Betekent het einde van de huurovereenkomst altijd ontruiming?
Bij huurovereenkomsten voor woningen en bedrijfsruimten onder een dak geeft het verstrijken van de overeengekomen duur de verhuurder niet zonder meer het recht de huurder rechtstreeks te laten ontruimen.
Het Turkse Verbintenissenrecht stelt de mogelijkheid van de verhuurder om de overeenkomst te beëindigen afhankelijk van bepaalde voorwaarden. Daarom moet de rechtsgrond van de ontruimingsvordering correct worden vastgesteld.
Ontruiming wegens behoefte
Indien de verhuurder zelf, zijn echtgenoot, zijn nakomelingen, zijn voorouders of de andere in de wet genoemde personen behoefte hebben aan de woning of de bedrijfsruimte, kan een vordering tot ontruiming wegens behoefte aan de orde komen.
Het is echter niet voldoende om alleen te zeggen: “Ik heb de woning nodig.” In de praktijk vormt de vraag of de behoefte werkelijk, oprecht en noodzakelijk is een van de kernpunten van het geschil. De bepalingen van het Turkse Verbintenissenrecht over ontruiming wegens behoefte worden in dit kader toegepast.
Niet-betaling van de huurprijs
Ook het niet tijdig betalen van de huurprijs door de huurder kan, indien aan bepaalde voorwaarden is voldaan, tot ontruiming leiden.
De te volgen weg kan, afhankelijk van de concrete situatie, bestaan uit het verzenden van een betalingsbevel, ontruiming wegens verzuim of een rechtszaak op grond van een gegronde aanmaning.
Daarom is niet alleen het bestaan van een huurschuld van belang, maar ook de betaaldata en eventuele eerdere aanmaningen of executiehandelingen.
Schriftelijke ontruimingstoezegging
Een schriftelijke ontruimingstoezegging die de huurder na de overhandiging van het gehuurde heeft afgegeven, kan onder bepaalde voorwaarden eveneens de grondslag voor ontruiming vormen.
Van belang zijn echter de datum, de inhoud, de omstandigheden waaronder de toezegging is opgesteld en de vraag of de ontruimingsdatum bepaald is. Bij geschillen over ontruimingstoezeggingen wordt de geldigheid van het document afzonderlijk beoordeeld.
Mediation bij huurzaken
Met ingang van 1 september 2023 is voor veel geschillen die voortvloeien uit een huurverhouding, voordat een rechtszaak wordt aangespannen, het inschakelen van een mediator een procesvoorwaarde geworden. De bepalingen betreffende de ontruiming van gehuurde onroerende zaken langs de weg van executie zonder executoriale titel op grond van het Turkse Executie- en faillissementsrecht behoren echter tot de uitzonderingen op deze regeling.
Bij een huurgeschil moet dan ook, voordat rechtstreeks een rechtszaak wordt aangespannen, worden nagegaan of het geschil onder de verplichte mediation als procesvoorwaarde valt.
Conclusie
Bij huurgeschillen is een enkel feit als “de overeenkomst is geëindigd”, “de huur is niet betaald” of “ik heb de woning nodig” vaak niet voldoende om het gehele proces te verklaren.
De ontruimingsgrond, de inhoud van de overeenkomst, de gedane kennisgevingen, de betaaldata en eventuele eerdere handelingen moeten in samenhang worden beoordeeld. Indien een rechtszaak wordt aangespannen, moet bovendien vooraf worden gecontroleerd of aan de mediationvoorwaarde is voldaan.
Relevant rechtsgebied: Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u onze pagina Huur- en vastgoedrecht raadplegen.
Dit artikel dient uitsluitend ter algemene juridische informatie. Bij huurgeschillen kunnen de termijnen en de te volgen rechtsgang per concreet geval verschillen.