Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinmesi mümkündür, ama herkes için değil ve sınırsız değil. Kanun üç sınır koyar: alıcının uyruğu, edinilen alan ve taşınmazın bulunduğu yer (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35). Bu sınırlara aykırı edinilen taşınmaz, malik verilen süre içinde elden çıkarmazsa tasfiye edilir. Tasfiye, taşınmazın satılarak bedele çevrilmesi ve bedelin hak sahibine ödenmesidir; el koyma değildir.
Bu sınırların genel anlatımı Kira ve Gayrimenkul Hukuku sayfasının yabancılara ayrılmış bölümündedir. Bu yazı, Türkiye’de daire veya arsa almak isteyen yabancının tapudan önce ve tapuda atacağı adımları anlatıyor. Tapu, Türkiye’de taşınmaz mülkiyetini gösteren resmî sicildir ve tapu müdürlüğü bu sicili tutan resmî dairedir.
Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinmesi: üç sınır ve bir istisna
| Sınır | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Uyruk | Yalnızca Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşları edinebilir. Cumhurbaşkanı edinimi bölge, süre, tür ve miktar olarak sınırlandırabilir, durdurabilir veya yasaklayabilir. | Tapu Kanunu m.35 |
| Alan | Bir ilçede yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindiği toplam alan, o ilçede özel mülkiyete konu alanın yüzde onunu geçemez. Bir kişinin edindiği toplam alan ülke genelinde otuz hektarı geçemez. | Tapu Kanunu m.35 |
| Yer | İkinci derece kara askerî yasak bölgelerinde yabancılar taşınmaz edinemez. Stratejik nedenlerle belirlenen bölgeler için de Cumhurbaşkanı yasak koyabilir. | 2565 sayılı Kanun m.9/b, m.28 |
| İstisna | Mavi Kart sahipleri uyruk ve alan sınırlarına tâbi değildir. | Türk Vatandaşlığı Kanunu m.28 |
Yüzde on sınırı alıcının kendi edinimine değil, ilçedeki toplama bakar: ilçe sınırı dolmuşsa küçük bir daire de edinilemez. Alanya’da taşınmaz alacak yabancı için de bu sınır ilçe bazında hesaplanır. Alan hesabına, taşınmazların yanında bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni haklar da girer. Bunlar, en az otuz yıllık üst hakkı gibi, tapuya ayrı bir taşınmaz olarak kaydedilebilen haklardır (Türk Medenî Kanunu m.826, m.998).
Ülke listesi kanunda değil, Cumhurbaşkanı kararındadır ve değişebilir. Kanunun bugünkü metni karşılıklılık şartı aramaz; belirleyici olan bu listedir. Uyruğunuz bakımından edinim imkânı ve ilçedeki durum, işlemden önce taşınmazın bulunduğu yerdeki tapu müdürlüğünden teyit edilmelidir.
Mavi Kart, doğumla Türk vatandaşı olup çıkma izniyle bu vatandaşlığı bırakanlara ve üçüncü dereceye kadar altsoylarına verilen karttır. Bu kişiler, kanunda sayılan istisnalar dışında Türk vatandaşlarına tanınan haklardan yararlanır ve taşınmaz edinimi bu istisnalar arasında değildir (Türk Vatandaşlığı Kanunu m.28). Millî güvenliğe ilişkin hükümler onlar için de saklıdır.
Satın almadan önce tapu kaydında neye bakılır?
Binanın durumu. Tamamlanmış bir binadaki daire için kat mülkiyeti kurulabilir. Bina henüz yapılıyorsa bağımsız bölümler için kat irtifakı kurulmuş olabilir. Kat irtifakı, ileride kat mülkiyetine konu olacak binanın bölümleri için arsa üzerinde kurulan haktır; binanın tamamı için yapı kullanma izni alınınca kat mülkiyetine çevrilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.2, m.3). Yapı kullanma izni Türkiye’de iskân olarak da bilinir.
Güvenlik bölgesi. Kamulaştırılmamış güvenlik bölgelerindeki taşınmazların tapu kaydına bu durum yazılır. Askerî güvenlik bölgelerindeki bu taşınmazlar yabancılara satılamaz. Özel güvenlik bölgelerindeki taşınmazların yabancı gerçek kişiye satışı ise valiliğin iznine bağlıdır; bu izin tapudaki satıştan önce alınır (Askerî Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Yönetmeliği m.23, m.24).
Askerî bölge kontrolü. Askerî yasak bölgelerin, güvenlik bölgelerinin ve stratejik bölgelerin harita ve koordinat bilgileri ilgili bakanlıklarca Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu bakanlığa verilir ve tapu işlemleri bu bilgilere göre yürütülür (Tapu Kanunu m.35). Bilgiler sayısal ortama aktarılıp tapu müdürlüklerine ulaşıncaya kadar yetkili askerî makamlara sorulur (Tapu Kanunu geçici m.2).
Bu kontroller yapılmadan ödeme yapılmamalıdır.
Tapuda satın alma: aşamalar ve belgeler
Taşınmaz satışı tapu müdürlüğünde resmî senetle yapılır. Resmî senet, tapu görevlisinin düzenlediği ve tarafların imzaladığı satış belgesidir (Tapu Kanunu m.26). Resmî şekilde yapılmayan taşınmaz satışı ve satış vaadi geçerli değildir (Türk Borçlar Kanunu m.237; Türk Medenî Kanunu m.706). Bir ofiste imzalanan rezervasyon formu bu yüzden mülkiyeti geçirmez. Satış vaadi, ileride tapuda devir yapma taahhüdüdür ve noterde düzenlenir (Noterlik Kanunu m.89).
Mevzuatta açıkça yazılı üç gereklilik vardır:
- Vergi kimlik numarası. Resmî senede tarafların kimlik bilgileriyle birlikte vergi kimlik numaraları da yazılır (Tapu Kanunu m.26). Türkiye’de vergi numarası olmayan yabancı, uygulamada bu numarayı işlemden önce vergi dairesinden alır.
- Yeminli tercüman. Taraflardan biri Türkçe bilmiyorsa işlemde yeminli tercüman bulunur. Yeminli tercüman, mahkeme huzurunda yemin ettiğini gösteren tutanağı tapu müdürlüğüne sunan tercümandır. Resmî senedi taraflarla birlikte imzalar. Tapu müdürlüğünde çalışanlar tercümanlık yapamaz (Tapu Sicili Tüzüğü m.24).
- Zorunlu deprem sigortası. Konut ve bağımsız bölümlerde tapu müdürlüğü, işlem tarihinde geçerli zorunlu deprem sigortası belgelenmedikçe tescil yapamaz (6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu m.10, m.11). Bu sigortayı Doğal Afet Sigortaları Kurumu (DASK) sağlar (m.3).
Yabancı alıcıdan istenecek diğer belgeleri Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü belirler (Tapu Sicili Tüzüğü m.18). Pasaport tercümesi, fotoğraf veya değerleme raporu gibi belgelerin aranıp aranmadığı bu idari düzenlemeye bağlıdır ve değişebilir. Güncel liste işlemden önce tapu müdürlüğünden öğrenilmelidir.
İşlem şu sırayı izler: resmî senet taraflarca, gerekiyorsa tercümanla birlikte imzalanır; işlem yevmiye defterine kaydedilir ve aynı tarihle tapu kütüğüne tescil edilir (Tapu Sicili Tüzüğü m.23, m.27). Satın almada mülkiyet bu tescille geçer (Türk Medenî Kanunu m.705). Ödeme yapmak, anahtarı almak ya da sözleşme imzalamak tek başına mülkiyeti geçirmez. Mirasta ise mülkiyet tescilden önce kazanılır, ama satış için tescil yine gerekir (aynı madde).
Taraflardan biri yabancı olsa ya da sözleşme yurt dışında imzalansa da Türkiye’deki taşınmaz üzerindeki mülkiyet ve diğer ayni haklar Türk hukukuna tâbidir. Bu haklara ilişkin işlemlerin şekli de Türk hukukuna göre belirlenir (5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun m.21).
Türkiye’ye gelmeden satın alma: vekâletname
Alım, alıcının vekili aracılığıyla da yapılabilir. Tapu müdürlüğü vekilden, Noterlik Kanununa göre düzenlenmiş ve istenen işi yapmaya yetkili olduğunu gösteren bir vekâletname ister (Tapu Sicili Tüzüğü m.18). Tapuda işlem gerektiren vekâletnamelerin metni noter tarafından düzenleme şeklinde hazırlanır (Noterlik Kanunu m.89). Yurt dışında bu işi Türk konsoloslukları Noterlik Kanununa göre görür (m.191, m.192). Vekâlet veren Türkçe bilmiyorsa yeminli bir tercüman da bulunur (m.74). Satın alma, bedelin ödenmesi ve resmî senedin imzalanması gibi işler vekâletnamede ayrı ayrı yazılmalıdır.
Yabancı bir ülkenin noterinde düzenlenen vekâletnamenin tapuda kullanılıp kullanılamayacağı kanunda açıkça yazılı değildir. Yabancı resmî belgeler, verildiği devletin yetkili makamınca veya Türk konsolosluğunca onaylanırsa Türkiye’de resmî belge sayılır; Türkiye’nin taraf olduğu milletlerarası sözleşmeler saklıdır (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.224). Tapuda hangi belgenin kabul edileceğini ise Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü belirler. Böyle bir vekâletname kullanılacaksa durum önceden tapu müdürlüğüne sorulmalıdır.
Kanun ayrıca, taraflar farklı tapu müdürlüklerinde veya yurt dışı teşkilatında bulunuyorsa iradelerin resmî görevlilerce ayrı ayrı alınarak sözleşmenin tamamlanabileceğini öngörmüştür (Tapu Kanunu m.26).
Tapu müdürlüğü işlemi reddederse
Mevzuata uygun bulunmayan istem gerekçesi, itiraz yeri ve süresi gösterilerek reddedilir. Ret kararı elden veya Tebligat Kanununa göre tebliğ edilir. Tebliğ, kararın resmî yoldan size ulaştırılmasıdır ve süreler bu tarihten işler. Karara tebliğden itibaren on beş gün içinde tapu müdürlüğünün bağlı olduğu bölge müdürlüğüne, bölge müdürlüğünün kararına karşı da on beş gün içinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne itiraz edilebilir. Ret gerekçesi giderilmeden o işlem yapılamaz (Tapu Sicili Tüzüğü m.26).
Arsa aldıysanız: iki yıl içinde proje
Yapısız taşınmaz, üzerinde yapı bulunmayan arsa veya arazidir. Bunu satın alan yabancı gerçek kişiler ve yabancı ticaret şirketleri, geliştirecekleri projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. Onaylanan proje başlama ve bitirme süreleriyle tapu kaydının beyanlar hanesine yazılır ve süresinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği izlenir (Tapu Kanunu m.35). Beyanlar hanesi, tapu kaydında taşınmaza ilişkin açıklamaların yazıldığı bölümdür.
Süresinde başvurulmaması veya projenin gerçekleştirilmemesi tasfiye sebebidir. Kanun hangi bakanlığa başvurulacağını ve sürenin hangi tarihten işlediğini ayrıca yazmamıştır; bu bilgi alımdan hemen sonra tapu müdürlüğünden öğrenilmelidir.
Kurala aykırı edinim: tasfiye
Kanun şu hâllerde tasfiye öngörmüştür: maddeye aykırı edinim, edinim amacına aykırı kullanım, proje için süresinde başvurmamak veya projeyi süresinde gerçekleştirmemek (Tapu Kanunu m.35). Maliye Bakanlığı malike bir yılı geçmeyen bir süre verir. Malik bu süre içinde taşınmazı kendisi satabilir. Satmazsa taşınmaz tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir. Süre aykırılıkla kendiliğinden başlamaz; süreyi Bakanlık verir.
Miras yoluyla gelen taşınmaz da bu hükme tâbi olabilir: mirasçının uyruğu edinime izin verilen ülkelerden değilse ya da alan sınırları aşılıyorsa tasfiye hükmü uygulanır. Bu sınırlara uyan mirasçı taşınmazı elinde tutabilir. Yabancı mirasçıların durumu Miras Hukuku sayfasında anlatılıyor.
Yabancı şirketler
Yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz edinebilir; bunların dışındaki yabancı tüzel kişiler taşınmaz edinemez. Bu şirketler ve yabancı gerçek kişiler lehine ipotek gibi taşınmaz rehni kurulmasında bu sınırlamalar uygulanmaz (Tapu Kanunu m.35).
Yabancıların yüzde elli veya daha fazla payına sahip olduğu ya da yöneticilerinin yarıdan fazlasını atayabildiği, Türkiye’de kurulu şirketler ise ana sözleşmelerindeki faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz edinebilir. Bu şirketlerin askerî bölgelerdeki edinimleri askerî makamların, özel güvenlik bölgelerindeki edinimleri valiliğin iznine bağlıdır (Tapu Kanunu m.36).
Uyuşmazlık çıkarsa hangi mahkemede görülür?
Görev. Taşınmaz uyuşmazlıklarında görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.2). Bu, genel görevli ilk derece hukuk mahkemesidir. Konutu bir inşaat şirketinden veya ticari amaçla satış yapan bir satıcıdan, ticari ya da mesleki olmayan bir amaçla aldıysanız işlem tüketici işlemidir ve tüketici mahkemesi görevlidir (6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.3, m.73). Tüketici mahkemesinde dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Tüketici işlemi niteliğindeki ve taşınmazın mülkiyetinden veya tapudaki diğer haklardan doğan uyuşmazlıklar bu zorunluluğun dışındadır (m.73/A). Yatırım amacıyla alan kişinin tüketici sayılıp sayılmayacağı somut olaya göre değerlendirilir.
Yetki. Taşınmaz üzerindeki mülkiyet ve diğer ayni haklara, bunlarda değişikliğe yol açabilecek konulara ve zilyetliğe ilişkin davalar yalnızca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Bu davalar için sözleşmeyle başka bir mahkeme seçilemez (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.12, m.18). Örneğin Alanya’daki bir dairenin tapu iptali ve tescil davası Alanya’da görülür. Satış bedelinin iadesi gibi yalnızca para alacağına ilişkin davalar bu kurala girmez.
Sözleşmede yabancı bir mahkeme yetkili gösterilmişse sonucu davanın türüne göre değişir. Uygulamada taşınmazın mülkiyetine ilişkin davalar Türk mahkemelerinin münhasır yetkisinde kabul edildiğinden böyle bir şart bu davalarda sonuç doğurmaz. Para alacağına ilişkin uyuşmazlıklarda şartın geçerliliği kanundaki koşullara bağlıdır (Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun m.40, m.47).
Sık sorulan sorular
Her yabancı Türkiye’de ev alabilir mi?
Hayır. Edinim, Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşlarına açıktır ve alan ve yer sınırlarına bağlıdır (Tapu Kanunu m.35; 2565 sayılı Kanun m.9/b). Mavi Kart sahipleri uyruk ve alan sınırlarına tâbi değildir (Türk Vatandaşlığı Kanunu m.28).
Parayı ödedim, mülkiyet bana geçti sayılır mı?
Hayır. Satın almada mülkiyet tapudaki tescille geçer (Türk Medenî Kanunu m.705).
Taşınmaz almak bana ikamet izni sağlar mı?
Kendiliğinden sağlamaz. Türkiye’de taşınmazı bulunan yabancıya kısa dönem ikamet izni verilebilir; izin bir hak değildir ve konutun bu amaçla kullanılması aranır (6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu m.31; Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.28). Ayrıntısı taşınmaz sahibi yabancıya Türkiye’de ikamet izni sayfasındadır.
Taşınmaz alarak Türk vatandaşı olabilir miyim?
Yönetmelikte belirtilen tutar ve şartlarla yapılan taşınmaz alımı, Cumhurbaşkanı kararıyla Türk vatandaşlığı kazanmanın yollarından biridir (Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.20). Şartlar yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı sayfasındadır.
Dayanak mevzuat
2644 sayılı Tapu Kanunu — m.26, m.35, m.36, geçici m.2 — mevzuat.gov.tr
2565 sayılı Askerî Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu — m.9, m.28 — mevzuat.gov.tr
Askerî Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Yönetmeliği — m.23, m.24 — mevzuat.gov.tr
5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu — m.28 (Mavi Kart) — mevzuat.gov.tr
Tapu Sicili Tüzüğü — m.18, m.23, m.24, m.26, m.27 — mevzuat.gov.tr
6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu — m.3, m.10, m.11 — mevzuat.gov.tr
1512 sayılı Noterlik Kanunu — m.74, m.89, m.191, m.192 — mevzuat.gov.tr
4721 sayılı Türk Medenî Kanunu — m.705, m.706, m.826, m.998 — mevzuat.gov.tr
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — m.237 — mevzuat.gov.tr
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — m.2, m.3 — mevzuat.gov.tr
5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun — m.21, m.40, m.47 — mevzuat.gov.tr
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun — m.3, m.73, m.73/A — mevzuat.gov.tr
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — m.2, m.12, m.18, m.224 — mevzuat.gov.tr
6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu — m.31 — mevzuat.gov.tr ve Uygulama Yönetmeliği — m.28 — mevzuat.gov.tr
Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik — m.20 — mevzuat.gov.tr
İlgili sayfalar
- Kira ve Gayrimenkul Hukuku — üst sayfa
- Tapu iptali ve tescil davası
- Miras Hukuku
- Taşınmaz sahibi yabancıya Türkiye’de ikamet izni
- Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı
Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacı taşımaktadır, hukuki görüş niteliği taşımaz. Her olayın koşulları farklılık gösterdiğinden, somut durumunuz için avukatınızdan hukuki destek almanız önerilir.