Автор: Av. Merve Kartal · Публікація: 04.11.2026

Набуття нерухомості іноземцями в Туреччині можливе, але не для всіх і не без обмежень. Закон встановлює три обмеження: громадянство покупця, площа набуття та розташування нерухомості (Закон Туреччини про реєстр нерухомості № 2644, ст. 35). Нерухомість, набуту всупереч цим обмеженням, підлягає ліквідації, якщо власник не відчужить її у наданий строк. Ліквідація — це продаж нерухомості з перетворенням на грошову вартість і виплата цієї вартості правовласнику; це не конфіскація.

Загальний опис цих обмежень міститься в розділі для іноземців на сторінці Право оренди та нерухомості. Ця стаття розповідає про кроки, які іноземець, що бажає придбати квартиру або земельну ділянку в Туреччині, має зробити до оформлення свідоцтва про право власності (тапу) і під час нього. Свідоцтво про право власності (тапу) — це офіційний реєстр, що засвідчує право власності на нерухомість у Туреччині, а турецьке управління реєстрації нерухомості — це офіційна установа, яка веде цей реєстр.

Набуття нерухомості іноземцями в Туреччині: три обмеження та один виняток

Обмеження	Правило	Підстава
Громадянство	Набувати можуть лише громадяни країн, визначених Президентом. Президент може обмежувати, призупиняти або забороняти набуття за регіоном, строком, видом і обсягом.	Закон Туреччини про реєстр нерухомості, ст. 35
Площа	Загальна площа, набута іноземними фізичними особами в одному районі, не може перевищувати десяти відсотків площі, що перебуває у приватній власності в цьому районі. Загальна площа, набута однією особою по всій країні, не може перевищувати тридцяти гектарів.	Закон Туреччини про реєстр нерухомості, ст. 35
Розташування	У заборонених військових зонах другого ступеня іноземці не можуть набувати нерухомість. Для зон, визначених за стратегічними причинами, Президент також може запровадити заборону.	Закон Туреччини № 2565, ст. 9/b, ст. 28
Виняток	Власники Блакитної карти не підпадають під обмеження щодо громадянства та площі.	Закон Туреччини про громадянство, ст. 28

Обмеження в десять відсотків стосується не особистого набуття покупця, а загальної площі в районі: якщо межу по району вичерпано, не можна набути навіть невелику квартиру. Для іноземця, який збирається придбати нерухомість в Аланії, це обмеження також розраховується на рівні району. До розрахунку площі, крім нерухомості, включаються також самостійні та постійні обмежені речові права. Це права, які можуть бути зареєстровані в реєстрі нерухомості як окрема нерухомість, як-от право забудови строком не менше тридцяти років (Цивільний кодекс Туреччини, ст. 826, ст. 998).

Список країн міститься не в законі, а в рішенні Президента і може змінюватися. Чинний текст закону не вимагає умови взаємності; визначальним є цей список. Можливість набуття за вашим громадянством і ситуацію в районі слід підтвердити до здійснення правочину в турецькому управлінні реєстрації нерухомості за місцем розташування нерухомості.

Блакитна карта — це карта, що надається особам, які були громадянами Туреччини за народженням і вийшли з цього громадянства з дозволу на вихід, а також їхнім нащадкам до третього ступеня. Ці особи, за винятками, переліченими в законі, користуються правами, наданими громадянам Туреччини, і набуття нерухомості не входить до цих винятків (Закон Туреччини про громадянство, ст. 28). Положення щодо національної безпеки залишаються для них у силі.

На що звертають увагу в записі реєстру нерухомості перед купівлею?

Стан будівлі. Для квартири у завершеній будівлі може бути встановлена поверхова власність. Якщо будівля ще будується, для самостійних приміщень може бути встановлено kat irtifakı (сервітут на недобудований об’єкт до оформлення поверхової власності). Kat irtifakı (сервітут на недобудований об’єкт до оформлення поверхової власності) — це право, що встановлюється на земельній ділянці для частин будівлі, які в майбутньому стануть об’єктом поверхової власності; після отримання дозволу на експлуатацію будівлі воно перетворюється на поверхову власність (Закон Туреччини про поверхову власність, ст. 2, ст. 3). Дозвіл на експлуатацію в Туреччині також відомий як дозвіл на введення в експлуатацію.

Зона безпеки. До запису про нерухомість у реєстрі нерухомості, розташовану в неекспропрійованих зонах безпеки, вноситься відмітка про це. Цю нерухомість у військових зонах безпеки не можна продавати іноземцям. Продаж нерухомості в спеціальних зонах безпеки іноземній фізичній особі залежить від дозволу губернаторства; цей дозвіл отримують до продажу в реєстрі нерухомості (Підзаконний акт про військові заборонені зони та зони безпеки, ст. 23, ст. 24).

Контроль військової зони. Відомості про карти та координати військових заборонених зон, зон безпеки та стратегічних зон надаються відповідними міністерствами міністерству, якому підпорядковується Генеральне управління реєстру нерухомості та кадастру, і операції з реєстром нерухомості здійснюються на основі цих відомостей (Закон про реєстр нерухомості, ст. 35). До переведення відомостей у цифровий формат і їх надходження до управлінь реєстрації нерухомості запитуються компетентні військові органи (Закон про реєстр нерухомості, перех. ст. 2).

Не слід здійснювати оплату без проведення цих перевірок.

Купівля в реєстрі нерухомості: етапи та документи

Продаж нерухомості здійснюється в турецькому управлінні реєстрації нерухомості за допомогою офіційного документа. Офіційний документ — це документ про продаж, який складається посадовою особою реєстру нерухомості та підписується сторонами (Закон про реєстр нерухомості, ст. 26). Продаж нерухомості та обіцянка продажу, вчинені не в офіційній формі, є недійсними (Турецький кодекс зобов’язань, ст. 237; Цивільний кодекс Туреччини, ст. 706). Тому форма бронювання, підписана в офісі, не передає право власності. Обіцянка продажу — це зобов’язання здійснити передання в реєстрі нерухомості в майбутньому, і вона оформляється в нотаріуса (Закон Туреччини про нотаріат, ст. 89).

У законодавстві прямо передбачено три вимоги:

Податковий ідентифікаційний номер. В офіційному документі разом з ідентифікаційними даними сторін зазначаються їхні податкові ідентифікаційні номери (Закон про реєстр нерухомості, ст. 26). Іноземець, який не має податкового номера в Туреччині, на практиці отримує цей номер у податковій інспекції до здійснення правочину.
Присяжний перекладач. Якщо одна зі сторін не володіє турецькою мовою, під час правочину присутній присяжний перекладач. Присяжний перекладач — це перекладач, який подає турецькому управлінню реєстрації нерухомості протокол, що підтверджує складення присяги в суді. Він підписує офіційний документ разом зі сторонами. Працівники турецького управління реєстрації нерухомості не можуть виконувати функції перекладача (Регламент реєстру нерухомості, ст. 24).
Обов’язкове страхування від землетрусів. Для житла та самостійних приміщень турецьке управління реєстрації нерухомості не може здійснити реєстрацію, якщо на дату правочину не підтверджено чинний поліс обов’язкового страхування від землетрусів (Закон про страхування від катастроф № 6305 , ст. 10, ст. 11). Це страхування забезпечує Управління страхування від природних катастроф (DASK) (ст. 3).

Інші документи, які вимагатимуться від іноземного покупця, визначає Генеральне управління реєстру нерухомості та кадастру (Регламент реєстру нерухомості, ст. 18). Чи вимагатимуться такі документи, як переклад паспорта, фотографія або звіт про оцінку, залежить від цього адміністративного регулювання і може змінюватися. Актуальний перелік слід дізнаватися в турецькому управлінні реєстрації нерухомості до здійснення правочину.

Правочин відбувається в такому порядку: офіційний документ підписується сторонами, а за необхідності — разом із перекладачем; правочин записується до журналу обліку операцій і того самого дня реєструється в реєстрі нерухомості (Регламент реєстру нерухомості, ст. 23, ст. 27). При купівлі право власності переходить із моменту цієї реєстрації (Цивільний кодекс Туреччини, ст. 705). Здійснення оплати, отримання ключа або підписання договору саме по собі не передає право власності. При спадкуванні право власності набувається до реєстрації, але для продажу реєстрація все одно потрібна (та сама стаття).

Навіть якщо одна зі сторін є іноземцем або договір підписано за кордоном, право власності та інші речові права на нерухомість у Туреччині регулюються турецьким правом. Форма правочинів щодо цих прав також визначається за турецьким правом (Закон про міжнародне приватне право та процесуальне право № 5718 , ст. 21).

Купівля без приїзду до Туреччини: довіреність

Купівля може здійснюватися також через представника покупця. Турецьке управління реєстрації нерухомості вимагає від представника довіреність, оформлену відповідно до Закону Туреччини про нотаріат, яка підтверджує його повноваження на виконання необхідної дії (Положення про реєстр нерухомості, ст. 18). Тексти довіреностей, на підставі яких у реєстрі нерухомості вчиняються дії, нотаріус оформлює у формі нотаріального акта (Закон Туреччини про нотаріат, ст. 89). За кордоном цю функцію виконують турецькі консульства відповідно до Закону Туреччини про нотаріат (ст. 191, ст. 192). Якщо довіритель не володіє турецькою мовою, також має бути присутній присяжний перекладач (ст. 74). Такі дії, як купівля, сплата ціни та підписання офіційного акта, мають бути зазначені в довіреності окремо.

Закон прямо не визначає, чи можна використовувати в реєстрі нерухомості довіреність, оформлену нотаріусом іноземної держави. Іноземний офіційний документ вважається офіційним документом у Туреччині, якщо він засвідчений компетентним органом держави, у якій його видано, або турецьким консульством; це не змінює застосування міжнародних договорів, учасницею яких є Туреччина (Цивільний процесуальний кодекс Туреччини, ст. 224). Який документ приймається в реєстрі нерухомості, визначає Генеральне управління реєстрації нерухомості та кадастру. Якщо така довіреність використовуватиметься, це питання слід заздалегідь з’ясувати в управлінні реєстрації нерухомості.

Закон також передбачає, що якщо сторони перебувають у різних управліннях реєстрації нерухомості або в установах за кордоном, їхні волевиявлення можуть бути прийняті офіційними особами окремо, унаслідок чого договір може бути укладений (Закон Туреччини про реєстрацію нерухомості, ст. 26).

Якщо управління реєстрації нерухомості відмовить у вчиненні дії

Заява, яка не відповідає законодавству, відхиляється із зазначенням підстави, органу та строку оскарження. Рішення про відмову вручається особисто або відповідно до Закону Туреччини про повідомлення. Повідомлення — це офіційне доведення рішення до відома адресата, і строки починають спливати з цієї дати. Рішення може бути оскаржене протягом п’ятнадцяти днів із моменту повідомлення до регіонального управління, якому підпорядковане управління реєстрації нерухомості, а рішення регіонального управління — протягом п’ятнадцяти днів до Генерального управління реєстрації нерухомості та кадастру. Без усунення підстави відмови цю дію не може бути вчинено (Положення про реєстр нерухомості, ст. 26).

Якщо ви придбали земельну ділянку: проєкт протягом двох років

Незабудована нерухомість — це земельна ділянка або земля, на якій немає будівлі. Іноземні фізичні особи та іноземні торговельні компанії, які її придбали, зобов’язані протягом двох років подати проєкт, який вони розроблятимуть, на затвердження відповідному міністерству. Затверджений проєкт із визначеними строками початку та завершення вноситься до розділу відомостей запису про право власності, а дотримання строків його реалізації контролюється (Закон Туреччини про реєстрацію нерухомості, ст. 35). Розділ відомостей — це частина запису про право власності, де зазначаються відомості про нерухомість.

Неподання заяви у встановлений строк або невиконання проєкту є підставою для ліквідації. Закон окремо не визначає, до якого міністерства слід звертатися і з якої дати обчислюється строк; цю інформацію слід з’ясувати в управлінні реєстрації нерухомості одразу після придбання.

Придбання з порушенням правил: ліквідація

Закон передбачає ліквідацію в таких випадках: придбання з порушенням закону, використання не за метою придбання, неподання заяви щодо проєкту у встановлений строк або невиконання проєкту у встановлений строк (Закон Туреччини про реєстрацію нерухомості, ст. 35). Міністерство фінансів надає власнику строк не більше одного року. Протягом цього строку власник може самостійно продати нерухомість. Якщо він її не продасть, нерухомість підлягає ліквідації шляхом конвертації в грошову суму, яка виплачується правомочній особі. Строк не починає обчислюватися автоматично з моменту порушення; його встановлює міністерство.

Нерухомість, отримана у спадщину, також може підпадати під дію цієї норми: якщо громадянство спадкоємця не належить до країн, громадянам яких дозволено придбання, або перевищено встановлені межі площі, застосовується норма про ліквідацію. Спадкоємець, який дотримується цих обмежень, може зберегти нерухомість. Становище іноземних спадкоємців викладено на сторінці Спадкове право.

Іноземні компанії

Торговельні компанії, створені в іноземних державах за їхнім законодавством, можуть набувати нерухомість лише в межах спеціальних положень закону; інші іноземні юридичні особи не можуть набувати нерухомість. Ці обмеження не застосовуються при встановленні застави нерухомості, такої як іпотека, на користь таких компаній та іноземних фізичних осіб (Закон Туреччини про реєстрацію нерухомості ст.35).

Компанії, створені в Туреччині, у яких іноземці мають п’ятдесят або більше відсотків частки або можуть призначати більше половини керівників, можуть набувати нерухомість для здійснення видів діяльності, зазначених у їхніх статутах. Придбання такими компаніями у військових зонах потребує дозволу військових органів, а в спеціальних охоронних зонах — дозволу губернаторства (Закон Туреччини про реєстрацію нерухомості ст.36).

У якому суді розглядається спір?

Підсудність за предметом. Судом, компетентним у спорах щодо нерухомості, за загальним правилом є цивільний суд першої інстанції (Цивільний процесуальний кодекс Туреччини ст.2). Це загальний суд першої інстанції. Якщо ви придбали житло у будівельної компанії або у продавця, який здійснює продаж з комерційною метою, для непідприємницької або непрофесійної мети, правочин є споживчим правочином, і компетентним є споживчий суд (Закон про захист прав споживачів №6502 ст.3, ст.73). Перед поданням позову до споживчого суду обов’язково звернутися до медіатора. Спори, які є споживчими правочинами та виникають із права власності на нерухомість або інших прав у реєстрі нерухомості, не підпадають під цю обов’язковість (ст.73/A). Чи вважається особа, яка придбала з інвестиційною метою, споживачем, оцінюється залежно від конкретних обставин.

Підсудність за місцем. Позови щодо права власності та інших речових прав на нерухомість, питань, які можуть спричинити їх зміну, та володіння подаються лише до суду за місцезнаходженням нерухомості. Для цих позовів договором не можна обрати інший суд (Цивільний процесуальний кодекс Туреччини ст.12, ст.18). Наприклад, позов про скасування запису про право власності та нову реєстрацію щодо квартири в Аланії (Alanya) розглядається в Аланії. Позови лише про грошові вимоги, такі як повернення ціни продажу, не підпадають під це правило.

Якщо в договорі визначено компетентним іноземний суд, наслідок залежить від виду позову. На практиці позови щодо права власності на нерухомість вважаються такими, що підпадають під виключну компетенцію турецьких судів, тому таке застереження в таких позовах не має наслідків. У спорах щодо грошових вимог чинність застереження залежить від умов, передбачених законом (Закон про міжнародне приватне право та міжнародний цивільний процес ст.40, ст.47).

Часті запитання

Чи може будь-який іноземець придбати житло в Туреччині?
Ні. Придбання відкрите для громадян країн, визначених Президентом, і залежить від обмежень щодо площі та місця (Закон Туреччини про реєстрацію нерухомості ст.35; Закон №2565 ст.9/b). Власники блакитної карти не підпадають під обмеження щодо громадянства та площі (Закон про турецьке громадянство ст.28).

Я сплатив гроші, чи вважається, що право власності перейшло до мене?
Ні. При купівлі право власності переходить із реєстрацією в реєстрі нерухомості (Цивільний кодекс Туреччини ст.705).

Чи надає придбання нерухомості мені дозвіл на проживання?
Само по собі не надає. Іноземцю, який має нерухомість у Туреччині, може бути надано короткостроковий дозвіл на проживання; дозвіл не є правом, і вимагається використання житла для цієї мети (Закон про іноземців та міжнародний захист №6458 ст.31; підзаконний акт про застосування Закону ст.28). Деталі на сторінці дозвіл на проживання в Туреччині для іноземця-власника нерухомості.

Чи можу я стати громадянином Туреччини, придбавши нерухомість?
Придбання нерухомості на суму та за умов, визначених у підзаконному акті, є одним із способів набуття турецького громадянства за рішенням Президента (підзаконний акт про застосування Закону про турецьке громадянство ст.20). Умови на сторінці турецьке громадянство шляхом інвестування.

Нормативна база

Закон Туреччини про реєстр нерухомості №2644 — ст.26, ст.35, ст.36, тимчасова ст.2 — mevzuat.gov.tr

Закон Туреччини про військові заборонені зони та зони безпеки №2565 — ст.9, ст.28 — mevzuat.gov.tr

Підзаконний акт Туреччини про військові заборонені зони та зони безпеки — ст.23, ст.24 — mevzuat.gov.tr

Закон Туреччини про громадянство №5901 — ст.28 (Блакитна картка) — mevzuat.gov.tr

Положення Туреччини про реєстр нерухомості — ст.18, ст.23, ст.24, ст.26, ст.27 — mevzuat.gov.tr

Закон Туреччини про страхування від катастроф №6305 — ст.3, ст.10, ст.11 — mevzuat.gov.tr

Закон Туреччини про нотаріат №1512 — ст.74, ст.89, ст.191, ст.192 — mevzuat.gov.tr

Цивільний кодекс Туреччини №4721 — ст.705, ст.706, ст.826, ст.998 — mevzuat.gov.tr

Кодекс зобов’язань Туреччини №6098 — ст.237 — mevzuat.gov.tr

Закон Туреччини про поверхову власність №634 — ст.2, ст.3 — mevzuat.gov.tr

Закон Туреччини про міжнародне приватне право та процес №5718 — ст.21, ст.40, ст.47 — mevzuat.gov.tr

Закон Туреччини про захист прав споживачів №6502 — ст.3, ст.73, ст.73/A — mevzuat.gov.tr

Цивільний процесуальний кодекс Туреччини №6100 — ст.2, ст.12, ст.18, ст.224 — mevzuat.gov.tr

Закон Туреччини про іноземців та міжнародний захист №6458 — ст.31 — mevzuat.gov.tr і підзаконний акт про застосування — ст.28 — mevzuat.gov.tr

Підзаконний акт про застосування Закону Туреччини про громадянство — ст.20 — mevzuat.gov.tr

Пов’язані сторінки

Ця стаття має загальноінформаційний характер і не є юридичним висновком. Оскільки обставини кожної справи відрізняються, для вашої конкретної ситуації рекомендується звернутися по юридичну допомогу до вашого адвоката.