungsgespräch können Sie uns über die Kontaktseite erreichen.

Häufig gestellte Fragen

Nach welchem Satz wird die Miete erhöht?

Bei Mietverhältnissen über Wohnraum und überdachte Gewerberäume darf die für den verlängerten Mietzeitraum vereinbarte Mieterhöhung die Veränderungsrate des Verbraucherpreisindex nach dem Zwölfmonatsdurchschnitt des vorangegangenen Mietjahres nicht überschreiten. Diese Rate ist eine Obergrenze; ist im Vertrag eine niedrigere Rate vereinbart, gilt diese, eine über der Grenze vereinbarte Bestimmung ist hinsichtlich des überschießenden Teils unwirksam. Die bei Wohnraummieten in der Vergangenheit angewandte vorübergehende Grenze von 25 Prozent galt für Mietzeiträume, die zwischen 11. Juni 2022 und 1. Juli 2024 erneuert wurden, und erfasste ausschließlich Wohnraummieten. Da die Obergrenze nicht an das Kalenderdatum, sondern an das Datum der Erneuerung des Mietzeitraums anknüpft, blieb sie für einen am oder vor dem 1. Juli 2024 erneuerten Zeitraum während des gesamten betreffenden Mietjahres anwendbar; bei Zeiträumen, die am 2. Juli 2024 oder danach erneuert werden, gilt die allgemeine Regel.

Kann der Mieter direkt zwangsgeräumt werden, wenn er eine Räumungsverpflichtungserklärung abgegeben hat?

Damit auf eine Räumungsverpflichtungserklärung gestützt werden kann, muss die Erklärung schriftlich sein und nach Übergabe der Mietsache abgegeben worden sein. Räumt der Mieter die Immobilie nicht zum zugesagten Zeitpunkt, kann der Vermieter innerhalb eines Monats ab dem zugesagten Räumungsdatum ein Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten oder Klage erheben. Wird diese Frist versäumt, kann der Antrag aus Fristgründen zurückgewiesen werden. Die Wirksamkeit und Durchsetzbarkeit der Erklärung werden zudem nach den Umständen des konkreten Falls gesondert beurteilt.

Ist vor Erhebung einer Mietklage eine Mediation zwingend erforderlich?

Bei Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis ist die Inanspruchnahme eines Mediators vor Klageerhebung grundsätzlich Klagevoraussetzung. Die Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft, Streitigkeiten aus dem Wohnungseigentumsgesetz und Streitigkeiten aus dem Nachbarrecht fallen ebenfalls in diesen Anwendungsbereich. Die Vorschriften über die Räumung gemieteter Immobilien im Wege der Zwangsvollstreckung ohne vorheriges Urteil sind ausgenommen; die Klage auf Aufhebung des Widerspruchs im Vollstreckungsverfahren und die Räumungsklage, die nach einem Widerspruch gegen das Zwangsvollstreckungsverfahren vor den ordentlichen Gerichten erhoben werden, fallen jedoch nicht unter diese Ausnahme. Eine Klage, die ohne Inanspruchnahme eines Mediators erhoben wird, wird aus Verfahrensgründen zurückgewiesen.

Kann eine Person mit ausländischer Staatsangehörigkeit in Alanya eine Immobilie erwerben?

Dies hängt von der Staatsangehörigkeit der Person und der rechtlichen Situation der Immobilie ab. In der Türkei kann nicht jede ausländische Person eine Immobilie erwerben; nur Staatsangehörige der durch Präsidialbeschluss bestimmten Länder können unter den gesetzlichen Beschränkungen erwerben, und in der Praxis wird diese Liste nicht öffentlich bekannt gegeben. Die landesweite Obergrenze von dreißig Hektar, die Beschränkung auf zehn Prozent der für Privateigentum geeigneten Fläche des Landkreises sowie die Frage, ob sich die Immobilie in einem militärischen Sperrgebiet, einer Sicherheitszone oder einer besonderen Sicherheitszone befindet, werden gesondert geprüft. Falls die Immobilie in einem militärischen Sperrgebiet liegt, ist auch zu berücksichtigen, dass für den Erwerb und die Anmietung unterschiedliche Regelungen gelten. Personen, die durch Geburt türkische Staatsangehörige waren und mit Genehmigung aus der türkischen Staatsangehörigkeit ausgeschieden sind, sowie deren Abkömmlinge bis zum dritten Grad (Inhaber der Blauen Karte) unterliegen diesen Beschränkungen jedoch nicht; das Gesetz gewährt diesen Personen die den türkischen Staatsangehörigen eingeräumten Rechte in gleicher Weise und zählt den Immobilienerwerb nicht zu den Ausnahmen. Die Zulässigkeit ist bezogen auf die Immobilie und die Person vor dem Erwerb zu bewerten.

Wann und wie wird die Kaution zurückerstattet?

Bei Mietverhältnissen über Wohnräume und überdachte Geschäftsräume darf die vom Mieter verlangte Sicherheit drei Monatsmieten nicht übersteigen. Wird die Sicherheit in Form von Geld oder Wertpapieren geleistet, gelten besondere Vorschriften für deren Aufbewahrung bei einer Bank und deren Rückgabe; die Bank darf die Sicherheit nur mit Zustimmung beider Parteien, nach rechtskräftigem Abschluss des Vollstreckungsverfahrens oder aufgrund eines rechtskräftigen Gerichtsurteils zurückgeben. Hat der Vermieter der Bank nicht innerhalb von drei Monaten nach Beendigung des Vertrags mitgeteilt, dass er Klage erhoben oder die Zwangsvollstreckung eingeleitet hat, ist die Bank verpflichtet, die Sicherheit auf Verlangen des Mieters zurückzugeben. Etwaige vom Mieter geschuldete rückständige Miet- oder Nebenkosten sowie Schadensersatzansprüche wegen über die gewöhnliche Nutzung hinausgehender Schäden werden gesondert bewertet; das Vorliegen und die Höhe des Schadens sind durch Beweismittel wie das Übergabeprotokoll, Fotos und Schriftwechsel darzulegen.

Kann ich meine Wohnung kurzfristig zu Tourismuszwecken vermieten?

Die Vermietung von Wohnungen für höchstens einhundert Tage gilt als Vermietung zu Tourismuszwecken; Vermietungen, die auf einmal länger als einhundert Tage dauern, fallen nicht in den Anwendungsbereich des Gesetzes über die Vermietung zu Tourismuszwecken. Um eine in den Anwendungsbereich fallende Vermietung vornehmen zu können, ist vor Abschluss des Vertrages die Erteilung einer Genehmigungsurkunde zwingend erforderlich, und dem Antrag ist der Beschluss beizufügen, der von allen Wohnungseigentümern des Gebäudes, in dem sich die selbstständige Einheit befindet, einstimmig gefasst wurde. In Gebäuden mit mehr als drei selbstständigen Einheiten kann für höchstens fünfundzwanzig Prozent der selbstständigen Einheiten eine Genehmigungsurkunde auf den Namen desselben Vermieters ausgestellt werden. Die Pflicht zur Erlangung der Genehmigungsurkunde obliegt dem Vermieter.

Für den Mieter hingegen enthält das Gesetz ein ausdrückliches Verbot: Es ist verboten, dass eine zu Wohnzwecken gemietete Wohnung vom Mieter im eigenen Namen und auf eigene Rechnung zu Tourismuszwecken an Dritte vermietet wird. Daher müssen vor einer kurzfristigen Vermietung sowohl der Grundbuchauszug als auch der Verwaltungsplan und der Beschluss der Wohnungseigentümer geprüft werden.

Ich lebe im Ausland; wie kann ich die Vorgänge in Bezug auf meine Immobilie in der Türkei abwickeln?

Das Verfahren kann im Rahmen eines Vollmachtsverhältnisses geführt werden. Die Vollmacht wird entweder von einem türkischen Konsulat ausgestellt oder in den Vertragsstaaten des Apostilleübereinkommens von einem Notar errichtet und mit einer Apostille versehen; in Staaten, die nicht Vertragspartei dieses Übereinkommens sind, muss die Unterschrift des Notars zunächst von der für ihn zuständigen Behörde und anschließend die Unterschrift und das Siegel dieser Behörde vom türkischen Konsulat beglaubigt werden. Für Geschäfte wie die Übertragung einer Immobilie oder ihre Belastung mit einem Recht sowie für die Erhebung einer Klage müssen besondere Befugnisse in der Vollmacht ausdrücklich enthalten sein; Vollmachten für grundbuchliche Geschäfte müssen mit einem Lichtbild versehen sein.

Auch hinsichtlich des anwendbaren Rechts besteht kein Zweifel: Der Mietvertrag über eine in der Türkei gelegene Immobilie unterliegt türkischem Recht, selbst wenn die Parteien ausländische Staatsangehörige sind und im Vertrag das Recht eines anderen Staates vereinbart wurde. Eine Zustellung ins Ausland erfolgt über die zuständige Behörde des Staates, in dem sich der Adressat befindet, und kann die Verfahrensdauer erheblich verlängern. Ferner müssen ausländische natürliche und juristische Personen, die vor einem türkischen Gericht Klage erheben, sich an einem Verfahren beteiligen oder ein Zwangsvollstreckungsverfahren betreiben, grundsätzlich Sicherheit leisten; das Gericht befreit sie nach dem Grundsatz der Gegenseitigkeit von dieser Sicherheitsleistung.

Die Erläuterungen auf dieser Seite dienen der allgemeinen Information und stellen keine rechtliche Beurteilung oder Empfehlung dar. Da die Umstände jedes konkreten Falles unterschiedlich sind, muss die rechtliche Beurteilung fallbezogen erfolgen.
Die auf der Seite enthaltenen Informationen wurden im Rahmen der Verordnung der Union der türkischen Rechtsanwaltskammern über das Werbeverbot (Türkiye Barolar Birliği Reklam Yasağı Yönetmeliği) veröffentlicht, um über die Tätigkeitsbereiche der Kanzlei zu informieren, ohne eine Spezialisierung zu behaupten; sie dienen nicht der Mandatsakquise.
Die Ansicht dieser Seite oder die Kontaktaufnahme über die auf der Seite enthaltenen Links und Kontaktdaten begründet kein Mandatsverhältnis zwischen der Rechtsanwältin und der anfragenden Person und bedeutet nicht, dass das Mandat angenommen wurde.
Die Informationen und Fristen auf der Seite wurden nach der zum 6 September 2026 geltenden Rechtslage erstellt. Da sich die Rechtslage ändern kann, ist die Fristberechnung in jedem Fall anhand des aktuellen Gesetzestextes vorzunehmen.

Der bei Miet- und Immobilienstreitigkeiten einzuschlagende rechtliche Weg kann je nach Inhalt des Vertrags, der rechtlichen Situation der Immobilie, den Ansprüchen der Parteien und den vorhandenen Unterlagen variieren. Daher ist es wichtig, zu Beginn der Streitigkeit die rechtliche Lage zutreffend festzustellen, die erforderlichen Fristen zu beachten und den geeigneten Rechtsbehelf zu bestimmen.

Merve Kartal

Rechtsanwältin