وکیل حقوق اتباع خارجی در آلانیا
تحصیل مال غیرمنقول در ترکیه، زندگی در این کشور، وارث بودنِ میراثی در ترکیه یا درخواست تابعیت از طریق سرمایه‌گذاری، برای اتباع خارجی علاوه بر قواعدی که برای شهروندان اعمال میشود، تابع شرایط و مهلت‌های جداگانه‌ای است. در زمینه تحصیل مال غیرمنقول، تابعیت خریدار، مساحت مال مورد تحصیل و محل وقوع آن محدود شده است؛ اجازه اقامت و تابعیت نیز حتی با وجود شرایط لازم، خودبهخود کسب نمی‌شود.
وجود مال غیرمنقول و ادامه زندگی شمار زیادی از افراد از کشورهای مختلف در آلانیا، این قواعد را به بخشی از امور حقوقی روزمره تبدیل کرده است. در اقداماتی مانند خرید از طریق سند مالکیت (تاپو)، درخواست اجازه اقامت، انتقال مال غیرمنقول در ترکیه به وراث و طرح دعوا علیه تصمیم‌های ردّ اداری، باید در آغاز فرآیند مشخص شود که کدام نهاد صلاحیت دارد و کدام مهلت در جریان است.
در این صفحه، موضوعات اصلی خاص اتباع خارجی، مراحل فرآیند خرید مال غیرمنقول و اقداماتی که از خارج از ترکیه قابل انجام است، به‌طور کلی توضیح داده میشود. چون ویژگی‌های هر پرونده متفاوت است، ارزیابی حقوقی باید بر مبنای مورد مشخص انجام شود.
حوزه‌های اصلی فعالیت
موضوعات اصلی در حقوق اتباع خارجی
برای یک ملک غیرمنقول ممکن است بیش از یک مجموعه قواعد وارد عمل شود. خرید ملک تابع قانون اسناد مالکیت ترکیه (تاپو)، اقامت در ترکیه بر اساس آن تابع قانون اتباع خارجی و حمایت بینالمللی ترکیه، و انتقال ملک به وراث نیز تابع قانون ترکیه درباره حقوق بینالملل خصوصی و آیین دادرسی است.
تملک املاک توسط اتباع خارجی
قانون، تحصیل املاک توسط اتباع خارجی را از سه جهت محدود میکند: تابعیت خریدار، مساحت تحصیل‌شده و محل وقوع ملک (ماده 35 قانون سند مالکیت (تاپو) ترکیه، شماره 2644؛ بند 9 ماده قانون مناطق ممنوعه نظامی و مناطق امنیتی ترکیه، شماره 2565). تحصیل ملک برای اتباع کشورهایی که توسط رئیسجمهور تعیین می‌شوند، آزاد است. این فهرست در قانون نیست، بلکه در مصوبه رئیسجمهور است و ممکن است تغییر کند.
محدودیت مساحت به تحصیل شخصی خریدار مربوط نیست، بلکه به مجموع مساحت در شهرستان توجه دارد: مجموع مساحتی که اشخاص حقیقی خارجی در یک شهرستان تحصیل کرده‌اند، نمی‌تواند از ده درصد مساحت قابل تملک خصوصی در آن شهرستان تجاوز کند. مجموع مساحتی که یک شخص میتواند در سراسر کشور تحصیل کند نیز به سی هکتار محدود است. اگر سهمیه شهرستان پر شده باشد، حتی یک آپارتمان کوچک نیز قابل تحصیل نیست؛ بنابراین، تابعیت و وضعیت شهرستان باید پیش از اقدام از اداره ثبت اسناد و املاک ترکیه تأیید شود. دارندگان کارت آبی مشمول محدودیتهای تابعیت و مساحت نیستند (ماده 28 قانون تابعیت ترکیه).
برای ملکی که برخلاف محدودیت‌ها تحصیل شده یا برخلاف هدف تحصیل استفاده میشود، وزارت دارایی به مالک مدتی حداکثر یک‌ساله می‌دهد. اگر مالک در این مدت ملک را واگذار نکند، ملک تصفیه میشود: از طریق فروش به وجه نقد تبدیل شده و وجه آن به صاحب حق پرداخت میشود. تصفیه مصادره نیست (ماده 35 قانون سند مالکیت (تاپو) ترکیه). برای اطلاعات بیشتر می‌توانید به صفحه تحصیل املاک توسط اتباع خارجی در ترکیه مراجعه کنید.
اجازه اقامت مبتنی بر ملک
به خارجی‌ای که در ترکیه مال غیرمنقول دارد میتوان اجازه اقامت کوتاهمدت اعطا کرد (قانون خارجیان و حمایت بینالمللی شماره 6458 ماده 31/1-ب). عبارت «میتوان» در قانون نشان می‌دهد که احراز شرایط، اجازه را به یک حق تبدیل نمیکند. آییننامه اجرایی، مسکونی بودن مال غیرمنقول و استفاده از آن برای این منظور را شرط می‌داند؛ زمین یا محل کار این شرط را برآورده نمیکند (آییننامه ماده 28/3). ماهیت و ارزش مال غیرمنقول را وزارت کشور تعیین میکند (6458 ماده 31/6).
مالکیت مال غیرمنقول به تنهایی کافی نیست. قانون همچنین داشتن شرایط اسکان، اعلام نشانی در ترکیه و در صورت لزوم ارائه سابقه کیفری را لازم می‌داند (6458 ماده 32/1). آییننامه همچنین بیمه سلامت پوشش‌دهنده دوره اجازه و امکانات مالی کافی و منظم را طلب میکند. گذرنامه در زمان درخواست باید حداقل شصت روز بیش از مدت اجازه درخواستی اعتبار داشته باشد (6458 ماده 21/2). برای اطلاعات دقیق‌تر می‌توانید به صفحه اجازه اقامت در ترکیه برای خارجی مالک مال غیرمنقول مراجعه کنید.
میراث خارجیان در ترکیه
صرف‌نظر از تابعیت متوفی، درباره اموال غیرمنقول او در ترکیه قانون ترکیه اعمال میشود (قانون حقوق بینالملل خصوصی و آیین دادرسی مدنی شماره 5718 ماده 20/1). برای بقیه ماترک، قاعده، قانون ملی متوفی است؛ مقررات معاهدات بینالمللی که ترکیه طرف آن است محفوظ است (قانون پیش‌گفته ماده 1/2). یک آپارتمان در آلانیا نیز تابع همین قاعده است.
وصیت‌نامه‌ای که در خارج از کشور تنظیم شده است میتواند از نظر شکلی معتبر باشد (قانون بینالمللی خصوصی و آیین دادرسی مدنی ترکیه، ماده 20/4). اما محتوای آن در مورد املاک واقع در ترکیه بر اساس حقوق ترکیه ارزیابی میشود. این بدان معناست که سهم محفوظ از ترکه که قانون برای برخی نزدیکان تعیین کرده است، با وصیت قابل حذف نیست. وراثی که معادل سهم محفوظ خود را دریافت نکنند، می‌توانند نسبت به تصرفات متجاوز از حد، دعوای تعدیل وصایا اقامه کنند (قانون مدنی ترکیه، ماده 560).
وارث بودن و امکان نگه‌داشتن ملک دو مسئله جداگانه است. اگر تابعیت وارث از کشورهای مجاز به تملک نباشد یا حدود مساحت تجاوز شده باشد، حکم تصفیه در مورد ملکی که از طریق ارث رسیده نیز اعمال میشود (قانون ثبت اسناد و املاک ترکیه، ماده 35). برای اطلاعات بیشتر می‌توانید به صفحه وراث خارجی و ارث املاک واقع در ترکیه مراجعه کنید.
تابعیت ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری
تابعیت از طریق سرمایه‌گذاری بر اساس ماده 12 قانون تابعیت ترکیه و ماده 20 آییننامه اجرایی آن است. خارجی که یکی از انواع سرمایه‌گذاری ذکر شده در آییننامه را انجام دهد، به شرط عدم وجود مانع از نظر امنیت ملی و نظم عمومی، میتواند با تصمیم رئیسجمهور تابعیت ترکیه را کسب کند (5901، ماده 12/1). قانون صراحتاً می‌نویسد که دارا بودن شرایط مقرر، برای کسب تابعیت حق مطلقی برای شخص ایجاد نمیکند (5901، ماده 10/1).
در فرایند خرید ملک، درج قید عدم فروش به مدت سه سال در سند مالکیت (تاپو) الزامی است (آییننامه ماده 20/2-ب). انواع سرمایه‌گذاری و مبالغ آن در آییننامه آمده است و ممکن است تغییر کند. به همین دلیل مبالغ به‌روز در این صفحه ذکر نشده و همراه با تاریخ در صفحه شهروندی ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری ارائه میشود.
فرایند گام‌به‌گام
مراحل خرید ملک چگونه پیش می‌رود؟
بررسی سند مالکیت (تاپو) و شرایط تملک
نخستین گام آن است که امکان تملک از حیث تابعیت خریدار و وضعیت محدوده در آن شهرستان از اداره ثبت اسناد و املاک ترکیه تأیید شود. سپس سابقه ثبتی ملک بررسی میشود. برای واحدی در ساختمانی تکمیل‌شده میتوان مالکیت آپارتمان در حقوق ترکیه را تأسیس کرد؛ اگر ساختمان هنوز در حال احداث باشد، ممکن است برای واحدهای مستقل، kat irtifakı (حق ارتفاق ساخت بر ملک ناتمام) تأسیس شده باشد (قانون مالکیت آپارتمان در ترکیه، ماده 2، ماده 3).
املاک واقع در مناطق امنیتی نظامی را نمی‌توان به خارجی‌ها فروخت. فروش در مناطق امنیتی ویژه منوط به مجوز استانداری است و این مجوز باید پیش از انجام معامله در دفتر املاک اخذ شود (آییننامه مناطق ممنوعه نظامی و مناطق امنیتی، ماده 23، ماده 24). پیش از تکمیل این بررسی‌ها نباید وجهی پرداخت شود.
تهیه مدارک
در سند رسمی، اطلاعات هویتی طرفین همراه با شماره‌های شناسایی مالیاتی آن‌ها درج میشود (قانون ثبت اسناد و املاک ترکیه، ماده 26)؛ خارجی‌ای که در ترکیه شماره مالیاتی ندارد، در عمل پیش از انجام معامله این شماره را از اداره مالیات دریافت میکند. اگر یکی از طرفین زبان ترکی را نداند، مترجم رسمی در معامله حاضر میشود (آییننامه دفتر املاک، ماده 24). در مورد مسکن و واحدهای مستقل، تا زمانی که ارائه بیمه اجباری زلزله معتبر در تاریخ معامله مستند نشود، ثبت انجام نمی‌شود (قانون بیمه بلایای طبیعی شماره 6305، ماده 10، ماده 11).
سایر اسنادی که از خریدار خارجی خواسته میشود توسط اداره کل ثبت اسناد و املاک تعیین میشود و این فهرست ممکن است تغییر کند (آییننامه دفتر املاک، ماده 18). فهرست به‌روز باید پیش از انجام معامله از اداره ثبت اسناد و املاک ترکیه استعلام شود.
سند رسمی و ثبت در سند مالکیت (تاپو)
فروش ملک در اداره ثبت اسناد و املاک ترکیه با سند رسمی انجام میشود (قانون ثبت اسناد و املاک ترکیه، ماده 26). فروش و وعدهٔ فروش که به شکل رسمی انجام نشود معتبر نیست (قانون تعهدات ترکیه، ماده 237؛ قانون مدنی ترکیه، ماده 706). بنابراین، فرم رزرو امضاشده در یک دفتر، مالکیت را منتقل نمیکند.
پس از امضای سند رسمی، معامله در دفتر روزنامه ثبت میشود و با همان تاریخ در دفتر املاک ثبت می‌گردد. در خرید، مالکیت با همین ثبت منتقل میشود (قانون مدنی ترکیه، ماده 705). پرداخت وجه، دریافت کلید یا امضای قرارداد بهتنهایی مالکیت را منتقل نمیکند. حتی اگر یکی از طرفین خارجی باشد، حقوق مربوط به ملک در ترکیه و شکل اقدامات مربوط به این حقوق تابع حقوق ترکیه است (قانون حقوق بینالملل خصوصی و آیین دادرسی مدنی ترکیه، ماده 21).
تعهدات پس از خرید و اعتراض
در صورت رد درخواست توسط اداره ثبت اسناد و املاک ترکیه، میتوان ظرف پانزده روز از تاریخ ابلاغ تصمیم رد به اداره منطقه‌ای و در برابر تصمیم آن نیز ظرف پانزده روز به اداره کل ثبت اسناد و املاک و کاداستر ترکیه اعتراض کرد (آییننامه دفتر املاک، ماده 26).
خارجی‌ای که زمین یا عرصه فاقد بنا خریداری میکند، موظف است پروژه‌ای را که توسعه خواهد داد ظرف دو سال به تأیید وزارت مربوطه برساند. عدم مراجعه در مهلت مقرر یا عدم اجرای پروژه، موجب تصفیه است (قانون سند مالکیت ترکیه (تاپو)، ماده 35). خارجی‌ای که مسکن خریداری میکند باید جداگانه برای پروانه اقامت درخواست دهد؛ تحصیل ملک بهخودیخود پروانه اقامت ایجاد نمیکند.
مسیرهای متفاوت
تفاوت‌های بین اجازه اقامت و مسیرهای اخذ شهروندی
اجازه اقامت کوتاهمدت مبتنی بر ملک
این مجوزی است که میتوان به افرادی که در ترکیه ملک دارند اعطا کرد (6458 بند 31/1-ب). قانون در هر بار حداکثر دو سال را پیش‌بینی کرده است، اما در آییننامه اجرایی حداکثر یک سال در هر بار مقرر شده است (6458 بند 31/2؛ آییننامه بند 28/1). این مجوز از طریق استثنایی به شهروندی منتهی نمی‌شود.
اجازه اقامت اعطاشده به سرمایه‌گذار
اجازه‌ای است که میتواند به اتباع خارجی که در ترکیه کار نمی‌کنند اما به میزان و در چارچوبی که رئیسجمهور تعیین خواهد کرد سرمایه‌گذاری می‌کنند و همچنین به همسر و فرزندان آنان داده شود (6458 م. 31/1-j). این اجازه هر بار حداکثر برای دوره‌های پنج‌ساله قابل اعطاست (6458 م. 31/5). قانون، هنگام برشمردن کسانی که می‌توانند از طریق استثنایی تابعیت ترکیه را کسب کنند، دارندگان این اجازه را نیز جداگانه ذکر میکند (5901 م. 12/1-b).
تابعیت از طریق روش عمومی
قانون برای اخذ تابعیت از طریق روش عمومی، اقامت مستمر پنج‌ساله در ترکیه را پیش از درخواست الزامی می‌داند. مدت اقامت در ترکیه با اجازه اقامت مبتنی بر مال غیرمنقول نیز در محاسبه این اقامت پنج‌ساله منظور میشود (قانون تابعیت ترکیه، ماده 11، ماده 15).
اخذ تابعیت از طریق سرمایه‌گذاری (استثنایی)
در درخواست ارائه‌شده با یکی از انواع سرمایه‌گذاری مندرج در آییننامه، تابعیت با تصمیم رئیسجمهور کسب میشود (5901 م.12/1). درخواست‌ها در داخل کشور به استانداری محل اقامت و در خارج از کشور به نمایندگی‌های دیپلماتیک ترکیه ارائه میشود (5901 م.37). قانون مدت زمانی برای این تصمیم تعیین نکرده است. درخواست افرادی که از نظر امنیت ملی و نظم عمومی مانعی داشته باشند توسط وزارت کشور رد میشود (5901 م.12/2).
تصمیمات اداری
رد مجوز اقامت، ابطال آن و راهکار قضایی
اجازه اقامت کوتاهمدت در صورتی که یکی از شرایط محقق نشود یا بعداً از بین برود، برخلاف هدف اعطای اجازه استفاده شود، ظرف یک سال گذشته جمعاً بیش از یکصد و بیست روز در خارج از کشور اقامت شده باشد یا درباره شخص، تصمیم معتبر اخراج یا ممنوعیت ورود وجود داشته باشد، صادر نمی‌شود و اگر صادر شده باشد ابطال می‌گردد و پس از پایان مدت تمدید نمی‌شود (6458 ماده 33/1؛ آییننامه ماده 29/1). اجاره دادن مسکن باید از نظر هدف اعطای اجازه، پیش از اجاره ارزیابی شود. فروش مال غیرمنقول نیز مبنای اجازه را از بین می‌برد. خارجی‌ای که به اقامت در ترکیه ادامه خواهد داد، باید ظرف ده روز از تاریخ پایان یافتن دلیل، برای اجازه متناسب با هدف جدید اقامت درخواست کند (آییننامه ماده 26).
قانون برای تصمیمات مربوط به اجازه اقامت، مرجع اعتراض اداری جداگانه‌ای پیش‌بینی نکرده است؛ راه، دادرسی اداری است. دعوا علیه تصمیم رد، ابطال یا عدم تمدید باید ظرف شصت روز از روز بعد از ابلاغ کتبی تصمیم در دادگاه اداری اقامه شود (قانون آیین دادرسی اداری ماده 7؛ 6458 ماده 101). در درخواست‌هایی که از داخل ترکیه انجام میشود، تصمیم را استانداری صادر میکند؛ در درخواستی که در آلانیا انجام شده باشد، این مرجع استانداری آنتالیا است و دادگاه صالح، دادگاه اداری واقع در محل اداره‌ای است که تصمیم را صادر کرده است (قانون آیین دادرسی اداری ماده 32).
اقامه دعوا بهخودیخود اجرای تصمیم را متوقف نمیکند؛ برای این منظور باید در دادخواست، جداگانه درخواست توقف اجرای تصمیم مطرح شود (قانون آیین دادرسی اداری ماده 27). در این دعاوی که پس از 30 نوامبر 2024 اقامه شده باشند، پرونده با دفاعیه اداره آماده صدور رأی تلقی میشود؛ بنابراین درج کامل ادعاها در دادخواست اهمیت دارد. اگر در جریان دادرسی به نشانی اعلام‌شده ابلاغ ممکن نشود، پرونده از جریان رسیدگی خارج میشود و اگر ظرف دو ماه نشانی جدید اعلام نشود، دعوا اقامه‌نشده تلقی می‌گردد (6458 ماده 31/7؛ قانون آیین دادرسی اداری ماده 26/3).
اقدامات وارث
امور وراث خارجی: گواهی انحصار وراثت، رد ترکه و انتقال در سند مالکیت (تاپو)
برای خارجی که وارث یک ملک در ترکیه است، بیشتر امور در نهادهای ترکیه انجام میشود و برخی از آن‌ها به مهلت‌های کوتاهی بستگی دارد. گواهی انحصار وراثت در ترکیه توسط دادگاه صلح حقوقی ترکیه صادر میشود؛ دفتر اسناد رسمی و کنسولگری نمی‌توانند این گواهی را صادر کنند (قانون مدنی ترکیه ماده 598؛ قانون دفاتر اسناد رسمی ترکیه ماده 71/ب).
با گواهی انحصار وراثتی که در خارج از کشور گرفته شده است، نمی‌توان مستقیماً در سند مالکیت (تاپو) اقدام کرد. لازم است یک دادگاه ترکیه تأیید کند که این گواهی با قواعد وراثت در قوانین ترکیه سازگار است (قانون ثبت اسناد و املاک ترکیه ماده 37). اگر وراث یا سهم‌هایی که در سند خارجی نشان داده شده با حقوق ترکیه تفاوت داشته باشد، ممکن است لازم باشد در ترکیه جداگانه گواهی انحصار وراثت گرفته شود.
در حقوق ترکیه، وارث ترکه را در لحظه فوت به دست می‌آورد. وارثی که ترکه را نمی‌خواهد میتواند ظرف سه ماه با اعلام به دادگاه صلح حقوقی ترکیه آن را رد کند. این مهلت برای وارث قانونی به عنوان قاعده از تاریخی که از فوت مطلع شده و برای وارث منصوب به وصیت‌نامه از تاریخی که وصیت‌نامه رسماً به او ابلاغ شده است آغاز میشود (قانون مدنی ترکیه ماده 606، ماده 609). وارثی که در مهلت مقرر رد نکند، ترکه را بدون قید و شرط به دست می‌آورد و شخصاً در برابر بدهی‌های متوفی مسئول میشود (قانون مدنی ترکیه ماده 599، قانون مدنی ترکیه ماده 610).
این موضوع که اعلام رد ترکه در خارج از کشور برای اموال واقع در ترکیه کافی است یا خیر، محل بحث است. راه محتاطانه آن است که برای اموال واقع در ترکیه نیز در مهلت مقرر به دادگاه صلح حقوقی ترکیه اعلام شود.
ثبت ملک در دفتر املاک به نام وراث، انتقال نامیده میشود. برای انتقال، با ارائه گواهی انحصار وراثت به اداره ثبت اسناد و املاک ترکیه محل وقوع ملک مراجعه میشود. اگر ظرف دو سال از تاریخ فوت انتقال انجام نشود، اداره ثبت اسناد و املاک ترکیه خود میتواند به دادگاه مراجعه کند (قانون ثبت اسناد و املاک ترکیه، ماده الحاقی 1).
اموال واقع در ترکیه، حتی اگر مورث خارجی باشد، مشمول مالیات بر ارث و انتقال است. مهلت ارائه اظهارنامه بسته به محل فوت و محل حضور وارث، چهار، شش یا هشت ماه از تاریخ فوت است؛ وراث مقیم خارج اظهارنامه خود را به کنسولگری‌های ترکیه تسلیم می‌کنند (قانون مالیات بر ارث و انتقال، ماده 8 و ماده 9). تا زمانی که مالیات متعلق به ملک به‌طور کامل پرداخت نشود، ملک قابل انتقال نیست (ماده 19).
سرمایه خارجی
شرکت‌های دارای شریک خارجی و تملک املاک توسط شرکت‌ها
بهعنوان قاعده، امکان شریک شدن اشخاص حقیقی یا حقوقی خارجی در شرکتی که در ترکیه تأسیس شده است وجود دارد. وفق قانون سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی ترکیه، سرمایه‌گذاران خارجی از رفتاری برابر با سرمایه‌گذاران داخلی برخوردارند و شرکت تأسیس‌شده در ترکیه، صرف‌نظر از خارجی بودن شرکا، تابع حقوق ترکیه است. قانون، نظام اخذ مجوز و تأیید در سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی را به نظام اطلاع‌رسانی تبدیل کرده است.
در مقابل، تکالیف اعلام دوره‌ای از طریق سامانه الکترونیکی وجود دارد: ظرف یک ماه پس از اخذ مجوز، فهرست سرمایه‌گذاران و شرکا؛ هر سال حداکثر تا پایان ماه مه، فرم اطلاعات فعالیت؛ و در تغییرات سرمایه و انتقال سهام، ظرف یک ماه فهرست به‌روزشده شرکا اعلام میشود.
در تملک املاک توسط شرکت‌ها، سه وضعیت از یکدیگر تفکیک میشود. شرکت‌های تجاری تأسیس‌شده در کشورهای خارجی وفق قوانین خود، فقط در چارچوب مقررات قوانین خاص می‌توانند ملک تحصیل کنند؛ اشخاص حقوقی خارجی غیر از این شرکت‌ها نمی‌توانند ملک تحصیل کنند.
شرکت‌هایی که در ترکیه تأسیس شده و سهم خارجی آن‌ها پنجاه درصد یا بیشتر است یا اختیار انتصاب اکثریت مدیران آن‌ها در اختیار خارجی‌هاست، می‌توانند برای اجرای موضوع فعالیت مندرج در اساسنامه، ملک غیرمنقول تملک کنند. تملک این شرکت‌ها در مناطق نظامی منوط به اجازه مقامات نظامی و در مناطق ویژه امنیتی منوط به اجازه استانداری است (قانون ثبت اسناد و املاک ترکیه m.36). شرکت‌های دارای سرمایه خارجی کمتر از پنجاه درصد نیز طبق مقررات حاکم بر شرکت‌های داخلی، ملک غیرمنقول تملک می‌کنند. برای اطلاعات بیشتر می‌توانید به بخش روابط تجاری دارای عنصر خارجی در صفحه حقوق تجارت مراجعه کنید.
مالیات
معافیت درآمد خارجی برای افرادی که در ترکیه ساکن می‌شوند
برای درآمدهایی که افرادی که در ترکیه ساکن می‌شوند از خارج از کشور به دست می‌آورند، در 2026 معافیت مالیاتی جدیدی در نظر گرفته شده است. درآمدها و عوایدی که اشخاص حقیقی، پیش از آنکه مقیم ترکیه محسوب شوند، در خارج از ترکیه به دست آورده‌اند و در سه سال تقویمی پایانی پیش از آن، در ترکیه اقامتگاه یا مسئولیت مالیاتی نداشته‌اند، به مدت بیست سال از مالیات بر درآمد معاف هستند (قانون مالیات بر درآمد، ماده مکرر 20/D). این معافیت بر اساس تابعیت تبعیضی قائل نمی‌شود: خارجی‌هایی که از تاریخ 1 ژانویه 2026 به بعد مقیم ترکیه محسوب می‌شوند و همچنین شهروندان ترکیه‌ای که به ترکیه بازمی‌گردند، در صورت داشتن شرایط می‌توانند از آن بهره‌مند شوند.
برای بهره‌مندی از معافیت، قاعدتاً باید تا پایان سال تقویمی‌ای که در آن اقامت حاصل شده است، گواهی معافیت از اداره مالیات دریافت شود؛ درآمدهایی که در ترکیه به دست می‌آیند، مانند درآمد اجاره یک آپارتمان در ترکیه، مشمول این معافیت نیستند (بخشنامه عمومی مالیات بر درآمد شماره 333، ماده 3). شرایط و مهلت درخواست به‌طور مفصل در صفحه حقوق مالیاتی توضیح داده شده است.
پرونده‌های بینالمللی
اقدامات انجام‌شده از خارج از ترکیه
خریدار یا وارث خارجی میتواند بخش مهمی از اقدامات را بدون آمدن به ترکیه انجام دهد. اما استفاده از اسناد تنظیم‌شده در خارج از کشور در ترکیه و مهلت‌هایی که در زمان حضور در خارج جریان دارند، توجه جداگانه‌ای می‌طلبند.
وکالتنامه و کنسولگری
وکالت‌نامه‌هایی که مستلزم انجام معامله در سند مالکیت (تاپو) هستند، توسط دفتر اسناد رسمی بهصورت سند رسمی تنظیم می‌شوند (قانون دفاتر اسناد رسمی ترکیه، ماده 89). در خارج از کشور، کنسولگری‌های ترکیه این وظیفه را انجام می‌دهند (ماده 191، ماده 192). اگر وکالت‌دهنده به زبان ترکی تسلط نداشته باشد، مترجم قسم‌خورده نیز حضور خواهد داشت (ماده 74).
از آنجا که اداره ثبت اسناد و املاک ترکیه بررسی میکند که وکیل برای کار موردنظر اختیار دارد، اموری مانند خرید، پرداخت ثمن، دریافت گواهی انحصار وراثت، رد، انتقال و فروش باید به‌طور جداگانه در وکالتنامه نوشته شوند (آییننامه دفتر املاک، ماده 18).
استفاده از اسناد خارجی در ترکیه
اسناد رسمی خارجی در صورتی که توسط مقام صلاحیت‌دار دولت صادرکننده یا کنسولگری ترکیه تأیید شده باشند، در ترکیه سند رسمی محسوب می‌شوند؛ معاهدات بینالمللی که ترکیه طرف آنهاست محفوظ هستند (قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه، ماده 224).
اینکه وکالتنامه تنظیم‌شده در دفتر اسناد رسمی یک کشور خارجی قابل استفاده در اداره ثبت اسناد و املاک ترکیه باشد یا خیر، به‌صراحت در قانون نوشته نشده است؛ اگر قرار باشد از چنین سندی استفاده شود، باید موضوع از قبل از اداره ثبت اسناد و املاک ترکیه پرسیده شود. انجام معامله در اداره ثبت اسناد و املاک بر اساس رأی صادرشده از دادگاه خارجی، منوط به شناسایی آن رأی توسط دادگاه ترکیه است (قانون حقوق بینالملل خصوصی و آیین دادرسی مدنی ترکیه، ماده 58).
ابلاغ و مهلت‌هایی که در زمان اقامت در خارج از کشور جریان دارند
تصمیمات رسمی در ترکیه را میتوان به نشانی ثبت‌شده در سامانه ثبت نشانی ابلاغ کرد. اگر کسی در نشانی حضور نداشته باشد، سند به مختار محله سپرده میشود و اعلامیه‌ای بر در نصب میشود؛ روز نصب اعلامیه، تاریخ ابلاغ محسوب میشود (قانون ابلاغ ترکیه، ماده 21). سندی که به نشانی ابلاغ الکترونیکی ارسال میشود، در پایان پنجمین روز پس از وصول به نشانی، ابلاغ‌شده محسوب میشود (ماده 7/a).
بنابراین مهلت طرح دعوا ممکن است در زمانی که فرد در خارج از کشور است آغاز شده و به پایان برسد؛ اگر قرار است مدت طولانی در خارج از کشور اقامت داشته باشید، باید نامه‌های رسمی ارسال‌شده به نشانی ترکیه را پیگیری کنید.
دادخواست و دادگاه صالح
فردی که در خارج از کشور به سر می‌برد میتواند دادخواست دعوای اداری را به کنسولگری ترکیه نیز تسلیم کند؛ دعوا از روزی که دادخواست ثبت میشود، اقامه‌شده تلقی می‌گردد (قانون آیین دادرسی اداری ترکیه، ماده 4، ماده 6). دعاوی مربوط به مالکیت ملک فقط در دادگاه محل وقوع ملک اقامه می‌شوند و برای این دعاوی نمی‌توان با قرارداد دادگاه دیگری را انتخاب کرد (قانون آیین دادرسی مدنی ترکیه، ماده 12).
دعاوی مربوط به ارث در دادگاه آخرین اقامتگاه متوفی در ترکیه رسیدگی می‌شوند؛ اگر آخرین اقامتگاه او در ترکیه نبوده باشد، رسیدگی در دادگاه محل وقوع اموال موجود در ترکه انجام میشود (قانون بینالملل خصوصی و آیین دادرسی مدنی ترکیه، ماده 43). دعوای مربوط به ارث فردی که در خارج از کشور زندگی میکند و تنها مال او در ترکیه یک آپارتمان در آلانیا است، بر اساس این قاعده در آلانیا اقامه میشود.
معیارهای ارزیابی
معیارهای ارزیابی در حقوق اتباع خارجی
رویه‌ای که در معاملات اتباع خارجی باید دنبال شود، بر اساس ویژگی‌های هر پرونده تعیین میشود. در ارزیابی نخست، تابعیت شخص، سابقه ثبت‌شده در سند مالکیت (تاپو) و ماهیت ملک، مبنای اجازه اقامت موجود و مدت آن، اسناد تنظیم‌شده در خارج از کشور و مهلت‌هایی که شمارش آن‌ها آغاز شده است، می‌توانند همراه با یکدیگر بررسی شوند.
در تحصیل ملک، تابعیت و محدوده‌های منطقه‌ای؛ در اجازه اقامت، مبنای اجازه و هدف استفاده از آن؛ در ارث، گواهی انحصار وراثت، مهلت رد ترکه و اظهارنامه مالیاتی؛ و در تصمیم‌های ردِ صادرشده از سوی اداره، مهلت دعوا و توقف اجرای تصمیم، با توجه به ویژگی‌های هر پرونده ارزیابی می‌شوند.
در میان حوزه‌های فعالیت دفتر، اختلافات ناشی از امور مربوط به اموال غیرمنقول، اقامت، ارث و تابعیت خارجی‌ها قرار دارد. برای درخواست ملاقات، می‌توانید از طریق صفحه تماس با دفتر در ارتباط باشید.
پرسش‌های متداول
پرسش‌های متداول
آیا هر خارجی میتواند در ترکیه خانه بخرد؟
خیر. تحصیل ملک برای اتباع کشورهایی که از سوی رئیسجمهور تعیین شدهاند مجاز است و تابع محدودیتهای مساحت و مکان میباشد (قانون سند مالکیت (تاپو)، ماده 35؛ قانون شماره 2565، ماده 9/ب). دارندگان کارت آبی تابع محدودیتهای تابعیت و مساحت نیستند (قانون تابعیت ترکیه، ماده 28).
آیا با پرداخت پول میتوان گفت مالکیت به من منتقل شده است؟
خیر. در خرید، مالکیت با ثبت در سند مالکیت (تاپو) منتقل میشود (قانون مدنی ترکیه، ماده 705). پرداخت، تحویل کلید یا قرارداد امضاشده در دفتر، بهتنهایی مالکیت را منتقل نمیکند.
آیا خرید ملک برای من اجازه اقامت فراهم میکند؟
بهخودیخود ایجاد نمیکند. در ترکیه به خارجی که ملک غیرمنقول دارد میتوان اجازه اقامت کوتاهمدت اعطا کرد؛ این اجازه حق نیست و استفاده از مسکن برای این منظور لازم است (6458 ماده 31؛ آییننامه ماده 28).
اجازه اقامت من رد شده است. چقدر فرصت دارم؟
دعوا علیه تصمیم رد، ابطال یا عدم تمدید، ظرف شصت روز از روز بعد از ابلاغ کتبی تصمیم، در دادگاه اداری اقامه میشود (قانون آیین دادرسی اداری ترکیه ماده 7). اگر ظرف شش ماه دوباره درخواست دهید، از شما دلیل جدیدی خواسته میشود؛ درخواست جدید مبتنی بر همان ملک، جایگزین اقامه دعوا علیه تصمیم رد نمی‌شود (آییننامه ماده 21/10).
من خارجی هستم. آیا آپارتمان من در ترکیه طبق حقوق کشور خودم تقسیم میشود؟
بهعنوان قاعده، خیر. برای املاک غیرمنقول در ترکیه، حقوق ترکیه اعمال میشود (قانون حقوق بینالملل خصوصی و آیین دادرسی مدنی ترکیه، م. 20/1). مقررات معاهدات بینالمللی که ترکیه طرف آنهاست، محفوظ میماند (قانون حقوق بینالملل خصوصی و آیین دادرسی مدنی ترکیه، م. 1/2).
آیا میتوانم بدون آمدن به ترکیه امور را پیش ببرم؟
بله، از طریق وکیل. وکالتنامهای که انجام معامله در سند مالکیت (تاپو) را لازم دارد، در دفتر اسناد رسمی یا در کنسولگری ترکیه در خارج از کشور، بهصورت سند رسمی تنظیم میشود (قانون دفاتر اسناد رسمی ترکیه، م. 89، م. 191). هر اقدامی که قرار است انجام شود باید بهتفکیک در وکالتنامه نوشته شود (آییننامه دفتر املاک، م. 18).
اگر شرایط را داشته باشم، آیا تابعیت خودبهخود کسب میشود؟
خیر. تابعیت با تصمیم رئیسجمهور کسب میشود و دارا بودن شرایط لازم برای شخص حق مطلقی ایجاد نمیکند (5901 ماده 10/1، ماده 12/1).
توضیحات این صفحه صرفاً جهت اطلاع‌رسانی عمومی است و به منزله نظر یا توصیه حقوقی نمی‌باشد. از آنجا که شرایط هر پرونده مشخص متفاوت است، ارزیابی حقوقی باید متناسب با پرونده انجام شود.
اطلاعات مندرج در صفحه، در چارچوب آییننامه منع تبلیغات اتحادیه کانون‌های وکلای ترکیه، به منظور اطلاع‌رسانی درباره زمینه‌های فعالیت دفتر منتشر شده است و به معنای برخورداری از تخصص نیست؛ هدف آن جلب پرونده نیست.
مشاهده این صفحه یا برقراری ارتباط از طریق پیوندها و اطلاعات تماس مندرج در صفحه، به معنای ایجاد رابطه وکالت بین وکیل و مراجعه‌کننده نیست و به معنای پذیرش پرونده نیز نمی‌باشد.
اطلاعات و مهلت‌های این صفحه بر اساس قوانین لازم‌الاجرا تا تاریخ 10 نوامبر 2026 تهیه شده است. از آنجا که قوانین ممکن است تغییر کنند، محاسبه مهلت‌ها باید در هر حال بر اساس متن به‌روز قانون انجام شود.
مسیر حقوقی که اتباع خارجی باید طی کنند، ممکن است بسته به تابعیت شخص، ماهیت مال غیرمنقول، وضعیت اقامت فعلی و اینکه اقدامات از داخل ترکیه یا خارج از آن انجام می‌شوند، متفاوت باشد. بنابراین، ارزیابی همه‌جانبه موضوع در ابتدای فرآیند، تعیین صحیح مهلت‌ها و انجام اقدامات لازم در مهلت مقرر اهمیت دارد.
مروه کارتال کورتمان
وکیل