اكتساب الأجانب للعقارات في تركيا ممكن، لكن ليس للجميع وليس بلا حدود. يضع القانون ثلاثة حدود: جنسية المشتري، والمساحة المكتسبة، وموقع العقار (قانون سند الملكية (الطابو) رقم 2644، المادة 35). يُصفَّى العقار المكتسب خلافًا لهذه الحدود إذا لم يتصرف فيه المالك خلال المهلة الممنوحة. والتصفية هي بيع العقار وتحويله إلى ثمن ودفع الثمن إلى صاحب الحق؛ وليست مصادرة.
العرض العام لهذه الحدود موجود في القسم المخصص للأجانب من صفحة قانون الإيجار والعقارات. يشرح هذا المقال الخطوات التي يتخذها الأجنبي الراغب في شراء شقة أو أرض في تركيا قبل تسجيل سند الملكية (الطابو) وأثناء إجراءاته. وسند الملكية (الطابو) هو السجل الرسمي الذي يُظهر ملكية العقار في تركيا، ومديرية السجل العقاري التركية هي الدائرة الرسمية التي تحتفظ بهذا السجل.
اكتساب الأجانب للعقارات في تركيا: ثلاثة حدود واستثناء واحد
| الحد | القاعدة | السند |
|---|---|---|
| الجنسية | لا يجوز الاكتساب إلا لمواطني الدول التي يحددها رئيس الجمهورية. ويجوز لرئيس الجمهورية تقييد الاكتساب من حيث المنطقة والمدة والنوع والكمية، أو إيقافه أو حظره. | قانون سند الملكية (الطابو) المادة 35 |
| المساحة | لا يجوز أن يتجاوز مجموع المساحة التي يكتسبها الأشخاص الحقيقيون الأجانب في منطقة إدارية واحدة عشرة بالمئة من المساحة الخاضعة للملكية الخاصة في تلك المنطقة الإدارية. ولا يجوز أن يتجاوز مجموع المساحة التي يكتسبها شخص واحد ثلاثين هكتارًا في عموم البلاد. | قانون سند الملكية (الطابو) المادة 35 |
| الموقع | لا يجوز للأجانب اكتساب العقارات في مناطق الحظر العسكري البرية من الدرجة الثانية. ويجوز لرئيس الجمهورية فرض حظر على المناطق المحددة لأسباب استراتيجية. | القانون رقم 2565، المادة 9/ب، المادة 28 |
| الاستثناء | لا يخضع حاملو البطاقة الزرقاء لحدي الجنسية والمساحة. | قانون الجنسية التركية المادة 28 |
ينظر حد العشرة بالمئة إلى مجموع المساحات في المنطقة الإدارية، لا إلى اكتساب المشتري نفسه: فإذا استُنفد الحد المقرر للمنطقة الإدارية، فلا يمكن اكتساب شقة صغيرة أيضًا. وبالنسبة إلى الأجنبي الذي سيشتري عقارًا في ألانيا، يُحسب هذا الحد على أساس المنطقة الإدارية. ويدخل في حساب المساحة، إلى جانب العقارات، الحقوق العينية المحدودة المستقلة والدائمة الصفة. وهذه الحقوق، مثل حق التعلي لمدة ثلاثين عامًا على الأقل، حقوق يمكن قيدها في سند الملكية (الطابو) كعقار مستقل (القانون المدني التركي المادة 826، المادة 998).
قائمة الدول ليست في القانون، بل في قرار رئيس الجمهورية، ويمكن أن تتغير. ولا يشترط النص الحالي للقانون المعاملة بالمثل؛ والقائمة هي المحددة. ويجب، قبل إجراء المعاملة، تأكيد إمكانية الاكتساب من حيث جنسيتك والوضع في المنطقة الإدارية لدى مديرية السجل العقاري التركية في مكان العقار.
البطاقة الزرقاء هي بطاقة تُمنح لمن كان مواطنًا تركيًا بالميلاد ثم تخلى عن هذه الجنسية بإذن الخروج، ولذرّيته حتى الدرجة الثالثة. وينتفع هؤلاء الأشخاص، باستثناء الحالات المنصوص عليها في القانون، بالحقوق الممنوحة للمواطنين الأتراك، واكتساب العقارات ليس من هذه الاستثناءات (قانون الجنسية التركية المادة 28). وتظل الأحكام المتعلقة بالأمن القومي سارية عليهم أيضًا.
ما الذي يُنظر إليه في سند الملكية (الطابو) قبل الشراء؟
حالة المبنى. يمكن إنشاء ملكية الطوابق في القانون التركي لشقة في مبنى مكتمل. وإذا كان المبنى لا يزال قيد الإنشاء، فقد تكون أُنشئت kat irtifakı (حق ارتفاق البناء على عقار لم يكتمل بعد) للوحدات المستقلة. وkat irtifakı (حق ارتفاق البناء على عقار لم يكتمل بعد) هو حق يُنشأ على الأرض لأجزاء المبنى الذي سيكون موضوع ملكية الطوابق في القانون التركي لاحقًا؛ وعند الحصول على رخصة استعمال المبنى للمبنى بأكمله، يُحوَّل إلى ملكية الطوابق في القانون التركي (قانون ملكية الطوابق المادة 2، المادة 3). ورخصة استعمال المبنى تُعرف في تركيا أيضًا باسم الإسكان.
منطقة الأمن. تُقيَّد هذه الحالة في سند الملكية (الطابو) للعقارات الواقعة في مناطق الأمن غير المستملكة. لا يجوز بيع هذه العقارات في مناطق الأمن العسكري للأجانب. أما بيع العقارات في مناطق الأمن الخاص لشخص حقيقي أجنبي فيتوقف على إذن المحافظة؛ ويُحصل هذا الإذن قبل البيع في سند الملكية (الطابو) (لائحة مناطق الحظر العسكري ومناطق الأمن المادة 23، المادة 24).
مراقبة المنطقة العسكرية. تُعطى معلومات الخرائط والإحداثيات لمناطق الحظر العسكري ومناطق الأمن والمناطق الاستراتيجية من الوزارات المعنية إلى الوزارة التي تتبعها المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة، وتُجرى معاملات سند الملكية (الطابو) وفقًا لهذه المعلومات (قانون سند الملكية (الطابو) المادة 35). وإلى أن تُنقل المعلومات إلى الوسيط الرقمي وتصل إلى مديريات السجل العقاري التركية تُسأل السلطات العسكرية المختصة (قانون سند الملكية (الطابو) المادة المؤقتة 2).
لا ينبغي دفع أي مبلغ قبل إجراء هذه الفحوصات.
الشراء في سند الملكية (الطابو): المراحل والوثائق
يُجرى بيع العقار في مديرية السجل العقاري التركية بسند رسمي. السند الرسمي هو وثيقة البيع التي يحررها موظف سند الملكية (الطابو) ويوقعها الطرفان (قانون سند الملكية (الطابو) المادة 26). بيع العقار ووعد البيع اللذان لا يُجريان بالشكل الرسمي غير صحيحين (قانون الالتزامات التركي المادة 237؛ القانون المدني التركي المادة 706). ولهذا فإن استمارة الحجز الموقعة في مكتب لا تنقل الملكية. وعد البيع هو التزام بنقل الملكية لاحقًا في سند الملكية (الطابو) ويُحرر لدى كاتب العدل (قانون الكتاب بالعدل التركي المادة 89).
هناك ثلاثة متطلبات منصوص عليها صراحة في التشريع:
- الرقم الضريبي. تُكتب في السند الرسمي مع بيانات هوية الطرفين أرقامهما الضريبية أيضًا (قانون سند الملكية (الطابو) المادة 26). الأجنبي الذي ليس له رقم ضريبي في تركيا يحصل عمليًا على هذا الرقم من دائرة الضرائب قبل المعاملة.
- المترجم المحلف. إذا كان أحد الطرفين لا يعرف التركية يُحضر مترجم محلف في المعاملة. المترجم المحلف هو المترجم الذي يقدم إلى مديرية السجل العقاري التركية محضرًا يثبت أنه أدى اليمين أمام المحكمة. يوقع السند الرسمي مع الطرفين. لا يجوز للعاملين في مديرية السجل العقاري التركية القيام بأعمال الترجمة (لائحة سند الملكية (الطابو) المادة 24).
- التأمين الإلزامي ضد الزلازل. في المساكن والوحدات المستقلة لا يجوز لمديرية السجل العقاري التركية إجراء التسجيل ما لم يُوثق تأمين إلزامي ضد الزلازل ساري في تاريخ المعاملة (قانون تأمينات الكوارث رقم 6305، المادة 10، المادة 11). يوفر هذا التأمين مؤسسة تأمينات الكوارث الطبيعية (داسك) (المادة 3).
تحدد المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة الوثائق الأخرى التي ستُطلب من المشتري الأجنبي (لائحة سند الملكية (الطابو) المادة 18). طلب وثائق مثل ترجمة جواز السفر أو الصور الفوتوغرافية أو تقرير التقييم يتوقف على هذا التنظيم الإداري ويمكن أن يتغير. يجب معرفة القائمة الحالية من مديرية السجل العقاري التركية قبل المعاملة.
تتبع المعاملة الترتيب التالي: يوقع السند الرسمي الطرفان، ومعهم المترجم إذا لزم؛ وتُقيد المعاملة في دفتر اليومية ويُسجل في سجل سند الملكية (الطابو) بنفس التاريخ (لائحة سند الملكية (الطابو) المادة 23، المادة 27). في الشراء تنتقل الملكية بهذا التسجيل (القانون المدني التركي المادة 705). دفع الثمن أو استلام المفتاح أو توقيع العقد وحده لا ينقل الملكية. أما في الميراث فتُكتسب الملكية قبل التسجيل، لكن التسجيل يظل لازمًا للبيع (المادة نفسها).
حتى لو كان أحد الطرفين أجنبيًا أو وُقع العقد في الخارج، تخضع الملكية والحقوق العينية الأخرى على العقار في تركيا للقانون التركي. وتُحدد شكل المعاملات المتعلقة بهذه الحقوق أيضًا وفقًا للقانون التركي (قانون القانون الدولي الخاص وقانون الإجراءات الدولي رقم 5718، المادة 21).
الشراء دون القدوم إلى تركيا: التوكيل
يمكن أن يُجرى الشراء أيضًا بواسطة وكيل المشتري. تطلب مديرية السجل العقاري التركية من الوكيل توكيلًا محررًا وفقًا لقانون الكتاب بالعدل التركي ويثبت أنه مخول بإجراء المعاملة المطلوبة (لائحة السجل العقاري التركية المادة 18). تُحرَّر نصوص التوكيلات التي تتطلب إجراء معاملة في سند الملكية (الطابو) من كاتب العدل في صورة محرر رسمي (قانون الكتاب بالعدل التركي المادة 89). في الخارج تقوم القنصليات التركية بهذا العمل وفقًا لقانون الكتاب بالعدل التركي (المادة 191، المادة 192). إذا كان الموكل لا يعرف التركية، يُحضر مترجم محلف أيضًا (المادة 74). يجب أن تُذكر في التوكيل أعمال مثل الشراء ودفع الثمن وتوقيع السند الرسمي كلٌّ على حدة.
لا ينص القانون صراحةً على ما إذا كان يمكن استخدام التوكيل الصادر لدى كاتب عدل في دولة أجنبية في السجل العقاري التركي أم لا. تُعتبر الوثائق الرسمية الأجنبية وثائق رسمية في تركيا إذا صادقت عليها السلطة المختصة في الدولة التي صدرت فيها أو القنصلية التركية؛ مع عدم الإخلال بالمعاهدات الدولية التي تكون تركيا طرفًا فيها (قانون المرافعات المدنية التركي م.224). وتحدد المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة أي الوثائق تُقبل في السجل العقاري. إذا كان سيُستخدم مثل هذا التوكيل، فيجب سؤال مديرية السجل العقاري التركية مسبقًا عن الوضع.
كما نص القانون على أنه إذا كان الأطراف موجودين في مديريات سجل عقاري مختلفة أو في التمثيل الخارجي، فيمكن إتمام العقد بأخذ إقراراتهم منفصلة بواسطة موظفين رسميين (قانون سند الملكية (الطابو) التركي م.26).
إذا رفضت مديرية السجل العقاري التركية المعاملة
يُرفض الطلب غير المطابق للتشريعات مع بيان سبب الرفض وجهة الاعتراض ومدته. يُبلَّغ قرار الرفض يدويًا أو وفقًا لقانون التبليغات. التبليغ هو إيصال القرار إليك بالطريق الرسمي، وتبدأ المدد من هذا التاريخ. يجوز الاعتراض على القرار خلال خمسة عشر يومًا من التبليغ إلى المديرية الإقليمية التي تتبعها مديرية السجل العقاري، وعلى قرار المديرية الإقليمية خلال خمسة عشر يومًا إلى المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة. لا يمكن إجراء تلك المعاملة دون إزالة سبب الرفض (لائحة السجل العقاري التركية م.26).
إذا اشتريت أرضًا فضاء: تقديم المشروع خلال سنتين
العقار غير المبني هو أرض فضاء أو أرض لا يوجد عليها بناء. يلتزم الأشخاص الطبيعيون الأجانب والشركات التجارية الأجنبية التي تشتري هذا العقار بتقديم المشروع الذي سيطورونه إلى موافقة الوزارة المختصة خلال سنتين. يُقيَّد المشروع المعتمد مع مدد بدئه وإنهائه في خانة التصريحات في السجل العقاري، ويُتابع ما إذا كان قد نُفذ في الوقت المحدد أم لا (قانون سند الملكية (الطابو) التركي م.35). خانة التصريحات هي الجزء الذي تُكتب فيه البيانات المتعلقة بالعقار في السجل العقاري.
عدم تقديم الطلب في الوقت المحدد أو عدم تنفيذ المشروع سبب للتصفية. لم يذكر القانون إلى أي وزارة يُتقدم بالطلب ومن أي تاريخ يبدأ سريان المدة؛ ويجب معرفة هذه المعلومات من مديرية السجل العقاري فور الشراء.
الاكتساب المخالف للقاعدة: التصفية
نص القانون على التصفية في الحالات التالية: الاكتساب المخالف للمادة، والاستخدام المخالف لغرض الاكتساب، وعدم التقدم بطلب للمشروع في الوقت المحدد أو عدم تنفيذ المشروع في الوقت المحدد (قانون سند الملكية (الطابو) التركي م.35). تمنح وزارة المالية المالك مدة لا تتجاوز سنة واحدة. يجوز للمالك بيع العقار بنفسه خلال هذه المدة. إذا لم يبعه، يُصفى العقار بتحويله إلى نقد ويُدفع ثمنه إلى صاحب الحق. لا تبدأ المدة تلقائيًا عند المخالفة؛ بل تمنح الوزارة المدة.
قد يخضع العقار الآيل عن طريق الميراث أيضًا لهذا الحكم: إذا كانت جنسية الوارث ليست من الدول التي يُسمح لمواطنيها بالاكتساب أو تم تجاوز حدود المساحة، فيُطبق حكم التصفية. ويجوز للوارث الذي يلتزم بهذه الحدود الاحتفاظ بالعقار. حالة الورثة الأجانب موضحة في صفحة قانون الميراث.
الشركات الأجنبية
لا يجوز للشركات التجارية المؤسسة في دول أجنبية وفقًا لقوانينها أن تقتني عقارًا إلا في إطار أحكام القوانين الخاصة؛ ولا يجوز للأشخاص الاعتباريين الأجانب الآخرين اقتناء عقار. ولا تُطبق هذه القيود على إنشاء رهن عقاري، مثل الرهن لصالح هذه الشركات والأشخاص الطبيعيين الأجانب (قانون السجل العقاري التركي م.35).
أما الشركات المؤسسة في تركيا والتي يملك الأجانب فيها خمسين بالمائة أو أكثر من الحصص أو يستطيعون تعيين أكثر من نصف مديريها، فيجوز لها اقتناء عقار لتنفيذ أغراض النشاط الواردة في عقود تأسيسها. وتخضع حيازة هذه الشركات في المناطق العسكرية لإذن السلطات العسكرية، وفي مناطق الأمن الخاصة لإذن الولاية (قانون السجل العقاري التركي م.36).
إذا نشأ نزاع، في أي محكمة يُنظر؟
الاختصاص الوظيفي. المحكمة المختصة في منازعات العقار هي كقاعدة عامة المحكمة المدنية الابتدائية (قانون المرافعات المدنية التركي م.2). وهي المحكمة المدنية الابتدائية ذات الاختصاص العام. إذا اشتريت مسكنًا من شركة إنشاءات أو من بائع يبيع لغرض تجاري، لغرض غير تجاري أو مهني، فإن المعاملة تكون معاملة استهلاكية وتختص محكمة المستهلك (قانون حماية المستهلك رقم 6502 م.3، م.73). قبل رفع الدعوى في محكمة المستهلك، يكون اللجوء إلى الوساطة إلزاميًا. والمنازعات التي تعد معاملة استهلاكية وتنشأ عن ملكية العقار أو الحقوق الأخرى في السجل العقاري مستثناة من هذا الإلزام (م.73/أ). ويُقيَّم ما إذا كان من يشتري لغرض الاستثمار يُعد مستهلكًا أم لا وفقًا للواقعة الملموسة.
الاختصاص المكاني. الدعاوى المتعلقة بملكية العقار والحقوق العينية الأخرى عليه، والمسائل التي قد تؤدي إلى تغيير فيها، والحيازة، تُرفع فقط في محكمة مكان وجود العقار. ولا يجوز اختيار محكمة أخرى لهذه الدعاوى بالاتفاق (قانون المرافعات المدنية التركي م.12، م.18). على سبيل المثال، دعوى إبطال سند الملكية وإعادة التسجيل لشقة في ألانيا تُنظر في ألانيا. والدعاوى المتعلقة فقط بدين نقدي مثل استرداد ثمن البيع لا تدخل في هذه القاعدة.
إذا نص العقد على اختصاص محكمة أجنبية، تختلف النتيجة بحسب نوع الدعوى. في التطبيق العملي، تُعتبر الدعاوى المتعلقة بملكية العقار ضمن الاختصاص الحصري للمحاكم التركية، ولذلك لا ينتج مثل هذا الشرط أثرًا في هذه الدعاوى. وفي المنازعات المتعلقة بدين نقدي، تكون صحة الشرط خاضعة للشروط الواردة في القانون (قانون القانون الدولي الخاص والإجراءات المدنية الدولية م.40، م.47).
أسئلة شائعة
هل يجوز لكل أجنبي شراء منزل في تركيا؟
لا. الاقتناء متاح لمواطني الدول التي يحددها رئيس الجمهورية، وخاضع لحدود المساحة والمكان (قانون السجل العقاري التركي م.35؛ القانون رقم 2565 م.9/ب). وحاملو البطاقة الزرقاء لا يخضعون لحدود الجنسية والمساحة (قانون الجنسية التركية م.28).
دفعت الثمن، فهل انتقلت الملكية إليّ؟
لا. في الشراء، تنتقل الملكية بالتسجيل في سند الملكية (القانون المدني التركي م.705).
هل يوفر لي شراء عقار تصريح إقامة؟
لا يوفر ذلك تلقائيًا. يجوز منح تصريح الإقامة قصيرة الأجل للأجنبي الذي يملك عقارًا في تركيا؛ والتصريح ليس حقًا، ويُشترط أن يكون المسكن مستخدمًا لهذا الغرض (قانون الأجانب والحماية الدولية رقم 6458 م.31؛ اللائحة التنفيذية للقانون م.28). التفاصيل موجودة في صفحة تصريح الإقامة في تركيا للأجنبي مالك العقار.
هل يمكنني الحصول على الجنسية التركية بشراء عقار؟
شراء العقار بالمبالغ والشروط المحددة في اللائحة التنفيذية هو أحد طرق اكتساب الجنسية التركية بموجب قرار رئيس الجمهورية (اللائحة التنفيذية لقانون الجنسية التركية م.20). الشروط موجودة في صفحة الجنسية التركية عن طريق الاستثمار.
التشريعات الأساسية
قانون سند الملكية (الطابو) رقم 2644 — م.26، م.35، م.36، م. مؤقتة 2 — mevzuat.gov.tr
قانون المناطق المحظورة عسكريًا والمناطق الأمنية رقم 2565 — م.9، م.28 — mevzuat.gov.tr
لائحة المناطق المحظورة عسكريًا والمناطق الأمنية — م.23، م.24 — mevzuat.gov.tr
قانون الجنسية التركية رقم 5901 — م.28 (البطاقة الزرقاء) — mevzuat.gov.tr
لائحة السجل العقاري — المادة 18، المادة 23، المادة 24، المادة 26، المادة 27 — mevzuat.gov.tr
قانون تأمينات الكوارث رقم 6305 — المادة 3، المادة 10، المادة 11 — mevzuat.gov.tr
قانون الكتاب بالعدل التركي رقم 1512 — المادة 74، المادة 89، المادة 191، المادة 192 — mevzuat.gov.tr
القانون المدني التركي رقم 4721 — المادة 705، المادة 706، المادة 826، المادة 998 — mevzuat.gov.tr
قانون الالتزامات التركي رقم 6098 — المادة 237 — mevzuat.gov.tr
قانون ملكية الطوابق رقم 634 — المادة 2، المادة 3 — mevzuat.gov.tr
قانون القانون الدولي الخاص وقانون الإجراءات الدولية رقم 5718 — المادة 21، المادة 40، المادة 47 — mevzuat.gov.tr
قانون حماية المستهلك رقم 6502 — المادة 3، المادة 73، المادة 73/أ — mevzuat.gov.tr
قانون المرافعات المدنية التركي رقم 6100 — المادة 2، المادة 12، المادة 18، المادة 224 — mevzuat.gov.tr
قانون الأجانب والحماية الدولية رقم 6458 — المادة 31 — mevzuat.gov.tr واللائحة التنفيذية — المادة 28 — mevzuat.gov.tr
اللائحة التنفيذية لقانون الجنسية التركي — المادة 20 — mevzuat.gov.tr
الصفحات ذات الصلة
- قانون الإيجار والعقارات — الصفحة الرئيسية
- دعوى إبطال سند الملكية وإعادة التسجيل
- قانون الميراث
- إقامة الأجنبي مالك العقار في تركيا
- الجنسية التركية عن طريق الاستثمار
هذه المقالة لأغراض إعلامية قانونية عامة ولا تشكل رأيًا قانونيًا. نظرًا لاختلاف ظروف كل حالة، يُنصح بالحصول على دعم قانوني من محاميتك بشأن وضعك الخاص.