Alanya Yabancılar Hukuku Avukatı
Türkiye’de taşınmaz edinmek, burada yaşamak, Türkiye’deki bir mirasın mirasçısı olmak ya da yatırım yoluyla vatandaşlığa başvurmak, yabancılar bakımından vatandaşlara uygulanan kuralların yanında ayrı şartlara ve sürelere bağlıdır. Taşınmaz ediniminde alıcının uyruğu, edinilen alan ve taşınmazın bulunduğu yer sınırlanmıştır; ikamet izni ve vatandaşlık ise şartlar sağlansa bile kendiliğinden kazanılmaz.
Alanya’da farklı ülkelerden çok sayıda kişinin taşınmazı bulunması ve yaşamını sürdürmesi, bu kuralları gündelik hukuki işlerin bir parçası hâline getirmektedir. Tapuda satın alma, ikamet izni başvurusu, Türkiye’deki bir taşınmazın mirasçılara intikali ve idarenin ret kararlarına karşı dava gibi işlemlerde hangi kurumun yetkili olduğu ve hangi sürenin işlediği sürecin başında belirlenmelidir.
Bu sayfada yabancılara özgü başlıca konular, taşınmaz alım sürecinin aşamaları ve Türkiye dışından yürütülebilecek işlemler genel hatlarıyla açıklanmaktadır. Her dosyanın özellikleri farklı olduğundan hukuki değerlendirme somut olay üzerinden yapılmalıdır.
Temel çalışma alanları
Yabancılar Hukukunda Başlıca Konular
Aynı taşınmaz için birden fazla kurallar bütünü devreye girebilir. Taşınmazı satın almak Tapu Kanunu'na, ona dayanarak Türkiye'de kalmak Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu'na, taşınmazın mirasçılara geçmesi ise Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun'a bağlıdır.
Yabancıların Taşınmaz Edinmesi
Kanun yabancıların taşınmaz edinmesini üç yönden sınırlar: alıcının uyruğu, edinilen alan ve taşınmazın bulunduğu yer (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35; 2565 sayılı Askerî Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu m.9/b). Edinim, Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşlarına açıktır. Bu liste kanunda değil Cumhurbaşkanı kararındadır ve değişebilir.
Alan sınırı alıcının kendi edinimine değil, ilçedeki toplama bakar: bir ilçede yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindiği toplam alan, o ilçede özel mülkiyete konu alanın yüzde onunu geçemez. Bir kişinin ülke genelinde edinebileceği toplam alan da otuz hektarla sınırlıdır. İlçe sınırı dolmuşsa küçük bir daire bile edinilemez; bu nedenle uyruk ve ilçedeki durum işlemden önce tapu müdürlüğünden teyit edilmelidir. Mavi Kart sahipleri uyruk ve alan sınırlarına tâbi değildir (Türk Vatandaşlığı Kanunu m.28).
Sınırlara aykırı edinilen ya da edinim amacına aykırı kullanılan taşınmaz için Maliye Bakanlığı malike bir yılı geçmeyen bir süre verir. Malik bu sürede taşınmazı elden çıkarmazsa taşınmaz tasfiye edilir: satılarak bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir. Tasfiye bir el koyma değildir (Tapu Kanunu m.35). Ayrıntılı bilgi için yabancıların Türkiye'de taşınmaz edinmesi sayfasına bakabilirsiniz.
Taşınmaza Dayalı İkamet İzni
Türkiye'de taşınmazı bulunan yabancıya kısa dönem ikamet izni verilebilir (6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu m.31/1-b). Kanunun "verilebilir" ifadesi, şartların taşınmasının izni bir hak hâline getirmediğini gösterir. Uygulama yönetmeliği taşınmazın konut olmasını ve bu amaçla kullanılmasını arar; arsa veya işyeri bu şartı karşılamaz (Yönetmelik m.28/3). Taşınmazın niteliğini ve değerini İçişleri Bakanlığı belirler (6458 m.31/6).
Taşınmaz sahipliği tek başına yeterli değildir. Kanun ayrıca barınma şartlarına sahip olmayı, Türkiye'deki adresi bildirmeyi ve istenirse adli sicil kaydı sunmayı arar (6458 m.32/1). Yönetmelik izin süresini kapsayan sağlık sigortası ile yeterli ve düzenli maddi imkân da ister. Başvuruda pasaportun, istenen izin süresinden en az altmış gün uzun geçerli olması gerekir (6458 m.21/2). Ayrıntılı bilgi için taşınmaz sahibi yabancıya Türkiye'de ikamet izni sayfasına bakabilirsiniz.
Yabancıların Türkiye'deki Mirası
Ölen kişi hangi ülkenin vatandaşı olursa olsun, Türkiye'deki taşınmazları hakkında Türk hukuku uygulanır (5718 sayılı MÖHUK m.20/1). Mirasın geri kalanı için kural ölenin millî hukukudur; Türkiye'nin taraf olduğu milletlerarası sözleşmelerin hükümleri saklıdır (MÖHUK m.1/2). Alanya'daki bir daire de bu kurala tâbidir.
Yurt dışında yapılmış bir vasiyetname şekil bakımından geçerli olabilir (MÖHUK m.20/4). İçeriği ise Türkiye'deki taşınmaz bakımından Türk hukukuna göre değerlendirilir. Bu da kanunun belirli yakınlara ayırdığı saklı payın vasiyetle ortadan kaldırılamayacağı anlamına gelir. Saklı paylarının karşılığını alamayan mirasçılar sınırı aşan tasarrufların tenkisini dava edebilir (Türk Medenî Kanunu m.560).
Mirasçı olmak ile taşınmazı elde tutabilmek ayrı sorulardır. Mirasçının uyruğu edinime izin verilen ülkelerden değilse ya da alan sınırları aşılıyorsa, miras yoluyla gelen taşınmaz için de tasfiye hükmü uygulanır (Tapu Kanunu m.35). Ayrıntılı bilgi için yabancı mirasçılar ve Türkiye'deki taşınmazın mirası sayfasına bakabilirsiniz.
Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı
Yatırım yoluyla vatandaşlık, Türk Vatandaşlığı Kanunu'nun 12. maddesine ve uygulama yönetmeliğinin 20. maddesine dayanır. Yönetmelikte sayılan yatırım türlerinden birini gerçekleştiren yabancı, millî güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel bir hâli bulunmamak şartıyla Cumhurbaşkanı kararıyla Türk vatandaşlığını kazanabilir (5901 m.12/1). Kanun, aranan şartları taşımanın vatandaşlığın kazanılmasında kişiye mutlak bir hak sağlamadığını açıkça yazar (5901 m.10/1).
Taşınmaz yolunda tapu kaydına üç yıl satılmaması şerhi konulması şarttır (Yönetmelik m.20/2-b). Yatırım türleri ve tutarları yönetmelikte yer alır ve değişebilir. Bu yüzden güncel tutarlar bu sayfada değil, yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı sayfasında tarihiyle birlikte verilmektedir.
Adım adım süreç
Taşınmaz Alım Süreci Nasıl İlerler?
Tapu Kaydının ve Edinim Şartlarının İncelenmesi
İlk adım, alıcının uyruğu bakımından edinim imkânının ve ilçedeki alan durumunun tapu müdürlüğünden teyit edilmesidir. Ardından taşınmazın tapu kaydı incelenir. Tamamlanmış bir binadaki daire için kat mülkiyeti kurulabilir; bina henüz yapılıyorsa bağımsız bölümler için kat irtifakı kurulmuş olabilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.2, m.3).
Askerî güvenlik bölgelerindeki taşınmazlar yabancılara satılamaz. Özel güvenlik bölgelerindeki satış ise valiliğin iznine bağlıdır ve bu izin tapudaki satıştan önce alınır (Askerî Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Yönetmeliği m.23, m.24). Bu kontroller tamamlanmadan ödeme yapılmamalıdır.
Belgelerin Hazırlanması
Resmî senede tarafların kimlik bilgileriyle birlikte vergi kimlik numaraları yazılır (Tapu Kanunu m.26); Türkiye'de vergi numarası olmayan yabancı bu numarayı uygulamada işlemden önce vergi dairesinden alır. Taraflardan biri Türkçe bilmiyorsa işlemde yeminli tercüman bulunur (Tapu Sicili Tüzüğü m.24). Konut ve bağımsız bölümlerde, işlem tarihinde geçerli zorunlu deprem sigortası belgelenmedikçe tescil yapılamaz (6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu m.10, m.11).
Yabancı alıcıdan istenecek diğer belgeleri Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü belirler ve bu liste değişebilir (Tapu Sicili Tüzüğü m.18). Güncel liste işlemden önce tapu müdürlüğünden öğrenilmelidir.
Tapuda Resmî Senet ve Tescil
Taşınmaz satışı tapu müdürlüğünde resmî senetle yapılır (Tapu Kanunu m.26). Resmî şekilde yapılmayan satış ve satış vaadi geçerli değildir (Türk Borçlar Kanunu m.237; Türk Medenî Kanunu m.706). Bir ofiste imzalanan rezervasyon formu bu nedenle mülkiyeti geçirmez.
Resmî senet imzalandıktan sonra işlem yevmiye defterine kaydedilir ve aynı tarihle tapu kütüğüne tescil edilir. Satın almada mülkiyet bu tescille geçer (Türk Medenî Kanunu m.705). Ödeme yapmak, anahtarı almak ya da sözleşme imzalamak tek başına mülkiyeti geçirmez. Taraflardan biri yabancı olsa da Türkiye'deki taşınmaz üzerindeki haklar ve bu haklara ilişkin işlemlerin şekli Türk hukukuna tâbidir (MÖHUK m.21).
Alım Sonrası Yükümlülükler ve İtiraz
Tapu müdürlüğü istemi reddederse, ret kararının tebliğinden itibaren on beş gün içinde bölge müdürlüğüne, onun kararına karşı da on beş gün içinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne itiraz edilebilir (Tapu Sicili Tüzüğü m.26).
Üzerinde yapı bulunmayan arsa veya arazi alan yabancı, geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. Süresinde başvurulmaması ya da projenin gerçekleştirilmemesi tasfiye sebebidir (Tapu Kanunu m.35). Konut alan yabancı, ikamet izni için ayrıca başvurmalıdır; taşınmaz edinmek izni kendiliğinden sağlamaz.
Farklı yollar
İkamet İzni ve Vatandaşlık Yolları Arasındaki Farklar
Taşınmaza Dayalı Kısa Dönem İkamet İzni
Türkiye'de taşınmazı bulunanlara verilebilen izindir (6458 m.31/1-b). Kanunda her defasında en fazla iki yıl öngörülmüş, uygulama yönetmeliğinde ise her defasında en fazla bir yıl olarak düzenlenmiştir (6458 m.31/2; Yönetmelik m.28/1). Bu izin istisnai yoldan vatandaşlığa bağlanmaz.
Yatırımcıya Verilen İkamet İzni
Türkiye'de çalışmayan ancak Cumhurbaşkanınca belirlenecek kapsam ve tutarda yatırım yapacak yabancılara ve bunların eş ve çocuklarına verilebilen izindir (6458 m.31/1-j). Bu izin her defasında en fazla beş yıllık sürelerle verilebilir (6458 m.31/5). Kanun, istisnai yoldan vatandaşlık kazanabilecekleri sayarken bu izni alanları ayrıca anar (5901 m.12/1-b).
Genel Yoldan Vatandaşlık
Genel yoldan vatandaşlık için kanun, başvurudan önce Türkiye'de kesintisiz beş yıl ikamet edilmesini arar. Taşınmaza dayanan ikamet izniyle Türkiye'de geçirilen süre de bu beş yıllık ikamete sayılır (Türk Vatandaşlığı Kanunu m.11, m.15).
Yatırım Yoluyla (İstisnai) Vatandaşlık
Yönetmelikte sayılan yatırım türlerinden biriyle yapılan başvuruda vatandaşlık Cumhurbaşkanı kararıyla kazanılır (5901 m.12/1). Başvurular yurt içinde ikamet edilen yerin valiliğine, yurt dışında Türkiye'nin dış temsilciliklerine yapılır (5901 m.37). Kanun karar için bir süre öngörmemiştir. Millî güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel teşkil eden bir hâli bulunanların talepleri İçişleri Bakanlığınca reddedilir (5901 m.12/2).
İdari kararlar
İkamet İzninin Reddi, İptali ve Dava Yolu
Kısa dönem ikamet izni; şartlardan birinin yerine getirilmemesi veya sonradan ortadan kalkması, iznin veriliş amacı dışında kullanılması, son bir yıl içinde toplam yüz yirmi günden fazla yurt dışında kalınması ya da hakkında geçerli bir sınır dışı etme veya giriş yasağı kararı bulunması hâllerinde verilmez, verilmişse iptal edilir ve süresi bitince uzatılmaz (6458 m.33/1; Yönetmelik m.29/1). Konutun kiraya verilmesi, iznin veriliş amacı bakımından kiralamadan önce değerlendirilmelidir. Taşınmazın satılması da iznin dayanağını ortadan kaldırır. Türkiye'de kalmaya devam edecek yabancı, gerekçenin sona erdiği tarihten itibaren on gün içinde yeni kalış amacına uygun izin için başvurur (Yönetmelik m.26).
Kanun ikamet izni kararları için ayrı bir idari itiraz mercii öngörmemiştir; yol idari yargıdır. Ret, iptal veya uzatmama kararına karşı dava, kararın yazılı olarak tebliğ edildiği günü izleyen günden itibaren altmış gün içinde idare mahkemesinde açılır (İdari Yargılama Usulü Kanunu m.7; 6458 m.101). Türkiye içinden yapılan başvurularda kararı valilik verir; Alanya'da yapılan bir başvuruda bu, Antalya Valiliğidir ve yetkili mahkeme kararı veren idarenin bulunduğu yerdeki idare mahkemesidir (İYUK m.32).
Dava açmak kararın uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz; bunun için yürütmenin durdurulması dava dilekçesinde ayrıca istenir (İYUK m.27). 30 Kasım 2024'ten sonra açılan bu davalarda dosya, idarenin savunmasıyla karara hazır sayılır; bu nedenle iddiaların dava dilekçesinde eksiksiz yazılması önem taşır. Dava sırasında bildirilen adrese tebligat yapılamazsa dosya işlemden kaldırılır ve iki ay içinde yeni adres bildirilmezse dava açılmamış sayılır (6458 m.31/7; İYUK m.26/3).
Mirasçının işlemleri
Yabancı Mirasçının İşlemleri: Mirasçılık Belgesi, Ret ve Tapuda İntikal
Türkiye'de bir taşınmazın mirasçısı olan yabancı için işlemlerin çoğu Türkiye'deki kurumlarda yürür ve bunların bir kısmı kısa sürelere bağlıdır. Mirasçılık belgesini Türkiye'de sulh hukuk mahkemesi verir; noter ve konsolosluk bu belgeyi veremez (Türk Medenî Kanunu m.598; Noterlik Kanunu m.71/B).
Yurt dışında alınmış bir mirasçılık belgesiyle tapuda doğrudan işlem yapılamaz. Belgenin Türk kanunlarının veraset usulüne uygun olduğunun bir Türk mahkemesince tasdik edilmesi gerekir (Tapu Kanunu m.37). Yabancı belgede gösterilen mirasçılar veya paylar Türk hukukundan farklıysa Türkiye'de ayrıca mirasçılık belgesi alınması gerekebilir.
Türk hukukunda mirasçı mirası ölüm anında kazanır. Mirası istemeyen mirasçı onu üç ay içinde sulh hukuk mahkemesine beyanla reddedebilir. Süre yasal mirasçı için kural olarak ölümü öğrendiği tarihten, vasiyetnameyle atanan mirasçı için vasiyetnamenin kendisine resmen bildirildiği tarihten başlar (TMK m.606, m.609). Süresinde reddetmeyen mirasçı mirası kayıtsız şartsız kazanır ve ölenin borçlarından kişisel olarak sorumlu olur (TMK m.599, m.610).
Yurt dışında yapılan ret beyanının Türkiye'deki mallar için yeterli olup olmadığı tartışmalıdır. İhtiyatlı yol, Türkiye'deki mallar için de süresi içinde Türk sulh hukuk mahkemesine beyanda bulunmaktır.
Taşınmazın tapuda mirasçılar adına yazılmasına intikal denir. İntikal için taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne mirasçılık belgesiyle başvurulur. Ölüm tarihinden itibaren iki yıl içinde intikal yapılmazsa tapu müdürlüğü kendisi mahkemeye başvurabilir (Tapu Kanunu Ek m.1).
Türkiye'de bulunan mallar, mirasbırakan yabancı olsa da veraset ve intikal vergisine tâbidir. Beyanname süresi ölümün ve mirasçının nerede bulunduğuna göre ölüm tarihinden itibaren dört, altı veya sekiz aydır; yurt dışındaki mirasçılar beyannamelerini Türk konsolosluklarına verir (Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu m.8, m.9). Taşınmaza düşen vergi tamamen ödenmedikçe taşınmaz devredilemez (m.19).
Yabancı sermaye
Yabancı Ortaklı Şirketler ve Şirketlerin Taşınmaz Edinimi
Türkiye'de kurulan bir şirkete yabancı gerçek veya tüzel kişilerin ortak olması kural olarak mümkündür. Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu uyarınca yabancı yatırımcılar yerli yatırımcılarla eşit muameleye tâbidir ve Türkiye'de kurulan şirket, ortaklarının yabancı olmasından bağımsız olarak Türk hukukuna tâbidir. Kanun doğrudan yabancı yatırımlarda izin ve onay sistemini bilgilendirme sistemine dönüştürmüştür.
Buna karşılık elektronik sistem üzerinden dönemsel bildirim yükümlülükleri bulunur: yetkilendirmeyi izleyen bir ay içinde yatırımcı ve ortak listesi, her yıl en geç Mayıs ayı sonuna kadar faaliyet bilgi formu, sermaye değişikliklerinde ve hisse devirlerinde bir ay içinde güncellenmiş ortak listesi bildirilir.
Şirketlerin taşınmaz ediniminde üç durum birbirinden ayrılır. Yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz edinebilir; bunun dışındaki yabancı tüzel kişiler taşınmaz edinemez.
Türkiye'de kurulu olup yabancı payı yüzde elli veya üzerinde olan ya da yöneticilerinin çoğunluğunu atama yetkisi yabancıda bulunan şirketler, ana sözleşmelerindeki faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz edinebilir. Bu şirketlerin askerî bölgelerdeki edinimleri askerî makamların, özel güvenlik bölgelerindeki edinimleri valiliğin iznine bağlıdır (Tapu Kanunu m.36). Yüzde ellinin altında kalan yabancı sermayeli şirketler ise yerli şirketlerin tâbi olduğu hükümlere göre edinim yapar. Ayrıntılı bilgi için Ticaret Hukuku sayfasındaki yabancı unsurlu ticari ilişkiler bölümüne bakabilirsiniz.
Vergi
Türkiye'ye Yerleşenler İçin Yurt Dışı Gelir İstisnası
Türkiye'ye yerleşen kişilerin yurt dışından elde ettikleri gelirler için 2026'da yeni bir vergi istisnası getirilmiştir. Türkiye'de yerleşmiş sayılmadan önceki son üç takvim yılında Türkiye'de ikametgâhı ve vergi mükellefiyeti bulunmayan gerçek kişilerin Türkiye dışında elde ettikleri kazanç ve iratlar, yirmi yıl boyunca gelir vergisinden istisnadır (Gelir Vergisi Kanunu mükerrer m.20/D). İstisna uyruğa göre ayrım yapmaz: 1 Ocak 2026'dan itibaren Türkiye'de yerleşmiş sayılan yabancılar da, Türkiye'ye dönen Türk vatandaşları da şartları taşıyorsa yararlanabilir.
İstisnadan yararlanmak için kural olarak yerleşilen takvim yılının sonuna kadar vergi dairesinden istisna belgesi alınmalıdır; Türkiye'deki bir dairenin kira geliri gibi Türkiye'de elde edilen gelirler istisna kapsamında değildir (333 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği m.3). Şartlar ve başvuru süresi Vergi Hukuku sayfasında ayrıntılı olarak açıklanmaktadır.
Uluslararası dosyalar
Türkiye Dışından Yürütülen İşlemler
Yabancı bir alıcı ya da mirasçı, işlemlerin önemli bir kısmını Türkiye'ye gelmeden yürütebilir. Ancak yurt dışında düzenlenen belgelerin Türkiye'de kullanılması ve yurt dışındayken işleyen süreler ayrıca dikkat ister.
Vekâletname ve Konsolosluk
Tapuda işlem gerektiren vekâletnameler noter tarafından düzenleme şeklinde hazırlanır (Noterlik Kanunu m.89). Yurt dışında bu işi Türk konsoloslukları görür (m.191, m.192). Vekâlet veren Türkçe bilmiyorsa yeminli bir tercüman da bulunur (m.74).
Tapu müdürlüğü vekilin istenen işe yetkili olduğunu aradığı için satın alma, bedelin ödenmesi, mirasçılık belgesi alma, ret, intikal ve satış gibi işler vekâletnamede ayrı ayrı yazılmalıdır (Tapu Sicili Tüzüğü m.18).
Yabancı Belgelerin Türkiye'de Kullanılması
Yabancı resmî belgeler, verildiği devletin yetkili makamınca veya Türk konsolosluğunca onaylanırsa Türkiye'de resmî belge sayılır; Türkiye'nin taraf olduğu milletlerarası sözleşmeler saklıdır (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.224).
Yabancı bir ülkenin noterinde düzenlenen vekâletnamenin tapuda kullanılıp kullanılamayacağı kanunda açıkça yazılı değildir; böyle bir belge kullanılacaksa durum önceden tapu müdürlüğüne sorulmalıdır. Yurt dışında verilmiş bir mahkeme kararına dayanılarak tapuda işlem yapılabilmesi kararın Türk mahkemesince tanınmasına bağlıdır (MÖHUK m.58).
Tebligat ve Yurt Dışındayken İşleyen Süreler
Türkiye'deki resmî kararlar adres kayıt sistemindeki adrese tebliğ edilebilir. Adreste kimse bulunmazsa belge muhtara bırakılır ve kapıya bir bildirim yapıştırılır; bildirimin yapıştırıldığı gün tebliğ tarihi sayılır (Tebligat Kanunu m.21). Elektronik tebligat adresine gönderilen belge, adrese ulaştığı günü izleyen beşinci günün sonunda tebliğ edilmiş sayılır (m.7/a).
Bu nedenle dava süresi yabancı yurt dışındayken başlayıp dolabilir; uzun süre yurt dışında kalınacaksa Türkiye'deki adrese gelen resmî yazıların takip edilmesi gerekir.
Dava Dilekçesi ve Yetkili Mahkeme
Yurt dışında bulunan kişi idari dava dilekçesini Türk konsolosluğuna da verebilir; dilekçe kaydedildiği gün dava açılmış sayılır (İdari Yargılama Usulü Kanunu m.4, m.6). Taşınmazın mülkiyetine ilişkin davalar yalnızca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır ve bu davalar için sözleşmeyle başka bir mahkeme seçilemez (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.12).
Mirasa ilişkin davalar ölenin Türkiye'deki son yerleşim yeri mahkemesinde, son yerleşim yeri Türkiye'de değilse terekeye dâhil malların bulunduğu yer mahkemesinde görülür (MÖHUK m.43). Yurt dışında yaşayan ve Türkiye'deki tek malı Alanya'daki bir daire olan kişinin mirasına ilişkin dava bu kurala göre Alanya'da açılır.
Değerlendirme ölçütleri
Yabancılar Hukukunda Değerlendirme Ölçütleri
Yabancıların işlemlerinde izlenecek yol, dosyanın özelliklerine göre belirlenir. İlk değerlendirmede kişinin uyruğu, taşınmazın tapu kaydı ve niteliği, mevcut ikamet izninin dayanağı ve süresi, yurt dışında düzenlenmiş belgeler ve işlemeye başlamış süreler birlikte ele alınabilir.
Taşınmaz ediniminde uyruk ve bölge sınırları; ikamet izninde iznin dayanağı ve kullanım amacı; mirasta mirasçılık belgesi, ret süresi ve vergi beyannamesi; idarenin ret kararlarında ise dava süresi ve yürütmenin durdurulması dosya özelinde değerlendirilir.
Büronun faaliyet gösterdiği alanlar arasında yabancıların taşınmaz, ikamet, miras ve vatandaşlık işlemlerinden doğan uyuşmazlıklar yer almaktadır. Görüşme talebi için iletişim sayfasından ulaşabilirsiniz.
Merak edilenler
Sık Sorulan Sorular
Her yabancı Türkiye'de ev alabilir mi?
Hayır. Edinim, Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşlarına açıktır ve alan ve yer sınırlarına bağlıdır (Tapu Kanunu m.35; 2565 sayılı Kanun m.9/b). Mavi Kart sahipleri uyruk ve alan sınırlarına tâbi değildir (Türk Vatandaşlığı Kanunu m.28).
Parayı ödedim, mülkiyet bana geçti sayılır mı?
Hayır. Satın almada mülkiyet tapudaki tescille geçer (Türk Medenî Kanunu m.705). Ödeme, anahtar teslimi veya bir ofiste imzalanan sözleşme tek başına mülkiyeti geçirmez.
Taşınmaz almak bana ikamet izni sağlar mı?
Kendiliğinden sağlamaz. Türkiye'de taşınmazı bulunan yabancıya kısa dönem ikamet izni verilebilir; izin bir hak değildir ve konutun bu amaçla kullanılması aranır (6458 m.31; Yönetmelik m.28).
İkamet iznim reddedildi. Ne kadar sürem var?
Ret, iptal veya uzatmama kararına karşı dava, kararın yazılı olarak tebliğ edildiği günü izleyen günden itibaren altmış gün içinde idare mahkemesinde açılır (İYUK m.7). Altı ay içinde yeniden başvurursanız sizden yeni bir gerekçe istenir; aynı taşınmaza dayanan yeni bir başvuru, ret kararına karşı dava açmanın yerini tutmaz (Yönetmelik m.21/10).
Yabancıyım. Türkiye'deki dairem kendi ülkemin hukukuna göre mi paylaşılır?
Kural olarak hayır. Türkiye'deki taşınmaz için Türk hukuku uygulanır (MÖHUK m.20/1). Türkiye'nin taraf olduğu milletlerarası sözleşmelerin hükümleri saklıdır (MÖHUK m.1/2).
Türkiye'ye gelmeden işlemleri yürütebilir miyim?
Evet, vekil aracılığıyla. Tapuda işlem gerektiren vekâletname noterde ya da yurt dışında Türk konsolosluğunda düzenleme şeklinde yapılır (Noterlik Kanunu m.89, m.191). Yapılacak her iş vekâletnamede ayrı ayrı yazılmalıdır (Tapu Sicili Tüzüğü m.18).
Şartları sağlarsam vatandaşlık kendiliğinden kazanılır mı?
Hayır. Vatandaşlık Cumhurbaşkanı kararıyla kazanılır ve aranan şartları taşımak kişiye mutlak bir hak sağlamaz (5901 m.10/1, m.12/1).
Bu sayfadaki açıklamalar genel bilgilendirme amaçlı olup hukuki görüş veya tavsiye niteliği taşımaz. Her somut olayın koşulları farklı olduğundan, hukuki değerlendirme dosyaya özgü yapılmalıdır.
Sayfada yer alan bilgiler, Türkiye Barolar Birliği Reklam Yasağı Yönetmeliği çerçevesinde, uzmanlık anlamına gelmemek üzere büronun faaliyet gösterdiği alanlar hakkında bilgi verilmesi amacıyla yayımlanmıştır; iş elde etme amacı taşımaz.
Bu sayfanın görüntülenmesi veya sayfada yer alan bağlantılar ile iletişim bilgileri üzerinden iletişim kurulması, avukat ile başvuran arasında vekâlet ilişkisi kurulduğu anlamına gelmez ve işin kabul edildiği anlamına gelmez.
Sayfadaki bilgiler ve süreler 10 Kasım 2026 itibarıyla yürürlükteki mevzuata göre hazırlanmıştır. Mevzuat değişebileceğinden, süre hesabı her hâlde güncel kanun metnine göre yapılmalıdır.
Yabancılar bakımından izlenecek hukuki yol; kişinin uyruğuna, taşınmazın niteliğine, mevcut ikamet durumuna ve işlemlerin Türkiye içinden mi dışından mı yürütüldüğüne göre farklılık gösterebilir. Bu nedenle sürecin başında olayın tüm yönleriyle değerlendirilmesi, sürelerin doğru belirlenmesi ve gerekli işlemlerin süresi içinde yürütülmesi önem taşımaktadır.
Merve Kartal Kurtman
Avukat