Rechtsanwältin für Ausländerrecht in Alanya
Der Erwerb von Immobilien in der Türkei, der Aufenthalt hier, das Erben eines Nachlasses in der Türkei oder die Beantragung der Staatsbürgerschaft durch Investition unterliegen für Ausländer neben den für Staatsangehörige geltenden Regeln zusätzlichen Voraussetzungen und Fristen. Beim Immobilienerwerb sind die Staatsangehörigkeit des Käufers, die erworbene Fläche und der Standort der Immobilie beschränkt; Aufenthaltserlaubnis und Staatsbürgerschaft werden selbst bei erfüllten Voraussetzungen nicht automatisch erworben.
In Alanya besitzen zahlreiche Personen aus verschiedenen Ländern Immobilien und leben dort, wodurch diese Regeln Teil alltäglicher Rechtsangelegenheiten werden. Bei Vorgängen wie dem Kauf unter Verwendung der Grundbuchurkunde, dem Antrag auf Aufenthaltserlaubnis, dem Übergang einer in der Türkei gelegenen Immobilie auf die Erben und Klagen gegen ablehnende Bescheide der Verwaltung muss zu Beginn des Verfahrens geklärt werden, welche Behörde zuständig ist und welche Frist läuft.
Auf dieser Seite werden die wichtigsten für Ausländer spezifischen Themen, die Schritte des Immobilienerwerbs und die aus dem Ausland durchführbaren Vorgänge in Grundzügen erläutert. Da die Besonderheiten jeder Akte unterschiedlich sind, muss die rechtliche Beurteilung anhand des konkreten Sachverhalts erfolgen.
Grundlegende Tätigkeitsbereiche
Hauptthemen im Ausländerrecht
Für dieselbe Immobilie können mehrere Regelwerke gleichzeitig zur Anwendung kommen. Der Erwerb der Immobilie richtet sich nach dem türkischen Gesetz über die Grundbuchurkunde (Tapu Kanunu), der darauf gestützte Aufenthalt in der Türkei nach dem türkischen Gesetz über Ausländer und internationalen Schutz und der Übergang der Immobilie auf die Erben nach dem türkischen Gesetz über internationales Privat- und Verfahrensrecht.
Immobilienerwerb durch Ausländer
Das Gesetz beschränkt den Erwerb von Immobilien durch Ausländer in dreierlei Hinsicht: die Staatsangehörigkeit des Erwerbers, die erworbene Fläche und den Ort der Immobilie (türkisches Grundbuchurkundengesetz Nr. 2644 m.35; türkisches Gesetz über militärische Sperrgebiete und Sicherheitszonen Nr. 2565 m.9/b). Der Erwerb steht Staatsangehörigen der vom Präsidenten bestimmten Länder offen. Diese Liste steht nicht im Gesetz, sondern im Beschluss des Präsidenten und kann sich ändern.
Die Flächenbeschränkung bezieht sich nicht auf den eigenen Erwerb des Erwerbers, sondern auf die Gesamtfläche im Landkreis: Die Gesamtfläche, die ausländische natürliche Personen in einem Landkreis erworben haben, darf zehn Prozent der Fläche, die in diesem Landkreis privatem Eigentum unterliegt, nicht überschreiten. Die Gesamtfläche, die eine Person landesweit erwerben kann, ist außerdem auf dreißig Hektar begrenzt. Ist die Kreisgrenze erschöpft, kann nicht einmal eine kleine Wohnung erworben werden; daher müssen die Staatsangehörigkeit und die Situation im Landkreis vor dem Geschäft beim türkischen Grundbuchamt bestätigt werden. Inhaber der Mavi Kart unterliegen nicht den Staatsangehörigkeits- und Flächenbeschränkungen (türkisches Staatsangehörigkeitsgesetz m.28).
Für eine Immobilie, die unter Verstoß gegen die Beschränkungen erworben oder entgegen dem Erwerbszweck genutzt wird, setzt das Finanzministerium dem Eigentümer eine Frist von höchstens einem Jahr. Veräußert der Eigentümer die Immobilie nicht innerhalb dieser Frist, wird die Immobilie verwertet: Sie wird verkauft und in Geld umgewandelt, und der Erlös wird dem Berechtigten ausgezahlt. Die Verwertung ist keine Beschlagnahme (türkisches Grundbuchurkundengesetz m.35). Für ausführliche Informationen können Sie die Seite Erwerb von Immobilien in der Türkei durch Ausländer besuchen.
Immobilienbezogene Aufenthaltserlaubnis
Einem Ausländer, der in der Türkei eine Immobilie besitzt, kann eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis erteilt werden (türkisches Gesetz Nr. 6458 über Ausländer und internationalen Schutz, Art. 31/1-b). Die Formulierung „kann“ im Gesetz zeigt, dass die Erfüllung der Voraussetzungen die Erlaubnis nicht zu einem Recht macht. Die Verordnung verlangt, dass die Immobilie zu Wohnzwecken dient und entsprechend genutzt wird; ein Grundstück oder ein Geschäftslokal erfüllt diese Voraussetzung nicht (Verordnung Art. 28/3). Die Beschaffenheit und den Wert der Immobilie bestimmt das türkische Innenministerium (türkisches Gesetz Nr. 6458 Art. 31/6).
Der Besitz einer Immobilie allein genügt nicht. Das Gesetz verlangt außerdem, die Voraussetzungen für eine Unterkunft zu erfüllen, die Adresse in der Türkei anzugeben und auf Verlangen einen Strafregisterauszug vorzulegen (6458 Art. 32/1). Die Verordnung verlangt zudem eine Krankenversicherung für die Dauer der Erlaubnis sowie ausreichende und regelmäßige finanzielle Mittel. Bei der Antragstellung muss der Reisepass mindestens sechzig Tage über die beantragte Erlaubnisdauer hinaus gültig sein (6458 Art. 21/2). Für ausführliche Informationen können Sie die Seite Aufenthaltserlaubnis in der Türkei für ausländische Immobilieneigentümer aufrufen.
Nachlass von Ausländern in der Türkei
Unabhängig davon, welchem Staat der Verstorbene angehörte, findet auf seine in der Türkei belegenen Immobilien türkisches Recht Anwendung (türkisches Gesetz Nr. 5718 über internationales Privat- und Verfahrensrecht, Art. 20/1). Für den übrigen Nachlass gilt grundsätzlich das nationale Recht des Verstorbenen; Bestimmungen völkerrechtlicher Verträge, denen die Türkei beigetreten ist, bleiben vorbehalten (türkisches Gesetz über internationales Privat- und Verfahrensrecht, Art. 1/2). Auch eine Wohnung in Alanya unterliegt dieser Regel.
Ein im Ausland errichtetes Testament kann hinsichtlich der Form gültig sein (MÖHUK Art. 20/4). Sein Inhalt unterliegt jedoch in Bezug auf in der Türkei belegene Immobilien dem türkischen Recht. Das bedeutet, dass der türkische Pflichtteil, den das Gesetz bestimmten nahen Angehörigen vorbehält, durch das Testament nicht beseitigt werden kann. Erben, die ihren türkischen Pflichtteil nicht erhalten, können die Herabsetzung der darüber hinausgehenden Verfügungen einklagen (türkisches Zivilgesetzbuch Art. 560).
Erbe zu sein und die Immobilie behalten zu dürfen, sind unterschiedliche Fragen. Ist die Staatsangehörigkeit des Erben nicht aus einem der Länder, in denen der Erwerb zulässig ist, oder werden die Flächengrenzen überschritten, so wird die Regelung über die Abwicklung auch auf die durch Erbschaft übergegangene Immobilie angewendet (türkisches Grundbuchurkundengesetz m.35). Für ausführliche Informationen siehe die Seite ausländische Erben und die Vererbung von Immobilien in der Türkei.
Türkische Staatsbürgerschaft durch Investition
Die Staatsbürgerschaft durch Investition beruht auf Artikel 12 des türkischen Staatsbürgerschaftsgesetzes und auf Artikel 20 der Verordnung zur Durchführung. Ein Ausländer, der eine der in der Verordnung genannten Investitionsarten vornimmt, kann die türkische Staatsbürgerschaft durch Beschluss des Staatspräsidenten erwerben, sofern kein Hindernis im Hinblick auf die nationale Sicherheit und die öffentliche Ordnung besteht (5901 m.12/1). Das Gesetz stellt ausdrücklich klar, dass die Erfüllung der geforderten Voraussetzungen der Person keinen absoluten Anspruch auf den Erwerb der Staatsbürgerschaft verleiht (5901 m.10/1).
Bei Immobilien ist die Eintragung eines Vermerks in der Grundbuchurkunde erforderlich, dass die Immobilie drei Jahre lang nicht verkauft werden darf (Verordnung Art. 20/2-b). Die Anlagearten und -beträge sind in der Verordnung geregelt und können sich ändern. Daher werden die aktuellen Beträge nicht auf dieser Seite, sondern auf der Seite Türkische Staatsangehörigkeit durch Investition mit Datum angegeben.
Schritt für Schritt
Wie läuft der Immobilienerwerb ab?
Prüfung der Grundbuchurkunde und der Erwerbsvoraussetzungen
Der erste Schritt ist die Bestätigung der Erwerbsmöglichkeit im Hinblick auf die Staatsangehörigkeit des Käufers und die Flächensituation im Bezirk durch das türkische Grundbuchamt. Anschließend wird die Grundbuchurkunde der Immobilie geprüft. Für eine Wohnung in einem fertiggestellten Gebäude kann Wohnungseigentum nach türkischem Recht begründet werden; wenn das Gebäude noch im Bau ist, kann für selbständige Einheiten kat irtifakı (Anwartschaft auf Wohnungseigentum am noch nicht fertiggestellten Bau) begründet worden sein (türkisches Wohnungseigentumsgesetz Art. 2, Art. 3).
Immobilien in militärischen Sicherheitszonen dürfen nicht an Ausländer verkauft werden. Der Verkauf in besonderen Sicherheitszonen bedarf der Genehmigung des Gouverneursamts, und diese Genehmigung muss vor dem Verkauf auf der Grundbuchurkunde eingeholt werden (türkische Verordnung über militärische Sperrgebiete und Sicherheitszonen Art. 23, Art. 24). Vor Abschluss dieser Prüfungen sollte keine Zahlung erfolgen.
Vorbereitung der Unterlagen
In der amtlichen Urkunde werden zusammen mit den Identitätsangaben der Parteien auch deren Steueridentifikationsnummern eingetragen (türkisches Grundbuchgesetz Art. 26); ein Ausländer ohne Steuernummer in der Türkei erhält diese Nummer in der Praxis vor dem Geschäft von der Steuerbehörde. Wenn eine Partei kein Türkisch versteht, wird ein beeidigter Dolmetscher hinzugezogen (türkische Grundbuchverordnung Art. 24). Bei Wohnungen und selbständigen Einheiten kann die Eintragung nicht erfolgen, ohne dass die zum Zeitpunkt des Geschäfts gültige Pflicht-Erdbebenversicherung nachgewiesen ist (türkisches Gesetz über Katastrophenversicherungen Nr. 6305 Art. 10, Art. 11).
Die weiteren von einem ausländischen Käufer zu verlangenden Unterlagen bestimmt die türkische Generaldirektion für Grundbuch und Kataster; diese Liste kann sich ändern (türkische Grundbuchverordnung Art. 18). Die aktuelle Liste ist vor der Durchführung des Vorgangs beim türkischen Grundbuchamt zu erfragen.
Amtliche Urkunde und Eintragung in die Grundbuchurkunde
Der Verkauf einer Immobilie erfolgt beim türkischen Grundbuchamt durch eine amtliche Urkunde (türkisches Grundbuchgesetz Art. 26). Ein nicht in amtlicher Form geschlossener Verkauf und ein nicht in amtlicher Form abgegebenes Verkaufsversprechen sind ungültig (türkisches Obligationenrecht Art. 237; türkisches Zivilgesetzbuch Art. 706). Ein in einem Büro unterzeichnetes Reservierungsformular überträgt daher kein Eigentum.
Nach Unterzeichnung der amtlichen Urkunde wird der Vorgang im Tagebuch eingetragen und mit demselben Datum im Grundbuch eingetragen. Beim Kauf geht das Eigentum mit dieser Eintragung über (türkisches Zivilgesetzbuch Art. 705). Eine Zahlung, die Annahme des Schlüssels oder die Unterzeichnung eines Vertrags allein überträgt kein Eigentum. Auch wenn eine Partei Ausländer ist, unterliegen die Rechte an einer in der Türkei belegenen Immobilie und die Form der darauf bezogenen Rechtsgeschäfte dem türkischen Recht (türkisches IPR-Gesetz Art. 21).
Pflichten nach dem Erwerb und Widerspruch
Lehnt das türkische Grundbuchamt den Antrag ab, kann gegen den Ablehnungsbescheid innerhalb von fünfzehn Tagen nach dessen Zustellung bei der Regionaldirektion Widerspruch eingelegt werden; gegen deren Entscheidung kann innerhalb von fünfzehn Tagen Widerspruch bei der Generaldirektion für Grundbuch und Kataster eingelegt werden (türkische Grundbuchurkundenverordnung Art. 26).
Erwirbt ein Ausländer ein unbebautes Grundstück oder Land, muss er das geplante Projekt innerhalb von zwei Jahren dem zuständigen Ministerium zur Genehmigung vorlegen. Wird nicht fristgerecht beantragt oder das Projekt nicht verwirklicht, ist dies ein Grund für die Liquidation (türkisches Grundbuchurkundengesetz Art. 35). Erwirbt ein Ausländer eine Wohnung, muss er für eine Aufenthaltserlaubnis gesondert einen Antrag stellen; der Erwerb der Immobilie verschafft die Erlaubnis nicht automatisch.
Verschiedene Wege
Unterschiede zwischen Aufenthaltserlaubnis und Wegen zur Staatsbürgerschaft
Kurzfristige Aufenthaltserlaubnis auf der Grundlage einer Immobilie
Dies ist eine Erlaubnis, die Personen erteilt werden kann, die in der Türkei eine Immobilie besitzen (6458 Art. 31/1-b). Im Gesetz ist jeweils eine Höchstdauer von zwei Jahren vorgesehen, in der Durchführungsverordnung ist sie jedoch auf jeweils höchstens ein Jahr festgelegt (6458 Art. 31/2; Verordnung Art. 28/1). Diese Erlaubnis führt nicht auf dem Ausnahmeweg zur Staatsbürgerschaft.
Aufenthaltserlaubnis für Investoren
Es handelt sich um eine Erlaubnis, die Ausländern, die nicht in der Türkei arbeiten, aber Investitionen in einem vom Präsidenten festzulegenden Umfang und Betrag tätigen werden, sowie deren Ehegatten und Kindern erteilt werden kann (6458 m.31/1-j). Diese Erlaubnis kann jeweils für höchstens fünf Jahre erteilt werden (6458 m.31/5). Das Gesetz erwähnt die Inhaber dieser Erlaubnis gesondert, wenn es diejenigen aufzählt, die im Wege der Ausnahme die Staatsangehörigkeit erwerben können (5901 m.12/1-b).
Staatsangehörigkeit auf dem allgemeinen Weg
Für die Staatsangehörigkeit auf dem allgemeinen Weg verlangt das Gesetz vor der Antragstellung einen ununterbrochenen Aufenthalt von fünf Jahren in der Türkei. Die Zeit, die mit einer auf einer Immobilie beruhenden Aufenthaltserlaubnis in der Türkei verbracht wurde, wird auf diesen fünfjährigen Aufenthalt angerechnet (türkisches Staatsangehörigkeitsgesetz Art. 11, Art. 15).
Staatsangehörigkeit durch Investition (außerordentlich)
Bei einem Antrag auf Grundlage einer der in der Verordnung genannten Investitionsarten wird die Staatsangehörigkeit durch Beschluss des Staatspräsidenten erworben (5901 m.12/1). Anträge werden im Inland bei der für den Wohnort zuständigen Provinzverwaltung und im Ausland bei den Auslandsvertretungen der Türkei gestellt (5901 m.37). Das Gesetz sieht für den Beschluss keine Frist vor. Anträge von Personen, bei denen im Hinblick auf die nationale Sicherheit und die öffentliche Ordnung ein Hinderungsgrund vorliegt, werden vom Innenministerium abgelehnt (5901 m.12/2).
Verwaltungsentscheidungen
Ablehnung, Aufhebung der Aufenthaltserlaubnis und Rechtsweg
Eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis wird nicht erteilt, wenn eine der Voraussetzungen nicht erfüllt wird oder später entfällt, wenn die Erlaubnis außerhalb des Erteilungszwecks verwendet wird, wenn innerhalb des letzten Jahres insgesamt mehr als einhundertzwanzig Tage im Ausland verbracht wurden oder wenn eine gültige Abschiebungs- oder Einreiseverbotsentscheidung gegen die Person vorliegt; wurde sie erteilt, wird sie widerrufen und nach Ablauf nicht verlängert (6458 m.33/1; Verordnung m.29/1). Die Vermietung der Wohnung ist im Hinblick auf den Erteilungszweck vor ihrer Durchführung zu prüfen. Auch der Verkauf der Immobilie lässt die Grundlage der Erlaubnis entfallen. Der Ausländer, der weiterhin in der Türkei bleibt, beantragt innerhalb von zehn Tagen ab dem Ende des Grundes eine Erlaubnis, die dem neuen Aufenthaltszweck entspricht (Verordnung m.26).
Das Gesetz sieht keine eigene Verwaltungsbeschwerdeinstanz für Entscheidungen über Aufenthaltserlaubnisse vor; der Weg führt über die Verwaltungsgerichtsbarkeit. Gegen eine Ablehnungs-, Widerrufs- oder Nichtverlängerungsentscheidung kann innerhalb von sechzig Tagen ab dem Tag, der auf den Tag der schriftlichen Zustellung der Entscheidung folgt, Klage beim Verwaltungsgericht erhoben werden (Gesetz über das Verwaltungsverfahren m.7; 6458 m.101). Bei Anträgen aus der Türkei erlässt die Entscheidung die Provinzverwaltung; bei einem Antrag in Alanya ist dies die Provinzverwaltung von Antalya, und das zuständige Gericht ist das Verwaltungsgericht am Ort der entscheidenden Behörde (VwVfG m.32).
Die Klageerhebung setzt die Vollziehung der Entscheidung nicht von selbst aus; hierfür ist die Aussetzung der Vollziehung gesondert in der Klageschrift zu beantragen (türkisches Gesetz über das Verfahren der Verwaltungsgerichtsbarkeit m.27). Bei Klagen, die nach dem 30 November 2024'ten erhoben werden, gilt die Akte mit der Verteidigung der Behörde als entscheidungsreif; daher ist es wichtig, die Einwände vollständig in der Klageschrift darzulegen. Kann an die während des Verfahrens mitgeteilte Adresse nicht zugestellt werden, wird die Akte aus dem Verfahren genommen; wird nicht binnen zwei Monaten eine neue Adresse mitgeteilt, gilt die Klage als nicht erhoben (6458 m.31/7; türkisches Gesetz über das Verfahren der Verwaltungsgerichtsbarkeit m.26/3).
Handlungen des Erben
Verfahren des ausländischen Erben: türkischer Erbschein, Ausschlagung und Übertragung in der Grundbuchurkunde
Für einen Ausländer, der Erbe einer in der Türkei belegenen Immobilie ist, laufen die meisten Verfahren bei türkischen Behörden ab, und ein Teil davon ist an kurze Fristen gebunden. Den türkischen Erbschein stellt in der Türkei das türkische Amtsgericht in Zivilsachen aus; Notar und Konsulat können diese Urkunde nicht ausstellen (türkisches Zivilgesetzbuch Art. 598; türkisches Notargesetz Art. 71/B).
Mit einem im Ausland erteilten Erbschein kann in der Grundbuchurkunde nicht unmittelbar eine Eintragung vorgenommen werden. Die Urkunde muss von einem türkischen Gericht als mit dem Erbgang nach türkischem Recht vereinbar bestätigt werden (türkisches Grundbuchgesetz Art. 37). Weichen die im ausländischen Dokument ausgewiesenen Erben oder Erbteile vom türkischen Recht ab, kann es erforderlich sein, in der Türkei zusätzlich einen türkischen Erbschein zu erwirken.
Nach türkischem Recht erwirbt der Erbe die Erbschaft im Zeitpunkt des Todes. Ein Erbe, der die Erbschaft nicht annehmen will, kann sie innerhalb von drei Monaten durch Erklärung gegenüber dem türkischen Amtsgericht in Zivilsachen ausschlagen. Die Frist beginnt für den gesetzlichen Erben in der Regel mit dem Zeitpunkt, in dem er vom Tod erfahren hat, und für den testamentarisch eingesetzten Erben mit dem Zeitpunkt, in dem ihm das Testament amtlich bekannt gegeben wurde (türkisches Zivilgesetzbuch Art. 606, Art. 609). Wer nicht fristgerecht ausschlägt, erwirbt die Erbschaft vorbehaltlos und haftet persönlich für die Schulden des Erblassers (türkisches Zivilgesetzbuch Art. 599, Art. 610).
Ob eine im Ausland abgegebene Ausschlagungserklärung für die in der Türkei befindlichen Vermögenswerte ausreicht, ist umstritten. Der vorsichtige Weg besteht darin, die Erklärung auch für die in der Türkei befindlichen Vermögenswerte innerhalb der Frist gegenüber dem türkischen Amtsgericht in Zivilsachen abzugeben.
Die Eintragung der Immobilie in der Grundbuchurkunde auf den Namen der Erben wird als Übergang bezeichnet. Für den Übergang wird beim türkischen Grundbuchamt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt, mit dem türkischen Erbschein ein Antrag gestellt. Wird der Übergang nicht innerhalb von zwei Jahren ab dem Todesdatum vorgenommen, kann das türkische Grundbuchamt selbst das Gericht anrufen (Grundbuchgesetz Zusatzartikel 1).
Die in der Türkei befindlichen Vermögenswerte unterliegen auch dann der Erbschafts- und Übertragungssteuer, wenn der Erblasser ein Ausländer ist. Die Frist für die Steuererklärung beträgt je nachdem, wo der Tod eingetreten ist und wo sich der Erbe befand, vier, sechs oder acht Monate ab dem Todesdatum; im Ausland lebende Erben geben ihre Steuererklärungen bei den türkischen Konsulaten ab (Erbschafts- und Übertragungssteuergesetz Art. 8, Art. 9). Solange die auf die Immobilie entfallende Steuer nicht vollständig entrichtet wurde, kann die Immobilie nicht übertragen werden (Art. 19).
Ausländisches Kapital
Gesellschaften mit ausländischer Beteiligung und der Erwerb von Immobilien durch Gesellschaften
Die Beteiligung ausländischer natürlicher oder juristischer Personen an einer in der Türkei gegründeten Gesellschaft ist grundsätzlich möglich. Nach dem Gesetz über Direkte Ausländische Investitionen unterliegen ausländische Investoren der gleichen Behandlung wie inländische Investoren, und eine in der Türkei gegründete Gesellschaft unterliegt unabhängig von der ausländischen Herkunft ihrer Gesellschafter türkischem Recht. Das Gesetz hat das Genehmigungs- und Zustimmungssystem bei direkten ausländischen Investitionen in ein Meldesystem umgewandelt.
Demgegenüber bestehen periodische Meldepflichten über das elektronische System: Innerhalb eines Monats nach der Bevollmächtigung sind die Liste der Investoren und Gesellschafter, jährlich bis spätestens Ende Mai das Tätigkeitsinformationsformular und bei Kapitalveränderungen sowie Anteilsübertragungen innerhalb eines Monats die aktualisierte Gesellschafterliste zu melden.
Beim Erwerb von Immobilien durch Gesellschaften werden drei Fallgruppen unterschieden. Handelsgesellschaften, die im Ausland nach ihren eigenen Gesetzen gegründet wurden, können Immobilien nur im Rahmen besonderer gesetzlicher Bestimmungen erwerben; andere ausländische juristische Personen können keine Immobilien erwerben.
Unternehmen mit Sitz in der Türkei, an denen ausländische Beteiligungen von fünfzig Prozent oder mehr bestehen oder bei denen die Befugnis zur Bestellung der Mehrheit der Geschäftsführer bei Ausländern liegt, können Grundstücke erwerben, um die in ihrer Satzung festgelegten Tätigkeitsgegenstände auszuüben. Der Erwerb durch diese Unternehmen in militärischen Gebieten bedarf der Genehmigung der Militärbehörden, in besonderen Sicherheitszonen der Genehmigung des Gouverneurs (türkisches Gesetz über Grundbuchurkunden Art. 36). Unternehmen mit ausländischem Kapital, das unter fünfzig Prozent liegt, erwerben nach den für inländische Unternehmen geltenden Bestimmungen. Für ausführliche Informationen können Sie den Abschnitt Handelsbeziehungen mit Auslandsberührung auf der Seite Handelsrecht lesen.
Steuern
Steuerbefreiung für im Ausland erzielte Einkünfte von Personen, die sich in der Türkei niederlassen
Für Einkünfte, die Personen, die sich in der Türkei niederlassen, aus dem Ausland erzielen, wurde im Jahr 2026 eine neue Steuerbefreiung eingeführt. Einkünfte und Erträge, die natürliche Personen außerhalb der Türkei erzielen, die in den letzten drei Kalenderjahren vor dem Zeitpunkt, zu dem sie als in der Türkei ansässig gelten, weder einen Wohnsitz noch eine Steuerpflicht in der Türkei hatten, sind zwanzig Jahre lang von der Einkommensteuer befreit (türkisches Einkommensteuergesetz, Art. 20/D, wiederholte Vorschrift). Die Befreiung unterscheidet nicht nach der Staatsangehörigkeit: Sowohl Ausländer, die ab dem 1 Januar 2026 als in der Türkei ansässig gelten, als auch türkische Staatsangehörige, die in die Türkei zurückkehren, können sie in Anspruch nehmen, wenn sie die Voraussetzungen erfüllen.
Um die Befreiung in Anspruch nehmen zu können, muss in der Regel bis zum Ende des Kalenderjahres der Niederlassung eine Freistellungsbescheinigung vom Finanzamt eingeholt werden; Einkünfte, die in der Türkei erzielt werden, wie z. B. Mieteinnahmen aus einer Wohnung in der Türkei, fallen nicht unter die Befreiung (Allgemeine Einkommensteuerbekanntmachung Nr. 333, Art. 3). Die Voraussetzungen und die Antragsfrist werden auf der Seite Steuerrecht ausführlich erläutert.
Internationale Akten
Von außerhalb der Türkei durchgeführte Vorgänge
Ein ausländischer Käufer oder Erbe kann einen erheblichen Teil der Vorgänge durchführen, ohne in die Türkei zu kommen. Die Verwendung im Ausland ausgestellter Dokumente in der Türkei sowie die während des Aufenthalts im Ausland laufenden Fristen erfordern jedoch besondere Aufmerksamkeit.
Vollmacht und Konsulat
Vollmachten, die einen Vorgang in der Grundbuchurkunde erfordern, werden vom Notar in notarieller Form errichtet (türkisches Notargesetz Art. 89). Im Ausland nehmen türkische Konsulate diese Aufgabe wahr (Art. 191, Art. 192). Versteht der Vollmachtgeber kein Türkisch, wird auch ein beeidigter Dolmetscher hinzugezogen (Art. 74).
Da das türkische Grundbuchamt prüft, ob der Bevollmächtigte zu dem beantragten Geschäft befugt ist, müssen Handlungen wie Kauf, Zahlung des Kaufpreises, Erhalt eines türkischen Erbscheins, Ausschlagung, Eigentumsübergang und Verkauf in der Vollmacht einzeln aufgeführt werden (türkische Grundbuchverordnung Art. 18).
Verwendung ausländischer Urkunden in der Türkei
Ausländische öffentliche Urkunden gelten in der Türkei als öffentliche Urkunden, wenn sie von der zuständigen Behörde des Ausstellerstaats oder vom türkischen Konsulat beglaubigt sind; internationale Übereinkommen, denen die Türkei beigetreten ist, bleiben vorbehalten (türkische Zivilprozessordnung Art. 224).
Ob eine von einem ausländischen Notar errichtete Vollmacht auf der Grundbuchurkunde verwendet werden kann, ist im türkischen Recht nicht ausdrücklich geregelt; soll ein solches Dokument verwendet werden, ist dies vorab beim türkischen Grundbuchamt zu klären. Für eine Eintragung auf der Grundbuchurkunde aufgrund einer im Ausland ergangenen Gerichtsentscheidung ist die Anerkennung der Entscheidung durch ein türkisches Gericht erforderlich (türkisches Gesetz über das internationale Privat- und Zivilverfahrensrecht Art. 58).
Zustellung und Fristenlauf bei Aufenthalt im Ausland
Amtliche Entscheidungen in der Türkei können an die im Adressregistrierungssystem hinterlegte Anschrift zugestellt werden. Wird an der Anschrift niemand angetroffen, wird das Schriftstück beim Ortsvorsteher hinterlegt und eine Benachrichtigung an der Tür angebracht; als Zustellungsdatum gilt der Tag, an dem die Benachrichtigung angebracht wurde (Zustellungsgesetz Art. 21). Ein an eine elektronische Zustelladresse gesendetes Schriftstück gilt am Ende des fünften Tages nach dem Tag, an dem es die Adresse erreicht hat, als zugestellt (Art. 7/a).
Daher kann die Klagefrist beginnen und ablaufen, während sich die ausländische Person im Ausland befindet; wenn ein längerer Auslandsaufenthalt geplant ist, müssen die an die Adresse in der Türkei gerichteten amtlichen Schreiben nachverfolgt werden.
Klageschrift und zuständiges Gericht
Die im Ausland befindliche Person kann die verwaltungsgerichtliche Klageschrift auch beim türkischen Konsulat einreichen; die Klage gilt an dem Tag als erhoben, an dem die Klageschrift registriert wird (Gesetz über das Verwaltungsverfahren, Art. 4, Art. 6). Klagen betreffend das Eigentum an einer unbeweglichen Sache werden ausschließlich am Gericht des Ortes erhoben, an dem sich die unbewegliche Sache befindet, und für diese Klagen kann durch Vereinbarung kein anderes Gericht gewählt werden (türkische Zivilprozessordnung, Art. 12).
Klagen in Erbschaftssachen werden vor dem Gericht des letzten Wohnsitzes des Erblassers in der Türkei verhandelt; liegt der letzte Wohnsitz nicht in der Türkei, vor dem Gericht des Ortes, an dem sich die zum Nachlass gehörenden Vermögensgegenstände befinden (MÖHUK, Art. 43). Die Klage in Bezug auf den Nachlass einer im Ausland lebenden Person, deren einziges Vermögen in der Türkei eine Wohnung in Alanya ist, wird nach dieser Regel in Alanya erhoben.
Bewertungskriterien
Bewertungskriterien im Ausländerrecht
Das bei den Verfahren von Ausländern einzuschlagende Vorgehen richtet sich nach den Besonderheiten der jeweiligen Akte. Bei der ersten Bewertung können die Staatsangehörigkeit der Person, die Grundbuchurkunde und die Beschaffenheit der Immobilie, die Grundlage und Dauer der bestehenden Aufenthaltserlaubnis, im Ausland ausgestellte Dokumente sowie bereits laufende Fristen gemeinsam berücksichtigt werden.
Beim Erwerb einer Immobilie werden die Staatsangehörigkeit und die Gebietsbeschränkungen, bei der Aufenthaltserlaubnis deren Grundlage und Verwendungszweck, im Erbrecht der türkische Erbschein, die Ausschlagungsfrist und die Steuererklärung sowie bei ablehnenden Bescheiden der Behörde die Klagefrist und die Aussetzung der Vollziehung im konkreten Fall geprüft.
Zu den Tätigkeitsbereichen der Kanzlei gehören Streitigkeiten, die sich aus Immobilien-, Aufenthalts-, Erbschafts- und Staatsangehörigkeitsangelegenheiten von Ausländern ergeben. Für eine Anfrage zu einem Beratungsgespräch erreichen Sie uns über die Kontaktseite.
Häufig gestellte Fragen
Häufig gestellte Fragen
Kann jeder Ausländer in der Türkei eine Immobilie kaufen?
Nein. Der Erwerb steht Staatsangehörigen der vom Präsidenten bestimmten Länder offen und ist an Flächen- und Ortsbeschränkungen gebunden (türkisches Grundbuchurkunde-Gesetz Art. 35; Gesetz Nr. 2565 Art. 9/b). Inhaber der Blauen Karte unterliegen nicht den Staatsangehörigkeits- und Flächenbeschränkungen (türkisches Staatsangehörigkeitsgesetz Art. 28).
Ich habe das Geld bezahlt. Gilt das Eigentum als auf mich übergegangen?
Nein. Beim Kauf geht das Eigentum mit der Eintragung in der Grundbuchurkunde über (türkisches Zivilgesetzbuch Art. 705). Zahlung, Schlüsselübergabe oder ein in einem Büro unterzeichneter Vertrag allein bewirken keinen Eigentumsübergang.
Verschafft mir der Erwerb einer Immobilie eine Aufenthaltserlaubnis?
Sie ergibt sich nicht von selbst. Einem Ausländer, der in der Türkei eine Immobilie besitzt, kann eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis erteilt werden; die Erlaubnis ist kein Recht, und die Nutzung der Wohnung zu diesem Zweck wird vorausgesetzt (6458 m.31; Verordnung m.28).
Meine Aufenthaltserlaubnis wurde abgelehnt. Wie viel Zeit habe ich?
Die Klage gegen die Ablehnung, den Widerruf oder die Nichtverlängerung ist innerhalb von sechzig Tagen, gerechnet ab dem Tag nach der schriftlichen Zustellung der Entscheidung, beim Verwaltungsgericht zu erheben (İYUK m.7). Wenn Sie innerhalb von sechs Monaten erneut einen Antrag stellen, wird von Ihnen eine neue Begründung verlangt; ein neuer Antrag, der sich auf dieselbe Immobilie stützt, tritt nicht an die Stelle einer Klage gegen die Ablehnungsentscheidung (Verordnung m.21/10).
Ich bin Ausländer. Wird meine Wohnung in der Türkei nach dem Recht meines eigenen Landes geteilt?
Grundsätzlich nein. Für in der Türkei belegene Immobilien gilt türkisches Recht (MÖHUK Art. 20/1). Vorbehalten sind die Bestimmungen internationaler Übereinkommen, denen die Türkei beigetreten ist (MÖHUK Art. 1/2).
Kann ich die Angelegenheiten erledigen, ohne in die Türkei zu kommen?
Ja, durch einen Bevollmächtigten. Eine Vollmacht, die für Vorgänge bei der Grundbuchurkunde erforderlich ist, wird beim Notar oder im Ausland bei einem türkischen Konsulat in der Form der öffentlichen Beurkundung errichtet (türkisches Notargesetz Art. 89, Art. 191). Jede vorzunehmende Handlung muss in der Vollmacht einzeln aufgeführt werden (türkische Grundbuchverordnung Art. 18).
Erhalte ich die Staatsangehörigkeit automatisch, wenn ich die Voraussetzungen erfülle?
Nein. Die Staatsangehörigkeit wird durch Beschluss des Staatspräsidenten erworben, und das Erfüllen der geforderten Voraussetzungen verleiht der betroffenen Person keinen absoluten Anspruch (5901 m.10/1, m.12/1).
Die Ausführungen auf dieser Seite dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine rechtliche Einschätzung oder Beratung dar. Da die Umstände jedes Einzelfalls unterschiedlich sind, muss die rechtliche Beurteilung stets individuell anhand der Akte erfolgen.
Die auf der Seite enthaltenen Informationen werden im Rahmen der Werbeverbotsverordnung der Union der türkischen Rechtsanwaltskammern veröffentlicht, um über die Tätigkeitsbereiche der Kanzlei zu informieren, ohne eine Spezialisierung zu bedeuten; sie dienen nicht der Mandatsakquise.
Das Aufrufen dieser Seite oder die Kontaktaufnahme über die auf der Seite angegebenen Links und Kontaktdaten begründet kein Mandatsverhältnis zwischen der Rechtsanwältin und der anfragenden Person und bedeutet nicht, dass die Angelegenheit übernommen wurde.
Die Informationen und Fristen auf dieser Seite wurden nach der am 10. November 2026 geltenden Gesetzgebung erstellt. Da sich Rechtsvorschriften ändern können, ist die Fristberechnung in jedem Fall anhand des aktuellen Gesetzestextes vorzunehmen.
Der einzuschlagende rechtliche Weg kann bei Ausländern je nach Staatsangehörigkeit der betreffenden Person, Art der Immobilie, aktuellem Aufenthaltsstatus und danach, ob die Vorgänge innerhalb oder außerhalb der Türkei durchgeführt werden, unterschiedlich sein. Daher ist es wichtig, den Sachverhalt zu Beginn umfassend zu prüfen, die Fristen korrekt zu bestimmen und die erforderlichen Schritte fristgerecht durchzuführen.
Merve Kartal Kurtman
Rechtsanwältin