Författare: Av. Merve Kartal · Publicerad: 04.11.2026

Avtal om utfästelse om försäljning av fast egendom (avtal om utfästelse om försäljning av fast egendom) är ett avtal genom vilket parterna åtar sig att i framtiden ingå ett avtal om försäljning av fast egendom. Det är ett föravtal: det överför inte äganderätten, utan medför en skyldighet att ingå det avtal som ska överföra äganderätten. För att vara giltigt måste det som huvudregel upprättas genom notariell upprättandehandling hos notarius publicus.

Utfästelsen om försäljning ger köparen en personlig rätt, eftersom äganderätt till fast egendom förvärvas genom registrering (Turkiets civillag art.705/1). För att denna rätt ska skyddas gentemot personer som senare förvärvar rättigheter till fastigheten krävs att en anteckning görs i lagfartsbeviset (tapu).

För den allmänna ramen för fastighetsrätten, se Hyres- och fastighetsrätt; för allmänna regler om form, dröjsmål och preskription, se Avtalsrätt. Här behandlas regler som är specifika för utfästelse om försäljning.

I vilken form ska ett avtal om utfästelse om försäljning upprättas hos notarius publicus?

Lagen är tydlig: för att en försäljning av fast egendom ska vara giltig måste avtalet upprättas i officiell form; utfästelse om försäljning av fast egendom, återköps- och köpeavtal är ogiltiga om de inte upprättats i officiell form (Turkiets obligationslag art.237/1-2). Samma slutsats följer av regeln om föravtal: med undantag för vad som anges i lag, är ett föravtals giltighet beroende av formen för det avtal som ska ingås senare (Turkiets obligationslag art.29/2).

Turkiets notarielag räknar ”utfästelse om försäljning av fast egendom” bland de transaktioner som måste upprättas genom notariell upprättandehandling (art.89). Enbart bestyrkande av namnteckning uppfyller inte denna form: notarius publicus bestyrkande av namnteckning intygar att den bestyrkta namnteckningen tillhör den berörda personen och omfattar inte rättshandlingens innehåll (Turkiets notarielag art.82/3). Ett papper som bara fått namnteckningen bestyrkt hos notarius publicus blir inte ett avtal om utfästelse om försäljning.

Särskild regel för konsument som köper bostad av en entreprenör. Vid förskottsbetald bostadsförsäljning, där priset betalas i förskott, måste utfästelsen om försäljning upprättas genom notariell upprättandehandling hos notarius publicus; om detta inte gjorts kan säljaren inte senare åberopa avtalets ogiltighet till nackdel för konsumenten. Säljaren får inte heller kräva någon betalning, under vilket namn det än är, av konsumenten innan ett giltigt avtal ingåtts (Lag om konsumentskydd nr 6502 art.41). Denna regel skyddar konsumenten; den tar inte bort kravet på att avtalet upprättas hos notarius publicus.

Förskottsbetald bostadsförsäljning: när du köper bostad av en entreprenör

Om säljaren säljer bostaden i kommersiellt eller yrkesmässigt syfte, köparen är konsument och priset betalas kontant eller genom delbetalningar före överlämnandet, är avtalet en förskottsbetald bostadsförsäljning (lag nr 6502 art.40/1). Lagen föreskriver följande regler för dessa försäljningar:

Konsumenten ska minst en dag före avtalet få ett förhandsinformationsformulär; avtal får inte ingås innan bygglov erhållits (art.40/2-3).
Konsumenten får ångra avtalet inom fjorton dagar utan att ange skäl och utan att betala avtalsvite (art.43/1).
Bostaden ska överlämnas inom den tid som utlovats i avtalet; denna tid får inte överstiga fyrtioåtta månader från avtalsdagen (art.44/1).
Konsumenten får frånträda avtalet utan att ange skäl fram till tjugofyra månader från avtalsdagen; säljaren får i så fall kräva endast lagstadgade kostnader och en skadeståndsersättning som begränsas enligt den tid som anges i lagen. En säljare som inte uppfyller sina egna förpliktelser får inte kräva något belopp av konsumenten (art.45).
Säljarens ansvar för fel i bostaden omfattas, om inte en längre tid föreskrivits, av en preskriptionstid om fem år från överlämnandet (art.12/1).

Vad händer med det betalda priset vid en utfästelse om försäljning som inte upprättats hos notarius publicus?

Ett avtal som ingåtts utan att formkraven iakttagits får ingen rättsverkan (Turkiska obligationslagen art.12/2); på grundval av ett sådant avtal kan registrering i fastighetsregistret inte begäras. Det betalade priset kan dock krävas tillbaka: en berikning som grundas på en ogiltig rättsgrund ska återbäras (Turkiska obligationslagen art.77). Detta anspråk måste framställas inom två år från den dag då rätten att kräva tillbaka blev känd, och under alla förhållanden inom tio år från den dag då berikningen inträffade (Turkiska obligationslagen art.82).

I praktiken beaktas vid återbetalning av priset den tid som gått och förändringen av pengarnas värde enligt principen om utjämnande rättvisa. I undantagsfall där prestationerna helt eller i väsentlig mån har fullgjorts kan det anses att åberopande av formfel utgör uppenbart missbruk av rättighet (Turkiska civillagen art.2); detta bedöms separat i varje enskilt fall.

Det är viktigt att dokumentera kontanta betalningar; lagen kräver att rättshandlingar över ett visst värde bevisas genom skriftlig handling (Turkiska civilprocesslagen art.200). För konsumenter som köper bostad av en entreprenör gäller dessutom regeln i lag nr 6502 art.41 ovan.

Skillnaden mellan utfästelse om försäljning och köpeavtal

	Avtal om utfästelse om försäljning	Köpeavtal för fast egendom
Var det upprättas	Hos notarius publicus, i form av notariellt upprättande (Turkiets notarielag art.89)	Hos turkisk fastighetsregistermyndighet genom officiellt dokument; efter ändringen 2022 även hos notarius publicus (Turkiets notarielag art.61/A); registreringen görs av fastighetsregistermyndigheten
Vad det ger upphov till	Personlig rätt: skyldighet att ingå köpeavtal	Äganderätt: förvärvas genom registrering (Turkiska civillagen art.705)
Gentemot tredje man	Endast om anteckning görs, gentemot dem som senare förvärvar rättigheter (Turkiska civillagen art.1009)	Registreringen kan åberopas gentemot alla
Vid utebliven fullgörelse	Den berättigade kan begära registrering genom dom av domstolen (Turkiska civillagen art.716)	Äganderätten har redan övergått genom registrering

Utfästelse om försäljning är inte en transaktion som ersätter köpeavtalet; det är ett åtagande på vägen dit.

Vad ändras om utfästelsen om försäljning antecknas i lagfartsbeviset (tapu)?

Anteckningen är inte ett giltighetsvillkor för avtalet, utan ett villkor för skydd gentemot tredje man. Lagen räknar uttryckligen upp utfästelse om försäljning bland de rättigheter som kan antecknas och föreskriver att dessa rättigheter genom anteckningen kan åberopas gentemot dem som senare förvärvar rättigheter över den fasta egendomen (Turkiska civillagen art.1009).

Anteckningen görs endast på begäran. Avtal om utfästelse om försäljning som upprättats av notarius publicus antecknas i fastighetsregistret om någon av parterna begär det (Turkiets lag om lagfart art.26). Enligt den bestämmelse i Turkiets notarielag som ändrades 2022 kan även notarius publicus, om någon av parterna begär det och betalar avgift och kostnader, anteckna utfästelsen om försäljning i fastighetsregistret via fastighetsinformationssystemet (Turkiets notarielag art.60/3). Ett avtal i enkel skriftlig form kan inte antecknas. Anteckningen bör kontrolleras i fastighetsregistrets uppgift om den aktuella fastigheten; ingen kan åberopa okunnighet om en registrering i fastighetsregistret (Turkiska civillagen art.1020).

Anteckningen förbjuder inte försäljning av den fasta egendomen; den som förvärvar den fasta egendomen efter anteckningen blir dock bunden av köparens rätt. Om anteckning saknas och den utfästande har överlåtit den fasta egendomen till någon annan, kan köparen som huvudregel inte kräva registrering av den personen; köparen kan kräva ersättning av den utfästande för den skada som uppkommit genom att avtalet inte fullgjorts (Turkiska obligationslagen art.112).

Hur länge gäller anteckningen, och hur lång är preskriptionstiden?

Turkiets lag om lagfart föreskriver en tidsgräns för anteckningen:

Om försäljning inte sker eller servitutsrätt inte bildas och registreras i fastighetsregistret inom fem år från anteckningen, tas anteckningen bort av fastighetsregisterchefen eller fastighetsregistertjänstemännen utan särskild begäran (Turkiets lag om lagfart art.26).

Fem år är anteckningens giltighetstid, inte den rätt som följer av avtalet. När anteckningen avförs upphör inte avtalet; det som upphör är det skydd anteckningen ger: efter avförandet kan rätten inte längre göras gällande gentemot dem som har förvärvat en rätt till fastigheten med stöd av anteckningen.

För en fordran som följer av avtalet finns ingen särskild lagstadgad frist; den allmänna regeln gäller: om inte annat är föreskrivet i lag, preskriberas varje fordran efter tio år (TBK art.146). Fristen börjar löpa när fordran förfaller till betalning, det vill säga när den dag som avtalats för överlåtelsen inträder; om tidpunkten för fullgörelse inte har avtalats, förfaller skulden som regel i och med att den uppstår (TBK art.90, art.149). Gäldenärens erkännande av skulden, partiell betalning och borgenärens väckande av talan avbryter preskriptionen (TBK art.154). Domstolen beaktar inte preskription ex officio; gäldenären måste göra den gällande (TBK art.161). I praktiken har säljarens preskriptionsinvändning inte godtagits när besittningen till fastigheten har överlämnats till köparen, eftersom den anses strida mot kravet på god tro (TMK art.2); om fastigheten inte har överlämnats utgör tioårsfristen en verklig risk för rättsförlust.

	Frist	Start	Stöd	När fristen löpt ut
Anteckning i fastighetsregistret	Fem år	Dagen för anteckningen	Lag om fastighetsbildning art.26	Anteckningen avförs ex officio; anteckningens skydd upphör mot dem som förvärvar en rätt efter avförandet
Fordran som följer av avtalet	Tio år	Dagen då fordran förfaller till betalning	TBK art.146, art.149	Gäldenären kan göra preskriptionsinvändning gällande

Får inte blandas ihop med förköpsrätt, köprätt och återköpsrätt. TBK art.238 säger ”förköpsrätt, återköpsrätt och köprätt kan avtalas för en tid om högst tio år och antecknas i fastighetsregistret för den tid som anges i lag”. Artikeln nämner inte utfästelse om försäljning av fastighet; i föregående artikel nämns försäljningsutfästelse tillsammans med köp- och återköpsavtal, men inte här. Frågan om denna begränsning kan tillämpas analogt på utfästelser som ger endast den ena parten en köprätt är inte löst i lag. Regeln om att dessa tre rättigheter inte kan överlåtas (TBK art.239) nämner inte heller försäljningsutfästelse; överlåtelse av en rätt som följer av en försäljningsutfästelse bedöms enligt allmänna bestämmelser om överlåtelse av fordran och avtal (TBK art.183-184, art.205).

Om utfäktaren inte överlåter fastigheten: framtvingande av registrering

För denna situation finns en allmän laglig väg: den som har en personlig rätt att av ägaren kräva att äganderätten registreras i sitt eget namn till grund för förvärvet av äganderätten, kan, om ägaren vägrar, hos domstolen begära att äganderätten övergår genom dom (TMK art.716/1). I praktiken görs en rätt som följer av en försäljningsutfästelse gällande genom en registreringstalan med stöd av denna bestämmelse.

En försäljningsutfästelse är ett ömsesidigt förpliktande avtal; den köpare som begär registrering måste ha betalat eller erbjudit att betala det pris som enligt avtalet ska betalas i förskott (TBK art.97). I praktiken krävs att det återstående beloppet deponeras på en plats som domstolen bestämmer under rättegången.

Avgöranden om sakrätter avseende fast egendom kan inte verkställas innan de har vunnit laga kraft (HMK art.350/2, art.367/2). Äganderätten övergår genom domstolsavgörandet innan registrering; men för att kunna vidta dispositionsåtgärder som försäljning avseende fastigheten måste avgörandet registreras i fastighetsregistret, och registreringen kan begäras direkt med stöd av avgörandet (TMK art.705/2, art.716/2).

Om man i stället för registrering vill frigöra sig från avtalet, tillämpas bestämmelserna om dröjsmål: utfästaren ges en skälig tidsfrist; om även denna löper ut utan resultat, kan borgenären, genom att omedelbart meddela att han avstår från fullgörelse, begära ersättning för sin skada, eller frånträda avtalet och återkräva vad han har betalat (TBK art.123–125). Om fastigheten redan har överlåtits och överlåtelsens ogiltighet görs gällande, är saken en fråga om upphävande av lagfarten och ny registrering.

Att förhindra försäljning av fastigheten medan rättegången pågår. Att väcka talan hindrar inte automatiskt ägaren från att överlåta fastigheten till någon annan. För detta begärs en interimistisk säkerhetsåtgärd hos domstolen, och beslutet antecknas i fastighetsregistret; den inskränkning som antecknats kan göras gällande även gentemot dem som senare förvärvat en rätt (HMK art.389; TMK art.1010). Om verkställighet av säkerhetsåtgärden inte begärs inom en vecka efter det att beslutet meddelats den som begärt åtgärden, eller om huvudtalan, när beslutet meddelats före talans väckande, inte väcks inom två veckor från verkställighetsansökan, upphör åtgärden automatiskt (HMK art.393/1, art.397/1). Den som begär en säkerhetsåtgärd ställer som regel säkerhet; om begäran grundas på en officiell handling, såsom en notariehandling, kan domstolen besluta att säkerhet inte behöver ställas (HMK art.392/1). Eftersom Turkiets lag om lagfart inte räknar väckande av talan som en omständighet som hindrar att anteckningen avförs under fem år, är det viktigt att få en anteckning om säkerhetsåtgärden innan anteckningens frist löper ut. Hur åtgärden fungerar beskrivs i detalj i avsnittet om upphävande av lagfarten och ny registrering.

Vid vilken domstol och var väcks talan?

Behörig domstol är som regel tvistemålsdomstolen i första instans (HMK art.2); vid en försäljningsutfästelse mellan två personer prövas målet där. Försäljningsutfästelse räknas inte bland de fyra tvistetyper för vilka medling som processförutsättning föreskrivs (hyra, delning och upplösning av samäganderätt genom domstol, ägarlägenhetsrätt enligt turkisk rätt, grannerätt) (lag nr 6325 art.18/B/1). Behörighetsreglerna är av tvingande natur (HMK art.1), och två undantag uppstår beroende på vem parterna är:

Om säljaren handlar i kommersiellt eller yrkesmässigt syfte och köparen är konsument uppstår tvisten från en konsumenttransaktion, och konsumentdomstolen är behörig (lag nr 6502 art.3, art.73/1). För tvister som ska prövas vid denna domstol är det en processförutsättning att vända sig till medlare innan talan väcks; dock faller tvister som utgör konsumenttransaktioner och härrör från fastighetens sakrättsliga förhållanden, såsom talan om framtvingande av registrering, utanför detta krav (art.73/A). För tvister under det i lag fastställda och årligen uppdaterade tröskelvärdet är det obligatoriskt att vända sig till konsumenttvistnämnden (art.68).
Om båda parterna är näringsidkare och transaktionen rör bådas affärsverksamhet är målet ett kommersiellt mål och prövas vid handelsdomstolen i första instans; i mål om fordran på visst penningbelopp, skadestånd, talan om upphävande av gäldenärens bestridande, negativ fastställelsetalan och talan om återkrav är medling en processförutsättning (TTK art.4, art.5, art.5/A).

En talan som väcks utan att den obligatoriska medlingen har inletts avvisas på processuella grunder; preskriptionstiden löper inte under medlingsförfarandet (lag nr 6325 art.18/A).

Behörighet. Eftersom en talan om framtvingande av registrering kan leda till ändring i sakrättsinnehav, är domstolen på den ort där fastigheten är belägen exklusivt behörig (HMK art.12/1): för en fastighet i Alanya prövas målet i Alanya. För penningkrav, såsom återbetalning av erlagt pris, är domstolen på svarandens hemvistort och domstolen på uppfyllelseorten (HMK art.6, art.10), och i konsumenttvister dessutom konsumentdomstolen på konsumentens hemvistort (lag nr 6502 art.73/5) behöriga.

Vanliga frågor

Kan vi ingå ett avtal om försäljningsutfästelse enkelt, i vanlig skriftlig form, utan att blanda in en notarie?
Som regel nej: en utfästelse om försäljning av fast egendom är ogiltig om den inte har upprättats i officiell form (Turkiets obligationslag, TBK art.237/2), och att endast få en namnteckning bestyrkt hos en notarius publicus räcker inte (Turkiets notarielag art.82/3). Undantag: en säljare som säljer en bostad i kommersiellt syfte kan inte gentemot en konsument som köper bostaden genom förskottsbetalning göra gällande att formkravet inte har iakttagits (lag nr 6502 art.41/1).

Vad förlorar jag om jag inte låter anteckna avtalet i fastighetsregistret?
Inte giltigheten, utan skyddet mot tredje man. En antecknad rätt kan göras gällande även mot den som senare förvärvar en rätt (Turkiets civillag, TMK m.1009). Saknas anteckning och fastigheten har överlåtits till någon annan, har du i regel endast ett skadeståndsanspråk mot den som utfärdat löftet (Turkiets obligationslag, TBK m.112).

Hur länge gäller ett avtal om försäljningsutfästelse, och upphör min rätt om anteckningen tas bort?
Det finns två skilda frister. Anteckningen i fastighetsregistret avförs på eget initiativ om försäljning inte sker inom fem år (Turkiets lag om fastighetsregistret m.26); detta innebär att anteckningens skydd upphör, inte själva rätten. Fordran enligt avtalet preskriberas enligt huvudregeln efter tio år, och fristen börjar löpa när fordran förfaller till betalning (Turkiets obligationslag, TBK m.146, m.149).

Kan ett avtal om försäljningsutfästelse sägas upp ensidigt?
Avtalet upphör inte automatiskt för att en part begär det. Om motparten inte fullgör sin förpliktelse ska denne ges en skälig frist; om fristen löper ut utan resultat får avtalet frånträdas och parterna kan kräva tillbaka vad de har presterat (Turkiets obligationslag, TBK m.123, m.125). En konsument som köper en bostad av en entreprenör har dessutom ånger- och frånträdesrätt (lag nr 6502 m.43, m.45).

Var väcks talan, och kan vi i avtalet ange en annan domstol?
Vid talan om att framtvinga registrering är domstolen på den ort där fastigheten är belägen exklusivt behörig (Turkiets civilprocesslag, HMK m.12/1) och i fall av exklusiv behörighet kan ett behörighetsavtal inte träffas (Turkiets civilprocesslag, HMK m.18/1). När det gäller penningfordringar har endast näringsidkare och offentligrättsliga juridiska personer möjlighet att genom avtal bestämma domstol (Turkiets civilprocesslag, HMK m.17).

Tillämplig lagstiftning

Turkiets civillag nr 4721 — m.2 (god tro), m.705 (registrering), m.716 (rätt att begära registrering och domstolsförordnande), m.1009 (anteckning av rätt enligt försäljningsutfästelse), m.1010 (anteckning av inskränkningar i förfoganderätten), m.1020 (fastighetsregistrets offentlighet) — mevzuat.gov.tr

Turkiets obligationslag nr 6098 — m.12 (form), m.29 (föravtal), m.77 och m.82 (obehörig vinst och preskription), m.90 (förfallotid), m.97 (prestationsordning), m.112 (påföljder vid utebliven fullgörelse), m.123–125 (frist och alternativa rättigheter), m.146, m.149, m.154 och m.161 (preskription), m.183–184 (överlåtelse av fordran), m.205 (överlåtelse av avtal), m.237 (form vid fastighetsköp och försäljningsutfästelse), m.238–239 (tid och överlåtelse av förköps-, köp- och återköpsrätter) — mevzuat.gov.tr

Turkiets notarielag nr 1512 — m.60 (notarius publicus uppgifter; försäljningsutfästelse och anteckning), m.61/A (avtal om fastighetsförsäljning), m.82 (verkan av notarieåtgärder), m.89 (åtgärder som måste upprättas i officiell form) — mevzuat.gov.tr

Turkiets lag om fastighetsregistret nr 2644 — m.26 (anteckning av försäljningsutfästelse och avförande efter fem år) — mevzuat.gov.tr

Turkiets lag om konsumentskydd nr 6502 — m.3 (definitioner), m.12 (preskription vid ansvar för felaktig vara), m.40–41 (förskottsbetald bostadsförsäljning och formkrav), m.43–45 (ångerrätt, leverans, frånträdande), m.68 (konsumenttvistnämnd), m.73 och m.73/A (konsumentdomstolar och medling som processförutsättning) — mevzuat.gov.tr

Turkiets civilprocesslag nr 6100 — m.1–2 (saklig behörighet), m.6, m.10, m.12, m.17–18 (territoriell behörighet och behörighetsavtal), m.200 (bevisning genom urkund), m.350 och m.367 (kan inte verkställas före lagakraft), m.389, m.392–393, m.397 (interimistisk åtgärd) — mevzuat.gov.tr

Turkiets handelslag nr 6102 — m.4–5 (kommersiella tvister), m.5/A (medling som processförutsättning) — mevzuat.gov.tr

Turkiets lag om medling i rättstvister nr 6325 — m.18/A och m.18/B (medling som processförutsättning) — mevzuat.gov.tr

Relaterade sidor

Denna text är avsedd som allmän juridisk information och utgör inte ett juridiskt utlåtande. Eftersom omständigheterna i varje fall skiljer sig åt rekommenderas du att söka juridiskt stöd från din advokat för din konkreta situation.