Auteur : Av. Merve Kartal · Publication : 06.11.2026

L’acquisition de biens immobiliers en Turquie par des étrangers est possible, mais pas pour tous ni sans limites. La loi impose trois limites : la nationalité de l’acquéreur, la superficie acquise et le lieu où se trouve le bien immobilier (loi turque sur le titre de propriété n° 2644, art. 35). Un bien acquis en violation de ces limites est liquidé si le propriétaire ne s’en défait pas dans le délai imparti. La liquidation consiste à vendre le bien et à payer le prix au titulaire du droit ; ce n’est pas une confiscation.

La description générale de ces limites figure dans la section réservée aux étrangers de la page Droit des baux et de l’immobilier. Cet article décrit les étapes qu’un étranger souhaitant acheter un appartement ou un terrain en Turquie doit accomplir avant et lors de l’inscription au registre foncier. Le titre de propriété est le registre officiel qui établit la propriété immobilière en Turquie, et la direction turque du registre foncier est l’office qui tient ce registre.

Acquisition de biens immobiliers en Turquie par des étrangers : trois limites et une exception

Limite	Règle	Fondement
Nationalité	Seuls les citoyens des pays désignés par le Président de la République peuvent acquérir. Le Président peut limiter, suspendre ou interdire l’acquisition par région, durée, type et quantité.	Loi turque sur le titre de propriété, art. 35
Superficie	Dans un district, la superficie totale acquise par des personnes physiques étrangères ne peut dépasser dix pour cent de la superficie soumise à la propriété privée dans ce district. La superficie totale acquise par une personne ne peut dépasser trente hectares sur l’ensemble du territoire.	Loi turque sur le titre de propriété, art. 35
Lieu	Les étrangers ne peuvent acquérir de biens immobiliers dans les zones militaires interdites de second degré. Le Président peut également édicter des interdictions pour les zones désignées pour des raisons stratégiques.	Loi turque n° 2565, art. 9/b, art. 28
Exception	Les titulaires de la carte bleue ne sont pas soumis aux limites de nationalité et de superficie.	Loi turque sur la nationalité, art. 28

La limite de dix pour cent ne s’applique pas à l’acquisition propre de l’acheteur, mais au total du district : si le quota du district est atteint, même un petit appartement ne peut être acquis. Pour un étranger qui achètera un bien à Alanya, cette limite est calculée au niveau du district. Le calcul de la superficie inclut, outre les biens immobiliers, les droits réels limités de nature indépendante et permanente. Ce sont des droits inscrits au registre foncier comme un bien distinct, comme le droit de superficie d’au moins trente ans (Code civil turc, art. 826, art. 998).

La liste des pays ne figure pas dans la loi mais dans une décision présidentielle et peut changer. Le texte actuel de la loi n’exige pas de condition de réciprocité ; c’est cette liste qui est déterminante. La possibilité d’acquisition au regard de votre nationalité et la situation dans le district doivent être confirmées avant l’opération auprès de la direction turque du registre foncier du lieu où se trouve le bien.

La carte bleue est une carte délivrée aux personnes qui étaient citoyens turcs de naissance et ont perdu cette nationalité avec l’autorisation de sortie, ainsi qu’à leurs descendants jusqu’au troisième degré. Ces personnes bénéficient des droits reconnus aux citoyens turcs, à l’exception de ceux énumérés dans la loi, et l’acquisition de biens immobiliers ne fait pas partie de ces exceptions (loi turque sur la nationalité, art. 28). Les dispositions relatives à la sécurité nationale leur restent applicables.

Avant l’achat, que vérifier dans le registre foncier ?

État du bâtiment. Pour un appartement dans un bâtiment achevé, la propriété par étages peut être établie. Si le bâtiment est encore en construction, une kat irtifakı (servitude de construction sur un immeuble non encore achevé) peut avoir été établie pour les unités indépendantes. La kat irtifakı (servitude de construction sur un immeuble non encore achevé) est un droit établi sur le terrain pour les parties du bâtiment qui seront soumises à la propriété par étages ; elle est convertie en propriété par étages dès l’obtention du permis d’utilisation du bâtiment pour l’ensemble de celui-ci (loi turque sur la propriété par étages, art. 2, art. 3). Le permis d’utilisation du bâtiment est aussi connu en Turquie sous le nom d’iskân.

Zone de sécurité. Les biens situés dans des zones de sécurité non expropriées font l’objet d’une mention au registre foncier. Ces biens situés dans des zones de sécurité militaire ne peuvent être vendus à des étrangers. La vente de biens situés dans des zones de sécurité spéciale à une personne physique étrangère est soumise à l’autorisation du gouverneur ; cette autorisation doit être obtenue avant la vente inscrite au registre foncier (règlement turc relatif aux zones militaires interdites et aux zones de sécurité, art. 23, art. 24).

Contrôle des zones militaires. Les informations cartographiques et les coordonnées des zones militaires interdites, des zones de sécurité et des zones stratégiques sont communiquées par les ministères compétents au ministère dont relève la Direction générale turque des titres de propriété et du cadastre, et les opérations au registre foncier sont menées conformément à ces informations (loi turque sur le titre de propriété, art. 35). Jusqu’à ce que les informations soient numérisées et transmises aux directions turques du registre foncier, les autorités militaires compétentes sont consultées (loi turque sur le titre de propriété, disposition transitoire, art. 2).

Aucun paiement ne doit être effectué avant ces contrôles.

Achat au registre foncier : étapes et documents

La vente d’un bien immobilier est effectuée à la direction turque du registre foncier par acte authentique. L’acte authentique est le document de vente établi par le fonctionnaire du registre foncier et signé par les parties (loi turque sur le titre de propriété, art. 26). La vente d’un bien immobilier et la promesse de vente qui ne revêtent pas la forme authentique ne sont pas valables (Code des obligations turc, art. 237 ; Code civil turc, art. 706). Un formulaire de réservation signé dans un bureau ne transfère donc pas la propriété. La promesse de vente est l’engagement de transférer ultérieurement la propriété par une inscription au registre foncier et est établie chez le notaire (loi turque sur le notariat, art. 89).

La législation prévoit expressément trois exigences :

Numéro d’identification fiscale. L’acte authentique mentionne les données d’identité des parties ainsi que leurs numéros d’identification fiscale (loi turque sur le titre de propriété, art. 26). Un étranger sans numéro fiscal en Turquie l’obtient en pratique auprès du bureau des impôts avant l’opération.
Interprète assermenté. Si l’une des parties ne connaît pas le turc, un interprète assermenté est présent lors de l’opération. L’interprète assermenté est celui qui présente à la direction turque du registre foncier le procès-verbal attestant qu’il a prêté serment devant le tribunal. Il signe l’acte authentique avec les parties. Les employés de la direction turque du registre foncier ne peuvent pas servir d’interprète (règlement turc relatif au registre foncier, art. 24).
Assurance obligatoire contre les tremblements de terre. Pour les logements et les unités indépendantes, la direction turque du registre foncier ne peut procéder à l’inscription que si une assurance obligatoire contre les tremblements de terre valable à la date de l’opération est justifiée (loi turque sur les assurances contre les catastrophes n° 6305, art. 10, art. 11). Cette assurance est fournie par l’Organisme d’assurance contre les catastrophes naturelles (DASK) (art. 3).

Les autres documents exigés de l’acheteur étranger sont déterminés par la Direction générale turque des titres de propriété et du cadastre (règlement turc relatif au registre foncier, art. 18). L’exigence de documents tels que la traduction du passeport, une photo ou un rapport d’évaluation dépend de ce règlement administratif et peut changer. La liste à jour doit être demandée à la direction turque du registre foncier avant l’opération.

L’opération suit cet ordre : l’acte authentique est signé par les parties, avec l’interprète si nécessaire ; l’opération est inscrite au journal des transactions et enregistrée au registre foncier à la même date (règlement turc relatif au registre foncier, art. 23, art. 27). En cas d’achat, la propriété est transférée par cette inscription (Code civil turc, art. 705). Le paiement, la remise des clés ou la signature d’un contrat ne transfèrent pas à eux seuls la propriété. En cas de succession, la propriété est acquise avant l’inscription, mais l’inscription reste nécessaire pour la vente (même article).

Même si l’une des parties est étrangère ou si le contrat est signé à l’étranger, la propriété et les autres droits réels sur un bien immobilier en Turquie sont soumis au droit turc. La forme des opérations relatives à ces droits est également déterminée par le droit turc (loi turque sur le droit international privé et la procédure civile internationale n° 5718, art. 21).

Achat sans venir en Turquie : procuration

L’achat peut également être effectué par l’intermédiaire d’un mandataire de l’acheteur. La direction turque du registre foncier exige du mandataire une procuration établie conformément à la loi turque sur le notariat et démontrant qu’il est habilité à accomplir l’opération demandée (règlement turc du registre foncier, art. 18). Les procurations nécessitant une opération au registre foncier sont rédigées par le notaire sous forme authentique (loi turque sur le notariat, art. 89). À l’étranger, les consulats turcs accomplissent cette tâche conformément à la loi turque sur le notariat (art. 191, art. 192). Si le mandant ne connaît pas le turc, un interprète assermenté est également présent (art. 74). L’achat, le paiement du prix et la signature de l’acte authentique doivent être mentionnés séparément dans la procuration.

La loi ne précise pas expressément si une procuration établie chez le notaire d’un pays étranger peut être utilisée au registre foncier. Les documents officiels étrangers sont considérés comme des documents officiels en Turquie s’ils sont approuvés par l’autorité compétente de l’État qui les a délivrés ou par le consulat turc ; les conventions internationales auxquelles la Turquie est partie sont réservées (Code de procédure civile turc, art. 224). Le document qui sera accepté au registre foncier est déterminé par la Direction générale turque du registre foncier et du cadastre. Si une telle procuration doit être utilisée, il convient de s’informer au préalable auprès de la direction turque du registre foncier.

La loi prévoit en outre que lorsque les parties se trouvent dans différentes directions turques du registre foncier ou auprès de la représentation à l’étranger, le contrat peut être conclu en recueillant séparément les volontés par des agents officiels (loi turque sur le registre foncier, art. 26).

Si la direction turque du registre foncier refuse l’opération

Une demande non conforme à la réglementation est refusée en indiquant le motif, la voie de recours et le délai. La décision de refus est notifiée en main propre ou conformément à la loi turque sur les notifications. La notification est la transmission officielle de la décision ; les délais courent à compter de cette date. La décision peut être contestée dans les quinze jours suivant la notification devant la direction régionale dont relève la direction turque du registre foncier, et la décision de la direction régionale peut être contestée devant la Direction générale turque du registre foncier et du cadastre dans les quinze jours. L’opération ne peut être effectuée tant que le motif du refus n’est pas éliminé (règlement turc du registre foncier, art. 26).

Si vous avez acheté un terrain : un projet dans un délai de deux ans

Un immeuble sans construction est un terrain ou une parcelle ne comportant aucun bâtiment. Les personnes physiques étrangères et les sociétés commerciales étrangères qui l’achètent sont tenues de soumettre le projet qu’elles développeront à l’approbation du ministère compétent dans un délai de deux ans. Le projet approuvé est inscrit à la colonne des déclarations du registre foncier avec les durées de début et de fin, et il est contrôlé s’il a été réalisé dans les délais (loi turque sur le registre foncier, art. 35). La colonne des déclarations est la partie du registre foncier où figurent les mentions relatives à l’immeuble.

L’absence de demande dans les délais ou la non-réalisation du projet est un motif de liquidation. La loi ne précise pas quel ministère doit être saisi ni à partir de quelle date le délai court ; ce renseignement doit être obtenu auprès de la direction turque du registre foncier immédiatement après l’acquisition.

Acquisition contraire à la disposition : liquidation

La loi prévoit la liquidation dans les cas suivants : acquisition contraire à la disposition, utilisation contraire au but de l’acquisition, absence de demande de projet dans les délais ou non-réalisation du projet dans les délais (loi turque sur le registre foncier, art. 35). Le ministère turc des Finances accorde au propriétaire un délai ne dépassant pas un an. Pendant ce délai, le propriétaire peut vendre lui-même l’immeuble. S’il ne le vend pas, l’immeuble est liquidé et converti en argent, et le prix est versé à l’ayant droit. Le délai ne commence pas automatiquement avec l’infraction ; c’est le ministère qui le fixe.

Un immeuble acquis par voie successorale peut également être soumis à cette disposition : si la nationalité de l’héritier ne fait pas partie des pays autorisés à acquérir ou si les limites de superficie sont dépassées, la disposition de liquidation s’applique. L’héritier qui respecte ces limites peut conserver l’immeuble. La situation des héritiers étrangers est expliquée sur la page Droit des successions.

Sociétés étrangères

Les sociétés commerciales constituées à l’étranger selon leurs propres lois ne peuvent acquérir des immeubles que dans le cadre des dispositions légales spéciales ; les autres personnes morales étrangères ne peuvent pas acquérir d’immeubles. Ces limitations ne s’appliquent pas à l’établissement d’hypothèques ou d’autres sûretés immobilières en faveur de ces sociétés et des personnes physiques étrangères (loi sur le registre foncier, art. 35).

Les sociétés établies en Turquie dont les étrangers détiennent cinquante pour cent ou plus des parts, ou dont ils peuvent nommer plus de la moitié des dirigeants, peuvent acquérir des immeubles pour exercer les activités prévues dans leurs statuts. Les acquisitions de ces sociétés dans les zones militaires sont soumises à l’autorisation des autorités militaires et celles dans les zones de sécurité spéciales à l’autorisation de la préfecture (loi sur le registre foncier, art. 36).

En cas de litige, quel tribunal est compétent ?

Compétence d’attribution. Le tribunal compétent pour les litiges immobiliers est en principe le tribunal civil de première instance (Code de procédure civile turc, art. 2). Il s’agit du tribunal civil de première instance à compétence générale. Si vous avez acheté le logement à une entreprise de construction ou à un vendeur qui vend à des fins commerciales, dans un but non commercial ou non professionnel, l’opération est une opération de consommation et le tribunal de consommation est compétent (loi n° 6502 sur la protection du consommateur, art. 3, art. 73). Avant d’intenter une action devant le tribunal de consommation, il est obligatoire de recourir à la médiation. Les litiges de nature consumériste portant sur la propriété de l’immeuble ou sur d’autres droits inscrits au registre foncier sont exclus de cette obligation (art. 73/A). La question de savoir si une personne qui achète à des fins d’investissement est un consommateur est appréciée selon les circonstances concrètes.

Compétence territoriale. Les actions relatives à la propriété et aux autres droits réels sur l’immeuble, aux questions pouvant entraîner leur modification et à la possession ne peuvent être intentées que devant le tribunal du lieu où se trouve l’immeuble. Pour ces actions, aucun autre tribunal ne peut être choisi par convention (Code de procédure civile turc, art. 12, art. 18). Par exemple, l’action en annulation du titre de propriété et nouvelle inscription d’un appartement à Alanya est jugée à Alanya. Les actions portant uniquement sur une créance pécuniaire, comme la restitution du prix de vente, ne relèvent pas de cette règle.

Si le contrat désigne un tribunal étranger compétent, le résultat varie selon le type de litige. En pratique, les actions relatives à la propriété de l’immeuble étant considérées comme relevant de la compétence exclusive des tribunaux turcs, une telle clause est sans effet dans ces litiges. Pour les litiges portant sur des créances pécuniaires, la validité de la clause dépend des conditions légales (loi sur le droit international privé et la procédure civile internationale, art. 40, art. 47).

Questions fréquentes

Tout étranger peut-il acheter une maison en Turquie ?
Non. L’acquisition est ouverte aux ressortissants des pays déterminés par le Président de la République et est soumise à des limites de superficie et de lieu (loi sur le registre foncier, art. 35 ; loi n° 2565, art. 9/b). Les titulaires de la Carte bleue ne sont pas soumis aux limites de nationalité et de superficie (loi sur la nationalité turque, art. 28).

J’ai payé l’argent, suis-je devenu propriétaire ?
Non. En cas d’achat, la propriété est transférée par l’inscription au registre foncier (Code civil turc, art. 705).

L’achat d’un immeuble me donne-t-il un permis de séjour ?
Il ne le confère pas automatiquement. Un étranger possédant un immeuble en Turquie peut se voir accorder un permis de séjour de courte durée ; ce permis n’est pas un droit et le logement doit être utilisé à cette fin (loi n° 6458 sur les étrangers et la protection internationale, art. 31 ; règlement d’application de la loi, art. 28). Les détails figurent sur la page permis de séjour en Turquie pour étranger propriétaire d’un immeuble.

Puis-je devenir citoyen turc en achetant un immeuble ?
L’achat d’un immeuble aux montants et conditions prévus par le règlement est l’une des voies d’acquisition de la nationalité turque par décision du Président de la République (règlement relatif à l’application de la loi sur la nationalité turque, art. 20). Les conditions figurent sur la page nationalité turque par investissement.

Textes applicables

Loi turque n° 2644 sur le registre foncier — art. 26, art. 35, art. 36, art. transitoire 2 — mevzuat.gov.tr

Loi turque n° 2565 sur les zones militaires interdites et les zones de sécurité — art. 9, art. 28 — mevzuat.gov.tr

Règlement turc sur les zones militaires interdites et les zones de sécurité — art. 23, art. 24 — mevzuat.gov.tr

Loi turque n° 5901 sur la nationalité turque — art. 28 (Carte bleue) — mevzuat.gov.tr

Règlement turc sur le registre foncier — art. 18, art. 23, art. 24, art. 26, art. 27 — mevzuat.gov.tr

Loi turque n° 6305 sur l’assurance contre les catastrophes — art. 3, art. 10, art. 11 — mevzuat.gov.tr

loi turque n° 1512 sur le notariat — art. 74, art. 89, art. 191, art. 192 — mevzuat.gov.tr

Code civil turc n° 4721 — art. 705, art. 706, art. 826, art. 998 — mevzuat.gov.tr

Code des obligations turc n° 6098 — art. 237 — mevzuat.gov.tr

Loi turque n° 634 sur la propriété par étages — art. 2, art. 3 — mevzuat.gov.tr

Loi turque n° 5718 sur le droit international privé et la procédure civile — art. 21, art. 40, art. 47 — mevzuat.gov.tr

Loi turque n° 6502 sur la protection du consommateur — art. 3, art. 73, art. 73/A — mevzuat.gov.tr

Code de procédure civile turc n° 6100 — art. 2, art. 12, art. 18, art. 224 — mevzuat.gov.tr

Loi turque n° 6458 sur les étrangers et la protection internationale — art. 31 — mevzuat.gov.tr et son règlement turc d’application — art. 28 — mevzuat.gov.tr

Règlement turc relatif à l’application de la loi sur la nationalité turque — art. 20 — mevzuat.gov.tr

Pages connexes

Cet article a une visée d’information juridique générale et ne constitue pas un avis juridique. Les circonstances de chaque affaire étant différentes, il est recommandé d’obtenir l’assistance d’une avocate pour votre situation concrète.