Автор: Av. Merve Kartal · Публикация: 04.11.2026

Возмещение за пользование без правового основания (ecrimisil) — это компенсация, требуемая от лица, использующего недвижимость без согласия правообладателя. Кратко его также называют компенсацией за незаконное занятие или компенсацией за неправомерное пользование; иск, в котором это возмещение испрашивается у суда, именуется иском о возмещении за пользование без правового основания (ecrimisil davası).

Слово «ecrimisil» в Гражданском кодексе Турции и в Кодексе обязательственного права Турции не употребляется. В спорах между лицами в качестве основания указываются положения об ответственности недобросовестного владельца: недобросовестный владелец обязан возместить правообладателю убытки, причинённые неправомерным удержанием вещи, которую он обязан вернуть, а также стоимость полученных им или упущенных по его небрежности плодов (ГК Турции ст.995/1). Само слово прямо упоминается в других законах: в Законе Турции о судебных пошлинах (ст.16/2) и в Законе Турции о государственных торгах, регулирующем занятие государственных земель и иной недвижимости (ст.75).

Возмещение охватывает не только фактически полученный доход, но и упущенный доход; то есть даже если занявшее лицо держало недвижимость пустой, оно не освобождается от ответственности.

Настоящая статья рассказывает о возмещении за пользование без правового основания между частными лицами; отдельное регулирование для недвижимости казны и вакуфов — в последнем разделе. Общие рамки права собственности на недвижимость — на странице Право аренды и недвижимости.

Возмещение за пользование без правового основания, предотвращение посягательства и виндикация: три различных требования

Собственник вещи в пределах правопорядка обладает правом пользоваться, извлекать выгоду и распоряжаться ею по своему усмотрению; собственник вправе предъявить виндикационный иск к лицу, неправомерно удерживающему его имущество, а также требовать предотвращения любого неправомерного посягательства (ГК Турции ст.683).

Требование	Что обеспечивает	Основание
Виндикация	Возврат вещи	ГК Турции ст.683/2
Предотвращение посягательства	Прекращение неправомерного посягательства	ГК Турции ст.683/2
Возмещение за пользование без правового основания	Компенсация за прошлое пользование	ГК Турции ст.995

Первые два возвращают недвижимость, третье требует плату за прошлое. Закон отдельно упоминает случай, когда в иске о самой недвижимости также заявлено требование о возмещении за пользование без правового основания: в этом случае пошлина взимается со стоимости недвижимости и суммы истребуемого возмещения (Закон Турции о судебных пошлинах ст.16/2). Несколько требований к одному и тому же лицу могут быть заявлены в одном исковом заявлении, если для всех них имеется общий компетентный суд (ГПК Турции ст.110). О том, как определяется пошлина, рассказано на странице аннулирование записи о праве собственности и новая регистрация.

Добросовестный владелец, недобросовестный владелец

Закон разделяет лицо, владеющее недвижимостью, на две категории, и обязанность возмещения проистекает из этого различия.

Добросовестный владелец возмещения не платит. Владелец, добросовестно владеющий вещью, который использует её или извлекает из неё выгоду в соответствии с предполагаемым правом, не обязан платить какое-либо возмещение лицу, которому он обязан вернуть вещь (ГК Турции ст.993/1). Он может требовать необходимые и полезные расходы, произведённые на вещь, и до их уплаты может воздержаться от возврата вещи. За прочие расходы он не может требовать возмещения; однако если ему не предложено возмещение за эти расходы, он может отделить и забрать до возврата вещи добавления, которые могут быть отделены без вреда. Полученные им плоды зачитываются в счёт его требований, возникших из расходов (ГК Турции ст.994).

Недобросовестный владелец платит возмещение (ГК Турции ст.995/1). Из произведённых расходов он может требовать возмещения только тех, которые были необходимы и для правообладателя (ст.995/2). Последний абзац статьи устанавливает предел: недобросовестный владелец, пока он не знает, кому должен вернуть вещь, отвечает лишь за убытки, причинённые по его вине (ст.995/3).

Поэтому доказывание важно. В случаях, когда закон связывает правовое последствие с добросовестностью, основным является наличие добросовестности; однако лицо, не проявившее ожидаемую от него по обстоятельствам осмотрительность, не может ссылаться на добросовестность (ГК Турции ст.3). В отношении недвижимости, зарегистрированной в реестре недвижимости, кроме того, никто не может утверждать, что не знал о записи в реестре недвижимости (ГК Турции ст.1020/3). Требующий возмещения должен доказать, что противная сторона недобросовестна или когда её добросовестность прекратилась; этот вопрос может оказаться решающим прежде определения размера возмещения. Письменное уведомление правообладателя с определённой датой и содержанием (предупреждение) — один из способов задокументировать этот момент. Такое предупреждение, однако, не прерывает исковую давность.

Возмещение за пользование без правового основания между наследниками и сособственниками

Если квартира или земельный участок перешли по наследству нескольким лицам, и один из наследников проживает в недвижимости или сдал её в аренду, а другие ничего не получают, встаёт вопрос о возмещении за пользование без правового основания.

Сначала нужно определить вид собственности. Если наследников несколько, с переходом наследства до раздела между ними возникает общность; наследники обладают наследственной массой на праве elbirliği mülkiyeti (совместная собственность без определения долей) и распоряжаются правами, входящими в наследственную массу, совместно (ГК Турции ст.640). В elbirliği mülkiyeti (совместная собственность без определения долей) определённых долей нет, право каждого участника распространяется на всё имущество; если иное не предусмотрено законом или договором, для управления и распоряжения требуется единогласие (ГК Турции ст.701/2, ст.702/2). Наследник может просить у мирового судьи о преобразовании elbirliği mülkiyeti (совместная собственность без определения долей) в долевую собственность (ГК Турции ст.644). Поэтому первая информация, на которую нужно смотреть, — зарегистрирована ли недвижимость в реестре недвижимости в режиме elbirliği (iştirak) или в режиме долевой (hisseli) собственности. Наследование подтверждается свидетельством о праве на наследство, полученным в мировом суде или у нотариуса (ГК Турции ст.598/1; см. как получить свидетельство о праве на наследство). Весь порядок наследования — на странице Наследственное право.

Если перешли к долевой собственности, каждый из сособственников в той мере, в какой это совместимо с правами других, может пользоваться и извлекать выгоду из общего имущества; при споре способ пользования и извлечения выгоды определяет судья, и это может быть также деление пользования по времени или по месту (ГК Турции ст.693). Расходы на управление, налоги и другие обязанности, если не предусмотрено иное, покрываются пропорционально долям; сособственник, уплативший больше, вправе в порядке регресса требовать от других (ГК Турции ст.694).

Условие о запрете пользования. Для требования возмещения за пользование без правового основания от лица, единолично использующего общую недвижимость, в практике Кассационного суда Турции требуется условие «intifadan men»: сособственник, не использующий недвижимость, должен ясно уведомить использующего сособственника о том, что сам также желает пользоваться недвижимостью или требует плату за пользование. Это условие не закреплено в законе, оно установлено судебной практикой. Его практический результат таков: возмещение за пользование без правового основания по общему правилу может быть истребовано за период после этого уведомления. Дата и содержание уведомления должны быть доказуемы; направление предупреждения через нотариуса это обеспечивает. В некоторых случаях, например когда недвижимость сдана в аренду, а арендная плата не распределяется, считается, что это условие не требуется; что именно действует в конкретном деле, оценивается отдельно.

Прекращение общей собственности — отдельный иск. Каждый из наследников, если он не обязан продолжать общую собственность, может в любое время потребовать раздела наследства (ГК Турции ст. 642/1); при долевой собственности требование раздела подчиняется ст. 698 ГК Турции. Возмещение за пользование без правового основания обращено к прошлому, раздел общей собственности в судебном порядке — к будущему; их можно рассматривать вместе, но это разные иски. Раздел общей собственности в судебном порядке рассматривается турецким судом гражданского правосудия (ГПК Турции ст. 4/1-b), и до подачи иска обязательна медиация (Закон №6325 ст. 18/B/1-b); требование о возмещении за пользование без правового основания по общему правилу рассматривается в гражданском суде первой инстанции (ГПК Турции ст. 2). Подробнее на странице раздела общей собственности в судебном порядке.

Можно ли требовать возмещение за пользование без правового основания, если арендатор не выезжает?

Короткий ответ: если арендные отношения прекратились, за прошлое пользование можно требовать возмещения; но является ли такое требование спором, «вытекающим из арендных отношений», — спорный вопрос. Эта квалификация определяет и компетентный суд, и обязательность медиации.

Пока действует договор аренды, неправомерного владения нет; обязанность арендатора — уплачивать арендную плату. По окончании договора арендатор обязан вернуть арендованное имущество, и эта обязанность возникает из договора (ГК Турции ст. 334/1); если недвижимость не освобождается, неправомерное удержание может подпадать и под действие ст. 995 ГК Турции.

По спорам из арендных отношений, включая иски о взыскании дебиторской задолженности, компетентен турецкий суд гражданского правосудия (ГПК Турции ст. 4/1-a), и до подачи иска обязательна медиация (Закон №6325 ст. 18/B/1-a). Если в споре, где медиация обязательна, иск подан без обращения к медиатору, иск отклоняется по процессуальным основаниям без каких-либо действий (ст. 18/A/2). Поэтому обращение к медиатору до предъявления требования к бывшему арендатору устраняет этот риск; с момента обращения в бюро медиации до последнего протокола исковая давность приостанавливается (ст. 18/A/15).

Пути выселения арендатора описаны на отдельных страницах: выселение по нужде и письменное обязательство освободить помещение.

В каком суде и где подается иск о возмещении за пользование без правового основания?

Подсудность. По искам, связанным с имущественными правами, компетентным судом, если иное не предусмотрено, является гражданский суд первой инстанции (ГПК Турции ст. 2). Исключения: если спор вытекает из арендных отношений, компетентен турецкий суд гражданского правосудия (ГПК Турции ст. 4/1-a); иски, направленные только на защиту владения недвижимостью, также рассматриваются турецким судом гражданского правосудия (ГПК Турции ст. 4/1-c). Если спор в здании, подчиненном этажной собственности, возникает из применения Закона об этажной собственности, любые споры, возникающие из применения этого Закона, разрешаются турецкими судами гражданского правосудия (Закон №634 доп. ст. 1).

Территориальная подсудность. По искам о вещном праве на недвижимость и искам, связанным с владением недвижимостью, исключительно компетентен суд по месту нахождения недвижимости (ГПК Турции ст. 12/1); требования о возврате вещи и предотвращении посягательства входят в эту категорию. При исключительной подсудности иск не может быть подан в другом месте; суд проверяет свою подсудность по собственной инициативе до конца производства (ГПК Турции ст. 19/1). Если требуется только возмещение за прошлое пользование, спорно, применяется ли правило исключительной подсудности. В этом случае общим правилом является суд по месту жительства ответчика (ГПК Турции ст. 6); если требование основано на положениях о деликте, суд по месту совершения деяния также компетентен (ГПК Турции ст. 16), а при неправомерном занятии это место — место нахождения недвижимости.

Практический вывод: для недвижимости в Alanya иск о предотвращении посягательства и возмещение за пользование без правового основания могут быть заявлены в Alanya, даже если лицо, занимающее недвижимость, живет в другом городе (ГПК Турции ст. 12/1, ст. 110).

Как рассчитывается возмещение за пользование без правового основания?

Закон не устанавливает способа расчета; ст.995 ГК Турции говорит лишь об убытках и полученных или упущенных плодах. На практике возмещение определяется исходя из рыночной арендной платы за период занятия в зависимости от характера недвижимости либо из дохода от продукции для сельскохозяйственных земель, на основании осмотра и экспертизы, проведенных в ходе судебного разбирательства.

Если сумма на момент подачи иска неизвестна. Иск о неопределенной сумме отменен с 31 июля 2026 (ГПК Турции ст.107, утратила силу в соответствии с Законом №7589); по искам, поданным до этой даты, прежние положения продолжают применяться (Закон №7589 временная ст.1/10). В иске, подаваемом сегодня, можно потребовать часть долга; это не означает отказ от оставшейся части, если отказ явно не заявлен (ГПК Турции ст.109/1, ст.109/3). Требование может быть увеличено один раз в том же деле до окончания судебного разбирательства; исковая давность по увеличенной части также считается прерванной с даты подачи иска (ГПК Турции ст.109/4).

Какова исковая давность по требованию о возмещении за пользование без правового основания?

В Гражданском кодексе Турции и Обязательственном кодексе Турции нет специальной нормы об исковой давности для возмещения за пользование без правового основания; сталкиваются два общих правила. Если законом не предусмотрено иное, каждое требование подчиняется десятилетней исковой давности (ОЗ Турции ст.146); «арендная плата, проценты на основную сумму и другие периодические платежи, такие как заработная плата» подчиняются пятилетней исковой давности (ОЗ Турции ст.147/1).

На практике возмещение за пользование без правового основания между лицами рассматривается как периодическое обязательство, подобное арендной плате, и к нему применяется пятилетняя исковая давность. Если ответчик заявит об исковой давности, возмещение за пользование без правового основания не может быть истребовано за период, превышающий пять лет с даты подачи иска; для периода после даты подачи иска на практике требуется отдельный иск. Поэтому откладывание подачи иска может сократить период, за который можно требовать.

Исковую давность судья не учитывает по собственной инициативе; ответчик должен заявить о ней (ОЗ Турции ст.161). Обстоятельства, прерывающие исковую давность, перечислены в законе: признание должником долга, подача иска, принудительное исполнение и т.п. (ОЗ Турции ст.154). Уведомление, направленное через нотариуса, в этот перечень не включено.

Если требование основано на положениях о деликте, применяются также двухлетний и десятилетний сроки; если возмещение возникло из деяния, требующего наказания, для которого уголовные законы предусматривают более длительный срок давности, применяется этот срок (ОЗ Турции ст.72/1). Занятие чужой недвижимости без какого-либо права, как будто собственник, предусмотрено и как преступление, преследуемое по жалобе (УК Турции ст.154/1).

Обязательна ли медиация для требования о возмещении за пользование без правового основания?

В отношении недвижимости закон устанавливает обязательное обращение к медиатору до подачи иска в четырех группах споров: споры, вытекающие из арендных отношений, за исключением положений о выселении арендуемой недвижимости без исполнительного листа; споры о разделе движимого и недвижимого имущества и о разделе общей собственности в судебном порядке; споры, вытекающие из Закона Турции об этажной собственности; споры, вытекающие из права соседства (Закон №6325 ст.18/B/1).

Возмещение за пользование без правового основания прямо не упомянуто ни в одном из этих четырех пунктов. В то же время конкретное требование может подпадать под один из них в зависимости от отношения, из которого оно возникло: например, если оно вытекает из прекращенных арендных отношений или спора о пользовании в здании с этажной собственностью. Если по спору, подпадающему под один из этих пунктов, достигнуто соглашение, обязательно получение отметки об исполнимости для соглашения; для документов, касающихся недвижимости, эта отметка получается от турецкого суда гражданского правосудия по месту нахождения недвижимости (ст.18/B/3).

Возмещение за пользование без правового основания в отношении недвижимости казны и вакуфов

Когда происходит занятие недвижимости, находящейся в частной собственности государства, под его властью или распоряжением, недвижимости администраций с особым бюджетом, а также недвижимости, управляемой Главным управлением вакуфов и зарегистрированных вакуфов, закон устанавливает особый порядок. Возмещение за пользование без правового основания определяется комиссией, созданной администрацией, за период, не превышающий пяти лет, отсчитываемый назад от даты установления; для этого не требуется, чтобы администрация понесла ущерб, и вина занявшего лица не учитывается. Если оно не уплачивается добровольно, взыскание производится по правилам Закона № 6183; недвижимость по требованию администрации освобождается местным административным органом (Закон о государственных торгах № 2886, ст. 75). Если речь идет о недвижимости государственного учреждения, не указанного в статье, необходимо отдельно изучить, какое правило применяется.

Часто задаваемые вопросы

Где в законе написано о возмещении за пользование без правового основания?
Гражданский кодекс Турции не использует это слово; в отношениях между лицами в качестве основания указывается ст. 995 Гражданского кодекса Турции, регулирующая ответственность недобросовестного владельца. Слово встречается в ст. 16 Закона о сборах и в ст. 75 Закона о государственных торгах («Возмещение за пользование без правового основания и выселение»).

Занявшее лицо держало недвижимость пустой, не получало дохода. Все равно платит?
Статья говорит: «полученные или упущенные по небрежности доходы» (Гражданский кодекс Турции, ст. 995/1). То есть фактическое получение дохода не требуется.

Мой брат живет в доме, оставшемся после наследства, и не платит аренду. Что я могу требовать?
Есть два разных пути, которые не исключают друг друга: возмещение за прошлое пользование (Гражданский кодекс Турции, ст. 995) и раздел наследства (Гражданский кодекс Турции, ст. 642; раздел общей собственности в судебном порядке). Это разные иски, рассматриваемые в разных судах. Для возмещения на практике требуется предварительное четкое уведомление, и возмещение за пользование без правового основания по общему правилу испрашивается за период после такого уведомления; это условие в законе не записано.

Занявшее лицо говорит, что потратило средства; вычитаются ли они?
Недобросовестный владелец может требовать возмещения только тех расходов, которые являются необходимыми и для правообладателя (Гражданский кодекс Турции, ст. 995/2). Для добросовестного владельца правило иное: он может требовать необходимые и полезные расходы и вправе удерживать вещь до их возмещения (Гражданский кодекс Турции, ст. 994).

Какой срок исковой давности по возмещению за пользование без правового основания?
Закон не устанавливает особого срока для возмещения за пользование без правового основания: общий срок — десять лет (Гражданский кодекс Турции, ст. 146), для арендной платы и «иных периодических платежей, подобных арендной плате» — пять лет (Гражданский кодекс Турции, ст. 147/1). На практике возмещение за пользование без правового основания между лицами подчиняется пятилетнему сроку исковой давности; если ответчик заявит об истечении срока, нельзя требовать период, превышающий пять лет назад от даты подачи иска. Нотариальное уведомление не прерывает исковую давность (Гражданский кодекс Турции, ст. 154).

Основные нормативные акты

Гражданский кодекс Турции № 4721 — ст. 3 (добросовестность), ст. 598 (свидетельство о праве на наследство), ст. 640 (наследственная общность), ст. 642 (право требовать раздела), ст. 644 (преобразование совместной собственности без определения долей в долевую собственность), ст. 683 (содержание права собственности), ст. 693 (пользование, использование и охрана), ст. 694 (расходы и обязанности), ст. 698 (требование раздела), ст. 701 (источники и характер совместной собственности без определения долей), ст. 702 (ее положения), ст. 993 (пользование добросовестным владельцем), ст. 994 (возмещение добросовестному владельцу), ст. 995 (ответственность недобросовестного владельца), ст. 1020 (открытость реестра недвижимости) — mevzuat.gov.tr

Закон Турции об обязательствах № 6098 — ст. 72 (давность при деликте), ст. 146 (десятилетняя давность), ст. 147 (пятилетняя давность), ст. 154 (перерыв давности), ст. 161 (заявление о давности), ст. 334 (возврат арендованного имущества) — mevzuat.gov.tr

Гражданский процессуальный кодекс Турции № 6100 — ст. 2 (компетенция гражданских судов первой инстанции), ст. 4 (компетенция турецких судов гражданского правосудия), ст. 6 (общая подсудность), ст. 12 (подсудность исков, вытекающих из вещных прав на недвижимое имущество), ст. 16 (подсудность исков, вытекающих из деликта), ст. 19 (заявление возражения о подсудности), ст. 107 (иск о взыскании неопределенной суммы; отменена Законом № 7589), ст. 109 (частичный иск), ст. 110 (соединение исковых требований) — mevzuat.gov.tr

Закон Турции о внесении изменений в некоторые законы для эффективного и результативного функционирования правосудия № 7589 — переходная ст. 1 (переходные положения; иск о взыскании неопределенной суммы) — mevzuat.gov.tr

Закон Турции о медиации в правовых спорах № 6325 — ст. 18/A (медиация как обязательное условие подачи иска), ст. 18/B (медиация как обязательное условие подачи иска по отдельным спорам) — mevzuat.gov.tr

Закон Турции об этажной собственности № 634 — доп. ст. 1 (компетентный суд) — mevzuat.gov.tr

Закон Турции о сборах № 492 — ст. 16 (стоимостная основа) — mevzuat.gov.tr

Закон Турции о государственных торгах № 2886 — ст. 75 (возмещение за пользование без правового основания и выселение) — mevzuat.gov.tr

Уголовный кодекс Турции № 5237 — ст. 154 (самовольное занятие чужого земельного участка) — mevzuat.gov.tr

Связанные страницы

Данная статья носит ознакомительный характер и не является юридическим заключением. Условия каждого дела различны, поэтому для конкретной ситуации рекомендуется получить юридическую помощь адвоката.