Advocaat vreemdelingenrecht in Alanya
Het verwerven van onroerend goed in Turkije, hier wonen, erfgenaam zijn van een nalatenschap in Turkije of het aanvragen van staatsburgerschap door investering is voor buitenlanders onderworpen aan bijkomende voorwaarden en termijnen naast de regels die voor burgers gelden. Bij de verkrijging van onroerend goed zijn de nationaliteit van de koper, de oppervlakte van het verworven onroerend goed en de ligging ervan beperkt; een verblijfsvergunning en het staatsburgerschap worden niet automatisch verkregen, zelfs niet wanneer aan de voorwaarden is voldaan.
Doordat in Alanya veel mensen uit verschillende landen onroerend goed bezitten en er wonen, maken deze regels deel uit van de dagelijkse rechtshandelingen. Bij handelingen zoals een aankoop via de eigendomsakte (tapu), een aanvraag voor een verblijfsvergunning, de overgang van een onroerend goed in Turkije op erfgenamen en een rechtszaak tegen afwijzende beslissingen van de overheid moet aan het begin van het proces worden vastgesteld welke instantie bevoegd is en welke termijn van toepassing is.
Op deze pagina worden de belangrijkste onderwerpen die specifiek voor buitenlanders gelden, de fasen van het aankoopproces van onroerend goed en de handelingen die vanuit het buitenland kunnen worden verricht in grote lijnen uitgelegd. Omdat de kenmerken van elk dossier verschillen, moet de juridische beoordeling per concreet geval worden gemaakt.
Belangrijkste rechtsgebieden
Belangrijkste onderwerpen in het vreemdelingenrecht
Voor hetzelfde onroerend goed kunnen meerdere regelcomplexen van toepassing zijn. De aankoop van het onroerend goed valt onder de Turkse wet inzake de eigendomsakte (tapu); het op basis daarvan in Turkije verblijven valt onder de Turkse Wet inzake vreemdelingen en internationale bescherming; en de overgang van het onroerend goed op de erfgenamen valt onder de Turkse Wet inzake internationaal privaatrecht en procesrecht.
Verwerving van onroerend goed door vreemdelingen
De wet beperkt het verkrijgen van onroerende zaken door buitenlanders op drie manieren: de nationaliteit van de koper, de verkregen oppervlakte en de plaats waar de onroerende zaak is gelegen (2644 nummer van de Turkse wet inzake eigendomsakten (tapu), art. 35; 2565 nummer van de Turkse Wet op militaire verboden en veiligheidsgebieden, art. 9/b). De verkrijging staat open voor burgers van landen die door de President zijn aangewezen. Deze lijst staat niet in de wet, maar in een presidentieel besluit en kan wijzigen.
De oppervlaktebeperking ziet niet op de eigen verkrijging van de koper, maar op het totaal in het district: de totale oppervlakte die buitenlandse natuurlijke personen in een district verwerven, mag niet meer bedragen dan tien procent van de oppervlakte die in dat district onder particulier eigendom kan vallen. Ook de totale oppervlakte die één persoon in het hele land kan verwerven, is beperkt tot dertig hectare. Is de districtslimiet bereikt, dan kan zelfs een kleine woning niet worden verworven; daarom moeten de nationaliteit en de situatie in het district vóór de transactie bij het Turks kadasterkantoor worden bevestigd. Houders van een Mavi Kart zijn niet onderworpen aan de nationaliteits- en oppervlaktebeperkingen (Turkse Nationaliteitswet, art. 28).
Voor onroerend goed dat in strijd met de beperkingen is verworven of in strijd met het verwervingsdoel wordt gebruikt, geeft het ministerie van Financiën de eigenaar een termijn van ten hoogste één jaar. Verkoopt de eigenaar het onroerend goed niet binnen deze termijn, dan wordt het geliquideerd: het wordt verkocht en in geld omgezet, en de opbrengst wordt aan de rechthebbende betaald. De liquidatie is geen onteigening (Turkse wet inzake eigendomsakten (tapu), art. 35). Voor meer informatie kunt u de pagina verwerving van onroerend goed door buitenlanders in Turkije raadplegen.
Verblijfsvergunning op basis van onroerend goed
Aan een vreemdeling die in Turkije onroerend goed bezit, kan een kortlopende verblijfsvergunning worden verleend (Vreemdelingen- en Internationalebeschermingswet nr. 6458, art. 31/1-b). Het woord "kan worden verleend" in de wet toont aan dat het vervullen van de voorwaarden de vergunning niet tot een recht maakt. De uitvoeringsverordening vereist dat het onroerend goed een woning is en daarvoor wordt gebruikt; grond of een bedrijfsruimte voldoet niet aan deze voorwaarde (Verordening art. 28/3). Het ministerie van Binnenlandse Zaken bepaalt de aard en de waarde van het onroerend goed (6458, art. 31/6).
Het bezit van onroerend goed is op zichzelf niet voldoende. De wet vereist voorts dat aan de huisvestingsvoorwaarden wordt voldaan, dat een adres in Turkije wordt opgegeven en dat, indien gevraagd, een uittreksel uit het strafregister wordt overgelegd (6458 art. 32/1). De verordening vereist voorts een zorgverzekering voor de duur van de vergunning en voldoende en regelmatige financiële middelen. Bij de aanvraag moet het paspoort nog ten minste zestig dagen langer geldig zijn dan de aangevraagde vergunningsduur (6458 art. 21/2). Voor gedetailleerde informatie kunt u de pagina verblijfsvergunning in Turkije voor vreemdelingen die onroerend goed bezitten raadplegen.
De nalatenschap van vreemdelingen in Turkije
Ongeacht van welk land de overledene staatsburger is, wordt op diens onroerende goederen in Turkije het Turkse recht toegepast (Turkse wet inzake internationaal privaatrecht en procesrecht nr. 5718 art. 20/1). Voor de rest van de nalatenschap is het nationale recht van de overledene de hoofdregel; de bepalingen van internationale verdragen waarbij Turkije partij is, blijven onverlet (Turkse wet inzake internationaal privaatrecht en procesrecht, art. 1/2). Ook een appartement in Alanya valt onder deze regel.
Een in het buitenland opgemaakt testament kan naar de vorm geldig zijn (MÖHUK art.20/4). De inhoud wordt evenwel voor een in Turkije gelegen onroerende zaak naar Turks recht beoordeeld. Dit betekent dat de legitieme portie naar Turks recht (erfdeel in de nalatenschap) die de wet aan bepaalde naasten toekent, niet door een testament kan worden opgeheven. Erfgenamen die het equivalent van hun legitieme portie niet ontvangen, kunnen inkorting vorderen van beschikkingen die de grens overschrijden (Turks Burgerlijk Wetboek art.560).
Erfgenaam zijn en een onroerende zaak kunnen behouden zijn afzonderlijke vragen. Indien de nationaliteit van de erfgenaam niet behoort tot de landen waarvoor verkrijging is toegestaan, of indien de oppervlaktelimieten worden overschreden, geldt de bepaling inzake vereffening ook voor de door vererving verkregen onroerende zaak (Turkse wet inzake eigendomsakten (tapu) art.35). Voor gedetailleerde informatie kunt u de pagina buitenlandse erfgenamen en de vererving van een onroerende zaak in Turkije raadplegen.
Turkse nationaliteit door investering
Nationaliteit via investering berust op artikel 12. van de Turkse Nationaliteitswet en artikel 20. van de toepassingsverordening. Een vreemdeling die een van de in de verordening genoemde investeringstypen verricht, kan, mits er geen beletsel bestaat op het gebied van de nationale veiligheid en de openbare orde, bij besluit van de President de Turkse nationaliteit verkrijgen (5901 art.12/1). De wet bepaalt uitdrukkelijk dat het voldoen aan de gestelde voorwaarden de betrokkene geen absoluut recht op verkrijging van de nationaliteit verleent (5901 art.10/1).
Voor het onroerend goed moet in de eigendomsakte (tapu) een aantekening worden opgenomen dat het gedurende drie jaar niet mag worden verkocht (verordening art. 20/2-b). De investeringstypen en -bedragen staan in de verordening en kunnen wijzigen. Daarom worden de actuele bedragen niet op deze pagina vermeld, maar op de pagina Turks staatsburgerschap door investering, met de datum erbij.
Stappenplan
Hoe verloopt het proces van aankoop van onroerend goed?
Controle van de eigendomsakte (tapu) en de verkrijgingsvoorwaarden
De eerste stap is bij het Turkse kadasterkantoor te laten bevestigen of de koper op grond van zijn nationaliteit het onroerend goed kan verkrijgen en wat de situatie met betrekking tot de oppervlakte in het district is. Daarna wordt de eigendomsakte (tapu) van het onroerend goed onderzocht. Voor een appartement in een voltooid gebouw kan appartementsrecht naar Turks recht worden gevestigd; als het gebouw nog in aanbouw is, kan voor de zelfstandige eenheden kat irtifakı (bouwerfdienstbaarheid op een nog niet voltooid gebouw) zijn gevestigd (Turkse Wet inzake appartementsrecht art.2, art.3).
Onroerende zaken in militaire veiligheidszones kunnen niet aan buitenlanders worden verkocht. Voor verkoop in bijzondere veiligheidszones is toestemming van het gouverneurschap vereist; die toestemming moet vóór de verkoop in de eigendomsakte (tapu) worden verkregen (Turkse Verordening inzake militaire verboden zones en veiligheidszones art.23, art.24). Voordat deze controles zijn afgerond, mag geen betaling plaatsvinden.
Voorbereiding van de documenten
In de officiële akte worden naast de identiteitsgegevens van partijen ook hun fiscale identificatienummers opgenomen (Turkse wet inzake eigendomsakten (tapu) art.26); een buitenlander die in Turkije geen fiscaal nummer heeft, verkrijgt dat nummer in de praktijk vóór de transactie bij de belastingdienst. Als een van de partijen geen Turks spreekt, is bij de transactie een beëdigde vertaler aanwezig (Turks Kadasterreglement art.24). Bij woningen en zelfstandige eenheden kan de inschrijving niet plaatsvinden zolang niet is aangetoond dat de verplichte aardbevingsverzekering die op de transactiedatum geldt, is afgesloten (6305 Turkse Wet inzake rampenverzekeringen art.10, art.11).
De overige documenten die van een buitenlandse koper worden gevraagd, stelt het Directoraat-Generaal voor het Kadaster en de Registratie vast en deze lijst kan wijzigen (Turkse verordening inzake de eigendomsakte (tapu) en het kadaster, art. 18). De actuele lijst moet vóór de transactie bij het Turks kadasterkantoor worden opgevraagd.
Authentieke akte en registratie in de eigendomsakte (tapu)
De verkoop van onroerend goed geschiedt bij het Turks kadasterkantoor met een authentieke akte (Turkse Wet op de eigendomsakte (tapu), art. 26). Een verkoop of verkoopbelofte die niet in authentieke vorm is verricht, is niet geldig (Turks Verbintenissenwetboek, art. 237; Turks Burgerlijk Wetboek, art. 706). Een op een kantoor ondertekend reserveringsformulier draagt de eigendom om die reden niet over.
Nadat de authentieke akte is ondertekend, wordt de transactie in het dagregister ingeschreven en op dezelfde datum in het register van eigendomsakten (tapu) geregistreerd. Bij koop gaat de eigendom met deze registratie over (Turks Burgerlijk Wetboek, art. 705). Het verrichten van betaling, het ontvangen van de sleutel of het ondertekenen van de overeenkomst doet op zichzelf de eigendom niet overgaan. Ook als een van de partijen een buitenlander is, zijn de rechten op in Turkije gelegen onroerend goed en de vorm van de rechtshandelingen met betrekking tot deze rechten onderworpen aan Turks recht (Turkse Wet inzake internationaal privaatrecht, art. 21).
Verplichtingen na aankoop en bezwaar
Als het Turks kadasterkantoor het verzoek afwijst, kan binnen vijftien dagen na de kennisgeving van de afwijzingsbeslissing bezwaar worden gemaakt bij de regionale directie en tegen haar beslissing binnen vijftien dagen bij het Turkse directoraat-generaal voor kadaster en eigendomsakten (Verordening inzake het kadaster, art. 26).
Een buitenlander die een onbebouwd perceel of terrein verwerft, moet het te ontwikkelen project binnen twee jaar ter goedkeuring voorleggen aan het bevoegde ministerie. Het niet tijdig indienen van een aanvraag of het niet realiseren van het project vormt een grond voor vereffening (Turkse Wet op de eigendomsakte (tapu), art. 35). Een buitenlander die een woning verwerft, moet daarnaast een verblijfsvergunning aanvragen; het verwerven van onroerend goed verleent niet automatisch een verblijfsvergunning.
Verschillende manieren
Verschillen tussen een verblijfsvergunning en routes naar het staatsburgerschap
Kortdurende verblijfsvergunning op basis van onroerend goed
Dit is een vergunning die kan worden verleend aan personen die onroerend goed in Turkije bezitten (6458 art.31/1-b). De wet voorziet telkens in een maximum van twee jaar, terwijl de uitvoeringsverordening telkens een maximum van één jaar regelt (6458 art.31/2; verordening art.28/1). Deze vergunning leidt niet via een uitzonderlijke weg tot staatsburgerschap.
Verblijfsvergunning voor beleggers
Dit is een vergunning die kan worden verleend aan buitenlanders die niet in Turkije werken, maar die een investering doen binnen de reikwijdte en het bedrag dat door de president zal worden bepaald, alsmede aan hun echtgenoten en kinderen (6458 m.31/1-j). Deze vergunning kan telkens worden verleend voor ten hoogste vijf jaar (6458 m.31/5). De wet noemt degenen die via de uitzonderlijke weg het staatsburgerschap kunnen verkrijgen bovendien afzonderlijk, waaronder degenen die deze vergunning hebben verkregen (5901 m.12/1-b).
Staatsburgerschap via de algemene procedure
Voor staatsburgerschap via de algemene procedure vereist de wet dat men vóór de aanvraag vijf jaar ononderbroken in Turkije verblijft. De tijd die in Turkije is doorgebracht met een verblijfsvergunning op basis van onroerend goed telt ook mee voor deze verblijfsperiode van vijf jaar (de Turkse Nationaliteitswet, art.11, art.15).
Staatsburgerschap via investering (uitzonderlijke route)
Bij een aanvraag op basis van een van de in de verordening genoemde investeringstypen wordt het staatsburgerschap verkregen bij besluit van de president (5901 art.12/1). Aanvragen worden in het binnenland ingediend bij het provinciebestuur van de plaats waar men woont, en in het buitenland bij de buitenlandse vertegenwoordigingen van Turkije (5901 art.37). De wet voorziet niet in een termijn voor het besluit. Verzoeken van personen bij wie sprake is van een omstandigheid die een belemmering vormt voor de nationale veiligheid of de openbare orde, worden door het Ministerie van Binnenlandse Zaken afgewezen (5901 art.12/2).
Bestuursbesluiten
Weigering en intrekking van de verblijfsvergunning, en rechtsgang
Een kortetermijnverblijfsvergunning wordt niet verleend – of wordt, indien reeds verleend, ingetrokken en bij afloop van de termijn niet verlengd – wanneer aan een van de voorwaarden niet wordt voldaan of deze later wegvalt, wanneer de vergunning wordt gebruikt voor een ander doel dan waarvoor zij is verleend, wanneer men in het laatste jaar in totaal meer dan honderdtwintig dagen buiten het land is geweest, of wanneer ten aanzien van de betrokkene een geldig besluit tot uitzetting of tot inreisverbod bestaat (6458 art.33/1; verordening art.29/1). Het voornemen om de woning te verhuren moet met het oog op het doel van de vergunning vóór de verhuur worden beoordeeld. Ook de verkoop van het onroerend goed doet de grondslag van de vergunning wegvallen. Een vreemdeling die in Turkije wil blijven, vraagt binnen tien dagen na de datum waarop de grond voor het verblijf is weggevallen een vergunning aan die past bij het nieuwe verblijfsdoel (verordening art.26).
De wet voorziet voor beslissingen over verblijfsvergunningen niet in een afzonderlijke administratieve beroepsinstantie; de rechtsgang is die van de administratieve rechter. Tegen een besluit tot afwijzing, vernietiging of niet-verlenging kan beroep worden ingesteld bij de administratieve rechtbank binnen zestig dagen na de dag volgend op de dag waarop het besluit schriftelijk ter kennis is gebracht (Turkse wet inzake bestuursprocesrecht art.7; 6458 art.101). Bij aanvragen die vanuit Turkije worden gedaan, neemt het provinciale bestuur de beslissing; bij een aanvraag in Alanya is dit het provinciale bestuur van Antalya en is de bevoegde rechter de administratieve rechtbank van de plaats waar het besluitvormende bestuur is gevestigd (İYUK art.32).
Het instellen van beroep schorst de uitvoering van het besluit niet van rechtswege; daarvoor moet in het beroepschrift afzonderlijk om schorsing van de uitvoering worden verzocht (İYUK art.27). In zaken die na 30 november 2024 aanhangig zijn gemaakt, wordt het dossier na het verweer van het bestuur gereed voor beslissing geacht; daarom is het van belang dat de stellingen volledig in het beroepschrift worden opgenomen. Wanneer betekening op het tijdens de procedure opgegeven adres niet mogelijk is, wordt het dossier van de rol gehaald en wordt de zaak, indien binnen twee maanden geen nieuw adres wordt opgegeven, geacht niet te zijn ingesteld (6458 art.31/7; İYUK art.26/3).
Handelingen van de erfgenaam
Procedure voor buitenlandse erfgenamen: verklaring van erfrecht, verwerping en inschrijving in de eigendomsakte (tapu)
Voor een buitenlander die erfgenaam is van een onroerend goed in Turkije verlopen de meeste procedures bij Turkse instellingen en zijn sommige daarvan aan korte termijnen gebonden. De verklaring van erfrecht wordt in Turkije afgegeven door de Turkse civiele vrederechtbank; de notaris en het consulaat kunnen dit document niet afgeven (Turks Burgerlijk Wetboek art. 598; Turkse Notariswet art. 71/B).
Met een in het buitenland verkregen verklaring van erfrecht kan bij de eigendomsakte (tapu) geen rechtstreekse handeling worden verricht. Het document moet door een Turkse rechtbank worden bevestigd als zijnde in overeenstemming met de Turkse erfopvolgingsregels (Turkse Kadasterwet art. 37). Indien de in het buitenlandse document genoemde erfgenamen of aandelen afwijken van het Turkse recht, kan het nodig zijn om in Turkije een afzonderlijke verklaring van erfrecht te verkrijgen.
Naar Turks recht verkrijgt de erfgenaam de nalatenschap op het moment van overlijden. Een erfgenaam die de nalatenschap niet wenst, kan deze binnen drie maanden verwerpen door een verklaring af te leggen bij de Turkse civiele vrederechtbank. De termijn begint voor een wettelijke erfgenaam in beginsel op de datum waarop hij kennis heeft gekregen van het overlijden, en voor een bij testament aangewezen erfgenaam op de datum waarop het testament officieel aan hem is meegedeeld (Turks Burgerlijk Wetboek art. 606, art. 609). Een erfgenaam die niet tijdig verwerpt, verkrijgt de nalatenschap zonder voorbehoud en is persoonlijk aansprakelijk voor de schulden van de overledene (Turks Burgerlijk Wetboek art. 599, art. 610).
Het is omstreden of een in het buitenland afgelegde verklaring van verwerping voldoende is voor in Turkije gelegen goederen. De voorzichtige aanpak is om ook voor in Turkije gelegen goederen tijdig een verklaring af te leggen bij de Turkse civiele vrederechtbank.
De inschrijving van een onroerende zaak in de eigendomsakte (tapu) op naam van de erfgenamen wordt overdracht door erfopvolging genoemd. Voor de overdracht door erfopvolging wordt bij het Turks kadasterkantoor waar de onroerende zaak is gelegen een aanvraag ingediend met een verklaring van erfrecht. Als de overdracht door erfopvolging niet binnen twee jaar na de overlijdensdatum plaatsvindt, kan het Turks kadasterkantoor zelf een verzoek indienen bij de rechtbank (Turkse Kadasterwet, aanvullende bepaling, art. 1).
In Turkije gelegen goederen zijn onderworpen aan de Turkse successie- en overdrachtsbelasting, ook als de erflater een buitenlander is. De aangiftetermijn bedraagt vier, zes of acht maanden na de overlijdensdatum, afhankelijk van waar de erflater en de erfgenaam zich bevinden; erfgenamen in het buitenland dienen hun aangifte in bij de Turkse consulaten (Turkse Wet op de successie- en overdrachtsbelasting, art. 8, art. 9). De onroerende zaak kan niet worden overgedragen voordat de daarop betrekking hebbende belasting volledig is betaald (art. 19).
Buitenlands kapitaal
Vennootschappen met buitenlandse aandeelhouders en verwerving van onroerend goed door vennootschappen
Het is in beginsel mogelijk dat buitenlandse natuurlijke of rechtspersonen vennoot worden van een in Turkije opgerichte vennootschap. Op grond van de Wet op de Directe Buitenlandse Investeringen worden buitenlandse investeerders gelijk behandeld als binnenlandse investeerders en is een in Turkije opgerichte vennootschap, ongeacht of de vennoten buitenlanders zijn, onderworpen aan Turks recht. De wet heeft het vergunnings- en goedkeuringsstelsel voor directe buitenlandse investeringen vervangen door een informatiestelsel.
Daarentegen bestaan er periodieke meldingsverplichtingen via het elektronische systeem: binnen een maand na de machtiging de lijst van investeerders en vennoten, elk jaar uiterlijk eind mei het activiteiteninformatieformulier, en bij kapitaalwijzigingen en aandelenoverdrachten binnen een maand de bijgewerkte lijst van vennoten.
Bij de verwerving van onroerend goed door vennootschappen worden drie situaties onderscheiden. Handelsvennootschappen die in het buitenland naar hun eigen recht zijn opgericht, kunnen alleen onroerend goed verwerven binnen het kader van bijzondere wettelijke bepalingen; andere buitenlandse rechtspersonen kunnen geen onroerend goed verwerven.
In Turkije gevestigde vennootschappen met een buitenlands aandeel van vijftig procent of meer, of waarvan de meerderheid van de bestuurders door een buitenlander kan worden benoemd, kunnen onroerende zaken verwerven ter uitoefening van de in hun statuten genoemde activiteiten. Verwervingen door deze vennootschappen in militaire zones zijn afhankelijk van toestemming van de militaire autoriteiten, en in bijzondere veiligheidszones van toestemming van het provinciebestuur (Turkse wet inzake eigendomsakten (tapu), art. 36). Vennootschappen met buitenlands kapitaal onder de vijftig procent verwerven volgens de bepalingen die voor binnenlandse vennootschappen gelden. Voor nadere informatie kunt u de sectie handelsrelaties met een buitenlands element op de pagina Handelsrecht raadplegen.
Belasting
Vrijstelling voor buitenlandse inkomsten voor personen die zich in Turkije vestigen
Voor personen die zich in Turkije vestigen, is met ingang van 2026 een nieuwe belastingvrijstelling ingevoerd voor inkomsten die zij uit het buitenland verwerven. De inkomsten en opbrengsten die natuurlijke personen buiten Turkije verwerven, zijn gedurende twintig jaar vrijgesteld van inkomstenbelasting, mits zij in de laatste drie kalenderjaren voordat zij als ingezetenen van Turkije werden aangemerkt, geen woonplaats of belastingplicht in Turkije hadden (Wet op de inkomstenbelasting, herhaald art. 20/D). De vrijstelling maakt geen onderscheid naar nationaliteit: zowel buitenlanders die met ingang van 1 januari 2026 als ingezetenen van Turkije worden aangemerkt als Turkse staatsburgers die naar Turkije terugkeren, kunnen er gebruik van maken indien zij aan de voorwaarden voldoen.
Om van de vrijstelling gebruik te kunnen maken, moet in de regel uiterlijk aan het einde van het kalenderjaar waarin men zich vestigt een vrijstellingsverklaring bij de belastingdienst worden verkregen; inkomsten die in Turkije worden verworven, zoals huurinkomsten uit een woning in Turkije, vallen niet onder de vrijstelling (Algemene mededeling inkomstenbelasting nr. 333, art. 3). De voorwaarden en de aanvraagtermijn worden uitvoerig uiteengezet op de pagina Belastingrecht.
Internationale dossiers
Handelingen vanuit het buitenland
Een buitenlandse koper of erfgenaam kan een groot deel van de handelingen uitvoeren zonder naar Turkije te komen. Documenten die in het buitenland zijn opgemaakt en termijnen die lopen terwijl men zich in het buitenland bevindt, vergen echter bijzondere aandacht.
Volmacht en consulaat
Volmachten die handelingen waarvoor een eigendomsakte (tapu) vereist is, betreffen, worden door de notaris in de vorm van een authentieke akte opgemaakt (Turkse Notariswet art.89). In het buitenland worden deze werkzaamheden door Turkse consulaten verricht (art.191, art.192). Indien de volmachtgever geen Turks spreekt, wordt tevens een beëdigd tolk ingeschakeld (art.74).
Aangezien het Turks kadasterkantoor nagaat of de gevolmachtigde bevoegd is tot de gewenste handeling, moeten handelingen als aankoop, betaling van de koopsom, het verkrijgen van een verklaring van erfrecht, verwerping, overdracht en verkoop afzonderlijk in de volmacht worden opgenomen (Kadasterreglement art.18).
Gebruik van buitenlandse documenten in Turkije
Buitenlandse officiële documenten worden in Turkije als officiële documenten beschouwd wanneer zij zijn gewaarmerkt door de bevoegde autoriteit van de staat die ze heeft afgegeven of door een Turkse consulaire post; internationale verdragen waarbij Turkije partij is, blijven onverlet (Turks Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering art.224).
De wet bepaalt niet uitdrukkelijk of een volmacht die bij een notaris in het buitenland is opgemaakt, voor een handeling met betrekking tot de eigendomsakte (tapu) kan worden gebruikt; indien een dergelijk document wordt gebruikt, dient de situatie vooraf aan het Turks kadasterkantoor te worden voorgelegd. Om op basis van een in het buitenland gewezen rechterlijke uitspraak een handeling met betrekking tot de eigendomsakte (tapu) te kunnen verrichten, moet de uitspraak door een Turkse rechter worden erkend (MÖHUK art.58).
Betekening en termijnen die lopen terwijl men in het buitenland verblijft
Officiële beslissingen in Turkije kunnen worden betekend aan het adres dat in het adresregistratiesysteem is opgenomen. Indien er niemand op het adres aanwezig is, wordt het stuk afgegeven aan de wijkmeester en wordt een kennisgeving op de deur aangebracht; de dag waarop de kennisgeving wordt aangebracht, geldt als datum van betekening (Betekeningswet art.21). Een stuk dat naar een elektronisch betekeningsadres wordt verzonden, wordt geacht te zijn betekend aan het einde van de vijfde dag na de dag waarop het het adres heeft bereikt (art.7/a).
Daarom kan de termijn voor het instellen van de vordering aanvangen en verstrijken terwijl men in het buitenland verblijft; indien men langere tijd in het buitenland blijft, moet men de officiële stukken volgen die naar het adres in Turkije worden gestuurd.
Procesinleidend verzoekschrift en bevoegde rechtbank
Een persoon die in het buitenland verblijft, kan het bestuursrechtelijke verzoekschrift ook bij het Turkse consulaat indienen; het verzoekschrift geldt als ingediend op de dag waarop het is geregistreerd (Wet op de bestuursrechtelijke rechtsgang art. 4, art. 6). Vorderingen betreffende de eigendom van een onroerende zaak worden uitsluitend ingesteld bij de rechtbank van de plaats waar de onroerende zaak is gelegen, en voor deze vorderingen kan bij overeenkomst geen andere rechtbank worden gekozen (Turks Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering art. 12).
Vorderingen betreffende een nalatenschap worden behandeld door de rechtbank van de laatste woonplaats van de overledene in Turkije; indien de laatste woonplaats niet in Turkije was, door de rechtbank van de plaats waar de tot de nalatenschap behorende goederen zich bevinden (MÖHUK art. 43). Een vordering betreffende de nalatenschap van een persoon die in het buitenland woont en wiens enige bezit in Turkije een appartement in Alanya is, wordt volgens deze regel in Alanya ingesteld.
Beoordelingscriteria
Beoordelingscriteria in het vreemdelingenrecht
De te volgen procedure bij handelingen van vreemdelingen wordt bepaald aan de hand van de kenmerken van het dossier. Bij een eerste beoordeling kunnen de nationaliteit van de persoon, de eigendomsakte (tapu) en de aard van het onroerend goed, de grondslag en de duur van de bestaande verblijfsvergunning, in het buitenland opgemaakte documenten en reeds aangevangen termijnen gezamenlijk worden bekeken.
Bij de verwerving van onroerend goed worden nationaliteit en regionale beperkingen beoordeeld; bij de verblijfsvergunning de grondslag en het gebruiksdoel van de vergunning; bij een nalatenschap de verklaring van erfrecht, de termijn voor verwerping en de belastingaangifte; bij afwijzende besluiten van de overheid de beroepstermijn en de schorsing van de tenuitvoerlegging, telkens in het licht van het concrete dossier.
Tot de rechtsgebieden van het kantoor behoren onder meer geschillen die voortvloeien uit zaken op het gebied van onroerend goed, verblijf, erfrecht en nationaliteit van vreemdelingen. Als u een gesprek wilt aanvragen, kunt u contact opnemen via de Contactpagina.
Veelgestelde vragen
Veelgestelde vragen
Kan elke vreemdeling in Turkije een woning kopen?
Nee. De verkrijging staat open voor burgers van de door de president aangewezen landen en is afhankelijk van oppervlakte- en plaatsbeperkingen (Turkse wet inzake eigendomsakte (tapu) art.35; Wet nr. 2565 art.9/b). Houders van een Mavi Kart zijn niet onderworpen aan de nationaliteits- en oppervlaktebeperkingen (Turkse Wet op het Turkse Staatsburgerschap art.28).
Ik heb betaald; is het eigendom dan op mij overgegaan?
Nee. Bij koop gaat het eigendom over door inschrijving in de eigendomsakte (tapu) (Turks Burgerlijk Wetboek art.705). Betaling, sleuteloverdracht of een op een kantoor ondertekende overeenkomst doen het eigendom op zichzelf niet overgaan.
Levert de koop van een onroerende zaak mij een verblijfsvergunning op?
Verschaft dit niet van rechtswege. Aan een vreemdeling die in Turkije een onroerende zaak bezit, kan een verblijfsvergunning voor korte duur worden verleend; de vergunning is geen recht, en het is vereist dat de woning voor dit doel wordt gebruikt (6458 m.31; verordening m.28).
Mijn verblijfsvergunning is geweigerd. Hoeveel tijd heb ik?
Een beroep tegen een weigering, intrekking of het niet verlengen wordt binnen zestig dagen na de dag volgende op de schriftelijke kennisgeving van de beslissing ingesteld bij de administratieve rechtbank (İYUK m.7). Indien u binnen zes maanden opnieuw een aanvraag indient, wordt van u een nieuwe grond verlangd; een nieuwe aanvraag op basis van hetzelfde onroerend goed treedt niet in de plaats van het instellen van beroep tegen de weigeringsbeslissing (verordening m.21/10).
Ik ben vreemdeling. Wordt mijn appartement in Turkije verdeeld volgens het recht van mijn eigen land?
In de regel niet. Voor onroerende zaken in Turkije geldt Turks recht (MÖHUK art.20/1). De bepalingen van internationale verdragen waarbij Turkije partij is, blijven onverminderd van toepassing (MÖHUK art.1/2).
Kan ik de procedures afhandelen zonder naar Turkije te komen?
Ja, via een gevolmachtigde. De volmacht die handelingen met betrekking tot de eigendomsakte (tapu) vereist, wordt in authentieke vorm opgemaakt bij de notaris of in het buitenland bij een Turkse consulaire vertegenwoordiging (Turkse Notariswet art.89, art.191). Elke te verrichten handeling moet afzonderlijk in de volmacht worden vermeld (Kadasterverordening art.18).
Wordt het staatsburgerschap automatisch verkregen als ik aan de voorwaarden voldoe?
Nee. De nationaliteit wordt verkregen bij besluit van de President, en het voldoen aan de vereiste voorwaarden geeft de persoon geen absoluut recht (5901 art.10/1, art.12/1).
De toelichtingen op deze pagina zijn uitsluitend bedoeld voor algemene informatie en vormen geen juridisch oordeel of advies. Omdat de omstandigheden van ieder concreet geval verschillen, dient de juridische beoordeling per dossier te worden uitgevoerd.
De informatie op deze pagina is, binnen het kader van de verordening inzake het reclameverbod van de Turkse Unie van Ordes van Advocaten, uitsluitend gepubliceerd om informatie te geven over de rechtsgebieden waarop het kantoor actief is; zij houdt geen specialisatie in en is niet gericht op het verkrijgen van opdrachten.
Het bekijken van deze pagina of het contact opnemen via de op deze pagina vermelde links en contactgegevens betekent niet dat er een vertegenwoordigingsrelatie tussen de advocaat en de verzoeker tot stand komt en evenmin dat de zaak is aanvaard.
De informatie en termijnen op deze pagina zijn opgesteld aan de hand van de regelgeving die geldt per 10 november 2026. Aangezien wetgeving kan wijzigen, dient de termijnberekening in elk geval te geschieden op basis van de actuele wettekst.
De voor vreemdelingen te volgen juridische weg kan verschillen naargelang de nationaliteit van de persoon, de aard van het onroerend goed, de bestaande verblijfssituatie en of de handelingen vanuit Turkije of vanuit het buitenland worden verricht. Daarom is het van belang dat aan het begin van de procedure alle aspecten van de zaak worden beoordeeld, de termijnen correct worden vastgesteld en de noodzakelijke handelingen binnen de termijn worden verricht.
Merve Kartal Kurtman
Advocaat