Auteur: Av. Merve Kartal · Publicatie: 06.11.2026

Buitenlanders kunnen in Turkije onroerend goed verwerven, maar niet iedereen en niet onbeperkt. De wet stelt drie grenzen: de nationaliteit van de koper, de oppervlakte van de verworven onroerende zaak en de locatie van het onroerend goed (Turkse wet op de eigendomsakte (Tapu Kanunu) nr. 2644, art. 35). Onroerend goed dat in strijd met deze grenzen is verworven, wordt geliquideerd als de eigenaar het niet binnen de gegeven termijn vervreemdt. Liquidatie betekent dat het onroerend goed wordt verkocht en in geld wordt omgezet, waarna de opbrengst aan de rechthebbende wordt betaald; het is geen onteigening.

Een algemene beschrijving van deze grenzen staat in het aan buitenlanders gewijde gedeelte van de pagina Huur- en vastgoedrecht. Dit artikel beschrijft de stappen die een buitenlander die in Turkije een appartement of perceel wil kopen, vóór de inschrijving en bij het kadaster moet zetten. De eigendomsakte (tapu) is het officiële register waaruit de eigendom van onroerend goed in Turkije blijkt, en het Turks kadasterkantoor is de officiële instantie die dit register bijhoudt.

Verwerving van onroerend goed in Turkije door buitenlanders: drie grenzen en één uitzondering

Grens	Regel	Grondslag
Nationaliteit	Alleen burgers van landen die door de President zijn aangewezen, kunnen onroerend goed verwerven. De President kan de verwerving beperken naar regio, duur, type en hoeveelheid, opschorten of verbieden.	Turkse wet op de eigendomsakte (Tapu Kanunu) art. 35
Oppervlakte	De totale oppervlakte die buitenlandse natuurlijke personen in een district verwerven, mag niet meer bedragen dan tien procent van de oppervlakte die in dat district onderworpen is aan privé-eigendom. De totale oppervlakte die één persoon in het hele land verwerft, mag niet meer dan dertig hectare bedragen.	Turkse wet op de eigendomsakte (Tapu Kanunu) art. 35
Locatie	Buitenlanders kunnen geen onroerend goed verwerven in militaire verboden gebieden van de tweede graad. Voor gebieden die om strategische redenen zijn aangewezen, kan de President ook een verbod instellen.	Turkse wet nr. 2565 art. 9/b, art. 28
Uitzondering	Houders van de Blauwe Kaart (Mavi Kart) zijn niet onderworpen aan de nationaliteits- en oppervlaktegrenzen.	Turkse nationaliteitswet art. 28

De grens van tien procent ziet niet op de verwerving door de koper zelf, maar op het totaal in het district: als de districtslimiet is bereikt, kan zelfs een klein appartement niet worden verworven. Ook voor een buitenlander die in Alanya onroerend goed wil kopen, wordt deze grens per district berekend. Naast onroerende zaken tellen ook zelfstandige en duurzame beperkte zakelijke rechten mee in de oppervlakteberekening. Dit zijn rechten zoals een opstalrecht van ten minste dertig jaar, die als afzonderlijk onroerend goed in de eigendomsakte (tapu) kunnen worden ingeschreven (Turks Burgerlijk Wetboek art. 826, art. 998).

De landenlijst staat niet in de wet, maar in een presidentieel besluit en kan veranderen. De huidige wettekst vereist geen wederkerigheid; doorslaggevend is deze lijst. Of verwerving op grond van uw nationaliteit mogelijk is en wat de situatie in het district is, moet vóór de transactie worden bevestigd door het Turks kadasterkantoor op de plaats waar het onroerend goed is gelegen.

De Blauwe Kaart (Mavi Kart) is een kaart die wordt verstrekt aan personen die door geboorte Turks staatsburger zijn en dit staatsburgerschap met toestemming hebben opgegeven, en aan hun nakomelingen tot in de derde graad. Deze personen genieten, behoudens de in de wet genoemde uitzonderingen, dezelfde rechten als Turkse staatsburgers, en de verwerving van onroerend goed behoort niet tot die uitzonderingen (Turkse nationaliteitswet art. 28). Bepalingen betreffende de nationale veiligheid blijven ook voor hen van toepassing.

Waar moet vóór de koop in de eigendomsakte (tapu) op worden gelet?

De bouwkundige status van het gebouw. Voor een appartement in een voltooid gebouw kan appartementsrecht naar Turks recht worden gevestigd. Als het gebouw nog in aanbouw is, kan voor de zelfstandige eenheden kat irtifakı (bouwerfdienstbaarheid op een nog niet voltooid gebouw) zijn gevestigd. Kat irtifakı (bouwerfdienstbaarheid op een nog niet voltooid gebouw) is een recht op de grond voor de delen van een gebouw dat later onderwerp van appartementsrecht naar Turks recht zal zijn; wanneer voor het hele gebouw een gebruiksvergunning is verkregen, wordt het omgezet in appartementsrecht naar Turks recht (Turkse wet op het appartementsrecht (Kat Mülkiyeti Kanunu) art. 2, art. 3). De gebruiksvergunning staat in Turkije ook bekend als iskân.

Veiligheidsgebied. In de eigendomsakte (tapu) van onroerende zaken in niet-onteigende veiligheidsgebieden wordt deze situatie aangetekend. Deze onroerende zaken in militaire veiligheidsgebieden kunnen niet aan buitenlanders worden verkocht. Voor de verkoop van onroerende zaken in bijzondere veiligheidsgebieden aan een buitenlandse natuurlijke persoon is echter toestemming van het provinciebestuur vereist; deze toestemming wordt vóór de verkoop bij de eigendomsakte (tapu) verkregen (Turkse Verordening inzake militaire verboden gebieden en veiligheidsgebieden art. 23, art. 24).

Controle op militaire gebieden. De kaart- en coördinaatgegevens van militaire verboden gebieden, veiligheidsgebieden en strategische gebieden worden door de bevoegde ministeries verstrekt aan het ministerie waaronder het directoraat-generaal voor eigendomsakte (tapu) en kadaster valt, en de transacties bij de eigendomsakte (tapu) worden op basis van die gegevens uitgevoerd (Turkse Tapuwet art. 35). Totdat de gegevens digitaal zijn overgedragen en de kadasterkantoren hebben bereikt, worden de bevoegde militaire autoriteiten geraadpleegd (Turkse Tapuwet, overgangsartikel 2).

Er mag geen betaling worden verricht voordat deze controles zijn uitgevoerd.

Koop bij de eigendomsakte (tapu): stappen en documenten

De verkoop van onroerend goed vindt plaats bij het Turks kadasterkantoor met een officiële akte. De officiële akte is het verkoopdocument dat door de ambtenaar van de eigendomsakte (tapu) wordt opgemaakt en door partijen wordt ondertekend (Turkse Tapuwet art. 26). Een verkoop van onroerend goed en een verkoopbelofte die niet in officiële vorm zijn verricht, zijn ongeldig (Turks Wetboek van Verbintenissen art. 237; Turks Burgerlijk Wetboek art. 706). Een in een kantoor ondertekend reserveringsformulier draagt daarom geen eigendom over. Een verkoopbelofte is een verbintenis om later bij de eigendomsakte (tapu) eigendom over te dragen en wordt bij de notaris opgemaakt (Turkse Notariswet art. 89).

Er zijn drie uitdrukkelijk in de regelgeving genoemde vereisten:

Belastingidentificatienummer. In de officiële akte worden naast de identiteitsgegevens van partijen ook hun belastingidentificatienummers opgenomen (Turkse Tapuwet art. 26). Een buitenlander die in Turkije geen belastingnummer heeft, verkrijgt dit nummer in de praktijk vóór de transactie bij de belastingdienst.
Beëdigd tolk. Als een van de partijen geen Turks spreekt, is bij de transactie een beëdigd tolk aanwezig. De beëdigd tolk is een tolk die het proces-verbaal waaruit blijkt dat hij voor de rechtbank de eed heeft afgelegd, aan het Turks kadasterkantoor overlegt. Hij ondertekent de officiële akte samen met de partijen. Medewerkers van het Turks kadasterkantoor kunnen niet als tolk optreden (Turkse Kadasterverordening art. 24).
Verplichte aardbevingsverzekering. Voor woningen en zelfstandige eenheden kan het Turks kadasterkantoor geen inschrijving verrichten tenzij een op de transactiedatum geldige verplichte aardbevingsverzekering wordt aangetoond (Turkse Wet op de rampenverzekeringen nr. 6305 art. 10, art. 11). Deze verzekering wordt verstrekt door het Doğal Afet Sigortaları Kurumu (DASK – Turkse instantie voor verzekering tegen natuurrampen) (art. 3).

De overige documenten die van de buitenlandse koper worden verlangd, worden vastgesteld door het directoraat-generaal voor eigendomsakte (tapu) en kadaster (Turkse Kadasterverordening art. 18). Of documenten zoals een paspoortvertaling, een foto of een taxatierapport worden verlangd, hangt af van deze bestuursrechtelijke regeling en kan veranderen. De actuele lijst moet vóór de transactie bij het Turks kadasterkantoor worden opgevraagd.

De transactie verloopt in deze volgorde: de officiële akte wordt door partijen, indien nodig samen met de tolk, ondertekend; de transactie wordt in het dagregister ingeschreven en op dezelfde datum in het kadaster ingeschreven (Turkse Kadasterverordening art. 23, art. 27). Bij koop gaat de eigendom over door deze inschrijving (Turks Burgerlijk Wetboek art. 705). Betalen, de sleutel ontvangen of een overeenkomst ondertekenen brengt op zichzelf geen eigendomsoverdracht. Bij erfopvolging wordt de eigendom vóór de inschrijving verkregen, maar voor verkoop blijft inschrijving vereist (zelfde artikel).

Ook als een van de partijen buitenlander is of de overeenkomst in het buitenland wordt ondertekend, zijn de eigendom en andere zakelijke rechten op onroerend goed in Turkije onderworpen aan Turks recht. Ook de vorm van rechtshandelingen met betrekking tot deze rechten wordt bepaald door Turks recht (Turkse Wet inzake internationaal privaatrecht en procesrecht nr. 5718 art. 21).

Kopen zonder naar Turkije te komen: volmacht

De koop kan ook via een gevolmachtigde van de koper plaatsvinden. Het Turks kadasterkantoor verlangt van de gevolmachtigde een volmacht die is opgemaakt volgens de Turkse Notariswet en waaruit blijkt dat hij bevoegd is de gewenste handeling te verrichten (Verordening op het kadaster art. 18). Volmachten die voor transacties bij de eigendomsakte (tapu) nodig zijn, worden door de notaris in de vorm van een notariële akte opgesteld (Turkse Notariswet art. 89). In het buitenland verrichten de Turkse consulaten deze taak volgens de Turkse Notariswet (art. 191, art. 192). Als de volmachtgever geen Turks kent, is ook een beëdigd tolk aanwezig (art. 74). Handelingen zoals de koop, de betaling van de koopprijs en de ondertekening van de officiële akte moeten afzonderlijk in de volmacht worden vermeld.

Of een door een buitenlandse notaris opgemaakte volmacht bij het kadaster kan worden gebruikt, staat niet uitdrukkelijk in de wet. Buitenlandse officiële documenten worden in Turkije als officiële documenten beschouwd als zij zijn gelegaliseerd door de bevoegde autoriteit van de staat waar zij zijn afgegeven of door een Turkse consulaire post, behoudens internationale verdragen waarbij Turkije partij is (Turks Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering art.224). Welk document bij het kadaster wordt aanvaard, bepaalt het Directoraat-Generaal voor het Kadaster en de Kadasters. Indien een dergelijke volmacht zal worden gebruikt, dient dit vooraf aan het kadasterkantoor te worden voorgelegd.

De wet voorziet tevens erin dat, indien partijen zich bij verschillende kadasterkantoren of bij de buitenlandse organisatie bevinden, hun verklaringen afzonderlijk door officiële functionarissen kunnen worden opgenomen en de overeenkomst aldus kan worden voltooid (Turkse Kadasterwet art.26).

Indien het kadasterkantoor het verzoek afwijst

Een verzoek dat niet aan de regelgeving voldoet, wordt afgewezen onder vermelding van de reden, de instantie waarbij bezwaar kan worden gemaakt en de termijn. De afwijzingsbeslissing wordt persoonlijk overhandigd of overeenkomstig de Kennisgevingswet betekend. Betekening is de officiële toezending van de beslissing aan u, en termijnen beginnen vanaf die datum te lopen. Tegen de beslissing kan binnen vijftien dagen na betekening bezwaar worden aangetekend bij het regionale directoraat waaronder het kadasterkantoor ressorteert; tegen de beslissing van het regionale directoraat kan binnen vijftien dagen bezwaar worden aangetekend bij het Directoraat-Generaal voor het Kadaster en de Kadasters. Zolang de reden voor afwijzing niet is weggenomen, kan de handeling niet worden verricht (Kadasterreglement art.26).

Indien u grond hebt gekocht: project binnen twee jaar

Een onbebouwd onroerend goed is een perceel grond of terrein waarop zich geen gebouw bevindt. Buitenlandse natuurlijke personen en buitenlandse handelsvennootschappen die dit kopen, moeten het te ontwikkelen project binnen twee jaar ter goedkeuring aan het desbetreffende ministerie voorleggen. Het goedgekeurde project wordt met de begin- en eindtermijnen in de rubriek verklaringen van de kadastrale inschrijving vermeld, en er wordt toegezien of het tijdig wordt gerealiseerd (Turkse Kadasterwet art.35). De rubriek verklaringen is het gedeelte van de kadastrale inschrijving waarin de toelichtingen betreffende het onroerend goed worden opgenomen.

Het niet tijdig indienen van de aanvraag of het niet realiseren van het project is een grond voor liquidatie. De wet vermeldt niet afzonderlijk bij welk ministerie de aanvraag moet worden ingediend en vanaf welke datum de termijn loopt; deze informatie dient onmiddellijk na de verkrijging bij het kadasterkantoor te worden opgevraagd.

Verkrijging in strijd met de regel: liquidatie

De wet voorziet in liquidatie in de volgende gevallen: verkrijging in strijd met het artikel, gebruik in strijd met het doel van de verkrijging, het niet tijdig indienen van de aanvraag voor het project of het niet tijdig realiseren van het project (Turkse Kadasterwet art.35). Het ministerie van Financiën geeft de eigenaar een termijn van ten hoogste een jaar. Binnen deze termijn kan de eigenaar het onroerend goed zelf verkopen. Indien hij het niet verkoopt, wordt het onroerend goed geliquideerd en te gelde gemaakt; de opbrengst wordt aan de rechthebbende betaald. De termijn begint niet van rechtswege te lopen bij de overtreding; de termijn wordt door het ministerie verleend.

Ook een door vererving verkregen onroerend goed kan aan deze bepaling onderworpen zijn: indien de erfgenaam niet de nationaliteit bezit van een land waarvoor verkrijging is toegestaan, of indien de oppervlaktegrenzen worden overschreden, is de liquidatiebepaling van toepassing. Een erfgenaam die deze grenzen in acht neemt, kan het onroerend goed behouden. De positie van buitenlandse erfgenamen wordt op de pagina Erfrecht behandeld.

Buitenlandse vennootschappen

Handelsvennootschappen die in het buitenland naar hun eigen recht zijn opgericht, kunnen uitsluitend binnen het kader van bijzondere wettelijke bepalingen onroerend goed verkrijgen; andere buitenlandse rechtspersonen kunnen geen onroerend goed verkrijgen. Deze beperkingen zijn niet van toepassing op de vestiging van een recht van hypotheek of een ander beperkt recht op onroerend goed ten gunste van deze vennootschappen en buitenlandse natuurlijke personen (Turkse Kadasterwet art.35).

In Turkije gevestigde vennootschappen waarvan buitenlanders vijftig procent of meer van de aandelen houden, of waarvan zij meer dan de helft van de bestuurders kunnen benoemen, kunnen onroerend goed verkrijgen ter uitoefening van de in hun statuten omschreven activiteiten. Verwervingen door deze vennootschappen in militaire gebieden zijn onderworpen aan de toestemming van de militaire autoriteiten, en verwervingen in bijzondere veiligheidsgebieden aan de toestemming van de gouverneur (Turkse Kadasterwet art.36).

Bij welk gerecht wordt een geschil behandeld?

Bevoegdheid. In geschillen over onroerend goed is in beginsel de civiele rechtbank van eerste aanleg bevoegd (Turks Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering art.2). Dit is de algemeen bevoegde civiele rechtbank in eerste aanleg. Indien u een woning hebt gekocht van een bouwonderneming of van een verkoper die voor commerciële doeleinden verkoopt, voor een niet-commercieel of niet-beroepsmatig doel, betreft de transactie een consumententransactie en is de consumentenrechtbank bevoegd (Turkse wet inzake de bescherming van de consument, wet nr. 6502 art.3, art.73). Alvorens een procedure bij de consumentenrechtbank aanhangig te maken, is het verplicht een mediator te raadplegen. Geschillen die consumententransacties betreffen en voortvloeien uit de eigendom van het onroerend goed of uit andere rechten in het kadaster vallen buiten deze verplichting (art.73/A). Of degene die voor beleggingsdoeleinden koopt als consument wordt aangemerkt, wordt per concreet geval beoordeeld.

Bevoegdheid inzake plaats. Vorderingen betreffende de eigendom van en andere zakelijke rechten op een onroerend goed, betreffende kwesties die daarin wijziging kunnen brengen, en betreffende het bezit kunnen uitsluitend worden ingesteld bij het gerecht van de plaats waar het onroerend goed is gelegen. Voor deze vorderingen kan bij overeenkomst geen ander gerecht worden gekozen (Turks Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering art.12, art.18). Zo wordt een vordering tot doorhaling van de tapu-inschrijving en nieuwe inschrijving betreffende een appartement in Alanya in Alanya behandeld. Vorderingen die uitsluitend betrekking hebben op geldvorderingen, zoals de terugbetaling van de koopprijs, vallen niet onder deze regel.

Indien in de overeenkomst een buitenlands gerecht als bevoegd is aangewezen, hangt het gevolg af van het type vordering. Aangezien in de praktijk vorderingen betreffende de eigendom van onroerend goed worden geacht onder de exclusieve bevoegdheid van de Turkse gerechten te vallen, sorteert een dergelijk beding in die vorderingen geen effect. Bij geschillen over geldvorderingen is de geldigheid van het beding afhankelijk van de wettelijke voorwaarden (Turkse wet inzake het internationaal privaatrecht en het internationaal procesrecht art.40, art.47).

Veelgestelde vragen

Kan elke buitenlander in Turkije een woning kopen?
Nee. De verkrijging staat open voor onderdanen van landen die door de president zijn aangewezen, en is onderworpen aan oppervlakte- en plaatsbeperkingen (Turkse Kadasterwet art.35; wet nr. 2565 art.9/b). Houders van een Mavi Kart zijn niet onderworpen aan de nationaliteits- en oppervlaktebeperkingen (Turkse nationaliteitswet art.28).

Ik heb betaald; gaat de eigendom daarmee op mij over?
Nee. Bij koop gaat de eigendom over door de inschrijving in het kadaster (Turks Burgerlijk Wetboek art.705).

Levert de aankoop van onroerend goed mij een verblijfsvergunning op?
Niet van rechtswege. Aan een buitenlander die in Turkije onroerend goed bezit, kan een korte verblijfsvergunning worden verleend; de vergunning is geen recht en vereist dat de woning voor dit doel wordt gebruikt (wet nr. 6458 inzake vreemdelingen en internationale bescherming art.31; toepassingsverordening van deze wet art.28). Nadere bijzonderheden zijn te vinden op de pagina verblijfsvergunning in Turkije voor buitenlandse eigenaren van onroerend goed.

Kan ik door de aankoop van onroerend goed Turks staatsburger worden?
De aankoop van onroerend goed onder de in de verordening genoemde bedragen en voorwaarden vormt, bij presidentieel besluit, een van de wijzen waarop de Turkse nationaliteit kan worden verkregen (Turkse verordening betreffende de uitvoering van de Turkse nationaliteitswet art.20). De voorwaarden staan op de pagina Turkse nationaliteit door investering.

Onderliggende regelgeving

Turkse Kadasterwet nr. 2644 — art.26, art.35, art.36, overgangsart.2 — mevzuat.gov.tr

Turkse wet nr. 2565 inzake militaire verboden gebieden en veiligheidsgebieden — art.9, art.28 — mevzuat.gov.tr

Turkse verordening inzake militaire verboden gebieden en veiligheidsgebieden — art.23, art.24 — mevzuat.gov.tr

Turkse nationaliteitswet nr. 5901 — art.28 (Mavi Kart) — mevzuat.gov.tr

Turkse verordening inzake het kadaster — art.18, art.23, art.24, art.26, art.27 — mevzuat.gov.tr

Turkse wet nr. 6305 betreffende de verzekering tegen natuurrampen — art.3, art.10, art.11 — mevzuat.gov.tr

Turkse Notariswet nr. 1512 — art.74, art.89, art.191, art.192 — mevzuat.gov.tr

Turks Burgerlijk Wetboek nr. 4721 — art.705, art.706, art.826, art.998 — mevzuat.gov.tr

Turks verbintenissenrecht nr. 6098 — art.237 — mevzuat.gov.tr

Turkse wet nr. 634 betreffende het appartementsrecht naar Turks recht — art.2, art.3 — mevzuat.gov.tr

Turkse wet nr. 5718 inzake het internationaal privaatrecht en internationaal procesrecht — art.21, art.40, art.47 — mevzuat.gov.tr

Turkse wet nr. 6502 betreffende de bescherming van de consument — art.3, art.73, art.73/A — mevzuat.gov.tr

Turks Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering nr. 6100 — art.2, art.12, art.18, art.224 — mevzuat.gov.tr

Turkse wet nr. 6458 betreffende vreemdelingen en internationale bescherming — art.31 — mevzuat.gov.tr en de toepassingsverordening — art.28 — mevzuat.gov.tr

Turkse verordening betreffende de toepassing van de nationaliteitswet — art.20 — mevzuat.gov.tr

Gerelateerde pagina’s

Deze tekst is uitsluitend bedoeld als algemene juridische informatie en geldt niet als juridisch advies. Omdat de omstandigheden van elk geval verschillen, wordt aanbevolen juridische bijstand van uw advocaat in te winnen voor uw concrete situatie.