Abogada de Derecho de Extranjería en Alanya
Adquirir un inmueble en Turquía, residir aquí, ser heredero de una herencia en Turquía o solicitar la ciudadanía por inversión está sujeto, para los extranjeros, a requisitos y plazos adicionales, además de las normas que se aplican a los ciudadanos. En la adquisición de inmuebles, están limitados la nacionalidad del comprador, la superficie adquirida y el lugar donde se encuentra el inmueble; el permiso de residencia y la ciudadanía no se adquieren automáticamente aunque se cumplan los requisitos.
El hecho de que en Alanya muchas personas de distintos países posean inmuebles y desarrollen aquí su vida convierte estas normas en parte de los asuntos jurídicos cotidianos. En operaciones como la compra formalizada mediante el título de propiedad, la solicitud de un permiso de residencia, la transmisión de un inmueble situado en Turquía a los herederos y la interposición de una demanda contra las resoluciones denegatorias de la administración, debe determinarse al inicio del proceso qué institución es competente y qué plazo está corriendo.
En esta página se explican, de forma general, las principales cuestiones específicas de los extranjeros, las etapas del proceso de adquisición de un inmueble y las operaciones que pueden tramitarse desde fuera de Turquía. Dado que las particularidades de cada asunto son distintas, la valoración jurídica debe realizarse sobre la base del caso concreto.
Áreas de práctica principales
Temas principales del derecho de extranjería
Para un mismo inmueble pueden entrar en juego varios conjuntos de normas. La compra del inmueble se rige por la Ley turca del título de propiedad; la permanencia en Türkiye basada en él, por la Ley turca de Extranjería y Protección Internacional; y la transmisión del inmueble a los herederos, por la Ley turca sobre Derecho internacional privado y Derecho procesal internacional.
Adquisición de inmuebles por extranjeros
La ley limita la adquisición de inmuebles por extranjeros desde tres perspectivas: la nacionalidad del comprador, la superficie adquirida y el lugar donde se encuentra el inmueble (Ley de Títulos de Propiedad núm. 2644, art. 35; Ley de Zonas Militares Prohibidas y Zonas de Seguridad núm. 2565, art. 9/b). La adquisición está abierta a ciudadanos de países determinados por el Presidente. Esta lista no está en la ley, sino en una decisión del Presidente, y puede cambiar.
El límite de superficie no se refiere a la adquisición individual del comprador, sino al total del distrito: la superficie total adquirida por personas físicas de nacionalidad extranjera en un distrito no puede superar el diez por ciento de la superficie susceptible de propiedad privada en ese distrito. La superficie total que una persona puede adquirir en todo el país también está limitada a treinta hectáreas. Si se ha agotado el límite del distrito, no se puede adquirir ni siquiera un piso pequeño; por ello, la nacionalidad y la situación en el distrito deben confirmarse ante la dirección turca del registro de la propiedad antes de la operación. Los titulares de la Tarjeta Azul no están sujetos a los límites de nacionalidad ni de superficie (Ley de Nacionalidad Turca, art. 28).
Respecto del inmueble adquirido en contravención de los límites o utilizado de forma contraria a la finalidad de la adquisición, el Ministerio de Hacienda concede al propietario un plazo no superior a un año. Si el propietario no enajena el inmueble en ese plazo, el inmueble se liquida: se vende y se convierte en un valor monetario, y dicho valor se paga al titular del derecho. La liquidación no es una expropiación (Ley de Títulos de Propiedad, art. 35). Para información más detallada, puede consultar la página adquisición de inmuebles por extranjeros en Turquía.
Permiso de residencia basado en un inmueble
A un extranjero que posee un inmueble en Türkiye se le puede conceder un permiso de residencia de corta duración (Ley turca de Extranjería y Protección Internacional n.º 6458, art. 31/1-b). La expresión «se le puede conceder» en la Ley indica que el cumplimiento de los requisitos no convierte el permiso en un derecho. El reglamento de aplicación exige que el inmueble sea una vivienda y se utilice con ese fin; un solar o un local no cumple ese requisito (Reglamento, art. 28/3). La naturaleza y el valor del inmueble los determina el Ministerio del Interior (6458 art. 31/6).
La titularidad del inmueble no basta por sí sola. La Ley exige además disponer de condiciones de alojamiento, comunicar el domicilio en Türkiye y, si se solicita, presentar un certificado de antecedentes penales (6458 m.32/1). El Reglamento también exige un seguro de salud que cubra el periodo del permiso y medios económicos suficientes y regulares. En la solicitud, el pasaporte debe tener una validez de al menos sesenta días más que el periodo de permiso solicitado (6458 m.21/2). Para información detallada, puede consultar la página sobre permiso de residencia en Türkiye para extranjeros propietarios de inmuebles.
La herencia de extranjeros en Türkiye
Sea cual sea la nacionalidad de la persona fallecida, a sus inmuebles en Türkiye se aplica el derecho turco (Ley turca de Derecho Internacional Privado y Procesal n.º 5718, art. 20/1). Para el resto de la herencia, la regla es la ley nacional del causante; quedan a salvo las disposiciones de los convenios internacionales en los que Türkiye es parte (Ley turca de Derecho Internacional Privado y Procesal, art. 1/2). Un piso en Alanya también está sujeto a esta regla.
Un testamento otorgado en el extranjero puede ser válido en cuanto a su forma (MÖHUK m.20/4). Su contenido, en cambio, se evalúa conforme al derecho turco en lo que respecta a los inmuebles situados en Türkiye. Esto significa que la legítima (cuota reservada de la herencia) que la ley reserva a ciertos parientes cercanos no puede eliminarse mediante testamento. Los herederos que no reciban el equivalente de su legítima pueden demandar la reducción de las disposiciones que excedan el límite (Código Civil turco m.560).
Ser heredero y poder conservar el inmueble son cuestiones distintas. Si el heredero no es nacional de uno de los países a cuyos nacionales se permite adquirir inmuebles o si se superan los límites de superficie, también se aplica la disposición de liquidación respecto del inmueble adquirido por herencia (Ley turca del título de propiedad m.35). Para obtener información detallada, puede consultar la página sobre herederos extranjeros y la herencia de inmuebles en Türkiye.
Nacionalidad turca por inversión
La nacionalidad por inversión se fundamenta en el artículo 12. de la Ley de Nacionalidad Turca y en el artículo 20. de su reglamento de aplicación. El extranjero que realice uno de los tipos de inversión enumerados en el reglamento puede adquirir la nacionalidad turca mediante decisión del Presidente, siempre que no exista un impedimento en materia de seguridad nacional y orden público (5901 m.12/1). La ley establece expresamente que cumplir las condiciones exigidas no confiere a la persona un derecho absoluto a la adquisición de la nacionalidad (5901 m.10/1).
Es obligatorio que en el registro del inmueble se anote la prohibición de venta durante tres años sobre el título de propiedad (Reglamento art.20/2-b). Los tipos y cuantías de inversión figuran en el reglamento y pueden cambiar. Por ello, las cuantías vigentes no se indican en esta página, sino en la página ciudadanía turca por inversión, junto con su fecha.
Proceso paso a paso
¿Cómo se desarrolla el proceso de compra de un inmueble?
Examen del título de propiedad y de las condiciones de adquisición
El primer paso es confirmar en la dirección turca del registro de la propiedad la posibilidad de adquisición según la nacionalidad del comprador y la situación de la zona en el distrito. A continuación se examina el registro del título de propiedad del inmueble. Para un piso en un edificio terminado puede constituirse la propiedad horizontal; si el edificio está aún en construcción, puede haberse constituido kat irtifakı (servidumbre de construcción sobre un edificio aún no terminado) respecto de las unidades independientes (Ley turca de Propiedad Horizontal, art. 2, art. 3).
Los inmuebles situados en zonas militares de seguridad no pueden venderse a extranjeros. La venta en zonas especiales de seguridad está sujeta a la autorización de la gobernación provincial, y dicha autorización se obtiene antes de la venta registrada en el título de propiedad (Reglamento turco de Zonas Militares Prohibidas y Zonas de Seguridad, art. 23, art. 24). No debe efectuarse ningún pago antes de completar estos controles.
Preparación de los documentos
En la escritura oficial se consignan, junto con los datos de identidad de las partes, sus números de identificación fiscal (Ley turca del Registro de la Propiedad, art. 26); en la práctica, el extranjero que no tiene número fiscal en Turquía lo obtiene en la oficina tributaria antes de la operación. Si una de las partes no habla turco, en la operación interviene un intérprete jurado (Reglamento turco del Registro de la Propiedad, art. 24). En viviendas y unidades independientes no puede practicarse la inscripción si no se acredita el seguro obligatorio contra terremotos vigente en la fecha de la operación (Ley turca de Seguros de Catástrofes núm. 6305, art. 10, art. 11).
Los demás documentos que se exigirán al comprador extranjero los determina la Dirección General de Títulos de Propiedad y Catastro, y esta lista puede cambiar (Reglamento del Registro de la Propiedad, art. 18). La lista actualizada debe consultarse en la dirección turca del registro de la propiedad antes de la operación.
Escritura pública e inscripción en el título de propiedad
La compraventa de un inmueble se realiza mediante escritura pública en la dirección turca del título de propiedad (Ley turca del Registro de la Propiedad, art. 26). La compraventa y la promesa de compraventa celebradas sin la forma oficial no son válidas (Código de Obligaciones turco, art. 237; Código Civil turco, art. 706). Por ello, un formulario de reserva firmado en una oficina no transmite la propiedad.
Una vez firmada la escritura pública, la operación se inscribe en el libro diario y se registra en el registro del título de propiedad con la misma fecha. En la compraventa, la propiedad se transmite con esta inscripción (Código Civil turco, art. 705). El mero pago del precio, la recepción de llaves o la firma de un contrato no transmiten por sí solos la propiedad. Aunque una de las partes sea extranjera, los derechos sobre inmuebles situados en Turquía y la forma de las operaciones relativas a dichos derechos se rigen por el derecho turco (Ley turca de Derecho Internacional Privado y Procesal, art. 21).
Obligaciones posteriores a la adquisición y recurso
Si la dirección turca del registro de la propiedad rechaza la solicitud, cabe recurso ante la dirección regional dentro de los quince días siguientes a la notificación de la decisión denegatoria y, contra su decisión, ante la Dirección General de Registro de la Propiedad y Catastro dentro de los quince días siguientes (Reglamento del Registro de la Propiedad, art. 26).
El extranjero que adquiera un solar o terreno sin edificación está obligado a someter el proyecto que vaya a desarrollar a la aprobación del Ministerio competente en el plazo de dos años. La falta de solicitud en plazo o la no realización del proyecto constituye causa de liquidación (Ley turca del título de propiedad, art. 35). El extranjero que adquiera una vivienda debe solicitar además el permiso de residencia; la adquisición del inmueble no confiere automáticamente dicho permiso.
Distintas vías
Diferencias entre el permiso de residencia y las vías para obtener la ciudadanía
Permiso de residencia de corta duración basado en un inmueble
Es el permiso que puede otorgarse a quienes poseen un inmueble en Turquía (6458 art.31/1-b). La ley prevé un máximo de dos años en cada concesión, mientras que el reglamento de aplicación lo regula como un máximo de un año por cada concesión (6458 art.31/2; reglamento art.28/1). Este permiso no conduce a la ciudadanía por la vía excepcional.
Permiso de residencia otorgado al inversor
Es el permiso que puede concederse a los extranjeros que no trabajan en Turquía pero que realizarán una inversión por la cuantía y dentro del alcance que determine el Presidente, así como a sus cónyuges e hijos (6458 art.31/1-j). Este permiso puede otorgarse por períodos de hasta cinco años cada vez (6458 art.31/5). La ley menciona además a quienes obtienen este permiso al enumerar a los que pueden adquirir la ciudadanía por vía excepcional (5901 art.12/1-b).
Ciudadanía por vía general
Para la ciudadanía por vía general, la ley exige haber residido ininterrumpidamente en Turquía durante cinco años antes de la solicitud. El tiempo pasado en Turquía con un permiso de residencia basado en un inmueble también se computa para esta residencia de cinco años (Ley turca de Ciudadanía, art. 11, art. 15).
Ciudadanía por inversión (excepcional)
En la solicitud realizada mediante uno de los tipos de inversión enumerados en el reglamento, la ciudadanía se adquiere por decisión del Presidente de la República (5901 m.12/1). Las solicitudes se presentan en el país ante la gobernación del lugar de residencia, y en el extranjero ante las representaciones diplomáticas de Turquía (5901 m.37). La ley no prevé un plazo para la decisión. Las solicitudes de quienes tengan una circunstancia que constituya un obstáculo para la seguridad nacional y el orden público son rechazadas por el Ministerio del Interior (5901 m.12/2).
Decisiones administrativas
Denegación, anulación y vía judicial del permiso de residencia
El permiso de residencia de corta duración no se concede, se anula si ya fue concedido y no se prorroga al expirar su plazo en los siguientes casos: incumplimiento o desaparición sobrevenida de uno de los requisitos, utilización del permiso fuera de la finalidad para la que fue concedido, permanencia fuera de Türkiye durante más de ciento veinte días en total en el último año, o existencia de una decisión válida de expulsión o de prohibición de entrada respecto del interesado (6458 art.33/1; Reglamento art.29/1). La puesta en alquiler de la vivienda debe evaluarse antes de alquilarla en relación con la finalidad para la que se concedió el permiso. La venta del inmueble también elimina el fundamento del permiso. El extranjero que vaya a continuar residiendo en Türkiye solicita, dentro de los diez días siguientes a la fecha en que cesó el motivo, un permiso adecuado a la nueva finalidad de estancia (Reglamento art.26).
La Ley no ha previsto una vía administrativa de recurso específica para las decisiones sobre permisos de residencia; la vía es la jurisdicción contencioso-administrativa. La demanda contra la decisión de denegación, anulación o no prórroga se interpone ante el juzgado de lo contencioso-administrativo dentro de los sesenta días siguientes al día en que la decisión fue notificada por escrito (Ley de Procedimiento Contencioso-Administrativo art.7; 6458 art.101). En las solicitudes presentadas dentro de Türkiye, la decisión la adopta la gobernación provincial; en una solicitud presentada en Alanya, esta es la Gobernación de Antalya, y el juzgado competente es el juzgado de lo contencioso-administrativo del lugar donde se encuentra la administración que adoptó la decisión (LJCA art.32).
La interposición de la demanda no suspende automáticamente la ejecución de la decisión; para ello debe solicitarse además la suspensión de la ejecución en el escrito de demanda (LJCA art.27). En estas demandas interpuestas después del 30 de noviembre de 2024, el expediente se considera listo para resolver con la contestación de la administración; por ello es importante que las alegaciones se expongan íntegramente en el escrito de demanda. Si no puede practicarse la notificación en la dirección indicada durante el proceso, el expediente se deja sin trámite y, si no se comunica una nueva dirección en el plazo de dos meses, la demanda se tiene por no presentada (6458 art.31/7; LJCA art.26/3).
Actos del heredero
Trámites del heredero extranjero: certificado de herederos, repudiación e inscripción de la herencia en el título de propiedad
Para un extranjero que hereda un inmueble en Turquía, la mayoría de los trámites se realizan ante instituciones turcas y algunos están sujetos a plazos breves. El certificado de herederos lo expide en Turquía el juzgado civil de paz turco; el notario y el consulado no pueden expedirlo (Código Civil turco art. 598; Ley turca del Notariado art. 71/B).
Con un certificado de herederos obtenido en el extranjero no se puede realizar directamente ningún trámite sobre el título de propiedad. Es necesario que un tribunal turco declare que el certificado es conforme al procedimiento sucesorio previsto por las leyes turcas (Ley turca del Registro de la Propiedad art. 37). Si los herederos o las cuotas que constan en el certificado extranjero difieren del derecho turco, puede ser necesario obtener además un certificado de herederos en Turquía.
En el derecho turco, el heredero adquiere la herencia en el momento del fallecimiento. El heredero que no desee la herencia puede repudiarla mediante declaración ante el juzgado civil de paz turco dentro de los tres meses. Para el heredero legal, el plazo comienza, por regla general, desde que tiene conocimiento del fallecimiento; para el heredero instituido por testamento, desde la notificación oficial del testamento (Código Civil turco art. 606, art. 609). El heredero que no repudie en plazo adquiere la herencia pura y simplemente y responde personalmente de las deudas del causante (Código Civil turco art. 599, art. 610).
Es discutible si la declaración de repudiación realizada en el extranjero es suficiente para los bienes situados en Turquía. La vía prudente es presentar también, dentro del plazo, la declaración ante el juzgado civil de paz turco para los bienes situados en Turquía.
La inscripción de un inmueble a nombre de los herederos en el título de propiedad se denomina inscripción. Para realizarla, se solicita ante la dirección turca del registro de la propiedad donde se encuentra el inmueble, aportando el certificado de herederos. Si no se realiza la inscripción en el plazo de dos años desde la fecha de fallecimiento, la propia dirección turca del registro de la propiedad puede acudir al juzgado (Ley turca del Registro de la Propiedad, disposición adicional, art. 1).
Los bienes situados en Turquía están sujetos al impuesto sobre sucesiones y transmisiones patrimoniales, aunque el causante sea extranjero. El plazo de declaración es de cuatro, seis u ocho meses desde la fecha de fallecimiento, según dónde se encuentren el fallecido y el heredero; los herederos en el extranjero presentan sus declaraciones ante los consulados turcos (Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Transmisiones Patrimoniales, arts. 8, 9). El inmueble no puede transmitirse mientras no se haya pagado íntegramente el impuesto correspondiente al mismo (art. 19).
Capital extranjero
Sociedades con socios extranjeros y adquisición de inmuebles por sociedades
Por regla general, es posible que personas físicas o jurídicas extranjeras sean socias de una sociedad constituida en Turquía. Conforme a la Ley de Inversiones Extranjeras Directas, los inversores extranjeros están sujetos al mismo trato que los inversores nacionales, y la sociedad constituida en Turquía se rige por el derecho turco con independencia de que sus socios sean extranjeros. La Ley ha sustituido el sistema de permiso y aprobación para las inversiones extranjeras directas por un sistema de información.
En cambio, existen obligaciones de notificación periódica a través del sistema electrónico: en el plazo de un mes desde la autorización se notifica la lista de inversores y socios; cada año, a más tardar a finales de mayo, el formulario de información de actividad; y en el plazo de un mes desde las modificaciones de capital y las transmisiones de participaciones, la lista actualizada de socios.
En la adquisición de inmuebles por sociedades se distinguen tres supuestos. Las sociedades mercantiles constituidas en el extranjero conforme a sus propias leyes solo pueden adquirir inmuebles en el marco de disposiciones legales especiales; las demás personas jurídicas extranjeras no pueden adquirir inmuebles.
Las sociedades constituidas en Turquía cuya participación extranjera sea del cincuenta por ciento o superior, o en las que la facultad de nombrar a la mayoría de los administradores corresponda a extranjeros, pueden adquirir inmuebles para desarrollar las actividades que constituyan su objeto social según sus estatutos. Las adquisiciones de estas sociedades en zonas militares están sujetas a la autorización de las autoridades militares, y las adquisiciones en zonas especiales de seguridad, a la autorización de la gobernación provincial (Ley turca del título de propiedad, art. 36). Las sociedades con capital extranjero inferior al cincuenta por ciento adquieren conforme a las disposiciones aplicables a las sociedades nacionales. Para información detallada, puede consultar el apartado sobre relaciones comerciales con elemento extranjero en la página de Derecho mercantil.
Impuestos
Exención de las rentas obtenidas en el extranjero para quienes se establecen en Türkiye
Se ha introducido en 2026 una nueva exención fiscal para las rentas que obtienen del extranjero las personas que se instalan en Türkiye. Las ganancias y rendimientos obtenidos fuera de Türkiye por personas físicas que no tenían residencia ni obligación tributaria en Türkiye durante los tres últimos años naturales anteriores a ser consideradas residentes en Türkiye están exentos del impuesto sobre la renta durante veinte años (Ley turca del Impuesto sobre la Renta, art. mükerrer 20/D). La exención no distingue por nacionalidad: tanto los extranjeros que se consideren residentes en Türkiye a partir del 1 de enero de 2026 como los ciudadanos turcos que regresen a Türkiye pueden beneficiarse si cumplen los requisitos.
Para beneficiarse de la exención, por regla general debe obtenerse de la oficina tributaria un certificado de exención hasta el final del año natural en que se adquiera la residencia; las rentas obtenidas en Türkiye, como las rentas de alquiler de una vivienda en Türkiye, no están cubiertas por la exención (Comunicado General del Impuesto sobre la Renta n.º 333, art. 3). Los requisitos y el plazo de solicitud se explican en detalle en la página de Derecho tributario.
Expedientes internacionales
Trámites realizados desde fuera de Turquía
Un comprador o heredero extranjero puede llevar a cabo una parte importante de las gestiones sin viajar a Turquía. Sin embargo, la utilización en Turquía de documentos otorgados en el extranjero y los plazos que corren mientras la persona se encuentra en el extranjero requieren especial atención.
Poder notarial y consulado
Los poderes notariales que requieren trámites en el título de propiedad se preparan por el notario en forma de escritura pública (Ley turca del Notariado, art. 89). En el extranjero, esta función la desempeñan los consulados turcos (art. 191, art. 192). Si el otorgante no sabe turco, se cuenta también con un traductor jurado (art. 74).
Dado que la dirección turca del registro de la propiedad verifica que el apoderado esté facultado para el acto solicitado, en el poder deben indicarse por separado actos como la compra, el pago del precio, la obtención del certificado de herederos, la repudiación, la transmisión y la venta (Reglamento del Registro de la Propiedad, art. 18).
Uso de documentos extranjeros en Turquía
Los documentos oficiales extranjeros se consideran documentos oficiales en Turquía si son autenticados por la autoridad competente del Estado que los expidió o por el consulado turco; quedan a salvo los convenios internacionales de los que Turquía es parte (Código de Procedimiento Civil turco art.224).
La ley no establece expresamente si un poder otorgado ante un notario de un país extranjero puede utilizarse en el título de propiedad; si se va a utilizar tal documento, debe consultarse previamente a la dirección turca del registro de la propiedad. Para realizar una operación en el título de propiedad basándose en una sentencia extranjera, es necesario que la sentencia sea reconocida por un tribunal turco (Ley turca de Derecho Internacional Privado y Procesal art.58).
Notificaciones y plazos que corren en el extranjero
Las decisiones oficiales en Turquía pueden notificarse a la dirección que figura en el sistema de registro de direcciones. Si no hay nadie en la dirección, el documento se deja al jefe del barrio y se fija un aviso en la puerta; el día en que se fija el aviso se considera fecha de notificación (Ley de Notificaciones art.21). El documento enviado a la dirección de notificación electrónica se considera notificado al final del quinto día siguiente al de su llegada a la dirección (art.7/a).
Por ello, el plazo para interponer la demanda puede comenzar y vencer mientras el extranjero se encuentra en el extranjero; si se va a permanecer mucho tiempo fuera del país, es necesario hacer un seguimiento de las comunicaciones oficiales que lleguen al domicilio en Turquía.
Escrito de demanda y tribunal competente
La persona que se encuentra en el extranjero también puede presentar el escrito de demanda administrativa ante el consulado de Turquía; la demanda se considera interpuesta el día en que se registra el escrito (Ley turca de Procedimiento Contencioso-Administrativo, art. 4, art. 6). Las demandas relativas a la propiedad de un inmueble se interponen únicamente ante el tribunal del lugar donde se encuentra el inmueble, y para estas demandas no puede elegirse otro tribunal mediante convenio (Código de Procedimiento Civil turco, art. 12).
Las demandas relativas a la herencia se tramitan ante el tribunal del último domicilio del causante en Turquía; si el último domicilio no está en Turquía, ante el tribunal del lugar donde se hallen los bienes que integran el caudal hereditario (MÖHUK, art. 43). Conforme a esta regla, la demanda relativa a la herencia de una persona que vive en el extranjero y cuyo único bien en Turquía es un piso en Alanya se interpone en Alanya.
Criterios de evaluación
Criterios de evaluación en el derecho de extranjería
El procedimiento que debe seguirse en los trámites de las personas extranjeras se determina en función de las características del expediente. En la primera evaluación pueden considerarse conjuntamente la nacionalidad de la persona, el título de propiedad y la naturaleza del inmueble, la base y la duración del permiso de residencia vigente, los documentos expedidos en el extranjero y los plazos ya iniciados.
En la adquisición de inmuebles se evalúan, según las circunstancias específicas del expediente, la nacionalidad y los límites territoriales; en el permiso de residencia, la base del permiso y su finalidad de uso; en la herencia, el certificado de herederos, el plazo de repudiación y la declaración tributaria; y, en las decisiones denegatorias de la Administración, el plazo para interponer demanda y la suspensión de la ejecución.
Entre los ámbitos en los que el despacho desarrolla su actividad se encuentran las controversias derivadas de las operaciones realizadas por extranjeros en materia de inmuebles, residencia, herencia y nacionalidad. Puede ponerse en contacto con nosotros a través de la página de Contacto para solicitar una reunión.
Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes
¿Puede cualquier extranjero comprar una vivienda en Turquía?
No. La adquisición está abierta a los ciudadanos de los países determinados por el Presidente y está sujeta a límites de superficie y ubicación (Ley turca del título de propiedad, art. 35; Ley turca n.º 2565, art. 9/b). Los titulares de la Mavi Kart no están sujetos a restricciones de nacionalidad ni de superficie (Ley de Nacionalidad Turca, art. 28).
Pagué el dinero, ¿se considera que la propiedad ha pasado a mi nombre?
No. En la compraventa, la propiedad solo se transmite mediante su inscripción en el título de propiedad (Código Civil turco, art. 705). El pago, la entrega de llaves o un contrato firmado en una oficina no transfieren por sí solos la propiedad.
¿Comprar un inmueble me permite obtener un permiso de residencia?
No se concede automáticamente. A un extranjero que posee un inmueble en Turquía se le puede otorgar un permiso de residencia de corta duración; el permiso no es un derecho y se exige que la vivienda se utilice con esa finalidad (6458 m.31; reglamento m.28).
Mi permiso de residencia fue denegado. ¿Cuánto tiempo tengo?
La acción contra la decisión de denegación, anulación o no prórroga se interpone ante el tribunal contencioso-administrativo dentro de los sesenta días siguientes al día en que la decisión fue notificada por escrito (İYUK m.7). Si vuelve a solicitarlo dentro de seis meses, se le pedirá un nuevo motivo; una nueva solicitud basada en el mismo inmueble no sustituye a la interposición de una acción contra la decisión denegatoria (reglamento m.21/10).
Soy extranjero. ¿Mi apartamento en Turquía se divide según el derecho de mi propio país?
Como regla general, no. A los bienes inmuebles situados en Turquía se aplica el derecho turco (MÖHUK art. 20/1). Sin perjuicio de las disposiciones de los tratados internacionales de los que Turquía es parte (MÖHUK art. 1/2).
¿Puedo llevar a cabo los trámites sin venir a Turquía?
Sí, mediante un apoderado. El poder que requiera una actuación relativa al título de propiedad se otorga en escritura pública ante notario o, en el extranjero, ante el consulado turco (Ley turca del Notariado art. 89, art. 191). Cada acto que vaya a realizarse debe constar por separado en el poder (Reglamento del Registro de la Propiedad art. 18).
Si cumplo los requisitos, ¿adquiero la ciudadanía automáticamente?
No. La nacionalidad se adquiere por decisión del Presidente y reunir los requisitos exigidos no otorga a la persona un derecho absoluto (5901 m.10/1, m.12/1).
Las explicaciones de esta página tienen carácter meramente informativo y no constituyen opinión ni asesoramiento jurídico. Dado que las circunstancias de cada caso concreto son diferentes, la valoración jurídica debe realizarse específicamente para cada expediente.
La información contenida en la página se publica, en el marco del Reglamento sobre la prohibición de publicidad de la Unión de Colegios de Abogados de Turquía, con el fin de informar sobre los ámbitos de actividad del despacho, sin que ello implique especialización; no persigue la captación de clientes.
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La información y los plazos de esta página se han preparado conforme a la legislación vigente a fecha de 10 de noviembre de 2026. Dado que la legislación puede cambiar, el cómputo de los plazos debe realizarse en todo caso conforme al texto legal vigente.
La vía legal que debe seguirse para los extranjeros puede variar según la nacionalidad de la persona, la naturaleza del inmueble, la situación actual de residencia y si los procedimientos se tramitan desde dentro o desde fuera de Turquía. Por ello, al inicio del proceso es importante evaluar el asunto en todos sus aspectos, determinar correctamente los plazos y llevar a cabo los procedimientos necesarios dentro de los plazos establecidos.
Merve Kartal Kurtman
Abogada