Alanya – ulkomaalaisoikeuden asianajaja
Kiinteistön hankkiminen Turkissa, siellä asuminen, Turkissa sijaitsevan perinnön perillisenä oleminen tai kansalaisuuden hakeminen investoinnin kautta on ulkomaalaisten osalta sidottu kansalaisiin sovellettavien sääntöjen lisäksi erillisiin edellytyksiin ja määräaikoihin. Kiinteistön hankinnassa ostajan kansalaisuutta, hankittavaa aluetta ja kiinteistön sijaintia on rajoitettu; oleskelulupaa ja kansalaisuutta ei sitä vastoin saada automaattisesti, vaikka edellytykset täyttyisivät.
Se, että Alanya on monista eri maista tulevien henkilöiden asuinpaikka ja että näillä henkilöillä on siellä kiinteistöjä, tekee näistä säännöistä osan jokapäiväisiä oikeudellisia toimia. Omistusoikeustodistuksella (tapu) tapahtuvassa ostossa, oleskelulupahakemuksessa, Turkissa sijaitsevan kiinteistön siirtymisessä perillisille ja viranomaisen hylkäävään päätökseen kohdistuvassa kanteessa on prosessin alussa määritettävä, mikä viranomainen on toimivaltainen ja mitä määräaikaa sovelletaan.
Tällä sivulla selitetään yleispiirteittäin ulkomaalaisia koskevat keskeiset aiheet, kiinteistön ostoprosessin vaiheet ja Turkin ulkopuolelta hoidettavissa olevat toimet. Koska jokaisen asian ominaispiirteet ovat erilaiset, oikeudellinen arviointi on tehtävä konkreettisen tapauksen perusteella.
Peruspalvelualueet
Ulkomaalaisoikeuden keskeiset kysymykset
Samaan kiinteistöön voi soveltua useampi säädöskokonaisuus. Kiinteistön ostamiseen sovelletaan Turkin omistusoikeustodistus (tapu) -lakia (Tapu Kanunu), sen perusteella Turkissa oleskeluun Turkin ulkomaalaisia ja kansainvälistä suojelua koskevaa lakia ja kiinteistön siirtymiseen perillisille Turkin kansainvälistä yksityis- ja prosessioikeutta koskevaa lakia.
Ulkomaalaisten kiinteistönhankinta
Laki rajoittaa ulkomaalaisten kiinteistöhankintoja kolmella tavalla: ostajan kansalaisuuden, hankitun alueen ja kiinteistön sijainnin perusteella (2644 numeroisen Turkin omistusoikeustodistus (tapu) -lain 35; 2565 numeroisen Turkin sotilaallisten kielto- ja turvallisuusalueiden lain 9/b §). Hankinta on sallittu presidentin määrittämien maiden kansalaisille. Luettelo ei sisälly lakiin, vaan presidentin päätökseen, ja se voi muuttua.
Alaa koskeva rajoitus ei koske ostajan omaa hankintaa, vaan piirin kokonaismäärää: yhdessä piirissä ulkomaan kansalaisten hankkimien alueiden kokonaispinta-ala ei saa ylittää kymmentä prosenttia kyseisen piirin yksityisomistukseen kuuluvasta alasta. Henkilö voi hankkia koko maassa yhteensä enintään kolmekymmentä hehtaaria. Jos piirin enimmäismäärä on täyttynyt, edes pientä asuntoa ei voi hankkia; siksi kansalaisuus ja piirin tilanne on varmistettava ennen toimenpidettä Turkin kiinteistörekisterivirastosta. Mavi Kart -kortin haltijat eivät ole kansalaisuus- tai alarajoitusten alaisia (Turkin kansalaisuuslaki m.28).
Turkin valtiovarainministeriö antaa omistajalle enintään yhden vuoden määräajan kiinteistölle, joka on hankittu rajoitusten vastaisesti tai jota käytetään hankintatarkoituksen vastaisesti. Jos omistaja ei luovuta kiinteistöä tässä määräajassa, kiinteistö realisoidaan: se myydään ja muutetaan rahaksi, joka maksetaan oikeudenhaltijalle. Realisointi ei ole takavarikko (Turkin omistusoikeustodistus (tapu) -lain 35 §). Lisätietoja saat sivulta ulkomaalaisten kiinteistöhankinta Turkissa.
Kiinteistöön perustuva oleskelulupa
Ulkomaalaiselle, jolla on kiinteistö Turkissa, voidaan myöntää lyhytaikainen oleskelulupa (ulkomaalaisista ja kansainvälisestä suojelusta annettu laki nro 6458, 31 § 1 b-kohta). Lain ilmaus ”voidaan myöntää” osoittaa, että edellytysten täyttyminen ei merkitse oikeutta luvan saamiseen. Asetus edellyttää, että kiinteistö on asunto ja että sitä käytetään tähän tarkoitukseen; tontti tai liiketila ei täytä tätä edellytystä (asetus, 28 §:n 3 momentti). Kiinteistön luonteen ja arvon määrittää sisäministeriö (laki nro 6458, 31 §:n 6 momentti).
Pelkkä kiinteistön omistus ei yksin riitä. Laki edellyttää lisäksi asumisen edellytysten täyttymistä, Turkissa olevan osoitteen ilmoittamista ja pyydettäessä rikosrekisteriotteen esittämistä (laki nro 6458, 32 §:n 1 momentti). Asetus edellyttää myös luvan keston kattavaa sairausvakuutusta sekä riittäviä ja säännöllisiä varoja. Hakemuksessa passin on oltava voimassa vähintään kuusikymmentä päivää haettua lupaa pidempään (laki nro 6458, 21 §:n 2 momentti). Tarkempia tietoja on sivulla kiinteistön omistavan ulkomaalaisen oleskelulupa Turkissa.
Ulkomaalaisten perintöasiat Turkissa
Riippumatta siitä, minkä maan kansalainen vainaja on, hänen Turkissa sijaitseviin kiinteistöihinsä sovelletaan Turkin lakia (kansainvälisestä yksityisoikeudesta ja prosessioikeudesta annettu laki (MÖHUK) nro 5718, 20 §:n 1 momentti). Muun jäämistön osalta sovelletaan pääsääntöisesti vainajan kansallista lakia; Turkin osapuolena olevien kansainvälisten sopimusten määräykset jäävät kuitenkin voimaan (MÖHUK, 1 §:n 2 momentti). Tämä sääntö koskee myös Alanyassa sijaitsevaa asuntoa.
Ulkomailla tehty testamentti voi olla muodollisesti pätevä (MÖHUK m.20/4). Sen sisältöä arvioidaan kuitenkin Turkissa sijaitsevan kiinteistön osalta Turkin oikeuden mukaan. Tämä tarkoittaa, että laissa tietyille läheisille varattua lakiosaa Turkin oikeuden mukaan (osuutta jäämistöstä) ei voida testamentilla poistaa. Perilliset, jotka eivät saa lakiosansa Turkin oikeuden mukaan (osuutta jäämistöstä) vastinetta, voivat vaatia tuomioistuimessa rajan ylittävien määräysten sovittelemista (Turkin siviililaki m.560).
Perillisenä oleminen ja kiinteistön hallussapitäminen ovat erillisiä kysymyksiä. Jos perillisen kansalaisuus ei ole maista, joista hankinta on sallittua, tai aluerajat ylittyvät, myös perintönä tulleeseen kiinteistöön sovelletaan selvitysmenettelyä koskevaa säännöstä (Turkin omistusoikeustodistus (tapu) -laki m.35). Lisätietoja saat sivulta ulkomaiset perilliset ja Turkissa sijaitsevan kiinteistön perintö.
Turkin kansalaisuus sijoituksen kautta
Kansalaisuus sijoituksen kautta perustuu Turkin kansalaisuuslain 12. pykälään ja sen soveltamisasetuksen 20. pykälään. Ulkomaalainen, joka toteuttaa yhden asetuksessa luetelluista sijoitustyypeistä, voi saada Turkin kansalaisuuden presidentin päätöksellä edellyttäen, ettei hänellä ole kansalliseen turvallisuuteen tai yleiseen järjestykseen liittyvää estettä (5901 m.12/1). Laissa nimenomaisesti todetaan, että edellytysten täyttyminen ei anna henkilölle ehdotonta oikeutta kansalaisuuden saamiseen (5901 m.10/1).
Kiinteistön osalta omistusoikeustodistukseen (tapu) on merkittävä myyntikielto kolmen vuoden ajaksi (asetus m. 20/2-b). Sijoitustyypit ja -määrät on määritelty asetuksessa, ja ne voivat muuttua. Siksi ajantasaiset määrät ilmoitetaan päivämäärineen sivulla Turkin kansalaisuus sijoituksella, ei tällä sivulla.
Vaiheittainen prosessi
Miten kiinteistön ostoprosessi etenee?
Omistusoikeustodistuksen (tapu) ja hankintaehtojen tarkastaminen
Ensimmäinen vaihe on vahvistaa Turkin kiinteistörekisterivirastosta, voiko ostaja kansalaisuutensa perusteella hankkia kiinteistön, sekä selvittää kyseisen piirikunnan alueellinen tilanne. Sen jälkeen tutkitaan kiinteistörekisterimerkintä. Valmiissa rakennuksessa sijaitsevaan huoneistoon voidaan perustaa huoneiston omistusoikeus Turkin oikeuden mukaan; jos rakennus on vielä rakenteilla, itsenäisiä huoneistoja varten on voitu perustaa kat irtifakı (rasite keskeneräiseen rakennukseen) (Turkin huoneiston omistusoikeuslaki, § 2, § 3).
Sotilaallisilla turvallisuusalueilla olevia kiinteistöjä ei saa myydä ulkomaalaisille. Erityisillä turvallisuusalueilla myynti edellyttää kuvernöörin lupaa, joka on hankittava ennen omistusoikeustodistuksessa (tapussa) tehtävää myyntiä (asetus sotilaallisista kieltoalueista ja turvallisuusalueista, § 23, § 24). Maksua ei pidä suorittaa ennen kuin nämä tarkistukset on tehty.
Asiakirjojen valmistelu
Viralliseen asiakirjaan merkitään osapuolten henkilötiedot ja verotunnistenumerot (Turkin omistusoikeustodistuslaki (tapu), § 26); ulkomaalainen, jolla ei ole veronumeroa Turkissa, hankkii sen käytännössä verovirastosta ennen toimenpidettä. Jos jompikumpi osapuolista ei osaa turkkia, toimenpiteessä on oltava mukana valantehnyt tulkki (Turkin kiinteistörekisteriasetus, § 24). Asunnoissa ja itsenäisissä huoneistoissa kirjausta ei voida tehdä, ellei toimenpideajankohtana voimassa olevaa pakollista maanjäristysvakuutusta ole osoitettu (Turkin katastrofivakuutuslaki nro 6305, § 10, § 11).
Muut ulkomaiselta ostajalta vaadittavat asiakirjat määrittelee Turkin kiinteistörekisteri- ja maarekisterilaitos, ja tämä luettelo voi muuttua (Turkin omistusoikeustodistusta (tapu) koskeva kiinteistörekisteriasetus, m.18). Ajantasainen luettelo on selvitettävä Turkin kiinteistörekisterivirastosta ennen toimenpidettä.
Virallinen asiakirja ja kirjaus omistusoikeustodistuksessa (tapussa)
Kiinteistön myynti tehdään Turkin kiinteistörekisterivirastossa virallisella asiakirjalla (Turkin omistusoikeustodistusta (tapu) koskeva laki, m.26). Myynti tai kauppalupaus, jota ei ole tehty säädetyssä muodossa, ei ole pätevä (Turkin velvoiteoikeuslaki, m.237; Turkin siviililaki, m.706). Toimistossa allekirjoitettu varauslomake ei siten siirrä omistusoikeutta.
Kun virallinen asiakirja on allekirjoitettu, toimenpide merkitään päiväkirjaan ja samalla päivämäärällä kiinteistörekisteriin. Ostossa omistusoikeus siirtyy tällä kirjauksella (Turkin siviililaki m.705). Pelkkä maksun suorittaminen, avaimen vastaanottaminen tai sopimuksen allekirjoittaminen ei siirrä omistusoikeutta. Vaikka jompikumpi osapuoli olisi ulkomaalainen, Turkissa sijaitsevaan kiinteistöön kohdistuviin oikeuksiin ja niitä koskevien toimien muotoon sovelletaan Turkin lakia (Turkin kansainvälistä yksityisoikeutta koskeva laki m.21).
Kaupan jälkeiset velvoitteet ja vastalause
Jos Turkin kiinteistörekisterivirasto hylkää hakemuksen, hylkäävästä päätöksestä voi valittaa päätöksen tiedoksiannosta viidentoista päivän kuluessa aluevirastolle ja alueviraston päätöksestä edelleen viidentoista päivän kuluessa Turkin kiinteistörekisteri- ja maanmittauksen päävirastolle (kiinteistörekisteriasetus, § 26).
Ulkomaalainen, joka ostaa rakentamattoman tontin tai maa-alueen, on velvollinen toimittamaan kehittämishankkeensa asianomaisen ministeriön hyväksyttäväksi kahden vuoden kuluessa. Määräajan laiminlyönti tai hankkeen toteuttamatta jättäminen on peruste kiinteistön realisoinnille (Turkin kiinteistörekisterilaki, § 35). Asunnon ostavan ulkomaalaisen on haettava oleskelulupaa erikseen; kiinteistön hankinta ei itsessään oikeuta oleskelulupaan.
Eri vaihtoehdot
Oleskelulupa- ja kansalaisuusreittien erot
Kiinteistöön perustuva lyhytaikainen oleskelulupa
Tämä lupa voidaan myöntää niille, joilla on Turkissa kiinteistöä (6458 m.31/1-b). Laissa on säädetty kerrallaan enintään kahdeksi vuodeksi, mutta täytäntöönpanoasetuksessa se on rajoitettu enintään yhteen vuoteen kerrallaan (6458 m.31/2; asetus m.28/1). Tämä lupa ei mahdollista kansalaisuuden saamista poikkeusmenettelyllä.
Sijoittajalle myönnettävä oleskelulupa
Lupa, joka voidaan myöntää ulkomaalaisille, jotka eivät työskentele Turkissa mutta tekevät presidentin määrittämän laajuisen ja määrältään suuruisen sijoituksen, sekä heidän puolisoilleen ja lapsilleen (6458 m.31/1-j). Tämä lupa voidaan myöntää kerrallaan enintään viiden vuoden jaksoissa (6458 m.31/5). Laissa mainitaan lisäksi tämän luvan saaneet henkilöt, kun luetellaan niitä, jotka voivat saada kansalaisuuden poikkeuksellisella tavalla (5901 m.12/1-b).
Kansalaisuus yleisen reitin kautta
Yleisen reitin kautta kansalaisuuden saamiseksi laissa edellytetään, että hakemusta edeltää viiden vuoden keskeytymätön oleskelu Turkissa. Kiinteistöön perustuvalla oleskeluluvalla Turkissa vietetty aika lasketaan myös tähän viiden vuoden oleskeluun (Turkin kansalaisuuslaki m.11, m.15).
Kansalaisuus sijoituksen kautta (poikkeusperuste)
Hakemuksessa, joka liittyy johonkin asetuksessa luetelluista sijoitustyypeistä, kansalaisuus saadaan presidentin päätöksellä (5901 m.12/1). Hakemukset tehdään kotimaassa asuinpaikan maaherranvirastolle ja ulkomailla Turkin ulkomaan edustustoille (5901 m.37). Laissa ei ole säädetty määräaikaa päätökselle. Niiden henkilöiden hakemukset, joiden osalta on olemassa kansallisen turvallisuuden tai yleisen järjestyksen kannalta esteenä oleva seikka, hylätään sisäministeriössä (5901 m.12/2).
Hallintopäätökset
Oleskeluluvan epääminen, peruuttaminen ja muutoksenhaku
Lyhytaikaista oleskelulupaa ei myönnetä, jos jokin edellytyksistä ei täyty tai se lakkaa myöhemmin olemasta, lupaa käytetään muuhun kuin myöntämistarkoitukseen, viimeisen vuoden aikana on oleskeltu ulkomailla yhteensä yli satakaksikymmentä päivää tai henkilöstä on voimassa oleva maastapoistamis- tai maahantulokieltopäätös. Jos lupa on jo myönnetty, se peruutetaan, eikä sitä jatketa määräajan päätyttyä (6458 m.33/1; asetus m.29/1). Asunnon vuokraaminen on arvioitava ennen vuokrausta luvan myöntämistarkoituksen kannalta. Myös kiinteistön myynti poistaa luvan perusteen. Turkissa oleskeluaan jatkava ulkomaalainen hakee kymmenen päivän kuluessa perusteen päättymisestä uutta oleskelutarkoitusta vastaavaa lupaa (asetus m.26).
Laki ei ole säätänyt oleskelulupapäätöksille erillistä hallinnollista muutoksenhakuelintä; muutoksenhaku tapahtuu hallintotuomioistuimessa. Hylkäys-, peruutus- tai jatkamatta jättämistä koskevasta päätöksestä nostetaan kanne hallintotuomioistuimessa kuudenkymmenen päivän kuluessa päätöksen kirjallista tiedoksiantopäivää seuraavasta päivästä (İdari Yargılama Usulü Kanunu m.7; 6458 m.101). Turkissa tehdyissä hakemuksissa päätöksen tekee maakunnan kuvernöörinvirasto; Alanyassa tehdyssä hakemuksessa tämä on Antalyan kuvernöörinvirasto, ja toimivaltainen tuomioistuin on päätöksen tehneen viranomaisen sijaintipaikan hallintotuomioistuin (İYUK m.32).
Kanteen nostaminen ei automaattisesti keskeytä päätöksen täytäntöönpanoa; täytäntöönpanon keskeyttämistä on pyydettävä erikseen kanteessa (İYUK m.27). 30. marraskuuta 2024 jälkeen nostetuissa tällaisissa kanteissa asia katsotaan viranomaisen vastineen jälkeen ratkaistavaksi valmiiksi; siksi väitteet on esitettävä kanteessa täydellisesti. Jos tiedoksiantoa ei voida tehdä kanteessa ilmoitettuun osoitteeseen, asia jätetään käsittelemättä, ja jos uutta osoitetta ei ilmoiteta kahden kuukauden kuluessa, kanne katsotaan nostamatta jätetyksi (6458 m.31/7; İYUK m.26/3).
Perillisen toimet
Ulkomaisen perillisen toimet: perintötodistus, perinnöstä luopuminen ja omistusoikeustodistukseen tehtävä kirjaus
Turkissa kiinteistön perillisenä olevan ulkomaalaisen osalta useimmat toimet hoidetaan Turkin viranomaisissa, ja osa niistä on sidottu lyhyisiin määräaikoihin. Perintötodistuksen antaa Turkissa turkkilainen siviiliasioiden sovintotuomioistuin; julkinen notaari ja konsulaatti eivät voi antaa tätä asiakirjaa (Turkin siviililaki 598 §; Turkin notaarilaki 71/B §).
Ulkomailla saadulla perintötodistuksella ei voi tehdä toimenpiteitä suoraan omistusoikeustodistuksessa. Asiakirjan on oltava turkkilaisen tuomioistuimen vahvistama, jotta se vastaa Turkin lakien mukaista perintömenettelyä (Turkin kiinteistörekisterilaki 37 §). Jos ulkomaisessa asiakirjassa mainitut perilliset tai osuudet poikkeavat Turkin oikeudesta, Turkissa voi olla tarpeen hankkia lisäksi perintötodistus.
Turkin oikeudessa perillinen saa perinnön kuolinhetkellä. Perillinen, joka ei halua perintöä, voi luopua siitä kolmen kuukauden kuluessa ilmoittamalla siitä turkkilaiselle siviiliasioiden sovintotuomioistuimelle. Määräaika alkaa lakisääteisellä perillisellä pääsääntöisesti siitä, kun hän sai tiedon kuolemasta, ja testamentilla määrätyllä perillisellä siitä, kun testamentti on virallisesti annettu hänelle tiedoksi (TMK 606 §, 609 §). Perillinen, joka ei luovu perinnöstä määräajassa, saa perinnön ehdoitta ja vastaa henkilökohtaisesti vainajan veloista (TMK 599 §, 610 §).
On kiistanalaista, riittääkö ulkomailla tehty perinnöstä luopumisilmoitus Turkissa sijaitsevan omaisuuden osalta. Varovainen tapa on antaa ilmoitus määräajassa myös Turkissa sijaitsevan omaisuuden osalta turkkilaiselle siviiliasioiden sovintotuomioistuimelle.
Kiinteistön kirjaamista omistusoikeustodistukseen (tapu) perillisten nimiin kutsutaan siirroksi. Siirtoa haetaan kiinteistön sijaintipaikan Turkin kiinteistörekisterivirastosta perintötodistuksella. Jos siirtoa ei tehdä kahden vuoden kuluessa kuolinpäivästä, kiinteistörekisterivirasto voi itse hakea asiaa tuomioistuimelta (Turkin kiinteistörekisterilain lisäpykälä 1).
Turkissa sijaitseva omaisuus on perintö- ja varallisuussiirtoveron alaista, vaikka perinnönjättäjä olisi ulkomaalainen. Veroilmoituksen määräaika on neljä, kuusi tai kahdeksan kuukautta kuolinpäivästä riippuen siitä, missä perinnönjättäjä ja perillinen ovat; ulkomailla asuvat perilliset antavat veroilmoituksensa Turkin konsulaateille (Turkin perintö- ja varallisuussiirtoverolain pykälät 8 ja 9). Kiinteistöä ei voida siirtää ennen kuin siihen kohdistuva vero on kokonaan maksettu (pykälä 19).
Ulkomainen pääoma
Yhtiöt, joissa on ulkomaisia osakkaita, ja yhtiöiden kiinteistönhankinta
Turkissa perustettuun yhtiöön voivat pääsääntöisesti tulla osakkaiksi ulkomaiset luonnolliset henkilöt tai oikeushenkilöt. Turkin suorien ulkomaisten sijoitusten lain mukaan ulkomaisia sijoittajia kohdellaan yhdenvertaisesti kotimaisten sijoittajien kanssa, ja Turkissa perustettuun yhtiöön sovelletaan Turkin oikeutta riippumatta sen osakkaiden ulkomaisuudesta. Lailla suorien ulkomaisten sijoitusten lupa- ja hyväksyntäjärjestelmä on muutettu ilmoitusjärjestelmäksi.
Sen sijaan sähköisen järjestelmän kautta on täytettävä määräaikaisia ilmoitusvelvollisuuksia: sijoittaja- ja osakasluettelo on ilmoitettava valtuutuksen myöntämistä seuraavan kuukauden kuluessa, toimintatietolomake vuosittain viimeistään toukokuun loppuun mennessä sekä pääomamuutosten ja osakkeiden luovutusten yhteydessä päivitetty osakasluettelo kuukauden kuluessa.
Yhtiöiden kiinteistönhankinnassa erotetaan toisistaan kolme tilannetta. Ulkomailla oman lainsäädäntönsä mukaan perustetut kauppayhtiöt voivat hankkia kiinteistöjä ainoastaan erityisten lain säännösten nojalla; muut ulkomaiset oikeushenkilöt eivät voi hankkia kiinteistöjä.
Turkkiin sijoittautuneet yhtiöt, joiden ulkomainen omistusosuus on vähintään viisikymmentä prosenttia tai joissa ulkomaisella taholla on valta nimittää enemmistö johtajista, voivat hankkia kiinteää omaisuutta harjoittaakseen yhtiöjärjestyksensä mukaisia toimintoja. Tällaisten yhtiöiden hankinnat sotilasalueilla edellyttävät sotilasviranomaisten lupaa ja erityisturvallisuusalueilla maaherran lupaa (Turkin omistusoikeustodistus (tapu) -laki, pykälä 36). Yhtiöt, joissa ulkomaista pääomaa on alle viisikymmentä prosenttia, hankkivat omaisuutta kotimaisiin yhtiöihin sovellettavien säännösten mukaisesti. Lisätietoja on Kauppaoikeus-sivun ulkomaisen liittymän sisältäviä kaupallisia suhteita käsittelevästä osiosta.
Vero
Ulkomaantulojen verovapaus Turkkiin asettuville
Turkkiin asettuvien henkilöiden ulkomailta saamille tuloille on säädetty uusi verovapautus 2026:ssa. Luonnolliset henkilöt, joilla ei ole ollut asuinpaikkaa eikä verovelvollisuutta Turkissa kolmena viimeisenä kalenterivuotena ennen kuin heidät katsotaan Turkissa asuviksi, ovat kahdenkymmenen vuoden ajan vapautettuja Turkin ulkopuolella saatujen voittojen ja tuottojen tuloverosta (tuloverolain uudelleen numeroitu § 20/D). Vapautus ei perustu kansalaisuuteen: sekä ulkomaalaiset, jotka katsotaan Turkissa asuviksi 1 päivästä tammikuuta 2026 alkaen, että Turkkiin palaavat Turkin kansalaiset voivat hyödyntää sitä, jos edellytykset täyttyvät.
Vapautuksen hyödyntämiseksi on pääsääntöisesti hankittava verovirastosta vapautustodistus sen kalenterivuoden loppuun mennessä, jona henkilö asettuu Turkkiin; Turkissa saadut tulot, kuten Turkissa sijaitsevan asunnon vuokratulo, eivät kuulu vapautuksen piiriin (tuloverotuksen yleinen tiedonanto nro 333, § 3). Edellytykset ja hakuaika selitetään yksityiskohtaisesti vero-oikeutta käsittelevällä sivulla.
Kansainväliset asiat
Turkin ulkopuolelta hoidettavat asiat
Ulkomainen ostaja tai perillinen voi hoitaa merkittävän osan toimista käymättä Turkissa. Erityistä huomiota on kuitenkin kiinnitettävä ulkomailla laadittujen asiakirjojen käyttöön Turkissa sekä ulkomailla kuluvien määräaikojen huomioon ottamiseen.
Valtakirja ja konsulaatti
Omistusoikeustodistuksessa (tapu) tehtäviä toimia varten tarvittavat valtakirjat laaditaan julkisen notaarin toimesta virallisessa muodossa (Turkin notaarilaki m.89). Ulkomailla tämän tehtävän hoitavat Turkin konsulaatit (m.191, m.192). Jos valtuuttaja ei osaa turkkia, paikalla on oltava valantehnyt kääntäjä (m.74).
Turkin kiinteistörekisterivirasto tutkii, onko valtuutettu toimivaltaisen haettuun toimeen, minkä vuoksi osto, kauppahinnan maksaminen, perintötodistuksen hankkiminen, perinnöstä luopuminen, omistuksen siirtyminen ja myynti on mainittava valtakirjassa erikseen (Turkin kiinteistörekisteriasetus m.18).
Ulkomaisten asiakirjojen käyttö Turkissa
Ulkomaiset viralliset asiakirjat katsotaan Turkissa virallisiksi asiakirjoiksi, jos asiakirjan myöntäneen valtion toimivaltainen viranomainen tai Turkin konsulaatti on vahvistanut asiakirjan; Turkin osapuolena olevien kansainvälisten sopimusten määräykset pysyvät kuitenkin voimassa (Turkin oikeudenkäymiskaari § 224).
Laissa ei ole nimenomaista säännöstä siitä, voidaanko ulkomaisen valtion julkisen notaarin laatimaa valtakirjaa käyttää omistusoikeustodistusta (tapu) koskevissa asioissa; jos tällaista asiakirjaa aiotaan käyttää, asiaa on kysyttävä etukäteen Turkin kiinteistörekisterivirastolta. Jotta ulkomailla annetun tuomioistuinratkaisun perusteella voidaan tehdä omistusoikeustodistusta (tapu) koskeva toimi, ratkaisu on tunnustettava Turkin tuomioistuimessa (MÖHUK § 58).
Tiedoksiannot ja ulkomailla oleskelun aikana kuluvat määräajat
Turkissa viralliset päätökset voidaan antaa tiedoksi osoitteeseen, joka on osoitetietojärjestelmässä. Jos osoitteessa ei ole ketään, asiakirja jätetään kylän tai kaupunginosan johtajalle ja oveen kiinnitetään ilmoitus; tiedoksiantopäiväksi katsotaan päivä, jona ilmoitus kiinnitettiin (Turkin tiedoksiantolaki § 21). Sähköiseen tiedoksianto-osoitteeseen lähetetty asiakirja katsotaan annetuksi tiedoksi viidennen päivän päättyessä sen päivän jälkeen, jona se saapui osoitteeseen (§ 7/a).
Tämän vuoksi kanneaika voi alkaa ja kulua umpeen ulkomaalaisen ollessa ulkomailla; jos ulkomailla oleskellaan pitkään, Türkiye'deki osoitteeseen saapuvia virallisia kirjeitä on seurattava.
Kannekirjelmä ja toimivaltainen tuomioistuin
Ulkomailla oleva henkilö voi antaa hallintokannekirjelmän myös Turkin konsulaattiin; kanne katsotaan nostetuksi sinä päivänä, jona kirjelmä kirjataan (Turkin hallintoprosessilaki m.4, m.6). Kiinteistön omistusoikeutta koskevat kanteet nostetaan yksinomaan kiinteistön sijaintipaikan tuomioistuimessa, eikä näissä kanteissa voida valita sopimuksella toista tuomioistuinta (Turkin oikeudenkäymiskaari m.12).
Perintöä koskevat kanteet käsitellään vainajan viimeisen Turkissa olleen asuinpaikan tuomioistuimessa, ja jos viimeinen asuinpaikka ei ole Turkissa, siinä tuomioistuimessa, jonka alueella jäämistöön kuuluvat omaisuuserät sijaitsevat (MÖHUK m.43). Ulkomailla asuvan henkilön, jonka ainoa omaisuus Turkissa on huoneisto Alanyassa, perintöä koskeva kanne nostetaan tämän säännön mukaan Alanyassa.
Arviointiperusteet
Ulkomaalaisoikeuden arviointiperusteet
Ulkomaalaisten asioissa noudatettava menettely määräytyy asian ominaispiirteiden mukaan. Ensimmäisessä arvioinnissa voidaan tarkastella yhdessä henkilön kansalaisuutta, kiinteistön omistusoikeustodistuksen (tapu) merkintää ja laatua, voimassa olevan oleskeluluvan perustetta ja kestoa, ulkomailla laadittuja asiakirjoja sekä jo alkaneita määräaikoja.
Kiinteistön hankinnassa arvioidaan tapauskohtaisesti kansalaisuutta ja alueellisia rajoituksia, oleskeluluvassa luvan perustetta ja käyttötarkoitusta, perinnössä perintötodistusta, perinnöstä luopumisen määräaikaa ja veroilmoitusta sekä hallinnon hylkäyspäätöksissä kanteen nostamisen määräaikaa ja täytäntöönpanon keskeyttämistä.
Toimiston toimialoihin kuuluvat ulkomaalaisten kiinteistö-, oleskelu-, perintö- ja kansalaisuusasioista johtuvat riidat. Tapaamispyynnön voi esittää Yhteystiedot-sivun kautta.
Usein kysytyt kysymykset
Usein kysytyt kysymykset
Voiko jokainen ulkomaalainen ostaa asunnon Turkista?
Ei. Hankinta on avoin tasavallan presidentin määrittämien maiden kansalaisille, ja siihen sovelletaan pinta-ala- ja sijaintirajoituksia (Turkin omistusoikeustodistus (tapu) -laki, muk. 35; laki nro 2565, muk. 9/b). Mavi Kart -haltijoihin ei sovelleta kansalaisuus- eikä pinta-alarajoituksia (Turkin kansalaisuuslaki, muk. 28).
Maksoin rahat – katsotaanko omistusoikeuden siirtyneen minulle?
Ei. Ostossa omistusoikeus siirtyy vasta tapuun tehtävällä kirjauksella (Turkin siviililaki, muk. 705). Maksu, avainten luovutus tai toimistossa allekirjoitettu sopimus ei yksin siirrä omistusoikeutta.
Saanko kiinteistön ostamalla oleskeluluvan?
Ei tule automaattisesti. Turkissa kiinteistön omistavalle ulkomaalaiselle voidaan myöntää lyhytaikainen oleskelulupa; lupa ei ole oikeus, ja edellytetään, että asuntoa käytetään tähän tarkoitukseen (6458 m.31; asetus m.28).
Oleskelulupani hylättiin. Kuinka kauan aikaa minulla on?
Hylkäämis-, peruuttamis- tai jatkamatta jättämispäätöstä koskeva kanne nostetaan hallinto-oikeudessa kuudenkymmenen päivän kuluessa siitä päivästä, joka seuraa päätöksen kirjallista tiedoksiantoa (İYUK m.7). Jos haet uudelleen kuuden kuukauden kuluessa, sinulta vaaditaan uusi peruste; samaan kiinteistöön perustuva uusi hakemus ei korvaa kannetta hylkäämispäätöstä vastaan (asetus m.21/10).
Olen ulkomaalainen. Jaetaanko asuntoni Turkissa oman kotimaani lain mukaan?
Pääsääntöisesti ei. Turkissa sijaitsevaan kiinteään omaisuuteen sovelletaan Turkin lakia (MÖHUK m.20/1). Turkin osapuolena olevien kansainvälisten sopimusten määräykset jäävät voimaan (MÖHUK m.1/2).
Voinko hoitaa toimenpiteet tulematta Turkkiin?
Kyllä, valtuutetun välityksellä. Omistusoikeustodistuksessa (tapussa) tehtävää toimenpidettä edellyttävä valtakirja laaditaan julkisen notaarin luona tai ulkomailla Turkin konsulaatissa virallisena asiakirjana (Turkin notaarilaki m.89, m.191). Jokainen tehtävä on lueteltava valtakirjassa erikseen (Turkin kiinteistörekisteriasetus m.18).
Saanko kansalaisuuden automaattisesti, jos täytän ehdot?
Ei. Kansalaisuus saadaan presidentin päätöksellä, eikä edellytysten täyttyminen anna henkilölle ehdotonta oikeutta (5901 m.10/1, m.12/1).
Tämän sivun tiedot ovat yleistä tiedottamista varten, eivätkä ne ole oikeudellinen lausunto tai neuvo. Koska kunkin yksittäisen tapauksen olosuhteet ovat erilaiset, oikeudellinen arviointi on tehtävä tapauskohtaisesti.
Sivun tiedot on julkaistu Turkin asianajajaliiton mainontakiellosta annetun asetuksen mukaisesti, tarkoituksena antaa tietoa toimiston toiminta-aloista ilman, että ne merkitsevät erikoistumista; tarkoituksena ei ole hankkia toimeksiantoja.
Tämän sivun katsominen tai yhteydenotto sivulla olevien linkkien ja yhteystietojen kautta ei merkitse sitä, että asianajajan ja hakijan välille olisi syntynyt valtuutussuhde, eikä sitä, että toimeksianto olisi hyväksytty.
Sivun tiedot ja määräajat on laadittu 10. marraskuuta 2026 voimassa olleen lainsäädännön mukaan. Koska lainsäädäntö voi muuttua, määräaikalaskelma on aina tehtävä ajantasaisen lakitekstin mukaan.
Ulkomaalaisten osalta noudatettava oikeudellinen menettely voi vaihdella henkilön kansalaisuuden, kiinteistön luonteen, nykyisen asumistilanteen sekä sen mukaan, suoritetaanko toimenpiteet Turkista käsin vai Turkin ulkopuolelta. Tämän vuoksi on tärkeää, että prosessin alussa tilanne arvioidaan kokonaisvaltaisesti, määräajat määritetään oikein ja tarvittavat toimenpiteet suoritetaan määräajassa.
Merve Kartal Kurtman
Asianajaja