Auteur : Av. Merve Kartal · Publication : 06.11.2026

La simulation par le défunt est le fait, pour le de cujus, de présenter dans le registre foncier un immeuble qu’il a en réalité donné comme s’il s’agissait d’un autre acte, tel qu’une vente ou un contrat d’entretien viager, afin de soustraire des biens à ses héritiers. Dans le langage courant, on parle également de soustraction de biens à la succession ; mais toute soustraction de biens n’est pas une simulation : si le transfert a été effectué ouvertement dans le registre foncier comme une donation, il n’y a pas d’acte dissimulé et, si les conditions sont réunies, la voie à suivre est l’action en réduction (TMK m.565).

Il existe deux actes : la vente qui apparaît dans le registre foncier et la donation que les parties voulaient réellement. L’allégation des héritiers est que l’acte apparent ne correspond pas à la réalité.

L’ordre successoral et les quotités de la réserve héréditaire sont expliqués sur la page Droit des successions, et le cadre général relatif à l’annulation du titre de propriété et à la nouvelle inscription sur la page annulation du titre de propriété et nouvelle inscription.

Existe-t-il un article intitulé « simulation par le défunt » dans la loi ?

Non. L’expression « simulation par le défunt » ne figure ni dans le Code civil turc, ni dans le Code des obligations turc, ni dans le Code de procédure civile turc, ni dans la loi turque sur le registre foncier. Le terme « de cujus » n’est pas non plus utilisé dans le Code civil turc ; la loi désigne cette personne comme le « de cujus ». Le terme appartient à la pratique.

Un seul article régit la simulation de manière générale :

« Pour déterminer le type et le contenu d’un contrat et pour l’interpréter, on s’attache à la volonté réelle et commune des parties, sans tenir compte des termes qu’elles ont employés par erreur ou pour dissimuler leurs véritables intentions. » (TBK m.19/1)

L’intitulé marginal de l’article le dit également : « Interprétation des contrats, actes simulés. » C’est la jurisprudence unificatrice de la Cour de cassation et la pratique qui la suit qui, partant de cette règle générale, établissent les conditions particulières au contexte successoral. Ci-dessous, la partie écrite dans la loi et la partie issue de la pratique sont indiquées séparément.

Deux actes : la vente apparente et la donation dissimulée

Lorsque la règle d’interprétation de la loi est appliquée, deux actes distincts apparaissent et aucun des deux ne subsiste pour des raisons différentes.

La vente apparente ne reflète pas la volonté réelle des parties. La vente inscrite dans le registre foncier a été conclue dans la forme officielle requise par la loi (TBK m.237/1) ; le problème n’est pas de forme, mais de volonté. On ne s’attache pas aux termes, mais à la volonté réelle et commune, et les parties n’ont pas voulu d’une vente.

La donation dissimulée est, elle, problématique du point de vue de la forme. La donation est une libéralité à titre gratuit (Code des obligations turc, art. 285/1). La validité des contrats qui visent au transfert de la propriété immobilière est subordonnée à leur établissement en la forme officielle (Code civil turc, art. 706/1) ; pour la donation, la loi ajoute : « La validité de la promesse de donner un immeuble ou un droit réel sur un immeuble est subordonnée à la forme officielle » (Code des obligations turc, art. 288/2). La promesse de donation nulle pour vice de forme vaut donation manuelle lorsqu’elle est exécutée ; « toutefois, cette règle ne s’applique pas aux donations dont la validité est subordonnée à la forme officielle » (Code des obligations turc, art. 288/3). La donation manuelle n’est d’ailleurs prévue que pour les meubles (Code des obligations turc, art. 289). Ainsi, le fait que le titre de propriété ait été effectivement transféré ne rend pas valable une donation immobilière conclue sans forme officielle.

L’inscription est donc irrégulière. L’inscription qui repose sur un acte juridique non contraignant ou qui est dépourvue de cause juridique est irrégulière (Code civil turc, art. 1024/2) ; dès lors, celui dont le droit réel est lésé peut en demander la rectification du registre foncier (Code civil turc, art. 1025/1). L’action est intentée en annulation du titre de propriété et nouvelle inscription.

Qui peut intenter l’action et à l’encontre de qui ?

L’action est intentée par l’héritier dont les droits successoraux sont lésés par l’acte apparent de vente du de cujus. Les règles à connaître sont les suivantes :

Il n’est pas exigé d’être réservataire. La pratique ne requiert pas que le demandeur soit titulaire d’une réserve héréditaire.
Tout héritier peut agir seul. Dans la pratique, chaque héritier peut intenter l’action à concurrence de sa part successorale ; la participation des autres héritiers n’est pas nécessaire. Si l’on demande le retour de l’ensemble de l’immeuble au profit de tous les héritiers, la manière dont l’action doit être formée fait l’objet d’une appréciation distincte ; la désignation d’un représentant de l’indivision successorale par le tribunal civil de paix est l’une des voies possibles (Code civil turc, art. 640/3).
L’action est intentée après le décès. Les héritiers acquièrent la succession au décès du de cujus (Code civil turc, art. 599/1) ; la pratique n’admet pas que cette action soit intentée du vivant du de cujus.
Celui qui a renoncé à la succession ne peut pas agir. La part de celui qui renonce passe aux ayants droit, comme s’il n’était pas en vie au moment de l’ouverture de la succession (Code civil turc, art. 611/1 ; voir comment renoncer à la succession).
La qualité d’héritier est prouvée par un document. Le certificat d’hérédité s’obtient auprès du tribunal civil de paix ou du notaire (Code civil turc, art. 598/1 ; voir comment obtenir un certificat d’hérédité).
Le défendeur est la personne qui a reçu l’immeuble ; si elle est décédée, ce sont ses héritiers. Si l’immeuble est passé ensuite à un tiers, voir la partie sur les mesures provisoires ci-dessous.

Dans quels cas la simulation par le défunt est-elle admise et dans quels cas ne l’est-elle pas ?

La loi n’énonce pas de critères sur ce point. La question essentielle est de savoir si le but réel du de cujus était de soustraire des biens à ses héritiers. Dans la jurisprudence de la Cour de cassation, ce but est déterminé par l’appréciation conjointe d’éléments tels que le fait de savoir si le prix de vente a été effectivement payé et la capacité financière de l’acquéreur, la différence entre le prix indiqué au registre foncier et la valeur réelle de l’immeuble à la date du contrat, l’existence ou non pour le de cujus d’un motif légitime et raisonnable de vendre, les liens entre les parties et le de cujus, la place du bien cédé dans le patrimoine du de cujus et les usages locaux. En revanche, le fait que le de cujus ait, de son vivant, procédé à une répartition raisonnable en tenant compte de tous les héritiers peut être considéré comme l’absence d’intention de soustraire des biens.

Ces faits sont établis par les relevés bancaires et les registres fonciers, par un transport sur les lieux et une expertise, et par les dépositions des témoins. Dans la demande introductive d’instance, il est indiqué par quelle preuve chaque fait sera démontré (Code de procédure civile turc, art. 119/1-f) ; une preuve qui n’a pas été indiquée en temps utile ne peut en règle générale plus être invoquée (Code de procédure civile turc, art. 145).

Preuve : l’héritier peut-il faire entendre des témoins ?

La règle générale s’applique : sauf disposition contraire de la loi, chacune des parties supporte la charge de prouver les faits sur lesquels elle fonde son droit (Code civil turc, art. 6 ; Code de procédure civile turc, art. 190/1). Autrement dit, l’héritier qui invoque la simulation supporte la charge de la preuve. La réponse à la question du témoignage se trouve dans les règles de preuve par écrit du Code de procédure civile turc et leurs exceptions.

En principe, la preuve par écrit est requise. Les actes juridiques destinés à créer, éteindre, transférer, modifier, renouveler, proroger, reconnaître ou exécuter un droit doivent être prouvés par écrit dès lors que leur montant ou leur valeur au moment de leur conclusion dépasse la limite pécuniaire prévue par la loi (Code de procédure civile turc, art. 200/1). Le témoignage contre un écrit n’est en principe pas non plus admissible : les actes juridiques de nature à anéantir ou à réduire la force et l’efficacité d’un écrit ne peuvent être prouvés par témoins, même si leur montant est inférieur à la limite pécuniaire (Code de procédure civile turc, art. 201). L’acte officiel du registre foncier est lui aussi un écrit.

Mais la loi a prévu une exception expresse :

« d) Les allégations de simulation émanant de tiers à l’encontre d’actes juridiques et d’écrits. » (Code de procédure civile turc, art. 203/1-d)

En pratique, l’héritier qui intente l’action en se fondant sur son propre droit et sur une allégation de soustraction de biens successoraux est considéré comme un tiers au regard de cette disposition et peut prouver par tout moyen, y compris par témoins. Cette qualification ne figure pas littéralement dans la loi ; elle provient de la jurisprudence. Si l’héritier allègue, en se substituant au de cujus, que l’acte que le défunt lui-même a conclu est simulé, il ne peut pas bénéficier de cette facilité.

L’alinéa (a) du même article dispose que le témoignage est également admissible dans les « actes entre descendants et ascendants, frères et sœurs, époux, beau-père, belle-mère et gendre ou bru ». Cet alinéa vise les parties à l’acte : un acte entre le de cujus et son enfant ou son frère entre littéralement dans ce champ, mais pas si le bénéficiaire est étranger à la famille. La loi prévoit en outre que le témoignage est admissible en cas de consentement exprès de l’autre partie (HMK m.200/2) et en présence d’un commencement de preuve (HMK m.202).

La limite pécuniaire est augmentée chaque année au taux de réévaluation et l’on prend en compte le montant à la date de l’acte juridique (HMK, disposition additionnelle m.1, modifiée par la loi n° 7550 en date du 4/6/2025). C’est pourquoi aucun chiffre n’est indiqué sur la page.

Simulation par le défunt ou action en réduction ?

Ce sont deux actions différentes, et les confondre peut entraîner une perte de droits. Ce qui est expressément prévu par la loi, c’est l’action en réduction ; la simulation, elle, se fonde sur la règle générale.

	Allégation de simulation par le défunt	Action en réduction
Fondement	TBK art. 19 (règle générale de simulation) + jurisprudence	TMK art. 560 et suivants ; pour les libéralités entre vifs, TMK art. 565
Allégation	L’acte n’est pas réel, il a l’apparence d’une vente	L’acte est réel, mais il porte atteinte à la réserve héréditaire
Qui peut agir	Les héritiers ; en pratique, la qualité de réservataire n’est pas exigée	Les héritiers qui n’ont pas reçu la contrepartie de leur réserve héréditaire (TMK art. 560/1)
Résultat	Annulation du titre de propriété et nouvelle inscription	Réduction de la disposition qui excède la quotité disponible (TMK art. 560/1)
Délai	Aucun dans la loi ; en pratique, il n’est pas soumis à un délai	Un an à compter de la connaissance, et en tout état de cause dix ans à compter de l’ouverture de la succession (pour les testaments, à compter de la date d’ouverture) (TMK art. 571/1)

La loi énumère une à une les libéralités entre vifs à titre gratuit soumises à la réduction ; parmi elles figurent « les libéralités que le défunt a manifestement faites dans le but d’éluder les règles de la réserve héréditaire » (TMK art. 565, al. 4). Même si le droit d’agir en réduction s’éteint par l’écoulement du délai, le moyen tiré de la réduction peut toujours être soulevé par voie d’exception (TMK art. 571/3). Celui qui a reçu une libéralité soumise à réduction n’est tenu, s’il est de bonne foi, de restituer que ce qui lui en reste au moment de la dévolution successorale (TMK art. 566/1). Les quotités de la réserve héréditaire figurent sur la page comment calculer la réserve héréditaire.

Y a-t-il un délai de prescription en cas de simulation par le défunt ?

La loi ne prévoit aucun délai propre à cette allégation : l’art. 19 TBK ne fixe pas de délai, et le Code civil turc ne prévoit pas non plus de délai de forclusion relatif à l’allégation de simulation. En pratique, l’action en annulation du titre de propriété et nouvelle inscription fondée sur la simulation par le défunt n’est soumise à aucun délai de prescription ni de forclusion ; le motif en est que l’acte simulé est réputé nul dès l’origine et qu’il ne devient pas valable par l’écoulement du temps.

Mais le délai de l’action en réduction joue. Si l’allégation de simulation ne peut être prouvée, par exemple s’il s’avère que le prix de vente a été réellement payé, il peut subsister la voie de la réduction ; or le droit d’agir en réduction s’éteint à l’expiration d’un délai d’un an à compter de la date à laquelle l’atteinte à la réserve héréditaire a été connue et, en tout état de cause, de dix ans (TMK art. 571/1). C’est pourquoi, en pratique, les deux demandes sont présentées dans la même requête, en établissant entre elles un rapport de principal à subsidiaire : la demande principale est l’annulation du titre de propriété et nouvelle inscription pour cause de simulation, et, si celle-ci est rejetée, la demande subsidiaire est la réduction. La loi appelle cela une demande subsidiaire ; le tribunal ne peut examiner la demande subsidiaire qu’après avoir rejeté la demande principale au fond (HMK art. 111). Si la réduction n’est pas demandée, le tribunal ne l’examine pas d’office (HMK art. 26/1). Si la demande de réduction est ajoutée ultérieurement par voie de modification de la demande, la manière de calculer le délai d’un an est controversée ; la modification de la demande ne peut également être effectuée qu’une seule fois dans la même instance et jusqu’à la fin de l’instruction (HMK art. 176/2, art. 177/1). C’est pourquoi il est plus sûr de présenter d’emblée la demande de réduction conjointement avec la demande principale.

Même lorsque aucun délai ne court, le temps peut jouer en défaveur : les témoins et les documents de l’époque peuvent disparaître, l’immeuble peut changer de mains.

Si l’immeuble est vendu pendant le procès : mesure conservatoire et annotation au registre foncier

Le jugement d’annulation du titre de propriété et de nouvelle inscription n’est pas inscrit au registre foncier avant d’être passé en force de chose jugée (HMK art. 350/2, art. 367/2). Si, dans l’intervalle, l’immeuble est vendu à un tiers, l’acquisition de ce tiers qui s’est fondé de bonne foi sur l’inscription au registre foncier est protégée (TMK art. 1023). Le tiers qui savait ou devait savoir que l’inscription était irrégulière ne peut se prévaloir de cette inscription (TMK art. 1024/1).

Le moyen de prévenir cela est la mesure conservatoire : lorsqu’il est à craindre qu’un changement de la situation actuelle ne rende l’obtention du droit sensiblement plus difficile ou impossible, le tribunal peut ordonner une mesure conservatoire (HMK art. 389/1). Les décisions judiciaires relatives à la protection de droits litigieux peuvent être annotées au registre foncier et, après l’annotation, être opposées aux personnes qui acquièrent des droits sur l’immeuble (TMK art. 1010). Si l’exécution de la mesure conservatoire n’est pas demandée dans le délai d’une semaine à compter du prononcé ou de la notification de la décision, la mesure cesse de plein droit (HMK art. 393/1) ; si la mesure a été ordonnée avant l’introduction de l’action, elle cesse également de plein droit si l’action n’est pas intentée dans le délai de deux semaines à compter de la date à laquelle son exécution a été demandée (HMK art. 397/1). Les sûretés et autres détails figurent sur la page tapu iptali ve tescil davası.

Si, après l’introduction de l’action, l’immeuble est malgré tout transféré, le demandeur peut soit poursuivre l’action contre l’acquéreur, soit convertir son action en action en dommages-intérêts contre le cédant (HMK art. 125/1).

Devant quel tribunal et où l’action doit-elle être intentée ?

Compétence matérielle. L’action est portée devant le tribunal civil de première instance (HMK m.2). L’annulation du titre de propriété et nouvelle inscription ne figure pas parmi les litiges pour lesquels le recours préalable au médiateur est une condition de recevabilité de l’action (loi n° 6325, art. 18/B/1).

Compétence territoriale. Dans les actions relatives à un droit réel sur un immeuble ou susceptibles d’entraîner une modification de la titularité d’un droit réel, le tribunal du lieu de situation de l’immeuble est exclusivement compétent (HMK m.12/1). La demande d’annulation du titre de propriété et de nouvelle inscription entre dans ce champ. Si l’action porte sur plusieurs immeubles, elle peut être intentée au lieu de situation de l’un d’eux à l’égard des autres également (HMK m.12/3).

Il existe une règle de compétence territoriale exclusive distincte pour les actions nées de la succession : dans les actions telles que le partage de la masse successorale, l’annulation des dispositions à cause de mort et la réduction, ainsi que dans toutes les actions intentées contre les héritiers jusqu’au partage définitif de la masse successorale, le tribunal du dernier domicile du défunt est exclusivement compétent (HMK m.11/1). Si la personne à qui l’immeuble a été transféré est également héritière, les deux règles de compétence exclusive peuvent littéralement se chevaucher ; en pratique, les actions en annulation du titre de propriété et en nouvelle inscription fondées sur la simulation par le défunt sont portées devant le tribunal du lieu de situation de l’immeuble. Si l’immeuble est à Alanya, l’action est portée devant le tribunal d’Alanya, même si le défunt a vécu dans une autre province. Si l’allégation de simulation est présentée avec une demande de réduction à titre subsidiaire, la compétence doit faire l’objet d’une appréciation distincte.

Questions fréquentes

Mon père a vendu la maison à mon frère, mais le prix n’a pas été payé. Que puis-je faire ?
L’allégation est que la vente qui apparaît dans le registre foncier ne reflète pas la volonté réelle ; la loi prescrit, pour l’interprétation du contrat, de s’attacher non pas aux termes, mais à la volonté réelle et commune (TBK m.19/1). Le non-paiement du prix est l’un des faits examinés en pratique pour apprécier l’intention de soustraire des biens. L’allégation est présentée avec une demande d’annulation du titre de propriété et de nouvelle inscription, et la charge de la preuve incombe à celui qui l’avance (TMK m.6, HMK m.190/1).

Le registre foncier indique une vente ; puis-je prouver le contraire par témoins ?
En principe, le témoignage contre un écrit n’est pas admissible (HMK m.201). Toutefois, la loi énonce expressément que le témoignage est admissible pour les allégations de simulation émanant de tiers (HMK m.203/1-d) ; en pratique, l’héritier qui intente l’action en se fondant sur son propre droit est considéré comme un tiers à cet égard.

La simulation par le défunt est-elle soumise à un délai de prescription ?
La loi ne prévoit aucun délai propre à cette allégation et, en pratique, l’action n’est soumise à aucun délai. En revanche, le droit d’intenter l’action en réduction s’éteint un an après la connaissance et, en tout état de cause, dix ans après (TMK m.571/1) ; c’est pourquoi une demande de réduction à titre subsidiaire est présentée avec l’allégation de simulation (HMK m.111).

Je n’ai pas de réserve héréditaire, puis-je quand même intenter une action ?
Oui. En pratique, tout héritier, qu’il ait ou non une réserve héréditaire, peut invoquer l’allégation de simulation à concurrence de sa part successorale. En revanche, l’action en réduction n’est ouverte par la loi qu’aux héritiers qui n’ont pas reçu l’équivalent de leur réserve héréditaire (Code civil turc, art. 560/1).

La soustraction de biens à la succession et l’exhérédation sont-elles la même chose ?
Non. L’exhérédation est une disposition pour cause de mort faite par le défunt sur le fondement de causes limitativement énumérées par la loi ; elle est détaillée sur la page exhérédation. La simulation est en revanche l’allégation selon laquelle un transfert effectué du vivant du défunt n’est pas réel.

Que se passe-t-il si la personne qui a acquis la maison l’a revendue à un tiers ?
L’acquisition de celui qui a acquis l’immeuble en se fiant de bonne foi à l’inscription figurant au titre de propriété est protégée (Code civil turc, art. 1023) ; celui qui savait ou aurait dû savoir que l’inscription était irrégulière ne peut pas se prévaloir de cette inscription (Code civil turc, art. 1024/1). C’est pourquoi l’action est également dirigée contre le propriétaire actuel, et il faut en outre prouver qu’il n’était pas de bonne foi. Si le propriétaire actuel est de bonne foi, la pratique consiste à réclamer au premier acquéreur la valeur de l’immeuble.

Législation applicable

Code des obligations turc n° 6098 — art. 19 (interprétation des contrats, actes simulés), art. 237 (forme de la vente d’immeuble), art. 285 (définition de la donation), art. 288 (promesse de donation), art. 289 (don manuel) — mevzuat.gov.tr

Code civil turc n° 4721 — art. 6 (charge de la preuve), art. 560 (conditions de l’action en réduction), art. 565 (libéralités sujettes à réduction), art. 566 (obligation de restitution), art. 571 (délais de forclusion), art. 598 (certificat d’hérédité), art. 599 (acquisition de la succession), art. 611 (renonciation par l’un des héritiers), art. 640 (communauté héréditaire), art. 706 (acte juridique dans l’acquisition de la propriété immobilière), art. 1010 (annotation en cas de restriction du pouvoir de disposer), art. 1023 (à l’égard des tiers de bonne foi), art. 1024 (à l’égard des tiers non de bonne foi), art. 1025 (radiation et modification en cas d’inscription irrégulière) — mevzuat.gov.tr

Code de procédure civile turc n° 6100 — art. 2 (compétence des tribunaux civils de première instance), art. 11 (compétence dans les litiges successoraux), art. 12 (compétence dans les litiges portant sur le droit réel immobilier), art. 26 (principe de la liaison par la demande), art. 111 (demande subsidiaire), art. 119 (contenu de la requête introductive), art. 125 (cession de l’objet du litige), art. 145 (production ultérieure de preuves), art. 176–177 (modification procédurale), art. 190 (charge de la preuve), art. 200 (exigence de preuve par écrit), art. 201 (interdiction de la preuve testimoniale contre un écrit), art. 202 (commencement de preuve par écrit), art. 203 (exceptions à l’exigence de preuve par écrit), art. 350 et art. 367 (effet de l’exercice d’une voie de recours sur l’exécution), art. 389 (conditions de la mesure provisoire), art. 393 (exécution de la décision de mesure provisoire), art. 397 (actes complétant la mesure provisoire), art. additionnel 1 (augmentation des seuils financiers) — mevzuat.gov.tr

Loi turque n° 6325 sur la médiation dans les litiges de droit civil — art. 18/B (médiation comme condition de recevabilité dans certains litiges) — mevzuat.gov.tr

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Cet article a un but d’information juridique générale et ne constitue pas un avis juridique. Les circonstances de chaque affaire étant différentes, il est recommandé de solliciter le soutien juridique de votre avocate pour votre situation concrète.