在土耳其拥有不动产的外国人，可获得短期居留许可（第6458号《外国人与国际保护法》第31/1-(b)条）。土耳其居留许可是指在土耳其停留时间超过签证或免签准许的期限，或者超过九十天的外国人必须取得的许可（第19/1条）。法律使用“可以给予”这一表述：具备条件并不使取得许可成为一项权利。还要求不动产为住宅且作为住宅使用。
本文说明申请、导致许可失效的情形以及驳回或撤销决定之后起算的期限。取得不动产本身的规则见外国人在土耳其取得不动产页面。
土耳其居留许可：不动产所有人适用哪一项？
法律中有两个不同的项：
| 拥有不动产者 | 投资者 | |
|---|---|---|
| 依据 | 6458 m.31/1-(b) | 6458 m.31/1-(j) |
| 许可期限 | 法律规定每次最长两年（第31/2条）；实施条例规定每次最长一年（条例第28/1条） | 每次最长五年（第31/5条） |
| 该许可是否与通过例外途径取得国籍挂钩？ | 否 | 是（《土耳其国籍法》第12/1-b条） |
(j)项于2016年增补；投资范围和金额由总统确定。
表中的“否”仅针对该许可本身。按照条例规定金额和条件购置不动产，独立于居留许可之外，是经总统决定取得土耳其国籍的途径之一（《土耳其国籍法实施条例》第20/2-b条）。详细内容见通过投资取得土耳其国籍页面。依据不动产取得的许可在土耳其度过的期间，也计入一般途径取得国籍所要求的连续五年居住（《土耳其国籍法》第11条、第15条）。
何种不动产被视为足够？
法律规定，作为短期居留许可依据的不动产的性质和价值由内政部确定（6458 m.31/6）。该款经第7533号法律增补，并于30年11月2024日生效。价值不在法律中规定，而在行政规范中规定，且可能变化；因此本页面不给出金额。
实施条例明确写明性质条件：依据不动产提出的申请中，不动产必须为住宅并作为住宅使用。对住宅享有按份共有或elbirliği mülkiyeti（不分份额的共同共有）的家庭成员也可依据本项申请。没有份额的家庭成员，该不动产只能用于确定经济能力（条例第28/3条）。土地或营业场所不符合该条件。
申请所需文件公布于移民管理局网站（条例第21/1条）。移民管理局是负责外国人居留事务、隶属于内政部的机构；法律经2025年修改的一个条文将其称为移民管理局总局（6458 m.121/A）。
需要满足哪些条件？
法律列举五个条件（6458 m.32/1）：
- 提出申请理由，并提交相关信息和文件，
- 不属于不允许进入土耳其的外国人（第7条），
- 拥有符合一般健康和安全标准的住宿条件，
- 如被要求，提交其国籍国或合法居留国的刑事记录，
- 申报在土耳其的住址。
住宿条件是与不动产所有权不同的独立条件。认定时以外国人申报为准；必要时通过住址登记或实地调查进行核实（条例第22/7条）。条例还要求在许可期间内拥有有效健康保险以及充足且稳定的经济能力。未支付因签证违规或先前居留许可产生的债务以及某些公共债务的，申请将被驳回（条例第22/6条、第22/10条、第22/13条）。
向何处以及如何申请？
法律原则上要求向外国人国籍国或合法居留国的土耳其领事馆提出申请；仅在特定情形下允许在土耳其境内向省长办公室申请（6458 m.21/1、m.22/1）。土耳其境内申请向省长办公室提出，也可以通过电子方式提交（条例第19/4条、第21/1条）。不动产项并未明确列于法律清单中；实践中这类申请也从土耳其境内受理，并由省移民管理局办理。
申请由外国人本人提出；也可以通过其法定代理人或持有授权委托书的律师提出（条例第21/4条）。护照有效期须比所申请的许可期限至少长六十天（6458 m.21/2）。申请最迟在九十天内作出决定（第21/5条）。完成申请者取得的申请受理文件，在申请作出决定前赋予其在土耳其停留的权利（条例第21/9条）。
提出延期申请的外国人，即使许可期限届满，在作出决定前仍可在土耳其停留（6458 m.24/2）。
在哪些情形下许可被驳回、撤销或不延期？
短期居留许可在下列情形不予发放，已发放的予以撤销，期限届满不予延期（6458 m.33/1；条例第29/1条）：
- 未满足第32条中的任一条件，或者后来条件消失，
- 确定许可被用于发放目的以外的用途，
- 最近一年内在境外停留合计超过一百二十天（因强制性公共服务、公务、教育或健康原因的停留除外），
- 对其存在有效的驱逐出境或禁止进入土耳其的决定。
一百二十天规则不在法律中，而在条例中；法律将此事交由条例规定（6458 m.33/2）。因此，许可因此被撤销的外国人再次申请时，不要求提出新理由（条例第21/11条）。
出售不动产使许可依据消灭。继续在土耳其停留的外国人，应在理由终止之日起十日内向省长办公室申请与其新停留目的相符的居留许可。现有许可自理由消灭之日起终止（6458 m.29/1；条例第26条）。出售时所有权依不动产权证（tapu）登记转移（《土耳其民法典》第705条）。出售后立即购买另一住宅者的情形，法律未作特别规定。
期间：哪一个属于什么，何时起算？
除注明“工作日”之外，期间均为日历日。送达是指决定通过正式途径送达于您；诉讼期间自该日起算。诉讼期间中节假日也计算；最后一日为节假日的，期间顺延至其后的第一个工作日结束（《行政审判程序法》第8条）。
| 事项 | 期限 | 何时起算 | 依据 |
|---|---|---|---|
| 从土耳其境内申请 | 应在签证或免签停留期届满前提出；即使逾期最多十天，仍可受理。逾期更久的，将对当事人作出驱逐出境决定 | 签证或免签停留期届满之日 | 条例第21/2条；6458第54/1条-e款 |
| 补交缺失材料 | 三十天；逾期不补的，申请将被搁置处理 | 缺失情况通知你的日期 | 条例第22/1条 |
| 开始使用从领事馆取得的许可 | 六个月；逾期未使用的，许可失效 | 法规中未另行规定；应查看许可文件中的日期 | 6458第19/1条；条例第19/5条 |
| 地址登记和地址变更 | 二十个工作日 | 从领事馆取得的许可：入境土耳其之日；从土耳其境内取得的许可：文件交付之日；地址变更：变更发生之日 | 6458第26/2条；条例第22/12条、第23/2条 |
| 延长申请 | 可在许可有效期届满前六十天提出；必须在有效期届满前提出 | 自许可有效期届满日向前推算 | 6458第24/2条 |
| 不动产被出售后的新许可申请 | 十天 | 理由终止之日 | 条例第26/1条 |
| 在境外停留 | 最近一年内累计不得超过一百二十天 | 向前推算最近一年 | 条例第29/1条-c款 |
| 被拒绝或不予延长后在土耳其停留 | 会给予一份允许最多停留十天的文件。延长申请被拒绝且十天之内未离境的，将对当事人作出驱逐出境决定 | 法规中未另行规定；应查看文件中的日期 | 条例第22/11条；6458第54/1条-j款 |
| 许可被撤销后从土耳其离境 | 对被撤销许可的人将作出驱逐出境决定；决定中原则上给予十五天至三十天的期限 | 决定中载明 | 6458第54/1条-f款、第56/1条 |
| 对拒绝、撤销或不予延长决定提起诉讼 | 六十天 | 决定书面送达之日的次日 | 行政审判程序法第7条、第8条 |
| 对驱逐出境决定提起诉讼 | 七天；法院的裁判为终局裁判 | 决定送达之日 | 6458第53/3条 |
| 诉讼期间无法向你地址送达 | 案卷被搁置处理。两个月内未申报新地址的，视为未提起诉讼 | 案卷被搁置处理之日 | 行政审判程序法第26/3条；6458第31/7条 |
| 对行政法院裁判向地区上诉法院提起上诉 | 三十天 | 裁判送达之日 | 行政审判程序法第45条 |
| 被拒绝或撤销后重新申请 | 六个月内申请的，将要求提供新的理由 | 拒绝或撤销决定 | 条例第21/10条 |
两个月的期限不是起诉期限。 这是提起诉讼后，法院无法联系到你的地址时，为让你申报新地址而给予的期限。
对拒绝或撤销决定提起诉讼
送达与异议途径。 拒绝、撤销或不予延长决定应送达外国人、其法定代理人或其律师；送达文件中还应载明如何行使对该决定的权利（6458第25/2条）。法律对居留许可决定没有规定单独的行政异议机关；救济途径是行政诉讼。在提起诉讼前，可在起诉期限内请求上级机关撤销该决定；没有上级机关的，可请求作出决定的机关撤销。该申请中止起诉期限。三十天内未答复的，视为请求被拒绝，期限自中止处继续计算（行政审判程序法第11条）。法律未赋予该申请延长在土耳其停留期限的效力。
在境外时的送达。 送达可以向地址登记系统中的你的地址进行。地址处无人的，文件留给村长（muhtar），并在门上张贴通知；张贴通知之日视为送达日期。即使你已不在该地址居住，结果也相同（送达法第21条）。如果你有电子送达地址，则在文件到达该地址之日的第五日结束时视为送达完成（送达法第7条-a款）。也就是说，起诉期限可能在你身处境外时开始并届满。如果你将长期在境外停留，请让人代为跟进寄往你在土耳其地址的正式函件。
法院。 诉讼在行政法院提起（6458第101条）。行政法院是审理对行政机关决定提起诉讼的一审法院。有管辖权的法院是作出决定的行政机关所在地的行政法院（行政审判程序法第32条）。对于从土耳其境内提出的申请，决定由省政府作出（6458第25/1条）；在阿拉尼亚提出的申请，该机关是安塔利亚省政府。如果你在境外，也可以将起诉状提交土耳其领事馆；缴纳手续费和邮寄费后，起诉状登记之日视为诉讼已提起（行政审判程序法第4条、第6条）。诉讼可以由外国人本人、其法定代理人或其律师提起；法律将三者一并列举（6458第31/7条）。
诉讼不会停止决定的执行。 提起诉讼并不会当然停止决定的执行（行政审判程序法第27条）。由法院停止决定执行的，称为停止执行；该请求应在起诉状中另行提出。只有在执行该行政行为会造成难以弥补或无法弥补的损害，且该行政行为明显违法，两项条件同时具备时，法院才能作出停止执行裁定。该裁定原则上以提供担保为条件，但法院也可以不要求担保。对驳回停止执行请求的裁定，可以在送达次日起七天内提出一次异议；不得以相同理由第二次提出请求（同一条）。
2024’年引入的特殊规则。 第7533号法律就对短期居留许可申请被拒绝和许可被撤销决定提起的诉讼规定了三项规则（6458第31/7条）：
- 案卷提前完成。 被告行政机关提交答辩状后，或者答辩期届满后，案卷即被视为已可裁判。一般程序中的第二轮书状阶段不适用（行政审判程序法第16条）。因此，在起诉状中完整陈述各项主张十分重要。
- 不申报地址则诉讼失效。 诉讼期间无法向所申报的地址送达的，案卷被搁置处理，并且如有停止执行裁定，该裁定自动失效。一般规则中申报新地址的期限为一年，此类诉讼中则为两个月；在该期限内未申报地址的，视为未提起诉讼（第26/3条）。
- 是否开庭由法院裁量。 一般规则中，撤销之诉在一方当事人请求时应开庭审理（第17条）；此类诉讼是否开庭则由法院决定。
这些规则适用于2024年十一月30日之后提起的诉讼（6458临时第3条）。该款没有单独列出不予延期决定；这些规则是否也适用于不予延期之诉，存在争议。
常见问题
我在土耳其有房屋，可以获得居留许可吗？
你可以申请，但许可并非一种权利。法律将拥有不动产的人列为可以获得短期居留许可的人员之一（6458第31/1条-b款）。要求住房用于该目的，并且符合内政部确定的性质和标准（第31/6条；条例第28/3条）。
我可以把公寓出租吗？
许可以住房用于居住目的为条件（条例第28/3条）。将许可用于其授予目的之外，构成撤销事由（6458第33/1-b款）。出租对许可的影响，应在出租之前进行评估。
被拒后我可以立即再次申请吗？
如果您在六个月内再次申请，将被要求提供新的理由（条例第21/10条）。基于同一不动产的新申请不能代替对拒绝决定提起诉讼。
我是蓝卡持有人，需要居留许可吗？
不需要。根据《土耳其国籍法》第28条范围内的人员没有义务取得居留许可（条例第20/1-b条）。
法律依据
第6458号《土耳其外国人与国际保护法》 — 第7、第19、第21、第22、第24、第25、第26、第29、第31、第32、第33、第53、第54、第56、第101、第121/A条、临时第3条 — mevzuat.gov.tr
《土耳其外国人与国际保护法实施条例》 — 第19、第20、第21、第22、第23、第26、第28、第29条 — mevzuat.gov.tr
第2577号《土耳其行政审判程序法》 — 第3、第4、第6、第7、第8、第11、第16、第17、第26、第27、第32、第45条 — mevzuat.gov.tr
第7201号《土耳其通知法》 — 第7/a条、第21条 — mevzuat.gov.tr
第5901号《土耳其国籍法》 — 第11、第12、第15、第28条 — mevzuat.gov.tr
《土耳其国籍法实施条例》 — 第20条 — mevzuat.gov.tr
第4721号《土耳其民法典》 — 第705条 — mevzuat.gov.tr
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