Аланьядағы шетелдіктер құқығы бойынша адвокат
Түркияда жылжымайтын мүлік сатып алу, мұнда тұру, Түркиядағы мұраның мұрагері болу немесе инвестиция арқылы азаматтыққа өтініш беру — шетелдіктер үшін азаматтарға қолданылатын ережелерден бөлек, қосымша талаптар мен мерзімдерге байланысты. Жылжымайтын мүлік сатып алуда сатып алушының азаматтығына, сатып алынатын аумаққа және жылжымайтын мүліктің орналасқан жеріне шектеулер қойылады; тұруға ықтиярхат пен азаматтық талаптар орындалса да, өздігінен алынбайды.
Аланьяда әртүрлі елдерден көптеген адамның жылжымайтын мүлкі болуы және осында тұруы бұл ережелерді күнделікті құқықтық істердің бөлігіне айналдырады. Меншік құқығы туралы куәлік (тапу) арқылы сатып алу, тұруға ықтиярхатқа өтініш беру, Түркиядағы жылжымайтын мүліктің мұрагерлерге өтуі және әкімшіліктің бас тарту шешімдеріне қарсы талап қою сияқты рәсімдерде қай мекеменің құзыретті екені және қай мерзімнің қолданылатыны процестің басында анықталуы тиіс.
Бұл бетте шетелдіктерге тән негізгі мәселелер, жылжымайтын мүлік сатып алу процесінің кезеңдері және Түркиядан тыс жерден жүргізілуі мүмкін рәсімдер жалпы сипатталады. Әр істің ерекшеліктері әртүрлі болғандықтан, құқықтық бағалау нақты жағдай негізінде жүргізілуі керек.
Негізгі қызмет бағыттары
Шетелдіктер құқығындағы негізгі мәселелер
Бір жылжымайтын мүлікке қатысты бірнеше ережелер жиынтығы қолданылуы мүмкін. Жылжымайтын мүлікті сатып алу Түркияның Меншік құқығы туралы куәлік (тапу) туралы заңына, соның негізінде Түркияда қалу Түркияның Шетелдіктер және халықаралық қорғау туралы заңына, ал жылжымайтын мүліктің мұрагерлерге өтуі Түркияның Халықаралық жеке құқық және іс жүргізу туралы заңына байланысты.
Шетелдіктердің жылжымайтын мүлік иеленуі
Заң шетелдіктердің жылжымайтын мүлік сатып алуын үш тұрғыдан шектейді: сатып алушының азаматтығы, сатып алынатын алаң және жылжымайтын мүліктің орналасқан жері (2644 нөмірлі меншік құқығы туралы куәлік (тапу) туралы заңның м.35; 2565 нөмірлі Әскери тыйым салынған аймақтар және қауіпсіздік аймақтары туралы заңның м.9/b). Сатып алу Президент белгілеген елдердің азаматтарына рұқсат етіледі. Бұл тізім заңда емес, Президент шешімінде көрсетіледі және өзгеруі мүмкін.
Алаң шегі сатып алушының жеке сатып алуына емес, аудандағы жиынтыққа қарайды: бір ауданда шетел азаматтығы бар жеке тұлғалардың сатып алған жалпы алаңы сол аудандағы жеке меншікке жататын алаңның он пайызынан аспауы керек. Бір адамның бүкіл ел аумағында сатып ала алатын жалпы алаңы да отыз гектармен шектелген. Аудан бойынша белгіленген шек толған болса, тіпті шағын пәтерді де сатып алуға болмайды; сондықтан азаматтық пен аудандағы жағдай мәміле жасалғанға дейін Түркияның жылжымайтын мүлікті тіркеу басқармасынан расталуы керек. Көк карта иелері азаматтық және алаң шектеулеріне бағынбайды (Түркияның азаматтығы туралы заң м.28).
Шектеулерге қайшы сатып алынған немесе сатып алу мақсатына қайшы пайдаланылған жылжымайтын мүлік бойынша Қаржы министрлігі меншік иесіне бір жылдан аспайтын мерзім береді. Меншік иесі осы мерзімде жылжымайтын мүлікті иеліктен шығармаса, мүлік таратылады: ол сатылып, ақшалай құнға айналдырылады және түскен қаражат құқық иесіне төленеді. Тарату тәркілеу болып табылмайды (меншік құқығы туралы куәлік (тапу) туралы заңның м.35). Толығырақ ақпарат үшін шетелдіктердің Түркияда жылжымайтын мүлік сатып алуы парақшасын қарауыңызға болады.
Жылжымайтын мүлікке негізделген тұруға ықтиярхат
Түркияда жылжымайтын мүлкі бар шетелдікке қысқа мерзімді тұруға ықтиярхат берілуі мүмкін (6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu m.31/1-b). Заңның "берілуі мүмкін" деген тіркесі шарттардың орындалуы ықтиярхатты құқыққа айналдырмайтынын көрсетеді. Қолдану ережесі жылжымайтын мүліктің тұрғын үй болуын және осы мақсатта пайдаланылуын талап етеді; жер учаскесі немесе кеңсе бұл шартты қанағаттандырмайды (Ереже м.28/3). Жылжымайтын мүліктің сипаты мен құнын Ішкі істер министрлігі айқындайды (6458 м.31/6).
Жылжымайтын мүлікке меншік құқығының болуының өзі жеткіліксіз. Заң қосымша тұрғын үй жағдайларының болуын, Түркиядағы мекенжайды хабарлауды және қажет болғанда соттылық туралы анықтаманы ұсынуды талап етеді (6458 м.32/1). Ереже ықтиярхат мерзімін қамтитын медициналық сақтандыруды және жеткілікті әрі тұрақты материалдық мүмкіндіктерді де талап етеді. Өтініш беру кезінде паспорттың сұралған ықтиярхат мерзімінен кемінде алпыс күнге ұзағырақ жарамды болуы қажет (6458 м.21/2). Толық ақпарат үшін жылжымайтын мүлік иесі шетелдікке Түркияда тұруға ықтиярхат бетіне жүгіне аласыз.
Шетелдіктердің Түркиядағы мұрасы
Қайтыс болған адам қай елдің азаматы болса да, оның Түркиядағы жылжымайтын мүліктеріне қатысты түрік құқығы қолданылады (5718 sayılı MÖHUK м.20/1). Мұраның қалған бөлігі үшін ереже бойынша қайтыс болған адамның ұлттық құқығы қолданылады; Түркия қатысушысы болып табылатын халықаралық шарттардың ережелері сақталады (MÖHUK м.1/2). Аланьядағы пәтер де осы ережеге бағынады.
Шетелде жасалған өсиет нысаны бойынша жарамды болуы мүмкін (MÖHUK m.20/4). Ал оның мазмұны Түркиядағы жылжымайтын мүлікке қатысты Түркия құқығы бойынша бағаланады. Бұл заңның белгілі бір жақын туыстарға бөлген мұрадағы міндетті үлесті өсиетпен жоюға болмайтынын білдіреді. Мұрадағы міндетті үлесін ала алмаған мұрагерлер шектен асатын өкімдерді азайту туралы талап қоюға құқылы (Түркияның Азаматтық кодексі m.560).
Мұрагер болу мен жылжымайтын мүлікті иеленіп қалу – бөлек мәселелер. Егер мұрагердің азаматтығы жылжымайтын мүлік алуға рұқсат етілген елдердің азаматтығына жатпаса немесе аумақтық шектеулерден асып кетсе, мұрагерлік жолмен алынған жылжымайтын мүлікке қатысты да тарату тәртібі қолданылады (Түркияның меншік құқығы туралы куәлік туралы заңы m.35). Толығырақ ақпарат алу үшін шетелдік мұрагерлер және Түркиядағы жылжымайтын мүлік мұрасы бетіне қарауыңызға болады.
Инвестиция арқылы Түркия азаматтығын алу
Инвестиция арқылы азаматтық алу Түркияның азаматтығы туралы заңының 12. бабына және оны іске асыру ережесінің 20. бабына негізделеді. Ережеде санамаланған инвестиция түрлерінің бірін жүзеге асырған шетелдікке ұлттық қауіпсіздік пен қоғамдық тәртіпке қатысты кедергі келтіретін мән-жайы болмаған жағдайда, Президенттің шешімімен Түркия азаматтығы берілуі мүмкін (5901 m.12/1). Заңда талап етілетін шарттарды орындау азаматтық алуға қатысты тұлғаға абсолютті құқық бермейтіні ашық жазылған (5901 m.10/1).
Жылжымайтын мүлік жолында меншік құқығы туралы куәлікке (тапу) үш жыл сатылмайтыны туралы белгі қою міндетті (ереже м.20/2-b). Инвестиция түрлері мен сомалары ережеде көрсетілген және өзгеруі мүмкін. Сондықтан ағымдағы сомалар бұл бетте емес, инвестиция арқылы Түркия азаматтығын алу бетінде күнімен бірге беріледі.
Қадамдық үдеріс
Жылжымайтын мүлікті сатып алу процесі қалай жүреді?
Меншік құқығы туралы куәлік (тапу) жазбасын және алу шарттарын тексеру
Бірінші қадам – сатып алушының азаматтығына байланысты мүлік иелену мүмкіндігін және аудандағы жер көлеміне қатысты жағдайды Түркияның жылжымайтын мүлікті тіркеу басқармасынан растау. Содан кейін жылжымайтын мүліктің меншік құқығы туралы куәлік (тапу) жазбасы тексеріледі. Аяқталған ғимараттағы пәтерге түрік құқығындағы пәтер меншігі белгіленуі мүмкін; егер ғимарат әлі салынып жатса, дербес бөлмелерге kat irtifakı (аяқталмаған құрылысқа белгіленген сервитут) белгіленген болуы мүмкін (Түркияның Пәтер меншігі туралы заңы м.2, м.3).
Әскери қауіпсіздік аймақтарындағы жылжымайтын мүлік шетелдіктерге сатылмайды. Арнайы қауіпсіздік аймақтарындағы сату облыс губернаторлығының рұқсатын талап етеді және бұл рұқсат меншік құқығы туралы куәліктегі (тапудағы) сату тіркелгенге дейін алынуға тиіс (Әскери тыйым салынған аймақтар және қауіпсіздік аймақтары туралы ереже м.23, м.24). Бұл тексерулер аяқталмай тұрып төлем жасалмауға тиіс.
Құжаттарды дайындау
Ресми актіге тараптардың жеке басын куәландыратын мәліметтерімен бірге салық төлеушінің сәйкестендіру нөмірлері жазылады (Түркияның меншік құқығы туралы куәлік (тапу) туралы заңы м.26); Түркияда салық нөмірі жоқ шетелдік бұл нөмірді іс жүзінде мәмілеге дейін салық органынан алады. Егер тараптардың бірі түрік тілін білмесе, мәміле барысында ант берген аудармашы қатысады (Түркияның жылжымайтын мүлік тізілімі туралы ережесі м.24). Тұрғын үй мен дербес бөлмелерде мәміле күнінде қолданыстағы міндетті жер сілкінісінен сақтандыру расталмайынша, тіркеу жүргізілмейді (6305 нөмірлі Түркияның Апаттардан сақтандыру туралы заңы м.10, м.11).
Шетелдік сатып алушыдан талап етілетін басқа құжаттарды Жылжымайтын мүлік және кадастр жөніндегі бас басқарма айқындайды және бұл тізбе өзгеруі мүмкін (меншік құқығы туралы куәлік (тапу) және жылжымайтын мүлік тізілімі туралы регламент, 18-бап). Ағымдағы тізбені мәміле жасамас бұрын Түркияның жылжымайтын мүлікті тіркеу басқармасынан білу қажет.
Меншік құқығы туралы куәліктегі (тапудағы) ресми акт және тіркеу
Жылжымайтын мүлікті сату Түркияның жылжымайтын мүлікті тіркеу басқармасында, меншік құқығы туралы куәлік (тапу) бойынша ресми акт арқылы жүзеге асырылады (Түркияның Жылжымайтын мүлік туралы заңы, 26-бап). Ресми нысанда жасалмаған сату және сату уәдесі жарамсыз болады (Түркияның Міндеттемелер кодексі, 237-бап; Түркияның Азаматтық кодексі, 706-бап). Сондықтан кеңседе қол қойылған брондау нысаны меншік құқығын бермейді.
Ресми актіге қол қойылғаннан кейін мәміле күнделік журналына тіркеледі және сол күнмен меншік құқығы туралы куәлік (тапу) тізіліміне жазылады. Сатып алу кезінде меншік құқығы осы тіркеу арқылы ауысады (Түркияның Азаматтық кодексі, 705-бап). Төлем жасау, кілт алу немесе шартқа қол қою өз бетінше меншік құқығын ауыстырмайды. Тараптардың бірі шетелдік болса да, Түркиядағы жылжымайтын мүлікке қатысты құқықтар мен осы құқықтарға байланысты мәмілелердің нысаны түрік құқығына бағынады (Түркияның Халықаралық жеке құқық және іс жүргізу құқығы туралы заңы (MÖHUK), 21-бап).
Сатып алғаннан кейінгі міндеттемелер және қарсылық
Егер Түркияның жылжымайтын мүлікті тіркеу басқармасы өтінішті қабылдамаса, бас тарту шешімі хабарланған күннен бастап он бес күн ішінде аймақтық басқармаға, ал оның шешіміне қарсы он бес күн ішінде Түркияның жылжымайтын мүлік және кадастр жөніндегі бас басқармасына қарсылық білдіруге болады (Түркияның меншік құқығы туралы куәлік (тапу) тізілімі туралы ереже, бап 26).
Ғимаратсыз жер телімін немесе жер учаскесін сатып алған шетелдік екі жыл ішінде өзі әзірлейтін жобаны тиісті министрліктің бекітуіне ұсынуға міндетті. Мерзімінде өтініш берілмеуі немесе жобаның жүзеге асырылмауы тарату негіздемесі болып табылады (Түркияның меншік құқығы туралы куәлік (тапу) туралы заңы, бап 35). Тұрғын үй сатып алған шетелдік ықтиярхат алу үшін қосымша өтініш беруі керек; жылжымайтын мүлік сатып алу өздігінен тұруға ықтиярхат бермейді.
Әртүрлі жолдар
Ықтиярхат пен азаматтық алу жолдарының айырмашылықтары
Жылжымайтын мүлікке негізделген қысқа мерзімді ықтиярхат
Түркияда жылжымайтын мүлкі бар адамдарға берілуі мүмкін ықтиярхат (6458 m.31/1-b). Заңда әр жолы ең көбі екі жыл көзделген, ал қолдану ережесінде әр жолы ең көбі бір жыл деп реттелген (6458 m.31/2; ереже m.28/1). Бұл ықтиярхат ерекше тәртіппен азаматтық алуға негіз болмайды.
Инвесторға берілетін ықтиярхат
Түркияда жұмыс істемейтін, бірақ көлемі мен мөлшерін Президент айқындайтын инвестиция салатын шетелдіктерге және олардың жұбайлары мен балаларына берілуі мүмкін ықтиярхат (6458 м.31/1-j). Бұл ықтиярхат әр жолы ең көбі бес жылдық мерзімге берілуі мүмкін (6458 м.31/5). Заң ерекше тәртіппен азаматтық ала алатын адамдарды санамалағанда осы ықтиярхат алғандарды жеке атап көрсетеді (5901 м.12/1-b).
Жалпы тәртіппен азаматтық алу
Жалпы тәртіппен азаматтық алу үшін заң өтініш бермес бұрын Түркияда үзіліссіз бес жыл тұруды талап етеді. Жылжымайтын мүлікке негізделген ықтиярхатпен Түркияда өткізілген уақыт та осы бес жылдық тұру мерзіміне есептеледі (Түркияның азаматтығы туралы заңы, 11-бап, 15-бап).
Инвестиция арқылы (ерекше) азаматтық
Ережеде саналған инвестиция түрлерінің бірі бойынша берілген өтініш негізінде азаматтық Президенттің шешімімен алынады (5901 б.12/1). Өтініштер ел ішінде тұрғылықты жер бойынша губернаторлыққа, ал шетелде Түркияның дипломатиялық өкілдіктеріне беріледі (5901 б.37). Заң шешім қабылдау мерзімін көздемейді. Ұлттық қауіпсіздік пен қоғамдық тәртіп тұрғысынан кедергі келтіретін жағдайы бар адамдардың өтініштері Ішкі істер министрлігі тарапынан қабылданбайды (5901 б.12/2).
Әкімшілік шешімдер
Тұруға рұқсат беруден бас тарту, оның күшін жою және сот тәртібі
Қысқа мерзімді тұруға ықтиярхат шарттардың бірі орындалмаса немесе кейіннен жойылса, ықтиярхат берілген мақсаттан тыс пайдаланылса, соңғы бір жыл ішінде шетелде жалпы жүз жиырма күннен артық болған жағдайда немесе адамға қатысты қолданыстағы шығарып жіберу не елге кіруге тыйым салу туралы шешім болса, берілмейді, ал берілген болса, күші жойылады және мерзімі аяқталғаннан кейін ұзартылмайды (6458 м.33/1; ереже м.29/1). Тұрғын үйді жалға беру ықтиярхаттың берілу мақсатына сәйкестігі тұрғысынан жалға берілгенге дейін бағалануы тиіс. Жылжымайтын мүлікті сату да ықтиярхаттың негізін жояды. Түркияда қалуды жалғастыратын шетелдік негіз жойылған күннен бастап он күн ішінде жаңа болу мақсатына сәйкес ықтиярхат алу үшін өтініш береді (ереже м.26).
Заң тұруға ықтиярхат беру туралы шешімдерге қатысты жеке әкімшілік шағымдану органын көздемеген; қолданылатын құқықтық жол — әкімшілік сот ісін жүргізу. Бас тарту, күшін жою немесе ұзартпау туралы шешімге қарсы талап шешімнің жазбаша түрде хабарланған күнінен кейінгі күннен бастап алпыс күн ішінде әкімшілік сотқа беріледі (Әкімшілік іс жүргізу туралы заң м.7; 6458 м.101). Түркия аумағынан берілген өтініштер бойынша шешімді уәлік қабылдайды; Аланьяда берілген өтініш бойынша бұл — Анталия уәлігі, ал құзыретті сот шешім қабылдаған әкімшілік орган орналасқан жердегі әкімшілік сот болып табылады (ӘІЖЗ м.32).
Талап қою шешімнің орындалуын өздігінен тоқтатпайды; ол үшін орындауды тоқтата тұру туралы талап арызда бөлек сұралады (ӘІЖЗ м.27). 30 қараша 2024-тен кейін қозғалған бұл істерде әкімшілік органның қорғану уәжі ұсынылғаннан кейін іс шешім шығаруға дайын деп есептеледі; сондықтан барлық уәждерді талап арызда толық көрсету маңызды. Іс барысында хабарланған мекенжай бойынша хабарлама жеткізу мүмкін болмаса, іс жүргізу тоқтатылады, ал екі ай ішінде жаңа мекенжай хабарланбаса, талап қойылмаған болып есептеледі (6458 м.31/7; ӘІЖЗ м.26/3).
Мұрагердің әрекеттері
Шетелдік мұрагердің рәсімдері: мұрагерлік құқығы туралы куәлік, мұрадан бас тарту және меншік құқығы туралы куәлікті (тапуды) тіркеу
Түркиядағы жылжымайтын мүліктің мұрагері болып табылатын шетелдік үшін рәсімдердің көпшілігі Түркиядағы мекемелерде жүргізіледі және олардың бір бөлігі қысқа мерзімдерге байланысты. Мұрагерлік құқығы туралы куәлікті Түркияда түрік азаматтық бітім соты береді; нотариус пен консулдық бұл құжатты бере алмайды (Түркияның Азаматтық кодексі м.598; Түркияның Нотариат туралы заңы м.71/B).
Шетелде алынған мұрагерлік құқығы туралы куәлікпен меншік құқығы туралы куәлікте (тапуда) тікелей рәсім жасауға болмайды. Құжаттың Түркия заңдарында көзделген мұрагерлік рәсіміне сәйкес екендігін түрік соты растауы қажет (Тапу туралы заң м.37). Шетелдік құжатта көрсетілген мұрагерлер немесе үлестер түрік құқығынан өзгеше болса, Түркияда қосымша мұрагерлік құқығы туралы куәлік алу қажет болуы мүмкін.
Түрік құқығында мұрагер мұраны қайтыс болған сәтте иеленеді. Мұраны қаламайтын мұрагер одан үш ай ішінде түрік азаматтық бітім сотына өтініш беру арқылы бас тарта алады. Мерзім заңды мұрагер үшін, әдетте, қайтыс болғанын білген күннен бастап, өсиет бойынша тағайындалған мұрагер үшін өсиеттің өзіне ресми түрде хабарланған күннен бастап есептеледі (ТАК м.606, м.609). Мерзімінде бас тартпаған мұрагер мұраны ешқандай шартсыз иеленіп, қайтыс болған адамның қарыздарына жеке жауапты болады (ТАК м.599, м.610).
Шетелде жасалған бас тарту туралы мәлімдеменің Түркиядағы мүлікке қатысты жеткілікті болып-болмайтыны даулы. Сақтық жолы — Түркиядағы мүлікке қатысты да белгіленген мерзім ішінде түрік азаматтық бітім сотына мәлімдеме жасау.
Жылжымайтын мүліктің меншік құқығы туралы куәлікте (тапу) мұрагерлердің атына жазылуы мұраның ауысуы деп аталады. Мұраның ауысуын рәсімдеу үшін жылжымайтын мүлік орналасқан Түркияның жылжымайтын мүлікті тіркеу басқармасына мұрагерлік құқығы туралы куәлікпен жүгінеді. Өлім күнінен бастап екі жыл ішінде мұраның ауысуы рәсімделмесе, Түркияның жылжымайтын мүлікті тіркеу басқармасы өзі сотқа жүгіне алады (Түркияның Жер кадастры туралы заңы, қосымша бап 1).
Түркиядағы мүлік, мұра қалдырушы шетелдік болса да, мұрагерлік және мүліктің ауысуына салынатын салыққа жатады. Декларация беру мерзімі өлім күнінен бастап өлімнің және мұрагердің қай жерде болғанына қарай төрт, алты немесе сегіз ай; шетелдегі мұрагерлер декларацияларын түрік консулдықтарына береді (Түркияның Мұрагерлік және мүліктің ауысуына салынатын салық туралы заңы, 8-бап, 9-бап). Жылжымайтын мүлікке тиесілі салық толық төленбейінше, жылжымайтын мүлік басқаға берілмейді (19-бап).
Шетелдік капитал
Шетелдік қатысуы бар компаниялар және компаниялардың жылжымайтын мүлік сатып алуы
Түркияда құрылған компанияға шетелдік жеке немесе заңды тұлғалардың қатысушы болуы, әдетте, мүмкін. Түркияның Тікелей шетелдік инвестициялар туралы заңына сәйкес шетелдік инвесторларға отандық инвесторлармен тең тәртіп қолданылады және Түркияда құрылған компания қатысушыларының шетелдік болуына қарамастан, Түркия құқығына бағынады. Заң тікелей шетелдік инвестициялар саласындағы рұқсаттар мен мақұлдаулар жүйесін ақпараттандыру жүйесіне айналдырды.
Бұған қарамастан, электрондық жүйе арқылы мерзімдік хабарлау міндеттемелері бар: рұқсат берілгеннен кейін бір ай ішінде инвесторлар мен қатысушылардың тізімі, жыл сайын мамыр айының соңына дейін қызмет туралы ақпарат нысаны, ал капитал өзгерістерінде және үлестерді беру кезінде бір ай ішінде жаңартылған қатысушылардың тізімі хабарланады.
Компаниялардың жылжымайтын мүлік сатып алуында үш жағдай бір-бірінен ажыратылады. Шет мемлекеттерде өз заңдарына сәйкес құрылған коммерциялық компаниялар жылжымайтын мүлікті тек арнайы заң ережелері шеңберінде ғана сатып ала алады; бұдан өзге шетелдік заңды тұлғалар жылжымайтын мүлік сатып ала алмайды.
Түркияда құрылған, шетелдік үлесі елу пайыз немесе одан жоғары болатын немесе басшыларының көпшілігін тағайындау өкілеттігі шетелдікте болатын компаниялар жарғыларында көрсетілген қызмет түрлерін жүзеге асыру үшін жылжымайтын мүлік иелене алады. Бұл компаниялардың әскери аймақтардағы жылжымайтын мүлік иеленуі әскери органдардың, арнайы қауіпсіздік аймақтарындағы жылжымайтын мүлік иеленуі губернаторлықтың рұқсатына байланысты (Түркияның меншік құқығы туралы куәлік (тапу) туралы заңы м.36). Елу пайыздан төмен шетелдік капиталы бар компаниялар жергілікті компанияларға қолданылатын ережелерге сәйкес жылжымайтын мүлік иелене алады. Толығырақ ақпарат алу үшін Коммерциялық құқық бетіндегі шетелдік элементі бар коммерциялық қатынастар бөліміне қарай аласыз.
Салық
Шетелден алынған кірістерді Түркияға қоныстанғандар үшін салықтан босату
Түркияға қоныстанған адамдардың шетелден алған кірістері үшін 2026 жылы жаңа салықтық босату енгізілді. Түркияда қоныстанған болып есептелгенге дейінгі соңғы үш күнтізбелік жылда Түркияда тұрғылықты жері және салық міндеттемесі болмаған жеке тұлғалардың Түркиядан тыс жерде алған табыстары мен кірістері жиырма жыл бойы табыс салығынан босатылады (Табыс салығы туралы заңның қайталама бабы 20/D). Салықтан босату азаматтығына қарай бөлінбейді: 1 қаңтарынан бастап 2026 жылы Түркияда қоныстанған болып есептелген шетелдіктер де, Түркияға оралған түрік азаматтары да шарттарды орындаған жағдайда бұл жеңілдікті пайдалана алады.
Салықтан босатуды пайдалану үшін, әдетте, қоныстанған күнтізбелік жылдың соңына дейін салық органынан босату туралы құжат алу қажет; Түркияда алынған кірістер, мысалы, Түркиядағы үй-жайды жалға беруден түсетін кіріс, босату аясына кірмейді (333 нөмірлі Табыс салығы жөніндегі жалпы хабарламаның 3 бабы). Шарттар мен өтініш беру мерзімі Салық құқығы бетінде егжей-тегжейлі түсіндіріледі.
Халықаралық істер
Түркиядан тыс жерлерден жүргізілетін рәсімдер
Шетелдік сатып алушы немесе мұрагер рәсімдердің маңызды бөлігін Түркияға келмей-ақ жүргізе алады. Алайда шетелде ресімделген құжаттарды Түркияда пайдалану және шетелде жүрген кезде мерзімдердің өтуі ерекше назар аударуды қажет етеді.
Сенімхат және консулдық
Меншік құқығы туралы куәлікте (тапуда) мәміле жасауды талап ететін сенімхаттарды нотариус нотариаттық ресімдеу нысанында дайындайды (Түркияның Нотариат туралы заңы 89-б.). Шетелде бұл міндетті Түркияның консулдықтары атқарады (191-б., 192-б.). Сенімхат беруші түрік тілін білмесе, ант қабылдаған аудармашы да қатысады (74-б.).
Түркияның жылжымайтын мүлікті тіркеу басқармасы өкілдің сұралған іске уәкілетті екенін тексеретіндіктен, сатып алу, құнын төлеу, мұрагерлік құқығы туралы куәлік алу, бас тарту, мұраның ауысуы және сату сияқты әрекеттер сенімхатта жеке-жеке жазылуы тиіс (Жылжымайтын мүлік тізілімі туралы ереже 18-б.).
Шетелдік құжаттардың Түркияда қолданылуы
Шетелдік ресми құжаттар, егер оларды құжат берілген мемлекеттің құзыретті органы немесе Түркияның консулдығы бекітсе, Түркияда ресми құжат болып саналады; Түркия қатысушысы болып табылатын халықаралық шарттардың қолданылуына нұқсан келмейді (Түркияның Азаматтық іс жүргізу кодексі m.224-бап).
Шетелдік елдің нотариусында ресімделген сенімхаттың меншік құқығы туралы куәлік (тапу) бойынша әрекеттерде қолданылуы мүмкін немесе мүмкін еместігі заңда анық жазылмаған; мұндай құжат қолданылатын болса, бұл мәселені алдын ала Түркияның жылжымайтын мүлікті тіркеу басқармасынан сұрау қажет. Шетелде шығарылған сот шешіміне негізделіп, меншік құқығы туралы куәлік (тапу) бойынша әрекет жасау шешімнің түрік соты тарапынан танылуына байланысты (MÖHUK 58-бап).
Құжаттарды табыстау және шетелде болған кезде ағатын мерзімдер
Түркиядағы ресми шешімдер мекенжайларды тіркеу жүйесінде көрсетілген мекенжайға табысталуы мүмкін. Егер мекенжайда ешкім болмаса, құжат ауылдық елді мекен басшысына (мухтарға) қалдырылады және есікке хабарлама жапсырылады; хабарлама жапсырылған күн табыстау күні болып саналады (Түркияның құжаттарды табыстау туралы заңы 21-бап). Электрондық табыстау мекенжайына жіберілген құжат мекенжайға жеткен күннен кейінгі бесінші күннің соңында табысталды деп есептеледі (7/a-бап).
Осы себепті талап қою мерзімі шетелде жүрген кезде басталып, өтіп кетуі мүмкін; ұзақ уақыт шетелде болатын болсаңыз, Түркиядағы мекенжайға келетін ресми хат-хабарды қадағалау қажет.
Талап арызы және құзыретті сот
Шетелде тұратын адам әкімшілік талап арызын Түркияның консулдығына да бере алады; арыз тіркелген күні талап арыз берілген болып есептеледі (Әкімшілік сот ісін жүргізу туралы заңның 4-бабы, 6-бабы). Жылжымайтын мүлікке меншік құқығына қатысты талаптар тек мүлік орналасқан жердегі сотқа беріледі және бұл істер бойынша шартпен басқа сотты таңдауға болмайды (Түркияның Азаматтық іс жүргізу кодексінің 12-бабы).
Мұраға қатысты талаптар қайтыс болған адамның Түркиядағы соңғы тұрғылықты жеріндегі сотта, егер соңғы тұрғылықты жері Түркияда болмаса, мұра массасына кіретін мүлік орналасқан жердегі сотта қаралады (ХҚЖК-нің 43-бабы). Шетелде тұратын және Түркиядағы жалғыз мүлкі Аланьядағы пәтер болған адамның мұрасына қатысты талап осы ережеге сәйкес Аланьяда ашылады.
Бағалау өлшемдері
Шетелдіктер құқығындағы бағалау өлшемдері
Шетелдіктердің мәмілелерінде ұстанатын жол іс материалдарының ерекшеліктеріне қарай айқындалады. Алғашқы бағалауда адамның азаматтығы, жылжымайтын мүліктің меншік құқығы туралы куәліктегі (тапу) жазбасы мен сипаты, қолданыстағы тұруға ықтиярхатының негізі мен мерзімі, шетелде жасалған құжаттар және есептеле бастаған мерзімдер бірге қарастырылуы мүмкін.
Жылжымайтын мүлік сатып алуда азаматтық және аймақтың шекаралары; тұруға ықтиярхатында рұқсаттың негізі мен пайдалану мақсаты; мұрагерлікте мұрагерлік құқығы туралы куәлік, бас тарту мерзімі және салық декларациясы; әкімшілік органның бас тарту шешімдерінде сотқа жүгіну мерзімі мен атқаруды тоқтата тұру әр іс бойынша жеке бағаланады.
Бюро қызмет көрсететін бағыттардың арасында шетелдіктердің жылжымайтын мүлікке, тұруға, мұрагерлікке және азаматтық алуға қатысты рәсімдерінен туындайтын даулар бар. Кездесуге жазылу үшін Байланыс беті арқылы хабарласа аласыз.
Жиі қойылатын сұрақтар
Жиі қойылатын сұрақтар
Әрбір шетелдік Түркияда үй сатып ала ала ма?
Жоқ. Сатып алу Президент белгілеген елдердің азаматтарына рұқсат етіледі және алаң мен орналасқан жер шектеулеріне байланысты (Меншік құқығы туралы куәлік (тапу) туралы заң 35-бап; 2565 нөмірлі Заң 9/b-бап). Көк карта иелері азаматтық пен алаң шектеулеріне бағынбайды (Түрік азаматтығы туралы заң 28-бап).
Ақшаны төледім, меншік маған өтті деп есептеле ме?
Жоқ. Сатып алу кезінде меншік құқығы меншік құқығы туралы куәліктегі (тапу) тіркеу арқылы ауысады (Түркияның Азаматтық кодексі 705-бап). Төлем жасау, кілтті тапсыру немесе кеңседе қол қойылған шарт өздігінен меншік құқығын ауыстырмайды.
Жылжымайтын мүлік сатып алу маған тұруға рұқсат береді ме?
Өздігінен құқық бермейді. Түркияда жылжымайтын мүлкі бар шетелдікке қысқа мерзімді тұруға ықтиярхат берілуі мүмкін; бұл ықтиярхат құқық болып табылмайды және тұрғын үйдің осы мақсатта пайдаланылуы талап етіледі (6458 м.31; ереже м.28).
Тұруға ықтиярхатымнан бас тартылды. Қанша уақытым бар?
Бас тарту, күшін жою немесе ұзартпау туралы шешімге қарсы талап арыз шешім жазбаша түрде хабарланған күннен кейінгі күннен бастап алпыс күн ішінде әкімшілік сотқа беріледі (ИЮК м.7). Алты ай ішінде қайта өтініш берсеңіз, сізден жаңа негіздеме талап етіледі; сол жылжымайтын мүлікке негізделген жаңа өтініш бас тарту туралы шешімге қарсы талап арыз берудің орнын баспайды (ереже м.21/10).
Мен шетелдікпін. Түркиядағы пәтерім өз елімнің құқығы бойынша бөлінеді ме?
Ереже бойынша жоқ. Түркиядағы жылжымайтын мүлікке Түркия құқығы қолданылады (MÖHUK m.20/1). Түркия қатысушысы болып табылатын халықаралық шарттардың ережелері қолданылады (MÖHUK m.1/2).
Түркияға келмей-ақ істерді жүргізе аламын ба?
Иә, өкіл арқылы. Меншік құқығы туралы куәлікте (тапуда) іс-әрекет жасауды талап ететін сенімхат нотариуста немесе шетелдегі түрік консулдығында ресімдеу нысанында жасалады (Түркияның Нотариат туралы заңы m.89, m.191). Жасалатын әрбір іс сенімхатта жеке-жеке көрсетілуі тиіс (Жылжымайтын мүлік тізілімі туралы ереже m.18).
Шарттарды орындасам, азаматтық өздігінен алына ма?
Жоқ. Азаматтық Президенттің шешімімен алынады, ал қойылатын талаптарға сай болу адамға абсолютті құқық бермейді (5901 м.10/1, м.12/1).
Бұл беттегі түсіндірмелер жалпы ақпарат беру мақсатында жарияланған және заңгерлік пікір немесе кеңес сипатында емес. Әрбір нақты оқиғаның жағдайлары әртүрлі болғандықтан, заңгерлік бағалау іс материалдарына қарай жүргізілуі тиіс.
Беттегі ақпарат Түркия адвокаттар одағының Жарнамаға тыйым салу туралы ережесі аясында, мамандану дегенді білдірмей, кеңсенің қызмет бағыттары туралы ақпарат беру мақсатында жарияланған; клиент тарту мақсатын көздемейді.
Бұл бетті қарау немесе беттегі сілтемелер мен байланыс ақпараты арқылы байланысу адвокат пен өтініш беруші арасында өкілдік қатынасы орнағанын білдірмейді және істің қабылданғанын білдірмейді.
Беттегі ақпарат пен мерзімдер 10 қараша 2026 жағдайы бойынша қолданыстағы заңнамаға сәйкес дайындалған. Заңнама өзгеруі мүмкін болғандықтан, мерзімді есептеу әр жағдайда қолданыстағы заң мәтініне сәйкес жүргізілуі тиіс.
Шетелдіктерге қатысты қолданылатын құқықтық рәсім адамның азаматтығына, жылжымайтын мүліктің сипатына, қолданыстағы тұру мәртебесіне және рәсімдердің Түркия аумағында немесе одан тыс жерде жүргізілуіне байланысты әртүрлі болуы мүмкін. Сондықтан процестің бастапқы кезеңінде істің барлық қырын бағалау, мерзімдерді дұрыс белгілеу және қажетті рәсімдерді белгіленген мерзім ішінде жүргізу маңызды.
Мерве Картал Куртман
Адвокат